金地：商業(yè)房地產戰(zhàn)略定位溝通稿經營管理

1、金地集團商業(yè)房地產戰(zhàn)略定位金地集團商業(yè)房地產戰(zhàn)略定位二六年二月二六年二月第一部分報告摘要第二部分 商業(yè)地產的盈利本質第三部分 商業(yè)地產的發(fā)展趨勢第四部分 金地集團商業(yè)地產發(fā)展戰(zhàn)略內容概要內容概要商業(yè)房地產商業(yè)房地產IRRIRR的內在含義的內在含義商業(yè)房地產的本質是追求較高、穩(wěn)定的凈營運收益，商業(yè)房地產的本質是追求較高、穩(wěn)定的凈營運收益，這是其價值的基礎，也是項目獲得較高這是其價值的基礎，也是項目獲得較高IRRIRR的基礎；的基礎；選擇在不同時點出售商業(yè)房地產，對項目選擇在不同時點出售商業(yè)房地產，對項目IRRIRR的影響的影響不一樣；不一樣；2.2. 集團商業(yè)房地產戰(zhàn)略定位集團商業(yè)房地產戰(zhàn)略定位

2、集團整體的戰(zhàn)略定位是快速高效滾動發(fā)展，擴大規(guī)模，集團整體的戰(zhàn)略定位是快速高效滾動發(fā)展，擴大規(guī)模，追求資金的高效運用，因此重點考察資金的投資收益追求資金的高效運用，因此重點考察資金的投資收益率（率（IRRIRR）；長期持有穩(wěn)定性收益不是現在的戰(zhàn)略定）；長期持有穩(wěn)定性收益不是現在的戰(zhàn)略定位；位；金地的商業(yè)房地產戰(zhàn)略定位為：適當開發(fā)金地的商業(yè)房地產戰(zhàn)略定位為：適當開發(fā)+ +中短期銷中短期銷售。售。3.3. 集團新投資項目策略集團新投資項目策略純純商業(yè)房地產項目稅后商業(yè)房地產項目稅后IRR大于等于大于等于15%；在在2006年年6月份之前一律不考慮該類項目投資；月份之前一律不考慮該類項目投資；住宅項目

3、的配套商業(yè)，應保證住宅住宅項目的配套商業(yè)，應保證住宅+商業(yè)的整體稅后商業(yè)的整體稅后IRR大于大于15%，同時對商業(yè)部分現金流單獨測算，其，同時對商業(yè)部分現金流單獨測算，其稅后稅后IRR要求大于要求大于10%。4. 集團已有商業(yè)房地產物業(yè)的經營調度要求集團已有商業(yè)房地產物業(yè)的經營調度要求5.6.已有商業(yè)房地產項目是否銷售由集團統一調度，已有商業(yè)房地產項目是否銷售由集團統一調度，在住宅利潤滿足集團年度利潤要求時，不銷售；否則，在住宅利潤滿足集團年度利潤要求時，不銷售；否則，集團統一調度商業(yè)房地產的銷售。集團統一調度商業(yè)房地產的銷售。7.在商鋪沒有銷售之前，子公司應抓好商鋪的租賃在商鋪沒有銷售之前，

4、子公司應抓好商鋪的租賃管理，提升商鋪的凈營運收益水平。管理，提升商鋪的凈營運收益水平。8.集團每年對各子公司的商業(yè)物業(yè)收益進行評估，集團每年對各子公司的商業(yè)物業(yè)收益進行評估，如達不到投資收益要求，集團將視作不良資產進行銷如達不到投資收益要求，集團將視作不良資產進行銷售處理。售處理。 第一部分第一部分 商業(yè)房地產的盈利本質商業(yè)房地產的盈利本質（一）主要結論：（一）主要結論：項目凈營運收益及其穩(wěn)定性決定商業(yè)房地產的價值；對于進入成熟穩(wěn)定期的物業(yè)來說，只要轉售時的資本化率低于投資第一年的凈租金收益率，就能實現比長期持有更高的IRR，而且越早售IRR越高 。在商業(yè)還沒有成熟時進行銷售，所實現的IRR較

