房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的十個(gè)籌劃點(diǎn)

1、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的十個(gè)籌劃點(diǎn)隨著房地產(chǎn)業(yè)的社會(huì)需求不斷增加，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)得到迅速發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)有效地促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、為國(guó)家創(chuàng)造了大量的稅收，成為國(guó)家稅收新的增長(zhǎng)點(diǎn)。目前，稅務(wù)機(jī)關(guān)比以往任何時(shí)期都要重視房地產(chǎn)行業(yè)的稅收管理，不斷加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)的稽查，特別是企業(yè)所得稅的稽查，已經(jīng)成為稅務(wù)機(jī)關(guān)查補(bǔ)稅款的主要來(lái)源。我們應(yīng)當(dāng)看到，房地產(chǎn)行業(yè)無(wú)論是財(cái)務(wù)管理水平還是稅收籌劃水平，都不能滿足行業(yè)發(fā)展的需要，特別是稅收籌劃遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于行業(yè)發(fā)展，不必要的差錯(cuò)時(shí)有發(fā)生，不但影響了房地產(chǎn)企業(yè)的正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)也嚴(yán)重?fù)p害了投資者的投資收益，這方面的教訓(xùn)是深刻的。因此，房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)所得稅的稅收籌劃就顯得尤為重要。本文就房

2、地產(chǎn)企業(yè)所得稅的稅收籌劃談幾點(diǎn)個(gè)人觀點(diǎn)，以共同探討。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營(yíng)管理和維護(hù)服務(wù)等業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)不同于一般的生產(chǎn)企業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)是以房地產(chǎn)為對(duì)象的一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，是一個(gè)比較特殊的生產(chǎn)企業(yè)，有其自身明顯的特點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)具有開發(fā)過程涉及環(huán)節(jié)眾多、開發(fā)周期長(zhǎng)、財(cái)務(wù)核算復(fù)雜、資金投入大的特性，因此房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅稅收籌劃應(yīng)當(dāng)遵循房地產(chǎn)行業(yè)的行業(yè)特點(diǎn)，開展具有針對(duì)性的稅收籌劃，實(shí)現(xiàn)節(jié)稅的目的。首先，房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品與其他生產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品有一個(gè)明顯的區(qū)別，就是產(chǎn)品的固定性。其他行業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品數(shù)量、銷售的價(jià)格、銷售對(duì)象都是處在不斷變動(dòng)中，許多商品屬于消耗品，商品使用后，

3、實(shí)物個(gè)體就會(huì)消失，事后很難發(fā)現(xiàn)蹤跡。而房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品是有形的、固定的。不可移動(dòng)的，房屋等建筑物就擺在那里，是跑不掉的。由于房屋銷售預(yù)征企業(yè)所得稅，在銷售環(huán)節(jié)進(jìn)行稅收籌劃。只能延緩納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間和提供啊資金利用效率，因此，銷售環(huán)節(jié)的稅收籌劃的空間很小。其次，其他生產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品，生產(chǎn)的成本、費(fèi)用單一，投入和產(chǎn)出具有可比性，生產(chǎn)成本、費(fèi)用與銷售收入存在一定的對(duì)于關(guān)系，可以按照出成率等指標(biāo)進(jìn)行比較。房地產(chǎn)企業(yè)成本、費(fèi)用項(xiàng)目較多，具有不可預(yù)見性和隱蔽性。而房地產(chǎn)企業(yè)在施工開始前，不可能準(zhǔn)確預(yù)測(cè)成本、費(fèi)用、在施工過程中發(fā)生的支出，往往也是不可控制的，成本，費(fèi)用管理只能憑借財(cái)務(wù)人員的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行預(yù)測(cè)

4、。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品完工。許多成本、費(fèi)用屬于隱蔽工程，又是不可見的，這就給企業(yè)所得稅的稅收籌劃提供可能； 再次，房地產(chǎn)生產(chǎn)周期較長(zhǎng)，銷售、施工人員流動(dòng)比較頻繁，一些證據(jù)很容易滅失。而稅務(wù)部門稽查都是事后稽查，在稽查實(shí)施一個(gè)相對(duì)較短的時(shí)間內(nèi)，稅務(wù)稽查人員很難取到有效證據(jù)，因此，稅收籌劃又具有充分的時(shí)間和空間。所以我們建議從以下幾個(gè)方面進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅稅收籌劃。1、檔案資料的管理與籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅的稅收籌劃，首先要進(jìn)行成本計(jì)算的籌劃，而成本計(jì)算的主要內(nèi)容，就是“面積”的籌劃，“面積”決定企業(yè)的當(dāng)期成本，“面積”是稅收籌劃的首要任務(wù)。開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃用地，規(guī)劃的面積、測(cè)量面積之間存

