《房地產法》教案(一)

1、房地產法房地產法 制作人：賀東山教學專用房地產法房地產法l主講內容：l緒論l第一講 房地產法概述l第二講 房地產管理體制及權屬制度l第三講 土地管理法律制度l第四講 房地產開發(fā)法律制度l第五講 房地產交易法律制度l第六講 房地產稅收法律制度l第七講 涉外房地產法律制度l第八講 房地產糾紛的法律解決 房地產法房地產法l主要法規(guī)：l中華人民共和國土地管理法1986年頒布1998年、2004年修訂l中華人民共和國城市房地產管理法1994年頒布2007年修訂l中華人民共和國城市房地產開發(fā)經營管理條例1998年頒布2011年修訂l中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例1990年頒布l城市房地

2、產轉讓管理規(guī)定1995年頒布2001年修訂l中華人民共和國房產稅暫行條例1986年頒布2011年修訂 房地產法房地產法l指定教材：l房地產法程信和、劉國臻 北京大學出版社 2001年（第一版）l主要參考書目：l房地產法房地產法李延榮，周珂李延榮，周珂 中國人民大學出版社中國人民大學出版社l土地法教程土地法教程葛恒美，李延榮葛恒美，李延榮 中國大地出版社中國大地出版社l房地產法房地產法符啟林符啟林 法律出版社法律出版社l中國房地產法研究中國房地產法研究崔建遠，孫佑海崔建遠，孫佑海 中國法律出版社中國法律出版社l房地產法律制度房地產法律制度董藩董藩 東北財經大學出版社東北財經大學出版社l房地產法與

3、律師實務房地產法與律師實務俞兆平俞兆平 人民法院出版社人民法院出版社l中華人民共和國合同法精解中華人民共和國合同法精解江平江平 中國政法大學出版社中國政法大學出版社l房地產審判手冊房地產審判手冊最高人民法院民事審判庭最高人民法院民事審判庭 法律出版社法律出版社l房地產案例評析房地產案例評析180180例例湯樹華湯樹華 新時代出版社新時代出版社緒緒 論論l盡快結束房改緒緒 論論l國民經濟不可過分依賴房地產業(yè)緒緒 論論l注意可持續(xù)發(fā)展緒緒 論論l從追求規(guī)模轉向追求質量緒緒 論論l搞好制度調整與法規(guī)完善緒緒 論論l盡快處理閑置商品房，抽回資金緒緒 論論l產品創(chuàng)新第一講第一講 房地產法概述房地產法概述

4、l 一 房地產的概念l l 1 房地產概念的形成l Real estate l 現(xiàn)代城市經濟的產物第一講第一講 房地產法概述房地產法概述l 一 房地產的概念l 2 房產的概念l 居民住房,l 工商業(yè)用房,l 辦公用房,l 鐵路,橋梁等l l3 地產的概念l 農用地,建設用地,未利用地等l 4 房產與地產的非從屬關系l “房隨地走”l （德、美等大陸法國家）l l 4 房產與地產的關系l “地隨房走”l（英、新加坡、香港等國家和地區(qū)）l l 4 房產與地產的關系l “（特定）分別主義”l（法、日、臺、澳等國家和地區(qū)）l l 5 房產與地產的結合關系l（1）地產與使用權相聯(lián)系l（2）房產能參與交易

5、并構成商品l（3）廣義房地產包含鄉(xiāng)村l（4）狹義房地產特指城市l(wèi)（5）城市地產與房產結合產生地價l二 房地產業(yè)l 1 房地產業(yè)的概念l 城市房地產開發(fā)和交易l 開發(fā)經營成片土地l （實質是一種經營行為，l 分為狹義和廣義兩種）l二 房地產業(yè)l2 房地產業(yè)的地位和作用l 基礎性和先導性l3 房地產業(yè)的特征l l（1）經營性l （2）投機性l （3）第三產業(yè)性l （4）綜合導向性l （5）泡沫性l三 房地產關系l l1 概念l 民事性質（平等主體）l 行政管理性質（不平等主體）l三 房地產關系l 2 處理l 行政l 司法 l三 房地產關系l3 法律調整及立法發(fā)展概況 l（1）舊中國時期l 半封建半

6、殖民地性l 強烈的投機性l 利益結構的畸型l三 房地產關系l3 法律調整及立法發(fā)展概況 l（2）新中國時期l 計劃經濟l （1950年土地法、l 農村生產合作社、l 私房社會主義改造）l三 房地產關系l3 法律調整及立法發(fā)展概況 l（2）新中國時期 l 改革開放初期l（1978年十一屆三中全至l 1992年房地產發(fā)展“過熱”）l 標志：國有土地使用權出讓l 調整時期：1993年下半年至今開始清理整頓l三 房地產關系l3 法律調整及立法發(fā)展概況 l（2）新中國時期 l 21世紀l (2001年加入WTO及國際接軌)l 標志：2010年建設住宅產業(yè)占國內生產總值3.5%l四 房地產法l 1 概念l

