房地產(chǎn)估價師考試房地產(chǎn)估價理論與方法真題

1、2008年房地產(chǎn)估價師考試房地產(chǎn)估價理論與方法真題2008年房地產(chǎn)估價師考試房地產(chǎn)估價理論與方法試卷一、單項選擇題（共35題，每題1分、每題的備選答案中只有一個最符合題意，請在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號）1、評估征收房地產(chǎn)造成的停產(chǎn)停業(yè)損失，屬于（ ）業(yè)務(wù)。A傳統(tǒng)價值評估B價值分配C相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評估D價值減損評估2、下列房地產(chǎn)估價原則中適用于房地產(chǎn)抵押估價，而不適用于城市房屋拆遷估價是（ ）。A最高最佳使用原則B合法原則C替代原則D謹(jǐn)慎原則3、采用假設(shè)開發(fā)法評估某待開發(fā)房地產(chǎn)的價值，適用的估價前提是"被迫轉(zhuǎn)讓前提"。該估價是因（ ）的需要。A房地產(chǎn)作價入股B法院強制拍賣C房地

2、產(chǎn)稅收D房地產(chǎn)征收補償4、某出租寫字樓的完全產(chǎn)權(quán)價值為2000萬元，出租人權(quán)益價值為1600萬元，則承租人權(quán)益價值為（ ）萬元。A-40B400C1800D36005、某地區(qū)各項基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)的正常使用費用分?jǐn)偟矫科矫淄恋厣希謩e為道路20元、燃?xì)?8元、供水14元、排水16元、熱力12元、供電25元、通信8元、場地平整15元，則該地區(qū)"五通一平"的正常費用為（ ）元/A98B102C108D1166、某居民于2008年1月購買了一套建筑面積為100的住宅，單價為5000元/。若2008年當(dāng)?shù)赝愖≌x價格月遞增0.5%，年通貨膨脹率為5%，則2008年12月該套住宅的自然

3、增值額為（ ）元。A4296.96B5560.86C5839.91D30838.917、房地產(chǎn)既與機器設(shè)備等動產(chǎn)不同，又與商標(biāo)等無形資產(chǎn)不同，是（ ）的結(jié)合體。A實體、權(quán)益、區(qū)位B實物、權(quán)益、區(qū)位C實物、權(quán)利、位置D實體、權(quán)益、位置8、某期房年后建成入住，類似現(xiàn)房的價格為5 000元/，出租的年末總收益為500元/，管理費用等其他支出為100元/。估計折現(xiàn)率為10%，風(fēng)險補償為現(xiàn)房價格的3%。該期房目前的價格為（ ）元/。A4395B4486C4636D48509、某宗房地產(chǎn)未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價值為600萬元，法定優(yōu)先受償款為50萬元，貸款成數(shù)為七成，則該房地產(chǎn)的抵押貸款額度為（ ）萬

4、元。A370B385C420D55010、一套總價60萬元的住房，在實際交易中的付款方式可能有下列幾種情況：（1）要求在成交日期一次性付清；（2）如果在成交日期一次性付清，則給予5%的折扣；（3）首付款20萬元，余款以抵押貸款方式支付，貸款期限15年，按月等額償還貸款；（4）約定自成交日期起一年內(nèi)一次性付清；（5）自成交日期起分期支付，首期支付20萬元，余款在一年內(nèi)分兩期支付，每隔半年支付20萬元。上述情況中，存在名義價格的是（ ）。A第（1）、（3）種情況B第（3）、（4）、（5）種情況C第（23、（4）種情況D第（2）、（4）、（5）種情況11、一般來講，人口總量雖然不變，而隨著家庭人口規(guī)

