物業(yè)管理企業(yè)成本的特點(diǎn)及管控

1、物業(yè)管理企業(yè)成本的特點(diǎn)及管控目錄一、物業(yè)管理企業(yè)成本的特點(diǎn)二、物業(yè)管理企業(yè)成本管理的現(xiàn)狀三、完善物業(yè)管理企業(yè)成本管控的對(duì)策關(guān)鍵詞：物理管理案例一案例一：位居世界500強(qiáng)之首的美國(guó)沃爾瑪超市，年?duì)I業(yè)額20004c美元，其成功有很多值得其他企業(yè)借鑒的方面，最值得圈點(diǎn)的是其“節(jié)約成本”的企業(yè)文化。據(jù)介紹，沃爾瑪公司非常節(jié)儉，主管出差都是兩三個(gè)人睡在一個(gè)房間，貨倉(cāng)用的是非常簡(jiǎn)單的貨架。公司上市的貨物比其他超市便宜，企業(yè)在任何地方都小心地節(jié)約成本，一度電、一滴水、一張紙、一分錢。就是因?yàn)檫@種企業(yè)文化，沃爾瑪最終戰(zhàn)勝了其最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手一一凱馬特超市。案例二案例二：日本“豐田”公司衛(wèi)生間里的每個(gè)抽水馬桶的水

2、箱中都放有幾塊磚，相關(guān)人員解釋道：放磚是為了緩解水流速度，節(jié)約沖水量。在水箱里放磚頭，按照中國(guó)人的說(shuō)法就是十足的“，”小家子氣”。然而，日本“豐田”公司正是靠這“小家子氣，發(fā)“家”致富，走向成功。這種富了不忘節(jié)約的精神，正是“豐田”公司成功的一大因素，是多么難能可貴！兩個(gè)知名大企業(yè)的成功故事給了我們什么樣的啟示？在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和現(xiàn)代企業(yè)制度逐步建立完善的過(guò)程中.深化成本管理改革一直是一個(gè)突出而又迫切的問(wèn)題。尤其在物業(yè)管理行業(yè)，如果成本控制不當(dāng)，企業(yè)所獲得的利潤(rùn)很可能會(huì)被巨大的成本所吞沒(méi)?？芍^得不償失。物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須將成本管理納入戰(zhàn)略的框架，瞄準(zhǔn)降低成本的途徑，以提高或不損壞其競(jìng)爭(zhēng)地位為指

3、針，苦練內(nèi)功。采取各種措施，改進(jìn)成本管理.以低于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的成本水平進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理.這樣，企業(yè)才能在競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。一、物業(yè)管理企業(yè)成本的特點(diǎn)物業(yè)管理企業(yè)的工作就是根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序。從物業(yè)管理企業(yè)的工作性質(zhì)可以看出，物業(yè)管理企業(yè)的工作具有空間分散、時(shí)間連續(xù)、內(nèi)容復(fù)雜等特點(diǎn)?？臻g分散是指物業(yè)管理企業(yè)的工作地分散，因?yàn)槠涔芾淼氖且粋€(gè)個(gè)獨(dú)立的物業(yè)小區(qū)，這些管理對(duì)象可能在一個(gè)地區(qū)，也可能延伸至全國(guó)。時(shí)間連續(xù)是指物業(yè)管理企業(yè)的工作時(shí)間連續(xù)，要24小時(shí)為業(yè)主提供服務(wù)，有人形象地稱之為“招手既?！?，即隨時(shí)要提供物業(yè)

4、管理服務(wù)。內(nèi)容復(fù)雜即物業(yè)管理企業(yè)的工作內(nèi)容多而雜，既有物的管理，又有人的服務(wù).有人形象地稱之為“包治百病”，即在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)是“上管天，下管地，中間管空氣”，這話一點(diǎn)不假。由于物業(yè)管理的這些特點(diǎn)，導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)成本也呈現(xiàn)出如下特點(diǎn)：1.點(diǎn)多。即物業(yè)管理企業(yè)的成本形成點(diǎn)多。物業(yè)管理企業(yè)的成本可分為服務(wù)成本、管理成本、經(jīng)營(yíng)成本。服務(wù)成本是在為業(yè)主服務(wù)過(guò)程中發(fā)生的成本，如維護(hù)小區(qū)治安、進(jìn)行消防檢查，保障小區(qū)安寧、安靜等過(guò)程中發(fā)生的成本。管理成本是對(duì)小區(qū)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理所發(fā)生的成本，如小區(qū)設(shè)施設(shè)備的維修等。經(jīng)營(yíng)成本是物業(yè)管理企業(yè)在開(kāi)展社區(qū)經(jīng)濟(jì)過(guò)程

