土地增值稅及其會(huì)計(jì)處理

1、第十二章行為目的稅及其會(huì)計(jì)處理第三節(jié)土地增值稅及其會(huì)計(jì)處理一、 土地增值稅制度的基本內(nèi)容（一） 土地增值稅概述1 土地增值稅的概念土地增值稅， 是對(duì)在中國境內(nèi)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，取得的增值性收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。長期以來我國對(duì)國有土地采取行政劃撥、無償占用，亂占濫用土地現(xiàn)象十分嚴(yán)重。為此，國務(wù)院在 1987 年 4 月頒布實(shí)施了耕地占用稅暫行條例， 1994 年 1 月 1 日，國務(wù)院又頒布實(shí)施了中華人民共和國土地增值稅暫行條例， 從而在一定程度上遏制了土地管理混亂的狀況。2 土地增值稅的特點(diǎn)（ 1 ） 以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為征稅對(duì)象。我國土地增值稅將土地、

2、房屋的轉(zhuǎn)讓收入合并征收。作為征稅對(duì)象的增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入減除稅法規(guī)定的準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額后的余額。（ 2） 采用扣法和評(píng)估法計(jì)算增值額。土地增值稅在計(jì)算方法上考慮我國實(shí)際情況，以納稅人房地產(chǎn)取得的房轉(zhuǎn)讓收入，減除法定扣除項(xiàng)目金額后的余額作為征稅依據(jù)。對(duì)舊房及建筑物的轉(zhuǎn)讓，以及對(duì)納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)申報(bào)不實(shí)，成交價(jià)格偏低的，則采用評(píng)估價(jià)格法確定增值額，計(jì)算土地增值稅。（ 3）實(shí)行超率累進(jìn)稅率。土地增值稅的稅率是以轉(zhuǎn)讓房增值率高低為依據(jù)，按照累進(jìn)原則設(shè)計(jì)的，實(shí)行分級(jí)計(jì)稅。增值率高的，適用稅率高，多納稅；增值率低的，稅率低，少納稅。稅收負(fù)擔(dān)較為合理，便于體現(xiàn)國家政策。（ 4） 實(shí)行按次征收。土地

3、增稅在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，實(shí)行按次征收，每發(fā)生一次轉(zhuǎn)讓收行為，就應(yīng)根據(jù)每次取得的增值額征一次稅。（二）土地增值稅納稅人土地增值稅納稅人，是指所有轉(zhuǎn)讓中華人民共和國國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人。這里所指的單位和個(gè)人，是指有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的一切單位和個(gè)人，包括機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企事業(yè)單位、個(gè)體工商戶及國內(nèi)其他單位和個(gè)人；還包括外商投資企業(yè)、外國企業(yè)及外國駐華機(jī)構(gòu)、華僑及外國公民。（三）土地增值稅征稅對(duì)象與范圍1 征稅對(duì)象土地增值稅的征稅對(duì)象，是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物所取得的增值額，即納稅人取得全部轉(zhuǎn)讓收入減去稅法規(guī)定允許扣除項(xiàng)目金額后的余額。這里所指的房地

4、產(chǎn)，包含兩層意思：一是國有土地，是指國家法律規(guī)定屬于國家所有的土地；二是地上的建筑物及附著物，是指建于國家所有的土地上一切建筑物、構(gòu)筑物、地上地下的各種附屬設(shè)施及附著于該土地上的不能移動(dòng)、一經(jīng)移動(dòng)即遭損壞的種植物、養(yǎng)殖物及其他物品。2征稅范圍土地增值稅的征稅范圍，是指凡轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的行為。它有三層含義：一是土地增值稅僅對(duì)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)征收，對(duì)轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)的不征稅；二是只對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的征稅，不轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)的不征稅；三是對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的征稅，對(duì)雖發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為，但未取得收入的不征稅。（四）土地增值稅稅率土地增值稅采用四級(jí)超率累進(jìn)稅率，最低稅率為

5、30%，最高稅率為60%，稅收負(fù)擔(dān)高于企業(yè)所得稅。具體稅率如表所示土地增值稅四級(jí)超率累進(jìn)稅率表級(jí)次增值額占扣除項(xiàng)目金額的比例稅率速算扣除率150%以下的部分30%02超過50%、未超過100%的部分40%5%3超過100%、未超過200%的部分50%15%4超過200%60%35%(五)土地增值稅計(jì)稅依據(jù)土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)，是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。其計(jì)算公 式為：增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入一稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的稅率計(jì)算征收， 增值額即納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額。因 此，土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算，必

