房地產(chǎn)企業(yè)取得土地方式

1、房地產(chǎn)企業(yè)取得土地方式涉稅問題西安中道財稅咨詢有限公司陜西西秦稅務(wù)師事務(wù)所房地產(chǎn)企業(yè)取得土地方式涉稅問題購買土地土地投資入股收購?fù)恋爻钟蟹介_展項目合作城中村改造代建房地產(chǎn)企業(yè)取得土地方式涉稅問題一、購買土地模式1、國家土地使用權(quán)出讓（土地交易一級市場）（1）招標(biāo)、拍賣、掛牌三種方式。（2）房地產(chǎn)企業(yè)需繳納土地出讓金、契稅、印花稅2、企業(yè)之間土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（土地交易二級市場）（1）轉(zhuǎn)讓特殊要求年限延續(xù)，使用性質(zhì)延續(xù)原土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)城市房地產(chǎn)管理法第三十九條以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)符合下列條件（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使

2、用權(quán)證書；（二）按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例（2）交易雙方涉及稅費出讓方：土地增值稅、營業(yè)稅、所得稅房地產(chǎn)企業(yè)取得土地方式涉稅問題一、購買土地模式（2）交易雙方涉及稅費出讓方：土地增值稅、營業(yè)稅、所得稅A、土地增值稅生地與熟地轉(zhuǎn)讓繳納土地增值稅的差異國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)土地增值稅宣傳提綱的通知 國稅函發(fā)1995110號（一）對取得土地或房地產(chǎn)使用權(quán)后，未進行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計算其增值額時，只允許扣

3、除取得土地使用權(quán)時支付的地價款、交納的有關(guān)費用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。這樣規(guī)定，其目的主要是抑制“炒”買“炒”賣地皮的行為。（二）對取得土地使用權(quán)后投入資金，將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的，計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款、交納的有關(guān)費用，和開發(fā)土地所需成本再加計開發(fā)成本的20%以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。這樣規(guī)定，是鼓勵投資者將更多的資金投向房地產(chǎn)開發(fā)。國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則的通知國稅發(fā)（2007）132號（一）對取得土地（不論是生地還是熟地）使用權(quán)后，未進行任何形式的開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，審核是否按稅收規(guī)定計算扣除項目金額，核實有無違反稅收規(guī)定加計扣除的情形。

4、（二）對于取得土地使用權(quán)后，僅進行土地開發(fā)（如三通一平等），不建造房屋即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，審核是否按稅收規(guī)定計算扣除項目金額，是否按取得土地使用權(quán)時支付的地價款和開發(fā)土地的成本之和計算加計扣除。轉(zhuǎn)讓在建工程的土地增值稅問題？如果在建工程是本企業(yè)投資，允許土地成本和開發(fā)成本之和的20%加計扣除；如果僅從別的企業(yè)得到的在建工程，未作投入又再次轉(zhuǎn)讓，不得加計扣除。房地產(chǎn)企業(yè)取得土地方式涉稅問題一、購買土地模式（2）交易雙方涉及稅費出讓方：土地增值稅、營業(yè)稅、所得稅B、營業(yè)稅營業(yè)稅差額征收問題財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知財稅200316號（二十）單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或

5、受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。 單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)的，以全部收入減去抵債時該項不動產(chǎn)或土地使用權(quán)作價后的余額為營業(yè)額。上一環(huán)節(jié)未征稅，是否可以差額征收？國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的批復(fù)國稅函200583號 三、單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，無論該不動產(chǎn)或土地使用權(quán)上一環(huán)節(jié)是否已繳納營業(yè)稅，均應(yīng)按照財稅200316號文件第三條第（二十）項的有關(guān)規(guī)定，以全部收入減去該不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為計稅營業(yè)額；同時，在營業(yè)額減除項目憑證的管理上，應(yīng)嚴(yán)格按照財稅200316

6、號文件第四條的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。問：投資入企業(yè)的土地，再次轉(zhuǎn)讓，如何繳納營業(yè)稅？房地產(chǎn)企業(yè)取得土地方式涉稅問題一、購買土地模式（2）交易雙方涉及稅費出讓方：土地增值稅、營業(yè)稅、所得稅扣稅憑證問題財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知財稅200316號營業(yè)額減除項目支付款項發(fā)生在境內(nèi)的，該減除項目支付款項憑證必須是發(fā)票或合法有效憑證；支付給境外的，該減除項目支付款項憑證必須是外匯付匯憑證、外方公司的簽收單據(jù)或出具的公證證明。轉(zhuǎn)讓在建項目營業(yè)稅是否可以差額征稅？財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知財稅200316號（七）單位和個人轉(zhuǎn)讓在建項目時，不管是否辦理立項人和土地使用人的更

