購房合同應(yīng)注意事項

1、1. 11.查看“五證”“二書”。   “五證”是一個合法正規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)商，必須具備齊全的“五證”、“二書”。所謂“五證”，是指國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、商品房銷售預(yù)售許可證；“二書”是指住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書，這也是法律對銷售方的基本要求。     陷阱：有些開發(fā)商沒有五證或五證不全時，為了出售房屋可能提供虛假的五證主要是復(fù)印件；或者提供小區(qū)一期或前幾期的有效五證來出售房屋。五證不全可能導(dǎo)致買受人不能取得房產(chǎn)證甚至導(dǎo)致購房合同無效。    對策：1、復(fù)印件要注意

2、看原件。2、有原件要看批準日期以及使用和出售面積的多少。3、對于承諾證件正在辦理中的開發(fā)商，可約定開發(fā)商在一定期限內(nèi)不能取得該證件所要承擔的責任。2. 2.盯緊公攤面積。   陷阱：建設(shè)部格式合同第五條只有對建筑面積出現(xiàn)變化的處理，這樣有的開發(fā)商會提高公攤面積減小使用面積，而總的建筑面積不變。依據(jù)合同開發(fā)商并未違約，買受人也起訴無據(jù)。   對策：1、在合同第三條中寫明確套內(nèi)建筑面積和公攤面積。2、在附件二中列明公攤面積的構(gòu)成。3、按套購買使用面積，雙方不涉及公攤處理。   增加補充條款：雙方協(xié)商一致，同意對公攤面積的變化按下列第_種方

3、式處理：1、如果實測公攤面積超出暫測面積的，買受人在超出暫測面積的3%以內(nèi)據(jù)實結(jié)算，超出3%以上的部分由出賣人承擔相關(guān)費用；如果實測面積少于暫測面積，買受人據(jù)實結(jié)算。2、買受人對實測面積的承擔，僅在超出暫測面積的1平方米以內(nèi)據(jù)實結(jié)算。3. 33.關(guān)注房產(chǎn)證辦理。    陷阱：建設(shè)部格式合同第十五條并未說清條款中“規(guī)定期限”是指法定還是約定期限，所以其中房產(chǎn)證的辦理取得日期不明?？赡軐?dǎo)致資質(zhì)較差的開發(fā)商拖延頒證或找各種理由不辦證。對策：1、五證齊全的項目一般買受人得到房產(chǎn)證有保證，所以五證不全就免談。2、將不能辦理房產(chǎn)證中行政機關(guān)的原因單列出來，開發(fā)商是具體行政行為的相對人，

4、買受人不能起訴行政機關(guān)的違法行為。    律師建議增加補充條款：如果因出賣人的原因，導(dǎo)致其在交房后360日內(nèi)不能為買受人辦理取得房產(chǎn)證的，雙方選擇以下第_種方式處理：1、 買受人不退房的，出賣人按照本合同第九條第1種第（1）項的違約金計算標準承擔責任。2、 買受人退房的，出賣人按照本補充條款的第八條出賣人責任的約定承擔責任。如果因買受人不依法交納辦理房產(chǎn)證相關(guān)費用的原因，導(dǎo)致出賣人在交房后360日內(nèi)不能為其辦理取得房產(chǎn)證的，買受人按照本合同第七條第1種的處理方式及違約金計算標準承擔責任。如果因頒證行政機關(guān)的原因，導(dǎo)致出賣人在交房后360日內(nèi)不能為買受人辦理取得房產(chǎn)證的，買賣

5、雙方互不承擔責任。但出賣人應(yīng)當出示蓋有行政機關(guān)公章的證明文件，否則視為出賣人違約。4. 44.保留書面通知。    陷阱：合同中約定通知義務(wù)后（如：交房通知），開發(fā)商如期不能履行義務(wù)，延期后其可以在售樓部張貼書面公告，卻署名約定日。還將公告辯為書面通知，以推托自己的責任。    對策：1、將書面通知的形式約定清楚，開發(fā)商違約時，買受人就有確鑿證據(jù)。2、如有開發(fā)商違約，買受人應(yīng)一具體的書面形式通知對方，以備證據(jù)。    律師建議增加補充條款：本合同中所含書面通知義務(wù)的，雙方均應(yīng)以郵政快件的方式通知對方。5. 55.搞清房屋坐落位置。&#

