二、消費(fèi)支出規(guī)劃

1、消費(fèi)支出規(guī)劃消費(fèi)支出規(guī)劃消費(fèi)支出規(guī)劃主要內(nèi)容消費(fèi)支出規(guī)劃主要內(nèi)容制定住房消費(fèi)方案制定汽車消費(fèi)方案制定消費(fèi)信貸方案 金融市場與消費(fèi)支出收入、支出、財(cái)務(wù)安全與自由一、制定住房消費(fèi)方案一、制定住房消費(fèi)方案（一）為什么進(jìn)行住房消費(fèi)規(guī)劃根據(jù)負(fù)擔(dān)能力、個(gè)人所處生命周期選擇合適住房；設(shè)定購房目標(biāo)，提前準(zhǔn)備；根據(jù)客戶的財(cái)務(wù)狀況在各種還款方式中選擇最佳還款方式；將住房消費(fèi)規(guī)劃與子女教育規(guī)劃、保險(xiǎn)規(guī)劃、退休養(yǎng)老規(guī)劃等相結(jié)合，綜合考量，最終確定最佳的理財(cái)方案。一、制定住房消費(fèi)方案一、制定住房消費(fèi)方案（二）住房支出分類目 的為取得住房提供的庇護(hù)、休息、娛樂和生活空間的服務(wù)通過房價(jià)上升應(yīng)對通貨膨脹、獲得投資收益以希望房

2、產(chǎn)保值或增值購房租房 歷年真題歷年真題1 1 住房消費(fèi)是指居民為取得住房提供的庇護(hù)、休息、娛樂和生活空間的服務(wù)而進(jìn)行的消費(fèi)，這種消費(fèi)的實(shí)現(xiàn)形式是（ ） A.買房 B.租房 C.買房或租房 D.房貸和租金 歷年真題歷年真題2 2 住房投資是指將住房看成投資工具，通過（）上升來應(yīng)對通貨膨脹，獲得投資收益以期望資產(chǎn)保值或增值。在國外住房投資有時(shí)候被用來避稅，在我國住房投資避稅（） A.住房價(jià)格；作用不大 B.住房價(jià)格；使用廣泛 C.房租；作用不大 D.房租；使用廣泛一、制定住房消費(fèi)方案一、制定住房消費(fèi)方案（三）購房的目標(biāo)計(jì)劃購房時(shí)間希望的居住面積屆時(shí)房價(jià)1、購房目標(biāo)內(nèi)容 任何理財(cái)規(guī)劃的目標(biāo)必須是量化

3、的一、制定住房消費(fèi)方案一、制定住房消費(fèi)方案（三）購房的目標(biāo)不必盲目求大、無需一次到位、量力而行2、購房規(guī)劃原則3、購房環(huán)境需求社區(qū)的生活質(zhì)量、上班的距離、子女上學(xué)、配套設(shè)施一、制定住房消費(fèi)方案一、制定住房消費(fèi)方案（三）購房的目標(biāo)4、購房規(guī)劃流程生活品質(zhì)空間需求家庭人口環(huán)境需求居住需求購房或租房是否購房是否購房規(guī)劃房屋總價(jià)首付款貸款區(qū)位類別面積用途租房房租上漲率房價(jià)上漲率居住年數(shù)利率水平負(fù)擔(dān)能力 歷年真題歷年真題3 3 在購房規(guī)劃流程中，人們的居住需求由空間需求和環(huán)境需求等因素決定，其中，環(huán)境需求的決定因素主要是（ ） A.家庭人口 B.生活品質(zhì) C.購房年齡 D.居住年數(shù) 歷年真題歷年真題4

