18日海南福灣項目上市市場研究報告

1、 房地產(chǎn)商域網(wǎng) - 海量房地產(chǎn)資料下載福灣項目上市市場研究報告北京華夏順澤投資集團(tuán)海南區(qū)域公司營銷策劃部2010年7月18日研究總綱目 錄第一章 市場判研2一、 全國宏觀經(jīng)濟(jì)分析2二、 海南宏觀經(jīng)濟(jì)分析7三、 海南房房地產(chǎn)板塊劃分13四、 三亞房地產(chǎn)市場分析14五、 ?？诜康禺a(chǎn)市場分析23六、 陵水房地產(chǎn)市場概述29七、 海南房地產(chǎn)市場顧客研究33八、 國際旅游島細(xì)則政策研究36第二章 個案詳研42一、 三亞在售樓盤詳研42二、 陵水在售樓盤詳研58三、 陵水在售樓盤調(diào)研總結(jié)68四、 項目價值判研71第三章 項目上市策略74一、 價格與銷控策略74二、 競爭、抗性與應(yīng)對78第一章 市場判研一、

2、 全國宏觀經(jīng)濟(jì)分析1. 2006年至2010年GDP季度走勢數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局Ø 2010年第一季度，宏觀經(jīng)濟(jì)形勢在延續(xù)2009年回暖的基礎(chǔ)上持續(xù)向好。第一季度，GDP總值約8萬億元，同比增速達(dá)到11.92%。有研究機(jī)構(gòu)預(yù)計，2010年GDP增速為9.5%，將超過政府預(yù)期8%的目標(biāo)1.5個百分點。宏觀經(jīng)濟(jì)整體形式看好。Ø 宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好，則經(jīng)濟(jì)刺激政策將逐漸分步分批退出市場，而對房地產(chǎn)的緊縮政策將逐漸加強(qiáng)，以防止資產(chǎn)價格泡沫吹大。2. 2006年至2010年社會消費(fèi)品零售總額季度走勢數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局Ø 社會消費(fèi)品零售總額增長趨于穩(wěn)定，總體同比保持在高位水平

3、。2010年第一季度，社會消費(fèi)品零售總額約3.6萬億元，同比增幅為28.7%。第二季度接近第一季度水平，同比增幅為18.2%。Ø 社會消費(fèi)作為拉動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的三駕馬車之一， 2010年第一季度反映情況較好。有研究機(jī)構(gòu)預(yù)測，2010年消費(fèi)對GDP的貢獻(xiàn)將達(dá)到4.6%。3. 2009年至2010年出口情況季度走勢Ø 2010年24月，總口總值均超過1000億美元，平均增速28.1%，增速恢復(fù)到2007年平均水平。整體情況見下表：數(shù)據(jù)來源：據(jù)CREIS圖片繪制4. 2009年至2010年固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)開發(fā)完成額與月度走勢數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局Ø 2010年5月，全社會

4、固定資產(chǎn)投資完成額累計為6.74萬億元，比去年同期增幅為21%。期間，房地產(chǎn)開發(fā)完成額累計為9932億元，占比為21%。Ø 2010年2月、3月、4月、5月，房地產(chǎn)開發(fā)完成額增長率明顯提升，增速同比超過31%、35%、36%，38%大大超過全社會固定資產(chǎn)投資增幅。房地產(chǎn)開發(fā)仍然是2010年全社會投資重點，但同時也反映出在未來一年內(nèi)的市場供應(yīng)量將有大幅攀升。5. 2009年至2010年70個大中城市房屋銷售價格漲幅月度走勢新房環(huán)比增幅為0，整體、二手房環(huán)比價格略有下降新房同比增幅仍然高企整體同比增幅有下降趨勢數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局Ø 新房市場，當(dāng)月環(huán)比情況，2009年1月、2月

5、，房價持續(xù)兩月下降，3月轉(zhuǎn)正，至10年5月，房價逐月上漲。2009年8月，漲幅形成第一個波峰，當(dāng)月漲幅達(dá)到0.9%，自2009年11月至2010年4月，漲幅維持在1%左右。4月至5月，漲幅有較大回落，降至0.19%；新房市場，當(dāng)月同比情況，至10年4月，同比漲幅達(dá)到巔峰12.8%，5月有所回落。Ø 二手房走勢與新房走勢基本相同，09年1月至3月，房價持續(xù)下降，4月轉(zhuǎn)正，10年1月達(dá)到波峰為0.9%，2010年2月、3月漲幅急速下降，5月轉(zhuǎn)負(fù)。二手房市場，當(dāng)月同比情況，至10年4月，同比漲幅達(dá)到巔峰8.8%，5月有所回落。Ø 通過這輪周期價格指數(shù)圖可以看出，09年3-4月份是

6、房地產(chǎn)價格的低谷，隨后5月份房價開始上揚(yáng)，持續(xù)上漲至今年的3-4月份到達(dá)價格峰頂，房地產(chǎn)價格持續(xù)將近一年的上漲行情，到了今年5月份，房價開始下滑。Ø 從房地產(chǎn)價格的周期規(guī)律看，在經(jīng)歷了持續(xù)一年的價格瘋漲之后，市場將在高位進(jìn)行調(diào)整，同時再加上中央政府一系列的打壓政策，房地產(chǎn)價格將出現(xiàn)下跌，預(yù)計下滑的行情將持續(xù)6-12個月左右，下滑的幅度預(yù)計在20-30%6. 2006年至2010年主要城市地價水平與房屋銷售價格季度走勢房價、地價到達(dá)最低點房價下滑地價高峰數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局從上表，我們可以看到地價和房價的幾個規(guī)律：Ø 地價與房價的變化基本同步，但每次房價拐點來臨前，地價仍然瘋

7、漲，在一個季度以后，地價與房價才逐漸趨于同步，反映出房價的下滑對土地價格的下滑造成影響。Ø 同時，我們還看到另一個規(guī)律，每當(dāng)?shù)貎r高峰出現(xiàn)后的第6個季度（即18個月）對房價產(chǎn)生拉升作用。Ø 從以上兩個規(guī)律可以看出：目前的房價從5月份開始下滑，持續(xù)在6-12個月內(nèi)將出現(xiàn)房價和地價最低谷；同時，本輪土地價格的高峰期出現(xiàn)在10年2-3月份，因此，預(yù)計該批“地王”將在18個月后對房價開始產(chǎn)生拉動作用。7. 2008年2月至2010年6月全國30重點城市經(jīng)營性土地成交量月度走勢圖數(shù)據(jù)來源：根據(jù)CRIC提供圖表繪制（本表數(shù)據(jù)精確到10）Ø 在政府密集的政策調(diào)控下，土地市場已顯現(xiàn)