6、160;  陷阱：開發(fā)商開發(fā)多個樓盤時，買受人可能買得是位置好的某號樓，可交房時該樓號又變?yōu)橄嗤Y(jié)構(gòu)位置不好的樓層。   對策：1、在合同附件一中，附上小區(qū)的平面圖并標明樓號。2、開發(fā)商應(yīng)在此附圖中蓋章確認。    律師建議增加補充條款：出賣人應(yīng)當將出售房屋所屬樓號在小區(qū)平面圖中標明，并將小區(qū)平面圖粘貼在本合同附件一內(nèi)加蓋公章。6. 66.明確所售房屋抵押。   陷阱：有的開發(fā)商為了盤活資金往往將土地使用權(quán)抵押，進而將所建樓盤抵押。如果此類房屋出售，開發(fā)商破產(chǎn)時，買受人得不到房屋。因為買受人還未得到房產(chǎn)證，不具有物權(quán)。

7、60;  對策：1，在土地管理部門、房管部門查清該樓盤有無抵押記載。2、要求開發(fā)商將合同在房管局備案。3、要求開發(fā)商提供保證責任。   律師建議增加補充條款：出賣人保證自己所售房屋不存在抵押的情況，若因此導(dǎo)致買受人退房，出賣人應(yīng)向買受人承擔已付房款雙倍的返還責任。一個合法正規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)商,必須具備齊全的“五證”、“二書”。所謂“五證”,是指國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證(也叫建設(shè)工程開工證)、商品房銷售預(yù)售許可證;“二書”是指住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書,這也是法律對銷售方的基本要求。但在實踐中,有些開發(fā)商(售樓人

8、員)為了掩蓋虛假情況,經(jīng)常找借口不出示這些文件的原件,要么說正拿著相關(guān)文件在報批某項手續(xù),要么就說文本放在離售樓處很遠的公司本部。售樓人員往往會先要求客戶簽訂認購書或合同,而客戶一旦交完定金或購房款,再有什么問題,開發(fā)商(售樓人員)便會即刻變臉,客戶再也見不到售樓人員在推銷房屋時那充滿春意的笑臉。合同條款陷阱客戶決定購房了,得與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同。一般情況下,開發(fā)商(售樓人員)會遞給客戶一份擬好的合同,合同會有許多空白的地方,有些地方是有待雙方確定后注入相關(guān)內(nèi)容的,而有些選擇性填寫處可能還空著。這時,購房者往往以為該說的都已注明了,合同就算是完成了,殊不知就是這些空白處為開發(fā)商日后作弊提

9、供了條件。比如,標準合同第十五條“遲延辦理產(chǎn)權(quán)證的,違約金每日按購房全款的萬分之三計算”,但您一不留神,開發(fā)商(售樓人員)便將此條款設(shè)計成按已付房款的萬分之三承擔違約責任。前不久我們從報上看到過這樣的案例:遲延辦證一年多,只賠付96元?；蛘咴诓荒馨磿r辦理好時,干脆讓購房人退房。還有的合同中寫明的違約條款表面上貌似公平,實際不公平。例如:約定任何一方解除購房合同都要支付總房款40%的違約金。這實際上只是限制購房人,開發(fā)商自己一般不可能將賣出去的房子再收回不賣。特別提醒您:為避免購房人吃虧上當,建議您防止陷阱的對策如下:第一,要有強烈的法律意識。對于購房人來說,挑選所購房屋的位置和壓低價格固然重要

10、,但我們認為更重要的是要看到在尚不規(guī)范的房地產(chǎn)市場中,陷阱無處不在。因此,學(xué)習(xí)了解有關(guān)法律、法規(guī),向?qū)I(yè)人士(特別是專業(yè)律師)咨詢、了解有關(guān)購房方面的法規(guī)、知識是十分必要的,唯此,才有可能較好地維護自己的合法權(quán)益。其次,要充分行使法律賦予的權(quán)利,在交易過程中始終堅持平等互利、協(xié)商一致的原則。平等交易是一個法律原則。目前在房地產(chǎn)交易過程中,開發(fā)商(售樓人員)處在強勢地位,與購房者之間信息極不對稱,存在開發(fā)商(售樓人員)做霸王買賣的現(xiàn)象。為此,消費者要擺正心態(tài),購房時要把問題搞清、搞細,對合同條款有異議、約定不明確、不滿意的,就堅決不簽,堅決不買;該堅持的原則就一定要堅持,不要圖一時之快,隨便妥協(xié)