7、 調整房地產經濟關系的法律規(guī)范的總稱l 廣義：房地產產權開發(fā)、經營、使用、l 交易、服務、管理l 狹義：土地使用權、房地產開發(fā)、交易l 以及實施管理l 特指：中華人民共和國城市房地產管理法l四 房地產法l 2 調整對象l 土地和房屋財產關系l 土地利用和管理關系l 城市房地產開發(fā)經營關系l 城市房地產管理關系l 城市物業(yè)管理關系l 3 體系l 專門法律：土地管理法、城市規(guī)劃法、城市房地產管理法、住宅法、規(guī)則法等l 相關法律：建筑法、物權法、合同法、繼承法、拆遷法、擔保法、環(huán)境法、稅法、森林法、草原法、漁業(yè)法等l 綜合法律：民法通則、憲法等 l4 法律關系l l（1）主體:l 國家,法人,公民l

8、 土地,房屋,規(guī)劃,建設等l 管理部門及公證機構 l l 房地產開發(fā)商。l 又稱房地產發(fā)展商，是指專l門從事房地產開發(fā)的企業(yè)。在以l房地產業(yè)為樗的現(xiàn)代房地產社會l關系中，這種主體居于核心地位，l它是房地產市場經濟的首要主體，l房地產開發(fā)活動的組織者。l l 我國的房地產開發(fā)企業(yè)分為三種五級：第一種是房地產開發(fā)專營企業(yè)，即以房地產開發(fā)經營為主業(yè)的企業(yè)；第二種是房地產開發(fā)兼營企業(yè)，即經批準從事房地產開發(fā)經營業(yè)務的其他企業(yè)；第三種是房地產開發(fā)項目公司，即以開發(fā)項目為對象從事單項房地產開發(fā)經營的企業(yè)，該項目完成后，項目公司即告終止。l 我國對房地產開發(fā)企業(yè)實行分等定級，將房地產專營企業(yè)按企業(yè)的資金、人

9、員的素質、管理的水平等資質條件分為五個等級，低等級的的開發(fā)企業(yè)不得承接高等級企業(yè)才可承接的建設項目。l l l 房地產建筑商。又稱工程承包商，是指l承接開發(fā)商提供的記地產開發(fā)項目，進行建l筑施工的企業(yè)。建筑商主要受建筑法和l合同法的規(guī)范，基于此形成的法律關系l是房地產相關法律關系。建筑商不僅要對開l發(fā)商負合同責任，還要對房地產消費者負建l筑質量責任，建筑質量糾紛是近年來房地產l消費者保護案件的主要類型。 l 我國對建筑施工企業(yè)的管理主要包括：l企業(yè)資質管理、施工管理和建設工程監(jiān)理。l我國建筑企業(yè)按企業(yè)的資歷、技術管理人l員等級和數(shù)量、固定資產和專業(yè)設備的數(shù)l量以及生產能力等條件分為四個等級，并

10、l以此劃分可承接的不同規(guī)模和類別的建筑l項目。l 房地產賣方。l 主要指作為商品的房屋的l出售者，也包括土地使用權轉l讓的賣方，但不包括土地使用l權出讓的賣方，因此房地產賣l方首先可分為土地使用權二、l三級市場的賣方和商品房一、l二、三級市場的賣方。l 房地產賣方亦可分為銷售商、l投機商和非經營性賣方。銷售商l是指通過房地產銷售獲取合理商l業(yè)利潤即平均利潤的房地產賣方；l投機商則以獲取投機利益為目的，l通過“炒地皮”、“倒項目”，l或囤積房地產、操縱房地產市場l以獲取投機暴利的房地產賣方。l 事實上，房地產投機商往往既是l投機銷售者，也是投機購買者；另一l方面，投機性銷售往往與一些開發(fā)商l的經

11、營行為聯(lián)系在一起，但通過按揭l制度“炒樓花”而獲利的個體投機者l也大有人在。上述兩種賣方均屬于經l營性銷售者。 l 非經營性賣方主要指非房地產經營者且非以營利為目的的銷售房地產者。例如一些公民通過房地產二、三級市場以房屋的實際價值銷售現(xiàn)有住房，這種銷售者與經營性銷售者具有本質上的不同，基本上屬于一般的民事法律行為。 l 房地產買方。l 與房地產賣方的分類原理相同，l但重要的是一般住宅的購買屬于消l費性購買，是基于公民居住權及基l本生存的消費，這種買方具有消費l者的資格，應當受到消費者保護法l的進一步嚴格保護。 l 房地產輔助商。l 指從事除直接進行房地產開發(fā)和交易以外的l房地產服務性經營者。包

12、括： l 1）房地產經紀人。指在房地產交易活動中充當l中介人的機構或個人；l 2）房地產交易行。指專門為房地產交易提供場l所的機構；l 3）房地產金融和保險機構。指銀行、投資公司l、保險公司等為房地產投資置業(yè)提供貸款、融資l、保險等服務業(yè)務的機構； l 4）房地產估價機構。指專門向委托人提供l有關房地產價值評估的專門知識和信息的機l構及其人員；l 5）咨詢顧問人。l 6）物業(yè)管理公司。指專門從事現(xiàn)有房地產l維修、保養(yǎng)及其他配套服務的公司；l 7）房地產律師。指為各類房地產活動提供l法律服務和訴訟代理的司法業(yè)務機構和人員。 l 房地產他項權利人和義務人。包括房地產抵押權人及其相對人、房地產出租人和承租人等。 l（2）客體l l 物l l 行為l 房地產業(yè)是以第三產業(yè)為核心的l綜合性產業(yè)，這種產業(yè)所形成的法律l關系中權利所指向的標的是物，即房l地產物質財富，但其核心內容卻是對l土地的利用行為，以及房地產開發(fā)、l交易和轉讓等行為，也包括一定的經l濟管理行為。當人事人權利