5、中所發(fā)生的成本，如經(jīng)營(yíng)小區(qū)會(huì)所、經(jīng)營(yíng)公共設(shè)施等。因此，在物業(yè)管理企業(yè)，每個(gè)部門、每個(gè)單位、每個(gè)環(huán)節(jié)、每個(gè)崗位、每個(gè)個(gè)人都是一個(gè)成本形成點(diǎn)。2 .面廣。即物業(yè)管理企業(yè)成本的發(fā)生在地域上分布面廣。物業(yè)管理企業(yè)為了發(fā)展。為了取得規(guī)模效益。總是不斷地爭(zhēng)地盤、搶市場(chǎng)，規(guī)模越做越大，地盤越爭(zhēng)越多，市場(chǎng)也越來(lái)越大，物業(yè)的分布面也越來(lái)越廣，從而使物業(yè)管理成本的發(fā)生面也越來(lái)越廣。3 .線長(zhǎng)。即物業(yè)管理企業(yè)成本監(jiān)控線長(zhǎng)。物業(yè)管理企業(yè)由于其工作從空間上要延伸到所管物業(yè)的每個(gè)角落，從時(shí)間上要延伸到所管物業(yè)的每個(gè)時(shí)點(diǎn)，所以導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)的管理層次多，從而使大部分成本發(fā)生點(diǎn)和相應(yīng)成本監(jiān)控點(diǎn)之間相隔較長(zhǎng).從而形成較長(zhǎng)的成

6、本監(jiān)控線。4 .管難。由于物業(yè)管理企業(yè)的成本具有上述特點(diǎn)，導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)的成本監(jiān)管難。表現(xiàn)為難統(tǒng)一模式、難統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、難統(tǒng)一核算。因?yàn)樾⊥飿I(yè)往往類型不一、大小不一、新舊不一、特點(diǎn)不一、業(yè)主的要求不一、收費(fèi)模式不一、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一，不同物業(yè)面臨的市場(chǎng)環(huán)境、社會(huì)環(huán)境也差異很大。導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)很難用統(tǒng)一的成本管理模式、統(tǒng)一的成本管理標(biāo)準(zhǔn)和統(tǒng)一的核算要求管理所有管理處（項(xiàng)目中心）。因此，物業(yè)管理企業(yè)的成本管理難。二、物業(yè)管理企業(yè)成本管理的現(xiàn)狀1、成本管理起點(diǎn)的滯后性。即物業(yè)管理企業(yè)的成本管理起始于物業(yè)接管驗(yàn)收以后。事實(shí)上，物業(yè)管理成本的高低很大程度上取決于物業(yè)自身的特點(diǎn)，如物業(yè)的規(guī)模、物業(yè)的設(shè)計(jì)特點(diǎn)

7、、物業(yè)所使用的材料、物業(yè)的質(zhì)量、物業(yè)的風(fēng)格等。這些先天因素在很大程度上決定了物業(yè)管理成本的高低。因此，物業(yè)管理企業(yè)成本管理的起點(diǎn)應(yīng)該是物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，而不是物業(yè)接管驗(yàn)收以后。盡管現(xiàn)在物業(yè)開(kāi)發(fā)商也邀請(qǐng)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行前期介入，但介入的重點(diǎn)是對(duì)物業(yè)的功能進(jìn)行評(píng)估.而很少對(duì)成本進(jìn)行評(píng)估，即是對(duì)成本進(jìn)行評(píng)估.也主要是物業(yè)自身的建造成本，而非物業(yè)的使用成本或物業(yè)管理企業(yè)的管理成本。由于，項(xiàng)目配套設(shè)施不完善、不合理，工程質(zhì)量不穩(wěn)定。一些既有建筑物在規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程中沒(méi)有考慮到物業(yè)管理的需要，致使相關(guān)配套設(shè)施不完善、不合理；有些工程質(zhì)量不穩(wěn)定，需要進(jìn)行大量的維修、維護(hù)。這些都給日后的物業(yè)管理增加了難度和工作

