會所物業(yè)管理方案

1、別墅會所物業(yè)管理方案】 編輯-王靈輝本建議文本是根據(jù)物業(yè)市場會所的一貫標(biāo)準(zhǔn)而建議形成，可能在執(zhí)行過程有不適用的地方，另應(yīng)根據(jù)業(yè)戶的定位而確定會所應(yīng)開展何種項目，從而滿足業(yè)戶的需求。 一、會所經(jīng)營方式現(xiàn)代發(fā)展的高檔住宅或辦公樓物業(yè)必須在會所及康樂設(shè)施配套方面有周全的編排, 作用以維持物業(yè)本身的價值, 又令業(yè)戶享有尊貴的地位, 作為休閑聚會的中心點。因此, 在選擇營運方式前, 必須衡量物業(yè)本身及業(yè)戶的檔次及消費能力以作取舍。（一）經(jīng)營方式類別大致上, 會所的經(jīng)營方式可分為二大類:1. 外包專業(yè)公司營運方式在這形式下，會所屬于發(fā)展商所有，發(fā)展商將會所一切經(jīng)營，營運外判專業(yè)公司負(fù)責(zé)。發(fā)展商每月向該公司

2、收取一個定額租金或一個較便宜的定額租金加上營運公司營業(yè)額或利潤所得的一個百份比作為收益。而承判商需以自負(fù)盈虧式運作。 2、半外判專業(yè)公司營運方式在這形式下，會所的經(jīng)營權(quán)理論上由發(fā)展商及一間專業(yè)營運公司各占50%共同擁有，而實際上，會所則交由營運公司全權(quán)負(fù)責(zé)，會所的盈虧由雙方平均分享及分擔(dān)。（二）會所設(shè)施功能組合開發(fā)商及物業(yè)管理公司在投資會所設(shè)施裝置前，必須確實了解物業(yè)本身客戶之興趣及需要以作取舍，因不同的客戶其消費能力有別，開發(fā)商須掌握準(zhǔn)確投資以免浪費金錢。下列建議之基本會所設(shè)施功能為現(xiàn)時客戶所喜好：會所類別 休閑式會所供住宅客戶專用會所功能組別建議設(shè)施功能建議面積休閑式會所健身室30平方米/

3、5人美容、按摩室(6人)20平方米、10平方米(每室)多功能休息廳40平方米/10人麻將室8平方米小宴會室30-35/20人多功能室(讀報、下棋)20平方米/10人小超級市場30平方米（四）附加有償活動 小區(qū)業(yè)主除會所設(shè)置功能外，專業(yè)物業(yè)管理公司尚須按季節(jié)性定時安排下列活動，以保持客戶及物業(yè)尊貴地位，加強住戶家庭成員間了解及溝通，提升物業(yè)品牌。1. 特式活動男士、女士名牌用品推廣、茶話會、麻將比賽、桌球比賽。二、會所經(jīng)營方案（一）會所服務(wù)對象會所的主要服務(wù)對象為小區(qū)的業(yè)戶及使用人, 和非小區(qū)業(yè)主及使用人的社會人士。唯兩者的收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)有所分別。小區(qū)的使用人及業(yè)主可享有較優(yōu)惠的價格。（二）營運模式

4、經(jīng)營小區(qū)會所時, 可采用會員制及完全開放式之營運方法。但于營運資金籌集之方便性及人流控制之可行性之比較下, 會員制將是一個較為普遍之營運方式。（三）會所開放時間由于會所是開放給用戶, 使用時間應(yīng)定得較長, 以應(yīng)用戶需求。故建議會所由早上8:30至晚上10:30開放。（四）活動設(shè)備收費標(biāo)準(zhǔn)（參考建議）1、棋牌房消費按時計價。會員享受六折優(yōu)惠，貴賓享受八折優(yōu)惠。                   會員價格 &

5、#160;         貴賓價格 棋牌房      20元/小時          25元/小時  以上價格為指導(dǎo)價格。（2）正常工作時間外的消費每小時加價五元，但消費時間最遲不得超過午夜1：00。2、健身房（1）健身房收費按次計算，不予時間限制。會員享受六折優(yōu)惠，業(yè)主之貴賓享受八折優(yōu)惠。     

6、60;             會員價格（六折）  貴賓價格（八折）       健身健美     20元/每次        25元/每次       健身月卡     300元/月 &#