8、出降溫跡象。10年1季度土地市場延續(xù)了09年的活躍態(tài)勢，但從4月開始，土地成交開始出現(xiàn)下滑趨勢，6月份雖有小幅回升，但仍不及1季度各月水平。8. 小 結(jié)Ø 從第一季度看，宏觀經(jīng)濟(jì)整體運(yùn)行較好，社會消費(fèi)品零售總額增長趨于穩(wěn)定，出口有所回升。相對2009年而言，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)有所改善。Ø 從房地產(chǎn)投資情況看，房地產(chǎn)開發(fā)仍然是全社會固定資產(chǎn)投資重點。Ø 從全國價格指數(shù)看，全國房屋銷售價格增幅趨緩，已呈下降跡象。Ø 短期：房價回落20%已成必然；中長期：高地價將對房價的中長期產(chǎn)生拉升作用。Ø 2009年春節(jié)后房地產(chǎn)價格回暖并在之后一路走高，其中原因有，以出口

9、為導(dǎo)向的制造業(yè)受到挫折，社會資本流向房地產(chǎn)業(yè)所致。二、 海南宏觀經(jīng)濟(jì)分析1. 2002年至2009年海南GDP年度走勢數(shù)據(jù)來源：海南省統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)來源：海南省統(tǒng)計局Ø 2002年至2009年，海南GDP增速連續(xù)保持在10以上，有利于投資環(huán)境的改善，從而有利于吸引包括房地產(chǎn)投資在內(nèi)的更多投資。Ø 從人均GDP看，2002年至2009年，人均GDP增長率平均超過13%，2009年達(dá)到19166元，內(nèi)需大幅增強(qiáng)。就房地產(chǎn)投資而言，此有利于改善房地產(chǎn)投資外部環(huán)境。Ø 2006年、2007年，海南GDP總值及人均GDP增幅均呈較高態(tài)勢。2008年，受國際金融危機(jī)影響，GDP總

10、值增幅出現(xiàn)一定的下降趨勢，不過人均GDP增幅仍維持在較高水平。Ø 2009年，海南經(jīng)濟(jì)從國際金融危機(jī)低迷中走出，GDP總值及人均GDP增幅呈上升趨勢。總體來說，2002年至2009年，GDP總值及人均GDP呈穩(wěn)步增長態(tài)勢，無下降趨勢。2. 2006年至2009年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化走勢數(shù)據(jù)來源：海南省統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)來源：海南省統(tǒng)計局Ø 1987年至2006年20年，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)從59：19：31變化為33：28：39。第一產(chǎn)業(yè)大幅下降，第二產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步上升，第三產(chǎn)業(yè)大幅上升。Ø 第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，至2009年，服務(wù)業(yè)增加值達(dá)到741億元，占全省GDP增加值45%。以旅游服務(wù)業(yè)為主的第

11、三產(chǎn)業(yè)比重逐漸增加，順應(yīng)了國際旅游島發(fā)展旅游服務(wù)業(yè)的要求。Ø 第三產(chǎn)業(yè)與國際旅游到建設(shè)良性發(fā)展，將為海南房地產(chǎn)市場創(chuàng)造良好的外部環(huán)境，帶動海南房地產(chǎn)市場投資與消費(fèi)良性發(fā)展。3. 2005年至2009年固定資產(chǎn)投資完成額年度走勢數(shù)據(jù)來源：海南省統(tǒng)計局Ø 2008年、2009年，全省固定資產(chǎn)投資完成額持續(xù)兩年大幅增加，分別增加40.64%和41.9。2009年，固定資產(chǎn)投資完成額為1002億元。Ø 固定資產(chǎn)投資完成額大幅上升，拉動國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展。4. 2001年至2009年海南城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年度走勢數(shù)據(jù)來源：海南省統(tǒng)計局Ø 2001年至2009年，

12、海南城鎮(zhèn)居民可支配收入持續(xù)增長，其中增幅較大的是2002年、2006年、2007年、2008年，增幅接近或超過15%。Ø 2009 年，海南省城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到13751 元，將向2000 美元躍升。發(fā)展經(jīng)驗表明，人均地區(qū)生產(chǎn)總值10003000美元的階段，是居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快的時期。5. 2003年至2009年海南社會消費(fèi)品零售總額年度走勢數(shù)據(jù)來源：海南省統(tǒng)計局Ø 海南社會消費(fèi)品零售總額增長總體同比保持高位水平， 2009 年社會消費(fèi)品零售總額達(dá)534.51 億元，同比增長19.3%。6. 小 結(jié)Ø 總體上看，近10年

13、，海南經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)較快增長，GDP增速連續(xù)保持在10以上，呈穩(wěn)步增長態(tài)勢。Ø 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)較合理，包括房地產(chǎn)投資在內(nèi)投資環(huán)境較好。其中服務(wù)業(yè)發(fā)展迅速，成為推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱，成為國際旅游島發(fā)展的強(qiáng)力動因。Ø 城鄉(xiāng)居民收入不斷增加，消費(fèi)能力逐步提高，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級、城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，并構(gòu)成房地產(chǎn)市場發(fā)展的利好因素。三、 海南房地產(chǎn)市場分析1. 2002年至2010年上半年房地產(chǎn)投資年度走勢數(shù)據(jù)來源：海南省統(tǒng)計局Ø 2005年至2009年，海南房地產(chǎn)投資完成額從62億元增長值288億元，增長近5倍。Ø 同比增長率維持在較高水平，均超過40%，2009年超過5

14、0%，2010年上半年更沖高至78.9%。一方面，2008年全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境陷入低谷，導(dǎo)致中國出口萎縮，投資向房地產(chǎn)業(yè)靠攏；另一方面，在全球經(jīng)濟(jì)陷入低谷期，投資者對海南房地產(chǎn)業(yè)信心較強(qiáng)，致使這一數(shù)據(jù)沖高至較為擔(dān)心的水平。200年雖然增幅較快，不過2002年基數(shù)較小。2. 2005年至2009年房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例年度例走勢數(shù)據(jù)來源：海南省統(tǒng)計局Ø 2005年至2009年，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例逐年上升。2005年占16.45%，2009年占28.74。Ø 房地產(chǎn)投資迅猛發(fā)展，市場競爭壓力加大，產(chǎn)業(yè)升級加速。3. 2005年至2009年房地產(chǎn)竣工面積與銷售面積比例年