8、量，因而增加了物業(yè)管理服務(wù)成本。2.成本管理思路狹隘，理念落后多數(shù)企業(yè)的成本管理工作還僅停留在傳統(tǒng)的方式和觀念上，大部分的物業(yè)管理企業(yè)的成本管理控制主要靠直接的減少投入和支出，控制、減少管理過(guò)程中的浪費(fèi)，增加人員的勞動(dòng)強(qiáng)度或工作時(shí)間，以降低企業(yè)的直接成本。忽視了產(chǎn)品前期開(kāi)發(fā)與設(shè)計(jì)階段的成本管理，忽視了服務(wù)質(zhì)量、人力資源、環(huán)境條件及其他環(huán)節(jié)的成本控制。成本管理目標(biāo)狹隘，將其僅局限在減低成本上。然而，簡(jiǎn)單的降低成本并不等于經(jīng)濟(jì)效益的提高，物業(yè)管理成本的控制也并不等于降低成本。成本管理控制的目的應(yīng)該是提高企業(yè)的總體經(jīng)濟(jì)效益，提升企業(yè)的整體價(jià)值。成本的管理控制既可以是直接節(jié)約成本，減少支出，也可以是通

9、過(guò)合理增加投入，獲取更高經(jīng)濟(jì)效益，最終提升企業(yè)的價(jià)值。3、成本管理方法陳舊，手段缺乏創(chuàng)新。目前，我國(guó)大多數(shù)的物業(yè)管理企業(yè)仍然屬于粗放式的管理模式，企業(yè)未能較好的利用計(jì)算機(jī)等科學(xué)技術(shù)和信息系統(tǒng)，經(jīng)營(yíng)管理方式和成本管理方式方法陳舊、手段缺乏創(chuàng)新。很多企業(yè)不管管理的項(xiàng)目數(shù)量、規(guī)模、分布范圍、使用功能類型、分布地點(diǎn)情況、管理服務(wù)質(zhì)量要求、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等情況如何，各項(xiàng)目都采用一樣標(biāo)準(zhǔn)的資源配置、操作程序、成本管理控制目標(biāo)和方法，經(jīng)營(yíng)管理方式一成不變，造成資源浪費(fèi)。很多企業(yè)仍然沿用傳統(tǒng)的手工方式進(jìn)行成本管理控制，信息資源的全面性、及時(shí)性、準(zhǔn)確性不夠，不能較好的應(yīng)對(duì)現(xiàn)代成本管理工作的需求，適應(yīng)不了

10、先進(jìn)的管理方法。同時(shí)，多數(shù)成本考核體系、制度、周期設(shè)定都不夠科學(xué)合理，只會(huì)按部就班生搬硬套，不能根據(jù)實(shí)際情況做出快速反應(yīng)，靈活性不夠；企業(yè)的權(quán)責(zé)利對(duì)應(yīng)不清，缺乏合理的獎(jiǎng)懲機(jī)制，影響員工工作的積極性。4、缺乏準(zhǔn)確的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)定位。服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的精細(xì)化，并非服務(wù)的各個(gè)環(huán)節(jié)越細(xì)致越好。服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的精細(xì)化的關(guān)鍵在于準(zhǔn)確。一是對(duì)業(yè)主服務(wù)需求的把握要準(zhǔn)確，那種一味追求服務(wù)細(xì)化，忽略業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的具體需求，提供過(guò)度服務(wù)，本身是對(duì)服務(wù)精細(xì)化管理精髓的否定。二是對(duì)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的界定要科學(xué)化，怎樣的服務(wù)需求，需要相應(yīng)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)決定服務(wù)資源的投入量。業(yè)界曾經(jīng)有界定出游泳池水水質(zhì)管理要達(dá)到純凈得可以直接飲用的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