4、4 在購房規(guī)劃流程中，人們的居住需求由空間需求和環(huán)境需求等因素決定，其中，空間需求的決定因素主要是（ ） A.家庭人口 B.生活品質(zhì) C.交通便利性 D.生活配套設(shè)施 歷年真題歷年真題5 5 隨著房價(jià)的上漲，小何一直在租房與買房之間猶豫不決，以下不作為購房或租房決策影響因素的是（） A.房租上漲率 B.房價(jià)上漲率 C.利率水平 D.需償付的房貸利息 歷年真題歷年真題6 6 按照國際慣例，住房消費(fèi)價(jià)格常常用（）價(jià)格來衡量，而對于自有住房的價(jià)格則用（ ）來衡量。 A.租金；評估價(jià)格 B.交易價(jià)格；評估價(jià)格 C.租金；隱含租金 D.評估價(jià)格；隱含租金一、制定住房消費(fèi)方案一、制定住房消費(fèi)方案（四）購房

5、的財(cái)務(wù)決策可負(fù)擔(dān)首付款=目前資產(chǎn)在未來購房時(shí)終值+以目前到未來購房這段時(shí)間內(nèi)年收入在未來購房時(shí)的終值*年收入中可負(fù)擔(dān)首付比例的上線可負(fù)擔(dān)房貸=以未來購房時(shí)年收入為年金的年金現(xiàn)值*年收入中可負(fù)擔(dān)貸款的比率上線可負(fù)擔(dān)房屋總價(jià)=可負(fù)擔(dān)首付款+可負(fù)房貸款可負(fù)擔(dān)房屋單價(jià)=可負(fù)擔(dān)房屋總價(jià)/需求平米數(shù)一般來說，房屋貸款占房價(jià)比例應(yīng)小于70%書本第31頁例題1、基本方法 以儲蓄及還貸能力估算負(fù)擔(dān)得起的房屋總價(jià)1一、制定住房消費(fèi)方案一、制定住房消費(fèi)方案（四）購房的財(cái)務(wù)決策欲購買的房屋總價(jià)=房屋單價(jià)*需求面積需要支付的首付部分=欲購買房屋總價(jià)*首付比例需要支付的貸款部分=欲購買房屋總價(jià)*按揭貸款成數(shù)比例每月攤還的

6、貸款本息費(fèi)用=需要支付的貸款部分以月為單位的準(zhǔn)年金書本第32頁例題1、基本方法 按想購買的房屋價(jià)格來計(jì)算每月需要負(fù)擔(dān)得費(fèi)用2一、制定住房消費(fèi)方案一、制定住房消費(fèi)方案（四）購房的財(cái)務(wù)決策契稅評估費(fèi)律師費(fèi)保險(xiǎn)費(fèi)抵押登記費(fèi)印花稅2、其他需要考慮的因素一、制定住房消費(fèi)方案一、制定住房消費(fèi)方案（四）購房的財(cái)務(wù)決策住房負(fù)擔(dān)比=房屋月供款/稅后月收入（25%-30%）財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)比=年負(fù)債支出/年稅后收入（40%以內(nèi)）3、購房財(cái)務(wù)規(guī)劃的主要指標(biāo) 歷年真題歷年真題7 7 某客戶每月收入6000元，根據(jù)理財(cái)規(guī)劃的原則，他能承受的最大房屋月供額為（ ）元 A.1500 B.1800 C.2500 D.3000一、制定

7、住房消費(fèi)方案一、制定住房消費(fèi)方案（五）住房消費(fèi)信貸1、住房消費(fèi)信貸的種類 個(gè)人住房公積金貸款1 個(gè)人住房商業(yè)性貸款2個(gè)人住房按揭貸款、個(gè)人二手房貸款、個(gè)人商用房款、個(gè)人住房轉(zhuǎn)按揭貸款 個(gè)人住房組合貸款3 經(jīng)濟(jì)適用房4 歷年真題歷年真題8 8 住房抵押貸款是指銀行向貸款者提供大部分購房款項(xiàng)，購房者以穩(wěn)定的收入分期向銀行還本付息。作為個(gè)人住房貸款的抵押物首先是（ ），其次可以用（ ）及貸款銀行認(rèn)可的其他符合法律規(guī)定的財(cái)產(chǎn)A,抵押人所擁有的房屋；抵押人依法取得的國有土地B.抵押人所擁有的預(yù)購房屋；抵押人依法取得的國有土地C.抵押人所擁有的房屋或預(yù)購房屋；抵押人依法取得的國有土地D.抵押人所擁有的房屋

