中海地產(chǎn)某項(xiàng)目合約策劃報(bào)告

1、【中海錢塘山水】工程合約籌劃報(bào)告200712修訂版簽發(fā)：編制日期：2007年12月17日【中海錢塘山水】工程合約籌劃報(bào)告一、工程概述【中海錢塘山水】工程位于杭州市濱江區(qū)東信大道地塊,總用地面積為47735M271.6畝,容積率為2.5,擬建設(shè)銷售面積12萬平米的高檔次住宅小區(qū),住宅類型初步定為高檔次小戶型之高層建筑、聯(lián)排別墅.整個(gè)工程分一期開發(fā),方案于07年9月18日開工建設(shè),09年12月25日竣工,總開展期約2年零3個(gè)月.工程目前已開工.本工程屬自有資金投資工程,建安費(fèi)用初步估算為34932萬元含內(nèi)配套,具體明細(xì)詳見附件一.二、合約籌劃綜述一目的鑒于本工程占地面積小、房屋類型多、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)高、

2、工期緊、工程治理要求高,同時(shí),該工程又為中海地產(chǎn)進(jìn)入杭州市場的第一個(gè)工程,如何克服新的陌生市場環(huán)境帶來的困難進(jìn)行有效的本錢限制治理、預(yù)控指導(dǎo)下一步的工程協(xié)調(diào)治理,是我們合約治理工作的重點(diǎn)和難點(diǎn).為此,有必要在工程前期階段制定出良好的合約治理體系、合約工作方案表等,以保證相關(guān)的節(jié)點(diǎn)目標(biāo)和本錢限制指標(biāo)得以實(shí)現(xiàn).二合約治理架構(gòu)為有效治理和限制本錢,我們擬采用總承包+專業(yè)分包的治理模式進(jìn)行合約體系構(gòu)架,總承包工程擬分為兩個(gè)標(biāo)段同步施工.具體合約治理架構(gòu)見圖1:【中海錢塘山水】工程合約治理架構(gòu)圖.三合約分判總體思路為限制本錢和施工治理,本工程擬采用總承包+專業(yè)分包的治理模式.總承包商承當(dāng)?shù)墓ぷ魇侵黧w結(jié)構(gòu)

3、施工、內(nèi)外粗裝飾、強(qiáng)電及給排水工程施工,以及對指定專業(yè)分包商的照管現(xiàn)場全面治理的責(zé)任；各專業(yè)分包需與我司及總包簽訂三方合同,明確相互關(guān)系和各自權(quán)利義務(wù).招標(biāo)報(bào)價(jià)模式采用地產(chǎn)集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)工程量清單報(bào)價(jià)模式按相應(yīng)模板,定標(biāo)原那么上采用最低價(jià)中標(biāo),保證最正確性價(jià)比.特殊工程如政府電力配套等壟斷性工程可采用直接議價(jià)委托的方式.對于已出圖工程合約價(jià)款形式采用總價(jià)包干,對于無圖的暫定量工程和物資采購合同采用單價(jià)包干.具體而言,本工程擬進(jìn)行以下專業(yè)分包：樁基工程、鋁合金工程、公共部位精裝修工程、室外園林綠化工程、售樓處及樣板房精裝飾工程、交通設(shè)施及劃線工程、水景系統(tǒng)工程、弱電智能化工程、消防工程等；甲供料及設(shè)備

