房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制要點(diǎn)

1、實(shí)用標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制要點(diǎn)第一部分 項(xiàng)目立項(xiàng)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)方式的不同而有所區(qū)別。 由于國家法規(guī)政策的限制， 該環(huán)節(jié)運(yùn)作時(shí)靈活度 較小，基本原則是在國家規(guī)定范圍內(nèi)最大限度地控制企業(yè)的費(fèi)用。 項(xiàng)目開發(fā)部在項(xiàng)目開發(fā)前 期起主要作用，因此，這一環(huán)節(jié)成本控制的主要任務(wù)由項(xiàng)目開發(fā)部來承擔(dān)。一、新征土地（一）征地費(fèi)用：少交或晚交，力爭減免。由項(xiàng)目開發(fā)部負(fù)責(zé)。（二）拆遷安置費(fèi)用：房產(chǎn)確權(quán)后辦理拆遷安置費(fèi)用。由項(xiàng)目開發(fā)部負(fù)責(zé)。（三）市政大配套費(fèi)用：自建部分按照公司工程體系走；交政府部分按有關(guān)規(guī)定辦理。工程部和預(yù)算部負(fù)責(zé)自建部分；工程部負(fù)責(zé)交政府部分。（四）規(guī)劃條件：滿足公司利益最大化，合理

2、提高容積率，降低土地成本。由項(xiàng)目開發(fā) 部、工程部負(fù)責(zé)。二、買斷項(xiàng)目（一）買斷內(nèi)容：明確買斷內(nèi)容明細(xì)。由項(xiàng)目開發(fā)部負(fù)責(zé)。（二）付款總額：為公司爭取最大利益。由項(xiàng)目開發(fā)部負(fù)責(zé)。（三）付款時(shí)間：周期長、次數(shù)多。由項(xiàng)目開發(fā)部負(fù)責(zé)。（四）三通或七通一平的標(biāo)準(zhǔn)：明確驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)明細(xì)。由工程部、項(xiàng)目開發(fā)部負(fù)責(zé)。（五）手續(xù)風(fēng)險(xiǎn)：與項(xiàng)目付款時(shí)間直接掛鉤。由項(xiàng)目開發(fā)部負(fù)責(zé)。三、合作開發(fā)（一）合作方式：符合集團(tuán)要求，有利于大連公司。（二）分成比例：雙贏原則。（三）交房時(shí)間：盡可能地延后交房。（四）交房標(biāo)準(zhǔn)：不低于合同中規(guī)定的交房標(biāo)準(zhǔn)。（五）付款總額與付款時(shí)間：選擇有利于公司利益的方式。上述 5 項(xiàng)內(nèi)容均由項(xiàng)目開發(fā)部負(fù)責(zé)

3、。第二部分 項(xiàng)目規(guī)劃環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)項(xiàng)目規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本控制所占權(quán)重最大，具有“一錘定音”的地位和作用。在規(guī)劃環(huán)節(jié)進(jìn)行成本控制是實(shí)現(xiàn)事前控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，可以最大限度地減少事后變動帶來的成本。所以,該環(huán)節(jié)控制要點(diǎn)和控制內(nèi)容相當(dāng)復(fù)雜?；驹瓌t是：周密規(guī)劃，科學(xué)討論，嚴(yán)格審批。項(xiàng)目 開發(fā)部、工程部和各類評審委員會在該環(huán)節(jié)承擔(dān)主要的職能。一、規(guī)劃方案（一）可行性規(guī)劃設(shè)計(jì)：市場信息搜集和分析、市政狀況信息分析、規(guī)劃要點(diǎn)確立、可行性研究設(shè)計(jì)任務(wù)書、可行性設(shè)計(jì)變更。由預(yù)算部、銷售部配合完成。（二）方案評審：組成可行性規(guī)劃評審委員會，對方案進(jìn)行評審、確定。未通過的方案進(jìn)入可行性設(shè)計(jì)變更環(huán)節(jié)，再重新評審。由項(xiàng)目、

