步行街營(yíng)運(yùn)及招商方案

1、商業(yè)街營(yíng)運(yùn)及招商方案根據(jù)大十字商業(yè)街的工程進(jìn)度,6月30日將全線竣工、交付使用.商業(yè)街竣工交付后,必然面臨著市場(chǎng)的招商、開(kāi)業(yè)和整體的營(yíng)運(yùn)等諸多方面的工作,為使以上工作盡快落實(shí)和展開(kāi)執(zhí)行,以便獲得良好的招商和經(jīng)營(yíng)成果,現(xiàn)就以上作業(yè)展開(kāi)籌劃,并提出本籌劃方案以供參考.一、市場(chǎng)分析商業(yè)概,況1、商圈構(gòu)成哈密市商業(yè)主要集中于以時(shí)代廣場(chǎng)為中央的商業(yè)區(qū)和以天馬為中心的鐵路局商業(yè)區(qū).在商業(yè)形態(tài)方面,以時(shí)代廣場(chǎng)為中央形成了以領(lǐng)先、領(lǐng)先二期、億家百貨、愛(ài)佳超市、韓氏家電、新世紀(jì)、帝都百貨、第一百貨、新宇地下街、華洋地下街、五交化商場(chǎng)及沿街品牌店構(gòu)成的,蕓集了服裝服飾、鞋帽箱包、日用百貨、家用電器、通訊產(chǎn)品、文化

2、用品、副食品等數(shù)十類品種,是哈密市最繁華的商業(yè)區(qū),商品零售額占據(jù)哈密市場(chǎng)的60%以上.在時(shí)代廣場(chǎng)周邊,還形成了以豐茂市場(chǎng)、新豐市場(chǎng)和工人廣場(chǎng)三大市場(chǎng)構(gòu)成的中低檔商品集貿(mào)市場(chǎng),這三大市場(chǎng)依靠較低的產(chǎn)品價(jià)格和與市中央相鄰的優(yōu)勢(shì),與商場(chǎng)及品牌店形成互補(bǔ)效應(yīng),吸引著不同的客戶群.以天馬為中央的鐵路商圈,充分利用交通及地理優(yōu)勢(shì),形成了以天馬市場(chǎng),溫州商貿(mào)城、綠洲建材市場(chǎng)、萬(wàn)風(fēng)家傳、美神家他、神洲家俶及友誼路批發(fā)市場(chǎng)構(gòu)成的集貿(mào)市場(chǎng)的商業(yè)形態(tài),主要經(jīng)營(yíng)小商品、建材、家他、糖酒、日用百貨及食品等商品.從上述哈密市的商業(yè)格局而言,商業(yè)集中度較高,再加上缺乏新的商業(yè)增長(zhǎng)點(diǎn),人均消費(fèi)水平較低,商業(yè)已趨于飽合,缺乏開(kāi)

3、展空間.但從商業(yè)形態(tài)而言,缺乏專業(yè)性,特色化的商業(yè)形態(tài),商業(yè)雷同性強(qiáng),競(jìng)爭(zhēng)劇烈,特色專業(yè)市場(chǎng)開(kāi)展?jié)摿薮?2、競(jìng)爭(zhēng)狀況近兩年來(lái),隨著哈密市商業(yè)用地的大量開(kāi)發(fā),商業(yè)物業(yè)大量供給市場(chǎng),過(guò)度的市場(chǎng)供給,打破了市場(chǎng)供需平衡.伴隨著商業(yè)物業(yè)的大量供應(yīng),一些新建的市場(chǎng)也紛紛登場(chǎng)亮相,如領(lǐng)先二期、億家百貨、愛(ài)佳超市、韓氏家電、帝都百貨、華洋地下街、五交化商場(chǎng)統(tǒng)計(jì)的經(jīng)營(yíng)面積高達(dá)8萬(wàn)平方米等,這些新的市場(chǎng)的開(kāi)業(yè),給原本就開(kāi)展乏力的哈密商業(yè)市場(chǎng)帶來(lái)巨大的壓力,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入白熱化狀態(tài),差異性不強(qiáng)導(dǎo)致市場(chǎng)間競(jìng)爭(zhēng)劇烈,導(dǎo)致商戶的頻繁流動(dòng),形成“風(fēng)水輪流轉(zhuǎn)的特點(diǎn).過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)表現(xiàn)在對(duì)消費(fèi)者的爭(zhēng)奪和商戶的爭(zhēng)奪兩方面,在對(duì)消費(fèi)者

