萬(wàn)科地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告

1、萬(wàn)科地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告1、 前言隨著集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)不斷擴(kuò)張，土地儲(chǔ)備力度逐漸加大，未來(lái)發(fā)展對(duì)新項(xiàng)目的需求越來(lái)越強(qiáng)烈。為了規(guī)范項(xiàng)目前期操作，提高工作效率，規(guī)避簽約風(fēng)險(xiǎn)，提升集團(tuán)競(jìng)爭(zhēng)力，特制定可行性報(bào)告內(nèi)容指引。2、 可行性報(bào)告內(nèi)容指引項(xiàng)目決策背景及摘要一、外部環(huán)境1、 城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的影響，如：交通捷運(yùn)系統(tǒng)的規(guī)劃與建設(shè)、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開(kāi)發(fā)重點(diǎn)、政府重大政策即將頒布等；2、 宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位。例如，項(xiàng)目處在浦東，要說(shuō)明浦東在上海的地位及作為全國(guó)重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)的情況。3、 項(xiàng)目淵源，特殊的政治或文化背景，如： 危房改造、高新

2、技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點(diǎn)工程等；二、內(nèi)部因素1、 項(xiàng)目啟動(dòng)對(duì)公司未來(lái)幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義（一般3 5 年） ， 在公司發(fā)展中的地位（是否核心項(xiàng)目）；2、 公司進(jìn)入重點(diǎn)區(qū)域市場(chǎng)、項(xiàng)目合理布局，對(duì)公司提高市場(chǎng)覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大社會(huì)影響力的作用；3、 從公司未來(lái)的利潤(rùn)需求、可持續(xù)經(jīng)營(yíng)等角度描述立項(xiàng)的意義；第一部分：項(xiàng)目概況宗地位置宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理位置。附圖：項(xiàng)目在該城市的區(qū)位圖，標(biāo)記出宗地區(qū)域位置，與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物（如市中心商圈、機(jī)場(chǎng)等）的相對(duì)位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區(qū)域辦公/ 商務(wù)

3、/ 政府的關(guān)系）。2、 宗地現(xiàn)狀1、 四至范圍；2、 地勢(shì)平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢(shì)比較；3、 地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對(duì)開(kāi)發(fā)有較大影響的因素，并計(jì)算因此而損失的實(shí)際用地面積；4、 地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開(kāi)工狀況等，并說(shuō)明對(duì)拆遷及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度的影響；5、 地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/ 結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒(méi)有受保護(hù)的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建；6、 土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；7、 地質(zhì)情況，包括土地

4、結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。附圖：平面地形圖，標(biāo)記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)；地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容；地下?tīng)顩r圖，包括地下管線、暗渠、電纜等。3、 項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套（一）周邊3000 米范圍內(nèi)的社區(qū)配套1 ） 公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等；2、 2）宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發(fā)展商自己解決；3、 3） 現(xiàn)有交通捷運(yùn)系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對(duì)交通狀況有重大影響的工程。附圖：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和未來(lái)規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運(yùn)系統(tǒng)；4、 教育：大中小學(xué)及教育質(zhì)量情況。5、 醫(yī)院等級(jí)和醫(yī)療水平6、 大型購(gòu)物中心、主要商業(yè)和菜

5、市場(chǎng)7、 文化、體育、娛樂(lè)設(shè)施8、 公園9、 銀行10、 郵局11、 其他附圖：生活設(shè)施分布圖，具體位置、距離。（二）宗地周邊3000 米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀4、 項(xiàng)目周邊環(huán)境（根據(jù)個(gè)案特性描述，沒(méi)有的可以不寫）1、 治安情況2、 空氣狀況3、 噪聲情況4、 污染情況（化工廠、河流湖泊污染等）5、 危險(xiǎn)源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉(cāng)儲(chǔ)基地等）6、 周邊景觀7、 風(fēng)水情況8、 近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購(gòu)物中心 / 超市的建設(shè)等。9、 其他5、 大市政配套（都要說(shuō)明距宗地距離、成本、接入的可能性）1、 道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展

6、包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實(shí)施的時(shí)間，與宗地的關(guān)系（影響）。2、 供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來(lái)規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。3、 污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來(lái)規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。4、 通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。5、 永久性供電和臨時(shí)施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。6、 燃?xì)猓含F(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。7、 供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。附圖：說(shuō)明上述配套設(shè)施的管線走向、容量和接口位置，及未來(lái)規(guī)劃擴(kuò)容和增加的情況。6、 規(guī)劃控制要點(diǎn)1、 總占地面積、代征地面積、凈用地面