15、度走勢數(shù)據(jù)來源：海南省統(tǒng)計局Ø 2004年起，中國房地產(chǎn)市場進(jìn)入發(fā)展的快車道，海南緊跟其后，2006年供求比一度達(dá)到1：1.82，可說是供不應(yīng)求。Ø 2007年至2009年，供求比仍維持在1：1.5左右，市場仍呈現(xiàn)供不應(yīng)求局面。Ø 盡管房地產(chǎn)投資勢頭迅猛，不過因為市場信心充分，市場需求則以更快的速度增長，供求比仍然維持在較高水平。4. 小 結(jié)Ø 2004年起，中國房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，海南緊跟其后，房地產(chǎn)業(yè)獲得新一輪發(fā)展；1999年至2006年，海南處置積壓房地產(chǎn)的工作基本結(jié)束。2008年金融危機(jī)，中國制造業(yè)受到較嚴(yán)重挫折，社會資金流向房地產(chǎn)業(yè)，海南大獲裨益

16、；2010年1月，在“國際旅游島”作為國家戰(zhàn)略的帶動下，海南房地產(chǎn)業(yè)迎來了新的發(fā)展契機(jī)。Ø 海南房地產(chǎn)投資占全社會固定資產(chǎn)投資比例歷年上升，2009年接近30%。房地產(chǎn)業(yè)可說是海南經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。Ø 由于海南外向型市場特征，在顧客范圍大幅擴(kuò)展的情況下，需求近年逐級遞增，市場供應(yīng)明顯慢于市場需求，市場呈現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢。四、 海南房地產(chǎn)房地產(chǎn)板塊劃分Ø 海南房地產(chǎn)市場總體可概括為3大板塊：東線板塊、中線板塊和西線板塊。Ø 總體特征可以概括為“東鬧、西靜、中隱”。東線是當(dāng)前熱點開發(fā)熱點，發(fā)展也較為成熟。東線板塊中線板塊西線板塊Ø 東線濱海度假：

17、國家海岸+航天城+亞洲論壇以東線高速為串聯(lián)，借助政府規(guī)劃，優(yōu)越條件，將自然資源轉(zhuǎn)化為地產(chǎn)資源，將以單純欣賞海景、商務(wù)會議的客源轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)客源。Ø 中線養(yǎng)老休閑：五指山+熱帶雨林+熱帶溫泉利用固有資源，通過先期低端度假產(chǎn)品催熱市場，定位為養(yǎng)老度假休閑地產(chǎn)運(yùn)作。土地升值后推動房地產(chǎn)價值上漲，從而實現(xiàn)地產(chǎn)盈利。Ø 西線原生野趣：自然保護(hù)區(qū)，原生海岸資源為島內(nèi)保持原生態(tài)較為完整地區(qū)，前幾年規(guī)劃為工業(yè)開發(fā)集中地帶，旅游地產(chǎn)開發(fā)屬于初級階段。五、 三亞房地產(chǎn)市場分析1. 2001年至2009年三亞土地成交面積年度走勢數(shù)據(jù)來源：政府主管部門/ CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)Ø

18、 2001年至2009年，三亞市土地供應(yīng)呈明顯的階段性特征。20012004年為小量供應(yīng)階段，20052009年為供應(yīng)較大階段。Ø 2001年至2004年，三亞市新增土地出讓面積很小。期間，能夠保持商品房增長的所需用地，主要來源于存量土地再出讓和閑置用地盤活。Ø 2005年后，為滿足商品房市場開發(fā)需要，新增土地供應(yīng)面積較大。2007年房地產(chǎn)市場發(fā)展的第一個波峰，使得2008年土地成交面積達(dá)到歷史峰值2722畝合約181萬。2008年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)波折，使得2009年開發(fā)商拿地?zé)崆橛兴档停恋爻山幻娣e降幅較大。Ø 據(jù)相關(guān)信息，三亞土地出讓的方針是：土地供應(yīng)略少于市

19、場需求。2. 2001年至2009年三亞土地成交均價年度走勢數(shù)據(jù)來源：政府主管部門/ CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)。本表缺2006年數(shù)據(jù)Ø 2003年前，三亞土地供應(yīng)采用出讓的方式。此舉缺乏系統(tǒng)規(guī)劃，大量一線海景地集中全部出讓。Ø 自2003年采用招牌掛方式后，地價迅速拉升，當(dāng)年地價上漲68%，2004年上漲106%。2007年后，低價上漲幅度趨于穩(wěn)定。Ø 目前三亞市大面積地塊供應(yīng)較少，尤其是各項手續(xù)齊備的土地尤為稀缺，市場呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀況。2010 年1 月國際旅游島正式批復(fù)，三亞市場全面開花，房價快速攀升，由于投資前景的看好和土地的稀缺，三亞的土地升值空間

20、巨大。3. 2009年三亞各區(qū)土地出讓面積分析數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)Ø 2009 年三亞土地市場平淡，開發(fā)新區(qū)海棠灣區(qū)和三亞灣海坡段有較大的土地出讓規(guī)模，成為當(dāng)前開發(fā)熱點區(qū)域。Ø 2009 年三亞土地市場趨于平緩，海棠灣成為熱點開發(fā)區(qū)域，地價漲幅大。在2010年國際旅游島獲批之后，政府為抑制房價過快增長出臺兩個暫停，即今年3 月底前，暫停商業(yè)性開發(fā)土地出讓，暫停審批新的房地產(chǎn)開發(fā)項目，此政策加速助推房價的上漲。4. 2009年三亞成交土地性質(zhì)分析數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)5. 三亞購置土地開發(fā)商類型分析數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

21、6. 2000年至2009年房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例年度走勢數(shù)據(jù)來源：政府主管部門/ CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)。Ø 2000年至2008年，三亞房地產(chǎn)開發(fā)完成額占固定資產(chǎn)投資完成額比例呈直線上升趨勢，2008年沖高超過50%，2009年有所回落但仍然為46.31%。Ø 就全國來說，2009年房地產(chǎn)開發(fā)完成額占固定資產(chǎn)投資比例約20%，三亞卻占到50%左右，國民經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)開發(fā)投資過為倚重。Ø 若房地產(chǎn)市場受到挫折，可說會對三亞經(jīng)濟(jì)構(gòu)成致命性的影響。Ø 三亞市房地產(chǎn)投資以及房地產(chǎn)投資占同期固定資產(chǎn)投資比例自2000年以來快速增長的原因，一是199

