第講土地管理法規(guī)

1、.v本課程的考核目的在于考核學(xué)生房地產(chǎn)方本課程的考核目的在于考核學(xué)生房地產(chǎn)方面的有關(guān)知識，考察學(xué)生運(yùn)用所學(xué)的房地面的有關(guān)知識，考察學(xué)生運(yùn)用所學(xué)的房地產(chǎn)法律知識，解決實(shí)際法律問題的能力。產(chǎn)法律知識，解決實(shí)際法律問題的能力。v成績成績=30%*平時(shí)成績平時(shí)成績+70%課程論文成績課程論文成績v平時(shí)成績：作業(yè)、考勤、課堂討論情況平時(shí)成績：作業(yè)、考勤、課堂討論情況.n法：是國家和地方規(guī)范性文件的總稱，包括內(nèi)容較多，上至憲法，下至縣以上人民政府及其職能部門所出臺的具有普遍約束力的法規(guī)、規(guī)則；n法律：意義較窄，一般僅指全國人大起草實(shí)施的全國性法律準(zhǔn)則。 n法律規(guī)范：簡稱法規(guī)，是由國家制定或認(rèn)可、體現(xiàn)統(tǒng)治階

2、級意志，以國家強(qiáng)制力保證實(shí)施的行為準(zhǔn)則。了解基本概念了解基本概念假定假定處理處理制裁制裁.n房產(chǎn)房產(chǎn)：在法律上明確了權(quán)屬關(guān)系的房屋財(cái)產(chǎn) n地產(chǎn)地產(chǎn)：在一定土地所有制下作為財(cái)產(chǎn)的土地 房屋財(cái)產(chǎn)和土地財(cái)產(chǎn)的總稱。 n房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)：指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的產(chǎn)業(yè)，包括土地開發(fā)、房屋建設(shè)、維修、管理，土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓，房屋所有權(quán)的買賣、租賃，房地產(chǎn)的抵押，以及由此而形成的房地產(chǎn)市場。 .n房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)的概念n 指土地、建筑物及其他地上定著物，是指土地、建筑物及其他地上定著物，是三者的綜合體。三者的綜合體。 實(shí)物實(shí)體質(zhì)量功能 .房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)的概念 指土地、建筑物及其他地上

3、定著物，是指土地、建筑物及其他地上定著物，是三三者的綜合體。者的綜合體。 利益利益(interests)收益收益(benefits) 權(quán)權(quán)益益包含包含礎(chǔ)礎(chǔ)基基 目前在我們國家，房地產(chǎn)的權(quán)利主要有所目前在我們國家，房地產(chǎn)的權(quán)利主要有所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、地有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、地役權(quán)、空間利用權(quán)。役權(quán)、空間利用權(quán)。. 指該宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或事物在空間指該宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或事物在空間方位和距離上的關(guān)系，和它與重要場所方位和距離上的關(guān)系，和它與重要場所( (如市中如市中心、機(jī)場、港口、碼頭、火車站、汽車站、政心、機(jī)場、港口、碼頭、火車站、汽車站、政府機(jī)關(guān)、同行業(yè)

4、等府機(jī)關(guān)、同行業(yè)等) )的距離，從其他地方到達(dá)該的距離，從其他地方到達(dá)該宗房地產(chǎn)的可及性，從該宗房地產(chǎn)去往其他地宗房地產(chǎn)的可及性，從該宗房地產(chǎn)去往其他地方的便捷性，以及該宗房地產(chǎn)的周圍環(huán)境、景方的便捷性，以及該宗房地產(chǎn)的周圍環(huán)境、景觀、配套設(shè)施等，觀、配套設(shè)施等， 區(qū)區(qū) 位位. 建筑物的概念建筑物的概念 建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備等組成的整體物，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。等組成的整體物，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。位置位置面積面積層數(shù)層數(shù)高度高度結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)裝修裝修用途用途產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)成新成新設(shè)備、設(shè)施設(shè)備、設(shè)施.土地的概念土地的

5、概念 土地是指地球表層的陸地及其地上、地下一定范圍內(nèi)土地是指地球表層的陸地及其地上、地下一定范圍內(nèi)的空間。的空間。 地殼一定深度地殼一定深度大氣對流層大氣對流層土壤土壤母質(zhì)母質(zhì)母巖母巖土地的土地的空間價(jià)值空間價(jià)值位位置置設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)權(quán)利權(quán)利四四至至面面積積利利用用生生熟熟地地質(zhì)質(zhì)環(huán)境環(huán)境形形狀狀1、認(rèn)識土地的層面、認(rèn)識土地的層面.u是指由房地產(chǎn)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的，用于調(diào)整和指導(dǎo)人們從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的行為規(guī)范準(zhǔn)則。u狹義：狹義：僅指1994年7月5日第八屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第八次會議通過，于1995年1月1日起施行的u廣義：廣義：除狹義外，還包括所有調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系的法律規(guī)

6、范的總和，即由不同層次的調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系所組成的法律規(guī)范的有機(jī)結(jié)合體。 法律、法規(guī)、規(guī)章、政策法律、法規(guī)、規(guī)章、政策.n調(diào)整對象包括調(diào)整對象包括房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)系、房地產(chǎn)交易關(guān)系、房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)系、房地產(chǎn)交易關(guān)系、物業(yè)管理關(guān)系及房地產(chǎn)管理關(guān)系。物業(yè)管理關(guān)系及房地產(chǎn)管理關(guān)系。n概念：是指房地產(chǎn)法律規(guī)范在調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)、概念：是指房地產(chǎn)法律規(guī)范在調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)、交易及管理過程中發(fā)生的房地產(chǎn)主體之間的權(quán)利交易及管理過程中發(fā)生的房地產(chǎn)主體之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。義務(wù)關(guān)系。n構(gòu)成：主體（管理，開發(fā)，交易，服務(wù)主體）構(gòu)成：主體（管理，開發(fā)，交易，服務(wù)主體） 客體（經(jīng)濟(jì)行為和房地產(chǎn)）客體（經(jīng)濟(jì)行為和房地產(chǎn)） 內(nèi)容（享有