7、積、綠化面積、道路面積2、 住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營(yíng)性和非經(jīng)營(yíng)性公建的面積4、 建筑密度5、 控高6、 綠化率7、 其他7、 土地價(jià)格土地價(jià)格計(jì)算的方法，若有代征地要說(shuō)明代征地價(jià)格。根據(jù)購(gòu)買價(jià)格計(jì)算總地價(jià)、樓面地價(jià)。第二部分：法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析1、 合作方式及條件1、 合作方基本情況：名稱，主要股東投資情況，注冊(cè)資本，成立時(shí)間、特殊背景等2、 合作方式：例如：一次性買斷土地、建后分房（面積）、建后分銷售收入、建后分利潤(rùn)、共同設(shè)立公司等。除直接從政府批租土地外，都要明確對(duì)方一定能夠提供正規(guī)稅務(wù)發(fā)票。對(duì)分房、分收入要明確合作方是否有承擔(dān)營(yíng)業(yè)稅的義務(wù)。3、 付款進(jìn)度及與拿

8、地程序的配合4、 其他合作的主要條件5、 與合作方式相關(guān)的其它法律規(guī)定2、 土地法律性質(zhì)評(píng)估（一）現(xiàn)狀1、 土地所有權(quán)歸屬2、 土地使用權(quán)歸屬3、 土地的用途（二）規(guī)劃1、規(guī)劃所有權(quán)歸屬2、規(guī)劃使用權(quán)歸屬3、規(guī)劃的用途3、 取得土地使用權(quán)程序評(píng)估1、 取得土地使用權(quán)的程序2、 取得土地使用權(quán)需要的工作日3、 取得商品房用地土地使用權(quán)所需條件4、 取得土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)及控制（取得土地使用權(quán)存在的不確定因素及解決）4、 土地性質(zhì)變更的評(píng)估（已經(jīng)是商品房用地可以不寫）1、 土地性質(zhì)變更的程序和理由2、 土地性質(zhì)變更的政策支持或障礙3、 土地性質(zhì)變更需要的工作日5、 政策性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估城市規(guī)劃限制或更改、

9、突發(fā)性政策等政府因素導(dǎo)致項(xiàng)目中斷開(kāi)發(fā)、報(bào)批報(bào)建流程無(wú)法完成、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間土地性質(zhì)變更受挫，從而造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷。例如： 優(yōu)詩(shī)美地二三期、北京中關(guān)村建設(shè)停建所有區(qū)內(nèi)住宅等。6、 總體評(píng)價(jià)對(duì)各項(xiàng)法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險(xiǎn)的可控性進(jìn)行評(píng)價(jià)。如： 簽約合同中明顯對(duì)我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、 不確定條款可能遭受的損失和對(duì)開(kāi)發(fā)進(jìn)度的影響等。第三部分：市場(chǎng)分析1、 區(qū)域住宅市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況1、 區(qū)域住宅市場(chǎng)簡(jiǎn)述? 形成時(shí)間? 各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況? 購(gòu)買人群變化2、 區(qū)域住宅市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)成長(zhǎng)狀況（近3-5 年）? 開(kāi)工量/ 竣工量

10、? 銷售量/ 供需比? 平均售價(jià)3、 區(qū)域市場(chǎng)在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢(shì)2、 區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征1、 各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況2、 各檔次產(chǎn)品的集合特征尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征? 平均售價(jià)? 開(kāi)發(fā)規(guī)模? 產(chǎn)品形式 ? 平均消化率平均容積率 ? 物業(yè)在區(qū)域內(nèi)分布特征3、 區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個(gè)案狀況附圖： 項(xiàng)目周邊樓盤個(gè)案分布圖，其中一些具代表性的未來(lái)主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤還要配置現(xiàn)場(chǎng)圖片。4、 未來(lái) 2-3 年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型5、 分析：本案在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)的機(jī)會(huì)點(diǎn)6、 結(jié)論：? 區(qū)域市場(chǎng)在整體市場(chǎng)的地位及發(fā)展態(tài)勢(shì)? 本案所在位置的價(jià)位區(qū)間和本案開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的價(jià)位區(qū)間及產(chǎn)品形式?