5、低；一般是在將項目經營到具有較高的穩(wěn)定的租金凈現流的情況下，才會有投資者購買，才能實現項目IRR的最大化。作為商業(yè)房地產開發(fā)為主的公司，應該選擇一個較好的下家（戰(zhàn)略合作伙伴），來以較低的資本化率收購該物業(yè)，實現上家以較高的IRR收益率退出。（1 1、1 1）凈營運收益及其穩(wěn)定性決定商業(yè)物業(yè)價值）凈營運收益及其穩(wěn)定性決定商業(yè)物業(yè)價值 其本質是由商業(yè)房地產估值方法決定的其本質是由商業(yè)房地產估值方法決定的 國家標準房地產估價規(guī)范5.1.5 規(guī)定： 收益性房地產的估價，應選用收益資本化法作為其中的一種估價方法。 收益資本化法 （income capitalization approach）預計估價對象

6、未來的正常凈營運收益，選用適當的貼現率將其折現到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。國外機構投資者如何評價商業(yè)房地產？相關術語的定義相關術語的定義(1) 凈營運收益（net operating income） 凈營運收益=潛在毛收入空置損失運營費用(2) 貼現率指將房地產未來每年的凈營運收益折現到估值日期的折現率。它應當與大于等于資金的機會成本。實際上是一項投資的收益率。1234567n該物業(yè)價值多少該物業(yè)價值多少？第一年凈營運收益CF1貼現率r。收益資本化法收益資本化法nr111rCF1PVrCF1PV n某商業(yè)房地產于某商業(yè)房地產于19981998年年7 7月月1

7、1日以出讓方式取得日以出讓方式取得5050年土地使用權后經年土地使用權后經建設并投入使用，利用該宗房地產預期每年可獲得凈營運收益建設并投入使用，利用該宗房地產預期每年可獲得凈營運收益1010萬萬元，該類房地產的貼現率為元，該類房地產的貼現率為7.5%7.5%，則該房地產在，則該房地產在20042004年年7 7月月1 1日的價日的價格為多少？格為多少？估值案例一估值案例一萬元80.127%5 . 711%5 . 710r111rCF1PV650n永久年限永久年限萬元133.33%7.510rCF1PV12345678910每年凈營運收益增長率g%：該物業(yè)價值多少該物業(yè)價值多少？第一年凈營運收益

8、CF1貼現率要求為r。永久年限永久年限有限經營期。有限經營期。某商業(yè)房地產土地使用年限為某商業(yè)房地產土地使用年限為7070年，于估價時點已使用了年，于估價時點已使用了5 5年，預計年，預計該房地產未來第一年的凈營運收益為該房地產未來第一年的凈營運收益為8 8萬元，此后每年的凈營運收益萬元，此后每年的凈營運收益會在上一年的基礎上增長會在上一年的基礎上增長2%2%，該類房地產的貼現率為，該類房地產的貼現率為9%9%，試求該宗，試求該宗房地產的價格。房地產的價格。估值案例二估值案例二永久年限永久年限萬元76.112%)91 (%2112%9%8r1g11g-rCF1PV6565nn萬元114.28%

9、2%98grCF1PV在美國，由于商業(yè)房地產的使用年限為無限期，因此只要使用公式：在美國，由于商業(yè)房地產的使用年限為無限期，因此只要使用公式：如何簡化估值如何簡化估值rCF1PV 或者g-rCF1PV 就可以計算出某商業(yè)房地產的價格。因此，他們只要能找到同期市場上就可以計算出某商業(yè)房地產的價格。因此，他們只要能找到同期市場上已經出售的具有真正可比性的商業(yè)房地產的相關數據，計算出比率系數已經出售的具有真正可比性的商業(yè)房地產的相關數據，計算出比率系數K K，就可以算出被估值的物業(yè)的價格。其方法稱之為直接資本化法，他，就可以算出被估值的物業(yè)的價格。其方法稱之為直接資本化法，他們又稱比例系數們又稱比例