5、模小型化，住宅價格總的趨勢是（ ）。A上漲B下跌C保持相對穩(wěn)定D先漲后跌12、評估某套建筑面積為120 的住宅在2008年9月底市場價值，收集了以下個交易實例，其中最適合作為可比實例的是（ ）。交易實例建筑面積（）用途價格（元/）成交日期區(qū)位正常情況甲120居住58002007年8月同一供需圈正常交易乙105居住60002008年6月同一供需圈正常交易丙140辦公65002008年9月同一供需圈正常交易丁115旅館61002008年7月不同供需圈正常交易A甲B乙C丙D丁13、住宅平面設(shè)計中的功能分區(qū)對房地產(chǎn)價值的影響，屬于房地產(chǎn)價值影響因素中（ ）。A區(qū)位因素B社會因素C實物因素D權(quán)益因素14

6、、房地產(chǎn)的規(guī)劃用途對房地產(chǎn)價值的影響，屬于房地產(chǎn)價值影響因素中的（ ）。A配套設(shè)施建設(shè)的限制B房地產(chǎn)使用管制C房地產(chǎn)權(quán)利的設(shè)立和行使限制D房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的限制15、最高最佳使用包括用途、規(guī)模、集約度和檔次上的最佳、可以幫助確定估價對象最佳用途的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理是（ ）。A收益遞增遞減原理B均衡原理C替代原理  D適合原理16、某估價機構(gòu)接受保險公司的委托，對被火災(zāi)完全燒毀的房屋進(jìn)行價值鑒定，為保險理賠提供參考價值，估價時點為現(xiàn)在，則其估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況分別為（ ）。A估價對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為過去B估價對象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在C估價對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場

7、狀況為現(xiàn)在D估價對象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為過去17、運用收益法評估房地產(chǎn)抵押價值時，當(dāng)估計未來收益可能會高也可能會低時，一般應(yīng)采用（ ）的收益估計值。A較高B較低C最高D居中18、為評估某房地產(chǎn)2008年10月1日的市場價格，選取的可比實例資料是：交易日期為2008年4月1日，合同約定買方支付給賣方3 500元/，買賣中涉及的稅費全部由買方支付，該地區(qū)房地產(chǎn)交易中規(guī)定賣方、買方需繳納的稅費分別為正常交易價格的6%和3%。自2008年2月1日起到2008年10月1日期間，該類房地產(chǎn)價格平均每月比上月上漲03%，則該可比實例修正、調(diào)整后的價格為（ ）元/。A3673.20B3673.68C3

8、790.43D3790.9319、甲、乙兩宗相鄰地塊，市場價值分別為60萬元和40萬元，若將兩宗土地合并則總價值為20萬元。如果甲地塊的使用權(quán)人擬購買乙地塊，則對雙方最為公平合理的正常價格應(yīng)為（ ）萬元。A40B48C50D6020、某一交易實例房地產(chǎn)的使用面積為3 000平方英尺，成交總價為0萬美元，分四次付款（如果以在成交日期一次性付清為基準(zhǔn)，假設(shè)美元的年利率為7%），首付35萬美元，半年后付35萬美元，一年后付30萬美元，余款于一年半后付清。假設(shè)當(dāng)時的市場匯率為美元兌換7.7元人民幣，建筑面積與使用面積的關(guān)系為1:0.65，則該交易實例以建筑面積為單位的實際價格約為（ ）元人民幣/。（1

9、平方英尺=0.0929 ）A17484B19020C19754D2053921、某宗熟地的原生地取得費為540元/，土地開發(fā)期為2年，土地開發(fā)費第一年和第二年分別為90元/和60元/，貸款年利率為8%。采用成本法求取該熟地的價值時，其中的投資利息為（ ）元/。A55.20B103.22C109.63D114.8222、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積為120，單位建筑面積的重置價格為600元/，年折舊額為1440元，用直線法計算該建筑物的成新率是（ ）。A16%B42%C58%D84%23、某10年前建成的小型辦公樓建筑面積為1500,層高4.1米，土地剩余使用年限為30年，不可續(xù)期。目

