民辦養(yǎng)老院養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可行性研究報告V完整

1、寶雞市老年公寓項目可行性研究報告二0一七年H月2.2項目建設(shè)必要性第一章總論1.1 項目概況1.1.1 項目名稱1.1.2 項目性質(zhì)1.1.3 項目單位1.1.4 項目簡介1.1.5 項目建設(shè)地址1.1.6 項目建設(shè)內(nèi)容1.1.7 組織機(jī)構(gòu)與勞動定員 1.1.8 項目建設(shè)工期及實施進(jìn)度 1.1.9 投資估算和資金籌措 1.2 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1.3 編制依據(jù)及編制范圍1.4 結(jié)論及建議第二章項目建設(shè)背景及必要性2.1 項目建設(shè)背景2.1.1 人口老齡化逐漸成為我國人口發(fā)展的一大趨勢2.1.2 國家政策鼓勵發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè) 2.1.3 老年人進(jìn)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)已形成一種趨勢 2.2.1 響應(yīng)國家和陜西省“

2、十三五”規(guī)劃 .2.2.2 促進(jìn)寶雞市老年人幸福高地建設(shè) 2.2.3 帶動寶雞市養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展2.2.4 維護(hù)社會穩(wěn)定，促進(jìn)社會和諧 第三章行業(yè)及市場分析3.1 養(yǎng)老行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢3.1.1 養(yǎng)老機(jī)構(gòu)行業(yè)現(xiàn)狀分析 3.1.2 市場前景3.1.3 發(fā)展趨勢3.2 市場分析3.2.1 目標(biāo)市場定位3.2.2 市場容量分析 3.2.3 市場競爭分析3.2.4 消費者需求分析第四章項目規(guī)劃4.1 項目建設(shè)原則4.2 項目功能規(guī)劃4.2.1 養(yǎng)老中心4.2.2 醫(yī)療中心4.2.3 護(hù)理中心4.2.4接待中心6.4.1 公益服務(wù)4.2.6 辦公中心4.2.7 附屬用房第五章戰(zhàn)略規(guī)劃及目標(biāo)5.1

3、 項目優(yōu)勢5.1.1 政策優(yōu)勢5.1.2 資源優(yōu)勢5.1.3 競爭優(yōu)勢5.1.4 創(chuàng)新優(yōu)勢5.2 項目戰(zhàn)略定位5.2.1 環(huán)境最美5.2.2 功能最全5.2.3 服務(wù)最優(yōu)5.2.4 品位最局5.3 項目戰(zhàn)略目標(biāo)第六章營銷策略6.1 服務(wù)宗旨和理念6.2 目標(biāo)客戶6.3 營銷策略分析6.3.1 營銷策略6.3.2 品牌內(nèi)涵6.4.2 口碑營銷6.4.3 主辦老年活動6.4.4 網(wǎng)絡(luò)營銷6.4.5 媒體廣告6.4.6 聯(lián)合營銷6.5終端服務(wù)培訓(xùn) 第七章項目選址及建設(shè)條件7.1 項目選址7.2 建設(shè)條件第八章項目建設(shè)方案8.1 項目建設(shè)內(nèi)容8.2 建筑設(shè)計方案8.2.1 設(shè)計依據(jù)8.2.2 設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)

4、8.2.3 建筑設(shè)計8.3 結(jié)構(gòu)方案8.3.1設(shè)計依據(jù)8.3.2設(shè)計要求8.3.1 樓屋面均勻活荷載標(biāo)準(zhǔn)值 8.3.2 基礎(chǔ)設(shè)計8.3.3 主體結(jié)構(gòu)設(shè)計8.4 公用輔助工程方案 8.4.1 供電系統(tǒng)8.4.2 通訊、電視、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) 8.4.3 給排水設(shè)施8.4.4 消防設(shè)計第九章安全保障措施9.1 建筑物安全9.2 消防9.3 飲食9.4 醫(yī)療衛(wèi)生第十章環(huán)境保護(hù)10.1 環(huán)境保護(hù)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn) 10.2 環(huán)境保護(hù)措施第十一章企業(yè)組織及勞動定員11.1 組織機(jī)構(gòu)設(shè)置11.2 勞動定員及崗位職責(zé) 11.3 人員來源及員工培訓(xùn) 第十二章項目建設(shè)工期及進(jìn)度16.2建議12.2 項目施工計劃12.3 項目建設(shè)

5、管理第十三章投資估算及資金使用計劃13.2 投資估算13.2.1 資金使用計劃13.2.2 土建工程費13.3 資金籌措第十四章財務(wù)效益分析14.2 財務(wù)預(yù)測14.2.2成本預(yù)測13.2.3 利潤預(yù)測13.2.4 現(xiàn)金流量預(yù)測 13.3財務(wù)評價第十五章社會效益分析15.1 帶動養(yǎng)老健康產(chǎn)業(yè)等相關(guān)服務(wù)業(yè)的發(fā)展 15.2 提升老年人生活質(zhì)量，滿足老齡化人口需求.15.3 揚中國傳統(tǒng)孝道文化 15.4 促進(jìn)當(dāng)?shù)貏趧恿Φ木蜆I(yè)15.5 促進(jìn)社會和諧發(fā)展第十六章結(jié)論及建議國家近年來十分重視養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，密集出臺了多個重要文件，對 養(yǎng)老服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、養(yǎng)老服務(wù)市場放開、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合、養(yǎng)老互聯(lián)網(wǎng)建設(shè)等作出了 明確的規(guī)

