某房地產(chǎn)集團管理制度匯編

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上* 集 團管理制度匯編（試 行）二00七年九月目 錄專心-專注-專業(yè)計劃管理制度（PLJH002007（A）建立綜合計劃管理體系，形成不同類型、不同階段、不同層次的各類計劃，并將計劃內(nèi)容分解落實到部門和個人，同時對計劃完成情況進行檢查考核，考核結(jié)果與激勵機制掛鉤。1 計劃體系1.1 按層次劃分分為集團計劃、下屬公司計劃、部門計劃（含集團總部各部門、下屬公司各部門）、個人計劃。1.2 按內(nèi)容劃分分為營銷招商計劃（含銷售、推廣、招商計劃）、開發(fā)建設(shè)計劃（含設(shè)計、辦證、工程進度、工程質(zhì)量、竣工驗收、交付計劃）、成本控制計劃（含工程開發(fā)建設(shè)成本、營銷成本、管理成本、商業(yè)物業(yè)管

2、理成本、財務(wù)成本等控制計劃）、商業(yè)物業(yè)管理計劃（含工作計劃、成本資金計劃、人事管理計劃、商業(yè)物業(yè)品牌建設(shè)計劃等）、財務(wù)計劃（含資金平衡、使用、籌措，投資、融資，資產(chǎn)經(jīng)營等計劃）、行政管理計劃（含人力資源開發(fā)、行政辦公、后勤保障、品牌建設(shè)、公關(guān)活動、制度建設(shè)等計劃）。1.3 按時間劃分分為企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃、中期發(fā)展規(guī)劃（三年、五年規(guī)劃）、年度計劃、季度計劃、月度計劃、周計劃。另編制項目總體開發(fā)計劃，內(nèi)容包括：項目產(chǎn)品定位（含技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、檔次）、營銷策劃、招商策略、銷售節(jié)奏、成本目標(biāo)、資金投入及平衡（含資金籌措方式）、開發(fā)建設(shè)時序等。2 計劃編審1.1 企業(yè)發(fā)展規(guī)劃由常務(wù)副總裁牽頭組織相關(guān)人員編制草

3、案，經(jīng)決策委員會研究討論后定稿。企業(yè)發(fā)展規(guī)劃是年度計劃的參考依據(jù)，是各項工作開展的參考依據(jù)。1.2 項目總體開發(fā)計劃集團房地產(chǎn)管理中心負(fù)責(zé)牽頭編制房地產(chǎn)項目總體開發(fā)計劃；集團分管副總裁牽頭組織營銷、商業(yè)、技術(shù)、工程、成本、財務(wù)、物管等各專業(yè)人員集體論證，形成總體開發(fā)計劃送審稿，經(jīng)集團決策委員會研究討論，總裁批準(zhǔn)后作為整個項目一切工作的根本依據(jù)，是每個項目編制年度計劃的依據(jù)。1.3 年度計劃每年12月15日前，項目公司以項目總體開發(fā)計劃為依據(jù)，起草下年度開發(fā)建設(shè)計劃初稿，內(nèi)容包括：設(shè)計、辦證、施工、招標(biāo)、成本、資金、綜合管理等。集團房地產(chǎn)管理中心組織討論、核準(zhǔn)，經(jīng)集團常務(wù)副總裁審核、集團總裁批準(zhǔn)

4、后作為集團房地產(chǎn)業(yè)全年工作的依據(jù)。每年12月15日前，項目公司編制各項目年度的營銷推廣、招商和銷售計劃（包括各項目推廣主題、推廣思路、媒體投放、公關(guān)安排，招租面積和簽約金額、銷售面積、銷售額、回款額，回款時間、回款率、招商等），報集團營銷管理中心，分管副總裁組織相關(guān)部門討論、核準(zhǔn)，經(jīng)集團常務(wù)副總裁審定、集團總裁批準(zhǔn)后作為集團營銷招商全年工作的依據(jù)。每年12月15日前，各商業(yè)、酒店、旅游、工業(yè)、信息業(yè)等下屬公司編制本公司下年度的經(jīng)營管理計劃（包括收入、投入、分類成本控制、生產(chǎn)、管理等），報集團分管副總裁組織相關(guān)部門討論、核準(zhǔn)，經(jīng)集團常務(wù)副總裁審定、集團總裁批準(zhǔn)后作為集團相應(yīng)行業(yè)全年工作的依據(jù)。每

5、年12月25日前，集團各管理中心根據(jù)審定的各下屬公司年度計劃，結(jié)合本管理中心的管理職能，從服務(wù)和服從集團全年工作計劃的目標(biāo)出發(fā)，起草本管理中心下年度工作計劃，報集團總裁辦，由集團常務(wù)副總裁組織討論、核準(zhǔn)后，報集團總裁批準(zhǔn)。批準(zhǔn)后的年度計劃作為各部門全年工作的依據(jù)。1.4 月度計劃每月25日前，各下屬公司根據(jù)審定的年度計劃和實際情況起草下月度計劃，報集團分管管理中心討論、核準(zhǔn)，經(jīng)分管副總裁審定，常務(wù)副總裁批準(zhǔn)后由集團下達執(zhí)行。房地產(chǎn)管理中心每月底在集團總部召開各項目公司領(lǐng)導(dǎo)（執(zhí)行董事、總經(jīng)理、分管工程副總經(jīng)理）、與項目公司工作相關(guān)的集團總部各部門（技術(shù)設(shè)計、招標(biāo)采購、營銷招商、商業(yè)物業(yè)管理、行政

6、人事、財務(wù)）負(fù)責(zé)人參加的月度工作計劃會，總結(jié)本月工作計劃完成情況，提出存在問題及解決辦法，討論下月度工作計劃，安排下月重點工作。1.5 周計劃集團和下屬公司根據(jù)業(yè)務(wù)特點和實際需要，對重要工作、關(guān)鍵工作可以要求部門和個人報周工作計劃，以便監(jiān)控計劃執(zhí)行。1.6 個人計劃無論集團總部、還是下屬公司，應(yīng)將計劃層層分解，最終落實到具體崗位和人員。員工根據(jù)所任崗位承擔(dān)的計劃，制訂個人計劃，計劃包括工作內(nèi)容和階段性目標(biāo)。個人計劃以月度計劃為主，可根據(jù)需要制訂年度和周計劃，個人計劃由本人起草后，交上級修改審定，審定后的計劃作為個人工作的依據(jù)。2 計劃調(diào)整市場變化、政策調(diào)控、集團經(jīng)營計劃調(diào)整、客戶要求變化等均可

7、能導(dǎo)致必要的計劃調(diào)整，各下屬公司、集團各部門根據(jù)客觀實際認(rèn)為需要調(diào)整或改變原計劃，向集團分管副總裁匯報，分管副總裁組織相關(guān)人員討論，作出修改或維持原計劃的建議，經(jīng)原計劃批準(zhǔn)人審批同意后執(zhí)行。每年6月下旬，根據(jù)上半年計劃執(zhí)行情況，對全年計劃目標(biāo)進行系統(tǒng)的修訂，修訂后的年度計劃作為下半年月度計劃編制和年度計劃考核的依據(jù)。3 計劃執(zhí)行各下屬公司是執(zhí)行集團計劃的責(zé)任者，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按集團下達的計劃組織各項工作。實現(xiàn)計劃目標(biāo)是集團最重要的工作目的，因此，集團總部各部門及其員工的工作準(zhǔn)則是：為實現(xiàn)計劃目標(biāo)而提供準(zhǔn)確及時的專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、業(yè)務(wù)指導(dǎo)、配合和服務(wù)。各下屬公司在計劃執(zhí)行過程中，對阻礙計劃實施的問題，應(yīng)及時向