11、神話。這樣的標(biāo)準(zhǔn)既不符合業(yè)主服務(wù)要求，也不符合游泳池水質(zhì)管理的科學(xué)指標(biāo)，既無(wú)必要，也無(wú)可能。真要按照這樣的標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)，物業(yè)服務(wù)的成本將大大增加。5、成本管理主體的單一性。在現(xiàn)代大企業(yè)中，成本企劃人員大多是從事成本企劃工作多年、有著豐富經(jīng)驗(yàn)的成本規(guī)劃師。他們?cè)谄髽I(yè)工作多年，熟悉本企業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)的各項(xiàng)流程，對(duì)市場(chǎng)中同行業(yè)的成本趨勢(shì)比較敏感，視野比較開(kāi)闊，也較容易發(fā)現(xiàn)降低成本的途徑。但在物業(yè)管理企業(yè).成本控制的主體是財(cái)務(wù)人員，他們既要從事日常的會(huì)計(jì)工作,又要進(jìn)行成本規(guī)劃和管控工作。而事實(shí)上，財(cái)務(wù)人員往往缺乏對(duì)物業(yè)管理各項(xiàng)業(yè)務(wù)流程實(shí)質(zhì)的認(rèn)識(shí)，對(duì)成本控制往往只限于對(duì)部門上報(bào)費(fèi)用的監(jiān)控，這樣就很難真正起到對(duì)成

12、本的監(jiān)控作用。6、人員素質(zhì)參差不齊，優(yōu)秀人才缺失。隨著客戶對(duì)物業(yè)管理水平的要求不斷提高，我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)的人員配置問(wèn)題逐漸顯現(xiàn)。首先，有物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)及從業(yè)者行為規(guī)范不健全，物業(yè)管理專業(yè)的教育與培訓(xùn)相對(duì)薄弱，物業(yè)企業(yè)員工素質(zhì)參差不齊。其次，物業(yè)管理行業(yè)的社會(huì)地位不盡理想，很難引進(jìn)優(yōu)秀的人才從事物業(yè)管理活動(dòng)。三、完善物業(yè)管理企業(yè)成本管控的對(duì)策我國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的市場(chǎng)環(huán)境，想要生存發(fā)展，就務(wù)必要找到應(yīng)對(duì)措施，強(qiáng)化全方位的成本管理與控制，提高效率。本人認(rèn)為可以從以下幾個(gè)方面入手。1、跟新觀念，依靠品牌效應(yīng)實(shí)現(xiàn)成本管理控制目的。成本管理控制的目的不是一時(shí)簡(jiǎn)單表面的直接降低成本額減少支出，而

13、應(yīng)該是提高單位成本的效益，提高企業(yè)的總體經(jīng)濟(jì)效能，最終提升企業(yè)的整體價(jià)值。物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的成本管理控制可以通過(guò)增加投入來(lái)提高服務(wù)品質(zhì)，提高業(yè)主的滿意度，擴(kuò)大企業(yè)的知名度和影響力，樹(shù)立企業(yè)品牌，從而取得更多更優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)，促進(jìn)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，提升企業(yè)的實(shí)力，最終提升企業(yè)整體價(jià)值。如果小區(qū)業(yè)主要求的服務(wù)等級(jí)較高，物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不能滿足服務(wù)支出時(shí)，企業(yè)應(yīng)以保證服務(wù)質(zhì)量為前提，要么增加收費(fèi)，加大投入，提升服務(wù)品質(zhì)；要么放棄該業(yè)務(wù)，另辟新業(yè)務(wù)。一定要維護(hù)企業(yè)形象，促進(jìn)企業(yè)價(jià)值提高。如果物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為創(chuàng)立房地產(chǎn)品牌而設(shè)定的，那么作為房地產(chǎn)品牌價(jià)值鏈中的一個(gè)環(huán)節(jié)，物業(yè)管理服務(wù)