6、定和說明。2017年3月國務(wù)院發(fā)布“十三五”國家老齡事業(yè)發(fā) 展和養(yǎng)老體系建設(shè)規(guī)劃，規(guī)劃提出到2020年多支柱、全覆蓋、更加公平、更可持續(xù)的社會保障體系更加完善，居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、 機(jī)構(gòu) 為補(bǔ)充、醫(yī)養(yǎng)相結(jié)合的養(yǎng)老服務(wù)體系更加健全。國內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場規(guī)模發(fā) 展迅速。2016國內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場規(guī)模約5萬億，預(yù)計到2020年，將達(dá)到 7.7萬億元，預(yù)計2030年超過20萬億。國家從上世紀(jì)80年代起大力推行計劃生育政策，421的家庭結(jié)構(gòu)逐漸形成。 2020-2030年，隨著計劃生育一代普遍進(jìn)入老年期，全國老年人口平均子 女?dāng)?shù)將下降到2個以下，子女養(yǎng)老負(fù)擔(dān)不斷增長。根據(jù)預(yù)測，到2020年, 我國的失能老

7、人將達(dá)到4200萬，80歲以上高齡老人將達(dá)到2900萬，而 空巢和獨居老年人將達(dá)到1.18億。這部分老年群體是社會重點關(guān)注對象， 同時也是解決養(yǎng)老問題的關(guān)鍵所在?？粘埠酮毦永先似蛴谏钌系恼樟?以及情感的陪伴，高齡老人在此基礎(chǔ)上更偏向于醫(yī)療護(hù)理和臨終關(guān)懷，而 失能老人需要重點解決的是專業(yè)的醫(yī)療和護(hù)理問題第一章總論1.1 項目概況1.1.1 項目名稱寶雞市老年公寓1.1.2 項目性質(zhì)本項目為新建項目1.1.3 項目建設(shè)單位寶雞市老年公寓由陜西元江工貿(mào)有限公司投資建設(shè)1.1.4 項目簡介寶雞市老年公寓主要是以托老養(yǎng)老、日間照料護(hù)理、保健康復(fù)、娛樂休閑、居家養(yǎng)老及社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)驛站為主的一家新型民辦

8、養(yǎng)老服 務(wù)機(jī)構(gòu)。1.1.5 項目建設(shè)地址項目建設(shè)地址位于寶雞市經(jīng)二路西段，寶雞市炎帝園西側(cè)，毗鄰寶雞 河濱公園。1.1.6 項目建設(shè)內(nèi)容本項目現(xiàn)有總建筑面積3000平方米，六層辦公大樓全部用于規(guī)劃改造， 項目改造竣工后可提供100張床位供老年人入住，項目一樓作為社區(qū)養(yǎng)老 服務(wù)驛站，主要工作內(nèi)容是利用社區(qū)資源，就近為有需求的居家老年人提 供生活照料、陪伴護(hù)理、心理支持、社會交流等服務(wù)，為老年人提供一個 休閑、娛樂、健身、康復(fù)等綜合活動場所；項目二至六樓作為養(yǎng)老公寓， 主要以托老養(yǎng)老、醫(yī)療康復(fù)及臨終關(guān)懷等工作內(nèi)容為主，真正為老年人打 造一個舒適親切的心靈家園。1.1.7 組織機(jī)構(gòu)與勞動定員本項目勞

9、動定員30人。另外視需要聘用臨時護(hù)工10名。實行全員聘 用制。本項目管理人員和醫(yī)務(wù)人員應(yīng)具有大專以上文化水平。其余員工應(yīng) 具有高中以上文化程度，經(jīng)培訓(xùn)合格后持證上崗。醫(yī)務(wù)人員應(yīng)持有醫(yī)師執(zhí) 業(yè)證書，護(hù)理人員在護(hù)校畢業(yè)生中招聘。管理人員和醫(yī)護(hù)人員通過寶雞市 人才市場公開招聘，其余人員通過寶雞市勞務(wù)市場公開招聘。1.1.8 項目建設(shè)工期及實施進(jìn)度本項目規(guī)劃建設(shè)周期時間一年，具體為 2018年1月1日至2018年12 月31日，項目分三階段完成，2018年1月1日-4月30日，主要為項目籌 建啟動階段，包括項目備案登記、工商及民政部門資質(zhì)申報審批、項目資 金籌集及項目規(guī)劃方案等工作，全面做好項目的前期

10、準(zhǔn)備工作；2018年5月1日-9月30日，主要是項目的規(guī)劃建設(shè)改造階段， 也是項目最為關(guān)鍵之 點，聘請有相關(guān)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)經(jīng)驗，資質(zhì)建全的建筑設(shè)計施工單位，根據(jù) 國家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，全面完成項目建設(shè)改造工作；2018年10月1日-12月31日，為項目完成最后的攻堅階段，主要內(nèi)容為項目配套設(shè)施購 置、人員招聘、培訓(xùn)上崗，以及項目運營的前期宣傳等等，全面做好項目 運營的各項準(zhǔn)備。1.1.9 投資估算和資金籌措本項目總投資額1000萬，其中企業(yè)自籌資金700萬，銀行貸款200萬, 申請養(yǎng)老扶持專項資金100萬。1.2 項目政策依據(jù)1、國務(wù)院辦公廳關(guān)于全面放開養(yǎng)老服務(wù)市場提升養(yǎng)老服務(wù)質(zhì)量的意 見（