7、名手續(xù)，其實質(zhì)是發(fā)生了轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為。對于轉(zhuǎn)讓在建項目行為應(yīng)按以下辦法征收營業(yè)稅：1.轉(zhuǎn)讓已完成土地前期開發(fā)或正在進行土地前期開發(fā)，但尚未進入施工階段的在建項目，按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”項目征收營業(yè)稅。2.轉(zhuǎn)讓已進入建筑物施工階段的在建項目，按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。在建項目是指立項建設(shè)但尚未完工的房地產(chǎn)項目或其它建設(shè)項目。房地產(chǎn)企業(yè)取得土地方式涉稅問題一、購買土地模式（2）交易雙方涉及稅費出讓方：土地增值稅、營業(yè)稅、所得稅將土地歸還給政府是否繳納營業(yè)稅？國家稅務(wù)總局關(guān)于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為營業(yè)稅問題的通知國稅函2008277號

8、納稅人將土地使用權(quán)歸還給土地所有者時，只要出具縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，無論支付征地補償費的資金來源是否為政府財政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，按照國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）的通知（國稅發(fā)1993149號）規(guī)定，不征收營業(yè)稅。購買土地，開發(fā)房地產(chǎn)項目后賣出，是否可以差額征收營業(yè)稅？關(guān)鍵在于是否同一個稅目。營業(yè)稅稅目八：轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)營業(yè)稅稅目九：轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)房地產(chǎn)企業(yè)取得土地方式涉稅問題二、土地投資入股模式1、投入新公司還是老公司？房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定 中華人民共和國建設(shè)部令第77號第十八條 一級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企

9、業(yè)承擔(dān)房地產(chǎn)項目的建設(shè)規(guī)模不受限制，可以在全國范圍承攬房地產(chǎn)開發(fā)項目。二級資質(zhì)及二級資質(zhì)以下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積25萬平方米以下的開發(fā)建設(shè)項目，承擔(dān)業(yè)務(wù)的具體范圍由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門確定。各資質(zhì)等級企業(yè)應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)，不得越級承擔(dān)任務(wù)。投入新公司投入老公司優(yōu)點項目核算簡單；不涉及其他項目；如有糾紛處理簡單。無資質(zhì)限制；準(zhǔn)備周期短；缺點新公司資質(zhì)限制；準(zhǔn)備周期長；項目核算復(fù)雜；利益計算牽涉其他項目；如有糾紛，處理困難。房地產(chǎn)企業(yè)取得土地方式涉稅問題二、土地投資入股模式2、營業(yè)稅問題（1）土地投資入股，營業(yè)稅免征。財政部 國家稅務(wù)總

10、局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知財稅2002191號一、以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征收營業(yè)稅。二、對股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅。（2）如取得固定收益，是否征收營業(yè)稅？國家稅務(wù)總局關(guān)于以不動產(chǎn)或無形資產(chǎn)投資入股收取固定利潤征收營業(yè)稅問題的批復(fù)國稅函發(fā)（1997）490號 根據(jù)營業(yè)稅稅目注釋的有關(guān)規(guī)定，以不動產(chǎn)或無形資產(chǎn)投資入股，與投資方不共同承擔(dān)風(fēng)險，收取固定利潤的行為，應(yīng)區(qū)別以下兩種情況征收營業(yè)稅:以不動產(chǎn)、土地使用權(quán)投資入股，收取固定利潤的，屬于將場地、房屋等轉(zhuǎn)讓他人使用的業(yè)務(wù)，應(yīng)按“服務(wù)業(yè)”稅目中“租賃業(yè)”項目征收營業(yè)稅；以商標(biāo)權(quán)、專利權(quán)、非專

