公租房社區(qū)管理模式借鑒

1、公租房社區(qū)管理的國內(nèi)外借鑒發(fā)達國家及地區(qū)的社區(qū)管理工作開展較早，已形成成熟的社區(qū)管理模式。雖然我國社區(qū)管理工作開展時間不長，但各地也涌現(xiàn)出一些特定模式。就公租房社區(qū)而言，國外沒有單獨的類似社區(qū)劃分，是將其融于城市社區(qū)一并管理；國內(nèi)公租房建設(shè)剛起步，還未形成較完善的公租房社區(qū)管理模式。所以，本文的借鑒將從兩個方面入手，一是城市社區(qū)管理模式，二是個別地區(qū)公租房社區(qū)管理（含房屋管理）相關(guān)方式。一、國外社區(qū)管理模式國外社區(qū)管理代表模式主要有三種，即：以美國為代表的社區(qū)自治模式、以新加坡為代表的政府主導(dǎo)模式和以日本為代表的混合模式。對社區(qū)管理模式的優(yōu)劣并沒有統(tǒng)一的判斷標準,它決定于一個國家的政治文化傳統(tǒng)

2、、文化和經(jīng)濟水平的影響。但不論哪種模式，事實上政府均對社區(qū)管理提供了政策扶持、資金支持和行政監(jiān)督，都存在著政府對社區(qū)管理的調(diào)控與大力支持。由于新加坡80%以上的人居住在組屋里（政府提供的保障房），其社區(qū)管理基本可等同于組屋社區(qū)管理。因此，新加坡的一些組屋及社區(qū)管理做法可為我們提供一定借鑒，主要體現(xiàn)在以下方面：1、組屋建管一體，物業(yè)管理完善并與房屋管理結(jié)合新加坡建房發(fā)展局在組屋社區(qū)管理中擔(dān)當了重要角色。建房發(fā)展局不僅負責(zé)實施政府建房計劃還負責(zé)統(tǒng)籌全國的組屋物業(yè)管理。新加坡物業(yè)管理范圍廣，除了買房和轉(zhuǎn)賣在建屋發(fā)展局直接申請外，其他業(yè)務(wù)都可以在物業(yè)管理公司辦理，其業(yè)務(wù)范圍包括：房屋維修養(yǎng)護、商業(yè)房屋

3、的租賃管理；出租住宅的租金繳納與售房期款的收??；公共場所的出租服務(wù)及管理；居住小區(qū)內(nèi)停車場的管理；居住小區(qū)的環(huán)境清潔、園藝綠化管理等，此外，還負責(zé)介紹居民就業(yè)，配合治安部門搞好治安工作。物業(yè)管理不僅對組屋管理起到了極大支撐，還對社區(qū)管理提供了幫助。2、政府提供資金支持，確保組屋正常運轉(zhuǎn)建屋發(fā)展局的經(jīng)濟實行獨立核算、自主經(jīng)營的政策，其財政預(yù)算納入國家計劃。該局的經(jīng)費收入主要來自租售組屋所得、購房者貸款利息、服務(wù)及管理費用等。非盈利性質(zhì)使得建屋發(fā)展局在經(jīng)濟上入不敷出，每年都有巨額的財政赤字。因此，政府每年都會給建屋發(fā)展局提供巨額津貼，在組屋運作上投入大筆資金。3、社區(qū)管理的行政指導(dǎo)與民眾廣泛參與相

4、結(jié)合一是，政府作為主導(dǎo)，統(tǒng)籌全盤的社區(qū)管理工作。二是，政府鼓勵社會各界積極參與社區(qū)事務(wù)，募集和設(shè)立社區(qū)基金，推動社區(qū)福利項目。三是充分尊重居民意愿，社區(qū)重大事項實行投票表決。4、居住小區(qū)管理法制化新加坡對居民行為、組屋使用、物業(yè)管理等都制定了很詳細的規(guī)章制度，并形成法律。在操作中嚴格按照法規(guī)執(zhí)行。5、保障社區(qū)管理經(jīng)費投入新加坡社區(qū)經(jīng)費來源主要有政府撥款和社會贊助。政府撥款包括行政經(jīng)費、活動經(jīng)費以及專項經(jīng)費，各項費用均有明確的使用范圍。同時，大力鼓勵社會捐助。政府制定了社會捐助經(jīng)費配搭計劃，每收到社會贊助1新元，政府都會配搭3新元，即社區(qū)組織實際得到4新元。如果社會贊助的款項以固定的方式長期支付