4、爭(zhēng)奪方面,各商家紛紛使價(jià)格這一殺手剪,使整體行業(yè)的利澗水平大副降低,大局部?jī)H能夠保本或微利經(jīng)營(yíng),僅以局部品牌店經(jīng)營(yíng)尚可,于是大量上家紛紛向沿街品牌店和中高檔商品靠攏,使高端市場(chǎng)也出現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)劇烈的情況；在商戶招商方面,各時(shí)常更是使出出渾身解數(shù),降租金、免租金、免一次裝修費(fèi)甚至二次裝修費(fèi)、扣點(diǎn)經(jīng)營(yíng)、品牌聯(lián)營(yíng)等各種形式層出不窮,即便如此,各市場(chǎng)也未能取得滿意的招商效果,領(lǐng)先商場(chǎng)和新世紀(jì)等老牌商場(chǎng)在新市場(chǎng)的招商的強(qiáng)大壓力下,出現(xiàn)商戶大量外流,局部樓層空置的情形；領(lǐng)先二期在免租金進(jìn)場(chǎng)的情況下,從去年六月起,歷時(shí)半年方才根本招滿商戶,但面臨市場(chǎng)巨大的壓力,現(xiàn)今負(fù)一層的新?lián)P超市早已撤除,一層出現(xiàn)大量空置,二層

5、也出現(xiàn)局部空置.華洋地下街在完成精裝修的情況下,依然乏人問(wèn)津,開(kāi)業(yè)日期一拖再拖.帝都百貨依托太平洋百貨的品牌,憑借蘭州某百貨治理公司優(yōu)秀的治理團(tuán)隊(duì)和先進(jìn)的治理模式,采用扣點(diǎn)式經(jīng)營(yíng)這一雙贏的商業(yè)運(yùn)作模式,同期進(jìn)行了大量的廣告?zhèn)鞑ズ痛黉N(xiāo)舉措,整個(gè)招商情況依然不甚理想,開(kāi)業(yè)后的經(jīng)營(yíng)前景還有待觀察.因此,哈密商業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)稱之為過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)或白熱化的競(jìng)爭(zhēng)根本不為過(guò),市場(chǎng)供需的嚴(yán)重失衡及各市場(chǎng)定位缺乏差異性導(dǎo)致了這種殘酷的競(jìng)爭(zhēng)狀況,這些現(xiàn)狀對(duì)我方市場(chǎng)招商和經(jīng)營(yíng)時(shí)帶來(lái)巨大壓力,必須慎重應(yīng)對(duì).1. 2、市場(chǎng)消費(fèi)狀況1、消費(fèi)水平哈密市城市人口少,人均收入水平低,致使商業(yè)消費(fèi)水平較低,消費(fèi)水平有限,成為哈密市商業(yè)開(kāi)

6、展的瓶頸.2、經(jīng)濟(jì)水平哈密市及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)仍是經(jīng)濟(jì)落后地區(qū),城市規(guī)模小,低收入人口占總?cè)丝诒攘懈?商品的消費(fèi)仍以中低檔商品為主.中高檔消費(fèi)主要集中于鐵路、石油、行政事業(yè)單位及外來(lái)高收入人群.3、城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)哈密市產(chǎn)業(yè)主要依賴礦產(chǎn)、鐵路及農(nóng)業(yè),在整個(gè)產(chǎn)業(yè)開(kāi)展中,第一、二、三產(chǎn)業(yè)均不興旺,且缺乏有力的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn),經(jīng)濟(jì)開(kāi)展緩慢,進(jìn)一步制約了商業(yè)的開(kāi)展.4、消費(fèi)開(kāi)展趨勢(shì)哈密市人口有限,經(jīng)濟(jì)開(kāi)展緩慢,缺乏強(qiáng)勢(shì)產(chǎn)業(yè)支撐,再加上大量新型商業(yè)市場(chǎng)的進(jìn)駐,預(yù)計(jì)未來(lái)幾年,哈密市的商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況將很難改觀,商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將更趨劇烈,專業(yè)化、細(xì)分化的市場(chǎng)運(yùn)作已成必然.二、SWOT分析2. 1優(yōu)勢(shì)與時(shí)機(jī)1、規(guī)模優(yōu)勢(shì),具備了成為一個(gè)