22、2年房地產(chǎn)泡沫的影響，原來房地產(chǎn)投資的基數(shù)很低，所以增幅較大；二是地理環(huán)境歷史背景的制約，房地產(chǎn)投資是最好的投資渠道和投資方式；三是受全國宏觀經(jīng)濟(jì)氣候的影響，大量社會資本涌入得天獨厚的三亞開發(fā)房地產(chǎn)，造成房地產(chǎn)投資急速增長。7. 2002年至2009年固定則產(chǎn)投資完成額與房地產(chǎn)開發(fā)完成額同比增幅年度走勢數(shù)據(jù)來源：政府主管部門/ CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)。Ø 固定資產(chǎn)投資完成額與房地產(chǎn)開發(fā)完成額同比增幅階段性特征明顯。Ø 2005年前，固定資產(chǎn)投資完成額同比增幅呈上升趨勢，房地產(chǎn)開發(fā)完成額同比增幅呈下降趨勢；2005年后，固定資產(chǎn)投資完成額與房地產(chǎn)開發(fā)完成額增幅趨勢基本

23、一致。Ø 2008年至2009年，固定資產(chǎn)投資同比增幅呈上升趨勢，房地產(chǎn)開發(fā)完成額呈下降趨勢，可說房地產(chǎn)市場有趨于健康發(fā)展的跡象。8. 2000年至2009年房地產(chǎn)開工面積竣工面積年度走勢數(shù)據(jù)來源：政府主管部門/ CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)。Ø 從開工面積和竣工面積看，市場可能存在一定的泡沫。Ø 2005年至2009年，開工面積大幅上升，竣工面積雖然有上升的趨勢，卻遠(yuǎn)不及開工面積上升幅度。2005年至2009年，開工面積超過2100萬，竣工面積卻只有440萬，竣工面積只有開工面積的1/5。Ø 開工面積遠(yuǎn)大于竣工面積，導(dǎo)致的原因可能是：小開發(fā)商的資金鏈

24、可能存在一定問題；大開發(fā)商在房地產(chǎn)滾動開發(fā)的過程中，資金的回籠速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于投資開發(fā)所需資金的需求速度。Ø 另外，2001年至2009年，新增土地供應(yīng)約650萬，新增開工面積約2500萬，有可能說明，三亞招拍掛土地非常少，很多土地都通過其他關(guān)系敲定。9. 2001年至2010年上半年三亞市商品房供求比年度走勢數(shù)據(jù)來源：政府主管部門/ CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)。Ø 2001至2008年，其中2004年和2008年供大于求外，市場一直保持供求平衡狀態(tài)。2009 年市場出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。Ø 近年，市區(qū)以及海景地處于開發(fā)熱潮期，呈現(xiàn)給市場的是供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于成交量，但

25、是近一年多的旺銷之后，市場存量逐漸減少，而可開發(fā)的土地逐漸減少，銷售旺勢依然延續(xù)，已經(jīng)呈現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢。10. 2009年至2010年2月三亞商品房銷售供求比月度走勢數(shù)據(jù)來源： CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)。Ø 2009年至2010年2月，市場一直保持良好的銷售態(tài)勢，市場多半呈現(xiàn)供不應(yīng)求的銷售局面。Ø 國際旅游島的建設(shè)增強(qiáng)島外購房者購買欲望。從10 月開始，三亞房價悄然上漲，但是誰也沒有預(yù)測到2010 年1 月4 日國際旅游島獲批帶給樓市的沖擊如此強(qiáng)烈，島內(nèi)外投資顧客蜂擁而至，樓市迅速進(jìn)入高峰期，房價漲幅離譜，一天一價。Ø 至2 月底，市場銷量開始下滑，在高昂

26、房價背景下顧客開始觀望，不敢輕易出手。11. 2000年至2009年三亞房屋銷售成交均價年度走勢數(shù)據(jù)來源：政府主管部門/ CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)。Ø 上世紀(jì)90 年代，三亞因為地產(chǎn)泡沫而一度陷入低迷。2000 年三亞地產(chǎn)開始復(fù)蘇，但檔次都較低，每平方米的房價也只有千元左右。但自2002 年起，新建商品房價格表現(xiàn)出一波狂飆突進(jìn)之勢，特別是2007年和2002年，漲幅更達(dá)到了77.34%和64.29%，10 年漲了近10 倍。Ø 三亞同時開盤的樓盤，差價甚至達(dá)到上萬元，相同的地段，房價也能相差上千元。09年三亞均價維持在1 萬元/平方米左右，個別樓盤房價已經(jīng)沖破8 萬/

27、平方米，目前還在不斷攀升。Ø 2010年上半年價格更瘋狂上漲，同比漲幅達(dá)77.32%。12. 2009年至2010年2月三亞房屋銷售成交均價月度走勢數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)。Ø 2010 年春節(jié)，三亞市商品住宅均價超過3.7萬元/，沿海一線商品房與市內(nèi)商品房價格相差大，海邊均價約4萬元/，市內(nèi)均價約2.5元/。沿海一線與市區(qū)內(nèi)銷售均價均有較大增幅。Ø 去年10 月，三亞灣一帶一線海景別墅已經(jīng)無新增供應(yīng)，海坡地二線別墅相比前兩年價格也成倍上漲。Ø 2009 年年底市場顯現(xiàn)出一股投資熱潮，2010 年1 月4 日，國際旅游島獲批，樓市一夜間被

28、炒爆。海南省三亞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局還在今年1 月發(fā)布了關(guān)于抑制樓市炒作的通知，對前往三亞購房的外地人規(guī)定一個身份證只能限購五套房。實際的情況是，在這些規(guī)定出臺后，?？诤腿齺喌瘸鞘械姆績r不跌反漲，甚至一日房價上漲數(shù)千元。13. 小 結(jié)Ø 國際旅游島利好與風(fēng)險：三亞是海南國際旅游島的試驗區(qū)及國際旅游島的排頭兵，這將加快三亞國際化進(jìn)程，推動地方經(jīng)濟(jì)更快速地發(fā)展。不過另一方面，國際旅游島僅僅作為概念的炒作，必然會形成泡沫，因此，國際旅游島的實施政策及執(zhí)行到位與否，才真正決定了三亞未來的市場是否能回歸健康發(fā)展的道路。Ø 土地供給面：目前三亞土地供應(yīng)較少，2009年平均地價為169萬元

29、/畝，土地升值空間較大，預(yù)計三亞地王將不斷刷新最高土地價格的記錄。Ø 開發(fā)投資面：2009年房地產(chǎn)開發(fā)投資97億元，占固定資產(chǎn)投資46.73%，當(dāng)年報建面積近700萬，當(dāng)年竣工80萬。以房地產(chǎn)投資為主導(dǎo)的局面已成必然。Ø 商品房供求面：近年，三亞可開發(fā)的土地逐漸減少，銷售旺勢依然延續(xù)，呈現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢。Ø 商品房銷售價格：2000至2010年，三亞房屋銷售均價從1000元/增長至1萬元/，10年跳漲10倍。目前市場仍呈現(xiàn)攀漲態(tài)勢。六、 ?？诜康禺a(chǎn)市場分析1. 2004年至2009年?？谕恋爻山幻娣e年度走勢數(shù)據(jù)來源： CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)Ø 隨