6、須首先計(jì)算確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入 和扣除項(xiàng)目金額。1 .轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入的計(jì)算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入是指房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人、土地使用人將房屋的產(chǎn)權(quán)、土 地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給他人而取得的貨幣收入，實(shí)物收入、其他收入等到全部價(jià)款及 有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。2 . 土地增值稅扣除項(xiàng)目金額的計(jì)算土地增值稅扣除項(xiàng)目金額的計(jì)算是確定土地增值稅增值額的關(guān)鍵。具體包 括如下項(xiàng)目：(1)取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額。 含兩方面的內(nèi)容：一是納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款，包括以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣等出讓方式取得土地使用權(quán)的，為納稅人支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)按照國家規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓金；以轉(zhuǎn)讓

7、方式取得土地使用權(quán)的為向原土地使用權(quán)人實(shí)際支付的地價(jià)款。二是按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，包括取得土地使用權(quán)過程中繳納的登記、過戶手續(xù)費(fèi)等。（ 2）房地產(chǎn)開發(fā)成本。主要包括：土地的征用及拆遷補(bǔ)償，前期工程費(fèi)用，建筑安裝工程費(fèi)，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，公共配套設(shè)施費(fèi)，開發(fā)間接費(fèi)用等。其中：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，是指在房地產(chǎn)開發(fā)過程中發(fā)生的征用土地的征地費(fèi)用、拆遷地上地下建筑物和附著物的拆遷費(fèi)用、解決拆遷戶住房和安置被拆遷者工作的安置及補(bǔ)償費(fèi)用等支出。包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觯床疬w補(bǔ)償支出扣除拆遷建筑等回收的殘值后的凈余額）、 安置動(dòng)遷用房地地支出等。如

8、果土地的征用及拆遷補(bǔ)償是由政府或者他人承擔(dān)的，納稅人是在已征用和拆遷好的土地上進(jìn)行開發(fā)的，則這部分支出已體現(xiàn)在納稅人取得土地使用權(quán)所支付的金額中，這部分土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)在納稅人的房地產(chǎn)開發(fā)成本中就不允許扣除。前期工程費(fèi)，是指在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建造前所發(fā)生的一些費(fèi)用。包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、 “三通一平”（通水、通電、通路、平整地面）等支出。這里需要強(qiáng)調(diào)的是，如果納稅人取得的是已經(jīng)進(jìn)行了土地開發(fā)的“熟地”，即已搞好“三通一平”，則前期工程費(fèi)支出已體現(xiàn)在納稅人取得土地使用權(quán)所支付的金額中，這部分的前期工程費(fèi)在納稅人的房地產(chǎn)開發(fā)成本中就不允許扣除。建筑安裝工程費(fèi)，

9、是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在建造過程中發(fā)生的各種建筑工程費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用。包括納稅人將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目出包給建筑施工單位所發(fā)生的支付承包方的建筑安裝工程費(fèi)用；納稅人自己建房所發(fā)生的支付承包方的建筑安裝工程費(fèi)用；納稅人自己建房所發(fā)生的列入開發(fā)項(xiàng)目工程施工預(yù)算內(nèi)的各項(xiàng)建筑安裝工程費(fèi)用?；A(chǔ)設(shè)施費(fèi)，是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所需的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)所發(fā)生的支出。包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)，綠化等工程發(fā)生的支出。公共配套設(shè)施費(fèi)，是指在房地產(chǎn)開發(fā)中必須建筑，但又不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施所發(fā)生的支出。如開發(fā)小區(qū)內(nèi)的居委會(huì)、派出所、幼兒園、學(xué)校、公共廁所等設(shè)施建造的支出。開發(fā)間接費(fèi)用

10、，是指納稅人內(nèi)部獨(dú)立核算單位直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用。包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。這里需要強(qiáng)調(diào)的是，納稅人的行政管理部門（總部）為管理和組織經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用，應(yīng)在房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中扣除，不應(yīng)在此扣除。（ 3） 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。它是與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用，現(xiàn)行財(cái)務(wù)制度規(guī)定，這三項(xiàng)費(fèi)用作為期間費(fèi)用、直接計(jì)入當(dāng)期損益，不按成本核算對(duì)象進(jìn)行分?jǐn)?。故作為土地增值稅扣除?xiàng)目的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，為按納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用進(jìn)行扣除，而按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行扣除。其中：財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，納稅人能