7、商圈的硬件條件；2、商業(yè)形態(tài)優(yōu)勢(shì),商業(yè)步行街,最具開(kāi)展?jié)摿Φ纳虡I(yè)形態(tài)；3、購(gòu)物環(huán)境優(yōu)勢(shì),獨(dú)具魅力的建筑風(fēng)格,一流的休閑環(huán)境；4、政府支持,給市場(chǎng)的招商和經(jīng)營(yíng)帶來(lái)政策上的時(shí)機(jī)；5、舊城改造,為該片區(qū)的開(kāi)展創(chuàng)造了條件；6、餐飲娛樂(lè)業(yè)合理的利潤(rùn)水平和良好的開(kāi)展空間,為商業(yè)街餐飲娛樂(lè)的招商和經(jīng)營(yíng)奠定了根底；2. 2劣勢(shì)與威脅1、區(qū)位劣勢(shì),與商業(yè)中央相距較遠(yuǎn)；2、文化劣勢(shì),少數(shù)民族聚居區(qū),對(duì)漢族人有一定的抵觸心理;3、規(guī)劃劣勢(shì),雙步行街,不能形成規(guī)模人流；門(mén)面房進(jìn)深過(guò)小,不適宜規(guī)模買(mǎi)場(chǎng)的進(jìn)駐；商業(yè)街兩側(cè)商鋪為磚混結(jié)構(gòu),給大型餐飲酒樓的營(yíng)業(yè)空間的連通帶來(lái)困難；4、商業(yè)市場(chǎng)過(guò)度競(jìng)爭(zhēng),使招商和經(jīng)營(yíng)面臨極大的威

8、脅；5、消費(fèi)水平的低下和消費(fèi)增長(zhǎng)有限,限制了商業(yè)市場(chǎng)的開(kāi)展；6、商戶經(jīng)營(yíng)信心和市民消費(fèi)信心的缺乏,導(dǎo)致商業(yè)前景暗淡；/三、市場(chǎng)定位1、第一目標(biāo)主力店第一目標(biāo)主力店是我們市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)和招商的主體,該目標(biāo)商戶招商和經(jīng)營(yíng)的成功與否,將從根本上決定商業(yè)街招商和經(jīng)營(yíng)的成敗.第一目標(biāo)主力店以餐飲酒樓、休閑娛樂(lè)、超市、日用百貨、小商品、美容美發(fā)、服裝加工店以及民特商品包括地毯、手工藝品、藥材等為經(jīng)營(yíng)主體；2、第二目標(biāo)主力店第二目標(biāo)主力店是商業(yè)街提升人氣,完善商品結(jié)構(gòu),促進(jìn)商業(yè)街由單一的僅以餐飲娛樂(lè)和日用消費(fèi)為主體的商業(yè)街向集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑、觀光、旅游為一體的品牌商業(yè)街過(guò)渡和哈密市新興商圈能否崛起的關(guān)鍵.

9、第二目標(biāo)主力店以經(jīng)營(yíng)服裝、鞋帽箱包、布料藝、針紡織品、化裝飾品、影樓、醫(yī)藥、文化辦公用品、五金日雜以及家電、音像制品等為主.3、第三目標(biāo)主力店第三目標(biāo)主力店作為商業(yè)街商業(yè)結(jié)構(gòu)和效勞機(jī)能的完善效勞.同時(shí)也是商業(yè)街的公共效勞機(jī)構(gòu).第三目標(biāo)主力店主要包括金融機(jī)構(gòu)、電信、郵政、移動(dòng)通訊等集團(tuán)客戶.四、經(jīng)營(yíng)布局為使商業(yè)街整體的消費(fèi)功能趨于完善,建立起真正意義上的品牌市場(chǎng),完全有必要對(duì)商業(yè)街的經(jīng)營(yíng)布局和功能分區(qū)進(jìn)行規(guī)劃和引導(dǎo).4.1商品布局3#、6#、9#、12#樓,購(gòu)置商戶以經(jīng)營(yíng)餐飲為主,可在此根底上加以定位和完善,建議以經(jīng)營(yíng)餐飲、娛樂(lè)、休閑、美容美發(fā)、民特商品為主,形成餐飲娛樂(lè)一條街；11#、14#樓