30、著海南旅游地產(chǎn)市場的逐漸升溫， 2005年出現(xiàn)第一波成交高峰，交易面積228.85萬合約3432.75畝，其后兩年供應(yīng)較小。從2008 年開始，土地購置面積大幅攀升。09 年土地市場非?；钴S，以西海岸片區(qū)為主。2. 2004年至2009年?？谕恋爻山痪鶅r年度走勢數(shù)據(jù)來源： CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)Ø 2004年，海口平均地價127.萬元/畝，其后2005年至2009年，平均地價從54.53萬元/畝微幅上漲至87.58萬元/畝。Ø 從土地價格反映看，土地價格增幅遠(yuǎn)小于商品房銷售價格的增幅。3. 2002年至2009年?？诜康禺a(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例年度走勢數(shù)據(jù)來源：根據(jù)

31、CRIC提供圖表繪制Ø 2002年至2004年，?？诜康禺a(chǎn)開發(fā)投資占比大幅上升，達(dá)到近40%水平。此后2004年至2009年，占比均維持在30%左右。就全國而言，這一數(shù)據(jù)是20%左右，海口為全國平均水平的1.5倍。不過相對三亞50%的比重而言，?？诮?jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)則顯得更為合理。Ø 2002年至2009年，房地產(chǎn)投資與固定資產(chǎn)投資同步增長，?？谑蟹康禺a(chǎn)市場趨于健康、穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢。4. 2003年至2009年海口房地產(chǎn)開工面積竣工面積年度走勢數(shù)據(jù)來源： CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)Ø ?？陂_工面積及竣工面積均呈穩(wěn)步增長態(tài)勢，且增幅曲線基本一致。從數(shù)據(jù)反映來看，?？诜康禺a(chǎn)

32、市場較為正常。Ø 2007年、2008 年、2009年開工面積均在200萬左右，預(yù)計在2010年至2011 年兩年間商品房供應(yīng)將有所增加。5. 2006年至2009年?？谏唐贩夸N售供求比年度走勢數(shù)據(jù)來源： CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)Ø 2006年至2009年，?？谏唐贩渴袌龉┣蟊瘸手鸩娇拷厔荨?009年，供求比超過100%，2010年上班年更達(dá)到236.32%。市場需求十分旺盛，市場存量逐步被消化，市場出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。Ø 從供求態(tài)勢看，市場無破沫態(tài)勢。但成交萎縮及未來開發(fā)量增大，市場面臨巨大壓力。6. 2009年至2010年2月?？谏唐贩夸N售供求比月度走

33、勢5月、6月成交大幅萎縮。數(shù)據(jù)來源：根據(jù)CRIC提供圖表繪制Ø 2009 年以來，海口市場一直保持良好的銷售態(tài)勢，銷售價格和銷售量同步上漲，顧客購買欲望持續(xù)增強(qiáng)。2010 年1 月4 日國際旅游島建設(shè)上升為國家戰(zhàn)略，?？跇鞘须S之瘋狂，吸引島內(nèi)大量投資客，導(dǎo)致?？跇鞘幸灰归g房價飆升，2001年1月、2月供求比明顯失衡，與突然放大的成交量相比，市場供應(yīng)明顯不足。Ø 2010年5月、6月成交量大幅萎縮，市場表現(xiàn)消極，可能存在較為嚴(yán)重的悲觀情緒。5月交大幅萎縮。數(shù)據(jù)來源：?？谑蟹抗芫?#216; 2009 年?？谏唐贩渴袌鲂枨罅吭龇黠@，創(chuàng)下了歷年住宅成交新高，市場呈現(xiàn)繁榮景象。從

34、3月起，成交套數(shù)不斷刷新歷史水平。國際旅游島的推動，2010 年1 月商品房成交為3510套，環(huán)比增幅為19.02%，同比增幅則為去年同期4.8倍。Ø 2010年4月，國家政策要求未簽約商品須在本月簽約完畢，自5月起實現(xiàn)網(wǎng)上簽約。所以2010年4月的成交套數(shù)從數(shù)據(jù)來則達(dá)到11300套。Ø 2010年5月，成交大幅萎縮。7. 2006年至2009年?？谏唐贩砍山痪鶅r年度走勢數(shù)據(jù)來源： CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)Ø 海口商品房銷售價格保持了年均20%以上的增長率，2009 年較2008 年上漲了21.64%，平均銷售價格達(dá)到5088 元/平方米，突破了5000 元

35、大關(guān)（此價格是三亞平均價格的一半）。Ø 2010年上半年成交均價大幅上升，是2009年年末及2010年年初市場短期拉升的結(jié)果。8. 2009年至2010年上半年?？谏唐贩砍山痪鶅r月度走勢價格連續(xù)兩月下跌，6月下跌嚴(yán)重。數(shù)據(jù)來源：?？谑蟹抗芫?#216; 2009年，?？诘姆績r整體運(yùn)行在一個明顯的上升通道中，商品房價格持續(xù)上漲，穩(wěn)中有升。Ø 2010年后，2009 年12月份開始價格呈現(xiàn)翹尾，成交均價明顯升高，每月一個臺階。在海口房價上升的過程中，以外銷為主的、擁有強(qiáng)勢資源的、高品質(zhì)的樓盤處于領(lǐng)漲的地位，充當(dāng)了市場上升的發(fā)動機(jī)。Ø 價格連續(xù)兩月下跌，6月下跌嚴(yán)重。9

36、. 小 結(jié)Ø 市場態(tài)勢：受到國際旅游島效應(yīng)影響，海南環(huán)島鐵路即將通車等利好消息的刺激，以及當(dāng)前市場供不應(yīng)求的特征，未來?？诜康禺a(chǎn)市場仍將具有較大的發(fā)展空間。2010年，環(huán)島鐵路開通，將迅速縮短整個海南島的空間距離，將進(jìn)一步放大海口在城市基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)等配套完善方面的吸引力。Ø 市場供應(yīng)： 2006年至2009年，?？谑袌龉?yīng)量趨于穩(wěn)定，每年平均在220 萬平方米左右（08 年房地產(chǎn)由于整體環(huán)境的影響，供應(yīng)量小幅下滑，在195 萬）。受海南國際旅游島效應(yīng)影響，大批開發(fā)商進(jìn)駐海南市場，海南省政府也承諾要保證市場充足的供應(yīng)，因此預(yù)計2010 年市場供應(yīng)量將大大增長。有研究機(jī)構(gòu)預(yù)計