7、的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)）內(nèi)容（享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)）.v特征特征 1、房地產(chǎn)法律行為：體現(xiàn)在民事，如出租、交易、房地產(chǎn)法律行為：體現(xiàn)在民事，如出租、交易2、房地產(chǎn)行政行為：產(chǎn)權(quán)登記、建設(shè)用地審批、房地產(chǎn)行政行為：產(chǎn)權(quán)登記、建設(shè)用地審批3、房地產(chǎn)司法行為：仲裁、司法裁決、房地產(chǎn)司法行為：仲裁、司法裁決事實(shí)事實(shí) 行為 事件：不可意見的事件引起的法律關(guān)系變更，如土地的滅失不可意見的事件引起的法律關(guān)系變更，如土地的滅失法律關(guān)系的產(chǎn)生，是指因某種法律事實(shí)的出現(xiàn)而使土地法律關(guān)系的產(chǎn)生，是指因某種法律事實(shí)的出現(xiàn)而使土地法主體取得權(quán)利和承擔(dān)相應(yīng)的土地義務(wù)。法主體取得權(quán)利和承擔(dān)相應(yīng)的土地義務(wù)。例如，土地使用者甲按

8、法定條件和程序把土地使用權(quán)出例如，土地使用者甲按法定條件和程序把土地使用權(quán)出租給乙，乙給甲付一定數(shù)額的租金。這就在甲、乙之間租給乙，乙給甲付一定數(shù)額的租金。這就在甲、乙之間產(chǎn)生了土地法律關(guān)系。產(chǎn)生了土地法律關(guān)系。承租人乙便承擔(dān)在租賃期限屆滿時(shí)向出租人歸還土地使承租人乙便承擔(dān)在租賃期限屆滿時(shí)向出租人歸還土地使用權(quán)和按時(shí)足額交納租金的義務(wù)。用權(quán)和按時(shí)足額交納租金的義務(wù)。出租人享有在租賃期限屆滿時(shí)要求承租人交回土地使用出租人享有在租賃期限屆滿時(shí)要求承租人交回土地使用權(quán)和收取租金的權(quán)利。權(quán)和收取租金的權(quán)利。法律關(guān)系的變更，是指因某種法律事實(shí)的出現(xiàn)而使已經(jīng)法律關(guān)系的變更，是指因某種法律事實(shí)的出現(xiàn)而使已經(jīng)

9、存在的法律關(guān)系三個(gè)要素中的某一個(gè)要素發(fā)生了變化。存在的法律關(guān)系三個(gè)要素中的某一個(gè)要素發(fā)生了變化。例如，甲承包了乙例如，甲承包了乙50畝山林。因山洪爆發(fā)，沖毀了畝山林。因山洪爆發(fā)，沖毀了15畝畝林地，致使甲乙之間訂立的山林承包合同的標(biāo)的發(fā)生了林地，致使甲乙之間訂立的山林承包合同的標(biāo)的發(fā)生了變化即土地法律關(guān)系發(fā)生了變化。變化即土地法律關(guān)系發(fā)生了變化。法律關(guān)系的消滅，是指因某種法律事實(shí)的出現(xiàn)而使現(xiàn)法律關(guān)系的消滅，是指因某種法律事實(shí)的出現(xiàn)而使現(xiàn)存的法律關(guān)系消滅。存的法律關(guān)系消滅。例如甲依法征用了乙例如甲依法征用了乙150畝上地，雙方當(dāng)事人各自全部畝上地，雙方當(dāng)事人各自全部履行了規(guī)定的義務(wù)，甲向乙全部支

10、付了各項(xiàng)土地使用履行了規(guī)定的義務(wù)，甲向乙全部支付了各項(xiàng)土地使用補(bǔ)償費(fèi)用并按期返還了土地。這就導(dǎo)致了土地征用法補(bǔ)償費(fèi)用并按期返還了土地。這就導(dǎo)致了土地征用法律關(guān)系的消滅。律關(guān)系的消滅。.n1、憲法：有最高的法律效力，凡與憲法有抵觸的其他法律、法規(guī)均不具有法律效力。n2、法律：如刑法、民法通則、訴訟法等基本法。城市規(guī)劃法、房地產(chǎn)管理法等。n3、行政法規(guī)：是由國務(wù)院根據(jù)憲法和法律制定的規(guī)范性文件，其法律地位和法律效力低于憲法和法律，但高于地方性法規(guī)、政府規(guī)章。城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理、閑置土地處置、國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行等。n4、地方性法規(guī)、自治條例和單行條例：在不同憲法、法律、行政法規(guī)

11、相抵觸的前提下制定的規(guī)范性文件。如土地管理法實(shí)施細(xì)則n5、部門規(guī)章：城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理n6、地方政府規(guī)章：廣東省城市房屋拆遷管理規(guī)定第十條城市的土地屬于國家所有。第十條城市的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。任何組織或者個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓。依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓。一切使用土地的組織和個(gè)人必須合理地利用土地。.地殼一定深度地殼一定深度大氣對流層大氣對流層土地的土地的空間價(jià)值

12、空間價(jià)值位位置置設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)權(quán)權(quán)利利四四至至面面積積利利用用生生熟熟地地質(zhì)質(zhì)環(huán)境環(huán)境形形狀狀參考資料：1、中華人民共和國土地管理法 ，網(wǎng)絡(luò)收集2、黃河主編 ，土地法教程，2005年01月，超星圖書館土地是指地球表層的陸地及其地上、土地是指地球表層的陸地及其地上、地下一定范圍內(nèi)的空間。地下一定范圍內(nèi)的空間。各國的法律均從橫向和縱向確定土地的法律范圍各國的法律均從橫向和縱向確定土地的法律范圍. 土地管理法第4條規(guī)定：“國家實(shí)行土地用途管制制度。國家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為和。嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量，對耕地實(shí)行特殊保護(hù)。” 農(nóng)用地農(nóng)用地指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地

13、，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等。 建設(shè)用地建設(shè)用地是指直接用于建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地。 未利用地未利用地是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地，包括荒地。7zhou3,345.面積有限面積有限位置固定位置固定 質(zhì)量差異質(zhì)量差異 土地永續(xù)利用土地永續(xù)利用 土地經(jīng)濟(jì)供給的稀缺性土地經(jīng)濟(jì)供給的稀缺性 用途的多樣性用途的多樣性用途變更的困難性用途變更的困難性社會經(jīng)濟(jì)位置的可變性社會經(jīng)濟(jì)位置的可變性土地增值性土地增值性土地報(bào)酬遞減的可能性土地報(bào)酬遞減的可能性合并及分割的可能性合并及分割的可能性土地的特性土地的特性

14、. 土地管理關(guān)系是指國家及土地管理職能部門在行使管理土地的職權(quán)過程中與其他社會組織及公民個(gè)人所發(fā)生的關(guān)系。包括土地利用計(jì)劃管理關(guān)系、建設(shè)用地管理及審批關(guān)系、土土地利用計(jì)劃管理關(guān)系、建設(shè)用地管理及審批關(guān)系、土地使用監(jiān)督關(guān)系以及土地稅收的征收管理關(guān)系地使用監(jiān)督關(guān)系以及土地稅收的征收管理關(guān)系等等。土地管理關(guān)系和土地交易關(guān)系土地管理關(guān)系和土地交易關(guān)系雙方的地位雙方的地位是否平等？是否平等？土地交易關(guān)系是指土地所有人或使用人與法人、公民個(gè)人及土地交易關(guān)系是指土地所有人或使用人與法人、公民個(gè)人及其他交易主體在平等、自愿、有償、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上形成其他交易主體在平等、自愿、有償、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上形成的一種社