5、，政府則對每1新元配搭增至4新元。6、社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配備有足夠保障新加坡社區(qū)的設(shè)施配備是城市規(guī)劃和建設(shè)中的重要部分，屬于公共供給。政府制定了詳細的城市規(guī)劃設(shè)施配備標準，在該標準指導(dǎo)下，社區(qū)服務(wù)網(wǎng)點在城市建設(shè)之初就完善配備，為此政府投資建設(shè)了民眾聯(lián)絡(luò)所、居委會活動中心、鄰里居委會，以及各類社區(qū)醫(yī)院、診療所、殘障人工作坊、收容所、安老院等各類基礎(chǔ)設(shè)施。二、我國社區(qū)管理模式我國社區(qū)管理模式需要從兩個層面來了解，一是外部層面，即政府和社區(qū)自治組織的關(guān)系及管理體系；二是內(nèi)部層面，即社區(qū)內(nèi)部組織建設(shè)方式及各組織關(guān)系的協(xié)調(diào)方式。1、外部層面從政府和社區(qū)自治組織的相互關(guān)系來看，我國的政治文化和經(jīng)濟水平?jīng)Q定了社區(qū)

6、管理模式主要是行政主導(dǎo)型,只不過由于各地在社區(qū)自治建設(shè)中自治水平的發(fā)育程度和實現(xiàn)自治目標的路徑有所不同,因而在實踐中形成了三種模式，即以上海為代表的政府主導(dǎo)型模式、以沈陽為代表的社區(qū)自治型模式、以武漢江漢區(qū)為代表的混合型模式。從管理縱向體系看，我國有兩種社區(qū)管理模式，一是“市-區(qū)-街道-社區(qū)”的四級管理模式，二是“市-區(qū)-社區(qū)”三級管理模式。大多數(shù)城市社區(qū)采用的是四級管理模式，即在市一級組建統(tǒng)領(lǐng)全市社區(qū)建設(shè)管理的組織（如領(lǐng)導(dǎo)小組、指導(dǎo)委員會等），區(qū)、街道組建相應(yīng)的領(lǐng)導(dǎo)組織。三級管理模式又稱為“區(qū)直管社區(qū)模式”，主要有兩種形式：一是不設(shè)立街道辦事處。在城郊結(jié)合部成片開發(fā)的居住區(qū)不再設(shè)立街道辦事處

7、，直接建立社區(qū)，如北京石景山區(qū)的魯谷社區(qū)、青島市市北區(qū)的浮山后社區(qū)；二是撤銷已有街道辦事處，如安徽銅陵市銅官山區(qū)、南京市白下區(qū)淮海路街道等。在三級管理模式中，各地的共同點是區(qū)委均在社區(qū)派出機構(gòu)，同時在社區(qū)建立行政事務(wù)服務(wù)中心，其中行政事務(wù)服務(wù)中心一般為區(qū)政府職能部門派出人員組成，也就是政府派出機構(gòu)。2、內(nèi)部層面社區(qū)內(nèi)部管理組織一般由社區(qū)自治組織即社區(qū)黨組織、社區(qū)成員大會、居民委員會等，以及其他組織如物業(yè)公司、業(yè)主委員會等構(gòu)成。根據(jù)具體執(zhí)行機構(gòu)的不同可分為以居委會為核心的議行合一、議行分設(shè)兩種模式，以及以物業(yè)管理企業(yè)為核心的企業(yè)化管理模式。議行合一模式是較老的傳統(tǒng)模式，這里不多介紹。議行分設(shè)管理