4、工程、預(yù)算、財(cái)務(wù)、銷售等部門組成評審委員會，總經(jīng)理負(fù)責(zé)。（三）設(shè)計(jì)成果：對可行性規(guī)劃設(shè)計(jì)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行細(xì)節(jié)調(diào)整，設(shè)備選型方案提前確定。由工程部負(fù)責(zé)；根據(jù)提交的設(shè)計(jì)成果進(jìn)行投資估算：預(yù)算部負(fù)責(zé)，工程部配合。二、報(bào)批設(shè)計(jì)（一）設(shè)計(jì)方案：根據(jù)項(xiàng)目前期運(yùn)營的情況和市場分析制訂設(shè)計(jì)任務(wù)書，項(xiàng)目開發(fā)部負(fù)責(zé)、銷售部協(xié)作。方案設(shè)計(jì)招投標(biāo)：工程部負(fù)責(zé)。方案設(shè)計(jì)評審：招投標(biāo)評審委員會。（二）報(bào)批：注意市政設(shè)計(jì)；注意相關(guān)法規(guī)，完善自身報(bào)批規(guī)范性，材料完整。項(xiàng)目開發(fā)部負(fù)責(zé)，工程部配合。三、擴(kuò)初設(shè)計(jì)（一）擴(kuò)初設(shè)計(jì)要求：對報(bào)批設(shè)計(jì)進(jìn)一步調(diào)整、設(shè)計(jì)要求、內(nèi)部審核。工程部負(fù)責(zé)，各部門配合。（二）成本概算：根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)招投標(biāo)

5、方案和設(shè)備選型、實(shí)體研究、環(huán)境方案等因素對總成本作出概算。項(xiàng)目開發(fā)部與工程部負(fù)責(zé)。制訂經(jīng)營指導(dǎo)書：預(yù)算部負(fù)責(zé)。（三）擴(kuò)初設(shè)計(jì)圖：根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)要求招標(biāo)、專家評審、內(nèi)部評審。招投標(biāo)評審委員會負(fù)責(zé)。設(shè)計(jì)調(diào)整：工程部負(fù)責(zé)。四、樁基設(shè)計(jì)（一）地質(zhì)勘察：搜集權(quán)威地質(zhì)資料；自己專業(yè)人員勘察。（二）設(shè)計(jì)方案評審：樁基設(shè)計(jì) 2 種以上形式，由專家進(jìn)行樁基形式和樁基結(jié)構(gòu)評審。（三）樁基施工圖：設(shè)計(jì)調(diào)整。上述 5 項(xiàng)內(nèi)容均由工程部負(fù)責(zé)。五、施工圖設(shè)計(jì)（一）施工圖設(shè)計(jì)要求：根據(jù)銷售包裝設(shè)計(jì)、樁基設(shè)計(jì)、功能設(shè)計(jì)及配套設(shè)施等因素， 在擴(kuò)初圖基礎(chǔ)上確立施工圖設(shè)計(jì)要求。 建安施工圖中結(jié)構(gòu)造價(jià)、 建筑造價(jià)和環(huán)境設(shè)施費(fèi)等約 占總

6、造價(jià) 70% 的部分屬于設(shè)計(jì)方可控部分，應(yīng)嚴(yán)格審核。由工程部負(fù)責(zé)，其他部門協(xié)助。（二）報(bào)建：政府部門報(bào)批費(fèi)，按政府有關(guān)政策交納。由項(xiàng)目開發(fā)部負(fù)責(zé)。（三）審圖：互審互簽，明確修改意見，設(shè)計(jì)洽商。工程部負(fù)責(zé)，銷售部參與。（四）面積測算：設(shè)計(jì)圖紙測算與實(shí)際施工時(shí)檢驗(yàn)相結(jié)合。工程部負(fù)責(zé)。六、銷售包裝設(shè)計(jì)結(jié)合營銷費(fèi)用控制，施工招投標(biāo)。七、裝修方案設(shè)計(jì)（一）方案設(shè)計(jì)要求：根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)圖、經(jīng)營指導(dǎo)書和實(shí)體研究的結(jié)果確定方案設(shè)計(jì) 要求。工程部負(fù)責(zé)，銷售部協(xié)助。（二）材料設(shè)備選型成本方案：市場信息調(diào)研，根據(jù)設(shè)計(jì)要求確定裝修材料和設(shè)備； 制訂裝修設(shè)計(jì)目標(biāo)成本計(jì)劃明細(xì)表，裝飾綜合價(jià)格拆分分析。工程部負(fù)責(zé)。（三）招投

