房地產(chǎn)并購(共12頁)

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上房地產(chǎn)并購企業(yè)并購包括兼并和收購兩層含義、兩種方式。國際上習(xí)慣將兼并和收購合在一起使用，統(tǒng)稱為M&A，在我國稱為并購。兼并又稱吸收合并，指兩家或者更多的獨立企業(yè)，公司合并組成一家企業(yè)。收購指的是一家企業(yè)用現(xiàn)金或者有價證券購買另一家企業(yè)的股票或者資產(chǎn)，以獲得對該企業(yè)的全部資產(chǎn)或者某項資產(chǎn)的所有權(quán)，或?qū)υ撈髽I(yè)的控制權(quán)。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，通過重組并購，在較短的時間內(nèi)形成自己的品牌優(yōu)勢，增強抵抗風(fēng)險的能力，將是今后房地產(chǎn)市場發(fā)展的一個主要方向。房地產(chǎn)企業(yè)的并購其本質(zhì)是對被并購企業(yè)所開發(fā)的房地產(chǎn)項目的吸收。一般而言，房地產(chǎn)并購有兩種模式，一是房地產(chǎn)股權(quán)收購，一是房地產(chǎn)項目收購。

2、其中又有多種具體的操作方式，比如整體開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓，在建工程轉(zhuǎn)讓，合作開發(fā)，等等。利用何種并購模式，有賴于企業(yè)根據(jù)自身情況和項目狀況所作出的判斷。一般而言，當(dāng)經(jīng)濟發(fā)展到一定水平時，某些行業(yè)就會出現(xiàn)集中的趨勢。此時的企業(yè)要發(fā)展壯大，可以通過內(nèi)部投資新建的方式擴大生產(chǎn)能力，或通過并購獲得行業(yè)內(nèi)原有生產(chǎn)能力。其中，并購是指在市場機制作用下，企業(yè)通過產(chǎn)權(quán)交易獲得其他企業(yè)產(chǎn)權(quán)或控制權(quán)的經(jīng)濟行為。比較而言，并購的效率較高。這是因為：并購有效地降低了進入新行業(yè)、新區(qū)域的壁壘，也大幅度降低了企業(yè)發(fā)展的風(fēng)險和成本；并購充分體現(xiàn)了經(jīng)驗成本曲線效應(yīng)，并有效占領(lǐng)了市場份額。具體到房地產(chǎn)行業(yè)，行外的企業(yè)首次進入房地產(chǎn)行業(yè)

3、或者外地的房地產(chǎn)企業(yè)首次進入陌生城市時，選擇并購的方式來借助原企業(yè)對市場的熟識度、企業(yè)品牌的認(rèn)知度和企業(yè)在城市中的人脈等珍貴的資源，無疑是迅速取得市場認(rèn)可的重要捷徑，也是實現(xiàn)社會資源高效配置的有效方法。由此可見，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)重組將向縱深推進。利潤率的下降、宏觀調(diào)控帶來的銷售速度放緩以及信貸的收縮將使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金壓力空前加大，從而形成一個自動淘汰機制。未來23年內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的并購將得以延續(xù)并進一步發(fā)展，以獲取資源為目的的并購仍將是主流。有實力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過并購與重組逐步擴大市場份額；一些缺少土地與資金支撐的中小開發(fā)商、不具備專業(yè)素質(zhì)和能力而只是憑借有利時機以資金合作方

4、式從房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中分一杯羹的企業(yè)、一些高負(fù)債公司會被兼并或破產(chǎn)。而無論是強強聯(lián)合，還是強弱結(jié)合，都是通過進行土地、資金、人力、品牌等資源的整合追求資源利用最大化，達到企業(yè)雙贏甚至多贏的目標(biāo)。房地產(chǎn)并購應(yīng)注意的問題 一、項目的成熟度 項目的真實性是首要的，其次應(yīng)關(guān)注： （1）已辦理的手續(xù)及有效期，已辦理的手續(xù)對項目的運作有什么影響。 （2）未辦理的手續(xù)及未辦理的原因，是否存在障礙。 （3）項目用地、用地上空及周邊考察，周邊規(guī)劃對項目是否存在影響。如用地上空或周邊是否存在或?qū)⒔ㄔO(shè)高壓走廊等。 （4）項目開發(fā)的形象進度，并購后項目設(shè)計是否存在改造空間，項目配套是否符合買方(收購方)的要求 （5）就項目