5、在必然聯(lián)系，在一定程度上制約者開發(fā)成本的核算。我們?cè)谶M(jìn)行稅收籌劃時(shí)，應(yīng)當(dāng)高度重視各項(xiàng)政府批文的“面積”，稅收籌劃必須圍繞政府批文展開。房地產(chǎn)企業(yè)取得的各種政府批文直接影響到成本、費(fèi)用，如建筑工程規(guī)劃許可證直接約束了建筑面積，從而影響成本、費(fèi)用，所有的稅收籌劃都不能脫離政府批文的限制，財(cái)務(wù)人員應(yīng)當(dāng)掌握政府批文的主要內(nèi)容，做好“面積”的稅收籌劃。（1）外部檔案資料的管理與籌劃。做好土地使用權(quán)、建筑工程規(guī)劃許可證、建筑用地規(guī)劃許可證的外部相關(guān)批文的管理，了解各項(xiàng)批文之間的相關(guān)性，以及對(duì)成本、費(fèi)用的影響。我們財(cái)務(wù)部門還應(yīng)當(dāng)掌握建設(shè)項(xiàng)目監(jiān)理等相關(guān)方的資料，如施工進(jìn)度決定施工成本，而施工進(jìn)度的確定，必須得

6、到監(jiān)理方的認(rèn)可。（2）企業(yè)內(nèi)部檔案資料的管理與籌劃，做好建設(shè)項(xiàng)目的招標(biāo)書、施工企業(yè)的投標(biāo)書、建設(shè)項(xiàng)目預(yù)算書、建設(shè)項(xiàng)目決算書等施工資料的管理。建設(shè)項(xiàng)目的工程預(yù)（決）書在施工和金額上都存在差異，特別是工程決算書金額大于工程工程預(yù)算書金額時(shí)，進(jìn)行稅收籌劃，就應(yīng)當(dāng)分析其成因，找出工程決算對(duì)成本、費(fèi)用的影響。2、開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)周期的稅收籌劃。開發(fā)企業(yè)必須合理籌劃開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)周期，同樣一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，由于工程施工順序、施工周期的不同，開發(fā)成本、費(fèi)用支出也完全不同。國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)（房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法）的通知國(guó)稅發(fā)（2009）31號(hào)文第十一條規(guī)定：“企業(yè)在進(jìn)行成本、費(fèi)用的核算與扣除時(shí)，必

7、須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本?！钡谑l規(guī)定：“企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用，已銷開發(fā)p計(jì)稅成本、營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除?！蔽覀?cè)诤怂阃恋爻鲎尳鸬惹捌谫M(fèi)用時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)建設(shè)說(shuō)明規(guī)劃，將建設(shè)項(xiàng)目合理劃分不同的建設(shè)周期，優(yōu)化期間費(fèi)用支出，合理分?jǐn)偣餐M(fèi)用，盡可能地增加前期成本、費(fèi)用，增加企業(yè)所得稅前扣除項(xiàng)目。例如，建設(shè)項(xiàng)目前期施工的范圍越大，其相應(yīng)的配套支出就越多，成本、費(fèi)用也就會(huì)相應(yīng)增多。因?yàn)槎悇?wù)部門無(wú)權(quán)干涉建設(shè)項(xiàng)目的施工順序和步驟，施工順序是由房地產(chǎn)企業(yè)自行決定的，建設(shè)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取兩端開工的方法，提前扣除共同費(fèi)用。3、利息費(fèi)

8、用的稅收籌劃。國(guó)稅發(fā)（2009）31號(hào)文第二十一條規(guī)定：企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，可按企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集和分配，其中屬于財(cái)務(wù)費(fèi)用性質(zhì)的借款費(fèi)用，可直接在稅前扣除。我們應(yīng)當(dāng)注意的是，企業(yè)集團(tuán)統(tǒng)一貸款，貸款利息在集團(tuán)內(nèi)部分?jǐn)?，分配的利息?yīng)當(dāng)同使用的資金額度與時(shí)間相一致，利息分配的方法已經(jīng)確定，就不能隨意變更。銀行貸款利息的稅收籌劃還要考慮利息費(fèi)用的資本化問題。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)將一部分開發(fā)項(xiàng)目用于出租或自用，形成企業(yè)的固定資產(chǎn)。這部分資產(chǎn)相應(yīng)分?jǐn)偟睦⒅С觯筛鶕?jù)中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法暫行條例第三十七條的規(guī)定處理：“企業(yè)為購(gòu)置、建造固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)和經(jīng)過