10、系數K K為資本化率為資本化率 。PVCF1K 假設市場上已經銷售的某物業(yè)的凈營運收益為假設市場上已經銷售的某物業(yè)的凈營運收益為1010萬元，售價為萬元，售價為100100萬元，則萬元，則K=10%K=10%，那么與該物業(yè)相類似的另一商業(yè)房地產的凈營運收，那么與該物業(yè)相類似的另一商業(yè)房地產的凈營運收益為益為2020萬元，其售價為多少？萬元，其售價為多少？舉例：舉例：萬元200%1020KCF1PV在中國，由于商業(yè)房地產的使用年限為有限期，因此計算時要考慮年限：在中國，由于商業(yè)房地產的使用年限為有限期，因此計算時要考慮年限：或者因此，要使用類似美國的直接資本化法，應注意在計算因此，要使用類似美國

11、的直接資本化法，應注意在計算K K值時，要選取值時，要選取具有相同使用年限的，且在其它方面具有可比性的已售物業(yè)數據。具有相同使用年限的，且在其它方面具有可比性的已售物業(yè)數據。nr111rCF1PVnnr1g11g-rCF1PV已知某商業(yè)房地產的年凈營運收益為已知某商業(yè)房地產的年凈營運收益為210210萬元，受益年限為萬元，受益年限為4545年，年，為利用直接資本化法評估該房地產價格，可在與該估價對象同一市場資為利用直接資本化法評估該房地產價格，可在與該估價對象同一市場資料中，選取料中，選取4 4宗房地產作為可比實例，利用其價格、凈營運收益、使用宗房地產作為可比實例，利用其價格、凈營運收益、使用

12、年限資料，計算年限資料，計算K K值。值。舉例：舉例：可比實例凈營運收益售價剩余使用年限K=CF1/PV權重124020404511.76%0.2220016604512.04%0.5318014404512.50%0.2432025004512.82%0.1%15.12%82.120.1%5 .122 . 0%04.125 . 0%76.112 . 0K萬元1728.3%12.15210KCF1PV12345678910該物業(yè)價值？該物業(yè)價值？11CF1CF2CF3CF4CF5CF6CF7CF8CF9CF10CF11CF10=NOI10+PP=CF11/K101tr1CFtPV貼現現值法貼現

13、現值法實際案例實際案例越秀房地產信托資產越秀房地產信托資產白馬市場白馬市場租金收入增長率預測租金收入增長率預測轉售資本化率取值轉售資本化率取值折現率取值折現率取值費用支出預測費用支出預測101tr1CFtPV億港元25.8平米元/51395重要提示：重要提示：房地產的收益有實際收益和客觀收益之分。實際收益是指在現房地產的收益有實際收益和客觀收益之分。實際收益是指在現狀下實際取得的收益；客觀收益是排除了實際收益中屬于特殊的，偶狀下實際取得的收益；客觀收益是排除了實際收益中屬于特殊的，偶然的因素后所能得到的一般正常收益。然的因素后所能得到的一般正常收益。在估價時，要采用客觀凈營運收益。在估價時，要

14、采用客觀凈營運收益。影響估值的兩個重要因素：影響估值的兩個重要因素：每年凈營運收益的大小，即每年凈營運收益的大小，即CFnCFn：在其他因素不變的前提下，：在其他因素不變的前提下，CFnCFn越大則價格越高，越大則價格越高，CFnCFn越小，則價格越低；越小，則價格越低；獲得該凈營運收益的可靠性，即獲得該凈營運收益的可靠性，即r r：由于獲得凈營運收益是否：由于獲得凈營運收益是否可靠將影響投資風險的大小，而風險的大小又決定了貼現率可靠將影響投資風險的大小，而風險的大小又決定了貼現率r r的大小。的大小。硬件：硬件：商業(yè)項目選址、前期定位、規(guī)劃設商業(yè)項目選址、前期定位、規(guī)劃設計、業(yè)態(tài)選擇等計、業(yè)