11、,從而給自己帶來無窮的煩惱和巨大經(jīng)濟損失。再次,要認真簽約,保留好證據(jù)。在購房過程中,不要輕信一些開發(fā)商(售樓人員)的花言巧語。在簽署合同時一定要認真審查每一個條款,把相關(guān)問題問清楚、搞清楚;您希望得到的一切承諾,和雙方業(yè)已形成的協(xié)議內(nèi)容,務(wù)必以書面形式記錄下來,以免日后空口無憑。收樓時和入住后,一旦發(fā)現(xiàn)問題,應(yīng)保存好各種證據(jù),必要時對相關(guān)事實可以通過辦理公證的方式保留證據(jù),以證明侵權(quán)事實的存在。最后,要學(xué)會依靠專業(yè)人士、拿起法律武器維護自己的權(quán)利。房屋買賣不同于一般消費,涉及工程、質(zhì)量、合同、物業(yè)管理等多個領(lǐng)域,有關(guān)法律法規(guī)比較復(fù)雜。購房人即使經(jīng)多方考察,一般也很難通過個人的努力搞清問題的癥

12、結(jié)所在。因此,如果發(fā)生了對您不利的事情,或者您預(yù)料到風險可能到來時,為有效地維護自己的正當權(quán)益,就應(yīng)及時和該領(lǐng)域?qū)I(yè)人士、法律界人士、中介機構(gòu)、維權(quán)組織取得聯(lián)系,以求得幫助。買房首先從位置和距離來講,要先確定好自己的目標。同時要合理評估自己的經(jīng)濟能力。這跟總房款有關(guān)。不要太過前瞻,要考慮到現(xiàn)在與未來的資金承受能力,從自己的經(jīng)濟實力出發(fā)來考慮買房。而在買房時也要看開發(fā)商項目證件是否具備了銷售條件。注意整個項目的開發(fā)計劃工程進度,這關(guān)系到買房者的入住時間以及其他工程的施工干擾等情況。要看清楚整個項目的規(guī)劃設(shè)計和配套是否符合自己的需要,是否符合生活上的便利以及居住的舒適度。現(xiàn)在精裝修房比較多,要注意

13、前期樣板間的裝潢和后期房的裝潢是否統(tǒng)一。而對于毛坯房來講,一定要注意房屋內(nèi)部的格局合理性,包括真正的使用面積到底有多少等。因為塔樓、板樓的分攤面積都不一樣。目前很多投訴熱點都在期房上。新的商品房合同從3月5日起開始使用,其中有很多注解需要買房者注意到的,包括合同的附件內(nèi)容等都需要注意是否對買房人自己有利。物業(yè)管理也是買房時候需要關(guān)注的方面。購房人越來越成熟,應(yīng)該在買房前弄清楚物業(yè)的收費標準,以免在入住后發(fā)生糾紛。而在購房的時候還需要注意的一點是,要看所購買的房屋是否已經(jīng)被按揭過或者被抵押過的。從整體的購房趨勢來看,房價的上漲是毋庸置疑的。未來2到3年內(nèi)降價的可能性也不大。那么消費者應(yīng)該根據(jù)自己

14、的需求去買房。因為今后的政策對開發(fā)商的要求會越來越高,加上土地的控制、開發(fā)商資金問題、新材料新技術(shù)的運用和整體環(huán)境、規(guī)劃的提高,這些都使得房屋成本會增加。因此如果有住房需求,不必持幣待購,今后這種上漲還有可能延續(xù)下去甚至?xí)q得更高。購房過程中涉及的法律問題作為購房者來講,是老百姓一生當中一個非常重要的問題,就是說先得安居才能樂業(yè),所以,對于老百姓來講買一套稱心如意的住房是老百姓一個很重要的問題。但是在購房過程中出現(xiàn)了很多問題,不時在報紙或者其他的新聞媒體上有所披露,其實,很多問題應(yīng)該說是如果購房者比較謹慎,對于購房的知識比較了解,很多問題是可以避免的。個人在購房中,大體上分三個階段。第一,購房

15、前的準備,購房者首先應(yīng)該慎重的選擇一個物業(yè)的項目,就是你準備購買什么樣的房子,首先應(yīng)該考慮它本身所處的地理位置、戶型以及它周邊的環(huán)境,非常重要的一點應(yīng)該對開發(fā)商的資信進行一個了解,就是說在購房前購房者應(yīng)該對你選擇的物業(yè)項目有一些最基本的了解。這些基本的了解中很重要的一點是對開發(fā)商的資信進行了解。后面我會講開發(fā)商的資信應(yīng)該從哪幾個方面講。第二,簽訂認購書和商品買賣合同,這里包括簽訂補充條款。購房者在簽訂認購書和商品買賣合同的時候,應(yīng)該注意到查驗五證,我后面會講什么叫五證。交付定金,簽訂認定書,選擇付款的方式,簽訂商品房買賣的合同,再交付購房款,辦理銷售或者叫預(yù)售登記,這是購房中的第二個階段。第三