14、的品牌價(jià)值可以體現(xiàn)為提升房產(chǎn)品牌價(jià)值。近日中國(guó)房地產(chǎn)TOP1CW究組發(fā)布了【2011中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告】。報(bào)告顯示69.7%的首次置業(yè)者認(rèn)為物業(yè)服務(wù)會(huì)影響其購(gòu)房決定，88.3%的重復(fù)置業(yè)者可能有再次購(gòu)買目前認(rèn)可的物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理服務(wù)的其他項(xiàng)目，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)已成為房地產(chǎn)項(xiàng)目品牌提升的重要因素。2、從設(shè)計(jì)階段開(kāi)始介入，開(kāi)展前期物業(yè)管理。物業(yè)管理服務(wù)成本與小區(qū)的總體規(guī)劃布局、結(jié)構(gòu)，管線布置，設(shè)備的配置與布局，綠化建設(shè)的布局與品牌的選擇，工程質(zhì)量等都息息相關(guān)。不合理的設(shè)計(jì)可能才能在發(fā)生事故的安全隱患，存在賠款損失的風(fēng)險(xiǎn)；可能使業(yè)主感覺(jué)不適、不便，增加管理的工作量；可能導(dǎo)致設(shè)備經(jīng)常發(fā)生故障或

15、易損壞，增加維護(hù)、維修的工作量,增加工作難度和工作量；可能造成本可以不單獨(dú)設(shè)立的工作崗位變成非設(shè)立不可，增加大量人員。因此，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)應(yīng)該從物業(yè)設(shè)計(jì)階段開(kāi)始介入，從管理的角度出發(fā)，利用管理經(jīng)驗(yàn)，對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、安裝、維護(hù)、保養(yǎng)等，提出合理化建議；參與施工、設(shè)備安裝質(zhì)量監(jiān)控，及早發(fā)現(xiàn)和解決問(wèn)題；介入竣工驗(yàn)收，嚴(yán)把物業(yè)驗(yàn)收關(guān)。3、制定合適、有效的人力資源政策和考核體系。物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)是勞動(dòng)密集型企業(yè)，人力資源是企業(yè)經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵要素。擁有素質(zhì)良好、責(zé)任心強(qiáng)的員工隊(duì)伍可以促進(jìn)企業(yè)提高服務(wù)效率，提高服務(wù)質(zhì)量和水平，可以增強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)企業(yè)發(fā)展，提升企業(yè)的價(jià)值。因此，企業(yè)應(yīng)該著重

16、研究制定合適、有效的人力資源政策，在招聘、引進(jìn)優(yōu)質(zhì)員工的同時(shí)大力開(kāi)展職工培訓(xùn)，提高職工知識(shí)、技術(shù)、技能,激發(fā)員工的積極性和責(zé)任感，培育員工的企業(yè)向心力。業(yè)績(jī)考核體系的建立既要將統(tǒng)一管理部門的各種業(yè)務(wù)人員的考核業(yè)績(jī)捆綁在一起，同時(shí)又要讓影響部門業(yè)績(jī)的責(zé)任人承擔(dān)主要責(zé)任。這樣才能提高員工的積極性，促進(jìn)員工的凝聚力?？梢酝ㄟ^(guò)合理安排，使各類業(yè)務(wù)員在履行本職工作的同時(shí)，積極反饋周圍其他類別工作的情況及出現(xiàn)的問(wèn)題，及時(shí)協(xié)助他人處理力所能及的緊急事項(xiàng)，形成分工協(xié)作，相互監(jiān)督，互相幫助，團(tuán)結(jié)一致。如：保潔員在開(kāi)展保潔工作的同時(shí)，應(yīng)該留意周圍的安防情況和設(shè)備設(shè)施情況。這樣，保潔員在完成本職的保潔工作的同時(shí)也支

17、持了維序安防工作。具工作范圍內(nèi)的維序安防工作及設(shè)備實(shí)施維護(hù)等服務(wù)工作質(zhì)量，能在工作時(shí)間和工作量未增加的情況下得到提高和及時(shí)反饋。這樣既減少相關(guān)具體業(yè)務(wù)人員的作業(yè)量，也增強(qiáng)了質(zhì)量監(jiān)督工作，可減少因事故而出現(xiàn)的損失。4、完善細(xì)節(jié)管理，細(xì)節(jié)出效益。物業(yè)管理企業(yè)要降低成本.就必須完善細(xì)節(jié)管理。如前所述，物業(yè)管理企業(yè)的成本呈現(xiàn)出“點(diǎn)多、面廣、線長(zhǎng)”的特點(diǎn)。這些特點(diǎn)除了要求我們規(guī)范和完善物業(yè)管理企業(yè)成本管理的思路、成本管理的政策、成本管理的制度外，也要求我們更多地關(guān)注成本管理的細(xì)節(jié)，要將成本管理的重點(diǎn)鎖定在管理和服務(wù)中的每一個(gè)細(xì)節(jié)。關(guān)注細(xì)節(jié)就是要克服成本管理中的“跑冒滴漏”現(xiàn)象，要從控制一度電、一滴水、一