11、利技術(shù)、著作權(quán)、商譽等投資入股，收取固定利潤的，屬于轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)使用權(quán)的行為，應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。房地產(chǎn)企業(yè)取得土地方式涉稅問題二、土地投資入股模式2、營業(yè)稅問題國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)營業(yè)稅問題解答(之一)的通知1995年4月17日 國稅函發(fā)1995156號第二種方式是甲方以土地使用權(quán)、乙方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)，合作建房。對此種形式的合作建房，則要視具體情況確定如何征稅： 1房屋建成后，如果雙方采取風(fēng)險共擔(dān)、利潤共享的分配方式，按照營業(yè)稅“以無形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征營業(yè)稅”的規(guī)定，對甲方向合營企業(yè)提供的土地使用權(quán)，視為投資入

12、股，對其不征營業(yè)稅；只對合營企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動產(chǎn)征稅；對雙方分得的利潤不征營業(yè)稅。 2房屋建成后，甲方如果采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤，則不屬營業(yè)稅所稱的投資入股不征營業(yè)稅的行為，而屬于甲方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營企業(yè)的行為，那么，對甲方取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征稅；對合營企業(yè)則按全部房屋的銷售收入依“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。 3如果房屋建成后雙方按一定比例分配房屋，則此種經(jīng)營行為，也未構(gòu)成營業(yè)稅所稱的以無形資產(chǎn)投資入股，共同承擔(dān)風(fēng)險的不征營業(yè)稅的行為。因此，首先對甲方向合營企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地，按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征稅

13、，其營業(yè)額按實施細則第十五條的規(guī)定核定。其次，對合營企業(yè)的房屋，在分配給甲、乙方后，如果各自銷售，則再按“銷售不動產(chǎn)”征稅。房地產(chǎn)企業(yè)取得土地方式涉稅問題二、土地投資入股模式2、營業(yè)稅問題視同銷售征收營業(yè)稅的時間點（納稅義務(wù)發(fā)生時間）收取固定收益還是以物易物，二者納稅義務(wù)發(fā)生時間有無不同？固定收益（銷售收入比例收益）：收到之日以物易物：過戶之日還是收到房子之日？視同銷售中土地征收營業(yè)稅的計稅基礎(chǔ)對于土地換出方，營業(yè)稅計稅基礎(chǔ)是否包含換回房屋的地價？簽署合作協(xié)議時，必須申明：“風(fēng)險共擔(dān)，收益共享”，不能出現(xiàn)固定收益或以物易物說法，否則，視同銷售，雙方繳納營業(yè)稅。房地產(chǎn)企業(yè)取得土地方式涉稅問題二、

14、土地投資入股模式3、土地增值稅問題財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知財稅字1995048號對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知財稅200621號第五條：對于以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，均不適用財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知（財稅字1995048號）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定（自2

15、006年3月2日起執(zhí)行）因此，以土地投資入股需要區(qū)分兩種情況：實質(zhì)是先階段征收還是最后統(tǒng)一清算征收土地投資入股非房地產(chǎn)企業(yè)，再變更為房地產(chǎn)企業(yè)，土地增值稅是否繳納？投入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投入非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2006年3月2日前暫免征收土地增值稅暫免征收土地增值稅2006年3月2日后征收土地增值稅暫免征收土地增值稅房地產(chǎn)企業(yè)取得土地方式涉稅問題二、土地投資入股模式4、所得稅問題（1）投資入股的實質(zhì)是以土地或房產(chǎn)換取被投資企業(yè)股權(quán)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)資產(chǎn)公允價值計算應(yīng)納稅所得額，計算繳納所得稅。關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問題的通知財稅200959號一、(四)資產(chǎn)收購，是指一家企業(yè)(以下稱為受讓企業(yè))購買

16、另一家企業(yè)(以下稱為轉(zhuǎn)讓企業(yè))實質(zhì)經(jīng)營性資產(chǎn)的交易。受讓企業(yè)支付對價的形式包括股權(quán)支付、非股權(quán)支付或兩者的組合。二、(三)企業(yè)股權(quán)收購、資產(chǎn)收購重組交易，相關(guān)交易應(yīng)按以下規(guī)定處理：1。被收購方應(yīng)確認(rèn)股權(quán)、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失。2。收購方取得股權(quán)或資產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)應(yīng)以公允價值為基礎(chǔ)確定。3。被收購企業(yè)的相關(guān)所得稅事項原則上保持不變。三、(三)資產(chǎn)收購，受讓企業(yè)收購的資產(chǎn)不低于轉(zhuǎn)讓企業(yè)全部資產(chǎn)的75%，且受讓企業(yè)在該資產(chǎn)收購發(fā)生時的股權(quán)支付金額不低于其交易支付總額的85%，可以選擇按以下規(guī)定處理：1。轉(zhuǎn)讓企業(yè)取得受讓企業(yè)股權(quán)的計稅基礎(chǔ)，以被轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的原有計稅基礎(chǔ)確定。2。受讓企業(yè)取得轉(zhuǎn)讓企業(yè)資產(chǎn)的計稅