16、,交房和辦理產(chǎn)權(quán)登記,就是開發(fā)商在辦理完登記后,簽收“兩書”,接受物業(yè),申領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證商品房買賣合同合同雙方當事人:出賣人:_注冊地址:_營業(yè)執(zhí)照注冊號:_企業(yè)資質(zhì)證書號:_法定代表人:_聯(lián)系電話:_郵政編碼:_委托代理人:_地址:_郵政編碼:_聯(lián)系電話:_委托代理機構(gòu):_注冊地址:_營業(yè)執(zhí)照注冊號:_法定代表人:_聯(lián)系電話:_郵政編碼:_買受人:_【本人】【法定代表人】姓名:_國籍_【身份證】【護照】【營業(yè)執(zhí)照注冊號】【 】_地址:_郵政編碼:_聯(lián)系電話:_【委托代理人】【 】姓名:_國籍:_地址:_郵政編碼:_電話:_根據(jù)中華人民共和國合同法、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法及其他有關(guān)法律、法規(guī)

17、之規(guī)定,買受人和出賣人在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買賣商品房達成如下協(xié)議:【釋義】延伸閱讀:合同法全文商品房買賣合同合同雙方當事人:出賣人:_注冊地址:_營業(yè)執(zhí)照注冊號:_企業(yè)資質(zhì)證書號:_法定代表人:_聯(lián)系電話:_郵政編碼:_委托代理人:_地址:_郵政編碼:_聯(lián)系電話:_委托代理機構(gòu):_注冊地址:_營業(yè)執(zhí)照注冊號:_法定代表人:_聯(lián)系電話:_郵政編碼:_買受人:_【本人】【法定代表人】姓名:_國籍_【身份證】【護照】【營業(yè)執(zhí)照注冊號】【 】_地址:_郵政編碼:_聯(lián)系電話:_【委托代理人】【 】姓名:_國籍:_地址:_郵政編碼:_電話:_根據(jù)中華人民共和國合同法、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管

18、理法及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定,買受人和出賣人在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買賣商品房達成如下協(xié)議:【釋義】本部分條文是確認買賣雙方當事人的主體資格。本條款提示點:1、出賣人的主體資格我國現(xiàn)行法律、法規(guī)將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分為專營開發(fā)企業(yè)和兼營開發(fā)企業(yè),但無論是哪種類型,都需要具備房地產(chǎn)開發(fā)主管部門頒布的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)。不具備開發(fā)資質(zhì)或開發(fā)資質(zhì)已被取締的企業(yè)不能作為出賣人與相對的客戶訂立商品房買賣合同,違者訂立的合同無效。2、買受人的主體資格(1)、凡具備民事權(quán)利能力的法人和自然人均可作為買受人,(2)、必須具備完全民事行為能力的自然人方可作為簽約人訂立合同,A、未滿18周歲的未成年人訂立的

19、合同須經(jīng)其監(jiān)護人追認方可生效(已滿16周歲且以自己的勞動收入為主要生活來源的除外);B、精神病人或間隙性精神病人在精神病發(fā)作期間訂立的合同須經(jīng)其監(jiān)護人追認方可生效,(3)、未成年人、精神病人的購房行為應(yīng)當由其監(jiān)護人作為法定代理人代為簽約,(4)、夫妻關(guān)系存續(xù)期間,除夫妻雙方另有約定,無論以夫或妻的名義購買房屋,該房屋所有權(quán)一般均視為夫妻共同財產(chǎn)。3、出賣人委托代理機構(gòu)近年來,開發(fā)商委托代理公司進行房屋銷售的比例日益增加。在這種情形下,應(yīng)當將代理機構(gòu)的名稱列入本合同,并如實填寫。這樣,既明確體現(xiàn)和保障了開發(fā)商、代理商之間的委托代理合同關(guān)系,也保障了購房人的簽約知情權(quán)。根據(jù)中華人民共和國合同法、中

20、華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定,買受人和出賣人在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買賣商品房達成如下協(xié)議:第一條 項目建設(shè)依據(jù)。出賣人以_方式取得位于_、編號為_的地塊的土地使用權(quán)。【土地使用權(quán)出讓合同號】【土地使用權(quán)劃撥批準文件號】【劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓批準文件號】為_。該地塊土地面積為_,規(guī)劃用途為_,土地使用年限自_年_月_日至_年_月_日。出賣人經(jīng)批準,在上述地塊上建設(shè)商品房,【現(xiàn)定名】【暫定名】_。建設(shè)工程規(guī)劃許可證號為_,施工許可證號為_?！踞屃x】本條是出賣人擁有項目的取得和開發(fā)建設(shè)等前期手續(xù)告知義務(wù)的內(nèi)容,目的是為保障買受人知情權(quán)。本條款的提示點:1、開發(fā)商土地