15、會關(guān)系。這種關(guān)系的實(shí)質(zhì)是在流通領(lǐng)域中產(chǎn)生的一的一種社會關(guān)系。這種關(guān)系的實(shí)質(zhì)是在流通領(lǐng)域中產(chǎn)生的一種財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移關(guān)系。種財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移關(guān)系。有哪些交易有哪些交易關(guān)系？關(guān)系？. . .土地權(quán)益：土地權(quán)益：一、土地所有權(quán)一、土地所有權(quán)1、定義、種類、特征： 土地所有權(quán)是土地所有人依法對歸其所有的土地所享有的的支配性權(quán)利。（1）主體的）主體的（2）內(nèi)容的）內(nèi)容的（3）客體的）客體的所有權(quán)人及其代表由法律明確：國所有權(quán)人及其代表由法律明確：國家（國務(wù)院）和集體經(jīng)濟(jì)組織。家（國務(wù)院）和集體經(jīng)濟(jì)組織。例例如，在國有土地使用權(quán)出讓法律關(guān)系中如，在國有土地使用權(quán)出讓法律關(guān)系中由市、縣人民政府土地管理部門擔(dān)當(dāng)國由市、縣人民

16、政府土地管理部門擔(dān)當(dāng)國有土地所有者代表與用地者簽訂出讓合有土地所有者代表與用地者簽訂出讓合同。同。 禁止土地所有權(quán)的禁止土地所有權(quán)的。禁止濫用土地。權(quán)利主體僅限于在集體禁止濫用土地。權(quán)利主體僅限于在集體向國家轉(zhuǎn)換，集體之間僅限于邊界調(diào)整。向國家轉(zhuǎn)換，集體之間僅限于邊界調(diào)整。土地所有權(quán)和土地使用權(quán)一般是土地所有權(quán)和土地使用權(quán)一般是的，的，導(dǎo)致所有權(quán)虛化；導(dǎo)致所有權(quán)虛化；國有土地所有權(quán)國有土地所有權(quán)的產(chǎn)生途徑的產(chǎn)生途徑？. 土地所有權(quán)的主體、客體和內(nèi)容土地所有權(quán)的主體、客體和內(nèi)容國有土地所有權(quán)主體主體客體客體內(nèi)容內(nèi)容中華人民共和國中華人民共和國唯一主體唯一主體一切屬于國家所有的土地一切屬于國家所有

17、的土地包括包括指國家在行使土地所有權(quán)的過程中形成的，由法指國家在行使土地所有權(quán)的過程中形成的，由法律規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)。律規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)。 法律規(guī)定法律規(guī)定城市市區(qū)土地（不含法律規(guī)定屬于集體所有的）；依法征用的土地；依法沒收、征收和征購收歸國有的土地；國家依法撥給單位、農(nóng)村集體和個(gè)人使用的國有土地；法律規(guī)定不屬于集體的一切土地（林地、草地、灘涂等）；農(nóng)民轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民后，原屬于居民的集體土地；因移民、自然災(zāi)害使農(nóng)民成建制地遷移后，余下的屬于遷移集體的土地。.集體土地所有權(quán)主體主體客體客體內(nèi)容內(nèi)容村或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）等農(nóng)民集體村或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）等農(nóng)民集體 農(nóng)民集體所有的一切土地農(nóng)民集體所有的一切土地 包括包括指

18、農(nóng)民集體在依法行使土地所有權(quán)的指農(nóng)民集體在依法行使土地所有權(quán)的過程中形成的權(quán)利和義務(wù)過程中形成的權(quán)利和義務(wù) 。 法律規(guī)定法律規(guī)定農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，不含法定屬于國有的土地；農(nóng)村的宅基地、自留地和自留山。自留山、自留地、宅基地是否可以繼承自留山、自留地、宅基地是否可以繼承? ? 土地所有權(quán)的主體、客體和內(nèi)容土地所有權(quán)的主體、客體和內(nèi)容. 土地使用權(quán)是指一定社會主體對土地利用的權(quán)利，是從土地所有權(quán)中分離出來的相對獨(dú)立的土地物權(quán)，包括對土地的按來源分：國有土地使用權(quán)和集體土地使用權(quán)按來源分：國有土地使用權(quán)和集體土地使用權(quán)按取得方式分：出讓土地使用權(quán)和劃撥土地使用權(quán)按取得方式分：出讓土地使用權(quán)和劃撥

19、土地使用權(quán)按用途不同分：建設(shè)用地使用權(quán)和農(nóng)業(yè)用地使用權(quán)。建設(shè)用按用途不同分：建設(shè)用地使用權(quán)和農(nóng)業(yè)用地使用權(quán)。建設(shè)用地使用權(quán)又分國有建設(shè)用地和集體建設(shè)用地使用權(quán)。地使用權(quán)又分國有建設(shè)用地和集體建設(shè)用地使用權(quán)。種類種類.國有土地使用權(quán)主體主體客體客體內(nèi)容內(nèi)容依法直接從國依法直接從國家取得國有土家取得國有土地使用權(quán)的單地使用權(quán)的單位和個(gè)人位和個(gè)人 依法由國家劃撥或有償出讓給上述單依法由國家劃撥或有償出讓給上述單位使用的土地位使用的土地 國有土地使用權(quán)主體在行使土地使用權(quán)的國有土地使用權(quán)主體在行使土地使用權(quán)的過程中形成的、并通過法律形式加以固定過程中形成的、并通過法律形式加以固定的的權(quán)利和義務(wù)。權(quán)利和

20、義務(wù)。土地使用權(quán)的主體、客體和內(nèi)容土地使用權(quán)的主體、客體和內(nèi)容全民和集體所有制企業(yè)；國家機(jī)全民和集體所有制企業(yè)；國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位和社會團(tuán)體；中外關(guān)、事業(yè)單位和社會團(tuán)體；中外合資企業(yè)、合作企業(yè)、外資企業(yè)；合資企業(yè)、合作企業(yè)、外資企業(yè)；戶口在城市，滿戶口在城市，滿1818周歲，具有行周歲，具有行為能力的公民。為能力的公民。. 國務(wù)院在國務(wù)院在關(guān)于制止侵占耕地建房的通知關(guān)于制止侵占耕地建房的通知規(guī)定，農(nóng)民不準(zhǔn)在承包地、自規(guī)定，農(nóng)民不準(zhǔn)在承包地、自留山、自留地、飼料地上建房、葬墳、挖坑起土、毀田打坯、燒磚。留山、自留地、飼料地上建房、葬墳、挖坑起土、毀田打坯、燒磚。 主體主體客體客體內(nèi)容內(nèi)容承包土地