8、或預(yù)購房屋；抵押人依法取得的國有土地使用權(quán) 歷年真題歷年真題9 9 某客戶計(jì)劃采取連帶責(zé)任保證貸款進(jìn)行購房，該種貸款方式對保證人的要求比一般保證嚴(yán)格，且僅限于（）年期以下的貸款 A.3 B.5 C.10 D.15 歷年真題歷年真題1010 小張2008年申請了20年期商業(yè)住房貸款，但由于家庭收入有限，還款壓力大，計(jì)劃向銀行申請延長貸款，則他最長可以延長（ ）年貸款 A.5 B.10 C.20 D.30 歷年真題歷年真題1111 小李計(jì)劃進(jìn)行住房公積金貸款，他了解到住房公積金貸款可以享受最低的貸款利率，因此是在客戶理財(cái)過程中需要盡量加以利用的必要工具，而各地住房公積金管理中心制定的貸款期限則有不

9、同，一般來說，最長不超過（） A.20年 B.25年 C.30年 D.房屋剩余使用壽命 歷年真題歷年真題1212 某客戶所在城市的公積金管理中心的最高貸款額度為40萬元，該客戶名下的住房公積金本息余額為8萬元，上個(gè)月公積金匯儲額為250月，本人目前距離法定退休年齡還剩25年，該客戶家庭其他成員退休期內(nèi)可繳存公積金總金額為10萬元，他看好了一處城區(qū)的住房，房屋總價(jià)是100萬元。 歷年真題歷年真題12121.該客戶本人在退休年齡內(nèi)可繳存的住房公積金總額為（ ）萬元 A.15.5 B.16 C.17.5 D.182.該客戶可申請的住房公積金貸款最高額度為（）萬元 A.20 B.25.5 C.40 D

10、.703.該客戶正處于事業(yè)上升期，則適合采用（）貸款方式 A.等額本息 B.等比遞增 C.等額本金 D.等比遞減 歷年真題歷年真題1313 銀行發(fā)放的個(gè)人商業(yè)用房貸款數(shù)額一般不超過所購房屋總價(jià)或經(jīng)房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估的所購商業(yè)用房、辦公用房全部價(jià)款（二者以低者為準(zhǔn)）的（） A.50% B.60% C.70% D.80%一、制定住房消費(fèi)方案一、制定住房消費(fèi)方案（五）住房消費(fèi)信貸2、還款方式和還款金額 首付款1目前各類住房消費(fèi)貸款的最高貸款額度一般為80%制定年儲蓄計(jì)劃，每年從客戶收入中提取一部分資金，投入銀行儲蓄賬戶或其他投資賬戶如果資金投入其他投資項(xiàng)目可以帶來的回報(bào)高于增加貸款帶來的成本，應(yīng)該盡

11、量申請最大額度的貸款；反之，貸款額度不宜過高一、制定住房消費(fèi)方案一、制定住房消費(fèi)方案（五）住房消費(fèi)信貸2、還款方式和還款金額 期款2貸款期限1年以內(nèi)（含1年）的，實(shí)行到期本息一次性清償?shù)姆绞?。貸款期限在1年以上的，可采用等額本息、等額遞增、等額遞減和等額本金還款法每月償還放款日當(dāng)期實(shí)際天數(shù)加下個(gè)結(jié)息期為貸款首期一、制定住房消費(fèi)方案一、制定住房消費(fèi)方案（五）住房消費(fèi)信貸2、還款方式和還款金額 期款2 歷年真題歷年真題1414 某客戶計(jì)劃貸款購買住房，關(guān)于貸款利息成本他了解到，下列四種還款方式中，（）的利息額最大 A.等額本息還款法 B.等額本金還款法 C.等額遞增還款法 D.等額遞減還款法 歷年