7、160;       360元/月       健身次卡     350元/30次       450元/30次     以上價格為參考價格。（2）健身房消費包括健美操房和器械健身房，顧客可免費使用沖涼房。（3）健身房配有專業(yè)健身教練，顧客在健身房使用器材時，應(yīng)接受教練的專業(yè)指導(dǎo)。3、咖啡、閱覽室咖啡和閱覽室是為會員在娛樂消費期間提供的一

8、個休息、交流、品茗、閱讀的高尚場所。閱覽室備有各類報刊雜志，免費為會員開發(fā)，會員可自行閱讀報刊雜志。所有報刊雜志只限于本閱覽室內(nèi)閱讀，會員請勿私自將報刊雜志攜帶出閱覽室，并請愛護書刊?？Х仁覂?nèi)備有各類茶水飲料、咖啡點心，隨時提供給會員享用，價格參考另備價目表。會員在閱覽室和咖啡廳閱讀休息，須衣觀整潔，言談文明。穿短褲背心拖鞋者勿入。會員在閱讀時，應(yīng)避免大聲喧嚷，保證氣氛的和諧寧靜。4、上網(wǎng)室（1）上網(wǎng)室消費按時計費。會員享受六折優(yōu)惠，業(yè)主之貴賓享受八折優(yōu)惠。           

9、60;   正常價格    會員價格（六折）   貴賓價格（八折） 網(wǎng)吧    6元/小時      4元/小時         5元/小時 5 、桑拿房、沖涼房（1） 顧客來會所消費，可免費享用沖涼房，健身、打網(wǎng)球者可免費使用桑拿房、沖涼房。（2） 單次消費桑拿，按十五元一次收費。（3） 顧客入桑拿房前請換拖鞋，并先沖涼，以保持桑拿房的潔凈、衛(wèi)生。（4）

10、桑拿一次的時間以十五分鐘為宜，體弱多病者，請注意蒸的時間和溫度不可過長、過高。（5） 桑拿房設(shè)施的使用方法，由會所服務(wù)員專門指點，按要求使用。（6） 為保證顧客的人身安全，有以下情況的顧客請勿入桑拿房：a. 患有高血壓、心臟病者；b. 患有皮膚病者；c. 過度飲酒后。6、棋牌室的布局1. 備用品要求（1） 象棋、圍棋、撲克等室，設(shè)專用臺、坐椅。（2） 器具操作臺面美觀、質(zhì)量優(yōu)良。（3） 室內(nèi)天花、墻面裝修高雅。（4） 各種器具先進、完好，擺放整齊。（5） 各設(shè)備用品完好率趨于100%，不低于98%。（6） 故障或損壞設(shè)備維修及時。2. 環(huán)境要求（1） 各室門前標(biāo)志醒目。（2） 門前設(shè)營業(yè)時間、

11、客人須知、價目表等到標(biāo)志標(biāo)牌。（3） 標(biāo)志標(biāo)牌設(shè)計美觀、安裝端正，有中外文對照、字跡清楚。（4） 室內(nèi)環(huán)境舒適、整潔。（5） 通風(fēng)良好，空氣新鮮。（6） 照明充足，光線柔和。（7） 室內(nèi)天花板、墻面吸音效果良好，噪音較低。3. 衛(wèi)生質(zhì)量要求（1） 各室內(nèi)天花、墻面光潔、明亮，無蛛網(wǎng)、灰塵、污跡。（2） 地面滿鋪地毯，平整美觀，無污跡，邊角廢紙、雜物和衛(wèi)生死角。（3） 各種設(shè)備、器具每天擦拭，表面光潔，無污跡、印跡。（4） 通道、過道整潔美觀。三、會所功能布局規(guī)范（一）健身房的設(shè)計與布局1、健身房的布局（1）位置要求健身房的位置十分重要，應(yīng)該設(shè)于接待處附近，使參觀者不用進入器械室內(nèi)亦能參觀其中的