7、標(biāo)： 制訂設(shè)計(jì)任務(wù)書： 工程部負(fù)責(zé)， 銷售部協(xié)助； 評審：招投標(biāo)評審委員會。八、功能設(shè)計(jì)（一）小區(qū)建筑物功能的經(jīng)濟(jì)評估： 市場調(diào)研： 銷售部負(fù)責(zé)； 有針對性擴(kuò)充建筑物功能： 工程部負(fù)責(zé)，銷售部協(xié)助。（二）市政配套方案：市政狀況調(diào)研、爭取政府有利條件。項(xiàng)目開發(fā)部負(fù)責(zé)。（三）環(huán)境方案設(shè)計(jì)：根據(jù)投資估算和報(bào)批標(biāo)準(zhǔn)確立環(huán)境設(shè)計(jì)方案目標(biāo)成本總額。工程部負(fù)責(zé)，項(xiàng)目開發(fā)部協(xié)助；招投標(biāo)：招投標(biāo)評審委員會。（四）智能化設(shè)計(jì)：市場現(xiàn)狀分析，智能化必要性分析，智能化內(nèi)容控制：銷售部負(fù)責(zé)； 招投標(biāo)，尋找外部合作，爭取雙贏：招投標(biāo)小組組織，總經(jīng)理負(fù)責(zé)。（五）銷售承諾：保持各部門與銷售部的信息暢通，保障銷售承諾與實(shí)際功能

8、的一致性。銷售部負(fù)責(zé)，工程部協(xié)助。九、設(shè)計(jì)變更（一）設(shè)計(jì)調(diào)整費(fèi)用（二）設(shè)計(jì)變更洽商：嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)變更洽商流程進(jìn)行。工程部負(fù)責(zé)，銷售部協(xié)助。十、材料設(shè)備（一）選型（二）方案確定時(shí)間：在擴(kuò)初圖確定前確定材料設(shè)備，使設(shè)計(jì)在圖紙階段就考慮了材料設(shè)備的安裝。工程部負(fù)責(zé)。（三）采購：招投標(biāo)。招投標(biāo)評審委員會。十一、其他費(fèi)用物業(yè)管理完善費(fèi)：限額設(shè)計(jì)。預(yù)算部。第三部分招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)招投標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制涉及到工程、 預(yù)算、銷售等多個(gè)部門的實(shí)際運(yùn)作，在程序上沒有 太多變數(shù)，但具體內(nèi)容特別是招投標(biāo)評審委員的選擇則須有很強(qiáng)的針對性。這個(gè)環(huán)節(jié)成本控制的難點(diǎn)在于標(biāo)書制訂，重點(diǎn)在于評標(biāo)。一、投標(biāo)單位的選擇主要是：資

9、質(zhì)、管理水平、技術(shù)力量、歷史記錄、資金實(shí)力、合作經(jīng)歷等 6 個(gè)方面。1. 建立承建商、工程監(jiān)理、材料及設(shè)備供貨商名冊及資料庫；2. 從公司認(rèn)可名冊中的承建商、供貨商、監(jiān)理公司中選擇投標(biāo)單位；3. 主辦部門推薦 5 家投標(biāo)單位報(bào)招投標(biāo)工作組。工程部負(fù)責(zé)工程監(jiān)理、 設(shè)計(jì)、環(huán)境、 裝修招投標(biāo)合同； 預(yù)算部負(fù)責(zé)材料設(shè)備招投標(biāo)合同；銷售部負(fù)責(zé)營銷、包裝招投標(biāo)合同。招投標(biāo)工作小組審核、考察、評估、篩選 3 家以上投標(biāo)單位報(bào)招投標(biāo)評審委員會及主 管領(lǐng)導(dǎo)。招投標(biāo)評審委員會審核，總經(jīng)理批準(zhǔn)。二、招投標(biāo)文件一）各類合同的招投標(biāo)書內(nèi)容應(yīng)包含：1）工期；2）工程造價(jià)或取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；3）質(zhì)量要求；4）付款方式；5）招標(biāo)范圍