21、取得方式一般情形下,開發(fā)商取得土地的方式為受讓國家出讓的土地(出讓)或轉(zhuǎn)讓受得他人已繳納土地出讓金的土地(轉(zhuǎn)讓)。特殊情形下方可獲得國家得無償劃撥地(劃撥),如開發(fā)商開發(fā)建設(shè)規(guī)劃范疇內(nèi)得經(jīng)濟使用住房。未變更土地性質(zhì)得集體土地使用權(quán)不能用作房地產(chǎn)開發(fā);非用于經(jīng)濟適用住房建設(shè)得劃撥地不能用作房地產(chǎn)開發(fā);工業(yè)用地出讓地不能用作房地產(chǎn)開發(fā)。2、土地使用年限根據(jù)我國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第十二條的規(guī)定:“土地使用出讓最高年限按下列用途規(guī)定:(一)居住用地70年;(二)工業(yè)用地50年;(三)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;(四)商業(yè)旅游、娛樂用地40年;(五)綜合或者其他用地50年。

22、”需要注意的是,該使用年限起始于國有土地使用權(quán)出讓確定之日,而不是買受人訂立購房合同之日;經(jīng)濟使用住房因其土地系劃撥地,故不存在使用年限的問題。3、商品房項目的名稱無論是現(xiàn)定名還是暫定名,必須與商品發(fā)預(yù)售許可證或其他相關(guān)證件的描述一致。4、開發(fā)商必須擁有國有土地使用權(quán)證方可申請商品房預(yù)售資格。因此,購房者在簽訂合同之前除了知悉本條所列的土地使用權(quán)出讓合同號、土地使用權(quán)劃撥批準文件號、劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓批準文件號外,更有必要查閱開發(fā)商持有的國有土地使用權(quán)證。著重審查兩點:一是看開發(fā)商是否已經(jīng)足額支付土地出讓金(未繳納完畢土地出讓金的開發(fā)商一般持有臨時國有土地使用證而非國有土地使用證);二是看開發(fā)

23、商是否已將土地辦理抵押貸款(以土地作為抵押物辦理貸款的,國有土地使用證上往往作備案登記)。第二條 商品房銷售依據(jù)。買受人購買的商品房為【現(xiàn)房】【預(yù)售商品房】。預(yù)售商品房批準機關(guān)為_,商品房預(yù)售許可證號為_。【釋義】本條是對商品房銷售的描述。本條款提示點:1、期房與現(xiàn)房的比較期房即預(yù)售商品房,是指消費者在購買時不具備即買即可入住的商品房,即房地產(chǎn)開發(fā)商從取得預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證為止,所出售的商品房為期房?，F(xiàn)房指消費者在購買時具備即買即可入住的商品房,即開發(fā)商已辦妥所售的商品房的大產(chǎn)證的商品房,消費者在簽約后立即可以辦理入住并取得分戶權(quán)證。期房相對于現(xiàn)房,具有下列特點:優(yōu)勢:(1)

24、、期房一般較現(xiàn)房便宜;(2)、期房的選擇空間較現(xiàn)房大;(3)、隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展,新樓盤品質(zhì)較舊盤有明顯提升。劣勢:具備延期交付、品質(zhì)變差、權(quán)證不能按期交付等法律風險。2、商品房預(yù)售許可證的法律效力最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第二條規(guī)定:“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明,與買受人訂立的商品房預(yù)售合同,應(yīng)當認定無效,但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的,可以認定有效。”3、商品房銷售的其他依據(jù)一般來說,開發(fā)商除獲得商品房預(yù)售許可證外,還應(yīng)具備下列證件:建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程開工證、國有土地使用證即俗稱的“五證齊全,方可預(yù)售”。房地產(chǎn)

25、行政主管部門頒發(fā)的預(yù)售許可證有按棟編號發(fā)放、按批號編號發(fā)放等形式,購房人在購房時應(yīng)“對號入座”,提高自身風險防范能力。第三條 買受人所購商品房的基本情況。買受人購買的商品房(以下簡稱該商品房,其房屋平面圖見本合同附件一,房號以附件一上表示為準)為本合同第一條規(guī)定的項目中的:第_【幢】【座】_【單元】【層】_號房。 該商品房的用途為_,屬_結(jié)構(gòu),層高為_,建筑層數(shù)地上_層,地下_層。該商品房陽臺是【封閉式】【非封閉式】。該商品房【合同約定】【產(chǎn)權(quán)登記】建筑面積共_平方米,其中,套內(nèi)建筑面積_平方米,公共部位與公用房屋分攤建筑面積_平方米(有關(guān)公共部位與公用房屋分攤建筑面積構(gòu)成說明見附件二)?！踞?/p>