18、張紙抓起，要一分一分地?fù)?，一厘一厘地省。物業(yè)管理企業(yè)的每個(gè)崗位、每個(gè)成本發(fā)生點(diǎn)都要制訂耗費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，要責(zé)任到人，日常消耗和所發(fā)牛的費(fèi)用要分別建立臺(tái)賬，每月底由專人計(jì)算匯總，進(jìn)行量化考核。要通過(guò)多種形式、采取多種途徑讓員工懂得控制成本細(xì)節(jié)的技巧和方法。讓人人動(dòng)腦筋、個(gè)個(gè)想辦法，群策群力，集思廣益，防堵成本管理中的“管涌”。5、降低組織成本。組織成本是影響物業(yè)管理企業(yè)成本的一個(gè)重要因素。也是物業(yè)管理企業(yè)易在成本控制中所忽略的。組織成本可以分為靜態(tài)和動(dòng)態(tài)兩部分靜態(tài)部分就是一個(gè)組織本身結(jié)構(gòu)所決定的成本動(dòng)態(tài)部分則是指一個(gè)組織在運(yùn)作過(guò)程中，由于機(jī)制不同導(dǎo)致組織效率不同，從而引起成本不同因此，降低組織成本，要從

19、兩方面人手首先，要完善組織結(jié)構(gòu)，也就是完善組織的硬件部分。其次，要完善運(yùn)作機(jī)制，也就是完善組織的軟件部分完善組織結(jié)構(gòu)一個(gè)物業(yè)管理處（項(xiàng)目中心）內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)如何設(shè)置.對(duì)物業(yè)管理成本的發(fā)生影響很大?，F(xiàn)階段各物業(yè)管理公司下屬物業(yè)管理處（項(xiàng)日中心）內(nèi)部的組織機(jī)構(gòu)基本趨同，多少年來(lái)也沒(méi)有發(fā)生多大變化。要想降低物業(yè)管理成本.首先要降低組織成本。物業(yè)管理企業(yè)在接到一個(gè)物業(yè)管理項(xiàng)目后.要對(duì)項(xiàng)目的特點(diǎn)、業(yè)主的需求進(jìn)行仔細(xì)分析，然后有針對(duì)性地進(jìn)行組織設(shè)計(jì)，做到力求合理。盡力杜絕物業(yè)管理處（項(xiàng)目）組織結(jié)構(gòu)上的先天不足。同時(shí)，也要根據(jù)市場(chǎng)的變化、業(yè)主需求的變化不斷調(diào)整組織結(jié)構(gòu)。完善運(yùn)作機(jī)制一個(gè)物業(yè)管理處（項(xiàng)目）內(nèi)部組

20、織機(jī)構(gòu)設(shè)置后，管理處按照什么樣的程序和流程進(jìn)行運(yùn)作才能達(dá)到效率最高，從而降低運(yùn)行成本，這也足物業(yè)管理企業(yè)要認(rèn)真研究的。如：要完善決策機(jī)制、和業(yè)t的溝通機(jī)制、口常服務(wù)機(jī)制、員.L的激勵(lì)機(jī)制、員工的進(jìn)出機(jī)制等等。止匕外，還要完善現(xiàn)有會(huì)計(jì)制度的成本科目設(shè)置和歸集工作制度，實(shí)現(xiàn)會(huì)計(jì)核算、全面預(yù)算、成本控制的有效結(jié)合。6、充分利用客戶監(jiān)督資源。物業(yè)服務(wù)能否符合客戶的要求是高服務(wù)水平的重要標(biāo)志?？蛻舯榧拔飿I(yè)各個(gè)部位，時(shí)時(shí)直接感受周圍環(huán)境，充分利用客戶監(jiān)督資源，采集業(yè)主的意見(jiàn)，建立意見(jiàn)收集和處理反饋的制度機(jī)制、建設(shè)與客戶的溝通平臺(tái)，聽(tīng)取客戶意見(jiàn)，聽(tīng)取合理化建議，及時(shí)制定方案、解決問(wèn)題，并反饋處理結(jié)果，不僅可