37、，未來兩年?？诜康禺a(chǎn)市場供應(yīng)量保守增幅在5%-8%左右。Ø 市場消化：從2007年開始，?？诜康禺a(chǎn)市場需求大幅攀升，達(dá)到198.92萬，即使在整體市場趨冷的08年，成交量也僅僅是小幅波動，達(dá)到170.67萬，而2009年，市場成交量已創(chuàng)歷史新高，達(dá)到231.28萬，預(yù)計，2010 年市場將有小幅的波動，成交量將保持在200萬左右。Ø 市場價格：從2006 年開始，海口房地產(chǎn)價格保持20%左右漲幅。預(yù)計，全市產(chǎn)品價格將進(jìn)一步上漲，保守估計，2010上漲幅度將在10%以上。七、 陵水房地產(chǎn)市場概述1. “三灣”概述Ø 陵水盛產(chǎn)珍珠，上世紀(jì)九十年代培育出世界上最大珍珠王

38、，因此陵水被稱為“珍珠海岸”。Ø 珍珠海岸海岸線總長57.5公里，港灣面積有4.8萬畝，100米深以內(nèi)的海域面積有1225平方公里。珍珠海岸的組成：香水灣、新村港、黎安港、清水灣和土福灣。Ø 陵水房地產(chǎn)開發(fā)主要集中在“三灣”：香水灣、清水灣和土福灣。目前，香水灣和清水灣開發(fā)已較為成熟。相較之下，土福灣開發(fā)則稍嫌滯后。Ø “三灣”入主開發(fā)商情況：主要板塊占地面積可利用面積灣區(qū)特色開發(fā)商香水灣1.1萬畝1.1萬畝香水嶺流來的澗泉匯入海灣，景區(qū)依山傍海，風(fēng)光綺麗。廣州富力集團(tuán)、天津永泰紅磡、遠(yuǎn)東集團(tuán)、世茂君蘭吉利集團(tuán)、海南萬通、海南萬福、富豪旅業(yè)有限公司、海南易通生態(tài)科

39、技有限公司、海南弘海旅業(yè)有限公司、海南金締實業(yè)發(fā)展公司、海南香水灣海濱假日酒店有限公司清水灣3.4萬畝2萬多畝屬三亞熱帶南向海濱，碧水清澈、沙灘細(xì)軟、坡緩浪輕、群山環(huán)抱、四季如春，是不可奪得的寶貴資源。香港雅居樂浙江綠城集團(tuán)土福灣0.7萬畝0.5萬畝椰樹婆娑、綠草如茵、帆影點點、漁歌晚唱，有“亞龍灣姐妹灣”之美稱。海南世知·海南海興·重慶東和·陵水中銀發(fā)展公司·陵水匯安物業(yè)投資有限公司·海南航通事業(yè)發(fā)展公司·海南萬通目前國內(nèi)知名房企大規(guī)模開發(fā)熱潮，優(yōu)越的海灣資源基本瓜分完畢。房商網(wǎng) - 全國最低價銷售2011房地產(chǎn)營銷策劃大全聯(lián)系QQ

40、：1053527879陵水濱海資源總圖2. 2007年至2009年陵水縣GDP總值及各產(chǎn)業(yè)增加值情況數(shù)據(jù)來源：陵水縣政府網(wǎng)站Ø 近年，陵水縣GDP及各產(chǎn)業(yè)增加值增幅較大。按可比價格計算，08年GDP增幅為16.1%，2009年GDP增幅為18.1%。連續(xù)兩年，GDP總值增幅位列海南全省第二。數(shù)據(jù)來源：依據(jù)陵水縣政府網(wǎng)站提供數(shù)據(jù)繪制Ø 近年，陵水產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)整體情況無多大變化。第一產(chǎn)業(yè)維持在60%左右，第二產(chǎn)業(yè)2008年2009年有所上升，第三產(chǎn)業(yè)只占2%左右。陵水仍然是一個農(nóng)業(yè)縣。3. 2009年1月至5月固定資產(chǎn)投資情況1) 全縣城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成額：26.30億元，其中房

41、地產(chǎn)開發(fā)投資16.33億元，占比61.1%。2) 2009年1月至5月固定資產(chǎn)投資各投資重點分析數(shù)據(jù)來源：陵水縣政府網(wǎng)站Ø 2009年1月至5月，三灣投資完成額占固定資產(chǎn)投資81%?？筛爬椋毫晁顿Y看三灣。3) 2009年1月至5月三灣各彎區(qū)投資情況分析數(shù)據(jù)來源：陵水縣政府網(wǎng)站Ø 2009年1月至5月，三灣投資中，清水灣占了一半以上，其次為香水灣，香水灣投資占33%。4) 2008年至2010年5月房地產(chǎn)投資完成額年度走勢數(shù)據(jù)來源：陵水縣政府網(wǎng)站Ø 今年，陵水房地產(chǎn)投資增長較快，2009年投資為2008年的1.4倍，2010年前5個月，房地產(chǎn)投資超過2009年的

42、一半，預(yù)示該片區(qū)未來將逐漸成為繼三亞以后的熱點投資和開發(fā)區(qū)域，同時，供應(yīng)增大，競爭加劇。4. 今年陵水房地產(chǎn)銷售情況分析1) 2008年至2010年5月商品房銷售面積年度走勢數(shù)據(jù)來源：陵水縣政府網(wǎng)站Ø 2008年，陵水商品房銷售面積僅為4.4萬。2009年，銷售面積上升為35.6，同比增幅為8.1倍。2010年同樣保持良好的銷售勢頭，前5個月銷售40.85萬，大有年銷售突破100萬之勢。（PS:2009年，三亞銷售面積為123.36萬）2) 2010年1月至3月與009年3月至5月陵水商品房銷售面積走勢數(shù)據(jù)來源：陵水縣政府網(wǎng)站Ø 2010年4月、5月，陵水商品房銷售保持良好