26、義】本條是對合同標的物的詳細描述本條款提示點:本條涉及到若干建筑專業(yè)術(shù)語及建筑規(guī)范,購房人在購房時應(yīng)更加切實注意。1、商品房的用途與房屋結(jié)構(gòu)這兩項對于開發(fā)商而言,是其確定工程建設(shè)成本的關(guān)鍵點,專業(yè)辦公用寫字樓的工程建設(shè)成本一般比磚混結(jié)構(gòu)建筑物建筑成本高出數(shù)倍。因此,購房人在選購房屋時應(yīng)當加以落實。商品房的用途主要有居住、辦公、商品、商住、停車等種類,其用途一經(jīng)確定,合同雙方不履行法律手續(xù)不得擅自變更。房屋結(jié)構(gòu)主要有磚混、框架、鋼混等幾種,不同結(jié)構(gòu)的房屋其使用功能和耐用程度各異。2、層高凈高層高指一層地面至上一層地面的距離,凈高則是指地面至天花板的距離,凈高=層高-樓板厚度。購房人在選擇預(yù)售商品

27、房時應(yīng)考慮上述兩者之間的差異。3、陽臺陽臺的封閉與否對計算商品房的建筑面積至關(guān)重要,根據(jù)現(xiàn)行建筑面積計算規(guī)劃的規(guī)定,封閉陽臺按全面積計算使用面積,而敞開式陽臺則按全面積的一半計算使用面積。4、建筑面積、套內(nèi)建筑面積、公共部位與公用房屋分攤建筑面積及使用面積之間的聯(lián)系。該套商品房建筑面積=套內(nèi)建筑面積+公共部位與公用房屋分攤建筑面積套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)強體面積+陽臺面積第四條 計價方式與價款。出賣人與買受人約定按下述第_種方式計算該商品房價款:1、按建筑面積計算,該商品房單價為(_幣)每平方米_元,總金額(_幣)_千_百_拾_萬_千_百_拾_元整。2、按套內(nèi)建筑面積計算,該商品房單價

28、為(_幣)每平方米_元,總金額(_幣)_千_百_拾_萬_千_百_拾_元整。3、按套(單元)計算,該商品房總價款為(_幣)_千_百_拾_萬_千_百_拾_元整。【釋義】本條是關(guān)于商品房計價方式與價款的約定。本條款提示點:1、計價方式的改革多年來,我國一直采用按照建筑面積計價的方式銷售商品房,但該種計價方式卻存在著諸多弊病,集中體現(xiàn)在總的公用建筑面積難以確定,公用建筑面積計算分攤復(fù)雜,開發(fā)商非善意誤算等。隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟的活躍與發(fā)展,我國北京等地區(qū)已經(jīng)推行按套內(nèi)建筑面積計價。相信不久的將來,按套內(nèi)建筑面積計價將成為我國房地產(chǎn)市場的主要計價方式,使購房人真正能享受到“明明白白購房”的待遇。2、購房人應(yīng)注

29、意商品房“價外價”問題個別開發(fā)商除收取按面積記得的總價款外,還會向購房人提出收取配套費、教育實施費等其他收費項目,因此,購房人在支付房款時應(yīng)當對這些收費項目加以關(guān)注,如開發(fā)商沒有法定收費依據(jù)的,購房人可以拒付。第五條 面積確認及面積差異處理。根據(jù)當事人選擇的計價方式,本條規(guī)定以【建筑面積】【套內(nèi)建筑面積】(本條款中均簡稱面積)為依據(jù)進行面積確認及面積差異處理。當事人選擇按套計價的,不適用本條約定。合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的,以產(chǎn)權(quán)登記面積為準。商品房交付后,產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異,雙方同意按第_種方式進行處理:1、雙方自行約定:(1)_;(2)_;2、雙方同意按以下原則處理

30、:(1)面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)的,據(jù)實結(jié)算房價款;(2)面積誤差比絕對值超出3%時,買受人有權(quán)退房。買受人退房的,出賣人在買受人提出退房之日起30天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人,并按_利率付給利息。買受人不退房的,產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時,面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由買受人補足;超出3%部分的房價款由出賣人承擔,產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時,面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由出賣人返還買受人;絕對值超出3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積面積誤差比 = ×100%合同約定面積因設(shè)計變更造