8、集團相應(yīng)部門匯報，由集團分管副總裁牽頭處理，在第一時間內(nèi)予以解決。4 計劃考核集團成立考評委員會，由集團常務(wù)副總裁任組長，下設(shè)工程、營銷、成本、運營等考核組。每月底，各下屬公司、集團各部門對月度和年度計劃完成情況進行統(tǒng)計，對未完成計劃的原因做出分析，填制考核表，上報考評委員會?？荚u委員會組織相關(guān)人員進行核實和考核、評分，必要時可到下屬公司和項目現(xiàn)場進行檢查核實?？己吮斫?jīng)集團常務(wù)副總裁確認(rèn)后，統(tǒng)一送交集團行政管理中心備案，作為評價各下屬公司和集團總部各部門業(yè)績的依據(jù)。12月份月度考核與年度考核合并進行，對照年度計劃目標(biāo)進行考核，考核結(jié)果作為全年考核成績。對下屬公司或集團總部各部門的計劃考核，按照

9、加權(quán)綜合法計算考核總分。因客觀原因?qū)е履稠椨媱潫o法完成的考核時不扣分；有證據(jù)表明因其他部門的配合不力導(dǎo)致某項計劃不能完成的可酌情少扣分，并在考核配合不力部門的計劃時扣除該部門相應(yīng)分?jǐn)?shù)。對各類下屬公司的考核指標(biāo)設(shè)定、權(quán)重設(shè)置、打分細(xì)則等將在考核激勵辦法中規(guī)定。個人計劃考核依據(jù)批準(zhǔn)的個人計劃進行，具體考核辦法在個人績效考核辦法中規(guī)定。5 激勵辦法為增強集團各部門、下屬公司和員工個人完成計劃的積極性、主動性，對計劃完成情況的考核結(jié)果與個人收入掛鉤，與單位和個人榮譽評選掛鉤。具體掛鉤辦法在考核與激勵辦法中規(guī)定?？己斯芾碇贫龋≒LKH002007（A）1 總則1.1 對集團下達的工作計劃目標(biāo)逐級分解落實

10、，按月度和年度進行考核，考核結(jié)果與員工個人收入掛鉤。1.2 考核分為三部分：一、集團總部對下屬公司計劃執(zhí)行情況的考核；二、集團領(lǐng)導(dǎo)對集團總部各管理中心計劃考核；三、上級對下級的個人工作計劃考核。1.3 考核工作的組織：集團成立考評委員會，下設(shè)四個考核組：工程考核組、營銷考核組、成本考核組、運營考核組?？荚u委和考核組人員組成另行發(fā)文通知。2 對下屬公司的考核2.1 考核指標(biāo)確定：每月25日前下屬公司向集團總部報送下月度計劃，經(jīng)集團總部討論、調(diào)整、審定后下達，作為下月度考核依據(jù)。月度工作計劃中包含了考核指標(biāo)內(nèi)容、指標(biāo)目標(biāo)值、指標(biāo)權(quán)重。下年度工作計劃在12月10日前報集團總部，集團總部召集年度工作計

11、劃討論會，總裁審定后，在12月30日前下達，同時，與各項目公司、百潤公司、物業(yè)（商業(yè)）公司、設(shè)計公司、裝飾公司簽訂年度經(jīng)營目標(biāo)責(zé)任書。2.2 月度考核：每月25日至月末，下屬公司統(tǒng)計本月計劃完成情況（同時上報次月工作計劃）報集團考評委。集團考評委到項目現(xiàn)場對計劃完成情況進行實地檢查、確認(rèn)，同時，到銷售現(xiàn)場和物業(yè)（商業(yè)）現(xiàn)場進行物業(yè)（商業(yè)）考核。次月初，集團考評委將上月考核結(jié)果通知各下屬公司、送交行政管理中心備案。累計三個月的考核結(jié)果作為確定季度獎金的依據(jù)。2.3 年度考核：每年12月份的月度考核與全年計劃目標(biāo)考核合并進行，考核方式與月度考核相同，考核結(jié)果與年度工作計劃責(zé)任書掛鉤、兌現(xiàn)獎罰。2.

12、4 項目開發(fā)結(jié)果考核：在項目結(jié)束（通過竣工驗收、項目移交給物業(yè)或商業(yè)經(jīng)營公司后一個月內(nèi)），項目公司應(yīng)當(dāng)對照項目責(zé)任書內(nèi)容做出總結(jié)、分析，集團考評委對項目做出綜合考核，考核結(jié)果與目標(biāo)責(zé)任書掛鉤、兌現(xiàn)獎罰。2.5 考核內(nèi)容：對項目公司的考核指標(biāo)及權(quán)重見附件。3 對集團各管理中心的考核3.1 考核指標(biāo)確定：每月底，集團總部各管理中心圍繞下屬公司工作計劃，按照各自職責(zé)，編排下月度工作計劃，經(jīng)集團領(lǐng)導(dǎo)討論、審定后下達，作為下月度考核依據(jù)。各項計劃包含了計劃目標(biāo)值（完成時間及程度）、計劃權(quán)重。下年度計劃在12月20日前報集團分管副總裁，在12月25日前審定下達。3.2 月度考核：每月初，各管理中心統(tǒng)計上月

13、計劃完成情況報集團考評委，由集團考評委進行打分和評定。每月10日前，集團考評委將上月計劃考核分?jǐn)?shù)通知各管理中心。3.3 年度考核：每年12月份的月度考核對照全年計劃目標(biāo)進行考核，考核分?jǐn)?shù)作為年度考核總分。4 對員工個人工作計劃的考核4.1 考核指標(biāo)確定：每月底員工個人根據(jù)部門工作計劃，按照崗位職責(zé)，編排下月度工作計劃，經(jīng)上級審核確認(rèn)后作為下月度考核依據(jù)。計劃包含了計劃目標(biāo)值（完成時間及程度）、計劃權(quán)重。4.2 員工個人計劃考核評分：1、未能按時完成工作計劃目標(biāo)的得零分；2、完成時間略有推遲、但對工作未造成影響的，或按時完成但工作質(zhì)量略低于規(guī)定要求的按該項滿分的7085%評分；3、能按時完成且工

14、作質(zhì)量達到要求的按86100%評分。有客觀原因或經(jīng)同意改變該項計劃的子項不參加評分。4.3 月度考核。每月初，每一名員工統(tǒng)計上月計劃完成情況報上級，由上級進行打分、核定。每月10日前，上級將上月計劃考核分?jǐn)?shù)通知個人。各管理中心文員負(fù)責(zé)員工個人考核分?jǐn)?shù)的登記、匯總和存檔。關(guān)于個人工作計劃考核暫定從2007年10月開始，具體實施日期另行通知。5 考核結(jié)果5.1 對下屬公司的計劃考核實行月度考核、季度兌現(xiàn)，與下屬公司的季度獎金總額掛鉤；下屬公司的年度考核分?jǐn)?shù)與下屬公司年度獎金總額掛鉤，掛鉤辦法另行制定。5.2 集團各管理中心的考核分?jǐn)?shù)，按照該管理中心所服務(wù)的各下屬公司當(dāng)期考核分?jǐn)?shù)的平均值的65%與集