11、本案在區(qū)域內(nèi)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)潛力? 本案在開(kāi)發(fā)中的營(yíng)銷焦點(diǎn)問(wèn)題3、 區(qū)域市場(chǎng)目標(biāo)客層研究1、 各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特征及輻射商圈范圍（建立在本區(qū)域參照項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)研究及全市的趨勢(shì)特征上）2、 結(jié)論： 本案目標(biāo)人群的區(qū)域來(lái)源、行業(yè)特點(diǎn)、產(chǎn)品力的偏好、購(gòu)買方式和主要的關(guān)注點(diǎn)、訴求點(diǎn)。4、 目標(biāo)市場(chǎng)定位及產(chǎn)品定位1、 市場(chǎng)定位2、 目標(biāo)人群特征/來(lái)源區(qū)域/行業(yè)特點(diǎn)3、 產(chǎn)品建議第四部分：規(guī)劃設(shè)計(jì)分析 一、初步規(guī)劃設(shè)計(jì)思路1、 設(shè)計(jì)概念：產(chǎn)品體現(xiàn)的主題思想，主要設(shè)計(jì)風(fēng)格、設(shè)計(jì)特點(diǎn)。2、 主要產(chǎn)品類型：多層、高層，還是聯(lián)排別墅或屋頂花園、頂層復(fù)式等其他類型，及不同類型產(chǎn)品的比例。3、 節(jié)能和環(huán)保型建筑材料選用的考慮

12、。4、 在所在城市中，生產(chǎn)新型、別具一格產(chǎn)品的可能性。5、 如果是大型、超大型項(xiàng)目，對(duì)營(yíng)造大社區(qū)概念的考慮。二、規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析1、 在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套公建面積、控高、建筑密度條件下，制造出的產(chǎn)品是什么類型和特性，是否符合前面提及的規(guī)劃設(shè)計(jì)概念和萬(wàn)科所追尋的各種檔次高品質(zhì)住宅的要求。主要從規(guī)劃設(shè)計(jì)角度判斷將上述硬指標(biāo)轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實(shí)產(chǎn)品的可能性。2、 容積率變化對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)概念、產(chǎn)品類型和特征的影響。3、 土地本身特征對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：地勢(shì)高低、地形起伏、地塊的完整性、地質(zhì)狀況、較深的溝壑（小峽谷）、河流、水塘、地上附著物、地下管線暗渠等對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)和環(huán)境保護(hù)的影響及

13、解決的方法。4、 周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響及考慮。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險(xiǎn)源、 “風(fēng)水”因素等對(duì)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)和環(huán)境保護(hù)的影響及解決方法。5、 周邊市政工程配套設(shè)施對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：道路狀況（可能與小區(qū)主要出入口有關(guān)） 、供水、 排水、 通訊（有線電視、電話、 網(wǎng)絡(luò)） 、 永久性用電和臨時(shí)施工用電、燃?xì)?、供熱及生活熱水等?duì)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響及解決方法。6、 周邊生活配套設(shè)施對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如： 交通狀況 （與是否開(kāi)通業(yè)主班車有關(guān)）商業(yè)設(shè)施（大型購(gòu)物中心）、教育現(xiàn)狀、體育娛樂(lè)公園等休閑場(chǎng)所、銀行醫(yī)院等生活設(shè)施對(duì)自身配套建設(shè)規(guī)模和面積作出判斷。

14、7、 市場(chǎng)分析結(jié)果對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如： 市場(chǎng)價(jià)格限制、總價(jià)控制原則與前面產(chǎn)品類型和產(chǎn)品特性設(shè)計(jì)是否存在矛盾，對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)是否有影響，及如何解決。第五部分：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)1、 土地升值潛力初步評(píng)估。從地理位置、土地供應(yīng)、周邊環(huán)境及配套、市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、城市未來(lái)發(fā)展戰(zhàn)略等角度對(duì)土地升值潛力做出初步評(píng)估。2、 立即開(kāi)發(fā)與作為土地儲(chǔ)備優(yōu)缺點(diǎn)分析3、 工程計(jì)劃：工期計(jì)劃、各期開(kāi)工面積、竣工計(jì)劃、開(kāi)竣工時(shí)占當(dāng)?shù)爻鞘惺袌?chǎng)和片區(qū)市場(chǎng)的占有率。4、 銷售計(jì)劃：各期銷售時(shí)間、價(jià)格、面積，預(yù)計(jì)銷售各期的市場(chǎng)占有率，銷售計(jì)劃實(shí)現(xiàn)的可行性分析。第六部分：投資收益分析1、 成本預(yù)測(cè)說(shuō)明測(cè)算假設(shè)和主要運(yùn)用指標(biāo)，如產(chǎn)