12、真題歷年真題1515 在住房抵押貸款的還款方式中，主要適合目前還款能力較強(qiáng)，但預(yù)期收入將減少，或者目前經(jīng)濟(jì)很寬裕的人，如中年人或未婚白領(lǐng)人士的還款方式（ ） A.等額本息還款法 B.等額遞減還款法 C.等比遞增還款法 D.等額遞增還款法 歷年真題歷年真題1616 目前收入一般，還款能力較弱，但未來收入預(yù)期會逐漸增加的人群，如畢業(yè)不久的年輕人比較適合采用的購房貸款還款方式是（ ）還款法 A.等額本息 B.等額本金 C.等額遞增 D.等額遞減一、制定住房消費(fèi)方案一、制定住房消費(fèi)方案（五）住房消費(fèi)信貸2、還款方式和還款金額 期款2等額本息每月還款計(jì)算:注意月利率和還款期數(shù)的換算等額本金還款法:注意月

13、利率換算及累計(jì)已還本金計(jì)算等比遞增還款法等比遞減還款法書本第39頁例題 歷年真題歷年真題1717 小潘今年28歲，和女友相戀4年，兩人計(jì)劃今年買房，國慶期間結(jié)婚，待新房裝修完畢后,年底可搬入。他們經(jīng)過多方對比，目前認(rèn)為有兩套房子比較合意。其中一套（甲）位于二環(huán)路附近，面積87平方米，價(jià)格9000元/平米?？梢赞k理兩成首付，利用公積金貸款；另外一套（乙）房子位于三環(huán)外，臨湖，3年后通地鐵，面積120平方米，價(jià)格6800元/平米，但需要首付三成。假設(shè)小潘和女友合計(jì)可以獲得公積金貸款為40萬元，不足部分的房貸可以通過銀行貸款來解決，公積金貸款利率為4.3%，銀行商業(yè)貸款的利率為5.2% 歷年真題歷年

14、真題1717 1、如果小潘和女友考慮甲方案，用足公積金貸款，在20年期限條件下，等額本息還款方式，則他們每月公積金還款額為（ ）元 A.2478.74 B.2487.62 C.2672.63 D.2684.222.那么他們償還的公積金貸款的利息總計(jì)為（）元 A.197028.80 B.194897.60 C.244212.80 D.241431.20 歷年真題歷年真題1717 3.在甲方案的情況下，小潘二人支付兩成首付，并利用40萬元的公積金貸款，不足部分通過銀行貸款解決。如果該銀行貸款采取20年期限，等額本金方式，則第一個(gè)月供是（）元 A.943.33 B.1924.40 C.981.07

15、D.1962.144.接上題，在甲方案的情況下，小潘二人為該房貸的商業(yè)銀行貸款支付的利息總計(jì)為（）元 A.276449.60 B.236437.07 C.138224.80 D.118218.53 歷年真題歷年真題17175.在甲方案的情況下，小潘二人第一個(gè)月的還款額合計(jì)應(yīng)為（）元 A.4596.63 B.4403.14 C.4608.62 D.4412.026.乙方案中如果小潘要求等額本息方式還款，每月還款額為4300元，期限25年，使用商業(yè)銀行貸款取得乙方案的住房，則小潘需要獲得（）元的房屋貸款。 A.789654.99 B.691424.34 C.721111.70 D.640782.9