31、成面積差異,雙方不解除合同的,應(yīng)當簽署補充協(xié)議?！踞屃x】本條是對房屋面積確認依據(jù)及房屋面積差異處理方式的約定。本條款的法律依據(jù):建設(shè)部商品房銷售管理辦法第二十條規(guī)定: 按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的,當事人應(yīng)當在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同未作約定的,接以下原則處理:(一)面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)的,據(jù)實結(jié)算房價款;(二)面積誤差比絕對值超出3 %時,買受人有權(quán)退房。買受人退房的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人,同時支付已付房價款利息。買受人不退房的,產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時,面積誤差比在3 %

32、以內(nèi)(含3 %)部分的房價款由買受人補足;超出3 %部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔,產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時,面積誤差比絕對值在3 %以內(nèi) (含3 %)部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人;絕對值超出3 %部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積面積誤差比 = ×100%合同約定面積本條款提示點:1、面積確認標準本條規(guī)定以建筑面積或套內(nèi)建筑面積為面積確認的依據(jù)標準,但購房人在簽約時亦可主張上述兩項面積同時作為依據(jù)標準。2、產(chǎn)權(quán)登記面積與購房人實際所得面積不符時的處理產(chǎn)權(quán)登記面積是指房地產(chǎn)行政主管部門確認登記的面積,一般情形下產(chǎn)權(quán)登

33、記面積即等同于購房人實際所得到的面積,但如果產(chǎn)權(quán)登記測繪單位所作出的測量結(jié)果與購房人的實得面積不符,購房人依舊有權(quán)利聘請專業(yè)測量公司重新測量,并要求房地產(chǎn)行政主管部門對原產(chǎn)權(quán)登記面積作出修正處理。3、自行約定的方式基于設(shè)計原因,施工原因以及其他原因,開發(fā)商在預(yù)售商品房實往往不愿意接受按商品房銷售管理辦法的規(guī)定簽訂面積差異處理條款,而建議購房人選擇自行約定的方式,常見的約定方式包括:(1)、買受人不要求退房,按照產(chǎn)權(quán)登記面積和原約定每平方米價格實施多退少補;(該條款的約定從法律上分析仍然存在問題,如某合同原定面積為80平方米,建成面積達120平方米,即使開發(fā)商主張該特別約定,由于約定面積差異已經(jīng)

34、對原合同造成了實質(zhì)性破壞,法院最終還是會按法定標準而不會按約定標準裁決)(2)、正負3%內(nèi)實施多退少補,多于3%部分按原單價打折計算房價;少于3%部分按原單價上浮一定比例退還房款;(3)、將辦法規(guī)定的臨界點3%調(diào)整為臨界點5%;(從開發(fā)商的利益分析,此條款最符合其利益)(4)、總價包死條款,即無論產(chǎn)權(quán)登記面積是否與約定面積發(fā)生差異,均按約定總價計算房款。(對于廣泛采用通用文本約定的樓盤,購房人可選擇性使用該條款。就筆者的個人閱歷,很少有開發(fā)商在交房后因為測定面積比約定面積少而退款的,而建成后要求購房人補繳購房款的卻是屢見不鮮。)相比而言,上述約定方式均沒有本條款第二種方式那樣更能維護購房人的合

35、法權(quán)益,因此建議購房人在簽訂合同時選擇該種面積差異處理方式。北京市國土資源和房屋管理局擬定的“北京版式范文本”中采用的是建筑面積差異與處理條款,更重視了對購房人權(quán)益的保障。第六條 付款方式及期限。買受人按下列第_種方式按期付款:1、一次性付款_。2、分期付款_。3、其他方式_?！踞屃x】本條是對付款方式及付款時間的約定本條款提示點:1、一次性付款(1)、一次性付款的本意是指購房人在約定期限內(nèi)向開發(fā)商支付完畢100%的購房款,但在實踐當中,不少開發(fā)商同意選擇一次性付款的客戶在簽約是只支付90%-95%的購房款,留存5%-10%的購房款至房屋交接或權(quán)證發(fā)放時再行給付。(2)、開發(fā)商為鼓勵購房人選擇一