11、國辦發(fā)201691號）2、陜西省人民政府辦公廳關(guān)于全面放開養(yǎng)老服務(wù)市場提升養(yǎng)老服 務(wù)質(zhì)量的實施意見（陜政辦發(fā)201776號）3、陜西省民政關(guān)于民辦公益性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)補(bǔ)助資金管理辦法（陜民發(fā)201332號）4、«陜西省人民政府辦公廳關(guān)于鼓勵和引導(dǎo)社會資本進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng) 域的若干意見（陜政辦發(fā) 201382號）5、陜西省社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃（20112015年）（陜政辦 發(fā)201257 號）6、陜西省民政關(guān)于社會養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)管理暫行辦法（陜民辦發(fā) 2011111 號）7、國家及本省市相關(guān)養(yǎng)老性政策文件1.3結(jié)論及建議養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)具有產(chǎn)業(yè)鏈長、涉及領(lǐng)域廣等特點，并對上下游產(chǎn)業(yè)具有帶 動效應(yīng)

12、。老齡人口的增多拉動產(chǎn)生老齡人群的服務(wù)需求增長，比如對醫(yī)療 衛(wèi)生、休閑保健、托管托養(yǎng)、家政服務(wù)、文化娛樂、信息咨詢等服務(wù)需求。 當(dāng)前我國老年消費市場開發(fā)仍處于初級階段，養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)品的供給不足、 比重偏低、質(zhì)量不高，這些都不能滿足老年人日益增長的服務(wù)需求。從國 內(nèi)市場來看，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)尚處于“沉睡”階段，很多商機(jī)有待開發(fā)?！笆濉睍r期，伴隨著我國又一次老齡化增長高峰，陜西省 60歲以 上的老年人將新增800萬，全國總數(shù)將由1.78億增加到2.21億，老年人 口比重將由13.3%曾加到16%人口老齡化進(jìn)程將加快，社會養(yǎng)老保障和養(yǎng) 老服務(wù)需求將大量增加。據(jù)預(yù)測，2050年中國老年人口將達(dá)到4.8億，將

13、 成長為全球老齡產(chǎn)業(yè)市場潛力最大的國家。未來5-10年間，中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿薮蟆５诙马椖拷ㄔO(shè)背景及必要性2.1 項目建設(shè)背景2.1.1 人口老齡化逐漸成為我國人口發(fā)展的一大趨勢按照聯(lián)合國標(biāo)準(zhǔn)，65歲及以上人口比重超過7嗨口是老齡化社會。截至 2017年，我國60歲及以上的老年人口總數(shù)達(dá) 2.12億人，占總?cè)丝诒戎剡_(dá) 15.5%,據(jù)有關(guān)部門預(yù)計，到2053年，我國的老齡人口將達(dá)到峰值4.87億， 約占總?cè)丝诘?5%這意味著每三個中國人中就有一位老年人，人口老齡化將對中國發(fā)展帶來諸多可以預(yù)見和難以預(yù)見的風(fēng)險挑戰(zhàn)。中國已成為世界 上老年人口總量最多的國家。據(jù)陜西省2015年全國1%人口抽樣調(diào)查

14、數(shù)據(jù)顯示，2015年末，陜西60 歲及以上老年人口首次突破 600萬，達(dá)到601.1萬人。老年人口的增加， 引起養(yǎng)老場所和專門醫(yī)療服務(wù)兩個“短板”面臨挑戰(zhàn)等社會經(jīng)濟(jì)問題。隨著老齡化程度的加快和家庭規(guī)模的不斷縮小，獨居老年人家庭戶（一人獨居戶和一對夫婦單獨居住戶）的數(shù)量呈增加趨勢。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2015 年，家庭有60歲及以上老年人口的家庭戶為 443.79萬戶，其中獨居老年 人家庭戶的戶數(shù)為133.61萬戶，占比30.11%,較2010年提高3.62個百分 點?？梢姡S著第一代獨生子女家長進(jìn)入老年，少子老齡化的現(xiàn)象初現(xiàn)倪 端，獨居戶增加，老年家庭戶中約三成老年人單獨居住，“空巢”趨勢顯 現(xiàn)。家

15、庭成員供養(yǎng)比例下降社會保障水平不斷提高數(shù)據(jù)表明，老年人各種生活及社會保障水平越來越高，老年人依靠傳 統(tǒng)“家庭成員供養(yǎng)”和“勞動收入”作為生活來源的比例在下降，依靠各 種社會保障的獨立生活能力越來越強(qiáng)。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2015年，60歲及以上人口的生活來源中依靠傳統(tǒng)的收 入來源占比由2010年的71.41%W低至65.47%,降低了 5.95個百分點，其 中：“家庭成員供養(yǎng)”由43.16%W低至42.15%,降低了 1.02個百分點， “勞動收入”由28.25%W低至23.32%,降低了 4.93個百分點；依靠社會保 障等方面的占比有所提升，其中：生活來源為“離退休金養(yǎng)老金”的占比 為23.68%