15、團考評委對其考核分?jǐn)?shù)的35%之和計算。5.3 集團各管理中心的考核分?jǐn)?shù)作為該管理中心負(fù)責(zé)人的個人考核分?jǐn)?shù)。5.4 各管理中心副總級員工個人計劃考核分?jǐn)?shù)按照該管理中心總經(jīng)理對其個人計劃考核分?jǐn)?shù)的65%與該管理中心當(dāng)期考核分?jǐn)?shù)的的35%之和計算。5.5 管理中心副總級以下員工的個人計劃考核分?jǐn)?shù)為其上級對其個人的考核分?jǐn)?shù)。5.6 下屬公司員工個人考核辦法參照本辦法執(zhí)行，獎金分配與個人考核分?jǐn)?shù)掛鉤辦法由下屬公司制訂，報集團批準(zhǔn)后執(zhí)行。6 其它6.1 認(rèn)為對其考核分?jǐn)?shù)不公的單位、部門和個人在接到分?jǐn)?shù)通知后3天內(nèi)向考核部門、考評人或集團考評委提出申訴；逾期不申訴的認(rèn)為接受考核分?jǐn)?shù)。6.2 對員工個人考核分

16、數(shù)實行保密制，負(fù)責(zé)管理考核分?jǐn)?shù)的員工負(fù)有保密責(zé)任。發(fā)生泄密的按照集團有關(guān)規(guī)定處罰。附：項目公司計劃考核內(nèi)容和權(quán)重、項目公司考核評分表個人計劃考核表附件項目公司計劃考核內(nèi)容和權(quán)重考核內(nèi)容主要指標(biāo)權(quán)重（%）考核細(xì)則開發(fā)進度開發(fā)建設(shè)計劃20在開發(fā)建設(shè)計劃中列出五證辦理、工程準(zhǔn)備、工程建設(shè)的主要事項及完成時間，按各事項重要性確定權(quán)重。工程質(zhì)量工程質(zhì)量10以國家質(zhì)量驗收標(biāo)準(zhǔn)和當(dāng)?shù)刭|(zhì)監(jiān)站監(jiān)察結(jié)果為依據(jù)、集團房地產(chǎn)管理中心實際檢查為考核憑據(jù)?，F(xiàn)場管理安全施工5以集團工程管理部對現(xiàn)場安全文明施工的檢查評定為準(zhǔn)。文明施工現(xiàn)場秩序成本控制建設(shè)成本（設(shè)計變更、工程簽證）15開發(fā)建設(shè)成本每超過限額指標(biāo)1%，扣2分；每

17、節(jié)約1%，增加3分，最高增加15分（成本指標(biāo)確定后考核此項）。逐步推行限額施工成本指標(biāo)考核；在成本指標(biāo)確定前，成本主要考核設(shè)計變更質(zhì)量、工程簽證質(zhì)量（二審結(jié)果低于一審結(jié)果的5%為不合格，不合格率為0得滿分，每高一個百分點扣3分，高于5%得0分。營銷招商銷售額3每超過計劃目標(biāo)1%，增加1分，最高增加5分；每低于計劃目標(biāo)的1%，扣1分，扣完為止。以簽約合同銷售額為準(zhǔn)，若出現(xiàn)退房的在當(dāng)期銷售額中扣減退房合同金額。銷售回款率10每超過計劃目標(biāo)一個百分點，增加2分，最高增加10分；每低一個百分點，扣減2分。按累計至考核期的實際回款（不含訂金）與累計簽約合同金額（扣除累計退房合同金額）之比確定。招商工作3

18、在營銷招商計劃中列出每項具體招商內(nèi)容的完成時間及該項招商工作的權(quán)重。未完成的招商子項不得分?？蛻敉对V率4的客戶向集團營銷管理中心客服部門的投訴，經(jīng)查證屬實，每起扣1分，最多扣10分。用款計劃建設(shè)費用5每超過計劃目標(biāo)1%，扣除1分，扣完為止。每節(jié)約1%，增加1分，最高增加5分。營銷費用3每超過計劃目標(biāo)1%，扣除1分，扣完為止。每節(jié)約1%，增加1分，最高增加5分。管理費用2每超過計劃目標(biāo)1%，扣除1分，扣完為止。每節(jié)約1%，增加1分，最高增加2分。財務(wù)工作融資10在用款與財務(wù)工作計劃中列出內(nèi)容，確定權(quán)重，作為考核依據(jù)。規(guī)費減免解押其它綜合管理制度指令執(zhí)行6遵守集團制度、不越權(quán)行事、及時完成集團總部

19、下達的各項工作指令及集團要求的報表、數(shù)據(jù)等；每發(fā)現(xiàn)一次違反規(guī)定和不執(zhí)行指令情況，扣1分，最多扣10分。員工流失率4員工主動辭職離開公司屬于員工流失，流失率不超5%不扣分，每超過一個百分點，扣1分，最多扣5分。1、出現(xiàn)以下情況之一的，當(dāng)月考核總分為0： （1）重大安全生產(chǎn)事故（負(fù)有責(zé)任的10萬元以上損失事故）、工程質(zhì)量事故（達不到合格標(biāo)準(zhǔn)）； （2）當(dāng)月銷售額低于計劃的70%或銷售回款率比計劃低5個以上百分點； （3）建設(shè)成本超限額指標(biāo)6%以上； （4）建設(shè)費用實際比用款計劃超5%； （5）嚴(yán)重違反集團制度并給公司造成50萬元以上的損失。2、項目公司用款計劃總額比實際高出20以上，用款計劃考核得

20、0分（經(jīng)集團總部批準(zhǔn)的應(yīng)付而未付費用計入實際用款）。3、在確定限額指標(biāo)前，成本控制只考核設(shè)計變更和工程簽證；確定限額指標(biāo)后，設(shè)計變更和工程簽證納入建設(shè)成本，不再單獨考核。附件 項目考核評分表考核期： 年 月考核內(nèi)容主要指標(biāo)滿分考評分考評人簽名開發(fā)進度開發(fā)建設(shè)計劃20工程考核組：工程質(zhì)量工程質(zhì)量10現(xiàn)場管理安全施工5文明施工現(xiàn)場秩序成本控制建設(shè)成本（設(shè)計變更、工程簽證）15成本控制總監(jiān)：營銷招商銷售額3營銷考核組：銷售回款率10招商工作3客戶投訴率4用款計劃建設(shè)費用5財務(wù)總監(jiān)：營銷費用3管理費用2財務(wù)工作融資10規(guī)費減免解押其它綜合管理制度指令執(zhí)行6運營考核組：員工流失率4合 計100分管副總裁

21、審核： 常務(wù)副總裁批準(zhǔn)：附件個人計劃考核表管理中心（部門）： 崗位： 考核期： 年 月工作計劃事項計劃完成時間實際完成時間（未完成原因）權(quán)重（滿分）自評分考評分合 計計劃考核滿分： ，實際得分： ，折合為100分滿分，考核分?jǐn)?shù)為：被考核人（簽名）： 考評人（簽名）： 營銷管理制度（PLYX002007（A）1 營銷策劃推行“全程營銷”的管理機制，營銷作為開發(fā)進程的工作主線、實現(xiàn)銷售和招商計劃指標(biāo)是集團公司房地產(chǎn)業(yè)的根本目的，一切工作均要服從營銷工作的需要。1.1 項目策劃1.1.1 開發(fā)決策在選定項目、確定開發(fā)策略前，項目策劃先行，營銷管理中心總經(jīng)理牽頭做市場調(diào)查和分析評價，對項目所處的市場環(huán)

22、境、周圍樓盤的銷售狀況、地區(qū)房市的走勢、國家法律法規(guī)的領(lǐng)會等做出定量分析和定性評價，編制市場調(diào)查報告、可研報告和項目開發(fā)建議書，建議書內(nèi)容包括：市場定位、營銷策略、建設(shè)時序、資金投入產(chǎn)出平衡、成本測算和效益估算。由集團總部決策委員會集體論證（必要時可邀請集團外專業(yè)人士參與），報總裁審定，作為選定項目和開發(fā)計劃的依據(jù)。1.1.2 產(chǎn)品定位營銷管理中心負(fù)責(zé)項目開發(fā)前的市場調(diào)研工作，搜集周圍房地產(chǎn)項目銷售招商信息、地區(qū)開發(fā)總量、競爭對手的產(chǎn)品特點、地區(qū)消費特征等諸多信息，進行綜合分析，提出項目開發(fā)的產(chǎn)品定位議案，經(jīng)集團決策委員會集體論證，總裁批準(zhǔn)后，由房地產(chǎn)管理中心技術(shù)部門擬定方案設(shè)計任務(wù)書。1.1