21、的集體、農(nóng)戶或個(gè)人；鄉(xiāng)鎮(zhèn)企事業(yè)承包土地的集體、農(nóng)戶或個(gè)人；鄉(xiāng)鎮(zhèn)企事業(yè)單位單位 ；戶口在農(nóng)村的農(nóng)戶或個(gè)人；戶口在農(nóng)村的農(nóng)戶或個(gè)人 ；戶口在；戶口在農(nóng)村，年滿農(nóng)村，年滿1818周歲，具有行為能力的公民。周歲，具有行為能力的公民。 依法取得的承包地、建設(shè)用地、依法取得的承包地、建設(shè)用地、 自留山、自留山、自留地、農(nóng)村宅基地自留地、農(nóng)村宅基地 。在行使土地使用權(quán)的過程中形成的、并通在行使土地使用權(quán)的過程中形成的、并通過法律形式加以固定的過法律形式加以固定的權(quán)利和義務(wù)。權(quán)利和義務(wù)。取得取得不同的用途取得方式不同：不同的用途取得方式不同：農(nóng)用地承包；宅基地分配；非農(nóng)經(jīng)營用地投資；非農(nóng)公益用地?fù)芨?。其中，?/p>

22、農(nóng)公益用地使用權(quán)人的權(quán)力內(nèi)容受到限制，其對土地只享有占有權(quán)、使用權(quán)，幾乎不擁有收益權(quán)和處分權(quán)。近日，河南省虞城縣劉店鄉(xiāng)境內(nèi)的肖黃窯廠近日，河南省虞城縣劉店鄉(xiāng)境內(nèi)的肖黃窯廠和葉大莊窯廠置國家有關(guān)政策于不顧，大肆和葉大莊窯廠置國家有關(guān)政策于不顧，大肆在可耕地中取土，卻沒人制止。在可耕地中取土，卻沒人制止。 .國有土地使用權(quán)的國有土地使用權(quán)的取得和收回的方式取得和收回的方式n取得取得方式：方式：n （ 1 1 ）有償有償: :依法有償依法有償出讓與轉(zhuǎn)讓，土地使用權(quán)作價(jià)入股、租賃出讓與轉(zhuǎn)讓，土地使用權(quán)作價(jià)入股、租賃等等n （ 2 2 ）無償無償: :依法依法劃撥劃撥取得取得收回的情形收回的情形u（1

23、1）屆滿的收回）屆滿的收回u（2 2）提前收回：因社會公共利益的需要收回，給予補(bǔ)償）提前收回：因社會公共利益的需要收回，給予補(bǔ)償u（3 3）土地使用者不履行土地出讓合同的）土地使用者不履行土地出讓合同的u（4 4）司法機(jī)關(guān)決定收回的）司法機(jī)關(guān)決定收回的u（5 5）土地使用權(quán)滅失）土地使用權(quán)滅失u（6 6）土地使用者的拋棄，停止使用的）土地使用者的拋棄，停止使用的u（7 7）公路、鐵路、機(jī)場、礦場等核準(zhǔn)報(bào)廢的）公路、鐵路、機(jī)場、礦場等核準(zhǔn)報(bào)廢的國有土地使用權(quán)的國有土地使用權(quán)的確認(rèn)確認(rèn)： 通過申報(bào)，審查、面積測量，注冊登記，核發(fā)證通過申報(bào)，審查、面積測量，注冊登記，核發(fā)證書，確認(rèn)國有土地使用權(quán)給單

24、位或者個(gè)人。書，確認(rèn)國有土地使用權(quán)給單位或者個(gè)人。.收回收回1 1、為農(nóng)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)需要收回的、為農(nóng)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)需要收回的2 2、不按批準(zhǔn)用途用地的、不按批準(zhǔn)用途用地的3 3、因撤消、遷移等原因停止使用的、因撤消、遷移等原因停止使用的集體土地使用權(quán)的集體土地使用權(quán)的取得和收回的方式取得和收回的方式臨時(shí)使用土地的使用者應(yīng)當(dāng)按照臨時(shí)使用土地合同約定的臨時(shí)使用土地的使用者應(yīng)當(dāng)按照臨時(shí)使用土地合同約定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑物。用途使用土地，并不得修建永久性建筑物。 臨時(shí)使用土地期限一般不超過二年。臨時(shí)使用土地期限一般不超過二年。.土地使用土地使用權(quán)出讓權(quán)出讓它是指

25、國家以土地所有者的身份將它是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)付土地使用權(quán)出讓金出讓金的行為的行為。土地使用權(quán)出讓的主體和實(shí)施步驟土地使用權(quán)出讓的主體和實(shí)施步驟主體主體市、縣人民政府市、縣人民政府。土地使用權(quán)出讓土地使用權(quán)出讓管理管理.土地使用權(quán)出讓的土地使用權(quán)出讓的實(shí)施步驟實(shí)施步驟(1)(1)擬訂擬訂出讓計(jì)劃出讓計(jì)劃：審核審核、報(bào)批報(bào)批(2) (2) 預(yù)報(bào)預(yù)報(bào)：出讓土地使用權(quán)出讓土地使用權(quán)實(shí)行實(shí)行向上級政府向上級政府預(yù)報(bào)制度預(yù)報(bào)制度。位置、面積、位置、面積、利用現(xiàn)狀、年

26、利用現(xiàn)狀、年限、規(guī)劃用途、限、規(guī)劃用途、出讓方式、地出讓方式、地價(jià)評估、效益價(jià)評估、效益測算及實(shí)施測算及實(shí)施情情況況等等預(yù)報(bào)內(nèi)容預(yù)報(bào)內(nèi)容(3)(3)土地使用權(quán)出讓的審批土地使用權(quán)出讓的審批A A擬訂方案，報(bào)同級人民政府審核擬訂方案，報(bào)同級人民政府審核B B報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)限的人民政府批準(zhǔn)報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)限的人民政府批準(zhǔn)C C土地出讓合同的簽定及相關(guān)法律手續(xù)的辦理土地出讓合同的簽定及相關(guān)法律手續(xù)的辦理.n 土地使用權(quán)出讓年限和方式土地使用權(quán)出讓年限和方式 （1 1）出讓年限）出讓年限出讓方與受讓出讓方與受讓方的利益分配方的利益分配直接影響直接影響用用 途途出讓的最高年限出讓的最高年限居住用地居住用地70年年