4、擬包括電梯、外墻面磚、玻化磚、閥門、水電管材、外墻石材、屋面瓦、進(jìn)戶門、車庫門等.圖1:【中海錢塘山水】工程合約治理架構(gòu)圖杭州中海房地產(chǎn)合約關(guān)系現(xiàn)場照管總包治理總承包樁基及圍護(hù)總包治理機(jī)電協(xié)調(diào)弱電智能化外保溫變配電設(shè)備變配電水景電信及網(wǎng)絡(luò)四標(biāo)段劃分根據(jù)目前工程開展情況,考慮到施工治理和工期進(jìn)度要求,我們擬將本工程分為兩個(gè)標(biāo)段進(jìn)行操作治理；專業(yè)上有具體要求不可分割的如消防工程、弱電智能化工程,那么統(tǒng)一為一個(gè)標(biāo)段.五時(shí)間節(jié)點(diǎn)限制思路本工程工期較緊,對合約時(shí)間節(jié)點(diǎn)限制要求較高,同時(shí)合約分判方案又受到設(shè)計(jì)出圖方案和工程進(jìn)度方案的制約.因此,本工程時(shí)間節(jié)點(diǎn)的限制原那么是以工程開展進(jìn)度方案為根本限制點(diǎn),根

5、據(jù)設(shè)計(jì)出圖及樣板確認(rèn)方案安排具體的合約分判時(shí)間節(jié)點(diǎn)方案.在工作開展之前我們將與設(shè)計(jì)治理部、工程開展部等部門進(jìn)行良好的溝通,對彼此制定的時(shí)間節(jié)點(diǎn)方案之間的沖突進(jìn)行協(xié)調(diào)處理；在工作開展過程中,我們將隨工程實(shí)際開展進(jìn)度對合約時(shí)間節(jié)點(diǎn)方案進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整,并嚴(yán)格執(zhí)行；一旦出現(xiàn)局部工序的延誤,我們將及時(shí)分析原因,尋找補(bǔ)救對策,確保合約治理工作不影響到整體工程開展.六工程量清單編制原那么工程量清單原那么上由我司自行編制,模式根據(jù)地產(chǎn)集團(tuán)統(tǒng)一工程量清單模板進(jìn)行；同時(shí),考慮到杭州公司合約治理部目前的人手配置情況,為減少工程量計(jì)算失誤概率,我們將采取兩階段招標(biāo)方式,先通過回工程量的方式對5-8家投標(biāo)單位的工程量進(jìn)行

6、比擬復(fù)核,統(tǒng)一工程量后再進(jìn)行報(bào)價(jià).七工程價(jià)款支付本工程工程價(jià)款支付方式有兩種：里程碑節(jié)點(diǎn)支付和按月完成量支付,原那么上無預(yù)付款除大型/大批定制貨物或設(shè)備外.里程碑節(jié)點(diǎn)支付方式適用于總承包等工期要求嚴(yán)格的工程、工程額較小的工程、工期僅1-2個(gè)月的工程；按月完成量支付方式適用于一般工程.為了能夠及時(shí)掌握建安本錢實(shí)際變動(dòng)情況,良好的限制建安本錢,我們方案對設(shè)計(jì)變更和工程簽證的工程量進(jìn)行即時(shí)審核確認(rèn),對變更價(jià)款原那么上在三個(gè)月內(nèi)審定,款項(xiàng)在審定后的次月中期付款中支付.工程結(jié)算在無特殊情況下,總承包工程在具備結(jié)算條件后6個(gè)月內(nèi)完成結(jié)算工作,一般專業(yè)分包工程在具備結(jié)算條件后2個(gè)月內(nèi)完成結(jié)算工作.八銷售賣場

7、合約分判為配合營銷宣傳和客戶積累,銷售處、樣板展示區(qū)應(yīng)盡早施工.本工程銷售賣場擬放置在本工程西北側(cè)綠化帶位置處、8號樓設(shè)置1套多層樣板房、高層樣板房設(shè)置的具體方案尚未確定.根據(jù)與工程部討論,銷售賣場的結(jié)構(gòu)局部將以工程聯(lián)系單的形式直接委托多層總包單位實(shí)施,銷售賣場及多層樣板房的裝修擬于春節(jié)前定標(biāo),高層樣板房裝修將根據(jù)工程開展方案進(jìn)行分判.分判的原那么是一旦設(shè)計(jì)方案確定即進(jìn)行招標(biāo),最低標(biāo)中標(biāo).九不利因素分析及應(yīng)對舉措本工程定位較高,工程技術(shù)性強(qiáng)、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)高,加上工期較緊,對合約分判的速度和質(zhì)量要求較高,在合約人員有限的情況下,如何促使團(tuán)隊(duì)在緊張的配合下快速、有效的運(yùn)作將是面臨的最大困難.對此,我們