16、,較2010年提高了 2.73個百分點，依靠“最低生活保障金”的 占比為5.03%,提高了 0.34個百分點，依靠“財產(chǎn)性收入”的占比為0.94%, 提高了 0.34個百分點，依靠“其他”的占比為4.89%,提高了 2.54個百分 點O每千名老年人擁有養(yǎng)老床位32張老齡化進(jìn)程的不斷加快，對社會結(jié)構(gòu)、價值觀念、文化習(xí)俗等經(jīng)濟(jì)社 會各方面帶來新的問題和挑戰(zhàn)。“居家養(yǎng)老”、“養(yǎng)兒防老”仍是社會目 前主要的養(yǎng)老模式，但傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式已不適應(yīng)當(dāng)前老年人口的養(yǎng)老服務(wù) 需求，這就需要越來越多的專業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和專業(yè)服務(wù)人員服務(wù)于老年人的 醫(yī)療、護(hù)理、康復(fù)及照顧。數(shù)據(jù)顯示，2015年，全省各類養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)和設(shè)施

17、6768個，比上年增 長75.79%,各類養(yǎng)老床位19.45萬張，比上年增長11.46%;每千名老年人 擁有養(yǎng)老床位32張，比上年增長8.34%。但與龐大老年人群體的養(yǎng)老服務(wù) 需求和陜西第十三個五年規(guī)劃確定的每千名老年人擁有養(yǎng)老床位40張的目標(biāo)相比，仍有一定缺口。加快養(yǎng)老床位建設(shè)、滿足寶雞市老年人入住需求 具有重要的迫切性和現(xiàn)實社會意義。2.1.2 國家政策鼓勵發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)根據(jù)國務(wù)院辦公廳關(guān)于全面放開養(yǎng)老服務(wù)市場提升養(yǎng)老服務(wù)質(zhì)量的 意見（國辦發(fā)201691號）文件中要求，到2020年養(yǎng)老服務(wù)市場全面 放開，不僅僅要從政策上放寬準(zhǔn)入條件，實效上精簡行政審批環(huán)節(jié)，而且 加大政府優(yōu)惠政策扶持力度，

18、全面鼓勵社會資本投資興辦具有護(hù)理功能的 養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)。國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見（國發(fā)201335號）提出我國現(xiàn)階段的發(fā)展目標(biāo)為“到 2020年，全面建成以居家為基礎(chǔ)、為依 托、機(jī)構(gòu)為支撐的，功能完善、規(guī)模適度、覆蓋城鄉(xiāng)的養(yǎng)老服務(wù)體系。養(yǎng) 老服務(wù)產(chǎn)品更加豐富，市場機(jī)制不斷完善，養(yǎng)老服務(wù)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展?！?.1.3 老年人進(jìn)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)已形成一種趨勢老人身體大都不好多少都是有點毛病，經(jīng)常需要人照顧，有的老人考 慮到兒女的實際情況，選擇了老年公寓養(yǎng)老。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的環(huán)境和條件適合 養(yǎng)老，而且現(xiàn)在的交通通訊工具又十分發(fā)達(dá)，家人也能經(jīng)常見面，這樣既 適合養(yǎng)老，而且親情也不會疏遠(yuǎn)。在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)老人每天

19、的生活起居都有專人負(fù)責(zé)，經(jīng)常還有各種老年人 活動，有很多老伙伴在一起，老年人過得很愉快也很愜意。由于目前許多 子女無時間照料老人或者家里沒有條件為老年人提供系統(tǒng)專業(yè)的服務(wù)，再 加上養(yǎng)老機(jī)構(gòu)周到的服務(wù)和先進(jìn)的設(shè)施，入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)已成為現(xiàn)代社會養(yǎng) 老的一種趨勢。2.1.4 養(yǎng)老機(jī)構(gòu)供給不足，難以滿足養(yǎng)老需求養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)提供的服務(wù)集中在基本的養(yǎng)老服務(wù)，服務(wù)同質(zhì)化，如健 身、健康咨詢服務(wù)等仍停留在被動接受或免費服務(wù)階段，市場并沒有得到 有效開發(fā)。目前寶雞市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)主要存在問題有：運營成本過高，服務(wù)內(nèi) 容還顯得單一和不規(guī)范；養(yǎng)老服務(wù)隊伍人才十分短缺、專業(yè)化水平較低； 缺乏服務(wù)意識、成本意識；缺乏競爭意識、

20、風(fēng)險意識、法制意識；養(yǎng)老產(chǎn) 品單一，養(yǎng)老品質(zhì)得不到保障，很多養(yǎng)老機(jī)構(gòu)只提供簡單的養(yǎng)老護(hù)理工作。 總體上講，市場上針對老年人的專業(yè)化養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)較少，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和專 業(yè)護(hù)理人員嚴(yán)重不足。按照國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要提出的“平均每 千名老人占有養(yǎng)老床位 30張”目標(biāo)測算，陜西省老年人共需養(yǎng)老床位約 26260張。據(jù)統(tǒng)計，截至2014年第一季度，陜西省共有養(yǎng)老機(jī)構(gòu) 208個， 養(yǎng)老床位19810張，床位缺口約6450張，加快養(yǎng)老床位建設(shè)、滿足陜西省 老年人入住需求具有重要的迫切性和現(xiàn)實社會意義。圖2-1宜賓市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)現(xiàn)狀2.2 項目建設(shè)必要性2.2.1 響應(yīng)國家和宜賓“十二五”規(guī)劃中國老