11、夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利息計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。其計(jì)算公式為：允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）X 5%以內(nèi)納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，或不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除，其計(jì)算公式為：允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）x 10%以內(nèi)（ 4） 舊房

12、及建筑物的評(píng)估價(jià)格。對(duì)舊房及建筑物不按建造時(shí)所實(shí)際支付的成本和費(fèi)用作為扣除項(xiàng)目金額，而采用評(píng)估價(jià)格作為扣除項(xiàng)目金額。舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格是在轉(zhuǎn)讓使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，評(píng)定的重置成本價(jià)格乘以新度折扣率后的價(jià)格。重置成本價(jià)格，是指對(duì)舊房及建筑物按轉(zhuǎn)讓時(shí)的建材價(jià)格及人工費(fèi)用計(jì)算，建造同樣面積、同樣層次、同樣結(jié)構(gòu)、同樣建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的新房及建筑物所需花費(fèi)的成本費(fèi)用。成新度折舊率，是指按舊房的新舊程度作一些比例的折扣。其計(jì)算公式為：評(píng)估價(jià)格=重量成本X成新度折扣率（ 5） 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。是指納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和印花稅、教育費(fèi)附加等，可在

13、扣除項(xiàng)目中扣除。（ 6） 財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。是指對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本計(jì)算的金額之和加計(jì)20%的扣除。其計(jì)算公式為：加計(jì)扣除=（取得土地使用權(quán)所支付的金額 +房地產(chǎn)開發(fā)成本）X 20%（六）土地增值稅其他稅制要素1 納稅期限土地增值稅按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的實(shí)際收益計(jì)算征收，由于計(jì)算時(shí)要涉及房地產(chǎn)開發(fā)的成本和費(fèi)用，有時(shí)還要進(jìn)行房地產(chǎn)的評(píng)估等。因此納稅時(shí)間就不能像其他稅種那樣作出統(tǒng)一規(guī)定，而是根據(jù)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的不同情況，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)具體確定。主要有以下幾種情況：（ 1 ） 以一次交割、付清價(jià)款方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，在其辦理過戶、登記手續(xù)前數(shù)日內(nèi)一次

14、性繳納全部土地增值稅。（ 2） 以分期收款方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)合同規(guī)定的收款時(shí)期來確定具體的納稅期限。（ 3） 項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，可以預(yù)征土地增值稅，待項(xiàng)目竣工辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。2納稅地點(diǎn)土地增值稅由房地產(chǎn)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)征收。具體有以下兩種情況：（ 1） 納稅是法人的。當(dāng)納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的坐落地與其機(jī)構(gòu)所在地或經(jīng)營所在地同在一地時(shí)，可在稅務(wù)登記的原管轄稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅；如果轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其機(jī)構(gòu)所在地或經(jīng)營所在地不在同一地時(shí)，則應(yīng)在房地產(chǎn)坐落地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅；納稅人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地在兩個(gè)或兩個(gè)以上地區(qū)的，應(yīng)按房地產(chǎn)所在地分別申報(bào)納稅

15、。（ 2） 納稅人是自然人的。當(dāng)納稅人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的坐落地與其居住所在地同在一地時(shí)，應(yīng)在其住所所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅；如果轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其住所所在地不在同一地時(shí)，則在房地產(chǎn)的坐落地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。3稅收優(yōu)惠（ 1） 對(duì)納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過規(guī)定扣除項(xiàng)目金額之 和 20%的，免征土地增值稅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他的具體劃分界限，由各省、 自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。（ 2）因城市實(shí)施規(guī)劃和國家建設(shè)的需要被征用房地產(chǎn)或收回土地使用權(quán)的，免征土地增值稅。對(duì)因同樣原因動(dòng)遷而由納稅人自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，可以比照免予征收土地增值稅。（ 3） 對(duì)個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善

16、居住條件而轉(zhuǎn)讓自用住房的，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，可按下列情況分別處理：凡居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅；居住未滿三年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。二、土地增值稅的計(jì)算與申報(bào)（一）土地增值稅的計(jì)算土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算公式為：應(yīng)納土地增值稅稅額=E （增值額x適用稅率）如果增值額超過扣除項(xiàng)目金額的50%以上，在計(jì)算增值稅額時(shí)，需要分別用各級(jí)增值額乘以適用稅率，得出各級(jí)稅額，然后再將各級(jí)稅額相加，得出總稅額。在實(shí)際工作中，為了方便計(jì)算，計(jì)算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計(jì)算。具體公式如下：（ 1）