12、設(shè)施，同時又不會打擾客人，使人感覺到整個健身房之活力所在。（2）面積要求健身房的設(shè)計與布局應(yīng)根據(jù)物業(yè)大小及實際需要而定?？山ǔ?0及100不等，內(nèi)設(shè)慢跑自行車（原地）等各類健身機和健身器。（3）健身房內(nèi)設(shè)備要求健身器材不少于5種，各種健身設(shè)備擺放整齊，位置適當(dāng)，客人有足夠的活動空間。設(shè)備性能良好，用途明確。配有配套體重稱。四周墻面適當(dāng)位置掛立鏡，最好配有山水風(fēng)光畫，使運動者置身于自然環(huán)境中，并配有使用健身器材的文字和錄像帶。各種健身器材始終保持完好、安全，其完好率達到100%。設(shè)備設(shè)施若有損壞或故障，停止使用，及時維修。（4）配套設(shè)備要求健身房旁邊要有與接待能力相應(yīng)檔次與數(shù)量的男、女更衣室、淋

13、浴室和衛(wèi)生間。更衣室配帶鎖更衣柜、掛衣鉤、衣架、鞋架和長凳。淋浴室各間互相隔離，配冷熱雙溫水噴頭、浴簾。衛(wèi)生間配隔離式抽水馬桶、掛斗式便池、盥洗臺、大鏡及固定式吹風(fēng)機等衛(wèi)生設(shè)備。各配套設(shè)施墻面、地面均滿鋪磁磚或大理石，有防滑措施。健身房內(nèi)設(shè)飲水機。各種配套設(shè)施材料的選擇和裝修，應(yīng)與健身房設(shè)施設(shè)備相適應(yīng)。配套設(shè)施設(shè)備完好率應(yīng)不低于98%。（5）環(huán)境質(zhì)量要求健身房門口應(yīng)設(shè)立客人須知、營業(yè)時間、價目表等標(biāo)志標(biāo)牌。標(biāo)牌設(shè)計要求美觀、大方，有中英文對照、文字清楚，擺放位置得當(dāng)，擺放整齊。健身房內(nèi)照明充足。室內(nèi)有通風(fēng)裝置。適當(dāng)位置有足夠數(shù)量的常綠植物調(diào)節(jié)氣候。整個環(huán)境質(zhì)量做到美觀、整潔、舒適，布局合理、空

14、氣新鮮。（6）衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)要求健身房天花光潔明亮，燈具清潔，無蛛網(wǎng)灰塵。墻面粘貼高級墻紙，美觀大方，無灰塵、污跡、脫皮、掉皮現(xiàn)象。地面無灰塵、垃圾、廢紙。所有健身器材表面始終保持光潔明亮，無污跡、汗跡、手印。各種設(shè)備均無砂塵、印跡。飲用水透明、潔凈，符合國家衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。（四）桑拿浴的布局1.美容桑拿室（1）設(shè)備要求桑拿浴室設(shè)分隔式小桑拿浴室。各室天花板、墻面選擇防熱、防水材料裝修。配浴床、專用水桶、電爐、大勺和橄欖枝，設(shè)溫度計、濕度計及沙漏計時器。浴室密閉，房門安全，開啟方便，設(shè)有安全防護了望孔和報警裝置。浴室內(nèi)各種設(shè)施設(shè)備齊全、完好，其完好率100%。（2）配套設(shè)備要求同健身房配套設(shè)備要求。（3）

15、環(huán)境質(zhì)量要求桑拿浴室門口設(shè)立營業(yè)時間、客人須知、價目表等標(biāo)志標(biāo)牌。標(biāo)牌設(shè)計要求美觀大方，安裝位置適當(dāng)，有中英文對照、字跡清楚。室內(nèi)分隔成小桑拿室，室溫保持在26-30度左右。各室內(nèi)通風(fēng)良好，空氣新鮮，環(huán)境整潔?？腿擞惺孢m感、方便感和安全感。（4）衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)要求各桑拿浴室的天花板、墻面無灰塵、水跡、印跡，無掉皮、脫皮現(xiàn)象。地面干燥，無灰塵、垃圾和衛(wèi)生死角，整潔干凈。所有金屬件表面光潔明亮、鏡面無水跡。所有木板潔凈、光滑，無灰塵、無污跡、炭化物?？腿擞惺孢m感。2. 按摩室設(shè)計要求（1）按摩室設(shè)計要求按摩房之燈光設(shè)備要設(shè)于墻上，光線向上，切忌設(shè)于天花板上。按摩床的設(shè)計要專業(yè)及舒適，不能隨便?？照{(diào)設(shè)備要