8、將對工程的合約安排在事前做出盡可能詳盡的統(tǒng)籌方案,并調(diào)用合約部的主要業(yè)務(wù)力量按工程性質(zhì)進(jìn)行責(zé)任分?jǐn)?使責(zé)任到人.每周召開合約協(xié)調(diào)例會,檢討本周工作,將本周內(nèi)遇到的需要配合協(xié)調(diào)的問題在會議中進(jìn)行及時(shí)溝通解決.三、招標(biāo)分判一招標(biāo)分判概述方案是指導(dǎo)工程有序、有效實(shí)施的指導(dǎo)性文件,前述內(nèi)容中對本工程的主要合約安排思路做了概述,下面將詳述主要工程合約分判方案和時(shí)間方案,該方案根據(jù)工程開展總方案編制,并將在每月月底根據(jù)調(diào)整的工程開展總方案相應(yīng)調(diào)整時(shí)間安排.【中海錢塘山水】工程的主要分判方案見表2,分判時(shí)間節(jié)點(diǎn)見附件表2:【中海錢塘山水】工程合約分判方案表工程類別分判工程名稱分判單位招標(biāo)方式價(jià)款形式報(bào)價(jià)模式

9、付款方式設(shè)計(jì)樣板投標(biāo)樣板備注根底工程樁基工程分包1-2家邀請招標(biāo)單價(jià)包干屢次報(bào)價(jià)A類無無樁基檢測分包1家邀請招標(biāo)單價(jià)包干屢次報(bào)價(jià)D類無無建筑結(jié)構(gòu)工程主體工程總包1-2家邀請招標(biāo)總價(jià)包干屢次報(bào)價(jià)A類無無鋁合金工程分包1-2家邀請招標(biāo)總價(jià)包干屢次報(bào)價(jià)A類需要需要外墻磚甲供1家直接委托單價(jià)包干核價(jià)B類需要需要總部采購公共裝修工程分包1-2家邀請招標(biāo)總價(jià)包干屢次報(bào)價(jià)A類需要需要?；u甲供1家直接委托單價(jià)包干核價(jià)B類需要需要總部采購機(jī)電安裝工程弱電智能化分包1家邀請招標(biāo)總價(jià)包干屢次報(bào)價(jià)A類需要需要消防工程分包1家邀請招標(biāo)總價(jià)包干屢次報(bào)價(jià)A類無需要電梯甲供1家直接委托單價(jià)包干核價(jià)C類需要需要總部采購配套工

10、程自來水工程水務(wù)局指定直接委托單價(jià)包干無A類無無變配電工程電力局指定直接委托單價(jià)包干無A類無無及寬帶分包1家邀請招標(biāo)總價(jià)包干屢次報(bào)價(jià)A類無無燃?xì)夤こ陶付ㄖ苯游锌們r(jià)包干無A類無無室外工程園建工程分包1-2家邀請招標(biāo)總價(jià)包干屢次報(bào)價(jià)A類需要需要材料樣板綠化工程分包1-2家邀請招標(biāo)總價(jià)包干屢次報(bào)價(jià)A類需要需要材料樣板排水及道路工程分包1家邀請招標(biāo)總價(jià)包干屢次報(bào)價(jià)A類需要需要材料樣板備注：付款方式一一A類：一般工程類合同,按月付款,每月支付其完成工程造價(jià)的90%在該分項(xiàng)工程最終付款以后支付至工程總價(jià)的95%留5%呆修金；B類：材料類合同,每批材料到場并經(jīng)相關(guān)方驗(yàn)收合格后支付該批材料價(jià)值的80%在