27、工業(yè)用地工業(yè)用地50年年教育、科技、文化、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地衛(wèi)生、體育用地50年年商業(yè)、旅游、娛樂用地商業(yè)、旅游、娛樂用地40年年綜合或其他用地綜合或其他用地50年年（2 2）出讓方式）出讓方式A A、協(xié)議出讓、協(xié)議出讓是指出讓方和受讓是指出讓方和受讓方通過協(xié)商的方式方通過協(xié)商的方式有償出讓土地有償出讓土地提出申請?zhí)岢錾暾?，具體的磋商具體的磋商，簽訂，簽訂出讓出讓合同，實(shí)施出讓。合同，實(shí)施出讓。程序程序工業(yè)工業(yè)、市政公益事業(yè)市政公益事業(yè)、非盈利非盈利、及扶持、優(yōu)惠項(xiàng)目及扶持、優(yōu)惠項(xiàng)目適應(yīng)范圍適應(yīng)范圍.大型或關(guān)鍵性的發(fā)展計(jì)劃與投標(biāo)項(xiàng)目大型或關(guān)鍵性的發(fā)展計(jì)劃與投標(biāo)項(xiàng)目B B、招標(biāo)出讓

28、、招標(biāo)出讓是指在規(guī)定的期限內(nèi)，由符合規(guī)定條件的是指在規(guī)定的期限內(nèi)，由符合規(guī)定條件的單位或者個(gè)人（受讓方）以書面投標(biāo)形式，單位或者個(gè)人（受讓方）以書面投標(biāo)形式，競投某片土地的使用權(quán)，土地招標(biāo)小組競投某片土地的使用權(quán)，土地招標(biāo)小組（出讓方代表）擇優(yōu)而取。（出讓方代表）擇優(yōu)而取。適應(yīng)于適應(yīng)于C C、拍賣出讓、拍賣出讓是指在指定的時(shí)間、地點(diǎn)，利用公開的場是指在指定的時(shí)間、地點(diǎn)，利用公開的場合，由土地管理部門代表政府就某塊土地合，由土地管理部門代表政府就某塊土地的使用權(quán)公開叫價(jià)出讓，由價(jià)高者獲得土的使用權(quán)公開叫價(jià)出讓，由價(jià)高者獲得土地使用權(quán)。地使用權(quán)。適應(yīng)于適應(yīng)于競爭性強(qiáng)的房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、商業(yè)、旅游業(yè)

29、和娛樂用地。競爭性強(qiáng)的房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、商業(yè)、旅游業(yè)和娛樂用地。三種出讓方式三種出讓方式拍賣價(jià)最高拍賣價(jià)最高招標(biāo)價(jià)格次之招標(biāo)價(jià)格次之協(xié)議價(jià)格最低協(xié)議價(jià)格最低買方是國家，賣買方是國家，賣方土地開發(fā)者或方土地開發(fā)者或土地使用者土地使用者.n使用性質(zhì)、用途和范圍方面受有關(guān)部門的管理和監(jiān)督使用性質(zhì)、用途和范圍方面受有關(guān)部門的管理和監(jiān)督。n地表、地下資源地表、地下資源及埋藏物及埋藏物的所有權(quán)依然屬于國家的所有權(quán)依然屬于國家 。n土地使用權(quán)土地使用權(quán)受受讓讓者者可以有償轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。可以有償轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。 土地使用權(quán)出讓的有關(guān)注意事項(xiàng)土地使用權(quán)出讓的有關(guān)注意事項(xiàng) 對土地使用權(quán)出讓管理的主要內(nèi)容對土

30、地使用權(quán)出讓管理的主要內(nèi)容 土地使用權(quán)出讓的行政管理工作是由國家土地管土地使用權(quán)出讓的行政管理工作是由國家土地管理部門主管；國土資源部負(fù)有主管國家土地使用權(quán)出理部門主管；國土資源部負(fù)有主管國家土地使用權(quán)出讓的行政管理責(zé)任讓的行政管理責(zé)任。 1國家規(guī)定商業(yè)用地使用權(quán)出讓的最高年限為多少年？國家規(guī)定商業(yè)用地使用權(quán)出讓的最高年限為多少年？ 2由于由于s是大城市，該市區(qū)的商業(yè)用地使用權(quán)出讓應(yīng)當(dāng)采用什是大城市，該市區(qū)的商業(yè)用地使用權(quán)出讓應(yīng)當(dāng)采用什么方式出讓？么方式出讓？ 3若該房地產(chǎn)開發(fā)公司欲改變出讓合同約定的土地用途，若該房地產(chǎn)開發(fā)公司欲改變出讓合同約定的土地用途， 如如何處理？何處理？4由于該房地產(chǎn)

31、開發(fā)公司的行為違反了土地使用權(quán)出讓合同的由于該房地產(chǎn)開發(fā)公司的行為違反了土地使用權(quán)出讓合同的約定，約定，s市土地管理部門應(yīng)對該房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行哪些處理。市土地管理部門應(yīng)對該房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行哪些處理。 .（1 1）方式：方式： A A）出售，即買賣出售，即買賣）交換交換： C C）贈與：贈與：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理 第四周第四周1 1、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將從國家（政府）獲得的土地使用是指土地使用者將從國家（政府）獲得的土地使用權(quán)在有效期內(nèi)依法有償轉(zhuǎn)讓給其他用地者的行為。權(quán)在有效期內(nèi)依法有償轉(zhuǎn)讓給其他用地者的行為。定義定義2 2、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式

32、和條件：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式和條件：（2 2）轉(zhuǎn)讓的轉(zhuǎn)讓的條件條件.n19981998年年1212月月2424日頒布的日頒布的土地管理法實(shí)施條例土地管理法實(shí)施條例已經(jīng)將國有已經(jīng)將國有的一種方式。的一種方式。n19991999年年7 7月月2727日國土資源部頒發(fā)的日國土資源部頒發(fā)的規(guī)范國有土地租賃若干規(guī)范國有土地租賃若干意見意見中第一條規(guī)定：中第一條規(guī)定：“國有土地租賃國有土地租賃是指國家將國有土地是指國家將國有土地出租給使用者使用，由土地使用者與縣級以上人民政府土地出租給使用者使用，由土地使用者與縣級以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行政主管部門簽訂一定年期