10、；6）結(jié)算方式；7）驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)；8）投標(biāo)注意事項(xiàng)；9）廢標(biāo)條件（投標(biāo)書必須加蓋投標(biāo)單位法人印章）10 ）接標(biāo)時(shí)間；11 ）開標(biāo)時(shí)間；12 ）定標(biāo)方法；（13 ）投標(biāo)單位補(bǔ)充意見；（ 14 ）標(biāo)準(zhǔn)合同條文；（15）圖紙、其他要求等（二）主辦部門起草、制定招投標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)文本：1、工程部負(fù)責(zé)工程監(jiān)理、設(shè)計(jì)、環(huán)境、裝修招投標(biāo)合同； 2、預(yù)算部負(fù)責(zé)材料設(shè)備招投標(biāo)合同。3、銷售部負(fù)責(zé)營銷、包裝招投標(biāo)合同。（三）招投標(biāo)工作組審核：招投標(biāo)評審委員會審核，主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。三、評標(biāo)和定標(biāo)（一）技術(shù)性評標(biāo)和定標(biāo)；經(jīng)濟(jì)性評標(biāo)定標(biāo)：優(yōu)先順序是：1、技術(shù)評標(biāo)； 2 、經(jīng)濟(jì)評標(biāo)； 3、合作經(jīng)歷。負(fù)責(zé)部門： 1、技術(shù)部門負(fù)責(zé)技術(shù)評標(biāo)

11、； 2、預(yù)算部負(fù)責(zé)經(jīng)濟(jì)標(biāo)書的評標(biāo) 3、財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)審核廣告包裝費(fèi)。（二）綜合審核投標(biāo)單位， 評定中標(biāo)單位： 招投標(biāo)評審委員會審核、 評定，總經(jīng)理批準(zhǔn)。第四部分 施工環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)施工環(huán)節(jié)的成本控制主要應(yīng)注意兩大方面： 一是因各種變更帶來的費(fèi)用； 二是材料、 工 程款的支付。 由于市場變化與市場把握的原因， 施工階段不可避免地由于各種情況而要對施 工計(jì)劃和內(nèi)容進(jìn)行改動， 而在變更時(shí)明確目的和遵循程序都是必須的。 這一階段進(jìn)行成本控 制時(shí)要注意各部門的及時(shí)溝通和良好合作。一、設(shè)計(jì)變更環(huán)節(jié)（一）變更評估1、項(xiàng)目前期規(guī)劃、定位要全面、準(zhǔn)確，盡量避免在施工中的重大設(shè)計(jì)調(diào)整。2、加強(qiáng)施工前的審核工作。全面

12、考慮工程造價(jià)，對可能發(fā)生變更的地方有預(yù)見性，并予以事先約定。各部門全面評估變更帶來的各種變化，為審批提供參考依據(jù)。3 、成本控制部負(fù)責(zé)計(jì)算變更費(fèi)用（含可能引起的索賠）。甲方項(xiàng)目代表執(zhí)行修改的工期評估。成本控制部成本管理員負(fù)責(zé)計(jì)算變更后的成本現(xiàn)狀。（二）變更的審核簽認(rèn)1、根據(jù)變更原因?qū)⒃O(shè)計(jì)變更分成四類，不同類別按相應(yīng)的審核簽認(rèn)流程進(jìn)行。由經(jīng)辦 部門負(fù)責(zé)。2、設(shè)計(jì)變更通知單。由發(fā)生變更項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)。3、變更必須有設(shè)計(jì)單位、設(shè)計(jì)部、工程部、監(jiān)理單位和施工單位共同簽字后，才能有 效。由經(jīng)辦部門負(fù)責(zé)。（三）變更的審批經(jīng)總經(jīng)理審批后方可進(jìn)行變更。由總經(jīng)理負(fù)責(zé)。二、施工現(xiàn)場簽證（一）簽證的必要性現(xiàn)場簽證

13、的確認(rèn)應(yīng)嚴(yán)格按照合同中所約定的條款執(zhí)行。 由經(jīng)辦部門 （成本控制部或工程 部）負(fù)責(zé)。（二）簽證的時(shí)限現(xiàn)場簽證確需發(fā)生， 應(yīng)堅(jiān)持當(dāng)時(shí)發(fā)生當(dāng)時(shí)簽證的原則。 由經(jīng)辦部門 （成本控制部或工程 部）負(fù)責(zé)。（三）簽證的工程量1、認(rèn)真核對簽證的工程量準(zhǔn)確。由經(jīng)辦部門（成本控制部或工程部）負(fù)責(zé)。2、簽證的內(nèi)容、原因、工程量應(yīng)清楚準(zhǔn)確、無涂改、編號準(zhǔn)、全，并有監(jiān)理工程師的 簽字確認(rèn)。由經(jīng)辦部門（成本控制部或工程部）負(fù)責(zé)。（四）簽證的審批1、施工洽商通知單。由發(fā)生變更項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)。2、必須遵循“先洽后干”的原則。在確認(rèn)簽證前，應(yīng)按相應(yīng)審批程序報(bào)審，通過后方 可正式簽證。由總經(jīng)理負(fù)責(zé)。（五）簽證的反饋對工程變更