10、離菜市場(chǎng)較近,可進(jìn)行互補(bǔ)性經(jīng)營(yíng),適合經(jīng)營(yíng)土特產(chǎn)、日用百貨、副食品加工零售、五金日雜、小商品為主,形成土產(chǎn)日雜一條街；5#、8#樓距大十字較近,可吸引漢餐消費(fèi),建議以規(guī)模酒樓、品牌連鎖智飲、音樂(lè)茶座經(jīng)營(yíng)為主,形成商務(wù)餐飲娛樂(lè)一條街；I4#、7#、10#、13#樓,為全框架結(jié)構(gòu),適合經(jīng)營(yíng)超市、服裝服飾、鞋帽箱包、布料藝、針紡織品、化裝飾品、影樓、醫(yī)藥、文化辦公用品、以及家電、音像制品,形成日用百貨一條街；1#、2#樓商鋪面積較大,適合金融機(jī)構(gòu)、電信、郵政、移動(dòng)通訊等集團(tuán)客戶的進(jìn)駐和經(jīng)營(yíng),以此完善商業(yè)街的商品和效勞；4.2樓層功能布局兩側(cè)的商業(yè)街鋪面,一層可用于營(yíng)業(yè)門(mén)廳,二樓可規(guī)劃為包廂或雅座；中間

11、的商業(yè)街,一層以門(mén)店經(jīng)營(yíng)和綜合賣(mài)場(chǎng)為主,二層可規(guī)劃為市場(chǎng),在樓層南北兩側(cè)設(shè)計(jì)上下通道,形成室內(nèi)步行街的經(jīng)營(yíng)格局；4.3經(jīng)營(yíng)布局遵循原那么1、符合整個(gè)商業(yè)街戰(zhàn)略定位的原那么,集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑、觀光、旅游六大功能于一體,商品的布局必須從滿足以上功能需求的角度出發(fā)；2、適應(yīng)不同商品經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)格局的原那么,如餐飲、娛樂(lè)等適合二層經(jīng)營(yíng),因此主要規(guī)劃在兩側(cè)的商鋪；超市、服裝等適合單層、分區(qū)經(jīng)營(yíng),可規(guī)劃于中間商鋪,形成上下分層、同層分區(qū)的經(jīng)營(yíng)形態(tài)；3、尊重市場(chǎng)需求和選擇的原那么,經(jīng)營(yíng)布局的規(guī)劃必須為招商效勞,最終格局取決于招商的結(jié)果；4、合理有效使用空間的原那么,是一二層組合還是一二層分割經(jīng)營(yíng),必須從

12、商品經(jīng)營(yíng)的空間利用出發(fā)；5、經(jīng)濟(jì)效益原那么,應(yīng)充分考慮商戶的經(jīng)營(yíng)利益,達(dá)成商戶與市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者雙贏的局面；6、關(guān)聯(lián)性原那么,不同的商品適合不同的經(jīng)營(yíng)組合,如餐飲和娛樂(lè)休閑可形成互補(bǔ)、互促經(jīng)營(yíng),服飾和日用百貨可形成互補(bǔ)、互促經(jīng)營(yíng),這些關(guān)聯(lián)性商品可在同一條街或同一功能區(qū)經(jīng)營(yíng)；7、大客戶和知名品牌優(yōu)先原那么,大客戶和知名品牌對(duì)提升市場(chǎng)品牌,帶動(dòng)中小商戶的進(jìn)駐,以及帶動(dòng)消費(fèi)起著至關(guān)重要的作用,對(duì)這類客戶要優(yōu)先考慮;8、充分考慮經(jīng)營(yíng)戶愿望和要求的原那么,考慮了經(jīng)營(yíng)戶愿望和要求,才能充分吸引經(jīng)營(yíng)戶進(jìn)駐,并提升經(jīng)營(yíng)戶的經(jīng)營(yíng)激情,從而促進(jìn)市場(chǎng)快速形成；9、方便顧客消費(fèi)的原那么,在商業(yè)街商品布局及業(yè)態(tài)分布方面,體現(xiàn)

