高速鐵路站區(qū)域的商業(yè)規(guī)劃與開發(fā)

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上高速鐵路站區(qū)域的商業(yè)規(guī)劃與開發(fā)高速鐵路客運(yùn)站不僅是城市對外的樞紐，更是城市發(fā)展的引擎，其高可達(dá)性的優(yōu)勢對商業(yè)、商務(wù)辦公、娛樂中心等有較強(qiáng)的集聚性。因此，重視對高速鐵路客運(yùn)站周邊地區(qū)（以下簡稱高鐵站區(qū)）商業(yè)的規(guī)劃與開發(fā)將使未來火車站樞紐產(chǎn)生更有公共性的附加功能價值，使綜合交通樞紐地區(qū)成為集多種城市功能于一體的綜合組團(tuán)，城市發(fā)展的先導(dǎo)區(qū)，同時為本區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)帶來無限商機(jī)。一、高鐵站區(qū)的商業(yè)規(guī)劃理論1、高鐵站區(qū)的“三圈層”結(jié)構(gòu)根據(jù)Schutz（1998），Pol（2002）等人結(jié)合高鐵站點周邊地區(qū)開發(fā)的案例研究，提出了“三圈層”結(jié)構(gòu)模型。將高鐵站的影響區(qū)域劃分為：核心區(qū)

2、/第一圈層（primarydevelopment zones），布置交通樞紐、商業(yè)、商務(wù)、貿(mào)易、辦公設(shè)施等城市公共設(shè)施，服務(wù)半徑800m以內(nèi)；影響區(qū)/第二圈層（secondary development zones），擴(kuò)散影響區(qū)布置居住和公共服務(wù)用地混合功能，半徑約1500m；外圍影響區(qū)/第三圈層（tertiary developmentzones），半徑1500m以外區(qū)域，布置對外服務(wù)功能以及主體功能配套的功能區(qū)（圖1）。圖1高鐵區(qū)相關(guān)活動示意圖2、“三圈層”結(jié)構(gòu)的特點由圖1和表1可以看出，每個圈層都有各自不同的特點，其產(chǎn)業(yè)功能與用地空間布局各有特色。值得注意的是商業(yè)在“三圈層”中的核心區(qū)和

3、影響區(qū)均有涉及，與高體站區(qū)樞紐作用的關(guān)聯(lián)性也較高。第一圈層內(nèi)包括交通、餐飲、賓館、旅游、商務(wù)、信息、辦公等，此類功能與高鐵站場樞紐作用關(guān)聯(lián)性最高，用地空間及功能布局上受交通樞紐控制“最大，是高鐵站場交通服務(wù)區(qū)域?？臻g和功能布局上具有一定的“剛性”，邊界容易界定。因此這個圈層是每個城市高鐵站場樞紐的焦點規(guī)劃地區(qū)。重點是建立與城市一體化的道路交通網(wǎng)絡(luò)，合理布局車站地區(qū)伴生的用地功能，最大限度地為客流提供各種方便、快捷、舒適的服務(wù)，商業(yè)在其中扮演著重要的角色。第二圈層是對第一圈層功能的補(bǔ)充和相關(guān)功能的延伸拓展。用地包括辦公、商務(wù)、居住，甚至文化、教育、工業(yè)等。各類功能用地與車站關(guān)聯(lián)性降低，逐步向常態(tài)

4、的城市功能組織、空間結(jié)構(gòu)和土地利用平衡過渡。該范圍是高鐵站場樞紐直接拉動區(qū)域。重點是根據(jù)各城市具體情況，判斷車站樞紐功能外延的位置和內(nèi)容，發(fā)揮樞紐拉動效應(yīng)，注重土地經(jīng)濟(jì)性的培育。在此圈層內(nèi)以商業(yè)和辦公為主導(dǎo)的同時，住宅也開始出現(xiàn)，因此為社區(qū)居民服務(wù)的他關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)也有所布局。第三圈層是間接催化區(qū)域。在功能組織、空間結(jié)構(gòu)等方面與高鐵站場樞紐關(guān)聯(lián)性更弱，已經(jīng)“恢復(fù)”正常的城市功能結(jié)構(gòu)，或者說各種城市建設(shè)用地與車站樞紐需求沒有直接關(guān)聯(lián)。規(guī)劃重點是在更大范圍內(nèi)協(xié)調(diào)站場地區(qū)的交通組織，提高站場服務(wù)效率，保持站場地區(qū)與城市的整體布局和功能協(xié)調(diào)，以實現(xiàn)城市區(qū)域地位提高、輻射能量擴(kuò)大等戰(zhàn)略目標(biāo)。表1“三圈層”發(fā)展