21、齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃指出，“十二五”時期，隨著第一個老年人口增長高峰到來，我國人口老齡化進(jìn)程將進(jìn)一步加快。從2011 年到2015年，全國60歲以上老年人將由1.78億增加到2.21億，平均每 年增加老年人860萬；老年人口比重將由13.3%曾加到16%平均每年遞增 0.54個百分點。老齡化進(jìn)程與家庭小型化、空巢化相伴隨，與經(jīng)濟(jì)社會轉(zhuǎn)型期的矛盾相交織，社會養(yǎng)老保障和養(yǎng)老服務(wù)的需求將急劇增加。未來 20年，我國人口老齡化日益加重，到 2030年全國老年人口規(guī)模將會翻一翻， 解決老齡人化社會問題任重道遠(yuǎn)，而本項目將打造多功能養(yǎng)老養(yǎng)生中心來 響應(yīng)國家政策的需要。宜賓十二五規(guī)劃指出宜賓市應(yīng)積極應(yīng)對

22、人口老齡化問題，加快發(fā)展社 會養(yǎng)老服務(wù)事業(yè)，以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)、社會服務(wù)為依托、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為補(bǔ)充、 資金保障與服務(wù)提供相匹配，政府主導(dǎo)、部門協(xié)同、社會參與、公眾互助 的社會養(yǎng)老服務(wù)體系逐步推進(jìn)。2.2.2 促進(jìn)宜賓老年人幸福高地建設(shè)人口老齡化和老年人問題，是當(dāng)前社會普遍關(guān)注的社會問題。人到老 年，常有恐老、怕病、懼死的心態(tài)，加之家庭日趨小型化，勢必造成他們 的落伍感，甚至發(fā)生心理問題。老人中差不多有三成的老人都存在著這樣 或那樣的心理問題。因離退休的社會角色轉(zhuǎn)變而產(chǎn)生的心理不適應(yīng)現(xiàn)象， 如出現(xiàn)焦慮、抑郁、孤獨和失落感，整天愁眉苦臉、唉聲嘆氣、夜不能眠； 和子女遠(yuǎn)離后的空巢感以及代溝造成的隔閡等。面

23、對老齡化發(fā)展的趨勢和老年人口的增多，宜賓養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的建設(shè)能夠 有效地解決空巢老人的問題，提升了老年人的滿意度和幸福感。讓宜賓老 年人實現(xiàn)“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所為、老有所學(xué)、老有所樂”。2.2.3 帶動宜賓養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展當(dāng)前，在我國養(yǎng)老以居家養(yǎng)老為主，社會養(yǎng)老為輔，社會機(jī)構(gòu)養(yǎng)老只 是一種補(bǔ)充形式。養(yǎng)老服務(wù)供需矛盾突出，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不均衡，以及我國特 殊的“421”結(jié)構(gòu)，是導(dǎo)致老人獨居、空巢、失撫現(xiàn)象加劇的直接原因。社 會化養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的出現(xiàn)，順應(yīng)了社會發(fā)展的形勢，有力地解決了社會養(yǎng)老問 題。社會化養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的建設(shè)，是體現(xiàn)黨的親民愛民政策，有效降低獨居、 空巢、失撫老人的比例，優(yōu)化調(diào)整養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)結(jié)

24、構(gòu)，提升社會養(yǎng)老服務(wù)水平， 促進(jìn)家庭和諧、代際和諧、社會和諧的重要措施。宜賓老年服務(wù)業(yè)總體發(fā)展水平滯后，老年福利設(shè)施在數(shù)量和質(zhì)量上都 與現(xiàn)實需要有很大差距，現(xiàn)有社會養(yǎng)老機(jī)構(gòu)照料老人的能力遠(yuǎn)不能滿足要 求。同時，機(jī)構(gòu)照顧比較高的費用也使一些經(jīng)濟(jì)困難的老年人望而卻步； 即使有條件去機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的老年人，也因受中國傳統(tǒng)文化習(xí)慣的影響，不愿 去機(jī)構(gòu)養(yǎng)老；對在機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的老年人，容易造成社會疏離、習(xí)慣性無助等 問題。因此，發(fā)展養(yǎng)老是我國社會養(yǎng)老保障體系的必要補(bǔ)充，也是解決城 市養(yǎng)老問題的重大戰(zhàn)略選擇。項目建設(shè)可以滿足養(yǎng)老機(jī)構(gòu)老人的基本生活需求，倡導(dǎo)快樂健康生活，促進(jìn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，并可以帶動健康保健、醫(yī)療護(hù)理

25、、老年旅游等相關(guān) 產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，緩解宜賓人口老齡化趨勢，整體促進(jìn)宜賓養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展。2.2.4 維護(hù)社會穩(wěn)定，促進(jìn)社會和諧構(gòu)建社會主義和諧社會，既是全面建設(shè)小康社會的重要內(nèi)容，也是全 面建設(shè)小康社會的重要條件。全面建設(shè)小康社會的目標(biāo)，明確地包含了 “社 會更加和諧”的要求。而構(gòu)建社會主義和諧社會比全面建設(shè)小康社會的要 求更高、時間更長、任務(wù)更重。構(gòu)建和諧社會是一個宏大的社會系統(tǒng)工程。隨著經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展、人民生活水平的提高和社會生活方式的轉(zhuǎn)變， 老年群眾在日常生活照顧、精神慰藉、心理支持、康復(fù)護(hù)理、緊急救助、 臨終關(guān)懷等方面的需求日益增長。妥善處理人口老齡化帶來的社會問題， 滿足廣大老年人對養(yǎng)老服