10、前市場上具有相同功能的該類辦公樓的正常層高為3.6米，建筑物重建價格為2000元/。假定層高沒增加0.1m，建造費用每平米相應(yīng)增加10元。由于層高過大，該辦公樓每年要多耗費2.5萬元能源費用。以重建價格為基礎(chǔ)估算該建筑物的價值，則應(yīng)扣除的功能折舊為（ ）萬元。（建筑物報酬率為10%）A11.80B16.07C23.57D31.0724、某宗房地產(chǎn)的用地通過有償出讓方式獲得，土地使用期限為50年，已使用10年，不可續(xù)期（土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其他地上建筑物、其他附著物所有權(quán)有國家無償取得）、建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為55年。預(yù)計該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益8萬元，報酬率為8%，則該房地產(chǎn)

11、的收益價格為（ ）萬元。A95.40B97.87C98.55D99.3325、某套住宅的采光受到影響。受影響前的年租金為3萬元，受影響后的年租金為2.5萬元。該住宅的預(yù)期剩余價值壽命為30年，報酬率為8%。該住宅因采光受影響導(dǎo)致的價值減損為（ ）萬元A0.50B5.63C6.25D28.1426、某臨街商鋪，投資者期望的自有資金資本化率為10%，銀行可提供6成、5年利率8%、按月等額償還的抵押貸款，則綜合資本化率為（ ）。A8.8%B10%C18%D18.6%27、某商場的正常月租金按可出租面積計為40元/，出租率為85%，運營費用占有效毛收入的35%，報酬率為2%，商場建筑面積為40 000

12、，可供出租的比例為95%，運營期為38年，該商場的收益價值為（ ）萬元。A690.40B8284.79C8720.83D9746.8128、下列關(guān)于預(yù)售房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營期的圖示中，正確的是（ ）。29、通過市場調(diào)查獲知，某地區(qū)20052008年普通商品住宅平均價格水平分別為4682元/、4887元/、5037元/、5192元/。若采用平均增減量法預(yù)測，該地區(qū)普通商品住宅2010年的價格為（ ）元/。A5362B5374C5532D570230、下圖是一塊前后兩面臨街、總深度為175英尺、臨街寬度為30英尺的矩形地塊。已知前街路線價為320元/平方英尺，后街路線價為240元/平方英尺。則采用重疊價

13、值估價法計算出的地塊總價值為（ ）萬元。（采用四三二一法則）A150.8B160.8C170.8D180.831、下列估價公式中，錯誤的是（ ）。A土地價格=房地價格-建筑物價格B房地產(chǎn)價格=帶債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價格+債權(quán)-債務(wù)C建筑物折舊=建筑物重新購建價格-建筑物市場價值D房地產(chǎn)價格=含非房地產(chǎn)成份的房地產(chǎn)價格-非房地產(chǎn)成份的價格32、某工業(yè)用地的土地面積為10 000，規(guī)劃容積率為1.0，樓面地價為500元/。后經(jīng)規(guī)劃調(diào)整，用途變更為居住，容積率提高到2.0，樓面地價為1500元/，則因規(guī)劃調(diào)整所需的補地價為（ ）萬元A500B1000C2250D300033、下列估價基本事項中，僅由委托

14、人決定的事（ ）。A估價對性B估價目的C估價時點D價值類型34、某估價師于2008年9月27日向估價委托人交付了一份估價報告。該報告中有下列日期：估價作業(yè)日期2008年9月20日至26日，估價時點2008年9月23日，估價對象實地查看日期2008年9月22日至23日，估價報告使用期限自2008年9月26日起半年。據(jù)此判斷該報告出具日期為（ ）。A2008年9月20日B2008年9月23日C2008年9月26日D2008年9月27日35、若假定估價時點的房地產(chǎn)市場狀況是公開、平等、自愿的交易市場，要求估價對象在較短時間內(nèi)達(dá)成交易，則評估價值應(yīng)是（ ）。A謹(jǐn)慎價值B市場價值C快速變現(xiàn)價值D投資價值