17、基礎(chǔ)，以被轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的原有計稅基礎(chǔ)確定。房地產(chǎn)企業(yè)取得土地方式涉稅問題二、土地投資入股模式4、所得稅問題（2）新31號文的規(guī)定第三十一條企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)按下列規(guī)定確定其成本：（一）企業(yè)、單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，按下列規(guī)定進行處理：1換取的開發(fā)產(chǎn)品如為該項土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在接受土地使用權(quán)時暫不確認(rèn)其成本，待首次分出開發(fā)產(chǎn)品時，再按應(yīng)分出開發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應(yīng)分出的）的市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費計算確認(rèn)該項土地使用權(quán)的成本。如涉及補價,土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補價款或減除應(yīng)收到的補價款。2

18、換取的開發(fā)產(chǎn)品如為其他土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在投資交易發(fā)生時，按應(yīng)付出開發(fā)產(chǎn)品市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費計算確認(rèn)該項土地使用權(quán)的成本。如涉及補價,土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補價款或減除應(yīng)收到的補價款。（二）企業(yè)、單位以股權(quán)的形式，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，接受投資的企業(yè)應(yīng)在投資交易發(fā)生時，按該項土地使用權(quán)的市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費計算確認(rèn)該項土地使用權(quán)的取得成本。如涉及補價,土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補價款或減除應(yīng)收到的補價款。這里界定了兩種情況，一種是以股權(quán)投資形式，一種是直接以物易物的項目合作模式。接受投資企業(yè)在

19、投資交易發(fā)生時確認(rèn)成本，投資企業(yè)在投資交易發(fā)生時確認(rèn)收入。房地產(chǎn)企業(yè)取得土地方式涉稅問題三、收購?fù)恋爻钟蟹胶芏喾康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過重組直接將土地持有方收購，并在土地持有方公司基礎(chǔ)上進行改制，直接變更為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。利：不存在土地使用權(quán)變更，不需繳納營業(yè)稅、土地增值稅和所得稅。弊：原公司遺留問題可能影響新項目開發(fā)；原公司改制變更為房地產(chǎn)公司需要時間和成本，資質(zhì)也可能受到限制。現(xiàn)金收購股權(quán)的涉稅問題關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問題的通知財稅200959號二、(三)企業(yè)股權(quán)收購、資產(chǎn)收購重組交易，相關(guān)交易應(yīng)按以下規(guī)定處理：1。被收購方應(yīng)確認(rèn)股權(quán)、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失。2。收購方取得股權(quán)或資產(chǎn)的計

20、稅基礎(chǔ)應(yīng)以公允價值為基礎(chǔ)確定。 3。被收購企業(yè)的相關(guān)所得稅事項原則上保持不變。房地產(chǎn)企業(yè)取得土地方式涉稅問題四、成立項目部，開展項目合作一般的項目合作就是一方出地，一方出錢，出地方將土地過戶到房地產(chǎn)公司名下，房地產(chǎn)公司成立項目部獨立運營，或者同出地方共同組建項目部，共同管理。項目合作實質(zhì)：1、土地轉(zhuǎn)讓2、土地轉(zhuǎn)讓的對價為現(xiàn)金、固定數(shù)額收益、固定比例收益或者不動產(chǎn)等。項目合作涉及營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅。1、營業(yè)稅在合同中約定土地支付對價為現(xiàn)金、固定數(shù)額收益、固定比例收益的，營業(yè)稅計稅基礎(chǔ)為現(xiàn)金數(shù)額、固定收益數(shù)額或售房收入乘以固定比例收益數(shù)額。營業(yè)稅納稅時間為簽訂合作協(xié)議生效之日。約定以土地換房子的，見前款。房地產(chǎn)企業(yè)取得土地方式涉稅問