11、該分項(xiàng)工程最終付款以后支付至工程總價(jià)的95%留5%呆修金；C類：設(shè)備類合同,每批材料到場并經(jīng)相關(guān)方驗(yàn)收、調(diào)試合格后支付該批材料價(jià)值的80%在該分項(xiàng)工程最終付款以后支付至工程總價(jià)的95%留5%呆修金；D類：其它合同,根據(jù)需要定義特殊付款方式,主要以里程碑付款為主；E類：零星工程或總額較小的供貨合同,完成結(jié)算后一次性付款至95%,留5%呆修金；*號：表示有預(yù)付款.以上指定分包工程清單為暫定的,我們將在招標(biāo)文件中保存根據(jù)工程開展進(jìn)度或其他需要將其他未列入上述清單的工程劃為指定分包進(jìn)行招標(biāo)的權(quán)利,同時(shí)亦不排除視實(shí)際需要將上述指定分包工程轉(zhuǎn)為總包施工的情況,這一點(diǎn)亦會在總承包招標(biāo)文件中予以明確.2機(jī)電類

12、指定分包機(jī)電類工程內(nèi)容包括強(qiáng)電、弱電、消防、給排水、電梯、政府變配電工程等眾多子項(xiàng)工程.關(guān)于機(jī)電指定分包的分判治理模式,我們擬籌劃如下：機(jī)電類指定分包擬分成綜合機(jī)電主分包包括強(qiáng)電工程、給排水工程等、弱電指定分包含智能化系統(tǒng)、消防工程、電梯供貨及安裝指定分包、政府指定的變配電工程、甲供機(jī)電設(shè)備及物資等幾大項(xiàng).綜合機(jī)電主分包根據(jù)杭州市場通常做法,強(qiáng)電及給排水工程通常由土建總承包單位實(shí)施,故擬將強(qiáng)電及給排水包括在總承包單位實(shí)施范圍內(nèi).弱電智能化指定分包單位要求：符合施工資質(zhì),有相關(guān)工程業(yè)績,綜合協(xié)調(diào)治理水平強(qiáng)、合約意識強(qiáng)、工程經(jīng)理信譽(yù)水平強(qiáng).投標(biāo)單位：3-4家.考察完成時(shí)間：2021年3月底.招標(biāo)完

13、成時(shí)間：2021年5月15日前.合約形式：包干總價(jià),除有業(yè)主同意的設(shè)計(jì)變更外.電梯供貨及安裝根據(jù)地產(chǎn)集團(tuán)公司要求直接使用總部集中采購確定的上海三菱電梯.內(nèi)部確定型號、可選配置、可選功能等技術(shù)要求的時(shí)間：2021年2政府指定的變配電工程根據(jù)政府部門的有關(guān)規(guī)定及現(xiàn)場進(jìn)度確定定標(biāo)時(shí)間.甲供機(jī)電物資甲供機(jī)電設(shè)備及指定品牌供貨：根據(jù)地產(chǎn)集團(tuán)公司要求直接使用總部集中采購確定的水泵、戶內(nèi)配電箱、閥門、PVC水電管材等.3、工程監(jiān)理單位招標(biāo)(1)單位要求：符合本工程相應(yīng)規(guī)模的建設(shè)監(jiān)理資質(zhì),具備相應(yīng)的業(yè)務(wù)規(guī)模,監(jiān)理人員配置素質(zhì)高,公司信譽(yù)良好,總監(jiān)各方面水平強(qiáng)的單位.(2)投標(biāo)單位考察：2007年7月底前.(3