13、了兩個(gè)原那么,其一是充分享受一站式消費(fèi)的樂(lè)趣,其二是先購(gòu)物、后休閑觀光,再去餐飲娛樂(lè),符合人消費(fèi)的習(xí)慣；10、視覺(jué)形象原那么,整個(gè)經(jīng)營(yíng)布局應(yīng)充分考慮商品陳列的視覺(jué)沖擊力和形象同意；五、經(jīng)營(yíng)策略經(jīng)營(yíng)布局標(biāo)準(zhǔn)了商業(yè)街的硬件功能,而經(jīng)營(yíng)模式那么是了完善商業(yè)街的軟件功能,只有好的硬件根底,再加上強(qiáng)大的軟件支持,大十字商業(yè)街才能獲得良好的招商和經(jīng)營(yíng)成果.在經(jīng)營(yíng)模式的建立方面,依據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況和制勝原那么,制定了二十四字的經(jīng)營(yíng)模式：-統(tǒng)一招商、協(xié)助經(jīng)營(yíng)、局部自營(yíng)一整和市場(chǎng)、完善政策、合理回報(bào)1、統(tǒng)一招商除經(jīng)營(yíng)戶購(gòu)置的,用于自營(yíng)的商鋪外,為統(tǒng)一形象,盡快繁榮市場(chǎng),對(duì)剩余剩余商鋪和整體買(mǎi)斷中央花園以南的商鋪,

14、應(yīng)采用統(tǒng)一招商的原那么.對(duì)于投資戶購(gòu)置的商鋪,應(yīng)有經(jīng)營(yíng)公司與商戶簽定委托代管協(xié)議,由市場(chǎng)方統(tǒng)一招商.市場(chǎng)的招商采用品牌聯(lián)營(yíng)、資本聯(lián)營(yíng)、招商引資和租賃等展開(kāi),其中大商戶和品牌商戶可采用以上多種方式展開(kāi),中小商戶應(yīng)以租賃為主.2、協(xié)助經(jīng)營(yíng)大十字商業(yè)街的經(jīng)營(yíng)形成協(xié)作經(jīng)營(yíng)的模式,剔除獨(dú)門(mén)獨(dú)戶、單兵作戰(zhàn)的散亂,由經(jīng)營(yíng)公司進(jìn)行市場(chǎng)的整體推介,協(xié)助進(jìn)駐商戶經(jīng)營(yíng).一強(qiáng)勢(shì)廣告支持,形成強(qiáng)大的宣傳攻勢(shì),讓全市人民都來(lái)此消費(fèi).一每年一度的商貿(mào)洽談會(huì),促進(jìn)商貿(mào)交流,提升市場(chǎng)形象.一每年一度的哈密民俗藝術(shù)節(jié),提升大十字商業(yè)街的文化及藝術(shù)魅力.一成立演藝中央,周未進(jìn)行大型文藝演出,吸引市民前來(lái)觀光消費(fèi).一與旅游公司合作,

15、形成哈密旅游定點(diǎn)購(gòu)物景點(diǎn),接待每年高達(dá)8萬(wàn)人次的旅客.一每年一度的哈密旅游節(jié)-一哈密瓜節(jié)方案,在此舉辦,吸引全國(guó)游客及本地市民來(lái)此觀光消費(fèi).一全方位貼心物管效勞,給經(jīng)營(yíng)者一個(gè)輕松的經(jīng)營(yíng)環(huán)境,購(gòu)物者一個(gè)享樂(lè)的購(gòu)物天堂.一定期促銷(xiāo)推介,形成滾滾人流,帶來(lái)巨大消費(fèi).3、局部自營(yíng)經(jīng)營(yíng)公司必須有充分的思想準(zhǔn)備,在招商效果欠佳或局部商戶不原進(jìn)入的行業(yè)進(jìn)行自營(yíng),采用局部自營(yíng)帶動(dòng)商戶進(jìn)8主,促進(jìn)市場(chǎng)開(kāi)展.在自營(yíng)工程獲得開(kāi)展后,如不愿長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng),可采取逐步退出的方法.具體包括：一市場(chǎng)有需求,但前期招商效果欠佳的,如服飾等；一經(jīng)營(yíng)工程有風(fēng)險(xiǎn),經(jīng)營(yíng)戶不敢經(jīng)營(yíng)的,但對(duì)提升市場(chǎng)品牌有重要作用的,如旅游商品等；一有市場(chǎng)前景