15、二、多項選擇題（共15題，每題2分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號。全部選對的，得2分；錯選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個選項得0.5分）1、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價師應(yīng)遵守的職業(yè)道德的表述中，正確的有（ ）。A應(yīng)做到誠實正直、公正執(zhí)業(yè)B為了提高業(yè)務(wù)水平，可以接受超過自己專業(yè)能力的估價項目C未經(jīng)委托人的書面許可，不得將委托人的文件資料擅自公開D應(yīng)執(zhí)行政府規(guī)定的收費標(biāo)準(zhǔn)，只能適當(dāng)收取額外的費用E不得以估價者的身份在非自己估價的估價報告上簽字、蓋章2、某餐廳的資產(chǎn)可分為土地、建筑物、裝飾裝修、動產(chǎn)、特許經(jīng)營權(quán)。當(dāng)該餐廳不適宜在現(xiàn)位置繼續(xù)經(jīng)營下去而轉(zhuǎn)讓時，

16、為確定轉(zhuǎn)讓價格提供參考的估價對象范圍一般包括（ ）。A土地B建筑物C裝飾裝修D(zhuǎn)動產(chǎn)E特許經(jīng)營權(quán)3、下列屬于成本租金構(gòu)成的內(nèi)容有（ ）。A折舊費B維修費C管理費D保險費E房產(chǎn)稅4、下列價值種類中，屬于基本價值類型的有（ ）。A抵押價值B市場價值C計稅價值D投資價值E在用價值5、影響房地產(chǎn)價值的權(quán)益因素包括（ ）。A房地產(chǎn)權(quán)利設(shè)立和行使的限制B房地產(chǎn)區(qū)位的限制C房地產(chǎn)使用管制D房地產(chǎn)通風(fēng)采光的限制E房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的限制6、城市房屋拆遷補償實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式且調(diào)換房屋為期房的，在結(jié)算房屋產(chǎn)權(quán)差價時，（ ）。A估價時點應(yīng)當(dāng)與評估被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格的估價時點一致B期房產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價=所調(diào)換期房的未來

17、市場價值-被拆遷房屋的現(xiàn)在市場價值C期房產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價=所調(diào)換期房的現(xiàn)在市場價值-被拆遷房屋的未來市場價值D期房的區(qū)位、用途、面積、建筑結(jié)構(gòu)等，應(yīng)以拆遷人與被拆遷人在拆遷安置補償協(xié)議中約定的為準(zhǔn)E在原地實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換時，差價不應(yīng)大于被拆遷房屋市場價格的20%7、下列資料中一般應(yīng)放入估價報告附件的有（ ）。A估價委托書B估價委托合同C估價對象權(quán)屬證明D估價報告內(nèi)部審核表E估價師注冊證書復(fù)印件8、下列房地產(chǎn)狀況中屬于區(qū)位狀況的有（ ）。A位置B房地產(chǎn)規(guī)模C環(huán)境景觀D外部基礎(chǔ)設(shè)施完備程度E朝向、樓層9、根據(jù)求取建筑物重新購建價格中的建筑安裝工程費的方法來區(qū)分，求取建筑物重新購建價格的方法有（ ）。A單位

18、比較法B市場提取法C分解法D工料測量法E指數(shù)調(diào)整法10、某寫字樓的租金為每日每平方米3元，電費、物業(yè)管理費由承租人負(fù)擔(dān)，水寨、供暖費、房地產(chǎn)稅由出租人負(fù)擔(dān)。由該租金減去運營費用求取該寫字樓的凈收益，應(yīng)減去的運營費用包括（ ）。A電費B物業(yè)管理費C水費D供暖費E房地產(chǎn)稅11、假設(shè)開發(fā)法中求取在建工程價值的扣除項目有（ ）。A土地取得成本B續(xù)建管理費用C續(xù)建投資利息D續(xù)建完成后房地產(chǎn)銷售費用E取得在建工程的稅費12、長期趨勢法的作用主要有（ ）。A用于收益法中預(yù)測未來的租金、空置率等B用于市場法中對可比實例的成交價格進(jìn)行市場狀況調(diào)整C用于成本法計算重置價格D用來比較兩類以上房地產(chǎn)價格的發(fā)展趨勢與潛