23、.3 營銷時序以總體營銷策劃方案為依據(jù)，分管副總裁牽頭，營銷管理中心、房地產(chǎn)管理中心、項目公司、營銷代理公司、商業(yè)物業(yè)管理部門參與，編制項目總體營銷推廣計劃，計劃內(nèi)容包括：入市時間和策略、營銷主題、推廣訴求點、開盤日期等。經(jīng)常務(wù)副總裁審核、總裁批準(zhǔn)后，下達執(zhí)行。1.2 營銷策劃1.2.1 營銷方案營銷管理中心按照項目開發(fā)的市場定位和總體營銷思路，制定營銷策劃、推廣草案（包括營銷推廣方式、營銷主題、價格策略、推盤的節(jié)點、銷售招商目標(biāo)、投入產(chǎn)出平衡點、廣告策略、銷售招商賣點及實施步驟等），報分管副總裁、常務(wù)副總裁審核、總裁批準(zhǔn)后，下達執(zhí)行。1.2.2 階段策劃根據(jù)項目開發(fā)進度和銷售招商狀況，營銷管

24、理中心在營銷策劃、推廣方案的基礎(chǔ)上進行階段性分解，提供階段性策劃草案（包括媒體報道、廣告投放、營銷推廣活動等），報分管副總裁、常務(wù)副總裁審核、總裁批準(zhǔn)后，下達執(zhí)行。1.2.3 策劃效果評估營銷管理中心負(fù)責(zé)收集整理所有廣告和宣傳資料（含媒體廣告和戶外廣告）的訪客統(tǒng)計，每月做一次統(tǒng)計分析，報分管副總裁處；營銷管理中心每季度對營銷策劃工作的實際效果做一次評估、評價和考核，形成效果評估的書面報告，為今后銷售決策提供依據(jù)。1.2.4 營銷策略調(diào)整在項目開發(fā)建設(shè)過程中，若出現(xiàn)國家政策調(diào)控、市場消費需求重大改變等因素導(dǎo)致銷售招商實際與計劃出現(xiàn)較大偏差時，需要及時調(diào)整營銷招商策略和價格策略，議定針對性營銷招商

25、策略（含價格策略），報分管副總裁、常務(wù)副總裁審核、總裁批準(zhǔn)后，下達執(zhí)行。2 銷售招商管理2.1 銷售招商計劃管理2.1.1 總體銷售招商計劃營銷管理中心以項目總體營銷策劃方案為依據(jù)，編制整個項目總體銷售招商計劃草案（包括銷售招商目標(biāo)、資金回籠目標(biāo)、價格策略、價格清單、銷售招商節(jié)奏、投入產(chǎn)出平衡、人力資源計劃、付款方式等），報分管副總裁、常務(wù)副總裁審核、總裁批準(zhǔn)后，下達執(zhí)行。2.1.2 年度銷售招商計劃以項目總體銷售招商計劃為依據(jù)，營銷管理中心起草年度銷售招商計劃初稿（12月中旬完成），內(nèi)容包括：年度銷售額、銷售面積、出租合同金額、招商面積、價格表單、資金回籠計劃、銷售套數(shù)等，經(jīng)分管副總裁、常務(wù)

26、副總裁審核、總裁批準(zhǔn)后作為全年銷售招商工作的執(zhí)行依據(jù)。年度銷售招商計劃在6月底修訂一次，特殊情況（經(jīng)營目標(biāo)、戰(zhàn)略調(diào)整，國家宏觀調(diào)控，市場出現(xiàn)與預(yù)期較大的差別等）可即時修訂，修訂后計劃按原計劃審批流程審批。2.1.3 月度銷售招商計劃在每月25日前，營銷管理中心編制月度銷售計劃（包括銷售額、銷售面積、出租合同金額、招商面積、資金回籠、任務(wù)分解、保證措施等），報分管副總裁。分管副總裁組織專題討論、核準(zhǔn)月度銷售招商計劃，經(jīng)常務(wù)副總裁審批后下達、執(zhí)行。2.1.4 銷售招商計劃執(zhí)行、銷控項目公司是執(zhí)行計劃的責(zé)任者，嚴(yán)格按集團總部下達的計劃組織銷售招商。在計劃執(zhí)行過程中，對阻礙計劃實施的問題，應(yīng)及時向集團

27、總部匯報，由分管副總裁牽頭處理，在第一時間內(nèi)予以解決。項目公司逐月統(tǒng)計銷售招商計劃完成情況，按集團總部統(tǒng)一制定的統(tǒng)計表格填報，在每月25日前報營銷管理中心。建立銷控管理機制，對房源的推出和預(yù)留做精確考慮。2.1.5 銷售招商計劃考核項目公司在每月底，對本月度銷售招商計劃完成情況做出統(tǒng)計和自我評價，對未完成計劃的原因做出分析，由營銷管理中心考核、評分，填制考核表，經(jīng)常務(wù)副總裁確認(rèn)，統(tǒng)一送交行政管理中心備案，作為年末評價項目公司營銷工作的依據(jù)。2.2 客服管理項目公司負(fù)責(zé)項目銷售過程中的客戶服務(wù)管理；負(fù)責(zé)登記客戶來訪信息資料，及購房客戶資料管理，建立客戶數(shù)據(jù)資料庫，定期（至少半年一次）分析潛在客戶

28、和購房客戶的構(gòu)成及變化趨勢，為及時調(diào)整營銷方案提供必要的信息支持。營銷管理中心負(fù)責(zé)建立客戶投訴處理制度，明確客戶投訴的處理責(zé)任、權(quán)限、途徑和要求。項目公司妥善處理每宗客戶投訴，必須在第一時間解決客戶提出的問題，塑造公司為用戶服務(wù)的品牌形象。銷售現(xiàn)場必須在醒目位置標(biāo)明項目公司和集團總部的投訴電話號碼，營銷管理中心安排專人接聽集團總部投訴電話，接待到集團投訴的客戶，對投訴的問題進行調(diào)查處理和回復(fù)，并追究相應(yīng)單位的責(zé)任。2.3 銷售招商合同管理2.3.1 銷售招商合同標(biāo)準(zhǔn)版本營銷管理中心在國家規(guī)定的房地產(chǎn)銷售合同范本的基礎(chǔ)上，對補充條款和專項條款制定標(biāo)準(zhǔn)版本，分管副總裁牽頭組織工程、技術(shù)、營銷、成本

29、、物管等各專業(yè)人員集體論證銷售合同條款，法律條款經(jīng)法務(wù)人員審核，最后經(jīng)常務(wù)副總裁審核、總裁批準(zhǔn)。營銷管理中心根據(jù)不同業(yè)態(tài)類型，制定招商合同標(biāo)準(zhǔn)版本，分管副總裁牽頭組織工程、技術(shù)、營銷、成本、商業(yè)、物管等各專業(yè)人員集體論證招商合同條款，法律條款經(jīng)法務(wù)人員審核，最后經(jīng)常務(wù)副總裁審核、總裁批準(zhǔn)。2.3.2 每戶銷售合同和每單招商合同根據(jù)公司批準(zhǔn)的銷售合同標(biāo)準(zhǔn)版本，與客戶簽訂每戶銷售合同。每戶銷售合同的單價、總價、優(yōu)惠幅度，付款方式等均需項目公司財務(wù)部門審核確認(rèn)，超出普通優(yōu)惠條件的折扣需要有授權(quán)人批準(zhǔn)。每單招商合同按照授權(quán)權(quán)限，報授權(quán)人批準(zhǔn)方可簽訂。2.4 解押項目公司營銷部門定期將需要解押的房源匯總

