大廈前期物業(yè)管理邀標書

1、大廈前期物業(yè)管理邀標書目    錄 一、“××大廈”前期物業(yè)管理邀標書. 31.1 前  言. 31.2  標的. 31.3   物業(yè)概況. 31.4  物業(yè)服務與管理目標. 61.5  物業(yè)服務與管理內(nèi)容及要求. 61.6  房屋共用部位、公共設(shè)施設(shè)備維修基金. 71.7  前期物業(yè)管理內(nèi)容和要求. 71.8  投標文件的編制內(nèi)容和要求. 71.9  有關(guān)說明. 81.10  評標和決標. 91.11  簽定前期物

2、業(yè)管理合同. 91.12 未盡事宜. 9二、“××大廈”前期物業(yè)管理評標細則 112.1  評標原則. 112.2  計分方法. 112.3  評標項目. 11  一、“××大廈”前期物業(yè)管理邀標書1.1 前  言××大廈（組團）位于××市繁華的商業(yè)軸心區(qū)南大街，北瀕××風景區(qū)，東臨××街。××大廈（組團）由××的樓宇組成，其建筑氣勢恢宏，風格獨特，集商業(yè)、辦公和豪華住宅于一身

3、，融商辦、購物、娛樂、休閑、居家于一體。這座占地××公頃、總建筑面積××萬平方米的配套建筑群，猶如一雙璀璨晶瑩的明珠，鑲嵌在美麗的××之濱，為江城××又增添了一道絢麗的色彩。××大廈（組團）由××××投資開發(fā)有限公司投資開發(fā)，計劃于××年7月交付使用。為了規(guī)范和加強物業(yè)管理市場，進一步體現(xiàn)物業(yè)的潛在價值，根據(jù)國家招投標法和××市房產(chǎn)管理局“通房發(fā)（××）××號×

4、15;市貫徹前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法實施意見”文件精神，我們決定采用邀請招投標方式選聘物業(yè)管理公司實行區(qū)域一體化物業(yè)管理，此決定已呈報××市物業(yè)管理處備案現(xiàn)邀請貴公司參與投標，并希望你們仔細閱讀邀標書，編制投標文件，對招標書提出的要求和條件作出實質(zhì)性的響應。1.2  標的××大廈（組團）一體化物業(yè)管理1.3   物業(yè)概況1、名稱：××大廈（組團）2、地理位置：本市××街××號。東接××街，西臨××，北面×&#

5、215;路。3、建筑設(shè)計：××大廈（組團）由××層的歐式建筑相擁組成，裙房12層均為單元式街面商業(yè)用房，南北樓3層及北樓4層均為辦公用房（××套），4層以上均為住宅（××）。4、面積 總占地面積：            ××萬平方米。 總建筑面積（地上部分）：  ××萬平方米。其中，住宅建筑面積     &#

6、160;    ××萬平方米。</P< p>商業(yè)用房建筑面積      ××萬平方米。      辦公用房建筑面積      ××萬平方米。物業(yè)管理用房         ×× 萬平方米。公廁    &#

7、160;             ××萬平方米。 地下室面積：             ××萬平方米。其中，人防面積             ××平方米。5、設(shè)備及其他配套設(shè)施 智

8、能化工程：* 高速信息通訊系統(tǒng)：該系統(tǒng)將引入電訊寬帶網(wǎng)、有線電視寬帶網(wǎng)等，可向業(yè)主提供高速INTERNET接入等信息通訊服務。* 安保系統(tǒng)：該系統(tǒng)將有攝像、紅外線報警、實時監(jiān)控、可視樓宇對講機等子系統(tǒng)所組成，主樓主要出入口以及一、二層電梯前室設(shè)帶云臺攝像機，地下車庫設(shè)云臺式攝像機，并能在中心控制室進行統(tǒng)一監(jiān)控，及時發(fā)現(xiàn)治安異常情況；另外，還設(shè)有通過電話虛擬網(wǎng)的內(nèi)線實現(xiàn)住宅的防盜對講系統(tǒng)。* 消防滅火自動報警和消防聯(lián)動控制系統(tǒng)：采用集中報警形式。系統(tǒng)由一臺火災報警控制器和多臺區(qū)域顯示器、手動報警按紐、多終端感煙探測器、噴淋、消防電話、消防廣播組成，消防控制室設(shè)在一層。* 遠程傳抄系統(tǒng)：采用CBB