15、態(tài)選擇等軟件：軟件： 招商管理、零售管理、租賃管理招商管理、零售管理、租賃管理穩(wěn)定可靠的、較高的租金穩(wěn)定可靠的、較高的租金較高的凈營運收益、較低的資本化率較高的凈營運收益、較低的資本化率較高的市場估值較高的市場估值（1 1、2 2）商業(yè)房地產投資）商業(yè)房地產投資IRRIRR的因素分析的因素分析在同樣的租金凈收入情況下，長期持有出租與短期內銷售相比，一定會降低項目的IRR嗎？12345678910第一年凈營運收益1000萬，租金凈收益率為10%每年凈營運收益增長率5%1億元如果是永久性持有，該筆投資的IRR為多少？0)IRR1 (CF1)g1 (IRR)(1g)CF1(1)IRR1 (CF1PV

16、222gIRRCF1PVgPVCF1IRR%15%5100001000IRR商業(yè)物業(yè)投資的IRR高低取決于凈營運收益率及凈租金增長率12345678910在第一年轉售在第五年轉售在第十年轉售第一年出售第一年出售 第五年出售第五年出售 第十年出售第十年出售 永久持有永久持有轉售的資本化率轉售的資本化率10%10%10%10%10%10%實現的項目實現的項目IRRIRR15.0%15.0%15.0%15.0%15.0%15.0%15%15%如果轉售的資本化率等于第一年的凈營運收益率10%，各種情況下的IRR不變，即不論持有年限多長再轉售，IRR都是一樣的。如果轉售的資本化率小于小于第一年的凈營運收

17、益率10%，變成8%，則越早銷售，IRR越高。第一年出售第一年出售 第五年出售第五年出售 第十年出售第十年出售 永久持有永久持有轉售的資本化率轉售的資本化率8%8%8%8%8%8%實現的項目實現的項目IRRIRR41.2%41.2%19.0%19.0%16.6%16.6%15%15%第一年出售第一年出售 第五年出售第五年出售 第十年出售第十年出售 永久持有永久持有轉售的資本化率轉售的資本化率12%12%12%12%12%12%實現的項目實現的項目IRRIRR-2.5%-2.5%11.9%11.9%13.8%13.8%15%15%如果轉售的資本化率大于大于第一年的凈營運收益率10%，變成12%，

18、則越早銷售，IRR越低。針對尋求資金高回報率（IRR）的公司來說：當商業(yè)物業(yè)達到成熟期時，盡管租金收益仍然在不斷的增長，但是，只要轉售的資本化率低于投資第一年凈營運收益率，就應該轉售，從而獲得較高的IRR收益。（1 1、3 3）商業(yè)房地產的三種投資收益模式）商業(yè)房地產的三種投資收益模式1234567891011CF1模式一：開發(fā)后立即銷售模式一：開發(fā)后立即銷售模式三：長期持有模式三：長期持有模式二：中短期持有模式二：中短期持有后轉售后轉售轉售估值轉售估值（1 1、4 4）當采用開發(fā)后再銷售的模式，一般是在將當采用開發(fā)后再銷售的模式，一般是在將項目經營到具有較高的穩(wěn)定的租金凈現流項目經營到具有較

19、高的穩(wěn)定的租金凈現流的情況下，才能實現項目的情況下，才能實現項目IRRIRR的最大化。的最大化。1、如果沒有進行很好的招租和商業(yè)陪育、如果沒有進行很好的招租和商業(yè)陪育就進行銷售，一是租金沒有達到成熟期就進行銷售，一是租金沒有達到成熟期的水平，租金收益較低；二是此時投資的水平，租金收益較低；二是此時投資者認為會面臨較大的風險，因此在估值者認為會面臨較大的風險，因此在估值時會調高資本化率要求。兩者結合使得時會調高資本化率要求。兩者結合使得估值偏低，實現的估值偏低，實現的IRR也低。除非進行一也低。除非進行一定的價格折讓，不然投資者不會來買。定的價格折讓，不然投資者不會來買。12CF12、進行很好的

