高檔寫字樓弱電工程建設(shè)技術(shù)管理要點(diǎn)

1、（5）5A級(jí)寫字樓技術(shù)管理要點(diǎn)1. 概述隨著高科技智能控制系統(tǒng)在寫字樓領(lǐng)域的廣泛運(yùn)用，樓宇控制、安防、消防的智能化程度越來(lái)越高，并成為獨(dú)立的控制子系統(tǒng)，結(jié)合辦公、通信的自動(dòng)化，發(fā)展成為今天的“5A”，即樓宇設(shè)備系統(tǒng)自動(dòng)化（Building Automation）、安防系統(tǒng)自動(dòng)化（Safety Alarm）、消防系統(tǒng)自動(dòng)化（Fire Alarm）、辦公系統(tǒng)自動(dòng)化（Office Automation）、通信系統(tǒng)自動(dòng)化（Communication Automation）。對(duì)于5A級(jí)寫字樓而言，要做到將智能化、信息化合理的融入到建筑中，通過(guò)人、信息與環(huán)境交互作用的系統(tǒng)，以高科技為基礎(chǔ)為寫字樓提供一個(gè)舒

2、適、安全、現(xiàn)代化的辦公環(huán)境。智能化系統(tǒng)的建設(shè)對(duì)于寫字樓是附加值最高部分之一，能強(qiáng)烈的表現(xiàn)出建筑提供給人舒適工作環(huán)境的功能。對(duì)于不同的寫字樓的智能化程度，需要根據(jù)其使用需要、投資力度、經(jīng)濟(jì)效益、工作效率等因素的差異，選擇不同的智能化子系統(tǒng)以及各個(gè)子系統(tǒng)的定位。對(duì)于要求較高的5A級(jí)寫字樓，由于所涵蓋的智能化子系統(tǒng)較多，各個(gè)子系統(tǒng)之間既有獨(dú)立性又有聯(lián)動(dòng)性，這需要選擇合適的設(shè)計(jì)、施工單位和弱電總包管理的模式，明確各單位的職責(zé)，在方案規(guī)劃、初步設(shè)計(jì)、深化設(shè)計(jì)、系統(tǒng)集成、施工安裝與調(diào)試以及系統(tǒng)工程運(yùn)營(yíng)管理各個(gè)階段中，進(jìn)行項(xiàng)目管理的控制，滿足業(yè)主的建設(shè)需求，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的質(zhì)量目標(biāo)、進(jìn)度目標(biāo)、技術(shù)目標(biāo)和成本目標(biāo)。

3、2. 對(duì)5A級(jí)寫字樓智能化需求的分析弱電智能化系統(tǒng)作為5A級(jí)寫字樓的附加值項(xiàng)目，對(duì)其需求的分析尤為重要，它直接決定了系統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)投資和工作效能。在項(xiàng)目建設(shè)前期，需與建設(shè)單位、使用單位（或潛在的住戶）、設(shè)計(jì)單位共同討論并基本明確對(duì)智能化系統(tǒng)的功能需求；在項(xiàng)目設(shè)計(jì)以及施工過(guò)程中，根據(jù)業(yè)主功能需求的變化、施工環(huán)境的影響進(jìn)一步調(diào)整需求。由于科技水平和電子設(shè)備技術(shù)的高速發(fā)展，考慮到本項(xiàng)目施工周期較長(zhǎng)，且具有一定的信息化、智能化應(yīng)用的前瞻性要求，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)以及施工的過(guò)程中，還可能再次調(diào)高原方案規(guī)劃期對(duì)智能化程度的需求，選擇更新的設(shè)備或系統(tǒng)納入應(yīng)用。為了更明確的對(duì)智能化的需求做細(xì)致的規(guī)劃，可以在設(shè)計(jì)早期聘請(qǐng)專

4、業(yè)的智能化顧問(wèn)公司介入。對(duì)于上海陸家嘴塘東總部基地的投資規(guī)模和定位，智能化程度應(yīng)為整體的高端需求，對(duì)于分為5棟辦公樓的建筑群，還應(yīng)考慮樓群之間的系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)性，以及對(duì)不同樓棟、樓層功能劃分，選擇不同弱電子系統(tǒng)及其相對(duì)應(yīng)的智能化水平；對(duì)日后運(yùn)營(yíng)時(shí)可能出現(xiàn)的不同小業(yè)主需求的差異，也應(yīng)在建設(shè)期盡早予以考慮和商討。3. 本項(xiàng)目建議涵蓋的弱電智能化子系統(tǒng)工程上海陸家嘴塘東總部基地包括5幢以國(guó)際金融機(jī)構(gòu)總部和跨國(guó)公司總部標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)的甲級(jí)寫字樓和商業(yè)配套中心，其定位應(yīng)考慮符合目前國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的樓宇智能化水平、以及與國(guó)際辦公環(huán)境接軌、符合金融機(jī)構(gòu)需求等要素，其要求智能化的建設(shè)應(yīng)達(dá)到的目標(biāo)為：Ø 提供國(guó)際化水平