9、型表戶外計量，將每一住戶的煤氣使用讀數(shù)通過采用電力線載波技術(shù)，傳輸?shù)綉敉庥嬃慷丝?，通過網(wǎng)絡(luò)技術(shù)采集上述數(shù)據(jù)，免卻上門抄表的不便。電表集中在四層抄表間，未并入遠程傳抄系統(tǒng)。水表集中在各樓層管道井中，未并入遠程傳抄系統(tǒng)。* 車庫管理系統(tǒng)：屬機電一體化計算機集散控制系統(tǒng)。由出入口票據(jù)驗讀器、電動欄桿、自動計價收銀機、泊位調(diào)度控制器、車牌識別器以及管理終端組成，對出入車輛從買票（讀卡）、放行、引導、停車及收費（讀卡）、放行實行自動化管理。   電梯：承載力800Kg客運電梯9臺（含消防客梯1臺），其中住宅用8臺，辦公用1臺。 垃圾站：組團內(nèi)設(shè)有垃圾中轉(zhuǎn)房。 出入口：組團××

10、;大廈主樓劃一封閉。住宅均設(shè)計有直接臨街的大堂出入口，位于西側(cè)，住戶從一樓大廳進入二層大堂電梯廳，再至各單元電梯廳上樓，便利安全護衛(wèi)管理并客觀形成高檔大堂式物業(yè)管理條件；辦公用房的主入口設(shè)在臨南大街的南樓北側(cè)，設(shè)有若干封閉式疏散樓梯以滿足消防需要；車庫出入口設(shè)在南北兩端，避免與住宅部分人車交叉和相互干擾，另外設(shè)有二個摩托車、自行車出入口和四個人防出入口；6M寬的消防車道將整個組團兩座建筑環(huán)通。(5) 水電系統(tǒng)：* 整個組團分高、中、低三個區(qū)域形成供水系統(tǒng)。地下室三層為低區(qū)，五層十一層為中區(qū)，十二層十九層為高區(qū)。低區(qū)由市政管網(wǎng)直接供水，中區(qū)由變頻恒壓給水裝置供水，高區(qū)由屋頂水箱供水。地下室水泵房

11、內(nèi)設(shè)置35噸不銹鋼水箱1座，南北樓分別設(shè)置15噸、35噸屋頂水箱各1座，其中北樓屋頂水箱包含18噸消防用水配置。 高區(qū)生活水泵50DL×8（Q9.016.2m3h，H106.484.8，N7.5千瓦，二用二備）；中區(qū)生活水泵50DL×6（Q9.016.2m3h，H79.863.6，N5.5千瓦，三用一備）；以上數(shù)據(jù)供測算物業(yè)管理二次供水計價時參考。* 電力負荷以及供配電商鋪和物業(yè)管理部分用電設(shè)備總安裝容量約1062KW，計算容量683KVA，擬設(shè)400 KVA干式變壓器兩臺；住宅和辦公部分用電設(shè)備總安裝容量約1630KW，計算容量886KVA，擬設(shè)500 KVA干式變壓器兩

12、臺；整個組團按一級用電要求設(shè)計供電系統(tǒng)，由供電部門提供二路10KV電源，一用一備。地下室設(shè)兩個變電所，分別對商鋪和物業(yè)、住宅和辦公供電，其中商鋪部分采用高供高計的計量方式；住宅和辦公部分每戶設(shè)直接外表。高壓配電采用環(huán)網(wǎng)柜，低壓采用抽屜柜。(6) 綠化：組團內(nèi)綠化率××%，綠化面積××萬M2。(7) 車輛：組團地上部分設(shè)有少量汽車位，在北樓廣場和南大街步行道一側(cè)設(shè)置部分摩托車、自行車位，其余均在地下機動車庫。預計車輛容積量為汽車××輛（其中地下××輛、地上××輛），摩托車××輛

13、，自行車××輛。1.4  物業(yè)服務與管理目標1、采用先進管理模式，體現(xiàn)“以人為本”的物業(yè)服務與管理理念，在物業(yè)內(nèi)營造出高雅、和諧、親近、美好的商、辦、居環(huán)境，享受高品味的人文環(huán)境。2、標的物的物業(yè)服務和管理標準，應標企業(yè)按××省住宅物業(yè)管理服務標準（DB32T5382002）竟標并承諾。3、“四年三級跳”。即：服務管理年限滿一年應達到并獲取“××市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈”標準和稱號；服務管理年限滿二年應達到并獲取“××省物業(yè)管理優(yōu)秀大廈”標準和稱號；服務管理年限滿四年應達到并獲取“全國物業(yè)管理示范大廈”標準和稱