5、區(qū)域的特征分析核心區(qū)影響區(qū)外圍影響區(qū)進(jìn)入高鐵站的可達(dá)性最高，直接聯(lián)系，5-10分鐘步行較高，間接聯(lián)系，10-15分鐘（乘車），通過多種交通方式整個市域，甚至周邊相鄰城市部分地區(qū)平均規(guī)模1-1.5平方千米2-3.5平方千米（不含核心區(qū)）開放的城市區(qū)域建筑密度與高度均非常高相對較高較高依賴于特殊功能發(fā)展動力高較高適度主要影響方面道路、用地布局、功能、地價、商業(yè)地產(chǎn)功能、人口、投資、房地產(chǎn)、地價無直接關(guān)聯(lián)邊界界定鄰接地塊，邊界清晰周邊街坊，邊界弱化不直接體現(xiàn)在用地功能上，邊界開放高度關(guān)聯(lián)的功能餐飲、賓館、商務(wù)、辦公、信息、旅游商務(wù)、辦公、信息、居住、文化、教育、工業(yè)無直接關(guān)聯(lián)二、國內(nèi)外高鐵站區(qū)商業(yè)規(guī)

6、劃和業(yè)態(tài)選擇1、“三圈層”理論的應(yīng)用“三圈層”理論在國內(nèi)外一些著名的高鐵站區(qū)商業(yè)規(guī)劃和開發(fā)中也被廣泛應(yīng)用，具體詳見表2。表2國內(nèi)外高鐵站區(qū)發(fā)展城市城市發(fā)展現(xiàn)狀高鐵站區(qū)發(fā)展定位功能與業(yè)態(tài)法國里爾正在衰落的傳統(tǒng)工業(yè)城市推動城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，激發(fā)城市活力的城市中心區(qū)辦公、餐飲、會展、零售為主，兼顧娛樂、居住和教育韓國首爾發(fā)展緩慢，甚至經(jīng)濟(jì)衰退推動城市經(jīng)濟(jì)復(fù)興的中心商業(yè)區(qū)數(shù)碼產(chǎn)品中心，文化娛樂設(shè)施、電影院、時尚購物中心、餐飲服務(wù)及大型停車設(shè)施石家莊主城快速發(fā)展，需要優(yōu)化主城功能布局，消除鐵路分割火車站金融商務(wù)圈服務(wù)外包、商務(wù)會所、高端商品消費(fèi)、商務(wù)服務(wù)以及休閑娛樂長沙城市需要實現(xiàn)跨越式發(fā)展城市生態(tài)CB

7、D商業(yè)辦公、金融總部、購物中心、餐飲、休閑娛樂、文化設(shè)施、住宅2、相關(guān)商業(yè)規(guī)劃、發(fā)展案例介紹（1）、德國法蘭克福高鐵與會展業(yè)、商業(yè)互動發(fā)展 ICE （德國高鐵）早在1980年代已經(jīng)涵蓋主要大城外還跨越鄰近國家；法蘭克福中央車站的改建規(guī)劃將鐵路運(yùn)行系統(tǒng)移至地下，在火車站原有的空地上將形成138公頃的再發(fā)展空間。法蘭克福項目規(guī)劃以公共服務(wù)配套會展中心建設(shè)和高鐵車站改建作為高鐵站區(qū)發(fā)展啟動引擎，然后逐漸集聚人氣，各種商業(yè)業(yè)態(tài)逐漸完善，最后派生出居住屬性，區(qū)域的發(fā)展態(tài)勢初步顯現(xiàn)（表3）。表3法蘭克福高鐵站商業(yè)發(fā)展階段階段第一階段：會展中心先行，商業(yè)初露端倪階段（1985-1995）第二階段：商業(yè)業(yè)態(tài)逐

8、漸豐富，配套逐漸完善階段（1996-2005）第三階段：商業(yè)發(fā)展成熟，住宅全力開發(fā)階段（2006至今）挑戰(zhàn)法蘭克福沒有足夠的展出場地旺盛的人氣只能伴隨著博覽會的召開而出現(xiàn)隨著會展業(yè)和商業(yè)發(fā)展，人氣集聚，對交通要求提高機(jī)遇作為德國第三大城市，城市基礎(chǔ)較好，工業(yè)生產(chǎn)熱潮催生新的會展博覽中心出現(xiàn)市民對會展中心認(rèn)可度逐漸提高，利用率越來越高高鐵站區(qū)改建開始提出，地區(qū)經(jīng)濟(jì)逐漸繁榮建設(shè)重點規(guī)劃并建設(shè)完成會展中心，為拉近與城區(qū)的距離感，公共交通網(wǎng)絡(luò)逐步完善與會展業(yè)配套的商業(yè)首先出現(xiàn)，而后服務(wù)性商業(yè)比重逐漸增大高鐵站的改造規(guī)劃使區(qū)域功能整合進(jìn)一步升級，車站入地，留出空間可以建設(shè)新的商業(yè)中心，出現(xiàn)住宅項目（2）