14、應(yīng)定期進(jìn)行分類匯總統(tǒng)計(jì)分析， 并根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料對控制工程變更提出改進(jìn)意 見。主管工程師負(fù)責(zé)。三、審圖 擴(kuò)初圖會審、施工圖會審、分項(xiàng)、分部圖會審、各專業(yè)技術(shù)圖紙會審。要執(zhí)行圖紙多層 次會審會簽及審批制度和各專業(yè)互審互簽制度。 力爭在開工前把圖紙中的問題修改完。 由甲 方總工辦技術(shù)負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)。四、總分包配合費(fèi)分包方式、 分包內(nèi)容、分包的責(zé)任界定。 通過投標(biāo)確定配合費(fèi)。應(yīng)避免在施工過程中修 改分包方式、分包內(nèi)容、范圍而增加工程成本。甲方代表負(fù)責(zé)。五、材料供應(yīng)（一）選型。施工所用的各項(xiàng)材料的選型應(yīng)在材料招標(biāo)前確定。由總工辦負(fù)責(zé)。（二）材料供應(yīng)方式。先確定材料供應(yīng)方式， 通過招標(biāo)確定相關(guān)費(fèi)用。 成本控制部

15、組織 工程部參加。（三）材料計(jì)劃。限時(shí)編制材料計(jì)劃，材料計(jì)劃簽認(rèn)。由材料采購部負(fù)責(zé)。（四）預(yù)留時(shí)間。要考慮可能出現(xiàn)的問題，留出相應(yīng)的時(shí)間。由經(jīng)辦部門負(fù)責(zé)。六、工程款的支付（一）付款進(jìn)度。按合同約定執(zhí)行付款。 按進(jìn)度付款。甲方代表與監(jiān)理工程師審核完成的形象部位。（二）工程進(jìn)度。多層次多角度審核工程進(jìn)度。預(yù)算人員審核工程價(jià)值量。（三）付款的審批。根據(jù)情況由不同級別人員最終審批。主管副總或總經(jīng)理。第五部分 材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn) 材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制的核心要素是計(jì)劃和信息。 通過明確而科學(xué)的流程， 就可 以最大限度的減少在該環(huán)節(jié)出現(xiàn)損失的概率，達(dá)到成本控制的目的。一、材料進(jìn)場計(jì)劃（一）

16、采購招投標(biāo)及訂立合同時(shí)間：材料采購部、成本控制部、信息審核部共同完成。（二）生產(chǎn)周期：與工程進(jìn)度相配合。（三）運(yùn)輸周期：具體與采購點(diǎn)遠(yuǎn)近相對應(yīng)。（四）安裝、驗(yàn)收周期：與工程進(jìn)度相配合。（五）交叉作業(yè)時(shí)間：與工序安排相聯(lián)系。以上各項(xiàng)均由工程部負(fù)責(zé)。二、材料的性能價(jià)格比（一）市場信息：日常搜集市場信息，建立材料市場信息庫。由材料采購部、信息審核 部負(fù)責(zé)。（二）技術(shù)參數(shù)：材料設(shè)備的技術(shù)參數(shù)由總工辦確定或封樣。由總工辦負(fù)責(zé)。（三）招投標(biāo)： 必須招投標(biāo)的材料設(shè)備要制定招投標(biāo)計(jì)劃。不需招投標(biāo)的材料設(shè)備，采 用三家以上廠家報(bào)價(jià)選擇。由材料采購部、信息審核部、成本控制部負(fù)責(zé)。三、材料款支付材料款支付方式、材料