16、6 歷年真題歷年真題17177.接上題，在乙方案的情況下，小潘需要準(zhǔn)備首付款應(yīng)為（）元 A.94888.30 B.175217.04 C.26345.01 D.124575.668.綜合上述分析，在給定的還款期限、利率條件下，方案（）在財(cái)務(wù)上是跟好的選擇 A.甲 B.乙 C.條件不足，無法確定 D.兩個(gè)方案沒有區(qū)別 歷年真題歷年真題1818 小秦和妻子小涂剛結(jié)婚不久，打算三年后購買第一套住宅，之后再考慮生孩子的問題。考慮到目前二人的積蓄，他們認(rèn)為靠近三環(huán)附近的一套二居室比較合適。該房產(chǎn)建筑面積88平方米，每平方米售價(jià)7800元。他們打算通過貸款來解決主要的購房款，在銀行了解到，目前的房貸利率為

17、5.34%，小涂還了解到，利用公積金貸款可以享受更低的貸款利率，為3.87%。目前他們有積蓄5萬元，小秦每月收入為5000元（含稅），小涂為3500（含稅）。當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)交易的契稅稅率為3% 歷年真題歷年真題1818 1.如果小秦和妻子購買該房產(chǎn)，則他們至少應(yīng)付（ ）首付款 A.205920 B.68640 C.137280 D.2744502.小秦和妻子因購買該房產(chǎn)所需支付的契稅稅款為（ ）元(注：適用契稅的稅率為1.5%) A.20592 B.10296 C.6864 D.13728 歷年真題歷年真題18183.如果他們目前的積蓄都用來投資基金，并可以獲得每年6%的收益，并且他們每個(gè)月收入的3

18、0%（以稅前收入為基數(shù)）參與該基金定投，按月計(jì)息，則小秦和妻子共可以積累的購房首付款為（）元 A.160141 B.59551 C.100307 D.1256034.如果他們買房時(shí)可以用自己的積蓄支付最低額度首付款中的10萬元，其余部分公積金支付，并且公積金貸款8萬元，其余部分辦理銀行貸款，均為等額本息，商業(yè)貸款期限為25年，則其商業(yè)貸款每月還款額應(yīng)為（）元 A.3320 B.2836 C.2905 D.2421 歷年真題歷年真題18185.如果公積金貸款期限為15年，將公積金一并考慮進(jìn)來，則他們每月還款額應(yīng)為（ ）元 A.3492 B.3008 C.3907 D.34236.如果將公積金貸款

19、和商業(yè)銀行貸款一并考慮，并不考慮他們工資的增長情況下，他們的每月還款額（）合理的月供收入比率 A.超出 B.小于 C.等于 D.無法判斷 歷年真題歷年真題18187.如果我們要求他們的合計(jì)房貸月供正好占其稅前月收入的比例達(dá)到最高限額，則小秦和小涂需要在三年后每月至少達(dá)到（）元才比較合理 A.13023 B.11410 C.11640 D.100278.購買一臺價(jià)值13萬元的轎車的五成首付款，其余進(jìn)行貸款，如果分三年還清，采用等額本息還款方式，貸款利率為6.85%，則他們?yōu)榇嗣吭滦柚Ц盾囐J月供（）元 A.3995 B.3216 C.4005 D.2003一、制定住房消費(fèi)方案一、制定住房消費(fèi)方案（

20、五）住房消費(fèi)信貸3、提前還貸的選擇權(quán)全部提前還款，即客戶將剩余的全部貸款一次性還清（不用還息，但已付的利息不退）部分提前還款。剩余的貸款保持每月還款額不變，將還款期限縮短（節(jié)省利息較多）部分提前還款，剩余的貸款將每月還款額減少，保持還款期限不變（減少月供負(fù)擔(dān)，但節(jié)省程度低于第二種）部分提前還款，剩余的貸款將每月還款額減少，同時(shí)將還款期縮短（節(jié)省較多） 歷年真題歷年真題1919 馬先生2008年1月采用組合貸款購買住房一套，購買當(dāng)月開始還款，其中40萬元的公積金貸款采用等額本金貸款方式，貸款利率為5.22%，其余34萬元采用等額本息的商業(yè)貸款，貸款利率為6.65%，貸款期限為20年 歷年真題歷年