14、號。1.5  物業(yè)服務與管理內(nèi)容及要求1、對××大廈（組團）區(qū)域提供針對物業(yè)及其公共部位、共用設(shè)備、設(shè)施以及保潔、安全護衛(wèi)、綠化、報修為一體的全方位服務和管理。2、對組團區(qū)域提供車輛、環(huán)境、檔案、社區(qū)文化的管理。3、政策法規(guī)及合同規(guī)定的其他事項。4、物業(yè)管理前期介入。1.6  房屋共用部位、公共設(shè)施設(shè)備維修基金    本標的項目的物業(yè)維修基金由邀標單位負責歸集，按國家和地方政府相關(guān)政策規(guī)定管理和使用。1.7  前期物業(yè)管理內(nèi)容和要求前期物業(yè)管理的內(nèi)容包括參與設(shè)計圖紙相關(guān)物業(yè)管理部分的會審、質(zhì)量管理、選擇關(guān)鍵設(shè)備、督

15、促公建配套設(shè)施合理布局和如期實施。其它還有：* 加強對隱蔽工程的驗收，促使物業(yè)建造質(zhì)量和驗收效率的提高。* 收集技術(shù)檔案，熟悉組團區(qū)域環(huán)境及其他社區(qū)有關(guān)職能部門。* 幫助開發(fā)商制定“業(yè)主公約”，了解業(yè)主情況。* 參加組團區(qū)域前期驗收。在接收物業(yè)前應提交“××大廈物業(yè)管理前期介入綜合報告”。1、基本管理：(1) 房屋建筑機器附屬設(shè)備、設(shè)施、相關(guān)場地的維護和管理，使之完好率達到100%(2) 物業(yè)資料的檔案管理。2、專項管理：(1)    前期裝潢施工管理；(2)    配合行業(yè)主管部門，協(xié)助成立本物業(yè)業(yè)主委員會；&#

16、160;   (3) 配合屬施工單位合同維護期內(nèi)的綠化、綠地管理；    (4) 治安管理；    (5) 車輛管理。3、特色服務：發(fā)揮自身的特點和強項，實施特色服務并“以業(yè)養(yǎng)業(yè)”。1.8  投標文件的編制內(nèi)容和要求    1、投標文件的組成    (1)投標書(加蓋公章后密封)。    (2)投標企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)復印件。    (3)企業(yè)概況、業(yè)績等簡介。  &#

17、160; 2、投標書的編制內(nèi)容和要求    (1)公司簡介、業(yè)績，目前管理服務狀況，財務狀況（前一年度財務年報）。    (2)提供應標企業(yè)主要相關(guān)專業(yè)人員，技術(shù)人員資料。    (3)提出項目管理模式及經(jīng)營理念，包括本標的項目經(jīng)營的總體思想管理框架、管理理念等綜合方案。    (4)符合有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)政策的對本標的項目物業(yè)管理的工作計劃以及具體制度和控制，物質(zhì)裝備。    (5)擬配備于本標的項目物業(yè)管理處、出任各部門負責人的名單，個人簡歷，

18、專業(yè)資格和物業(yè)管理人員培訓，持證上崗情況。(6)編制物業(yè)管理前期介入費用（“附加應標價”）、開辦費用（“附加應標價”）和前期物業(yè)管理收費的詳細目錄、測算單價（“應標價”）以及收費依據(jù)、收支預算方案。開辦費用計算列項時，請注明固定資產(chǎn)折舊年限，并按規(guī)定折舊年限分攤計入年費。(7)專項管理和特色管理。(8)其它物業(yè)服務與管理的目標和承諾。1.9  有關(guān)說明    1、中標公司應根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)與××××投資開發(fā)有限公司簽定前期物業(yè)管理合同，并據(jù)之對委托物業(yè)實行一體化服務與管理，自主經(jīng)營、自負盈虧。委托管理合同期自簽定

19、前期合同起至該物業(yè)業(yè)主委員會成立之日止。2、××××投資開發(fā)有限公司成立邀標工作小組，接受應標企業(yè)對招標書相關(guān)問題的答疑，并視情況形成書面文件作為邀標書的補充。邀標工作小組設(shè)在××市××街××號××大廈××F，電話號碼：××轉(zhuǎn)××，聯(lián)系人：××，手機號碼：××。    3、應標公司在應標過程中應接受評委對投標書及相關(guān)問題的提問并做出答辯，其內(nèi)容和承