17、款支付進(jìn)度、 保修款。 預(yù)付款限額控制；首次驗(yàn)收后付款總額進(jìn) 度控制。保修款一般不低于合同總價(jià)的 5% 。依據(jù)合同中約定付款。由經(jīng)辦部門（工程部或材料采購部）負(fù)責(zé)。四、材料驗(yàn)收（一）數(shù)量驗(yàn)收：材料采購部、信息審核部、成本控制部共同確認(rèn)貨到現(xiàn)場數(shù)量。甲方 工地代表或?qū)I(yè)工程師負(fù)責(zé)監(jiān)控驗(yàn)收。（二）質(zhì)量驗(yàn)收：外觀質(zhì)量的驗(yàn)收、安裝后質(zhì)量的驗(yàn)收：工程部負(fù)責(zé)。投入使用后的質(zhì) 量驗(yàn)收：物業(yè)公司負(fù)責(zé)。五、材料保管與保修（一）材料保管：在合同中明確貨物的卸貨和保管的責(zé)任承擔(dān)者。材料采購部、工程部負(fù)責(zé)。（二）材料保修：用合同的方式明確保修責(zé)任和保修期。材料采購部、工程部負(fù)責(zé)。第六部分銷售環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)銷售環(huán)節(jié)的

18、成本一般是按比例控制，但一旦制訂了費(fèi)用目標(biāo)總額，具體的單項(xiàng)支出就必須嚴(yán)格控制。由于銷售涉及的部門比較多， 所以各部門乃至總經(jīng)理都需要分工負(fù)責(zé)這部分的 控制職能。此外，由于銷售環(huán)節(jié)的一些操作會對入住和物業(yè)管理產(chǎn)生重要的影響，所以這個(gè)環(huán)節(jié)的成本控制也必須有長線考慮。、營銷方案（一）費(fèi)用總額：確定費(fèi)用目標(biāo)總額。銷售部負(fù)責(zé)。（二）市場信息收集：根據(jù)各種相關(guān)因素確定具體計(jì)劃和費(fèi)用。銷售部負(fù)責(zé)。（三）營銷計(jì)劃：根據(jù)各種相關(guān)因素確定具體計(jì)劃和費(fèi)用。銷售部負(fù)責(zé)。（四）營銷預(yù)算：根據(jù)各種相關(guān)因素確定具體計(jì)劃和費(fèi)用。銷售部負(fù)責(zé)。（五）營銷方案審批：征求各方面意見，按審批流程操作。主管副總。、營銷現(xiàn)場費(fèi)用（一）現(xiàn)場

19、銷售人工費(fèi)用：銷售人數(shù)控制、銷售工作進(jìn)度控制、獎勵辦法控制。銷售部 部門經(jīng)理。（二）現(xiàn)場銷售器具費(fèi)：銷售部部門經(jīng)理。（三）賣場、現(xiàn)場包裝費(fèi)：銷售部部門經(jīng)理。（四）銷售模型費(fèi)用：銷售部部門經(jīng)理。（五）宣傳資料及禮品費(fèi)：銷售部部門經(jīng)理。（六）展銷費(fèi)：銷售部部門經(jīng)理。（七）計(jì)劃額度控制：額度內(nèi)調(diào)劑和超額審批制度。主管副總。三、媒體選擇（一）媒體及廣告代理公司信息收集和分析：專人負(fù)責(zé)。銷售部。（二）招投標(biāo)：1、先評后選的原則：信息審核部、銷售部。2、內(nèi)部評審：信息審核部、銷售部。3、招投標(biāo)：招投標(biāo)評審委員會。四、樣板房裝修（一）設(shè)計(jì)、裝修：市場信息收集、制訂裝修目標(biāo)成本總額。銷售部、總工辦。（二） 材

20、料采購： 信息搜集； 材料、設(shè)備選型。 信息審核部、 材料采購部、 成本控制部。（三）信息采集及招投標(biāo)：招投標(biāo)。招投標(biāo)評審小組。（四）樣板房維護(hù)：委托物業(yè)代管協(xié)議。物業(yè)公司、銷售部。（五）材料回收、保管和再利用：建立材料設(shè)備清單、使用登記、閑置品評估和處理。 材料采購部負(fù)責(zé)，物業(yè)、銷售部配合。五、銷售回款（一）銷售折扣點(diǎn)：銷售部、銷售代理公司提出方案?？偨?jīng)理拍板。（二）回款周期：銷售部、銷售代理公司提出方案。銷售部負(fù)責(zé)、財(cái)務(wù)部監(jiān)督。六、銷售補(bǔ)充條款及承諾（一）承諾的給出：制作樓書；承諾分類。銷售部負(fù)責(zé)，總工辦、工程部監(jiān)督。（二）設(shè)計(jì)變更與承諾：變更審批與知會制度；承諾變更?？偣まk負(fù)責(zé)，銷售、工