9、12個(gè)月以上的建造才能達(dá)到預(yù)定可銷售狀態(tài)的存貨發(fā)生借款的，在有關(guān)資產(chǎn)購(gòu)置。建造期間發(fā)生的合理的借款費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)作為資本性支出計(jì)入有關(guān)資產(chǎn)的成本?！币虼耍康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)的固定資產(chǎn)所負(fù)擔(dān)的貸款利息，就不能在當(dāng)期扣除。4、“預(yù)提費(fèi)用”的稅收籌劃。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的性質(zhì)決定，對(duì)一些費(fèi)用的資產(chǎn)需要進(jìn)行預(yù)提，如規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、廣告費(fèi)、開發(fā)項(xiàng)目的配套費(fèi)等支出，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員往往重視“預(yù)提費(fèi)用”的計(jì)提，而不重視“預(yù)提費(fèi)用”的清理。合理的“預(yù)提費(fèi)用”可以減少當(dāng)期應(yīng)當(dāng)繳納的企業(yè)所得稅，但是在企業(yè)所得稅匯算清繳時(shí)，該項(xiàng)費(fèi)用在當(dāng)年不能及時(shí)支付，就應(yīng)當(dāng)及時(shí)沖回，如果年末匯算時(shí)不及時(shí)沖回，“預(yù)提費(fèi)用”科目期末就會(huì)形成貸方余

10、額，成為稅務(wù)稽查的目標(biāo)。如某房地產(chǎn)開發(fā)公司。2007年1月5日預(yù)提綜合地價(jià)7560000元，計(jì)入當(dāng)期開發(fā)成本，由于各種原因該項(xiàng)“預(yù)提費(fèi)用”當(dāng)期未支付，2008年被稅務(wù)稽查查處，補(bǔ)繳企業(yè)所得稅。因此，我們要合理籌劃各項(xiàng)“預(yù)提費(fèi)用”，即要達(dá)到節(jié)稅的目的，又要減少不必要的損失，5、高度重視開發(fā)項(xiàng)目的竣工決策。我們一些財(cái)務(wù)人員往往不重視對(duì)開發(fā)項(xiàng)目后期成本、費(fèi)用的清算，以至于成本、費(fèi)用不能及時(shí)進(jìn)入當(dāng)期成本，多繳企業(yè)所得稅。如開發(fā)項(xiàng)目后期的環(huán)境綠化支出，綠化的苗木不可能全部成活，需要不斷地補(bǔ)充苗木，維護(hù)時(shí)間較長(zhǎng)，稅收籌劃時(shí)，就可以合理預(yù)估綠化支出，及時(shí)取得發(fā)票，及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)成本。6、甲供材料的稅收籌劃。房地產(chǎn)

11、企業(yè)提供建筑材料用于開發(fā)項(xiàng)目，通常稱作甲供材料。房地產(chǎn)企業(yè)采取施工企業(yè)包工包料施工，還是采取甲供材料，除考慮材料的采購(gòu)成本外，還要考慮兩者之間的稅收負(fù)擔(dān)差異。施工企業(yè)包工包料進(jìn)行施工，按照稅法繳納營(yíng)業(yè)稅；甲供材料，材料供應(yīng)商需要繳納增值稅，營(yíng)業(yè)稅與增值稅的稅收負(fù)擔(dān)方面稱作較大差異，這種稅負(fù)差異，必將影響到開發(fā)成本。因此，稅收籌劃時(shí)應(yīng)根據(jù)不同的施工材料，分析甲供材料是否具有成本優(yōu)勢(shì)，采取不同的稅收籌劃方案。7、開發(fā)項(xiàng)目變更的稅收籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)由于規(guī)劃的變更等原因，建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)常發(fā)生施工項(xiàng)目的改、修、重建。由于原有建筑可能已經(jīng)拆除，無(wú)法看到原物，這些施工項(xiàng)目在開發(fā)項(xiàng)目完工以后就無(wú)法考察，如小區(qū)道路