16、,但需要引導(dǎo)消費(fèi)的工程,如化裝飾品、文化辦公用品、家電、音像制品等;一百姓生活有需求,對(duì)促進(jìn)人氣作用巨大,但利薄甚至不賺錢(qián)的,如平價(jià)超市；一適當(dāng)?shù)墓嫘怨こ?如免費(fèi)的休閑區(qū)；4、整和市場(chǎng)一整和市場(chǎng)功能,集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑、觀光、旅游六大功能于一體；一整和市場(chǎng)空間,進(jìn)行合理商品布局,因業(yè)態(tài)不同可采用一二組合經(jīng)營(yíng)或一二層分割經(jīng)營(yíng)；一整和招商,與投資戶簽定托管協(xié)議,進(jìn)行統(tǒng)一招商；一整和推廣,防止單兵作戰(zhàn),整個(gè)市場(chǎng)有經(jīng)營(yíng)方進(jìn)行統(tǒng)一的廣告、促削推廣；5、完善政策一向政府及主管部門(mén)爭(zhēng)取免稅、免費(fèi)的相關(guān)政策,讓在此經(jīng)營(yíng)的商戶受益；一完善商業(yè)物業(yè)的治理和效勞功能,提升市場(chǎng)軟環(huán)境的競(jìng)爭(zhēng)力；一強(qiáng)化托管和統(tǒng)管

17、舉措,提升治理水平和水平；6、合理回報(bào)一保證市場(chǎng)和經(jīng)營(yíng)戶合理的收益,實(shí)現(xiàn)雙贏;一通過(guò)市場(chǎng)整體機(jī)能的完善,帶動(dòng)該片區(qū)土地及租賃價(jià)格的提升,使市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者和物業(yè)所有者均能獲得良好的回報(bào)；一通過(guò)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的提升,促進(jìn)存量盤(pán)的銷(xiāo)售；六、招商方案1、成立商貿(mào)公司市場(chǎng)的招商和經(jīng)營(yíng)都有賴于合理機(jī)構(gòu)的成立,而商貿(mào)公司具備了展開(kāi)上述業(yè)務(wù)的功能,因此,建議盡快成立商貿(mào)公司,以便對(duì)經(jīng)營(yíng)和招商方案進(jìn)行審核,制定詳細(xì)可行的經(jīng)營(yíng)和招商政策,并展開(kāi)操作和執(zhí)行.2、確立市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式經(jīng)營(yíng)模式?jīng)Q定了市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的方式,經(jīng)營(yíng)模式確立,方可確定招商的政策,是聯(lián)營(yíng)還是引資、是租賃還是自營(yíng)、或多種方式的結(jié)合.因此,經(jīng)營(yíng)模式必須盡快確立,否那

18、么具體的招商工作將很難展開(kāi)；3、制定具體的招商政策一招商的目標(biāo)和原那么；一招商工作的各項(xiàng)規(guī)章制度;一制定不同商戶規(guī)模和經(jīng)營(yíng)商品等的招商政策;一制定不同商戶的準(zhǔn)入條件；一確定招商合同樣本；一確定租金標(biāo)準(zhǔn)和聯(lián)營(yíng)等條件；一確定優(yōu)惠幅度和條件；一局部大工程的招商方案；4、招商區(qū)域和目標(biāo)客戶確定一招商區(qū)域以哈密為主,大客戶和品牌客戶的招商區(qū)域?yàn)槿珖?guó)；一招商的目標(biāo)客戶參見(jiàn)市場(chǎng)定位；5、大客戶及品牌商戶的招商一招商策略采用以大帶小,以品牌帶動(dòng)一般商戶的策略,以此提升市場(chǎng)招商效果,因此針對(duì)大客戶及品牌商戶的招商工作應(yīng)提前展開(kāi),預(yù)計(jì)在六月末即可展開(kāi)；一收集大客戶及品牌商戶的招商的資料,采用發(fā)函、郵寄招商手冊(cè)、洽