5、而言，對已簽訂的合同進行審查，評估合同風(fēng)險，及合同對項目后續(xù)運作所產(chǎn)生的影響。 二、財務(wù)盡職調(diào)查 對目標(biāo)公司進行審計，就與項目有關(guān)的收入、應(yīng)收賬款、存貨、稅收、潛在稅收等進行調(diào)查。這也是收購價格的一個參考依據(jù)。 三、法律盡職調(diào)查 主要目的是揭示目標(biāo)公司的內(nèi)幕和保證收購公司將任何大的未暴露的負(fù)債調(diào)查清楚。一般說來，就房地產(chǎn)公司的并購而言，盡職調(diào)查的主要領(lǐng)域有：公司、股東及章程、勞工員工、訴訟仲裁、合同、不動產(chǎn)、稅收責(zé)任等。 （1）公司、股東及章程。 （2）勞工員工。 （3）訴訟仲裁。（4）合同。（5）不動產(chǎn)。（6）稅收責(zé)任。四、收購對象評價 主要是對目標(biāo)公司進行定價。 五、并購方式 （1）現(xiàn)金收

6、購。即用現(xiàn)金購買股權(quán)。具體分為參股和控股。 （2）股權(quán)置換。即公司之間進行股權(quán)交換。 （3）全面收購。即原股東全面退出，新股東全面進入。 六、簽署并購法律文件 （1）起草、簽訂并購法律文件。 （2）辦理工商變更登記手續(xù)。 七、并構(gòu)后整合 人力資源整合，主要是董事會、經(jīng)理層、支持層次的人力資源。有兩個方面需要密切關(guān)注：一是薪酬。收購后收購方會派員進駐目標(biāo)公司，收購公司和目標(biāo)公司的薪酬結(jié)構(gòu)恰好一致的情況是罕見的。所以薪酬設(shè)計要統(tǒng)一合理。二是職位級別。在收購后，針對職位快速調(diào)整可以防止關(guān)鍵執(zhí)行者的潛在流失。 組織機構(gòu)整合，主要是對管理部門和管理層次進行整合。 八、并購風(fēng)險 （1）債務(wù)風(fēng)險。主要是隱蔽

7、性債務(wù)風(fēng)險。風(fēng)險防范的主要方法有： 要求賣方提供擔(dān)保。 分期支付或延期支付收購款項。一旦出現(xiàn)債務(wù)風(fēng)險，可以主張抵銷。 （2）法律或政策風(fēng)險。房地產(chǎn)市場屬政府嚴(yán)格管制的領(lǐng)域，國家法律或政策的改變或調(diào)整都對目標(biāo)公司會產(chǎn)生較大的影響，如土地用途、規(guī)劃、設(shè)計、交通、市政的調(diào)整或變化等。 房地產(chǎn)企業(yè)并購法律實務(wù)分析國運律師事務(wù)所上海分所 汪 東前言自我國取消福利分房以來，我國的房地產(chǎn)行業(yè)得到了迅猛的發(fā)展。但隨著國家宏觀調(diào)控政策的不斷深化，銀根收縮，一批小型房地產(chǎn)開發(fā)商雖然有地，卻無法貸到資金進行開發(fā)，而實力較強的大型開發(fā)商，卻遭受土地不足的困擾。 自2005年以來，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生了多起并購案例，如香港路