33、的土地租賃合同，并支付租金的行為行為?！?國有土地租賃管理與國有土地租賃管理與國有國有土地使用權(quán)出租管理土地使用權(quán)出租管理在所適用的范圍上：以出讓方式取得的土地多用于重新開發(fā)和利用，而國在所適用的范圍上：以出讓方式取得的土地多用于重新開發(fā)和利用，而國有土地租賃所要解決的特定問題主要是城市大量原有行政劃撥用地如何擴(kuò)有土地租賃所要解決的特定問題主要是城市大量原有行政劃撥用地如何擴(kuò)大到有償使用的范圍，多用于原劃撥用地發(fā)生土地轉(zhuǎn)讓、場地出租、企業(yè)大到有償使用的范圍，多用于原劃撥用地發(fā)生土地轉(zhuǎn)讓、場地出租、企業(yè)改制和改變土地用途后依法應(yīng)當(dāng)有償使用的情形。改制和改變土地用途后依法應(yīng)當(dāng)有償使用的情形。.2

34、2、土地使用權(quán)的出租土地使用權(quán)的出租管理管理n1 1、土地使用權(quán)出租具有復(fù)合性、土地使用權(quán)出租具有復(fù)合性： 出租出租包括包括土地使用權(quán)土地使用權(quán)、建筑物及其他附著物。建筑物及其他附著物。n2 2、出租主客體的合法性：出租主客體的合法性：主為出租人，客為可出租的土地主為出租人，客為可出租的土地n3 3、承租人取得的是按照本來用途而使用的權(quán)利，不能將承、承租人取得的是按照本來用途而使用的權(quán)利，不能將承租權(quán)轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)租。租權(quán)轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)租。n4 4、出租后，出租人繼續(xù)履行出讓合同約定的義務(wù)。、出租后，出租人繼續(xù)履行出讓合同約定的義務(wù)。（1）土地使用權(quán)的出租土地使用權(quán)的出租是指依法有償受讓國有土地是指依法有

35、償受讓國有土地使用權(quán)的單位或個(gè)人作為出租人，將其土地使用權(quán)使用權(quán)的單位或個(gè)人作為出租人，將其土地使用權(quán)或土地使用權(quán)連同地上建筑物和附著物租賃給承租或土地使用權(quán)連同地上建筑物和附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的法律行為人使用，由承租人向出租人支付租金的法律行為。（ 2 2 ）土地使用權(quán)出租的土地使用權(quán)出租的特征特征.（3 3）、土地使用權(quán)出租的條件）、土地使用權(quán)出租的條件A A、必須為國家有償出讓或轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)才可出租必須為國家有償出讓或轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)才可出租B B、按照土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件對土地進(jìn)、按照土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件對土地進(jìn)行了投資、開發(fā)

36、和利用行了投資、開發(fā)和利用。 C C、出租人和租賃人應(yīng)當(dāng)簽訂租賃合同，通過租賃合同來、出租人和租賃人應(yīng)當(dāng)簽訂租賃合同，通過租賃合同來確定出租方與承租方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系的確定出租方與承租方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系的。D D、出租人應(yīng)依法律規(guī)定辦理出租登記手續(xù)、出租人應(yīng)依法律規(guī)定辦理出租登記手續(xù)。. 土地使用權(quán)抵押土地使用權(quán)抵押管理管理指土地使用者將其合法取得的指土地使用者將其合法取得的土地使用權(quán)以不轉(zhuǎn)移占有的方土地使用權(quán)以不轉(zhuǎn)移占有的方式作為抵押財(cái)產(chǎn)向債權(quán)人履行式作為抵押財(cái)產(chǎn)向債權(quán)人履行債務(wù)作出的擔(dān)保行為債務(wù)作出的擔(dān)保行為。實(shí)際上實(shí)際上土地使用者（抵押人）將土地使用者（抵押人）將其土地使用權(quán)和地上附著其土地

37、使用權(quán)和地上附著物所有權(quán)向銀行或資金持物所有權(quán)向銀行或資金持有人抵押后，有人抵押后， 取得貸款，取得貸款，供其使用供其使用的行為的行為。含義含義土地土地使用權(quán)使用權(quán)抵押的前提條件抵押的前提條件穩(wěn)定的政局穩(wěn)定的政局明確的土地產(chǎn)權(quán)明確的土地產(chǎn)權(quán)穩(wěn)定的貨幣值穩(wěn)定的貨幣值應(yīng)注意應(yīng)注意的問題的問題 土地使用權(quán)及地上物抵押期終止日，不得超過土地使用土地使用權(quán)及地上物抵押期終止日，不得超過土地使用權(quán)年限的終止日。權(quán)年限的終止日。. 土地使用權(quán)抵押程序土地使用權(quán)抵押程序（1 1）抵押申請：支付地價(jià)款或開發(fā)建設(shè)投資的抵押）抵押申請：支付地價(jià)款或開發(fā)建設(shè)投資的抵押貸款，持具有法律效力的土地使用權(quán)文件，向銀行申貸款

38、，持具有法律效力的土地使用權(quán)文件，向銀行申請貸款請貸款（2 2）抵押物估價(jià)：）抵押物估價(jià)：對抵押物估對抵押物估價(jià)，一般按小于抵押價(jià)，一般按小于抵押物價(jià)值額度的一定比例確定貸款數(shù)額，一般不高于估物價(jià)值額度的一定比例確定貸款數(shù)額，一般不高于估價(jià)的價(jià)的70%70%。（3 3）簽訂抵押合同。簽訂抵押合同。（4 4）抵押合同公證：到當(dāng)?shù)氐乃痉ú块T公證，領(lǐng)取）抵押合同公證：到當(dāng)?shù)氐乃痉ú块T公證，領(lǐng)取抵押公證書抵押公證書（5）當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押合同簽訂后十五日內(nèi)持抵押合同以及當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押合同簽訂后十五日內(nèi)持抵押合同以及有關(guān)文件申請土地使用權(quán)抵押登記。有關(guān)文件申請土地使用權(quán)抵押登記。 . 土地使用權(quán)抵押管理

39、土地使用權(quán)抵押管理u形成形成的的抵押關(guān)系抵押關(guān)系，辦理登記手續(xù)辦理登記手續(xù)；u抵押關(guān)系消失時(shí)，辦理注銷抵押登記手續(xù)抵押關(guān)系消失時(shí)，辦理注銷抵押登記手續(xù)；u目的：目的：防債務(wù)人一旦破產(chǎn)防債務(wù)人一旦破產(chǎn)使債權(quán)使債權(quán)兌現(xiàn)困難。兌現(xiàn)困難。u一經(jīng)形成抵押關(guān)系，抵押權(quán)便成了債權(quán)的附從權(quán)一經(jīng)形成抵押關(guān)系，抵押權(quán)便成了債權(quán)的附從權(quán)利利。u債權(quán)不消失債權(quán)不消失，抵押權(quán)也不能再行轉(zhuǎn)讓、出租抵押權(quán)也不能再行轉(zhuǎn)讓、出租u債權(quán)人對土地使用權(quán)擁有監(jiān)督的權(quán)利。債權(quán)人對土地使用權(quán)擁有監(jiān)督的權(quán)利。第第二二章章土土地地管管理理法法. 土地使用權(quán)的劃撥管理土地使用權(quán)的劃撥管理 1 1、土地劃撥土地劃撥：縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在

