投資收益率四種算法

1、商鋪投資收益率四種算法目前，投資商鋪的熱潮急劇升溫，那么商鋪投資收益率怎么計(jì)算呢？據(jù)工作 人員介紹，商鋪投資收益率算法有以下幾種：1. 租金回報率法公式：（稅后月租金一按揭月供款）X 12/（首期房款+期房時間內(nèi)的按揭 款）。優(yōu)點(diǎn)：考慮了租金、價格和前期主要投入，比租金回報率分析法適用范圍 廣，可估算資金回收期長短。不足： 未考慮前期的其他投入、 資金的時間效應(yīng)。 不能解決多套投資的現(xiàn)金 分析問題。且由于其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。2. 租金回報率分析法公式：（稅后月租金每月物業(yè)管理費(fèi)）X 12/購買房屋總價，這種方法算 出的比值越大，就表明越值得投資。優(yōu)點(diǎn)：考慮了租金、房價及

2、兩種因素的相對關(guān)系，是選擇“績優(yōu)地產(chǎn)”的簡 捷方法。不足：沒有考慮全部的投入與產(chǎn)出，沒有考慮資金的時間成本，因此不能作 為投資分析的全面依據(jù)。對按揭付款不能提供具體的分析。3. 內(nèi)部收益率法房產(chǎn)投資公式為：累計(jì)總收益/累計(jì)總投入二月租金X投資期內(nèi)的累計(jì)出租 月數(shù)/（按揭首期房款+保險費(fèi)+契稅+大修基金+家具等其他投入+累計(jì)按揭 款+累計(jì)物業(yè)管理費(fèi)）=內(nèi)部收益率。上述公式以按揭為例； 未考慮付息、 未考慮中介費(fèi)支出； 累計(jì)收益、 投入均 考慮在投資期范圍內(nèi)。優(yōu)點(diǎn)：內(nèi)部收益率法考慮了投資期內(nèi)的所有投入與收益、 現(xiàn)金流等各方面因 素?？梢耘c租金回報率結(jié)合使用。 內(nèi)部收益率可理解為存銀行， 只不過我國

3、銀行 利率按單利計(jì)算，而內(nèi)部收益率則是按復(fù)利計(jì)算。不足：通過計(jì)算內(nèi)部收益率判斷物業(yè)的投資價值都是以今天的數(shù)據(jù)為依據(jù)推 斷未來，而未來租金的漲跌是個未知數(shù)。4. 簡易國際評估法基本公式為：如果該物業(yè)的年收益X 15年=房產(chǎn)購買價，則認(rèn)為該物業(yè)物 有所值。這一國際上專業(yè)的理財公司評估一處物業(yè)的投資價值的簡單方法。 任何物業(yè)投資， 投資者都希望能有一個合理的回報， 甚至是一個理想的回報， 正 所謂：虧本生意沒人做。 投資者若要評判自己的投資是否有價值， 他們通常主要 是看該物業(yè)的投資回報率， 那么， 如何計(jì)算投資回報率， 如何判斷投資回報率所 包含的意義呢？如何計(jì)算投資回報率有行內(nèi)人告訴我們這樣一個

4、計(jì)算投資回報率的計(jì)算公式：計(jì)算購入再出租的投資回報率二月租金X 12(個月”售價計(jì)算購入再售出的投資回報率二(售出價一購入價”購入價例如，有一臨街商鋪，面積約 50 平方米，售價約 200 萬元，目前在這個物 業(yè)的周邊，同等物業(yè)的月租金約是 400元/平方米，即：這個商鋪要是買下并成 功出租， 新業(yè)主將有可能獲得 2 萬元的月租金。 那么，它的投資回報率將是多少 呢？現(xiàn)在讓我們計(jì)算一下：套用上述計(jì)算公式：這個物業(yè)的投資回報率二2萬元X 12/200萬元，通過計(jì) 算，我們得出這套物業(yè)的投資回報率將是：12要是這個投資者轉(zhuǎn)手放出，并以215萬元成交，那么它的投資回報率二(215 -200)/200

5、 ，通過計(jì)算，我們得出這套物業(yè)的投資回報率將是： 7.5如何判斷投資回報率現(xiàn)在，投資回報率計(jì)算出來了， 那么，我們該如何判斷這些數(shù)值所包含的意 義呢？也就是說， 哪個數(shù)值是表示合理利潤？哪個數(shù)值是表示千萬不要沾手？哪 個數(shù)值是表示它的收益非常好？或者是哪個數(shù)值是屬于對方開出的條件太好， 自 己要審慎考慮才行？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，解讀這些數(shù)值在行內(nèi)并非有一個標(biāo)準(zhǔn)答案，可能10 個人就會有 10 個答案。但據(jù)本報從一些地產(chǎn)從業(yè)人員和投資客手中回收的數(shù)據(jù)顯示， 其實(shí)這些答案相差無幾，差的也只是小數(shù)點(diǎn)以后的數(shù)值。據(jù)經(jīng)緯物業(yè)二手部的負(fù)責(zé)人司徒珮琪介紹： 其實(shí)不同物業(yè)的理想投資回報率 不盡相同，比如就拿我們在“透視商機(jī)特刊” 中曾經(jīng)探討過的商住兩用物業(yè)、 爛 尾番生物業(yè)、 地鐵物業(yè)及名校物業(yè)來說， 它們的合理利潤、 投資臨界點(diǎn)和超高利 潤率將大致如下表所列：