9、、法國的里爾高鐵站促進(jìn)城市綜合功能區(qū)發(fā)展的典型里爾是歐洲北部高鐵網(wǎng)絡(luò)中的重要樞紐城市，伴隨著TGV（Train a Grande Vitesse）線路的修建，火車站周邊開發(fā)了“歐洲里爾”大型綜合體項目實現(xiàn)城市成功轉(zhuǎn)型。里爾是一個傳統(tǒng)的工業(yè)城市，隨著1993年巴黎至里爾高速鐵路的建成，并圍繞高速鐵路車站建設(shè)歐洲里爾（Lille Europe）工程，實現(xiàn)了成功的轉(zhuǎn)型，成為一個以商務(wù)辦公為主的城市。歐洲里爾項目位于新老火車站之間，交通極為便捷，項目幾乎涵蓋了商業(yè)、辦公、居住、娛樂、休閑、交通等所有城市功能，投入使用以來逐步成為新的城市中心。該項目位于里爾舊城東北邊緣，是里爾舊城和市郊之間的一個狹長地

10、帶，由于緊鄰舊城，保持了與舊城傳統(tǒng)商業(yè)中心的便捷聯(lián)系。歐洲里爾不僅擁有TVG這一能帶來大量客流的獨特優(yōu)勢，同時強(qiáng)調(diào)與市區(qū)、臨近區(qū)域的交通便捷性，聯(lián)系周邊城市的城市快速路穿越基地邊緣，強(qiáng)化了基地的交通優(yōu)勢。里爾的建設(shè)注重了區(qū)域的形象與展示，最先配備的物流與會展功能，不僅能為傳統(tǒng)工業(yè)的升級，提供良好的基礎(chǔ)，同時也為區(qū)域奠定了良好的形象。接下來依次發(fā)展商業(yè)中心，繼而逐步滿足商務(wù)辦公的需求，最后開展公園、廣場等公共空間建設(shè)。注重功能的多樣性與互補(bǔ)性，區(qū)域功能完善，設(shè)施分布合理。區(qū)域內(nèi)各不同功能板塊間，由共建、綠化、娛樂設(shè)施等相聯(lián)系，在完善區(qū)域功能的同時，實現(xiàn)了各板塊間的合理結(jié)合(圖2)。圖2 里爾高鐵

11、站的功能區(qū)組合三、總結(jié)與啟示根據(jù)“三圈層”理論內(nèi)容，結(jié)合國內(nèi)外高鐵站區(qū)規(guī)劃案例的研究，可以總結(jié)出高鐵站區(qū)商業(yè)網(wǎng)點業(yè)態(tài)規(guī)劃和發(fā)展的規(guī)律，為我司高鐵站區(qū)項目綠地之窗提供有益啟示。第一，商業(yè)網(wǎng)點布置需有商務(wù)辦公、餐飲等商旅服務(wù)功能。由于高速鐵路的開通帶來了大量的以商務(wù)和旅行為主的客流，使得高鐵區(qū)與第三產(chǎn)業(yè)中的服務(wù)業(yè)密切相關(guān)，包括商務(wù)、餐飲、住宿、會展、公共服務(wù)和休閑旅游等。我司綠地之窗首期規(guī)劃用地(我司用地全在核心區(qū)內(nèi))性質(zhì)就是以商服和旅游業(yè)（酒店賓館）為主，打造品牌零售、餐飲和主題商業(yè)等多種商業(yè)業(yè)態(tài)，契合高鐵站區(qū)開發(fā)需要，也符合開發(fā)的一般規(guī)律。第二，高鐵站區(qū)的發(fā)展要與城市經(jīng)濟(jì)形成互動，與所服務(wù)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)水平和產(chǎn)業(yè)類型發(fā)生關(guān)聯(lián)，為城市相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供方便和良好服務(wù)。因此，高鐵站區(qū)的商貿(mào)發(fā)展無論是從區(qū)域內(nèi)需求，還是與外部聯(lián)系來看均有很大發(fā)展空間。下一步重點是要通過提高區(qū)域內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)品質(zhì)和招引大型品牌企業(yè)入駐，增強(qiáng)區(qū)域集聚能力，與老城區(qū)和重點商貿(mào)片區(qū)形成聯(lián)動發(fā)展的態(tài)勢，促進(jìn)本區(qū)商業(yè)發(fā)展。第三，高鐵站區(qū)商業(yè)發(fā)展的需要一個培育的過程，但是總體的發(fā)展前景是光明的。開發(fā)伊始商業(yè)發(fā)展均以配套高鐵交通為主的商業(yè)業(yè)態(tài)