21、程協(xié) 助。七、客戶交房（一）交房日期：晚交房原因分類處理。（二）保修期：與施工單位洽商延長保修期。（三）質(zhì)量補(bǔ)償：交房驗(yàn)收協(xié)議。上述事項(xiàng)由工程部負(fù)責(zé)，銷售部、物業(yè)公司協(xié)作。八、其他（一）銷售代理費(fèi)費(fèi)：銷售部與銷售代理公司協(xié)商?？偨?jīng)理拍板。（二）與銷售相關(guān)的其他費(fèi)用（如因銷售要求而發(fā)生的設(shè)計(jì)洽商變更費(fèi)等）：嚴(yán)格按相關(guān)流程進(jìn)行。主管副總。第七部分工程預(yù)決算環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)工程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本控制難點(diǎn)在于有關(guān)監(jiān)控信息的及時(shí)和準(zhǔn)確性。這些信息可以來自合作方、第三方，和自己的調(diào)研，不論哪種方式都應(yīng)該注意嚴(yán)格按程序走，防止出現(xiàn)不規(guī)范或不負(fù)責(zé)的實(shí)際操作。一、乙方預(yù)算乙方預(yù)算內(nèi)容的審查：（一）先由造價(jià)比例大的

22、項(xiàng)目看（地面、墻面、部分家具），縮小及調(diào)整面積。（二）注意報(bào)價(jià)拆分、施工方法、報(bào)價(jià)及招標(biāo)方法不同會影響成本的問題。上述事項(xiàng)由成本控制部負(fù)責(zé)，工程部、總工辦協(xié)助。二、鋼筋用量的核實(shí)（一）施工圖中的鋼筋用量：選擇并委托現(xiàn)場管理經(jīng)驗(yàn)豐富、職業(yè)道德良好、工作認(rèn)真負(fù)責(zé)的工程造價(jià)咨詢公司進(jìn)行鋼筋量的計(jì)算工作。由成本控制部、總工辦與主管副總負(fù)責(zé)確定工程造價(jià)咨詢公司。（二）洽商、變更的鋼筋用量：成本控制部專人負(fù)責(zé)抽查與核實(shí)工程造價(jià)咨詢公司的鋼 筋用量計(jì)算工作；工程造價(jià)咨詢公司與成本控制部相關(guān)人員必須下現(xiàn)場了解乙方綁扎鋼筋情 況。成本控制部負(fù)責(zé)人監(jiān)督。三、價(jià)差的調(diào)整包括材料價(jià)差、人工價(jià)差、費(fèi)用價(jià)差。嚴(yán)格執(zhí)行合同中價(jià)差調(diào)整辦法；及時(shí)跟蹤價(jià)格（材料、人工、費(fèi)用）變化情況；當(dāng)價(jià)格出現(xiàn)異常波動時(shí)，應(yīng)立即與相關(guān)單位商量對策。成本控 制部預(yù)算工程師負(fù)責(zé)。四、洽商、變更的費(fèi)用控制（一）圖紙審核：總工辦、工程部負(fù)責(zé)組織各專業(yè)共同審圖，實(shí)行專業(yè)負(fù)責(zé)制；監(jiān)理公司審圖；施工單位審圖。總工辦負(fù)責(zé)建筑專業(yè)圖紙質(zhì)量的審核；工程部負(fù)責(zé)其他專業(yè)圖紙的審核。（二）因市場因素甲方對圖紙的修改：甲方對圖紙做出重大修改之前，應(yīng)進(jìn)行方案經(jīng)濟(jì)比較。（三）現(xiàn)場簽證：現(xiàn)場簽證中， 應(yīng)明確發(fā)生費(fèi)用的原因和責(zé)任。工程部負(fù)責(zé)現(xiàn)場簽證的 監(jiān)控；成本控制部負(fù)責(zé)審核洽商、變更的合理性、完整性及經(jīng)濟(jì)性。五、違