40、土地使用者縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者交納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土交納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交給土地使用者使用的行為地使用權(quán)無償交給土地使用者使用的行為。 特點(diǎn)：特點(diǎn)：u沒有期限規(guī)定沒有期限規(guī)定u不得從事轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等經(jīng)營活動不得從事轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等經(jīng)營活動u土地用途不得改變，要改須批準(zhǔn)土地用途不得改變，要改須批準(zhǔn)u包括交納補(bǔ)償、安置費(fèi)和無償兩種取得方式包括交納補(bǔ)償、安置費(fèi)和無償兩種取得方式u必須經(jīng)過縣級以上人民政府核準(zhǔn)依法辦理必須經(jīng)過縣級以上人民政府核準(zhǔn)依法辦理.n基本案情：某市一家物資公司向當(dāng)?shù)劂y行貸款，以該公司

41、位于市區(qū)一塊劃撥土地作為抵押。當(dāng)貸款期限界滿時(shí)，該公司因經(jīng)營不善，無力償還銀行貸款，被法院依法宣布破產(chǎn)。于是，銀行主張實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，但破產(chǎn)清算組對該抵押持有異議，上訴法院，最終法院應(yīng)如何裁定該抵押權(quán)？ .n國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地n城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地n國家國家重點(diǎn)扶持重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地n法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地 u用途的限定：用途的限定：u流轉(zhuǎn)的管理：流轉(zhuǎn)的管理：u收回的管理：收回的管理： 因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或者其他原因而停止使用土地的因遷移、

42、解散、撤銷、破產(chǎn)或者其他原因而停止使用土地的 根據(jù)公共利益需要、實(shí)施城市規(guī)劃和舊城改造等，需要調(diào)整土地使用的根據(jù)公共利益需要、實(shí)施城市規(guī)劃和舊城改造等，需要調(diào)整土地使用的 公路、機(jī)場、鐵路、礦廠等經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢的公路、機(jī)場、鐵路、礦廠等經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢的.n 符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房土地管理部門和房產(chǎn)管理部門產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他批準(zhǔn)，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押：附著物所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押：n1 1、土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人、土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)

43、組織和個(gè)人n2 2、領(lǐng)有國有土地使用證；、領(lǐng)有國有土地使用證；n3 3、具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明；、具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明；n4 4、簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥小⒖h人、簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥小⒖h人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲效益抵交土地使用權(quán)出讓金。抵押所獲效益抵交土地使用權(quán)出讓金。.土地的征用土地的征用n1 1、土地征用的概念、土地征用的概念與特點(diǎn)與特點(diǎn)n 土地征用土地征用：國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實(shí)行征國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實(shí)行

44、征收或者征用并給予補(bǔ)償。收或者征用并給予補(bǔ)償。(年月日十屆全國人大二次會議通過的年月日十屆全國人大二次會議通過的憲法憲法修正案第二十條修正案第二十條)n土地管理法土地管理法第二條第四款第二條第四款“國家為公共利益的需要，可以依法對集體所有的土國家為公共利益的需要，可以依法對集體所有的土地實(shí)行征用地實(shí)行征用”中的中的“征用征用”主要是改變土地所有權(quán)，也有的并不改變土地所有權(quán)。主要是改變土地所有權(quán)，也有的并不改變土地所有權(quán)。為了區(qū)別兩種不同的情況，與為了區(qū)別兩種不同的情況，與憲法憲法相一致，建議將這一款修改。相一致，建議將這一款修改。 土地征用的特點(diǎn)土地征用的特點(diǎn) n 1 1、嚴(yán)格按法定程序進(jìn)行嚴(yán)

45、格按法定程序進(jìn)行；2.2.政府行為；政府行為； n 3 3、強(qiáng)制性強(qiáng)制性；4. 4. 補(bǔ)償性；補(bǔ)償性；5 5、權(quán)屬轉(zhuǎn)移性、權(quán)屬轉(zhuǎn)移性n 6 6、兼顧國家、集體、個(gè)人三者的利益兼顧國家、集體、個(gè)人三者的利益。7 7、社會公開性、社會公開性.n2 2、征用土地的審批權(quán)限、征用土地的審批權(quán)限 依據(jù)：依據(jù)：中華人民共和國土地管理法（中華人民共和國土地管理法（19991999年年1 1月日實(shí)施）月日實(shí)施） （3 3）征用農(nóng)用地的，應(yīng)依照新法規(guī)定先行辦理）征用農(nóng)用地的，應(yīng)依照新法規(guī)定先行辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批審批。（1 1）征用）征用基本農(nóng)田；基本農(nóng)田；基本農(nóng)田以外的耕地超過基本農(nóng)田以外的耕地超過3

46、535公頃的公頃的；其他土地超過其他土地超過7070公頃的公頃的。由由國務(wù)院國務(wù)院批準(zhǔn)批準(zhǔn)（2 2）征用）征用以上規(guī)定以外的土地以上規(guī)定以外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，并報(bào)國務(wù)院備案。人民政府批準(zhǔn)，并報(bào)國務(wù)院備案。.（1 1）建設(shè)項(xiàng)目預(yù)審）建設(shè)項(xiàng)目預(yù)審（2 2）申請用地申請用地與審查與審查3 3、土地征用的程序土地征用的程序國國家家建建設(shè)設(shè)征征用用土土地地的的程程序序發(fā)布征地批準(zhǔn)公告；發(fā)布征地發(fā)布征地批準(zhǔn)公告；發(fā)布征地安置補(bǔ)償方案公告；辦理征地安置補(bǔ)償方案公告；辦理征地補(bǔ)償?shù)怯?。補(bǔ)償?shù)怯洝?（6 6）實(shí)施）實(shí)施（7 7）頒發(fā)頒發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書建設(shè)用地批準(zhǔn)