26、務(wù)業(yè)的需要，解決老年人的養(yǎng)老、就醫(yī)看病的問 題顯得尤為迫切。建設(shè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)是構(gòu)建社會主義和諧社會、貫徹落實科學(xué) 發(fā)展觀、堅持以人為本的具體體現(xiàn)，是社會文明進(jìn)步的重要標(biāo)志。認(rèn)真解 決老年人日常生活中的實際問題，有利于保持家庭關(guān)系的和睦穩(wěn)定，有利 于促進(jìn)老年群體和其它群體和諧相處， 也有利于促進(jìn)我市相關(guān)行業(yè)的發(fā)展， 為建設(shè)和諧社會做出貢獻(xiàn)。我們國家是在經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的情況下進(jìn)入老齡化社會的，如此低的經(jīng)濟(jì) 發(fā)展水平，要承受如此高程度的人口老齡化，這就需要開辟一條新型養(yǎng)老 道路，以緩解政府財政壓力。本項目推行養(yǎng)老服務(wù)，正是適應(yīng)了這一要求, 同時也為體制轉(zhuǎn)軌和結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型營造了一個更加寬松的環(huán)境，為維護(hù)社會穩(wěn) 定

27、、解決社會矛盾提供了有效的保障。第三章行業(yè)及市場分析3.1 養(yǎng)老行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢3.1.1 養(yǎng)老機(jī)構(gòu)行業(yè)現(xiàn)狀分析隨著中國社會人口老齡化的進(jìn)一步發(fā)展， 老年保障已成為社會熱 議的話題。當(dāng)前，公眾關(guān)注的焦點多在養(yǎng)老保險，即資金保障的問題 上。但是，從目前比例眾多的“ 4-2-1 ”的家庭結(jié)構(gòu)上看，對老年人 服務(wù)照料的問題實際上可能更大。按中國人的習(xí)慣，一般會更青睞居家養(yǎng)老，這在生活能夠自理的 情況下當(dāng)然是最合理的，如果還有完善的服務(wù)給予支持則更好。 但如 果老人生活不能自理，甚至臥床不起或者有老年癡呆病征， 則入住養(yǎng) 老機(jī)構(gòu)更為合適。在西方國家，入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的老人比例大概為5%在亞洲，這個比例大

28、概為 2%-3%中國的比例為3%-4%其中東部 沿海發(fā)達(dá)省份入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的比例約為4.6%,中、西部地區(qū)則在3.2 -3.7%之間。按目前中國1.85億老年人計算，應(yīng)該是5550萬7400 萬人。從上個世紀(jì)90年代以來，中國的老年服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)展得比較快。 以為老年人、殘疾人提供的社會服務(wù)機(jī)構(gòu)床位數(shù)來進(jìn)行比較，1991年是78萬張，而在2013年，中國的老年服務(wù)機(jī)構(gòu)擁有床位已達(dá)到 493.9萬張，收養(yǎng)老人320萬人。可以看到，一方面，與實際需要相 比，現(xiàn)有床位只能滿足 5%- 7%勺養(yǎng)老需求；另一方面，服務(wù)機(jī)構(gòu)養(yǎng) 老床位的入住率只有65%存在資源浪費，養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)亟需改善和 承接社會責(zé)任。3.1.

29、2 市場前景近幾年，我國養(yǎng)老機(jī)構(gòu)行業(yè)發(fā)展迅速，產(chǎn)品產(chǎn)出持續(xù)擴(kuò)張，國 家產(chǎn)業(yè)政策鼓勵養(yǎng)老機(jī)構(gòu)產(chǎn)業(yè)向高技術(shù)產(chǎn)品方向發(fā)展，國內(nèi)企業(yè)新增投資項目投資逐漸增多。投資者對養(yǎng)老機(jī)構(gòu)行業(yè)的關(guān)注越來越密切， 這使得養(yǎng)老機(jī)構(gòu)行業(yè)的發(fā)展研究需求增大。 隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和進(jìn) 入老齡化社會，私人養(yǎng)老需求將有極大的需求，直接促進(jìn)中國私營養(yǎng) 老機(jī)構(gòu)的高速發(fā)展。近年來，老年消費者的消費觀念已經(jīng)發(fā)生了重大的變化，他們更樂意接受新生事物；老年人越來越注重曾被他們忽略很久的打扮和穿 著；他們的消費觀念越來越向年輕人靠攏。目前中國每 9人中就有1 位老人，預(yù)計到2050年，每3-4人中就將有1位老人，大量患病老 人的護(hù)理工作將社會

30、化，但現(xiàn)在中國養(yǎng)老機(jī)構(gòu)嚴(yán)重匱乏，老年人對養(yǎng) 老機(jī)構(gòu)服務(wù)需求大、增長快、要求高與全社會養(yǎng)老機(jī)構(gòu)數(shù)量少、質(zhì)量 差、增速慢之間的矛盾日趨尖銳。隨著老齡化社會腳步加快的壓力， 巨大的患病老人的護(hù)理需求日益凸顯，一些患病老人住進(jìn)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)已 經(jīng)成為必須，這也為民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)發(fā)展提供了難得的機(jī)遇。3.1.3 發(fā)展趨勢1、養(yǎng)老觀念提高趨勢最近兩年隨著居民生活水平的提高，人們的養(yǎng)老和健康保健觀 念發(fā)生很大變化。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)不能再以簡單的養(yǎng)老看護(hù)來贏得市場，客戶更加看重養(yǎng)老環(huán)境、專業(yè)護(hù)理水平以及養(yǎng)老機(jī)構(gòu)能夠提供的附加服 務(wù)。因此，對于有特色服務(wù)和專業(yè)醫(yī)療服務(wù)、能夠給老人帶來更高附 加價值的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)更受市場的親睞。2、私