19、談、招商參謀拜訪等推介程序展開(kāi)招商;一由經(jīng)營(yíng)公司抽調(diào)專業(yè)人才,成立大客戶及品牌商戶的招商招商小組,負(fù)責(zé)客戶的招商和合作談判；6、市場(chǎng)招商的全面展開(kāi)一針對(duì)大客戶及品牌商戶的招商工作啟動(dòng)后,面向中小商戶的招商工作全面啟動(dòng)；一針對(duì)中小商戶招商,主要利用各種媒體發(fā)布招商信息,向社會(huì)廣泛告之,配合業(yè)務(wù)人員展開(kāi)人員推介；一該階段工作在七月十五日前應(yīng)全面展開(kāi)；7、商戶的登記和初選一制定商戶登記表主要包括經(jīng)營(yíng)商品和面積等；一所有意向商戶均應(yīng)填表登記,交納定金,建立預(yù)定檔案；一對(duì)登記的經(jīng)營(yíng)商戶按經(jīng)營(yíng)大類進(jìn)行分類,劃定經(jīng)營(yíng)區(qū)域；一對(duì)經(jīng)營(yíng)商戶進(jìn)行初選,對(duì)不符和經(jīng)營(yíng)要求的商戶另行規(guī)劃；8、商戶資格審查一審查經(jīng)營(yíng)類型;

20、一審查經(jīng)濟(jì)實(shí)力;一審查經(jīng)營(yíng)水平；一審查品牌優(yōu)勢(shì)；一優(yōu)先商戶和淘汰商戶確定；一確定首披進(jìn)駐商戶；一其余商戶視招商情況決定是否入場(chǎng)；9、與商戶簽定合同$一交納租金或保證金；一簽定正式合同聯(lián)營(yíng)或租賃等；10、自營(yíng)工程確定對(duì)招商效果不佳,但有必要經(jīng)營(yíng)的工程,確定自營(yíng)的范圍和規(guī)模,展開(kāi)籌備；11、開(kāi)業(yè)籌備一次裝修標(biāo)準(zhǔn)初裝修,建議由各商貿(mào)公司進(jìn)行統(tǒng)一裝修,一次裝修以地面的鋪裝、墻面處理和水暖等管線的美化為主;一二次裝修精裝修,由商戶自己裝修,市場(chǎng)方可提供裝修設(shè)計(jì)、材料供給和裝修施工方面的支持；一統(tǒng)一街道廣告牌制作,進(jìn)行街道的美化和亮化,襯托購(gòu)物氣氛；一組織和催促商戶進(jìn)貨；一進(jìn)行店堂的布置及商品陳列；一進(jìn)行

21、開(kāi)業(yè)活動(dòng)的籌備；一商業(yè)街局部街區(qū)開(kāi)業(yè)為二次開(kāi)業(yè)預(yù)留伏筆；12、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)展開(kāi)詳細(xì)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)參見(jiàn)經(jīng)營(yíng)策略；七、招商策略7. 1廣告策略1、廣告形式以硬廣告?zhèn)鞑橹?充分告之招商信息,期間配合新聞造勢(shì)；2、訴求內(nèi)容以對(duì)招商政策的訴求為主,配合物業(yè)優(yōu)勢(shì)的訴求;3、廣告媒體及投放規(guī)格一報(bào)紙廣告,以?哈密報(bào)?投放為主,在大客戶招商階段,配合一定量的?晨報(bào)?烏魯木齊廣告投放；投放規(guī)格以1/2版為宜,強(qiáng)勢(shì)推廣期可進(jìn)行整版投放；一影視廣告,以哈密電視臺(tái)一套、二套和CCTV-6或CCTV-8投放為主；投放規(guī)格以30秒招商廣告、配合15秒購(gòu)物廣告和5秒形象標(biāo)板廣告投放,并依據(jù)招商進(jìn)度,隨時(shí)投播字幕廣告；一印刷品廣告,建議印制5000份招商手冊(cè),規(guī)格為16開(kāi)、12-16個(gè)P,主要向大客戶和品牌商戶郵寄和推介使用；印制20000份海報(bào),用于夾報(bào)、派送和針對(duì)中小商戶推介使用；制作招商政策說(shuō)明書(shū)100份,主要用于對(duì)準(zhǔn)客戶或大客戶推介和談判；一戶外廣告,以廣告牌、布標(biāo)、巨副、展板、彩旗、POP掛旗、商品燈箱廣告為主；廣告牌以利用現(xiàn)階段發(fā)布廣告的廣告牌為主,招商期間更換為招商廣告即可；布標(biāo)、巨副、展板主要在促銷(xiāo)期間加以應(yīng)用,以擴(kuò)大傳播效果；彩旗、POP