15、品類型假設(shè)，總建筑面積，住宅和非住宅面積，容積率，項(xiàng)目總投資（直接建造成本加期間費(fèi)用，不包括營(yíng)業(yè)稅和所得稅）等。 并參照下面表格列示：項(xiàng) 目 投資總額（萬(wàn)元）單位成本（元/m2）土地成本前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)建安工程費(fèi) 配套費(fèi)用開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 直接建造成本小計(jì)營(yíng)銷費(fèi)用管理費(fèi)用總計(jì)2、 稅務(wù)分析1、 營(yíng)業(yè)稅及附加2、 所得稅若享受地具體的操3、 土地增值稅上述稅種的基本稅率，能夠享受的稅收優(yōu)惠政策時(shí)的稅率，項(xiàng)目本身適用的稅率，方政府的優(yōu)惠政策，要特別說(shuō)明該項(xiàng)優(yōu)惠與國(guó)家政策是否有沖突，以及如何解決，作的過(guò)程是什么。3、 經(jīng)濟(jì)效益分析1、 經(jīng)濟(jì)效益分析的假設(shè)條件，如：是否享受政府各種稅費(fèi)的減免等2、 項(xiàng)目

16、利潤(rùn)率、投資回報(bào)率及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。參照以下表格：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)單位數(shù)值（元/m2） 項(xiàng)目總金額（萬(wàn)元）銷售收入直接成本總投資 毛利率稅前利潤(rùn) 稅后利潤(rùn)銷售凈利率投資回報(bào)率3、 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各期的利潤(rùn)體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2001年. . 20XX年合計(jì)上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年結(jié)算面積（m2）單位利潤(rùn)（元 /m2）利潤(rùn) （ 萬(wàn)元 ）4、 敏感性分析，參照以下內(nèi)容及表格，可根據(jù)實(shí)際情況增減。（ 1 ） 成本變動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假設(shè)成本每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來(lái)比較，如：經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 預(yù)測(cè)成本X 90%預(yù)測(cè)成本 預(yù)測(cè)成本X 110%預(yù)測(cè)成本X 120%總投資毛利率稅前利潤(rùn)稅后

17、凈利銷售凈利率 總投資回報(bào)率（ 2） 售價(jià)變動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假設(shè)售價(jià)每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來(lái)比較，如：經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 預(yù)測(cè)售價(jià)X 90%預(yù)測(cè)售價(jià) 預(yù)測(cè)售價(jià)X 110%預(yù)測(cè)售價(jià)X 120%營(yíng)業(yè)額毛利率稅前利潤(rùn)稅后凈利銷售凈利率總投資回報(bào)率（ 3） 容積率變動(dòng)各項(xiàng)指標(biāo)的變化主要指標(biāo)容積率 1 容積率 2 容積率 3 容積率 4 容積率 5多高層比營(yíng)業(yè)額總投資毛利率稅后利潤(rùn)稅后凈利率總投資回報(bào)率項(xiàng)目資金預(yù)測(cè)1、 資金投入計(jì)劃：各期地價(jià)、前期費(fèi)用、基礎(chǔ)、建安、配套、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)等的投入安排。2、 資金回款計(jì)劃：各期銷售回款計(jì)劃。3、 資金需求計(jì)劃：結(jié)合整個(gè)公司資金情況，列示各期資

18、金的需求缺口及融資途徑。4、 啟動(dòng)資金及啟動(dòng)時(shí)占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金正流入時(shí)間、資金占用月平均額第七部分：管理資源配置5、 機(jī)構(gòu)設(shè)置：是否需要成立獨(dú)立法人公司（項(xiàng)目公司）；主要部門設(shè)置。6、 人力資源需求：?jiǎn)?dòng)項(xiàng)目對(duì)個(gè)專業(yè)（部門） 人員的需求，具體人數(shù)（重點(diǎn)是專業(yè)經(jīng)理）7、 人力資源缺口及解決：現(xiàn)有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑（調(diào)動(dòng)、招聘、培訓(xùn)等） 。第八部分：綜合分析與建議一、優(yōu)勢(shì)：從品牌、設(shè)計(jì)、啟動(dòng)速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、營(yíng)銷、合作方式、大市 政配套、生活配套、是否符合萬(wàn)科一貫發(fā)展思路等方面論述。二、劣勢(shì)：從品牌、設(shè)計(jì)、啟動(dòng)速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、營(yíng)銷