14、)投標(biāo)單位：5家.(4)招標(biāo)完成時(shí)間：2007年8月30日前.(5)合約形式：依據(jù)招標(biāo)時(shí)具備的設(shè)計(jì)成果,由投標(biāo)單位出具監(jiān)理效勞計(jì)劃書,按國家和杭州市工程監(jiān)理相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)(取較嚴(yán)格者)給監(jiān)理效勞方案書的內(nèi)容,中報(bào)包干總價(jià),我司那么約定較為保守的工期,并約定無論實(shí)施階段建筑形態(tài)和數(shù)量變化,總價(jià)不做調(diào)整.(6)總價(jià)確定原那么：依據(jù)本工程規(guī)模、監(jiān)理效勞工作內(nèi)容,結(jié)合市場價(jià)格情況,確定總價(jià).四、建安本錢限制方案一建安本錢限制目標(biāo)?【中海錢塘山水】工程建安本錢估算表?具體分項(xiàng)內(nèi)容主要為根底工程、結(jié)構(gòu)工程、鋁合金工程、公共部位精裝飾工程、機(jī)電工程及總體工程,估算建安本錢為人民幣3.4932億元,估算經(jīng)濟(jì)指標(biāo)為2

15、258元/m2按總建筑面積154702m2計(jì)算.具體內(nèi)容詳見附件一.隨著設(shè)計(jì)不斷完善和深度加深,我們將對上述本錢估算進(jìn)行動(dòng)態(tài)即時(shí)調(diào)整,在未有更新的設(shè)計(jì)圖紙之前,該本錢估算表即為【中海錢塘山水】工程的本錢限制指標(biāo).同時(shí),該本錢估算表也將分發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)及各相關(guān)職能部門,以作決策參考或評審.二建安本錢限制重點(diǎn)1、土建工程土建工程的本錢限制重點(diǎn)在于結(jié)構(gòu)含鋼量和混凝土平米用量的限制上,以及砌筑材料的選擇上如選用粘土磚與加氣混凝土砌塊那么造價(jià)相差很大.這需要設(shè)計(jì)治理部嚴(yán)格約束設(shè)計(jì)單位限制好結(jié)構(gòu)含鋼量和混凝土平米用量,并不斷優(yōu)化設(shè)計(jì),選用可代替的新型材料.同時(shí),也需要工程部增強(qiáng)與政府部門的溝通,必要時(shí)與政府相

16、關(guān)規(guī)定可以進(jìn)行打些擦邊球,保證某些材料的使用如粘土磚的使用.2、機(jī)電工程住宅工程的機(jī)電所占比重不大,其本錢限制重點(diǎn)主要在于設(shè)備、材料的選材用料上,如地下室的線槽電纜、用戶配電箱、可視對講機(jī)等.(三)建安本錢限制舉措1、限制目標(biāo)通過采取必要的限制建安本錢的舉措,我們將本錢限制目標(biāo)定為：將估算成本降低5%8%.2、限制手段為增強(qiáng)本錢限制治理,建立有效的本錢限制治理體系,我們擬從以下幾方面著手進(jìn)行：(1)事前限制將本錢目標(biāo)分解并下發(fā)各有關(guān)職能部門,建立本錢目標(biāo)限制治理體系；建立清楚的合約治理模式；建立本錢限額設(shè)計(jì)理念,做到在擴(kuò)初階段設(shè)計(jì)合理、完整；選擇優(yōu)秀的施工單位； 努力獲取比市場更具競爭性的施工價(jià)格； 方案先行,時(shí)間安排妥當(dāng).(2)事中限制增強(qiáng)各職能部門的溝通聯(lián)系；堅(jiān)持本錢歸口治理,完善設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證的流程、手續(xù)；增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)評估活動(dòng),定期召開本錢變動(dòng)會議；及時(shí)獲取現(xiàn)場信息,增強(qiáng)反索賠工作；提供每月設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證經(jīng)濟(jì)報(bào)告.3事后限制嚴(yán)格根據(jù)合同文件審核工程結(jié)算文件;建立工程完整的本錢分析庫.五、人員配置一本工程合約治理部將設(shè)置土建造價(jià)工程師和水電造價(jià)工程師各一名,并由部門助理經(jīng)理分管本工程的全部合約工作,物資治理工作由負(fù)責(zé)物資采購的工程師負(fù)責(zé).二止匕外,中海地產(chǎn)剛進(jìn)入杭州市,對本地建筑市場了解有限.我們將通過各種渠道增強(qiáng)對杭州建筑市場進(jìn)行多方面的了解,對各知