43、的勢頭。4月、5月兩月的銷售面積，接近1月至3月的銷售面積，同比更為8.49倍。這一原因可能是國家政策要求4月未簽約商品須在本月簽約完畢，所以導(dǎo)致數(shù)據(jù)顯示成交面積增加。不過總體看來，市場態(tài)勢良好。5. 2008年至2010年陵水商品房銷售單價年度走勢數(shù)據(jù)來源：陵水縣政府網(wǎng)站6. 小結(jié)Ø 陵水房地產(chǎn)開發(fā)、銷售漸入佳境。Ø 福灣項目宜從速上市。八、 海南房地產(chǎn)市場顧客研究1. 意向顧客來源地構(gòu)成數(shù)據(jù)來源： CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)Ø 海南意向客戶來源較為廣泛，各級城市均有大量客戶存在購房意向。華北、華東由于經(jīng)濟(jì)實力較強(qiáng)，同時兩大一線城市（北京、上海）分別在兩個區(qū)

44、域，因此對海南存在意向的客戶以該兩個區(qū)域居多。Ø 華東華北區(qū)域?qū)Ｄ洗嬖谫彿恳庀虻目蛻舸蠖鄟碜砸痪€城市和接近一線城市水平的城市（如天津、杭州等）。華東區(qū)域城市經(jīng)濟(jì)相對較為發(fā)達(dá)，來自各個城市的客戶比例較為平均，除上海略高外，其余均在15%左右，而華北區(qū)域則集中于北京。2. 已購房顧客與意向性購房顧客年齡構(gòu)成比較Ø 已購群體中客戶年齡多集中于40-50 歲之間，即中年時期；而意向購房客戶年齡則以青壯年為主，小于40 歲的客戶比例達(dá)到了75%。Ø 從年齡結(jié)構(gòu)的變化來看，意向客戶年輕化的趨勢較為明顯，雖然礙于經(jīng)濟(jì)實力的因素，他們的購房決策可能偏于保守，但是年輕的意向客戶亦

45、有在海南投資房產(chǎn)的想法。3. 已購房顧客與意向性購房顧客置業(yè)目的比較Ø 從已購房客戶的購房目的和意向客戶的購房的對比發(fā)現(xiàn)，未來意向客戶購房是投資及投資兼自住的比例大大上升。Ø 海南樓市自09 年底新政推行，契機(jī)顯現(xiàn)，投資客亦對海南樓市表現(xiàn)出較為濃厚的興趣。Ø 同時，除了傳統(tǒng)的中產(chǎn)和富裕投資客外，部分經(jīng)濟(jì)型投資客也對海南樓市表現(xiàn)出較為濃厚的興趣。4. 度假、養(yǎng)老、投資三種顧客區(qū)域偏好對比結(jié)合購房目的來看，基于度假、投資、養(yǎng)老的客戶對于區(qū)域偏好有明顯關(guān)聯(lián)。養(yǎng)老客戶雖然對三亞關(guān)注度較高，但是由于三亞城市節(jié)奏相對較快，對于老年人來說并不一定能夠適應(yīng)，而五指山則相對閑適，風(fēng)

46、景也同樣秀美，因此更吸引購房養(yǎng)老的客戶。投資客戶除關(guān)注三亞外，亦較關(guān)注?？诤筒?，但是對于其他區(qū)域的關(guān)注度就相對較低，他們更看重的是城市投資價值和城市發(fā)展?jié)摿?，希望自己所投資的城市是熱點所在。度假客戶關(guān)注風(fēng)景，由于海南以海景聞名，因此三亞受到度假客戶關(guān)注程度最高。5. 海南與三亞購房顧客付款方式分析Ø 三亞地區(qū)顧客購房付款方式主要為一次性付款，為68%。而就整個海南市場來說，一次性付款顧客為38%。 6. 小結(jié)Ø 客戶來源地廣泛，華東華北為主。Ø 已購客戶年齡層次偏大，意向客戶中青年居多。Ø 未來購房目的向投資傾斜，中高收入投資者比例高。Ø 區(qū)

47、域偏好與購房目的明顯相關(guān)，多數(shù)客戶看重三亞。Ø 意向購房客戶以投資型居多，中產(chǎn)比例較高。九、 海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展規(guī)劃綱要政策研究1. 海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展規(guī)劃綱要（下簡稱規(guī)劃綱要）獲批6月8日，國家發(fā)改委正式批復(fù)規(guī)劃綱要。規(guī)劃綱要長達(dá)3.9萬字、17篇章63小節(jié)、被視為海南國際旅游島建設(shè)基本藍(lán)圖和行動綱領(lǐng)。2. 6大功能組團(tuán)組團(tuán)包含區(qū)域功能定位北部組團(tuán)以?？跒橹行陌ㄎ牟⒍ò?、澄邁文化娛樂、會議展覽、商業(yè)餐飲、高爾夫休閑、金融保險、教育培訓(xùn)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和房地產(chǎn)、汽車制造、生物制藥、食物加工、高新技術(shù)等產(chǎn)業(yè)。南部組團(tuán)三亞為中心，包括陵水、保亭、樂東酒店住宿、文體娛樂、療養(yǎng)休閑、

48、商業(yè)餐飲等產(chǎn)業(yè)。中部組團(tuán)五指山、瓊中、屯昌、白沙加強(qiáng)熱帶雨林和水源地保護(hù)的基礎(chǔ)上，積極發(fā)展熱帶特色農(nóng)業(yè)、林業(yè)經(jīng)濟(jì)、生態(tài)旅游、民族風(fēng)情旅游等。東部組團(tuán)瓊海、萬寧兩市發(fā)展壯大濱海旅游業(yè)、熱帶特色農(nóng)業(yè)、海洋漁業(yè)、農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)等西部組團(tuán)儋州、臨高、昌江、東方和洋浦經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)臨港工業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，積極發(fā)展生態(tài)旅游、探奇旅游、工業(yè)旅游和濱海旅游等。海洋組團(tuán)海南省授權(quán)管轄海域和西沙、南沙、中沙群島充分發(fā)揮海洋資源優(yōu)勢，鞏固提升海洋漁業(yè)和海洋運(yùn)輸業(yè)，做大做強(qiáng)海洋油氣資源勘探、開采和加工業(yè)，大力發(fā)展海洋旅游業(yè)，鼓勵發(fā)展海洋新興產(chǎn)業(yè)。3. 交通對房地產(chǎn)開發(fā)之利好進(jìn)出島通道1) 推進(jìn)瓊州海峽跨海通道工程的前期工作