31、營養(yǎng)老機(jī)構(gòu)投資加速趨勢現(xiàn)階段，中國養(yǎng)老服務(wù)呈現(xiàn)典型的“啞鈴狀”特征，一端是政府提供基本服務(wù)的傳統(tǒng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，依靠政府財政支持以維持運營；一端 是越來越多外資投資的機(jī)構(gòu)，通過高投入高收費的形式實現(xiàn)盈利。 而 面向大眾的專業(yè)化服務(wù)機(jī)構(gòu)非常匱乏，而且與市場需求也有很大的錯 位。市場對養(yǎng)老機(jī)構(gòu)服務(wù)需求大、增長快、要求高與全社會養(yǎng)老機(jī)構(gòu)數(shù)量少、質(zhì)量差、增速慢之間的矛盾日趨尖銳，未來將有越來越多的 民間資本參與到投資和運營養(yǎng)老機(jī)構(gòu)中來。民間機(jī)構(gòu)投資的盈利性， 依賴于更成熟的養(yǎng)老市場的形成。3、經(jīng)營細(xì)分化趨勢養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的服務(wù)是多層次、多方面的，是針對服務(wù)對象的需求提 供醫(yī)療、生活、心理精神等全方位的綜合服務(wù)。這

32、就要求養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在 未來的經(jīng)營發(fā)展中注重市場細(xì)分，發(fā)掘市場機(jī)會，開拓新市場。3.2市場分析3.2.1 目標(biāo)市場定位目標(biāo)市場定位宜賓中高檔老年服務(wù)市場，目標(biāo)市場人群是宜賓60歲、中等收入以上的老年人人群。3.2.2 市場容量分析(1)全國老年人口統(tǒng)計據(jù)調(diào)查統(tǒng)計，目前我國60歲以上老年人口的余壽平均有1/4時 間處于肌體功能受損狀態(tài)，需要不同程度地照料、護(hù)理。照此推算，目前將有近2億老年人需要不同形式的長期護(hù)理。2013年，大陸31個省、自治區(qū)、直轄市和現(xiàn)役軍人的人口中，65歲及以上人口為13199萬人，占總?cè)丝诘?.70%;同2000年全國 人口統(tǒng)計數(shù)據(jù)相比，65歲及以上人口的比重上升2.74個百

33、分點，說 明我國老齡化趨勢加大已是事實。 預(yù)計到2020年，我國60歲以上人 口增加到2.3億，比重上升到15.6%, 2050年將高達(dá)4.1億，比重高 達(dá)27.5%。無論從長遠(yuǎn)還是從目前來看，養(yǎng)老服務(wù)市場的消費人口規(guī) 模十分巨大。表3-1我國2013年按年齡分人口數(shù)年齡2013合計百分比比重變化年末總?cè)丝冢ㄈf人）136072100%/0-14歲人口（萬人）2231616.40%-6.49%15-64歲人口（萬人）10055773.90%3.75%65歲及以上人口（萬人）131999.70%2.74%注：比重變化指與2000年全國人口統(tǒng)計數(shù)據(jù)比較數(shù)據(jù)來源：中華人民共和國國家統(tǒng)計局（2）宜賓老年

34、人口統(tǒng)計統(tǒng)計資料顯示，到2013年末，宜賓市全市總戶數(shù)為172.1萬戶, 總?cè)丝跒?50.44萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口 106.16萬人；當(dāng)年人口自然 增長率3.26 %。年末常住人口 446.5萬人，比上年末增加5萬人。 其中，城鎮(zhèn)人口 189.54萬人，城鎮(zhèn)化率42.45%,比上年提高1.37 個百分點。宜賓主城區(qū)60歲以上老年人數(shù)約20萬人，按每千名老人 需要配備床位30張計算，宜賓市主城區(qū)共需6000張床位。目前盡管 宜賓市擁有床位19810張，但位于主城區(qū)的養(yǎng)老床位僅為 2855張， 其他16955張床位主要分散于農(nóng)村敬老院供五保老人居住， 宜賓市主 城區(qū)養(yǎng)老床位尚缺3145張。為切實解

35、決這一問題，宜賓市人民政府 辦公室轉(zhuǎn)發(fā)關(guān)于宜賓市2014年養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)重點任務(wù)安排意 見，明確提出新增公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位 850張和新增民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床 位2800張，本項目的建設(shè)正好借助這一政策支撐，有利于快速填補(bǔ) 宜賓市社會養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位供給市場。3.2.3 市場競爭分析目前主要市場競爭對手有宜賓夕陽紅老年公寓、 康樂老年服務(wù)中 心等。與競爭對手相比，本項目床位多，服務(wù)質(zhì)量好、水平高、設(shè)施先 進(jìn)，具有很大的競爭力。3.2.4 消費者需求分析1、心理需求分析對著社會的進(jìn)步、生活水平的提高，一些老年人的養(yǎng)老觀念也發(fā) 生了很大的變化，他們不滿足于生活的溫飽，而是越來越注重生活質(zhì) 量和生命的質(zhì)量，他