36、次性付款方式,往往會在商品房定價的基礎(chǔ)上給予一次性付款購房人一定比例的折扣。購房人如選擇此種付款方式,可以適時提出折扣請求。2、按揭付款(1)、按揭付款不屬于分期付款,現(xiàn)在開發(fā)商與銀行已經(jīng)在付款方式上取得可高度一致,就是銀行為按揭客戶向開發(fā)商提供一次性付款。對開發(fā)商而言,按揭購房人在完善其按揭貸款手續(xù)后就已經(jīng)獲得了銀行支付的全額房款,購房人只是按與銀行簽訂的借款合同逐月向銀行還款而已。(2)、按揭付款方式所產(chǎn)生的法律關(guān)系:A、主合同關(guān)系有兩個:一是開發(fā)商與購房人之間的商品房買賣合同關(guān)系;二是購房人與銀行之間的借款合同關(guān)系,B、從合同關(guān)系有三個:一是購房人以所購物業(yè)作為抵押物與銀行之間發(fā)生的抵押

37、合同關(guān)系;二是開發(fā)商為購房人貸款而向銀行提供的保證合同關(guān)系(有的銀行還要求開發(fā)商提供一定數(shù)額的保證金擔保);三是銀行與開發(fā)商之間的回購法律關(guān)系,即當購房人逾期未還款構(gòu)成違約,銀行依法處分抵押房產(chǎn),開發(fā)商向銀行承諾無條件回購該房產(chǎn),并將回購房款優(yōu)先直接清償銀行貸款本息,對此購房人在按揭貸款合同中予以書面確認。(3)、按揭付款條款在簽約時屬于效力待定的條款,該條款生效的必備要件是銀行同意向按揭購房人發(fā)放貸款,并與其簽訂借款合同,如屬不可歸責于當事人雙方的事由銀行拒絕為購房人提供按揭貸款的,則該條款對買賣雙方不具備約束力,由此造成商品房買賣合同不能履行雙方互不負違約責任,當事人雙方可以請求解除商品房

38、買賣合同,開發(fā)商應(yīng)當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還購房人。但如是因為買、賣雙方作為或者不作為的行為導(dǎo)致銀行按揭不能,則需要由責任人承擔其相應(yīng)的違約責任,如購房人不提供或提供虛假的申貸資料,開發(fā)商拒不承擔銀行要求的保證擔保責任等。(4)按揭付款方式后續(xù)法律問題A、因商品房買賣合同被確認為無效或者被撤銷、解除,致使按揭貸款的目的無法實現(xiàn),買賣雙方及銀行均有權(quán)解除按揭貸款合同,開發(fā)商應(yīng)將所收款項分別退還給購房人和銀行;B、開發(fā)商作為擔保人為購房人按揭貸款提供保證擔保的方式有兩種:一是階段性保證擔保,即開發(fā)商提供保證擔保的保證期間為按揭貸款合同簽訂之日起至購房人獲得分戶產(chǎn)權(quán)證并將其房屋所有權(quán)辦

39、理他項權(quán)利登記之日止;二是全程保證擔保,即開發(fā)商在購房人向銀行償還全部貸款本息之前均需承擔保證擔保責任。按最高院司法解釋的規(guī)定,購房人未按照按揭貸款合同的約定償還貸款,但是已經(jīng)取得房屋權(quán)屬證書并與銀行辦理了商品房抵押登記手續(xù),銀行如起訴購房人要求償還貸款本息或主張房屋優(yōu)先受償?shù)?不應(yīng)當追加開發(fā)商為共同被告,開發(fā)商提供全程擔保的除外。如果銀行起訴時買賣人與銀行尚未完善抵押登記手續(xù),則開發(fā)商無論是提供哪種方式的保證擔保都會被列為共同被告。開發(fā)商盡早為購房人辦理分戶權(quán)證的意義不僅是履行自身商品房買賣合同所約定的義務(wù),還具備解除自身擔保法律風險的功能和作用。從近年法院受理的案件類型分析,按揭購房人逾期

40、付款違約糾紛已成為一類主要民事糾紛,即每個樓盤都存在著一定比例的按揭購房人逾期不歸還銀行貸款的風險隱患,開發(fā)商如不重視此類糾紛的預(yù)防和風險防范,將造成不必要的經(jīng)濟損失。第七條 買受人逾期付款的違約責任。買受人如未按本合同規(guī)定的時間付款,按下列第_種方式處理:1.按逾期時間,分別處理(不作累加)(1)逾期在_日之內(nèi),自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實際全額支付應(yīng)付款之日止,買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之_的違約金,合同繼續(xù)履行;(2)逾期超過_日后,出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同的,買受人按累計應(yīng)付款的_%向出賣人支付違約金。買受人愿意繼續(xù)履行合同的,經(jīng)出賣人同意,合同繼續(xù)履行,自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實際全額支付應(yīng)付款之日止,買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之_(該比率應(yīng)不小于第(1)項中的比率)的違約金