5、的現(xiàn)代辦公條件； Ø 創(chuàng)造安全、舒適和高效的工作生產(chǎn)環(huán)境；Ø 創(chuàng)造具有高度的靈活性、可擴(kuò)展性的信息管理平臺(tái)；Ø 具備現(xiàn)代化的通信手段；Ø 滿足金融行業(yè)對(duì)安全性、高信息化的需求；Ø 減少維護(hù)管理人員，降低營(yíng)運(yùn)成本；Ø 節(jié)約能源，減少污染。基于以上目標(biāo)，對(duì)本項(xiàng)目建議涵蓋的弱電智能化子系統(tǒng)如下：n 智能化樓宇管理（BMS）：l 樓宇自動(dòng)化管理系統(tǒng)（BAS）l 消防報(bào)警系統(tǒng)（FAS）l 安全防范系統(tǒng)（SAS）l 智能一卡通系統(tǒng)（IC）l 停車場(chǎng)管理系統(tǒng)（PK）l 背景音響及緊急廣播系統(tǒng)（PAS）n 通訊自動(dòng)化（CAS）：l 有線電視和衛(wèi)星通訊

6、（CATV & VSAT）l 視頻點(diǎn)播系統(tǒng)（VOD）l 無(wú)線綜合覆蓋系統(tǒng)l 語(yǔ)音通訊系統(tǒng)（PABX & IP PHONE）l 綜合布線系統(tǒng)（PDS）l 計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)n 辦公自動(dòng)化（OAS）：l 電子會(huì)議系統(tǒng)l 多媒體顯示/查詢系統(tǒng)等。n 智能化綜合管理：l 物業(yè)管理系統(tǒng)（CIS）l 能源管理系統(tǒng)（EMS）l 智能建筑集成管理系統(tǒng)（IBMS）4. 對(duì)設(shè)計(jì)和施工招標(biāo)的選擇在建筑工程設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)范圍內(nèi)，一般包括了弱電的初步設(shè)計(jì)，但不包括其深化設(shè)計(jì)。在進(jìn)入弱電施工前，可選擇如下的幾種主要的招標(biāo)方案之一，對(duì)弱電工程進(jìn)行深化設(shè)計(jì)及施工：Ø 弱電專業(yè)設(shè)計(jì)招標(biāo) + 弱電施工總包管

7、理 + 弱電各專業(yè)施工招標(biāo)Ø 弱電專業(yè)設(shè)計(jì)招標(biāo) + 弱電總包招標(biāo)Ø 弱電深化設(shè)計(jì)及施工總包招標(biāo)招標(biāo)方案的選擇需視業(yè)主對(duì)弱電智能化需求的明確度、以及在工程進(jìn)展中的實(shí)際情況而定。具體的招標(biāo)方案也可以在以上方案的基礎(chǔ)上進(jìn)行針對(duì)性的調(diào)整。一般情況下，招標(biāo)內(nèi)容劃分越細(xì)，業(yè)主對(duì)項(xiàng)目的控制力越強(qiáng)，但管理的復(fù)雜度越高。5. 5A級(jí)寫字樓弱電系統(tǒng)施工組織管理要點(diǎn)5A級(jí)寫字樓弱電智能化施工組織管理的全過(guò)程主要包括四個(gè)工作階段：深化設(shè)計(jì)、系統(tǒng)集成、施工安裝與調(diào)試、系統(tǒng)工程運(yùn)營(yíng)管理。1） 智能化系統(tǒng)工程施工圖深化設(shè)計(jì)智能化系統(tǒng)深化設(shè)計(jì)階段工作內(nèi)容，就是在建筑設(shè)計(jì)單位的弱電施工圖基礎(chǔ)上，進(jìn)行智能化系