20、租賃、經營管理的情況下，、進行很好的租賃、經營管理的情況下，一般一般35年會進入成熟期，此時凈營運收年會進入成熟期，此時凈營運收益實現較高水平、而且穩(wěn)定，估值時的資益實現較高水平、而且穩(wěn)定，估值時的資本化率取得較低；從而實現較高的估值水本化率取得較低；從而實現較高的估值水平。實現的平。實現的IRR也高。也高。123456CF13、在項目、在項目Un-leverage IRR 14.74%中，可以分中，可以分解為由租金收入凈現流和由轉售收入凈現流構成解為由租金收入凈現流和由轉售收入凈現流構成的的IRR，經過計算發(fā)現，租金現金流占，經過計算發(fā)現，租金現金流占IRR的的34%，而轉售收入占，而轉售收

21、入占IRR的的 66%。可見項目轉?？梢婍椖哭D售時的售價在很大程度上決定了該類項目投資的售時的售價在很大程度上決定了該類項目投資的回報高低?；貓蟾叩?。4、在不同的時候進行轉售，項目所實現的、在不同的時候進行轉售，項目所實現的IRR是不一樣的。是不一樣的。一般會在項目實現穩(wěn)定的、較高的租金收益時轉售，且資本一般會在項目實現穩(wěn)定的、較高的租金收益時轉售，且資本化率低于穩(wěn)定期第一年凈租金收益率，所實現的化率低于穩(wěn)定期第一年凈租金收益率，所實現的IRR達到最大達到最大值。因此，項目一定要通過恰當的估計來判斷合適的銷售時值。因此，項目一定要通過恰當的估計來判斷合適的銷售時機，以實現機，以實現IRR的最大

22、化。的最大化。（1 1、5 5）如果采用長期持有的模式，如果采用長期持有的模式，IRRIRR將會維持在固將會維持在固定的水平，難以實現較高的水平，從而降低資定的水平，難以實現較高的水平，從而降低資金使用效率，不利于公司快速滾動發(fā)展。金使用效率，不利于公司快速滾動發(fā)展。因此，作為商業(yè)房地產開發(fā)為主的公司，應該因此，作為商業(yè)房地產開發(fā)為主的公司，應該選擇一個較好的下家，來以較低的資本化率收選擇一個較好的下家，來以較低的資本化率收購該物業(yè)，實現上家以較高的購該物業(yè)，實現上家以較高的IRRIRR收益率退收益率退出。出。目前，可以找到很多機構投資者、目前，可以找到很多機構投資者、REITsREITs等等

23、愿意以較低的資本化率進行收購。因此應該愿意以較低的資本化率進行收購。因此應該設計一個很好的商業(yè)模式，尋求戰(zhàn)略合作者，設計一個很好的商業(yè)模式，尋求戰(zhàn)略合作者，來進行商業(yè)房地產的開發(fā)。來進行商業(yè)房地產的開發(fā)。1234567891011如果長期持有，不考慮轉售，如果長期持有，不考慮轉售，IRR將維持在固定的水平，不利于提將維持在固定的水平，不利于提升資金使用效率。升資金使用效率。在較低的資本化率水平在較低的資本化率水平下，轉售之后下，轉售之后IRR才能達才能達到較高的水平。到較高的水平。123456 第二部分第二部分 商業(yè)房地產的發(fā)展趨勢商業(yè)房地產的發(fā)展趨勢（2 2、1 1）美國商業(yè)房地產發(fā)展趨勢美

24、國商業(yè)房地產發(fā)展趨勢1. 商業(yè)房地產以整體持有，租賃為主；2. 資本市場發(fā)達，提供長期的低成本資金支持；3. REITs發(fā)展迅速；美國象商場、辦公樓、工廠等商業(yè)房地產主要以租賃為主要經營方式，雖然有買賣，但比例比較小，而且買賣往往是整幢轉讓，受讓者再分租，分割出售的很少見。有以下優(yōu)點：有利于房地產的專業(yè)化規(guī)模化經營；可以減少了公共部分產權分割帶來的許多麻項； 有利于租戶盤活資金，資金不會被套在房地產上，且進退容易； 有利于房地產證券化的發(fā)展；提高房地產市場分析的“效率性”，由于房地產租金水平能比較準確地反映房地產市場的供求關系以及社會整體經濟形勢，租賃經營將使房地產價格的透明度增加，收集信息的