12、的改變、屋面的返修、墻體外觀的更改等。因此，就會(huì)出現(xiàn)一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目重復(fù)多次施工、重復(fù)計(jì)入成本的現(xiàn)象，就需要真實(shí)可信的資料來(lái)證明前期投入。我們?cè)谶M(jìn)行稅收籌劃時(shí)，要切實(shí)做好相關(guān)檔案資料管理，充分證明成本項(xiàng)目的存在，保證設(shè)計(jì)圖、工程施工合同、工程預(yù)算書、施工圖、工程竣工結(jié)算書、施工監(jiān)理書等施工資料所反映的內(nèi)容相一致，對(duì)拆除的建筑物應(yīng)當(dāng)保留原物的影像資料，以備稅務(wù)稽查部門檢查。8、非可售面積的稅收籌劃。雖然房地產(chǎn)企業(yè)的可售面積不能突破國(guó)家有關(guān)部門的立項(xiàng)審批書規(guī)定的面積，但是高檔車開發(fā)企業(yè)由于受利益的驅(qū)動(dòng)，擅自增加樓層、修建地下車庫(kù)、倉(cāng)庫(kù)、增加建筑面積的現(xiàn)象比較普遍，這部分增加的面積一般都不能取得產(chǎn)權(quán)，因

13、此，在統(tǒng)計(jì)這部分非可售面積時(shí)，要仔細(xì)認(rèn)真，切不可馬虎大意。9、開發(fā)項(xiàng)目竣工決算的稅收籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)面積較大時(shí)，通常采取分期開發(fā)的方法。有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)各期建設(shè)項(xiàng)目分別建賬單獨(dú)核算，分別進(jìn)行竣工決算。由于房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅實(shí)行預(yù)繳，因此，就應(yīng)對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的開工時(shí)間和竣工決算進(jìn)行稅收籌劃，當(dāng)預(yù)繳企業(yè)所得稅大于企業(yè)應(yīng)交企業(yè)所得稅時(shí)，就應(yīng)及時(shí)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)退還企業(yè)多繳的預(yù)繳企業(yè)所得稅；當(dāng)預(yù)繳企業(yè)所得稅小于應(yīng)交企業(yè)所得稅時(shí)，就應(yīng)合理延緩開發(fā)項(xiàng)目的竣工時(shí)間，追求利益的最大化。10、分包工程的稅收籌劃。在房地產(chǎn)企業(yè)施工中分包工程項(xiàng)目占有很大比重，如項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，銷售籌劃等開發(fā)項(xiàng)目，房地產(chǎn)如此

14、運(yùn)作，有其自身經(jīng)營(yíng)的需要。同時(shí)也是稅收籌劃的需要，由于一部分承包企業(yè)的實(shí)際稅負(fù)比高檔車開發(fā)企業(yè)的實(shí)際稅負(fù)低（承包企業(yè)享受各種稅收優(yōu)惠政策），房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就可以通過返利等各種經(jīng)濟(jì)手段，降低企業(yè)所得稅實(shí)際稅負(fù)，實(shí)現(xiàn)投資收益最大化，這是目前采用比較普通的稅收籌劃方法。采取上述的稅收方法需要注意的是，房地產(chǎn)企業(yè)與項(xiàng)目承包企業(yè)是否構(gòu)成關(guān)聯(lián)企業(yè)，如果是關(guān)聯(lián)企業(yè)的話，根據(jù)中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例第六章的“特別納稅調(diào)整”的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)及其有關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的交易即為關(guān)聯(lián)企業(yè)交易，需要進(jìn)行“特別納稅調(diào)整”。中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法第四十一條規(guī)定：“企業(yè)與其關(guān)聯(lián)方之間的業(yè)務(wù)往來(lái)，不符合獨(dú)立交易原則而減少企業(yè)或者其關(guān)聯(lián)方應(yīng)納稅如或者所得額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照合理方法調(diào)整。”這一點(diǎn)應(yīng)當(dāng)引起我們高度重視。我們推薦房地產(chǎn)企業(yè)在企業(yè)所得稅籌劃時(shí)，采用下列表格對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行管理。 開發(fā)項(xiàng)目成本，費(fèi)用統(tǒng)計(jì)表填表說(shuō)明：序號(hào)項(xiàng)目招標(biāo)通知預(yù)算書合同實(shí)際發(fā)生額取得發(fā)票全額竣工據(jù)算書備注1建筑面積2單位面積施工費(fèi)3建筑施工費(fèi)4開發(fā)企業(yè)提供資料5開發(fā)企業(yè)分包項(xiàng)目5.1門窗工程5.2防水工程5.3保溫工程5.4內(nèi)外裝飾工程5.5基礎(chǔ)土石方工程5.6基礎(chǔ)維護(hù)工程5.7基礎(chǔ)樁工程5.8消防工程5.9通風(fēng)工程5.10弱電工程5.11其它填表說(shuō)明：1、該表只填建設(shè)項(xiàng)目施工費(fèi)（直接費(fèi)用）。按照項(xiàng)目進(jìn)度，每季度