19、、合作方式、大市 政配套、生活配套、是否符合萬(wàn)科一貫發(fā)展思路等方面論述。三、 機(jī)會(huì)： 從市場(chǎng)機(jī)會(huì)、提高市場(chǎng)占有率、樹立品牌形象、地區(qū)性優(yōu)惠政策、城市發(fā)展規(guī)劃、宗地所屬區(qū)域土地價(jià)格趨勢(shì)等方面論述。四、結(jié)論和建議第九部分：竟拍和投標(biāo)方式取得土地需要注意的問(wèn)題（一） 主要指標(biāo)測(cè)算1、 預(yù)測(cè)直接建造成本（不包括地價(jià)）、售價(jià)2、 投資收益分析（參考以下格式）經(jīng)濟(jì)指標(biāo) A A+M A+2M . . - A+nM 樓面地價(jià)完全成本總投資毛利率稅前利潤(rùn)稅后凈利銷售凈利率總投資回報(bào)率注：A代表起拍價(jià)或投標(biāo)底價(jià)，若沒(méi)有底價(jià)A代表略低于可能最低中標(biāo)價(jià)；M代表每次舉牌增加的最小單位價(jià)格，或者是設(shè)定的敏感性（或重要性）

20、變化值，例如100 萬(wàn)元，變化值不宜過(guò)大。3、 根據(jù)需要，可增加如下測(cè)算：銷售凈利率完全成本最高樓面地價(jià)最高總地價(jià)R1R2R3 注：R代表可接受的銷售凈利率；銷售凈利率還可以換成其他主要分析指標(biāo)，如投資回報(bào)率競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析1、 主要背景，控股股東情況2、 總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、凈利潤(rùn)（每股利潤(rùn)）3、 資金狀況，可能資金來(lái)源，融資能力，資金成本4、 操作水平，主要開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目5、 參與競(jìng)爭(zhēng)的主要目的，進(jìn)而分析對(duì)手拿地的氣勢(shì)，是否志在必得。（3） 制定策略1、 分析盈虧平衡點(diǎn)，即保本銷售時(shí)的地價(jià)。2、 銷售凈利率在10%時(shí)可接受的地價(jià)或在可接受的銷售凈利率時(shí)的地價(jià)。也可以通過(guò)其他指標(biāo)分析可接受的地價(jià)。最終確

21、定最高競(jìng)價(jià)和投標(biāo)價(jià)。3、 把握以微弱優(yōu)勢(shì)取得土地使用權(quán)（開(kāi)發(fā)權(quán)）的原則。（4） 資金籌措短期集中支付大額資金的保證，自籌資金還是向金融機(jī)構(gòu)融資，是否與有關(guān)金融機(jī)構(gòu)達(dá)成屆時(shí)一定提供融資服務(wù)的協(xié)議。第十部分：在新城市開(kāi)發(fā)需要補(bǔ)充的內(nèi)容一、 市場(chǎng)分析部分增加當(dāng)?shù)厣唐纷≌袌?chǎng)總體狀況1、 近三到五年商品住宅市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r：開(kāi)工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額。2、 量值描述市場(chǎng)狀況：當(dāng)年市場(chǎng)主要指標(biāo)：土地批租量、開(kāi)工量、竣工量、銷售量、銷售額、供需比、個(gè)人購(gòu)房比例、平均售價(jià)、個(gè)人信貸額度占銷售額比例。3、 各類型產(chǎn)品的市場(chǎng)特征：價(jià)位區(qū)分、各檔次市場(chǎng)比例、發(fā)展趨勢(shì)、產(chǎn)品特征、分布區(qū)域4、 各行政區(qū)市場(chǎng)比較

22、：（ 1 ）量值描述：土地批租量、開(kāi)工量、竣工量、銷售量、各種檔次樓盤的銷售比重、平均價(jià)格等。（ 2） 各區(qū)商品住宅分布特征：供應(yīng)量、銷售量變化和發(fā)展趨勢(shì)等。5、 當(dāng)?shù)爻鞘薪⒅衅谝?guī)劃發(fā)展方向描述城市發(fā)展規(guī)劃、功能布局、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和居民住宅密切相關(guān)方面。6、 主要發(fā)展商情況：發(fā)展商實(shí)力、企業(yè)性質(zhì)、開(kāi)發(fā)水平；前20 名發(fā)展商最近3 年的開(kāi)工量、竣工量、銷售量、銷售額、銷售率、市場(chǎng)占有率。7、 熱點(diǎn)區(qū)域的表述和特征，熱點(diǎn)產(chǎn)品的表述和特征8、 客戶的購(gòu)買偏好、購(gòu)買關(guān)注的要素9、 重點(diǎn)樓盤描述二、 需要完成新城市發(fā)展及房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告（報(bào)告格式及內(nèi)容另附）附件：1、 有關(guān)宗地情況的補(bǔ)充