25、效率提高，克服了房地產售價的易變和不可捉摸性。資金來源和投資對象資金來源和投資對象私人資本公眾資本權益直接投資（流動性?。┓康禺a投資信托和房地產營運公司（流動性大）債務抵押貸款商業(yè)抵押貸款證券美國商業(yè)房地產的權益性資產結構美國商業(yè)房地產的權益性資產結構 美國商業(yè)房地產的債務資產構成美國商業(yè)房地產的債務資產構成 美國美國ReitsReits的發(fā)展情況的發(fā)展情況房地產投資信托基金（ Real Estate Investment Trusts,簡稱 REITs）是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。

26、 從1992年開始，Reits在美國得到迅速的發(fā)展（百萬美元）主要優(yōu)勢：主要優(yōu)勢：1. 股本金低，持股靈活：2.美國REITs 的出現為公眾提供了參與商業(yè)性房地產權益投資的機會，民眾可以通過購買REITs 收益憑證的方式參與投資，分享美國宏觀經濟增長帶來的收益。 主要優(yōu)勢：主要優(yōu)勢：2. 屬多元化組合投資，市場回報高： REITs通過多元化投資組合，選擇不同地區(qū)和不同類型的房地產項目及業(yè)務，有效地降低了投資風險，也取得了較高的投資回報。REITs最吸引之處，是定期的股息收益。而且股息率相對優(yōu)厚，由1993年12月至2003年1月期間的平均年度股息率達6.96%，較十年期美國政府債券（5.86%

27、）、標準普爾指數公用股（4.45%）及標準普爾500指數（1.79%）為佳。 主要優(yōu)勢：主要優(yōu)勢：3. 具有較高的流動性 ： REITs是一種房地產的證券化產品，通常采用股票或受益憑證的形式，使房地產這種不動產流動起來。而且由于REITs股份基本上都在各大證券交易所上市，與傳統的以所有權為目的房地產投資相比，投資者可以根據自己的情況隨時處置所持REITs的股份，具有相當高的流動性。 主要優(yōu)勢：主要優(yōu)勢：4. 稅收優(yōu)惠、股東收益高： 根據1960 年美國國內稅收法案規(guī)定，如果REITs將每年度盈利的大部分以現金紅利方式回報投資者，則無需繳交公司所得稅，這就避免了對REITs 和股東的雙重所得課稅

28、。通常房地產投資信托公司是將每年盈利的大部分以現金紅利方式回報給投資者，再由投資者自己繳納個人所得稅，因此REITs所發(fā)紅利特別高。 （2 2、2 2）中國商業(yè)房地產發(fā)展趨勢中國商業(yè)房地產發(fā)展趨勢1.商業(yè)房地產的發(fā)展主要力量為國有企業(yè)、外資；2.資金渠道單一，集中在銀行，而且絕大多數為短期貸款；通常持有模式是利用高溢價評估，將項目抵押給銀行，把前期投資的錢拿回來，用低回報維持經營，等待升值。3.以商業(yè)房地產開發(fā)為主營業(yè)務的公司很少，即使開發(fā)商業(yè)房地產，仍然以開發(fā)后銷售（甚至是散售為主要方式，比如深圳CBD）為主，即延續(xù)住宅開發(fā)的模式；4.境外投資機構紛紛涌入，收購國內優(yōu)質商業(yè)資產；5.隨著香港

29、、新加坡REITs的發(fā)行，境內企業(yè)以REITs上市為目標的企業(yè)逐漸涌現；6.專業(yè)化商業(yè)房地產開發(fā)商開始出現；對于大型商業(yè)房地產，以開發(fā)后散售為主要方式的對于大型商業(yè)房地產，以開發(fā)后散售為主要方式的盈利策略將難以為繼；盈利策略將難以為繼；在當前的融資環(huán)境和產業(yè)政策下，以長期持有出租在當前的融資環(huán)境和產業(yè)政策下，以長期持有出租為目的的房地產公司將面臨資金上的較大壓力，難為目的的房地產公司將面臨資金上的較大壓力，難以快速發(fā)展；以快速發(fā)展；尋求與機構投資者合作，引入長期戰(zhàn)略性投資；或尋求與機構投資者合作，引入長期戰(zhàn)略性投資；或者尋求者尋求REITsREITs上市是取得突破的方法；上市是取得突破的方法；