30、后向財務(wù)部門通報，后者在規(guī)定工作日內(nèi)辦理完解押手續(xù)，并即時通知營銷部門。營銷部門根據(jù)銷售招商計劃，每月25日前向財務(wù)部門報告下月解押資金計劃。2.5 回款回款是營銷的最終目標(biāo)和衡量銷售招商業(yè)績的最重要指標(biāo)，因此必須想盡辦法促進回款。營銷部門每月制訂詳細(xì)的回款計劃并落實到個人，作為考核銷售人員業(yè)績的主要指標(biāo)。財務(wù)部門必須盡最大努力盡快辦好解押手續(xù)，銷售人員應(yīng)立即通知已到約定簽約時間的客戶前來交款及簽約。營銷部門與財務(wù)部門緊密配合，將按揭辦理情況和下款情況及時相互通報，財務(wù)部門負(fù)責(zé)催促銀行按揭款到位。對欠款客戶進行統(tǒng)計并及時提醒催促，對催告三次仍不交款的客戶可采取法律手段進行追款。2.6 更名、轉(zhuǎn)

31、讓、換房和退房2.6.1 更名、轉(zhuǎn)讓對業(yè)主在簽訂正式銷售合同時要求變更業(yè)主名字的實行嚴(yán)格控制，對增加業(yè)主或減少業(yè)主的更名，由項目公司執(zhí)董審批；對更換業(yè)主（合同前轉(zhuǎn)讓）的，原則上不允許，特殊情況由項目公司執(zhí)董說明情由，報常務(wù)副總裁審批。2.6.2 換房買受人欲換購比原購房屋總價高的房屋，經(jīng)項目公司執(zhí)董批準(zhǔn)后實施，同時項目公司收取合同總價的1%的手續(xù)費。買受人欲換購比原購房屋總價低的房屋，原則上不允許；特殊情況由項目公司執(zhí)董說明情由，報集團常務(wù)副總裁批準(zhǔn)后予以辦理，同時項目公司收取合同總價的1%的手續(xù)費（集團常務(wù)副總裁批準(zhǔn)不收取的除外）。2.6.3 退房退房一律按協(xié)議或合同約定的違約處罰處理，個別

32、特殊情況需要退還定金、購房款或不收違約金的須由項目公司執(zhí)董說明情況，報常務(wù)副總裁批準(zhǔn)。2.6.4 處罰在更名、轉(zhuǎn)讓、換房、退房中有炒房行為和為己謀利的本集團員工，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，立即辭退。集團設(shè)立專門舉報電話（在銷售和辦公現(xiàn)場醒目位置公布），嚴(yán)禁以各種方式炒賣樓盤、轉(zhuǎn)租商鋪、敲詐勒索業(yè)主等損害集團的行為，一經(jīng)查實，立即辭退當(dāng)事人并處罰營銷代理公司和項目公司營銷負(fù)責(zé)人。3 營銷成本3.1 營銷預(yù)算的確定和管理營銷預(yù)算分成兩類：營銷推廣預(yù)算和銷售招商預(yù)算，營銷推廣預(yù)算以項目的規(guī)模和地區(qū)特點為依據(jù)，確定整個項目營銷推廣預(yù)算限額，分管副總裁、常務(wù)副總裁審核、總裁批準(zhǔn)。銷售預(yù)算控制在銷售額的1%以內(nèi)。營銷預(yù)算

33、總額不得超過銷售額的2%。項目公司以項目年度營銷成本計劃為依據(jù)，編制月度推廣預(yù)算和銷售招商成本支出計劃，每月25日報集團總部批準(zhǔn)后執(zhí)行。集團總部財務(wù)部門每月末統(tǒng)計分析實際營銷費用支出情況，以季度為單位對營銷費用做總量平衡。3.2 營銷成本控制3.2.1 宣傳推廣費用控制項目公司要嚴(yán)格遵循“公開詢價、招標(biāo)評標(biāo)、集體論證”的工作準(zhǔn)則選定廣告推廣單位、確定合同價款，招標(biāo)管理中心統(tǒng)一組織廣告招標(biāo)工作，宣傳推廣費用的支付要嚴(yán)格執(zhí)行審核程序。對營銷推廣預(yù)算的實際執(zhí)行情況，營銷管理中心按月匯總、報財務(wù)管理中心，集團總部按季度考核并審計營銷預(yù)算執(zhí)行情況。3.2.2 銷售招商成本控制營銷和招商部門應(yīng)當(dāng)編制詳細(xì)的

34、銷售成本執(zhí)行方案，及時調(diào)整銷售招商人員的數(shù)量和工資水平、控制日常銷售招商工作的其它開支，按月統(tǒng)計分析銷售招商的實際成本支出，報營銷管理中心審議、平衡，接受集團總部的考核和審計。營銷管理有關(guān)流程見*集團工作流程表匯編第17頁。技術(shù)管理制度（PLJS002007（A）1 設(shè)計管理1.1 規(guī)劃方案1.1.1 設(shè)計任務(wù)書集團總部房地產(chǎn)管理中心技術(shù)部門以開發(fā)策略、總體開發(fā)計劃、營銷策劃方案等開發(fā)決策結(jié)論為依據(jù)，房地產(chǎn)管理中心分管技術(shù)副總經(jīng)理牽頭組織相關(guān)專業(yè)技術(shù)人員、相關(guān)專業(yè)造價工程師、營銷管理中心、商業(yè)、物業(yè)管理部門相關(guān)人員聯(lián)席會議，集中討論、統(tǒng)一意見，撰寫規(guī)劃方案設(shè)計任務(wù)書，報房地產(chǎn)管理中心總經(jīng)理、分

35、管副總裁、常務(wù)副總裁審核，總裁批準(zhǔn)。按招標(biāo)工作程序組織委托方案設(shè)計。1.1.2 規(guī)劃方案評審規(guī)劃方案完成后，各專業(yè)負(fù)責(zé)人、項目公司總經(jīng)理、營銷管理中心、商業(yè)、物業(yè)管理部門相關(guān)人員都應(yīng)認(rèn)真審閱圖紙、提出書面修改意見，由房地產(chǎn)管理中心分管技術(shù)副總經(jīng)理牽頭組織專題技術(shù)評審會議，集中各方意見，提出書面調(diào)整意見書，報房地產(chǎn)管理中心總經(jīng)理、分管副總裁、常務(wù)副總裁審核，總裁批準(zhǔn)。通過以上工作程序，減少規(guī)劃方案修改的隨機性和個人因素。對修改后的方案若需要再次論證（因規(guī)劃報批或市場變化、調(diào)整開發(fā)思路等因素帶來的調(diào)整）繼續(xù)執(zhí)行以上工作程序。1.1.3 規(guī)劃方案的審定規(guī)劃方案的最終審定需經(jīng)相關(guān)專業(yè)技術(shù)人員、相關(guān)專業(yè)