21、真題19191.馬先生公積金貸款的第一個(gè)月的還款額為（ ）元 A.2501.67 B.3406.67 C.3502.91 D.4506.672.馬先生公積金貸款第一年的最后一個(gè)月的還款額為（ ）元 A.3326.92 B.3501.28 C.3519.02 D.3694.253.馬先生公積金貸款償還的利息總額為（ ）元 A.251492.15 B.241967.00 C.229872.25 D.209670.004.馬先生公積金貸款中第三年償還的利息總額為（ ）元 A.16921.25 B.17241.28 C.18313.50 D.20149.00 歷年真題歷年真題19195. 馬先生商業(yè)貸

22、款月還款額為（ ）元 A.2565.06 B.2314.60 C.2261.20 D.2108.706.馬先生商業(yè)貸款償還的利息總額為（ ）元 A.166088.00 B.202688.00 C.215480.00 D.275614.407.如果馬先生在還款2年后有一筆10萬元的意外收入用于提前償還商業(yè)貸款，在保持月供不變的情況下，剩余還貸期為（） A.105.21 B.110.28 C.118.63 D.120.128.如遇提前償還商業(yè)貸款時(shí)，保持還款期限不變，月供應(yīng)降為（）元 A.1650.25 B.1769.88 C.1826.36 D.1868.19一、制定住房消費(fèi)方案一、制定住房消費(fèi)

23、方案（五）住房消費(fèi)信貸4、延長貸款提前20個(gè)工作日申請貸款尚未到期;先清償其應(yīng)付的貸款利息、本金及違約金延期只能申請一次原借款期限與延長期限之和最長不超過30年一、制定住房消費(fèi)方案一、制定住房消費(fèi)方案（五）住房消費(fèi)信貸5、利率調(diào)整對還款總額的影響一年一調(diào)一、制定住房消費(fèi)方案一、制定住房消費(fèi)方案（六）租房的選擇1、適宜租房的人群剛剛踏入社會的年輕人工作地點(diǎn)與生活范圍不固定者儲蓄不多的家庭不急需買房且辨不清房價(jià)走勢者一、制定住房消費(fèi)方案一、制定住房消費(fèi)方案（六）租房的選擇2、租房與購房的比較有能力使用更多的居住空間 比較能夠應(yīng)對家庭收入的變化 資金較自由，可尋找更有利的運(yùn)用渠道 有較大的遷徙自由度

24、 瑕疵或毀損風(fēng)險(xiǎn)由房東負(fù)擔(dān) 稅負(fù)較輕 不用考慮房價(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn) 租房的優(yōu)點(diǎn)1一、制定住房消費(fèi)方案一、制定住房消費(fèi)方案（六）租房的選擇2、租房與購房的比較非自愿搬離的風(fēng)險(xiǎn) 無法按照自己的期望裝修房屋 房租可能增加 無法運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿追求房價(jià)差價(jià)利益 無法通過購房強(qiáng)迫自己儲蓄 租房的缺點(diǎn)2一、制定住房消費(fèi)方案一、制定住房消費(fèi)方案（六）租房的選擇2、租房與購房的比較對抗通貨膨脹 強(qiáng)迫儲蓄累積實(shí)質(zhì)財(cái)富 提高居住質(zhì)量 信用增強(qiáng)效果 滿足擁有自宅的心理效用 同時(shí)提供居住效用與資本增值的機(jī)會 購房的優(yōu)點(diǎn)3一、制定住房消費(fèi)方案一、制定住房消費(fèi)方案（六）租房的選擇2、租房與購房的比較缺乏流動性：要換房或是變現(xiàn)時(shí)，若要