8、勁基建有限公司入資順馳中國控股有限公司，萬科收購南都，萬通先鋒置業(yè)與東兆長泰投資有限公司達成戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方同意就東兆長泰在京、津、渝三地的房地產(chǎn)項目開展全面戰(zhàn)略合作等，無不顯示我國正面臨房地產(chǎn)企業(yè)并購大潮的到來，客觀上也促使我國從事公司并購業(yè)務(wù)的律師更多的關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)并購的法律事務(wù)。一、房地產(chǎn)企業(yè)并購的模式房地產(chǎn)企業(yè)的并購的目的在于土地和資金：有土地?zé)o資金的小型房地產(chǎn)開發(fā)商，如果得不到資金的及時注入，將面臨生死的考驗；有資金實力但無土地的房地產(chǎn)企業(yè)，出于優(yōu)勢企業(yè)內(nèi)在需要發(fā)展的戰(zhàn)略考慮，需要取得土地使用權(quán)，以獲得更大的發(fā)展；不具備房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)資格的投資型公司，亦欲投資房地產(chǎn)項目而獲利。從

9、公司并購模式而言，主要有以下幾種方式：（一）房地產(chǎn)整體開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目，一般是指已經(jīng)批準(zhǔn)立項，已取得完備的土地使用權(quán)證，并在土地上作了一定投資，完成了土地上的三通一平和勘探、設(shè)計等基礎(chǔ)工作，經(jīng)過報建批準(zhǔn)，取得施工許可證，已具備開工條件的建設(shè)工程項目。因此，房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的實質(zhì)上為：（1）土地使用權(quán)；（2）涵蓋了轉(zhuǎn)讓方所取得之立項批準(zhǔn)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證等一系列行政許可的建設(shè)開發(fā)權(quán)。根據(jù)我國有關(guān)法律規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目的轉(zhuǎn)讓應(yīng)具備如下條件：1、轉(zhuǎn)讓方和受讓方都應(yīng)具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格，但受讓方受讓項目后并非用于經(jīng)營開發(fā)而自用情形除外；2、轉(zhuǎn)讓方已

10、經(jīng)合法取得土地使用權(quán)，并已交付了土地出讓金。如果是劃撥土地，應(yīng)當(dāng)辦理了有關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)并補交了土地出讓金；3、轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；4、項目土地使用權(quán)為出讓取得的，房屋建設(shè)開發(fā)投資應(yīng)達到25以上。而項目轉(zhuǎn)讓需要辦理的法律手續(xù)包括：1、項目土地使用權(quán)的變更登記手續(xù)；2、房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓的備案手續(xù)，具體由房地產(chǎn)開發(fā)主管部門辦理；3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及建設(shè)工程施工許可證的更名手續(xù)，具體由規(guī)劃管理部門和建設(shè)管理部門負(fù)責(zé)辦理；4、向原立項審批部門辦理項目建設(shè)者更名手續(xù)。（二）部分在建工程轉(zhuǎn)讓在建工程轉(zhuǎn)讓，是指房屋建設(shè)工程權(quán)利人在房屋建設(shè)工程竣工前，將在建房屋及土地使用權(quán)全部或部分

11、轉(zhuǎn)移給購買人。與轉(zhuǎn)讓整體項目不同的是，部分在建工程轉(zhuǎn)讓系指轉(zhuǎn)讓方有時僅以整體項目中的單幢或數(shù)幢在建房屋工程進行轉(zhuǎn)讓，其余工程仍由其自己完成。對于在建工程轉(zhuǎn)讓，我國法律法規(guī)未作出具體規(guī)定，如城市房地產(chǎn)管理法（2004年修訂）及城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例（1998年）均只對房地產(chǎn)開發(fā)項目的轉(zhuǎn)讓作了簡要規(guī)定。目前只有少數(shù)城市專門針對在建工程轉(zhuǎn)讓作了較為具體的規(guī)定，如上海和石家莊。根據(jù)上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法，轉(zhuǎn)讓在建工程必須符合五項條件：1、在建工程所占土地使用權(quán)為出讓取得，并已支付全部土地使用權(quán)出讓金，或?qū)僭谀甑浊耙詣潛芊绞饺〉猛恋厥褂脵?quán)，但已列入市計委商品房計劃的內(nèi)資項目；2、土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記