8、統(tǒng)技術(shù)方案的優(yōu)化設(shè)計(jì)和施工圖紙的進(jìn)一步細(xì)化設(shè)計(jì)工作。系統(tǒng)深化設(shè)計(jì)管理的控制重點(diǎn)是對(duì)設(shè)計(jì)質(zhì)量的控制，建立系統(tǒng)深化設(shè)計(jì)質(zhì)量控制體系，通過(guò)對(duì)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)質(zhì)量階段性的檢查，加強(qiáng)與弱電設(shè)計(jì)單位與建筑設(shè)計(jì)單位的溝通，加快報(bào)審工作，抓緊圖紙審核，組織專家評(píng)審，及時(shí)反饋有關(guān)設(shè)計(jì)質(zhì)量控制信息，將系統(tǒng)深化設(shè)計(jì)控制在最佳狀態(tài)。在完成優(yōu)化設(shè)計(jì)方案和深化設(shè)計(jì)圖紙后進(jìn)行設(shè)計(jì)完整性和符合性的評(píng)定和審核，經(jīng)評(píng)審合格后，可交付系統(tǒng)集成和施工安裝調(diào)試。通常深化設(shè)計(jì)成果可以分幾段提交：第一階段是為了滿足設(shè)備選型和設(shè)備供應(yīng)招投標(biāo)的要求，設(shè)計(jì)單位提供優(yōu)化技術(shù)方案、系統(tǒng)設(shè)備選型技術(shù)規(guī)格書、系統(tǒng)監(jiān)控及信息點(diǎn)表、系統(tǒng)設(shè)備數(shù)量清單、施工圖深化設(shè)計(jì)

9、編制說(shuō)明、各系統(tǒng)結(jié)構(gòu)圖、原理圖等；第二階段是在各子系統(tǒng)設(shè)備供應(yīng)商進(jìn)場(chǎng)后，設(shè)計(jì)單位配合各應(yīng)用系統(tǒng)設(shè)備的安裝方式和工藝，調(diào)整完成細(xì)化的平面圖和監(jiān)控及信息點(diǎn)位布置圖設(shè)計(jì)；第三階段是設(shè)計(jì)單位配合裝修工程修改室內(nèi)部分的弱電管線設(shè)備的安裝布置，提供調(diào)整的相關(guān)施工平面圖。2） 智能化系統(tǒng)集成智能化系統(tǒng)集成的工作內(nèi)容，是通過(guò)系統(tǒng)集成將5A級(jí)寫字樓內(nèi)的智能化各應(yīng)用系統(tǒng)有機(jī)的聯(lián)系在一起，集成為一個(gè)相互關(guān)聯(lián)、完整及協(xié)調(diào)的綜合管理和提供增值服務(wù)的系統(tǒng)。系統(tǒng)集成的控制重點(diǎn)是對(duì)軟件質(zhì)量的控制，建立系統(tǒng)集成質(zhì)量控制體系，通過(guò)階段性檢查、軟件測(cè)試、評(píng)估、評(píng)審、反饋等手段將系統(tǒng)集成質(zhì)量控制在最佳狀態(tài)。系統(tǒng)集成驗(yàn)收成果可以分為三

10、個(gè)階段：第一階段提交集成系統(tǒng)軟件測(cè)試報(bào)告；第二階段提交集成系統(tǒng)試運(yùn)行報(bào)告；第三階段提交集成系統(tǒng)總體驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，包括專業(yè)檢測(cè)機(jī)構(gòu)的驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、專家評(píng)審意見(jiàn)、集成系統(tǒng)的竣工文件和資料。3） 施工安裝與調(diào)試施工安裝與調(diào)試階段，需依據(jù)系統(tǒng)深化設(shè)計(jì)成果和國(guó)家現(xiàn)行規(guī)定與標(biāo)準(zhǔn)，審核施工單位編制的工程項(xiàng)目施工組織計(jì)劃，明確對(duì)施工時(shí)間、質(zhì)量、標(biāo)準(zhǔn)、工藝、技術(shù)、成本等要求，進(jìn)行全面的管理工作，建立系統(tǒng)工程施工質(zhì)量控制體系，通過(guò)階段性檢查、分階段檢測(cè)和驗(yàn)收、質(zhì)量評(píng)估、驗(yàn)收評(píng)審、質(zhì)量信息反饋等手段，將施工安裝與調(diào)試質(zhì)量控制在最佳狀態(tài)。施工安裝與調(diào)試驗(yàn)收成果可以分為如下階段：第一階段提交施工管線預(yù)埋隱蔽工程驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和施工線纜敷設(shè)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告；第二階段提交系統(tǒng)設(shè)備進(jìn)場(chǎng)檢測(cè)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告；第三階段提交系統(tǒng)設(shè)備安裝驗(yàn)收?qǐng)?bào)告；第四階段提交智能化各應(yīng)用系統(tǒng)調(diào)試及試運(yùn)行報(bào)告；第五階段提供智能化各應(yīng)用系統(tǒng)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，包括專業(yè)檢測(cè)機(jī)構(gòu)的驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、專家評(píng)審意見(jiàn)、智能化系統(tǒng)的竣工文件和