19、力E用來填補某些房地產(chǎn)歷史價格資料的缺乏13、城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價的內(nèi)涵包括其對應(yīng)的（ ）。A容積率B土地使用稅C土地開發(fā)程度D土地使用期限E征地補償費14、某三層樓房，每層建筑面積相等，房地總價值為200萬元，其中一層價值是二層價值的2倍，三層價值是二層價值的0.7倍。若建筑物總價值為20萬元，下列關(guān)于土地份額分?jǐn)偟谋硎鲋姓_的有（ ）。A按建筑面積分?jǐn)偠诱加型恋氐姆蓊~為33.33%B按房地價值分?jǐn)偠诱加型恋氐姆蓊~為17.57%C按房地價值分?jǐn)偠诱加型恋氐姆蓊~為27.03%D按土地價值分?jǐn)偠诱加型恋氐姆蓊~為17.57%E按土地價值分?jǐn)偠诱加型恋氐姆蓊~為27.03%15、房地產(chǎn)估價程序的作用

20、包括（ ）。A規(guī)范估價行為B節(jié)省估價工作C保障估價質(zhì)量D提高估價效率E規(guī)避估價監(jiān)管三、判斷題（共15題，每題1分。請根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號，用“”表示正確，用“×”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分）1、在任何時候，估價委托人既是估價報告使用者，又是估價利害關(guān)系人。（ ）2、任何一個估價項目都有估價目的。（ ）3、市場法的估價結(jié)果普遍高于收益法的估價結(jié)果，說明房地產(chǎn)價格有一定的泡沫。（ ）4、房地產(chǎn)的在用價值一般小于房地產(chǎn)的市場價值。（ ）5、房地產(chǎn)作價入股估價應(yīng)當(dāng)采用謹(jǐn)慎價值標(biāo)準(zhǔn)。（ ）6、一般情況下，商場與住宅相比，樓層對價格的影響比朝向

21、對價格的影響大。（ ）7、在賣方市場下，增加賣方繳納的稅收一般會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲。（ ）8、某房地產(chǎn)于2年前以抵押貸款的方式，貸款200萬元，貸款期限5年，貸款成數(shù)六成，貸款年利率8%，以等本金方式按月償還貸款本息。目前該房地產(chǎn)未設(shè)立法定優(yōu)先受償款權(quán)利下的價值為500萬元，在沒有其他債權(quán)限制下，該房地產(chǎn)的再次抵押價值為300萬元。（ ）9、在采用市場法進(jìn)行城市房屋拆遷估價時，如果選取的可比實例是含有裝修的房地產(chǎn)，則在建立比較基準(zhǔn)時，應(yīng)將可比實例中的裝修價值扣除。（ ）10、在運用成本法估價時，房地產(chǎn)價格直接取決于其花費的成本，成本增加則房地產(chǎn)就價格就相應(yīng)增高。（ ）11、某房地產(chǎn)的年有效毛收

22、入為10萬元，運營費用為2.5萬元，有效毛收入乘數(shù)為10，則該房地產(chǎn)的綜合資本化率為7.5%。（ ）12、在假設(shè)開發(fā)法估價中，估價結(jié)果的可靠程度主要取決于是否能準(zhǔn)確預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值以及需支出的成本、費用和稅金等，而與判斷房地產(chǎn)的開發(fā)利用方式無關(guān)。（ ）13、根據(jù)市場調(diào)查，獲知某類房地產(chǎn)20032007年的價格逐年上漲，分別為：3500元/、3700元/、3950元/、4250元/、4550元/，運用平均發(fā)展速度法預(yù)測，該類房地產(chǎn)2008年的價格高于4800元/。（ ）14、劃分路線價區(qū)段時，將可及性相當(dāng)、地塊相連的土地劃為同一路線價區(qū)段。因此，兩個路口之間的地段必然是同一個路線價區(qū)段。（