16、小心策劃，冷空氣不能吹向床上。（2）按摩室設(shè)備用品要求男、女按摩室分開。配專用的桑拿浴室。按摩室前或旁邊設(shè)休息室。室內(nèi)配沙發(fā)坐椅、電視、書報雜志。按摩室內(nèi)專用按摩床質(zhì)量優(yōu)良。床上用品配床褥、床單、枕頭。按摩衣、拖鞋、按摩用品齊全、完好，質(zhì)地優(yōu)良，適應(yīng)客人要求。（3）按摩室環(huán)境質(zhì)量要求按摩室前休息室家具用具擺放整齊，布局合理。照明充足，光線柔和。按摩室門口應(yīng)設(shè)營業(yè)時間、客人須知、價目表等標(biāo)志標(biāo)牌。標(biāo)志標(biāo)牌設(shè)計美觀，安裝位置合理，有中英文對照，字跡清楚，整潔美觀。室內(nèi)按摩床固定，擺放整齊，距離與高度適中，便于操作，光線暗雅。按摩室內(nèi)溫度25度左右。休息室溫度20-22度左右。室內(nèi)通風(fēng)良好，空氣新鮮

17、。整個按摩室環(huán)境達到美觀、舒適、安靜，氣氛宜人。（4）按摩室衛(wèi)生質(zhì)量要求按摩室、休息室天花板、墻面整潔美觀，無蛛網(wǎng)、灰塵、污跡，地面光潔，無廢紙、雜物和衛(wèi)生死角?？陀冒茨σ隆⒋矄?、枕套、拖鞋、毛巾等按摩用品一客一套，保持潔凈衛(wèi)生。4、休息區(qū)要求休息區(qū)要設(shè)計幽雅、燈光柔和，適合在享受完淋浴樂趣后，在此區(qū)放松精神，享受真正休息之感覺。休息區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)有水吧，提供客人飲料和小吃。（五）、棋牌室的布局1.備用品要求象棋、圍棋、撲克等室，設(shè)專用臺、坐椅。器具操作臺面美觀、質(zhì)量優(yōu)良。室內(nèi)天花、墻面裝修高雅。各種器具先進、完好，擺放整齊。各設(shè)備用品完好率趨于100%，不低于98%。故障或損壞設(shè)備維修及時。2.環(huán)

18、境要求各室門前標(biāo)志醒目。門前設(shè)營業(yè)時間、客人須知、價目表等到標(biāo)志標(biāo)牌。標(biāo)志標(biāo)牌設(shè)計美觀、安裝端正，有中外文對照、字跡清楚。室內(nèi)環(huán)境舒適、整潔。通風(fēng)良好，空氣新鮮。照明充足，光線柔和。室內(nèi)天花板、墻面吸音效果良好，噪音較低。3.衛(wèi)生質(zhì)量要求各室內(nèi)天花、墻面光潔、明亮，無蛛網(wǎng)、灰塵、污跡。地面滿鋪地毯，平整美觀，無污跡，邊角廢紙、雜物和衛(wèi)生死角。各種設(shè)備、器具每天擦拭，表面光潔，無污跡、印跡。通道、過道整潔美觀。（六）、多功能休息廳布局1.設(shè)施和設(shè)備要求。設(shè)酒吧廳，吧臺、制冰機、飲水機各類飲品酒類并配相應(yīng)設(shè)備。墻面、天花采用吸音材料，隔音效果良好。各廳室配高清晰度電視屏幕，圖像清晰、音像逼真，可從不同角度觀看?？刂圃O(shè)備、線路齊全完好，路線隱蔽。設(shè)施設(shè)備完好率趨于100%，不低于98%。2.環(huán)境質(zhì)量要求門口霓虹燈裝飾美觀、大方，標(biāo)志醒目。門前設(shè)營業(yè)時間，價目表、當(dāng)?shù)毓膊块T公告和客人須知等標(biāo)志標(biāo)牌。標(biāo)志標(biāo)牌齊全、設(shè)計美觀，有中英文對照、字跡清楚，位置明顯。內(nèi)部裝修風(fēng)格各具特色，色彩、氣氛、燈光宜人，協(xié)調(diào)美觀，具有藝術(shù)性，時代感。燈光柔和，可調(diào)節(jié)控制。各廳室溫度24度左右。通風(fēng)良好，空氣新鮮，無異