12、，并取得房地產(chǎn)權(quán)證（屬年底前，劃撥取得土地使用權(quán)的，應(yīng)是持有效期內(nèi)的建設(shè)用地批準(zhǔn)書）；3、取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證；4、房屋建設(shè)的開發(fā)投資額已經(jīng)完成以上。在建工程轉(zhuǎn)讓應(yīng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，即在建工程轉(zhuǎn)讓方應(yīng)于簽訂在建工程轉(zhuǎn)讓合同之前向上海市房屋土地資源管理局辦理申請轉(zhuǎn)讓的批準(zhǔn)手續(xù)，只有經(jīng)批準(zhǔn)的工程方可對外進行轉(zhuǎn)讓；另還需辦理過戶手續(xù)，即在建工程的轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人應(yīng)于在建工程轉(zhuǎn)讓合同簽訂生效后三十日內(nèi)，向上海市房地產(chǎn)交易中心或區(qū)縣房地產(chǎn)交易中心辦理在建工程轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)。根據(jù)石家莊市城鎮(zhèn)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法第十條規(guī)定，房屋建設(shè)工程轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)符合下列條件：1、取得土地使用權(quán)證書；2、取得建設(shè)工程規(guī)劃

13、許可證；3、取得建設(shè)工程施工許可證； 4、房屋建設(shè)的開發(fā)投資總額已完成25%以上。房屋建設(shè)工程需轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)持上述文件向房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理部門提出申請，對符合條件的，房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理部門發(fā)給批準(zhǔn)證明，對不符合轉(zhuǎn)讓條件的，作出轉(zhuǎn)讓的決定，并書面通知申請人。從上述可以看出，整體項目轉(zhuǎn)讓與部分在建工程轉(zhuǎn)讓的條件及手續(xù)基本相同，但亦有不同之處。整體項目轉(zhuǎn)讓與部分在建工程轉(zhuǎn)讓的優(yōu)點在于：受讓方在較大程度上可以避免相關(guān)法律風(fēng)險，如以項目所有人名義對外提供的擔(dān)保風(fēng)險，收購前的不明債務(wù)或違約合同賠償風(fēng)險等。缺點在于：一是投資開發(fā)成本較大，需交納辦理土地過戶契稅（成交額的3）和手續(xù)費等；二是除需要處理與政府主管部門的

14、關(guān)系外，還需要處理與勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理、材料供應(yīng)等各方的關(guān)系，同時還會有與購房戶、金融單位之間的繁雜關(guān)系，手續(xù)非常繁瑣。（三）合作開發(fā)根據(jù)我國現(xiàn)行法律法規(guī)及最高院相關(guān)司法解釋的規(guī)定，合作開發(fā)房地產(chǎn)是指兩方以上當(dāng)事人為合作開發(fā)房地產(chǎn)而共同出資、共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險的合作開發(fā)方式。一般是一方提供土地，另一方提供資金、技術(shù)、勞務(wù)等，共同開發(fā)土地，建筑房屋，并在項目開發(fā)完成后按約定比例分享利益。成功的合作開發(fā)，應(yīng)注意如下問題：1、提供土地一方必須取得了土地使用權(quán)，交納了土地出讓金，或者辦理了土地使用批準(zhǔn)手續(xù)，具備了轉(zhuǎn)讓的實質(zhì)條件。2、項目建設(shè)經(jīng)過了立項批準(zhǔn)，取得了報建許可，手續(xù)合法。3、至少合作一方

15、具備開發(fā)經(jīng)營資格。4、應(yīng)當(dāng)辦理合建審批及土地使用權(quán)變更登記。5、應(yīng)堅持共同出資、共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險的原則，避免出現(xiàn)不承擔(dān)虧損的保底條款；6、合作開發(fā)協(xié)議應(yīng)就增加投資數(shù)額分擔(dān)比例、建筑面積減少或增加的分配處理、利潤分配比例等方面作出具體的約定，以防出現(xiàn)糾紛。（四）股權(quán)轉(zhuǎn)讓股權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓和部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓，指開發(fā)項目所有人（房地產(chǎn)開發(fā)項目所有人是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者其專門設(shè)立的項目公司）通過轉(zhuǎn)讓其股權(quán)，受讓人通過受讓該股權(quán)來實現(xiàn)對該房地產(chǎn)開發(fā)項目的控制，從而以資本運作來達到并購該房地產(chǎn)開發(fā)項目的意圖。 股權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)簡單，受讓人只要簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，并按規(guī)定辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓的變更登記手續(xù)即可控制、