25、顧及流 動性可能要被迫降價(jià)出售。 維持成本高：投入裝潢雖可提高居住品質(zhì)，也 代表較高的維持成本。 賠本損失的風(fēng)險(xiǎn)：包括房屋毀損風(fēng)險(xiǎn)，房屋市 場價(jià)格整體下跌的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)與所居住社區(qū)管理 不善造成房價(jià)下跌的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)。 購房的缺點(diǎn)4一、制定住房消費(fèi)方案一、制定住房消費(fèi)方案（六）租房的選擇3、租房或購房決策方法租房年成本=押金機(jī)會成本率+年租金 購房年成本=首付款機(jī)會成本率+貸款余額貸款利率 + 年維修費(fèi)及稅金房價(jià)每年漲幅 比較租房或者購房的年成本，成本小的更為劃算。 年成本法1一、制定住房消費(fèi)方案一、制定住房消費(fèi)方案（六）租房的選擇3、租房或購房決策方法 汪小發(fā)看上了一套100平米的住房，位于北京市海

26、淀區(qū)五道口附近，該住房可租可售。如果租房，房租每月9,500元， 以1個(gè)月房租作為押金。 如果購房，總價(jià)400萬元，可申請200萬元貸款， 還款期限為20年，按年等額本息還款。假設(shè)房 貸利率為6%，自備首付款200萬元，假定房屋 的維護(hù)成本為5,000元/年，預(yù)計(jì)房價(jià)每年漲800 元/平米，押金與首付款機(jī)會成本均為3%。問： 該房屋應(yīng)該租還是購？ 年成本法1一、制定住房消費(fèi)方案一、制定住房消費(fèi)方案（六）租房的選擇3、租房或購房決策方法租房年成本： 9,500元129,500元13%114,285元 購房年成本： 200萬元3%200萬元6%+ 5,000元800元 100=105,000元 購

27、房的平均年成本為105,000元，比租房年成本 114,285元低。 年成本法1一、制定住房消費(fèi)方案一、制定住房消費(fèi)方案（六）租房的選擇3、租房或購房決策方法考慮在一個(gè)固定的居住期間內(nèi)，將租房及購房的現(xiàn)金流量還原成現(xiàn)值（貨幣時(shí)間價(jià)值運(yùn)用）比較租房和購房的凈現(xiàn)值，凈現(xiàn)值大的更為劃算。 凈現(xiàn)值法2一、制定住房消費(fèi)方案一、制定住房消費(fèi)方案（六）租房的選擇3、租房或購房決策方法 若汪小發(fā)已確定要在該處住滿5年，如果租房， 月房租每年增加1,000元，第五年底將押金9,500 元收回；如果購房，房價(jià)400萬元，維護(hù)成本第 一年5,000元，以后每年提高5,000元，假定該住 房在第5年末能以450萬元價(jià)

28、格賣出。（假定折現(xiàn)率為3%） 凈現(xiàn)值法2一、制定住房消費(fèi)方案一、制定住房消費(fèi)方案（六）租房的選擇3、租房或購房決策方法 租房的凈現(xiàn)值：假定租金每年支付一次，期初支付： CF0 =押金 + 第一年租金 = -9,500 - 9,500 *12= -123,500 CF1=第二年租金 = (-9,500-1,000) *12 = -126,000 CF2 =第三年租金 = -9,500+2 *(-1,000) * 12= -138,000 CF3 =第四年租金= -9,500+3 * (-1,000)*12 = -150,000CF4 =第五年租金 = -9,500+4 *(-1,000) *12

29、 = -162,000 CF5 =取回押金 = 9,500 凈現(xiàn)值法2一、制定住房消費(fèi)方案一、制定住房消費(fèi)方案（六）租房的選擇3、租房或購房決策方法購房的凈現(xiàn)值：假定首付款期初支付，購房的房 貸本利為每年還一次，期末支付，維修成本也在期末支付。 CF0=首付款=-2,000,000 每年房貸本利攤還： 174,369元 五年后房貸余額：1,693,516元 凈現(xiàn)值法2一、制定住房消費(fèi)方案一、制定住房消費(fèi)方案（六）租房的選擇3、租房或購房決策方法CF1=第一年房貸本利攤還+第一年維護(hù)成本=-174,369-5,000=-179,369CF2=第二年房貸本利攤還+第二年維護(hù)成本=-174,369-