21、以因?yàn)榻涣髟鲞M(jìn)感情，和諧關(guān)系,提高業(yè)主滿意度，還可以節(jié)約檢查監(jiān)督人員工作量，從而減少人員，減少人工成本，又能提高服務(wù)的及時(shí)性，提高服務(wù)質(zhì)量。7、充分運(yùn)用信息化管理系統(tǒng)。運(yùn)用功能強(qiáng)大的物業(yè)管理軟件，可以覆蓋集團(tuán)化物業(yè)管理企業(yè)各個(gè)管理層次，整合企業(yè)的管理功能、業(yè)務(wù)處理功能、信息門戶功能，并且實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)共享。運(yùn)用軟件系統(tǒng)可以按質(zhì)量認(rèn)證體系要求和自己企業(yè)的質(zhì)量要求進(jìn)行物業(yè)管理工作和數(shù)據(jù)、材料的集成；可以促進(jìn)形成有序、及時(shí)、完整的物業(yè)管理流程；可以減少管理人員和技術(shù)人員數(shù)量等。通過(guò)軟件系統(tǒng)，公司可以引入先進(jìn)的總臺(tái)式客戶服務(wù)模式，所有小區(qū)的保修、投訴、建議等有系統(tǒng)按程序安排、通知、處理、回饋、登記匯總。這樣

22、不僅及時(shí)、無(wú)遺漏的處理解決問(wèn)題，還可以免去資料整理歸集的工作量，同時(shí)可以及時(shí)形成系統(tǒng)化檔案資料。此外同一區(qū)域內(nèi)的部分工程、機(jī)電等技術(shù)人員可以由多個(gè)小區(qū)調(diào)劑公用，從而提高技術(shù)人員的時(shí)間利用率、減少各種類別人員數(shù)量，從而減少人工成本。同樣，是有那幾個(gè)物業(yè)管理軟件的收費(fèi)管理模塊功能，可根據(jù)設(shè)置自動(dòng)進(jìn)行水電公攤費(fèi)用的分?jǐn)?、各單元?yīng)繳物業(yè)管理費(fèi)及其他業(yè)主應(yīng)繳費(fèi)用的計(jì)算，并隨時(shí)準(zhǔn)確打印收費(fèi)通知單和發(fā)票，統(tǒng)計(jì)匯總各種收費(fèi)情況，查詢或提供各種收費(fèi)統(tǒng)計(jì)資料。借此，可以提高數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和信息提供的及時(shí)性，減少收費(fèi)員的大量工作。隨著企業(yè)的發(fā)展，財(cái)務(wù)工作量隨著管理項(xiàng)目的增加，已得到減負(fù)的收費(fèi)員可以利用公司的信息系統(tǒng)完

23、成本部門的收入、支出的記賬工作量，從而達(dá)到減少人員、減少人工成本、提高工作效率的效果。8、強(qiáng)化物業(yè)管理服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控。物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)與其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)一樣，存在著各種不同的風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)應(yīng)認(rèn)真分析、識(shí)別不同環(huán)節(jié)的不同風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)類型、等級(jí)及時(shí)發(fā)生的可能性和后果，采取措施，及時(shí)防范，合理應(yīng)對(duì)，降低風(fēng)險(xiǎn)成本。2010年讀書(shū)節(jié)活動(dòng)方案以上資料為常州易龍科技收集整理，若想了解更多，可以登錄易龍科技官方網(wǎng)站直接搜索下載，謝謝！活動(dòng)目的:書(shū)是人類的朋友，書(shū)是人類進(jìn)步的階梯！為了拓寬學(xué)生的知識(shí)面，通過(guò)開(kāi)展”和書(shū)交朋友，遨游知識(shí)大海洋”系列讀書(shū)活動(dòng)，激發(fā)學(xué)生讀書(shū)的興趣，讓每一個(gè)學(xué)生都想讀書(shū)、愛(ài)讀書(shū)、會(huì)讀書(shū)，從小養(yǎng)成