36、造價工程師、營銷管理中心、商業(yè)、物業(yè)管理部門相關(guān)人員聯(lián)席會議通過、房地產(chǎn)管理中心總經(jīng)理、分管副總裁、常務(wù)副總裁審核，總裁批準(zhǔn)。1.2 初步設(shè)計1.2.1 設(shè)計內(nèi)容初步設(shè)計工作原則上繼續(xù)委托規(guī)劃方案設(shè)計單位，若因特殊原因，可以另行委托。加強初步設(shè)計的管理，真正發(fā)揮初步設(shè)計的作用，對初步設(shè)計的內(nèi)容要求如下：嚴(yán)格執(zhí)行國家設(shè)計規(guī)范關(guān)于初步設(shè)計的深度要求，除此之外，要編制詳盡、可行的工程概算書，對各專業(yè)成本限額指標(biāo)提出建議。初步設(shè)計的評審和審定仍執(zhí)行規(guī)劃方案的工作程序。1.2.2 技術(shù)銜接初步設(shè)計作為施工圖設(shè)計的依據(jù)，必須對施工圖設(shè)計單位做技術(shù)交底和日常工作銜接。由房地產(chǎn)管理中心分管技術(shù)副總經(jīng)理牽頭，組

37、織初步設(shè)計單位和施工圖設(shè)計單位召開專題技術(shù)銜接和交底工作會議，形成初步設(shè)計交底會議紀(jì)要，作為施工圖設(shè)計的指導(dǎo)性文件。1.3 施工圖設(shè)計1.3.1 限額設(shè)計嚴(yán)格執(zhí)行施工圖限額設(shè)計制度，在施工圖設(shè)計招標(biāo)前，房地產(chǎn)管理中心成本控制部和技術(shù)部門均要收集、整理、分析各專業(yè)成本限額數(shù)據(jù)，由相關(guān)專業(yè)造價工程師和相關(guān)專業(yè)技術(shù)人員專題討論，對各專業(yè)限額指標(biāo)、對工程建設(shè)過程中設(shè)計變更的限額、對總成本的限額確定指標(biāo)，經(jīng)房地產(chǎn)管理中心總經(jīng)理、分管副總裁、常務(wù)副總裁審核，總裁批準(zhǔn)后才能組織施工圖設(shè)計招標(biāo)工作。施工圖設(shè)計單位在完成設(shè)計的同時應(yīng)提交工程預(yù)算書，經(jīng)房地產(chǎn)管理中心成本控制部審核后才能支付其后的設(shè)計費。1.3.2

38、 圖紙會審建立施工圖紙內(nèi)部會審制度，施工圖完成后，各專業(yè)技術(shù)人員、項目公司總工程師和工程管理人員（營銷管理中心、商業(yè)、物業(yè)管理部門相關(guān)人員可根據(jù)需要參與）均要審閱施工圖紙，限定時間提出書面意見，統(tǒng)一交給房地產(chǎn)管理中心分管技術(shù)副總經(jīng)理，由后者召集相關(guān)人員集中會審、統(tǒng)一意見，減少施工期間的設(shè)計變更和造價的不確定因素。內(nèi)部會審?fù)瓿珊蟛拍芙M織設(shè)計單位、施工單位和監(jiān)理單位的圖紙會審和技術(shù)交底工作。1.3.3 設(shè)計管理在工程建設(shè)期間，對設(shè)計變更和工程簽證，要嚴(yán)格執(zhí)行限額比例，逐月匯總、分析和報告。工程竣工后，匯總分析設(shè)計變更和工程簽證，提交給施工圖設(shè)計單位，作為支付施工圖設(shè)計費尾款的依據(jù)。2 施工管理2.

39、1 技術(shù)交底2.1.1 技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)在初步設(shè)計階段，確定項目技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，各專業(yè)的材料、設(shè)備技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與項目總的品質(zhì)定位相協(xié)調(diào)，落實在施工圖設(shè)計中，在施工期間如果沒有重大市場變化或經(jīng)營決策的調(diào)整，嚴(yán)禁改變各專業(yè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)；在開工前和施工期間房地產(chǎn)管理中心技術(shù)部門負(fù)責(zé)將采用的專業(yè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、材料設(shè)備技術(shù)性能、建筑立面效果、裝飾效果和景觀效果等向項目公司的總工程師和項目公司工程管理人員進行技術(shù)交底。2.1.2 技術(shù)交底工程施工前，房地產(chǎn)管理中心技術(shù)部門要按專業(yè)、按階段對項目公司、成本管理人員、材料設(shè)備采購人員做技術(shù)交底工作，形成書面技術(shù)交底紀(jì)要，經(jīng)房地產(chǎn)管理中心總經(jīng)理、分管副總裁、常務(wù)副總裁審核，總裁批準(zhǔn)，作為

40、今后招標(biāo)和采購的依據(jù)，原則上禁止施工期間的中途變更。對重要施工工藝、重要設(shè)備安裝等關(guān)鍵工作，房地產(chǎn)管理中心分管技術(shù)副總經(jīng)理要組織專題施工工藝交底，形成書面技術(shù)交底紀(jì)要，經(jīng)房地產(chǎn)管理中心總經(jīng)理審核、分管副總裁審定后執(zhí)行。2.2 技術(shù)方案2.2.1 施工技術(shù)方案論證施工過程中的重大施工技術(shù)方案與措施需經(jīng)集體論證。論證由項目公司提出，房地產(chǎn)管理中心技術(shù)部門組織集團總部、項目公司、施工單位、監(jiān)理單位和設(shè)計單位相關(guān)技術(shù)人員（必要時可邀請有關(guān)專家）參加，對技術(shù)方案（措施）的安全性、經(jīng)濟性、實用性進行評審，未經(jīng)評審的重大技術(shù)方案（措施）不得在施工中采用（工程搶險等緊急狀態(tài)下的技術(shù)方案、措施除外）。2.2.2

41、 設(shè)計變更管理在施工過程中，設(shè)計變更應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守各項設(shè)計變更的限額比例，設(shè)計變更的審批權(quán)限和程序：變更提出部門闡述變更的必要性，技術(shù)部門審核變更的必要性，成本部門估算設(shè)計變更導(dǎo)致的成本增減額，按規(guī)定權(quán)限審批后執(zhí)行。涉及到建筑效果、景觀效果、設(shè)備功能的設(shè)計變更應(yīng)由相關(guān)專業(yè)技術(shù)人員和相關(guān)專業(yè)造價工程師專題評審；營銷管理中心相關(guān)人員對客戶提出的設(shè)計變更須進行專題論證，提出書面意見。技術(shù)管理有關(guān)流程見*集團工作流程表匯編第820頁。成本管理制度（PLCB002007（A）1 事前確定1.1 概算編審在項目開始前，由集團常務(wù)副總裁組織各單位、部門完成項目可行性研究，對項目進行定位并測算成本效益。根據(jù)集團

42、批準(zhǔn)的項目可行性研究報告，集團房地產(chǎn)管理中心成本控制部編制項目完全成本計劃，包括土地獲取成本（含拆遷成本）、工程建設(shè)成本、管理成本、營銷成本、財務(wù)成本等，并預(yù)留一定比例不可預(yù)見費用。該成本計劃經(jīng)集團領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后作為項目成本控制依據(jù)和考核根據(jù)。在工程開工前，由集團分管房地產(chǎn)副總裁牽頭，組織集團房地產(chǎn)管理中心成本控制部、財務(wù)管理中心、項目公司共同編制工程概算，概算的立項要詳盡，體現(xiàn)概算的三要素：“分項目、分專業(yè)、按時間”，工程建設(shè)的所有內(nèi)容都應(yīng)當(dāng)有單項總額控制、都要有出處。概算編制完成后，由集團分管房地產(chǎn)副總裁核準(zhǔn)、集團常務(wù)副總裁審核、總裁批準(zhǔn)后執(zhí)行。下發(fā)各項目公司執(zhí)董、總經(jīng)理和集團房地產(chǎn)管理中心成