30、大連萬達的商業(yè)房地產發(fā)展經驗大連萬達的商業(yè)房地產發(fā)展經驗主力店單店+持有銷售快速擴張調整，只租不散賣原有散售模式行不通賣給機構投資者發(fā)行REITs新的開發(fā)回收資金增發(fā)繼續(xù)賣持有部分股份實現增值“只租不售只租不售”萬達前10個購物中心，有部分商鋪是銷售的，一共賣了9萬多平方米，全國平均單價3萬多/平米，回收將近30個億。但除了南京、青島等項目， 都出了問題，商鋪在銷售之后，再進行商業(yè)規(guī)劃、整合，有兩個方面保證不了，一是經營的整體性，二是經營的有效性。小業(yè)主的投資回報無法滿足。絕大部分出售商鋪全都拿回來，保證業(yè)主若干年8%的回報率，個別地區(qū)9%。 2004年，做出決定，購物中心只租不售，以租為主也

31、不行，只能只租不售。 “在這個行業(yè)里，最需要的就是資金，而且是低成本的、在這個行業(yè)里，最需要的就是資金，而且是低成本的、能長期使用的資金。能長期使用的資金。 ” ”目前國內資金主要來源都是銀行短期貸款，最長2-3年，短融長投的弊端非常明顯。原來靠出售商鋪回收資金，解決銀行還款的問題，共賣了9萬平米的商鋪，平均售價3萬/平米，解決了大部分資金問題；現在改為只租不售，資金鏈非常緊張；由原計劃的“保5爭8”調整為“保3爭5”。解決不了長期資金的問題，商業(yè)地產是很難做的，即使能做，也走不遠。所以最重要的，做商業(yè)地產，首先要有資金實力，或者有長期能使用的資金平臺。 “先招商后開發(fā)先招商后開發(fā)”做購物中心

32、，非常重要的是做對程序。一定要先租后建，招商在前，建設在后。 主要原因：如果建好再招商，談判時處于弱勢，只能被迫接受租戶提出的價格 ；做一個購物中心，一般有七、八家主力店，主力店一定要是不同業(yè)態(tài)的組合在一起，這樣才能滿足一站式購物的需求，同時提高大家的比較效益，而且很多大的主力店簽約時都要求排他性，不能出現同業(yè)態(tài)的競爭對手。 招商在前還有個明顯的好處，能節(jié)省巨大的投資，根據需求進行設計，避免無效面積。 萬達的啟示：一定要解決資本途徑，同時要有較強的商業(yè)開發(fā)管理能力，才能保證商業(yè)房地產開發(fā)的成功。 第三部分第三部分 金地商業(yè)房地產發(fā)展戰(zhàn)略金地商業(yè)房地產發(fā)展戰(zhàn)略目標：目標：商業(yè)房地產開發(fā)經營屬于戰(zhàn)略新舉措，短期內不會占用公商業(yè)房地產開發(fā)經營屬于戰(zhàn)略新舉措，短期內不會占用公司大量資源而大規(guī)模介入，司大量資源而大規(guī)模介入，3 3年內屬于能力積累期。不以年內屬于能力積累期。不以長期持有為目的，通過參與商業(yè)房地產開發(fā)及整體經營、長期持有為目的，通過參與商業(yè)房地產開發(fā)及整體經營、轉售，實現較高的轉售，實現較高的IRRIRR回報，實現資金的高效利用?；貓?，實現資金的高效利用。投資標準：投資標準：項目稅后項目稅后IRRIRR大于大于15%15%；實現路徑：實現路徑：尋求商業(yè)房地產戰(zhàn)略合作伙伴，成立商業(yè)房地產合作公司，尋求商業(yè)房地產戰(zhàn)略合作伙伴，成立商業(yè)房地產合作公