8、模式是指社區(qū)內(nèi)議事層（居委會）與執(zhí)行層分開的建設(shè)方式，這是目前采用最多的方式，其中執(zhí)行層一般為社區(qū)工作站（或公共事務(wù)服務(wù)站等）；企業(yè)化管理模式指由物業(yè)公司牽頭，組織居民共同承擔(dān)社區(qū)綜合管理與服務(wù)職能的做法，社區(qū)居委會成為輔助組織，如深圳蓮花北社區(qū)、武漢百步亭小區(qū)，這種模式僅在少數(shù)小區(qū)采用。議行分設(shè)管理模式根據(jù)執(zhí)行層設(shè)置的不同，又可分為分設(shè)、下屬、條屬、專干等四種模式。此外，有些社區(qū)還設(shè)有社區(qū)服務(wù)站，一般為居委會下屬專業(yè)機構(gòu)，直接從事或組織便民的生活性無償、有償服務(wù)。按照各組織之間的協(xié)調(diào)合作方式劃分，主要有松散合作型、一體化合作型兩種。松散合作型指各管理組織一般通過召開社區(qū)聯(lián)席會議的形式進行事務(wù)

9、協(xié)商與合作，各組織成員互不交叉，沒有穩(wěn)定的合作機制。一體化合作型指通過制度形式建立合作機制，實現(xiàn)社區(qū)管理一體化。其方式一般為成立社區(qū)黨支部領(lǐng)導(dǎo)下的居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)企業(yè)等各單位于一體的交叉任職和聯(lián)席會議工作制度，通過共享服務(wù)平臺（設(shè)施）、共管社區(qū)事務(wù)、共謀社區(qū)發(fā)展，實現(xiàn)各組織共同的利益和工作目標。一體化合作模式在新建較大居民小區(qū)探索較多。三、我國公租房社區(qū)管理情況1、香港公租房社區(qū)管理情況香港200多萬居民（占人口總數(shù)約30%）居住在香港房屋委員會提供的公屋中，租住公屋單位約70萬套，占全港房屋單位總數(shù)約三成。香港公屋的社區(qū)管理納入了城市社區(qū)管理之中，其城市社區(qū)管理采用的是政府引導(dǎo)、非政

10、府機構(gòu)唱主角的半行政半自治型的社區(qū)管理模式。公屋及社區(qū)管理特點如下：大力培育和使用社會工作者和義務(wù)工作者。注冊社會工作者是香港社區(qū)工作的骨干力量，是經(jīng)香港社會工作者注冊局注冊的從事社會工作的人員，具有較高的專業(yè)素質(zhì)和學(xué)歷。社區(qū)義務(wù)工作者是社區(qū)建設(shè)的重要輔助力量，義工服務(wù)機構(gòu)提供了香港2/3以上的社區(qū)服務(wù)。專業(yè)的社會工作者隊伍和龐大的義務(wù)工作者群體的組合，成為香港社區(qū)服務(wù)和管理成功的重要保障。充分發(fā)揮非政府機構(gòu)的作用。有大量不同性質(zhì)、不同規(guī)模的社會組織，其服務(wù)范圍涵蓋環(huán)境保護、醫(yī)療衛(wèi)生、文娛康體等眾多領(lǐng)域，是社區(qū)服務(wù)的主要組成部分，同時它們也是反映社情民意的主要載體，在社區(qū)發(fā)展中發(fā)揮了十分重要的

11、作用。公屋管理嚴格，制度執(zhí)行有力。一是公屋管理的法律、法規(guī)較完善，對各方的責(zé)權(quán)利界定明確，管理過程中發(fā)生的諸多問題均能在法律條文上找到處理辦法，并且強制執(zhí)行力度大。二是嚴格規(guī)范住戶行為。利用屋村管理“扣分制”糾正租戶有損個人及公眾衛(wèi)生的陋習(xí)。公屋建管一體，物業(yè)管理與房屋管理適度結(jié)合。香港房委會負責(zé)統(tǒng)籌所有政府公屋建設(shè)供應(yīng)、編配和管理事務(wù)，通過其執(zhí)行部門房屋署具體執(zhí)行。公屋物業(yè)管理外包給專業(yè)的私人物業(yè)公司，物業(yè)公司除負責(zé)物業(yè)管理工作外還提供一些公屋管理服務(wù)，包括：收租、小型保養(yǎng)（維修）工程和改善工程，以及解釋房屋政策和申請手續(xù)、分發(fā)表格和通知書、協(xié)助租戶填寫表格、安排租戶與房屋署職員會晤等。市場