16、管理整個項目。而且不需要受讓方具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，為很多非房地產(chǎn)企業(yè)進行房地產(chǎn)項目投資創(chuàng)造了可行條件。另外亦可規(guī)避房地產(chǎn)開發(fā)項目必須已投資25%的障礙，但如受讓方或并轉(zhuǎn)讓方是外資企業(yè)者除外，因其股權(quán)轉(zhuǎn)讓須經(jīng)外資委批準(zhǔn)，而外資委同樣也要求以完成25%投資額作為轉(zhuǎn)讓的基本條件；以及土地出讓合同中明確規(guī)定在未完成25%投資額前股權(quán)不得變更者除外。但是股權(quán)轉(zhuǎn)讓也存在一些問題，一是會導(dǎo)致風(fēng)險因素增加。如對房地產(chǎn)開發(fā)項目所有人的全部債務(wù)都要承擔(dān)償還責(zé)任。而受讓人很難全面掌握項目所有人的債務(wù)，如項目所有人對外進行保證擔(dān)保及簽訂已構(gòu)成違約的合同等。但盡管如此，股權(quán)轉(zhuǎn)讓以其手續(xù)簡單、費用節(jié)省和開發(fā)快捷的特點深受

17、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)受讓雙方青睞，成為目前使用最多的一種并購模式。二、律師在房地產(chǎn)企業(yè)并購中的地位和作用房地產(chǎn)企業(yè)并購因其標(biāo)的巨大，風(fēng)險亦隨之加大，故無論采取前述任何一種模式，都存在著巨大的法律風(fēng)險，律師在作用便在于根據(jù)客戶的并購目標(biāo)進行勤勉盡職的調(diào)查，根據(jù)調(diào)查的結(jié)果，向客戶提供高質(zhì)量的法律意見，幫助客戶選擇最優(yōu)的并購方案。律師為客戶提供并購法律服務(wù)，主要在于向客戶提供盡職調(diào)查報告和法律意見書，在客戶確定并購方案后，為客戶起草一系列法律文件；以及可為并購雙方提供股權(quán)轉(zhuǎn)款監(jiān)管法律服務(wù)等。（一）律師盡職調(diào)查報告和法律意見書1、律師盡職調(diào)查內(nèi)容，包括但不限于：（1）房地產(chǎn)項目立項的一系列文件；（2）轉(zhuǎn)讓方取得項

18、目土地使用權(quán)的一系列文件；（3）轉(zhuǎn)讓方取得用地的一系列文件；（4）工程規(guī)劃許可證的一系列文件，據(jù)此明確規(guī)劃實用性質(zhì)、規(guī)劃參數(shù)，告知客戶必須在簽訂轉(zhuǎn)讓合同時預(yù)計：建筑密度、綠化比率、容積率等；（5）施工許可證的一系列文件；（6）項目勘察、設(shè)計、施工合同；（7）項目融資的一系列文件；（8）房地產(chǎn)項目預(yù)售的一系列文件；（9）其他涉訴案件材料，調(diào)查房屋建設(shè)工程的限制、抵押情況；（10）轉(zhuǎn)受讓雙方的資信狀況；（11）轉(zhuǎn)受讓雙方開發(fā)資質(zhì)情況。2、法律意見書律師應(yīng)就并購方案的合法性向客戶提供準(zhǔn)確的法律意見，闡述項目的合法性、與第三人的債權(quán)債務(wù)等，并就其中的法律風(fēng)險向客戶作出詳盡的提示。（二）律師為并購雙方提供股權(quán)轉(zhuǎn)款監(jiān)管法律服務(wù)