47、書（3 3）制定征地方案）制定征地方案（4 4）上報(bào)審批）上報(bào)審批（5 5）批復(fù)）批復(fù)確定征地范圍；資料收集確定征地范圍；資料收集與分析；實(shí)地調(diào)查；計(jì)算與分析；實(shí)地調(diào)查；計(jì)算安置補(bǔ)償費(fèi)，商討安置方安置補(bǔ)償費(fèi)，商討安置方案等案等農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征地方案、供地方案方案、征地方案、供地方案.4 4、征地補(bǔ)償與安置標(biāo)準(zhǔn)征地補(bǔ)償與安置標(biāo)準(zhǔn)原則：原則：按照被征用土地的原用途給予補(bǔ)償按照被征用土地的原用途給予補(bǔ)償。（）（）、征用耕地征用耕地A A、土地補(bǔ)償費(fèi)土地補(bǔ)償費(fèi)：補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：為該耕地被征用前為該耕地被征用前3 3年平均年產(chǎn)值的年平均年產(chǎn)值的6 6至至101

48、0倍倍補(bǔ)償對象：農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織補(bǔ)償對象：農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織B B、安置補(bǔ)助費(fèi)安置補(bǔ)助費(fèi)：按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算補(bǔ)償對象：依靠土地生活的農(nóng)業(yè)人口補(bǔ)償對象：依靠土地生活的農(nóng)業(yè)人口式中：式中：S 三年平均年產(chǎn)值（元三年平均年產(chǎn)值（元/公頃）；公頃）； P征用耕地面積（公頃）；征用耕地面積（公頃）； P總總被征地單位的耕地總面積（公頃）；被征地單位的耕地總面積（公頃）； H被征地單位的農(nóng)業(yè)人口數(shù)；被征地單位的農(nóng)業(yè)人口數(shù)；F= S4(或或6)PP總總15H案情案情.n、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)：地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)：補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定執(zhí)行補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按省、

49、自治區(qū)、直轄市規(guī)定執(zhí)行補(bǔ)償對象：補(bǔ)償物的所有者補(bǔ)償對象：補(bǔ)償物的所有者n、新菜地開發(fā)建設(shè)基金：、新菜地開發(fā)建設(shè)基金： 大于大于100100萬時(shí)，萬時(shí)，105000-150000105000-150000元元/ /公頃公頃 城市人口城市人口 5010050100萬時(shí)，萬時(shí)，75000-10500075000-105000元元/ /公頃公頃 小于小于5050萬時(shí)，萬時(shí)，45000-7500045000-75000元元/ /公頃公頃（）（）征用其他土地征用其他土地：參照征用耕地的土的參照征用耕地的土的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。（）（）大中型水利、水電工程建設(shè)大中型水利、水電工程建設(shè)：征用土地的補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和移

50、民征用土地的補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和移民安置辦法安置辦法，按按國務(wù)院國務(wù)院另行另行的的規(guī)定規(guī)定執(zhí)行。執(zhí)行。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)安置、重新?lián)駱I(yè)安置、入股分紅安置或異地移民安置農(nóng)業(yè)生產(chǎn)安置、重新?lián)駱I(yè)安置、入股分紅安置或異地移民安置 .、新征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)新征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) （1 1）省級國土資源部門將會同有關(guān)部門制定省域內(nèi)各縣（市）耕地的省級國土資源部門將會同有關(guān)部門制定省域內(nèi)各縣（市）耕地的最低最低統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)，并報(bào)省級人民政府批準(zhǔn)后公布執(zhí)行。土地補(bǔ)償費(fèi)，并報(bào)省級人民政府批準(zhǔn)后公布執(zhí)行。土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的統(tǒng)一年產(chǎn)值倍數(shù)，應(yīng)按照保證被征地農(nóng)民原有生活水平和安置補(bǔ)助費(fèi)的統(tǒng)一年產(chǎn)值倍數(shù)，應(yīng)按照保證被征地農(nóng)民原有

51、生活水平不降低的原則，在法律規(guī)定范圍內(nèi)確定；按不降低的原則，在法律規(guī)定范圍內(nèi)確定；按法定法定的統(tǒng)一年產(chǎn)值倍數(shù)計(jì)算的統(tǒng)一年產(chǎn)值倍數(shù)計(jì)算的征地補(bǔ)償安置費(fèi)用，征地補(bǔ)償安置費(fèi)用，的征地補(bǔ)償安置費(fèi)用，征地補(bǔ)償安置費(fèi)用，不能使被征地農(nóng)民保持原有不能使被征地農(nóng)民保持原有生活水平生活水平，經(jīng)省級人民政府批準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)，經(jīng)省級人民政府批準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)提高倍數(shù)提高倍數(shù)；土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助；土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)合計(jì)按費(fèi)合計(jì)按倍倍計(jì)算，計(jì)算，尚不足以使被征地農(nóng)民保持原有生活水平的，尚不足以使被征地農(nóng)民保持原有生活水平的，由由當(dāng)?shù)厝嗣裾y(tǒng)籌安排，從當(dāng)?shù)厝嗣裾y(tǒng)籌安排，從國有土地有償使用收益國有土地有償使用收益中劃出一定比例給

52、予中劃出一定比例給予補(bǔ)貼。依法批準(zhǔn)占用補(bǔ)貼。依法批準(zhǔn)占用基本農(nóng)田基本農(nóng)田的，征地補(bǔ)償按當(dāng)?shù)厝嗣裾嫉牡?，征地補(bǔ)償按當(dāng)?shù)厝嗣裾嫉淖罡咦罡哐a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。執(zhí)行。 在征地依法報(bào)批前，當(dāng)?shù)貒临Y源部門應(yīng)將擬征地的用途、在征地依法報(bào)批前，當(dāng)?shù)貒临Y源部門應(yīng)將擬征地的用途、位置、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置途徑等，以書面形式位置、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置途徑等，以書面形式告知告知被征地農(nóng)村集被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶。但是，在體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶。但是，在告知后告知后，凡被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)，凡被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶在擬征土地上搶栽、搶種、搶建的地上附著物和青組織和農(nóng)戶在擬征土地上搶栽、搶種、搶建的地上附著物和

53、青苗，征地時(shí)一律苗，征地時(shí)一律不予補(bǔ)償不予補(bǔ)償。.n1.1.村民建房用地：村民建房用地： n農(nóng)村村民一戶農(nóng)村村民一戶一宅一宅基，面積不得超過規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)?；?，面積不得超過規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。n建住宅應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，盡量使用建住宅應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，盡量使用舊舊宅宅基地基地或或空閑地?？臻e地。n經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民政府批準(zhǔn)；其中，涉經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。及占用農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。 n2.2.鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)使用土地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)使用土地：n經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，向縣級以上地方人民政府土地行經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，向縣級以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請，按照規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限，由縣級以上地政主管部門提出申請，按照規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限，由縣級以上地方人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用方人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。 農(nóng)民集體農(nóng)民集體建設(shè)用地建設(shè)用地使用使用管理管理.農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理（一）農(nóng)村集體土地使用權(quán)