17、增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的：應(yīng)納稅額=增值額x 30%（ 2）增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%的，未超過100%的：應(yīng)納稅額=增值額x 40%扣除項(xiàng)目金額x 5%（ 3）增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%的，未超過200%的：應(yīng)納稅額=增值額x 50%扣除項(xiàng)目金額x 15%（ 4）增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的：應(yīng)納稅額=增值額x 60%扣除項(xiàng)目金額x 35%綜合上述土地增值稅的計(jì)算，可歸納為以下六個(gè)步驟：（ 1）計(jì)算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入；（ 2）計(jì)算扣除項(xiàng)目金額；（ 3）計(jì)算增值額；增值額 =轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入一稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額（ 4）計(jì)算增值額與扣除項(xiàng)目金額之比：增值額與扣除項(xiàng)目金額之比

18、=增值額+扣除項(xiàng)目金額（ 5）確定土地增值稅稅率，確定速算扣除系數(shù)；（ 6）計(jì)算應(yīng)納稅額：應(yīng)納稅額=增值額x適用稅率一扣除項(xiàng)目金額x速算扣除系數(shù)【例12-6】某房地產(chǎn)開發(fā)公司，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得3000 萬元；轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得土地使用權(quán)時(shí)支付200 萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本1000 萬元，開發(fā)費(fèi)用100萬元，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)其他稅金150 萬戶。則應(yīng)繳納的土地增值稅稅額計(jì)算如下：（ 1）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入=3000（萬元）（ 2）扣除項(xiàng)目金額：加計(jì)扣除項(xiàng)目金額 =（200+1000） X 20%=240 （萬元）扣除項(xiàng)目金額=200+1000+100+150+240=1690（萬元）（ 3）增值額=3000 一

19、1690=1310（萬元）（4）增值額與扣除項(xiàng)目金額之比：1310+1690X 100%=77.51%（ 5）增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過100%，適用稅率為40%，速算扣除系數(shù)為5%（6）應(yīng)納稅額=1310X40% 1690X 5%=524 84.5=439.5（萬元（ 二 ） 土地增值稅的申報(bào)土地增值稅納稅義務(wù)應(yīng)按有關(guān)規(guī)定,及時(shí)辦理納稅申報(bào),并如實(shí)填寫土地增值稅納稅申報(bào)表，其格式略：三、土地增值稅的會(huì)計(jì)處理（一）賬戶設(shè)置繳納土地增值稅的企業(yè)應(yīng)在 “應(yīng)交稅費(fèi)”總賬戶下增設(shè) “應(yīng)交土地增值稅”明細(xì)賬戶，以具體核算土地增值稅的形成、計(jì)算和交納情況。其貸方登記計(jì)提的土地增值稅；借方登記上繳

20、的土地增值稅；余額在貸方表示應(yīng)交未交的土地增值稅，在借方表示多交的土地增值稅。（二）賬務(wù)處理1 主營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)土地增值稅的賬務(wù)處理主營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)，如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)根據(jù)計(jì)算的應(yīng)納土地增值稅額，借記“主營業(yè)務(wù)稅金及附加”賬戶，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交土地增值稅” 賬戶；實(shí)際交納土地增值稅時(shí)借記 “應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交土地增值稅”賬戶；貸記“銀行存款”賬戶。【例12-7】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，取得收入2000 萬元，該公司原支付地價(jià)款200 萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本400 萬元。該公司發(fā)生的開發(fā)費(fèi)用中利息支出不能按項(xiàng)目分?jǐn)?，?dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除率10%。城建稅7%、教育費(fèi)附加3%。則賬務(wù)處理如

21、下：（ 1）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入=2000（萬元）（ 2）扣除項(xiàng)目金額開發(fā)費(fèi)用扣除金額=（200+400） X 10%=60 （萬元）加計(jì)扣除金額=（200+400） X 20%=120 （萬元）相關(guān)稅金：營業(yè)稅=2000 X5%=100 （萬元）城建稅二100X7%=7 （萬元）教育費(fèi)附加=100X3%=3 （萬元）稅費(fèi)合計(jì)=100+7+3=110（萬元）扣除項(xiàng)目金額=200+400+60+120+110=890（萬元）（ 3）增值額=2000 一 890=1110（萬元）（4）增值額與扣除項(xiàng)目金額的比例：1110+ 890X 100%=124.72%（5） 增值額超過扣除項(xiàng)目100%,未超過200%,適用稅率50%,速算扣除系數(shù) 15%。（6）應(yīng)納稅額=1110X 50% 890X 15%=555 133.5=4