12、化運作，補貼公屋運作經(jīng)費。由于房委會長期奉行低租金的政策，公屋一直以赤字運行，需要巨額補貼。除房租外，房委會通過三種市場途徑補貼公屋：一是按市值出租公屋附屬的商業(yè)設(shè)施和非住宅設(shè)施，如商場、街市鋪位及停車場；二是通過各種自置居所計劃出售房屋。三是依靠金融手段融資。房委會將旗下180個商場及停車場分拆出售，成立領(lǐng)匯房地產(chǎn)投資信托基金，于2005年11月25日在香港聯(lián)交所主板上市。領(lǐng)匯房地產(chǎn)投資信托基金是亞洲市值最大的房地產(chǎn)投資信托基金，按2011年3月25日數(shù)據(jù)，市值約530億港元。2、其他城市公租房社區(qū)管理情況常州公租房社區(qū)管理情況常州市公租房社區(qū)主要是融入周邊成熟社區(qū)進行統(tǒng)一服務(wù)和管理。房屋管

13、理方式分為兩種：一是零星的房源以區(qū)局管理為主；二是集中小區(qū)的房源以物業(yè)公司管理為主。物業(yè)管理主要是采取委托管理模式，針對公租房的特約服務(wù)采取通過市場的邀請招標或者公開招標的形式確定物業(yè)企業(yè)。特約服務(wù)包括房屋的裝修和驗收服務(wù)、租賃合同簽訂服務(wù)、維修服務(wù)、租金收取和年審服務(wù)、入戶調(diào)查和資產(chǎn)巡查服務(wù)、檔案管理服務(wù)、參觀接待服務(wù)、小區(qū)人文關(guān)懷服務(wù)等內(nèi)容。特約服務(wù)的收費標準為0.5元/月/平方米。青島公租房社區(qū)管理情況青島公租房社區(qū)管理主要有兩種方式：一是小規(guī)模公租房小區(qū)采取融入周邊成熟社區(qū)進行統(tǒng)一服務(wù)和管理的模式；二是較大規(guī)模的公租房小區(qū)構(gòu)建以區(qū)政府為統(tǒng)率，社區(qū)居委會、房產(chǎn)經(jīng)營中心、物業(yè)服務(wù)公司、社區(qū)

14、警務(wù)室、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站等駐區(qū)社會管理單位協(xié)調(diào)配合，共同提供服務(wù)和管理的模式。其中駐小區(qū)房屋管理單位是區(qū)政府下屬的房產(chǎn)經(jīng)營中心，其管理業(yè)務(wù)受市住房保障中心的指導(dǎo)；物業(yè)公司又是房產(chǎn)經(jīng)營中心的下屬單位，并與房產(chǎn)經(jīng)營中心合署辦公，物業(yè)公司除提供物業(yè)服務(wù)外，還提供房屋的裝修和驗收服務(wù)、維修服務(wù)以及參觀接待服務(wù)。同時，協(xié)助房產(chǎn)經(jīng)營中心完成租賃合同簽訂服務(wù)、租金收取和年審服務(wù)、入戶調(diào)查和資產(chǎn)巡查服務(wù)以及檔案管理等服務(wù)。四、對重慶市公租房社區(qū)管理的借鑒1、建立自上而下的領(lǐng)導(dǎo)體系，有利于確保公租房社區(qū)管理工作的落實從我國城市社區(qū)管理外部管理體系看，不論是四級還是三級模式，都離不開各級政府的統(tǒng)領(lǐng)，也都建立了從上而

15、下的層級化領(lǐng)導(dǎo)體系。就公租房社區(qū)而言，公租房社區(qū)不僅是城市社區(qū)的組成部分，該類社區(qū)更是在政府的主導(dǎo)下形成的。公租房社區(qū)相比一般城市社區(qū)，具有貫徹落實住房保障政策的重任。所以，在管理上更加需要貫徹落實黨和政府的各項政策。建立以各級政府為核心的從上而下的領(lǐng)導(dǎo)體系，對于確保公租房社區(qū)管理工作的統(tǒng)籌和推進作用重大。2、強有力的集中管理機構(gòu)、補貼支持是管好公租房的保障住房管理機構(gòu)專業(yè)、權(quán)威且職能統(tǒng)一集中、人員配置到位、對管理進行補貼，是香港、新加坡保障房管理取得驕人成績的主要原因。香港、新加坡建管一體化的集中管理，為后期房屋管理創(chuàng)造了良好條件。建管一體化在一定程度上能夠避免因前期建設(shè)中某些原因而導(dǎo)致后期