20、諾應形成書面文件作為投標文件的補充。 4、投標書送達招投標工作小組的截止日為××年××月日上午11：00，投標書必須加蓋公章并密封。超過截止日期或未蓋公章、未密封將被視為不符合投標要求而予以拒絕。投標書一式五份。1.10  評標和決標    1、評委會：    由××××投資開發(fā)有限公司、××市物業(yè)管理處、物業(yè)管理專家組成評委會負責評標。2、評標原則：評委會對投標單位的標書、企業(yè)綜合經(jīng)營情況和答辯情況實行記分制，獲得最高分的物

21、業(yè)公司為中標。記分為：標書50分，答辯15分，投標報價15分，企業(yè)信譽20分。3、評標、決標程序方式：于××年××月××日舉行開標、評標、決標會議，××月××日公布中標公司。具體日程安排另行通知。1.11  簽定前期物業(yè)管理合同1、合同按××市房管局印發(fā)的前期物業(yè)管理服務合同文本為基準。2、中標公司應在中標10日內(nèi)和邀標方簽定前期物業(yè)管理服務合同。3、邀、投標文件中的目標、要求和應標企業(yè)答辯過程中的說明和承諾將成為合同的組成部分，與合同具有同等法律效力。1.12 未

22、盡事宜本邀標書未盡事宜仍依照相關(guān)法律法規(guī)執(zhí)行；法律法規(guī)未作規(guī)定的，由邀標方與應標企業(yè)另行商定。 ××××投資開發(fā)有限公司二四年五月十二日附：××大廈總平面定位圖 二、“××大廈”前期物業(yè)管理評標細則2.1  評標原則    1、評標時由評委對投標標書、答辯、投標報價三項進行綜合評定。    2、企業(yè)信譽由邀標工作小組負責到投標單位受托物業(yè)現(xiàn)場進行調(diào)查后，會商計分。    3、評標委員會按照總得分順

23、序推薦3名有排序的、合格的中標候選單位。邀標單位按照中標候選人的排序確定中標單位，當確定的中標單位放棄中標或者因不可抗力原因提出不能履行合同的，邀標單位可以依序確定其他中標單位候選人為中標單位。    4、若出現(xiàn)多家總得分相同而影響到評定結(jié)果時，則由評標委員會對得分相同的投標單位再行評定后確定。    5、經(jīng)評標委員會評審，投標單位物業(yè)管理服務方案與服務費收取標準存在嚴重不合理的，評標委員會可以確定投標報價分項得分為零。6、在投標過程中有違法違紀或采取任何不正當競爭手段的，一經(jīng)查實，由評標委員會取消其本次投標資格。2.2 

24、計分方法    標書、答辯、投標報價、信譽四大項分別以百分制評分，四大項權(quán)重系數(shù)為50151520。前三大項計分時，按各大項分值去掉一個最高分、一個最低分，取平均值，得出分值；分值之和為該大項總分；大項總分乘以對應的權(quán)數(shù)后加和，得出投標單位總分(精確到小數(shù)點后第二位)。計算公式：投標單位綜合得分標書平均分×50%答辯平均分×15%投標報價平均分×15%信譽平均分×20%。2.3  評標項目評標項目分為標書、現(xiàn)場答辯、投標報價、企業(yè)信譽四項，分別按百分制計分。() 標書(總分100分，占綜合得分50%)1、物業(yè)管理服務具體內(nèi)容及標準。(65分)按照投標單位提供的物業(yè)管理服務內(nèi)容及標準，對照江蘇省住宅物業(yè)管理服務標準(DB32/15382002)公共服務標準，按照科學合理、細致周密、先進可行的管理原則，逐項進行評分。2、物業(yè)管理服務整體方案。(25分)對投標單位根據(jù)有關(guān)法規(guī)、政策、標準及本物業(yè)的特點，為達到所承諾的物業(yè)管理服務標準提出的整體設(shè)想及管理方案，以及制定的相關(guān)管理規(guī)定，物業(yè)區(qū)域精神文明建設(shè)等進行計分。3、管理人員的配備、培訓、管理。對擬派駐的管理處主任及其他人員管理水平