30、10,000=-184,369CF3=第三年房貸本利攤還+第三年維護(hù)成本=-174,369-15,000=-189,369CF4=房貸本利攤還+第四年維護(hù)成本 =-174,369-20,000=-194,369 CF5=第五年房貸本利攤還+第五年維護(hù)成本 五年后房貸余額 +第五年底房屋出售額-第五年底房貸余額 =-174,369-25,000+4,500,000-1,693,516=2,607,115 凈現(xiàn)值法2二、制定汽車消費(fèi)方案二、制定汽車消費(fèi)方案一、個(gè)人汽車消費(fèi)貸款 個(gè)人汽車消費(fèi)貸款是銀行向申請購買汽車的借款人發(fā)放的人民幣擔(dān)保貸款。個(gè)人汽車消費(fèi)信貸實(shí)行“部分自籌、有效擔(dān)保、專款專用、按期

31、償還”的原則 二、制定汽車消費(fèi)方案二、制定汽車消費(fèi)方案一、個(gè)人汽車消費(fèi)貸款1、貸款對象和條件申請貸款的個(gè)人必須具有有效身份證明且具有完全民事行為能力具有正當(dāng)?shù)穆殬I(yè)和穩(wěn)定合法的收入來源或足夠償還個(gè)人貸款本息的個(gè)人合法資產(chǎn)個(gè)人信用良好，在貸款行開立個(gè)人賬戶，能夠支付規(guī)定的首期付款能夠提供貸款行認(rèn)可的有效擔(dān)保二、制定汽車消費(fèi)方案二、制定汽車消費(fèi)方案一、個(gè)人汽車消費(fèi)貸款2、貸款期限和利率貸款期限，一般為3年，最長不超過5年（含5年），有的銀行還規(guī)定，二手車貸款的貸款期限不超過3年貸款利率，汽車消費(fèi)貸款利率按照人民銀行規(guī)定的同期貸款利率執(zhí)行。在貸款期間如遇利率調(diào)整時(shí)，貸款期限在1年（含）以下的，按合同利

32、率計(jì)算，貸款期限在1年以上的，實(shí)行分段計(jì)算，于下一年年初開始按相應(yīng)利率檔次執(zhí)行新的利率二、制定汽車消費(fèi)方案二、制定汽車消費(fèi)方案一、個(gè)人汽車消費(fèi)貸款3、貸款擔(dān)保抵押物保險(xiǎn)保險(xiǎn)期不低于借款期投保金額不低于貸款本息之和銀行為第一受益人4、貸款保險(xiǎn)二、制定汽車消費(fèi)方案二、制定汽車消費(fèi)方案一、個(gè)人汽車消費(fèi)貸款5、還款方式貸款期限1年以內(nèi)（含1年）的，可采用按月（季）償還貸款本息或到期一次性償還貸款本息。貸款期限在1年以上的應(yīng)按月（季）償還貸款本息，具體還款方式可采取等額本息還款法（按月）和等額本金還款法（按季）。二、制定汽車消費(fèi)方案二、制定汽車消費(fèi)方案一、個(gè)人汽車消費(fèi)貸款5、還款方式比較側(cè)重于本金和利息的組合等額本息法每期還款額相等，但固定的還款額中本金逐期遞增而利息則逐期遞減等額本金法本金每期平均分?jǐn)?，利息隨本金減少而遞減，每期還款額也逐漸遞減 “等額本息”和“等額本金”1二、制定汽車消費(fèi)方案二、制定汽車消費(fèi)方案一、個(gè)人汽車消費(fèi)貸款5、還款方式比較側(cè)重于還款間隔時(shí)間的長短按月等額本息按月等額本