16、管理難度加大的問題，而且建管一體化使得責(zé)、權(quán)、利關(guān)系更加明確，在處理后期管理的問題上可以減少協(xié)調(diào)環(huán)節(jié)，提高后期管理效率。另外，公租房限于保障房性質(zhì)，無法進行市場化運營，房屋管理虧損是必然存在的。而香港、新加坡對出租型保障房的管理提供經(jīng)費補貼，確保了房屋管理的正常運作。所以，建立建管一體的集中管理機構(gòu)、對公租房管理進行必要補貼是管好公租房的保障。3、議行分設(shè)、一體化合作模式有利于提高公租房社區(qū)管理的質(zhì)量從社區(qū)內(nèi)部管理效果看，議行分設(shè)有利于讓作為議事機構(gòu)的居委會公益化，讓作為執(zhí)行機構(gòu)的工作站（服務(wù)站）職業(yè)化。從而改變社區(qū)組織既無能力協(xié)作好政府在基層的工作、又無能力實施好居民自治的局面。這也是目前解

17、決既要加強黨和政府在城市基層的管理，又要推進基層民主進程的較好途徑。一體化合作模式通過制度促進社區(qū)內(nèi)各方管理服務(wù)的一體化，為管理范圍和管理對象一致、管理目標和利益大體相同的公租房社區(qū)各管理組織提供了很好的合作基礎(chǔ)。4、公租房社區(qū)管理需要實施物業(yè)與房屋管理的有機結(jié)合 從新加坡、香港以及青島、常州的情況看，在公租房社區(qū)中都是既有房屋管理又有物業(yè)管理，而物業(yè)管理與房屋管理有機結(jié)合成為既符合社區(qū)特點又提高管理效率的方法。從公租房社區(qū)的管理內(nèi)容看，既有房屋管理又有物業(yè)管理。前者是出租人對所出租房屋的管理維護，后者是業(yè)主委托的市場主體對物業(yè)的管理維護，二者在具體管理內(nèi)容上存在交叉，如果將二者有機結(jié)合，不但

18、可以節(jié)約人力、物力等資源，還可以消除無人管、多人管的現(xiàn)象，提高管理效率。5、管理法制化及嚴格管理有利于保證公租房社區(qū)及房屋管理的有效性新加坡、香港在社區(qū)及公屋管理上均制定了完善的法律法規(guī)，為租戶、物業(yè)企業(yè)等各方提供了行為準則，同時，制定嚴格的、可操作的懲罰措施。并在具體管理中，嚴格執(zhí)行各項法規(guī)，嚴格處理違規(guī)行為。法制化的管理，較好地避免了各種違規(guī)行為，保障了社區(qū)及房屋管理工作的落實。從公租房社區(qū)的實際情況看，由于聚集了大量中低收入人群、社會弱勢群體，加之人口流動性大、社會關(guān)系復(fù)雜，使得公租房社區(qū)的社會矛盾集中、租戶行為規(guī)范難度大。雖然從“以人為本”角度要倡導(dǎo)說服教育，但是制度化管理才是治本之策。公租房社區(qū)實施法制化管理以及嚴格管理，有助于健康秩序的建立，有利于提高管理的有效度。6、政府需要保障公租房社區(qū)管理經(jīng)費投入和設(shè)施建設(shè)社區(qū)就是社會的細胞，政府有義務(wù)、有責(zé)任對社會進行投入和建設(shè)。在實踐中，不論國內(nèi)外，政府均對社區(qū)管理提供了大力支持。從新加坡的具體做法可看出，正因為政府確保了社區(qū)管理經(jīng)費和設(shè)施建設(shè)，才造就了“花園城市”的基礎(chǔ)。公租房社區(qū)作為新生社區(qū)基礎(chǔ)比較薄弱，只有提供充足的管理經(jīng)費和設(shè)施配套，才能確保社區(qū)管理工作有序、全面、健康開展。7、公租房社區(qū)管理必須全面推進“社區(qū)管理社會化”香港的經(jīng)驗顯示：高素質(zhì)、專業(yè)化的社區(qū)工作者以及大量的義工是社