36、們迫切需要發(fā)展老年教育、文化、體育、娛樂等 活動來豐富他們的老年生活，體現(xiàn)他們的生命價值和意義。老年人口隨著年齡的增長和生理條件的變化， 形成不同于其他年 齡組人口的基本特征一一大多數(shù)人退出經(jīng)濟(jì)活動領(lǐng)域，安享晚年是他們的重要追求目標(biāo)，閑暇時間增多，但活動范圍主要局限于家庭和鄰 里，疾病增多因而護(hù)理需求擴(kuò)大等。這些特征決定了他們的飲食消費、 精神文化消費和醫(yī)療保健需求上升， 而其它方面的需求相對下降，并在消費方式上顯示出方便化、保健化和舒適化的特點圖3-1老年人消費考慮因素示意圖2、購買力分析購買力指一定時期內(nèi)投入市場購買商品或勞務(wù)的貨幣總額，與市 場容量成正比關(guān)系，居民購買力的大小取決于可支配

37、收入的多少。 近 年來，我國城鎮(zhèn)和農(nóng)村居民家庭可支配收入都保持著 10%A上的增長， 在醫(yī)療保健消費方面的支出，城鎮(zhèn)家庭人均支出比重保持在4蛆上,農(nóng)村家庭人均支出比重保持在 5蛆上，并有逐年增加的趨勢。未來 我國城鎮(zhèn)和農(nóng)村居民家庭人均購買力依然將保持調(diào)整增長態(tài)勢，在醫(yī)療保健方面的支出比重也會因養(yǎng)老人口增多、 養(yǎng)老機(jī)構(gòu)數(shù)量增加和社 會服務(wù)養(yǎng)老體系完善而加大。表3-2 2008年-2013年我國城鎮(zhèn)和農(nóng)村家庭醫(yī)療保健支出情況表指標(biāo)2008年2009年2010年2011年2012年2013年城鎮(zhèn)居民家庭人均 可支配收入（元）15780.817174.719109.421809.824564.7269

38、55.1城鎮(zhèn)居民家庭人均 醫(yī)療保健消費支出 （元）786.2856.4871.89691063.71118.3農(nóng)村居民家庭人均 可支配收入（元）4760.65153.259196977.37916.68895.9農(nóng)村居民家庭人均 醫(yī)療保健消費支出 （元）246287.5326436.8513.8614.2圖3-2 2003年-2013年我國城鎮(zhèn)、農(nóng)村居民家庭人均醫(yī)療保健消費支出圖數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局表3-2 2005年-2013年宜賓市城鎮(zhèn)和農(nóng)村家庭醫(yī)療保健支出情況表類別20062007200820092010201120122013城鎮(zhèn)居民人均 可支配收入 （元）712576261186 2

39、1345 21526 11775 32052222718城鎮(zhèn)居民家庭 人均醫(yī)療保健 消費支出（元）312366586665662708826921城鎮(zhèn)人均醫(yī)療 保健占可支配 收入比重（%4.384.8 04.944.944.343.994.024.05農(nóng)村居民人均 可支配收入 （元）33313931451348745610677977718806農(nóng)村居民家庭 人均醫(yī)療保健 消費支出（元）117126157198310308324359農(nóng)村人均醫(yī)療 保健占可支配3.513.213.484.065.534.544.174.08收入比重（%從表3-2可以看出，2013年宜賓市城鎮(zhèn)居民家庭人均醫(yī)療保健

40、 支出約占總支出的4.05%,農(nóng)村城鎮(zhèn)居民家庭人均醫(yī)療保健支出約占 總支出的4.08%,兩者基本持平，與全國同類支出比重相比，農(nóng)村家 庭均醫(yī)療保健支出比重偏低，說明宜賓市在農(nóng)村養(yǎng)老服務(wù)方面還有較 大改進(jìn)空間。未來隨著宜賓市養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)的規(guī)范和完善，更多的公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、民間資本興建的社會專業(yè)化養(yǎng)老機(jī)構(gòu)也將逐漸建立，預(yù)計將新增3350個床位，這將會填補(bǔ)宜賓市當(dāng)前養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和養(yǎng)老床位 短缺現(xiàn)狀，惠及更多宜賓市老年人，滿足其在養(yǎng)老服務(wù)方面的需求。第四章項目規(guī)劃4.1 項目建設(shè)原則4.2 項目功能規(guī)劃4.2.1 養(yǎng)老中心4.2.2 醫(yī)療中心4.2.3 護(hù)理中心4.2.4 接待中心4.2.5 休閑樂園4.2.6 辦公中心4.2.7 附屬用房第五章 戰(zhàn)略規(guī)劃及目標(biāo)5.1 項目優(yōu)勢5.2 項目戰(zhàn)略定位5.3 項目戰(zhàn)略目標(biāo)第六章營銷策略6.1 服務(wù)宗旨和理念6.2 目標(biāo)客戶6.3 營銷策略分析6.4 營銷推廣活動6.5 終端服務(wù)培訓(xùn)第七章項目選址及建設(shè)條件7.1 項目選址7.2 建設(shè)條件宜賓市屬于亞熱帶濕潤季風(fēng)氣候。具有氣候溫和、熱量豐足、雨 量充沛、光照適宜、無霜期長、冬暖春早、四季分明的特點。年平均 氣溫18c左右，非常適宜人類的居住。宜賓市擁有豐富的旅游資源包括世界級風(fēng)景名勝區(qū)蜀南竹海、石海洞鄉(xiāng)；省級森林公園、濕地公園等豐富的自然風(fēng)景。氣候宜人，適 宜養(yǎng)老居住。宜