23、證明資料和法律文件，如各種政府批文、權(quán)證等。2、 按照萬(wàn)科集團(tuán)成本核算指導(dǎo)設(shè)置科目明細(xì)，詳細(xì)列示成本測(cè)算過(guò)程成本測(cè)算可采用兩種方法：（ 1 ）從預(yù)算角度，依照當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)政府政策、法規(guī)，按照成本項(xiàng)目逐項(xiàng)分析計(jì)算。但要注意萬(wàn)科在規(guī)劃設(shè)計(jì)、高品質(zhì)要求下，可能比行業(yè)一般成本水平增加的因素。（ 2） 根據(jù)已做的類似項(xiàng)目的相關(guān)數(shù)據(jù)，并充分考慮該項(xiàng)目的特性，在此基礎(chǔ)上估算。上述兩種方法在測(cè)算過(guò)程中，不是一貫而終的，不同的成本項(xiàng)目要運(yùn)用最恰當(dāng)、最科學(xué)的方法， 兩種方法可以交叉使用。對(duì)可上可下的成本項(xiàng)目在不能確定的情況下，盡可能穩(wěn)健一些?？蓞⒄障旅姹砀瘢撼杀竟浪惚沓杀卷?xiàng)目總成本（萬(wàn)元）單位成本（元/m2） 參考項(xiàng)

24、目單位成本說(shuō)明一、土地獲得價(jià)款1、政府地價(jià)及市政配套2、合作款項(xiàng)3、紅線外市政配套4、拆遷補(bǔ)償費(fèi)二、開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)1、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)2、報(bào)批報(bào)建費(fèi)3、三通一平費(fèi)4、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)三、主體建筑工程費(fèi)1、基礎(chǔ)工程2、結(jié)構(gòu)及粗裝修3、門、窗工程4、公共部位精裝修 5、室內(nèi)精裝修6、室內(nèi)水電氣暖7、室內(nèi)設(shè)備及安裝8、室內(nèi)智能化系統(tǒng) 四、紅線內(nèi)市政工費(fèi)1、室外給排水系統(tǒng)2、室外采暖系統(tǒng)3、室外燃?xì)庀到y(tǒng)4、室外高低壓系統(tǒng)5、室外消防系統(tǒng)6、室外智能化系統(tǒng) 五、園林環(huán)境費(fèi)1、環(huán)境設(shè)計(jì)費(fèi)2、綠化建設(shè)費(fèi)3、建筑小品費(fèi)4、道路廣場(chǎng)建造5、圍墻建造費(fèi)6、室外照明費(fèi)7、室外背景音樂(lè)8、室外零星工六、公共配套設(shè)施費(fèi) 1、游泳池2、會(huì)所3、幼兒園4、學(xué)校5、兒童游樂(lè)設(shè)施6、商業(yè)設(shè)施7、其他七、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)1、工程管理費(fèi)2、營(yíng)銷費(fèi)用3、資本化利息4、物業(yè)管理完善費(fèi)合計(jì)說(shuō)明：1、成本估算應(yīng)按本表明細(xì)項(xiàng)目分類，因條件所限確實(shí)無(wú)法作出詳細(xì)估算時(shí)可只列大類2、參考項(xiàng)目可選擇集團(tuán)內(nèi)外的項(xiàng)目，其標(biāo)準(zhǔn)為：已竣工的項(xiàng)目；具有最大可比性3、 現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)表4、 欲簽定的意向書和合同文本5、新城市開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告經(jīng)典語(yǔ)錄1、最疼的疼是原諒，最黑的黑是背叛。2、我有沒(méi)有跟你說(shuō)過(guò)愛(ài)是我不變的信仰，我有沒(méi)有告訴過(guò)你愛(ài)就是永遠(yuǎn)把一 個(gè)人放在心上。3、我們生活在同一個(gè)溫暖