24、熱愛(ài)書(shū)籍，博覽群書(shū)的好習(xí)慣，并在讀書(shū)實(shí)踐活動(dòng)中陶冶情操，獲取真知，樹(shù)立理想！二、活動(dòng)目標(biāo)：1 、通過(guò)活動(dòng)，建立起以學(xué)校班級(jí)、個(gè)人為主的班級(jí)圖書(shū)角和個(gè)人小書(shū)庫(kù)。2 、通過(guò)活動(dòng)，在校園內(nèi)形成熱愛(ài)讀書(shū)的良好風(fēng)氣。3 、通過(guò)活動(dòng)，使學(xué)生養(yǎng)成博覽群書(shū)的好，習(xí)慣。4、通過(guò)活動(dòng)，促進(jìn)學(xué)生知識(shí)更新、思維活躍、綜合實(shí)踐能力的提高。三、活動(dòng)實(shí)施的計(jì)劃1 、做好讀書(shū)登記簿（1）每個(gè)學(xué)生結(jié)合實(shí)際，準(zhǔn)備一本讀書(shū)登記簿，具體格式可讓學(xué)生根據(jù)自己喜好來(lái)設(shè)計(jì)、裝飾，使其生動(dòng)活潑、各具特色，其中要有讀書(shū)的內(nèi)容、容量、實(shí)現(xiàn)時(shí)間、好詞佳句集錦、心得體會(huì)等欄目，高年級(jí)可適當(dāng)作讀書(shū)筆記。（2）每個(gè)班級(jí)結(jié)合學(xué)生的計(jì)劃和班級(jí)實(shí)際情況，也制

25、定出相應(yīng)的班級(jí)讀書(shū)目標(biāo)和讀書(shū)成長(zhǎng)規(guī)劃書(shū)，其中要有措施、有保障、有效果、有考評(píng)，簡(jiǎn)潔明了，易于操作。（3）中隊(duì)會(huì)組織一次“讀書(shū)交流會(huì)”展示同學(xué)們的讀書(shū)登記簿并做出相應(yīng)評(píng)價(jià)。2 、舉辦讀書(shū)展覽：各班級(jí)定期舉辦“讀書(shū)博覽會(huì)”，以“名人名言”、格言、諺語(yǔ)、經(jīng)典名句、“書(shū)海拾貝”、“我最喜歡的"、“好書(shū)推薦”等形式，向同學(xué)們介紹看過(guò)的新書(shū)、好書(shū)、及書(shū)中的部分內(nèi)容交流自己在讀書(shū)活動(dòng)中的心得體會(huì)，在班級(jí)中形成良好的讀書(shū)氛圍。3 、出讀書(shū)小報(bào)：4 、通過(guò)活動(dòng)，使學(xué)生養(yǎng)成博覽群書(shū)的好>習(xí)慣。B比率分析法和比較分析法不能測(cè)算出各因素的影響程度。VC采用約當(dāng)產(chǎn)量比例法，分配原材料費(fèi)用與分配加工費(fèi)用所

26、用的完工率都是一致的。XC采用直接分配法分配輔助生產(chǎn)費(fèi)用時(shí)，應(yīng)考慮各輔助生產(chǎn)車間之間相互提供產(chǎn)品或勞務(wù)的情況。錯(cuò)C產(chǎn)品的實(shí)際生產(chǎn)成本包括廢品損失和停工損失。VC成本報(bào)表是對(duì)外報(bào)告的會(huì)計(jì)報(bào)表。XC成本分析的首要程序是發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、分析原因。xC成本會(huì)計(jì)的對(duì)象是指成本核算。xC成本計(jì)算的輔助方法一般應(yīng)與基本方法結(jié)合使用而不單獨(dú)使用。VC成本計(jì)算方法中的最基本的方法是分步法。XD當(dāng)車間生產(chǎn)多種產(chǎn)品時(shí)，“廢品損失”、“停工損失”的借方余額，月末均直接記入該產(chǎn)品的產(chǎn)品成本中。xD定額法是為了簡(jiǎn)化成本計(jì)算而采用的一種成本計(jì)算方法。xF“廢品損失”賬戶月末沒(méi)有余額。VF廢品損失是指在生產(chǎn)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)和入庫(kù)后發(fā)現(xiàn)的不可修復(fù)廢品的生產(chǎn)成本和可修復(fù)