43、本控制部貫徹落實，同時交給審計人員監(jiān)督執(zhí)行。在工程建設(shè)過程中，所有工程費用的支出都要有概算對比，按年、季、月核實概算的實際執(zhí)行情況。1.2 限額設(shè)計定期分析已完工程的成本指標(biāo)，收集整理建筑行業(yè)的同類項目的成本資料，建立成本信息庫，及時測定成本限額指標(biāo)。限額設(shè)計指標(biāo)由集團房地產(chǎn)管理中心技術(shù)部門和成本控制部共同商議，經(jīng)房地產(chǎn)管理中心總經(jīng)理、分管副總裁、常務(wù)副總裁審定、總裁批準(zhǔn)后才能委托設(shè)計。1.3 限額施工采取限額施工招標(biāo)的方式，由投標(biāo)單位按照限額調(diào)整、優(yōu)化施工圖設(shè)計，經(jīng)技術(shù)評審后，擇優(yōu)選定中標(biāo)施工單位。施工單位按自己優(yōu)化后的施工圖進行清單報價。在施工中，嚴(yán)格執(zhí)行我們確定的限額施工指標(biāo)，若超過限額

44、施工指標(biāo)，由施工單位自負(fù)。把工程成本控制的責(zé)任落實到施工單位身上。2 過程控制2.1 設(shè)計變更建立施工圖“集中內(nèi)審”制度，開工前，集團房地產(chǎn)管理中心技術(shù)部門牽頭組織集中審圖，并要求施工單位認(rèn)真做圖紙會審準(zhǔn)備，對施工單位的審圖責(zé)任在施工合同中做專項約定，對設(shè)計單位出圖質(zhì)量在設(shè)計合同中也要做專項約定，減少施工期間的設(shè)計變更，開工前應(yīng)當(dāng)明確建筑內(nèi)外裝修做法和材料設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)，減少“邊施工邊修改”的現(xiàn)象。對設(shè)計變更的限額：結(jié)構(gòu)專業(yè)設(shè)計變更：控制在本專業(yè)工程造價的3%之內(nèi)；建筑專業(yè)設(shè)計變更：控制在本專業(yè)工程造價的4%之內(nèi)；安裝工程設(shè)計變更：控制在本專業(yè)工程造價的3%之內(nèi)；景觀裝飾工程設(shè)計變更：控制在本專業(yè)工

45、程造價的2%之內(nèi)；行業(yè)工程設(shè)計變更：控制在本專業(yè)工程造價的2%之內(nèi)；項目公司造價人員會同技術(shù)人員按月匯總設(shè)計變更的額度。2.2 工程簽證一切變更都是通過工程簽證體現(xiàn)的，嚴(yán)格控制工程簽證行為，實行“先批后簽”制度。未事先按程序得到授權(quán)人審批同意的簽證一律不予認(rèn)可（搶險、救災(zāi)等緊急情況下的工程簽證可在征得審批人同意后補辦簽證審批單）。工程簽證須要求施工單位月初匯總報送上月簽證，逾期做自動放棄處理。工程簽證在限額指標(biāo)內(nèi)消化。零星工程通過工程簽證解決，今后逐步減少并杜絕。2.3 材料設(shè)備成本控制材料設(shè)備價格嚴(yán)格控制在施工圖預(yù)算價格內(nèi)，若超出施工預(yù)算指標(biāo)，首先考慮如何替換或變更。對甲供材料設(shè)備通過招標(biāo)和

46、監(jiān)測市場價格等辦法降低采購價格，在材料設(shè)備供應(yīng)合同和建筑施工合同中均須明確有關(guān)施工配合事宜（特別是配合費用的承擔(dān)方和結(jié)算辦法），減少扯皮、杜絕成本失控現(xiàn)象。對甲控乙供材料，在施工合同中應(yīng)明確指定材料設(shè)備品牌和價格范圍；具體詢價則由招標(biāo)管理中心牽頭，組織不少于兩個部門（成本部門應(yīng)參加）的至少三人共同進行；詢價結(jié)果應(yīng)該與施工單位協(xié)商，取得對方認(rèn)可。建立健全統(tǒng)計分析制度，材料設(shè)備管理人員要按年、季、月匯總分析材料設(shè)備采購的執(zhí)行情況，與概、預(yù)算做對比分析，使材料設(shè)備采購工作時刻控制在事前限定的概預(yù)算之內(nèi)；各單項工作完工、整個工程竣工后及時匯總材料設(shè)備執(zhí)行結(jié)果，與總成本計劃做出對比分析。2.4 非工程成

47、本控制對營銷成本、管理成本、財務(wù)成本，每月和年終由財務(wù)管理中心將實際發(fā)生額與計劃額做對比分析，并預(yù)測成本變化情況，及時提醒相關(guān)單位和部門采取降低成本措施。3 最終審定3.1 工程結(jié)算的編審程序工程結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)的確定：工程結(jié)算前，集團房地產(chǎn)管理中心組織專題論證會議，對結(jié)算的標(biāo)準(zhǔn)、價格的確定、爭議的解決等問題形成決議，經(jīng)分管副總裁、常務(wù)副總裁審定、總裁批準(zhǔn)后才能開始編制工程結(jié)算書。與施工單位的結(jié)算：由項目公司根據(jù)集團房地產(chǎn)管理中心確定的結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)與施工單位做結(jié)算的初步洽談，集團房地產(chǎn)管理中心成本控制部參加。對洽談中有爭議的問題反饋到集團房地產(chǎn)管理中心，由集團分管房地產(chǎn)副總裁負(fù)責(zé)與施工單位最終洽談、確定；

48、經(jīng)集團常務(wù)副總裁確認(rèn)、總裁批準(zhǔn)后進入最后結(jié)算。3.2 工程概算對比及結(jié)算審計工程結(jié)算數(shù)確定后，由項目公司做概算和結(jié)算的對比，對超出概算的原因做出分析、報集團總部，接受集團總部的考核和審計。對集團總部提出的審計疑問做出書面解答，著重今后的改正措施?？己私Y(jié)果和審計結(jié)論記入項目公司領(lǐng)導(dǎo)班子成員業(yè)績檔案，作為年終考核、項目后考核實施獎罰的依據(jù)。3.3 項目決算及審計在項目工程結(jié)算全部或基本完成后，對項目進行決算，對項目收益和成本進行確認(rèn)（未出售或出租部分收益進行預(yù)估或做資產(chǎn)入賬，少部分未結(jié)算的費用進行預(yù)估），并與項目可研報告、完全成本計劃、概算、預(yù)算分別進行分析對比，分析其偏差和偏差產(chǎn)生原因，指出成本

49、控制的成功經(jīng)驗和不足之處，形成項目決算報告，交集團房地產(chǎn)管理中心、審計部門、常務(wù)副總裁和總裁審批，審批后的決算報告作為考核相關(guān)責(zé)任人業(yè)績和實施獎罰的依據(jù)。4 計劃外成本管理成本管理是企業(yè)管理永恒的主題，而概、預(yù)算管理作為房地產(chǎn)企業(yè)管理的核心內(nèi)容，其管理深度和廣度是無止境的，在實際工作中仍會有計劃外開支發(fā)生，對計劃外發(fā)生的成本，按以下規(guī)定管理。4.1 專題報告制度對一切計劃外成本開支，下屬公司在實施前，應(yīng)向所屬集團管理中心專題報告，說明原因，并附預(yù)算和開支計劃，經(jīng)所屬集團管理中心和財務(wù)管理中心核準(zhǔn)，由分管副總裁、常務(wù)副總裁審定、總裁批準(zhǔn)后才能實施。4.2 單獨立項制度對下屬公司計劃外成本開支和概

50、算外支出，所屬集團管理中心應(yīng)單獨統(tǒng)計、逐月匯總分析，并及時修正和調(diào)整概算。調(diào)整原則：總概算數(shù)不變，只對概算構(gòu)成的子項目重新調(diào)整，經(jīng)分管副總裁、常務(wù)副總裁審定、報總裁批準(zhǔn)，作為考核和審計的依據(jù)。成本管理有關(guān)流程見*集團工作流程表匯編第2130頁。招標(biāo)與合同管理制度（PLHT002007（A）1 工作職責(zé)1.1 招標(biāo)管理委員會制訂招標(biāo)各項規(guī)章制度，經(jīng)總裁批準(zhǔn)后發(fā)布執(zhí)行。對重大招標(biāo)（工程施工超300萬，材料設(shè)備采購超150萬，勘察、設(shè)計、監(jiān)理、營銷超50萬，其他服務(wù)超20萬的招標(biāo)）確定招標(biāo)方式、邀標(biāo)單位、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、價格策略、談判策略、評標(biāo)原則和標(biāo)準(zhǔn)，決定中標(biāo)單位。招標(biāo)管理委員會下設(shè)三個評審組：1、招

51、標(biāo)技術(shù)評審組。成員包括房地產(chǎn)管理中心總經(jīng)理、技術(shù)副總、總建筑師、結(jié)構(gòu)總工程師、安裝總工程師、行業(yè)總設(shè)計師、環(huán)境總設(shè)計師、工程管理部經(jīng)理。負(fù)責(zé)確定招標(biāo)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、評審技術(shù)標(biāo)、參與合同技術(shù)條款談判。不同專業(yè)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)確定和技術(shù)標(biāo)評審，由招標(biāo)技術(shù)評審組對應(yīng)的專業(yè)總工具體負(fù)責(zé)，并可由招標(biāo)技術(shù)評審組根據(jù)需要指定非評審組成員的相關(guān)專業(yè)工程師參與（包括聘請集團外專業(yè)人士）。2、招標(biāo)商務(wù)評審組。固定成員包括招標(biāo)管理中心總經(jīng)理、副總經(jīng)理，房地產(chǎn)管理中心成本控制總監(jiān)，非固定成員（根據(jù)需要指定）包括相關(guān)造價工程師和采購工程師。招標(biāo)商務(wù)評審組負(fù)責(zé)確定工程招標(biāo)計價標(biāo)準(zhǔn)、標(biāo)底、評審商務(wù)標(biāo)、參與合同商務(wù)談判。3、合同評審組。

52、固定成員包括招標(biāo)管理中心總經(jīng)理、副總經(jīng)理、集團法務(wù)總監(jiān)、集團財務(wù)總監(jiān)，非固定成員（根據(jù)不同業(yè)務(wù)合同指定）包括相關(guān)造價工程師、采購工程師、相關(guān)部門專業(yè)人員。合同評審組分工負(fù)責(zé)審查合同條款：專業(yè)人員負(fù)責(zé)審查技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，造價人員負(fù)責(zé)審查計價方式、工程量、工程合同價格，采購人員負(fù)責(zé)審查材料設(shè)備價格，工程管理人員負(fù)責(zé)審查工程進度、施工組織管理、工程驗收交付、工程質(zhì)量保證，財務(wù)人員負(fù)責(zé)審查付款方式、稅務(wù)處理，法務(wù)人員負(fù)責(zé)審查條款的法律效力與防范法律風(fēng)險。1.2 招標(biāo)管理中心招標(biāo)管理中心作為招標(biāo)管理委員會領(lǐng)導(dǎo)下的職能部門，負(fù)責(zé)組織除下屬公司負(fù)責(zé)以外的各項招標(biāo)和合同洽談，對下屬公司負(fù)責(zé)的招標(biāo)和合同洽談實施監(jiān)督檢

53、查。1.3 集團總部其它部門根據(jù)各自職能對招標(biāo)工作給予支持、協(xié)助和配合。1.4 下屬公司負(fù)責(zé)集團總部授權(quán)的招標(biāo)和合同洽談工作，接受集團總部對招標(biāo)和合同洽談、履行的監(jiān)督、檢查。按集團總部要求提供招標(biāo)、合同洽談協(xié)助和配合。及時制定和提交招標(biāo)計劃。2 招標(biāo)工作組織2.1 招標(biāo)文件和合同文本招標(biāo)管理中心負(fù)責(zé)統(tǒng)一編制各類招標(biāo)文件和合同的標(biāo)準(zhǔn)版本，并組織相關(guān)部門專業(yè)人員進行審查修改，定期更新。根據(jù)每次招標(biāo)的具體條件和要求，對招標(biāo)文件標(biāo)準(zhǔn)版本進行補充、調(diào)整形成招標(biāo)文件，經(jīng)招標(biāo)技術(shù)評審組會簽后發(fā)布。合同文本也在標(biāo)準(zhǔn)版本的基礎(chǔ)上形成，由合同評審組會簽后，與對方洽談簽訂。2.2 投標(biāo)單位實行邀請招標(biāo)，邀標(biāo)單位的考

54、察、篩選，由招標(biāo)管理中心牽頭組織，其他部門或下屬公司參與、配合；優(yōu)先從合格供方名錄選擇投標(biāo)單位，合格供方名錄中沒有或數(shù)量不足時，才可通過其它途徑選擇投標(biāo)單位。公開招標(biāo)的預(yù)選投標(biāo)單位應(yīng)不少于五家，邀請招標(biāo)的預(yù)選單位一般應(yīng)不少于三家，特殊情況下可以是二家。2.3 招標(biāo)過程控制2.3.1 發(fā)標(biāo)由集團總部組織的招標(biāo)，招標(biāo)文件由招標(biāo)管理中心或其授權(quán)單位（部門）統(tǒng)一發(fā)放；現(xiàn)場勘察和答疑由招標(biāo)管理中心負(fù)責(zé)組織，其他部門和下屬公司視實際需要安排人員配合；現(xiàn)場勘察、招標(biāo)答疑要做好記錄工作，該記錄將作為招標(biāo)文件的附件一并發(fā)給投標(biāo)單位。2.3.2 開標(biāo)招標(biāo)管理中心組織開標(biāo)工作，現(xiàn)場拆封，該過程和內(nèi)容需作好記錄，參加開標(biāo)的全體人員（不得少于三人）簽字確認(rèn)；開標(biāo)后，招標(biāo)管理中心牽頭組織相關(guān)人員做標(biāo)書分析。2.3.3 評標(biāo)、定標(biāo)嚴(yán)格執(zhí)行“公開詢價、集體論證”的原則，招標(biāo)管理委員會負(fù)責(zé)重大招標(biāo)項目的評標(biāo)工作，招標(biāo)管理中心負(fù)責(zé)一般招標(biāo)項目的評標(biāo)工作。招標(biāo)技術(shù)評審組和商務(wù)評審組分別負(fù)責(zé)技術(shù)標(biāo)和商務(wù)標(biāo)評審，招標(biāo)管理委員會或招標(biāo)管理中心按照事先確定的評標(biāo)原則和辦法，綜合技術(shù)標(biāo)和商務(wù)標(biāo)評審結(jié)果，確定中標(biāo)單位或議標(biāo)單位，經(jīng)常務(wù)副總裁或總裁批準(zhǔn)（重大招標(biāo)）后進行商務(wù)談判和合同簽訂。3 信息系統(tǒng)管理3.1 供方合格評定招標(biāo)管理中心負(fù)責(zé)收集合格供方信息和資料，進行分類整理，建立供方信息數(shù)據(jù)庫；負(fù)責(zé)定向供方的合格評定，其它單位