49、2) 加快?？谥翉V州、?？谥聊蠈幐咚俟方ㄔO(shè)3) 對?？诿捞m機(jī)場、三亞鳳凰機(jī)場進(jìn)行擴(kuò)能改造4) 適時建成開通運(yùn)營博鰲機(jī)場5) 開展西部機(jī)場前期工作6) 加強(qiáng)港口基礎(chǔ)設(shè)施和集疏運(yùn)體系建設(shè)，重點建設(shè)洋浦、?？?馬村)、八所、三亞、清瀾五個港口島內(nèi)交通1) 2010年底前建成開通東環(huán)鐵路2) 2015年底前建成西環(huán)鐵路3) 適時建設(shè)西線鐵路擴(kuò)能改造和洋浦支線鐵路項目4) 推進(jìn)中線地方高速公路和萬寧至洋浦地方高速公路建設(shè)，形成“田”字型高速公路網(wǎng)絡(luò)。到2015年，形成島內(nèi)“2小時旅游交通圈”。4. 關(guān)于房地產(chǎn)政策規(guī)劃綱要第九章以3節(jié)篇幅485字?jǐn)⑹隽朔康禺a(chǎn)政策。政策包括：1) 房地產(chǎn)供應(yīng)體系Ø

50、; 積極發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。Ø 優(yōu)先發(fā)展?jié)M足常住居民住房需求的房地產(chǎn)，加快保障性住房建設(shè)。Ø 積極發(fā)展酒店、度假村等經(jīng)營性房地產(chǎn)。Ø 適度發(fā)展?jié)M足避寒、療養(yǎng)、養(yǎng)老等不同需求的度假旅居型房地產(chǎn)。高品質(zhì)住宅將會更為稀缺2) 保障性住房建設(shè)加強(qiáng)保障性住房建設(shè)。加大資金投入，有效保障土地供應(yīng)，加大廉租住房、公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價商品住房的供應(yīng)量，進(jìn)一步推進(jìn)墾區(qū)、林區(qū)、城市和國有工礦棚戶區(qū)(危舊房)改造，推進(jìn)農(nóng)村危房(含庫區(qū)移民危房和少數(shù)民族茅草房)改造步伐。制定保障性住房建設(shè)專項規(guī)劃，落實保障措施，完善保障體系，到2012年，基本解決好中低收入家庭的住房困難問題。中低

51、品質(zhì)住宅價格將回歸到理性3) 規(guī)范房地產(chǎn)市場Ø 加強(qiáng)對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的宏觀調(diào)控。Ø 使房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與人口規(guī)模、資源和環(huán)境容量、城鎮(zhèn)發(fā)展、公共服務(wù)體系建設(shè)相協(xié)調(diào)。Ø 加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、銷售環(huán)節(jié)的嚴(yán)格規(guī)范管理。Ø 嚴(yán)厲打擊圈地不建、捂盤惜售等違法違規(guī)行為，遏制房地產(chǎn)投機(jī)炒作，促進(jìn)房地產(chǎn)市場規(guī)范健康發(fā)展。將有效抑制可能出現(xiàn)的房地產(chǎn)破沫5. 小結(jié)Ø 規(guī)劃綱要的實施，將加快海南各項基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，積極推動各產(chǎn)業(yè)健康有序快速發(fā)展，提升國際旅游島硬件設(shè)施及服務(wù)水平，也從而對房地產(chǎn)開發(fā)提供更好的投資環(huán)境。第二章 個案詳研一、 三亞在售樓盤詳研1. 詳研項目分布

52、半山半島東和中央海岸鳳凰島亞龍灣公主郡主亞龍灣紅樹林主鴻洲時代海岸主泰德白石郡克拉碼頭亞龍灣西山渡口主瑞吉度假酒店口主2. 半山半島1) 項目概況半山半島，位于三亞小東海鹿回頭半島，整個半島由鹿回頭公園、鹿回頭嶺兩山和小東海、鹿回頭灣兩灣組成，是三亞市西至海坡，東至亞龍灣的五十余公里海岸線中唯一一個待開發(fā)的半島，有著優(yōu)質(zhì)的沙灘和背山面海的絕頂自然資源。為了最大化地發(fā)揮這些資源的價值，三亞市政府極力招攬大企業(yè)進(jìn)入，力圖將此個板塊打造成為超越目前亞龍灣的三亞唯一的六星級區(qū)域。概要土地性質(zhì)旅游用地，40年產(chǎn)權(quán)物業(yè)類別公寓、別墅建筑形式板樓、獨棟別墅投資商中國愛地房產(chǎn)、香港天福投資聯(lián)袂投資開發(fā)商三亞鹿

53、回頭旅游區(qū)開發(fā)有限公司開盤時間一期鹿回頭灣區(qū)07年11月18日（正式開盤時間08年元旦）二期雙海灣區(qū)08年元旦開盤三期東海灣08年5月1日開始認(rèn)購（正式開盤時間08年10月2日）入住時間一期08年12月，二期09年3月產(chǎn)品與價格占地面積約134.7萬總建筑面積約100萬分期情況項目共分四期開發(fā)，目前面市為三期東海灣區(qū)容積率全盤容積率0.75，一期容積率0.43，二期雙海灣0.72，三期東海灣1.73綠化率45.5%均價項目開盤均價17000元/，別墅均價32000元/（08年元旦）目前均價50000元/精裝修標(biāo)準(zhǔn)3000元/梯戶比三期海景 公寓二梯四戶物業(yè)管理物業(yè)公司一、二期珠江物業(yè)，三期開始

54、世邦魏理仕物業(yè)費(fèi)公寓4元/月，別墅6元/月2) 項目銷售情況A. 項目整體分四期開發(fā)，一期鹿回頭灣區(qū)，由三棟公寓樓和79套獨棟別墅組成，目前已經(jīng)售罄。B. 項目二期雙海灣灣區(qū)，由六棟公寓樓和94套獨棟別墅組成，目前別墅還有35套。C. 項目三期為目前在售的東海灣區(qū)域，由兩棟鋼結(jié)構(gòu)酒店式公寓和6棟公寓樓組成，三期四套獨棟別墅不出售。2010年供應(yīng)704套公寓，面積檔分別為139、195、266，單價區(qū)間4900052000元/，總價區(qū)間為5301300萬元。目前已銷售完畢60%。D. 項目四期為洲際酒店去和濱海商業(yè)街區(qū)。酒店目前開始動工，預(yù)計09年下半年投入使用。3) 目前銷售政策：一次性付款9

55、.8折扣4) 工程進(jìn)度：三期施工中，兩棟封頂5) 裝修標(biāo)準(zhǔn)：精裝修、5000元/i. 外墻高檔外墻涂料：澳洲自然無機(jī)砂巖型外裝涂料。ii. 全鋼化中空LOW-E玻璃系統(tǒng)：此種玻璃材質(zhì)美觀大方，對紫外線有很高的反射率，具有良好隔熱性能。iii. 高檔實木門窗設(shè)備：結(jié)合現(xiàn)代歐洲工藝和傳統(tǒng)手工工藝，融藝術(shù)性和實用性為一體，具有自然美觀3. 鳳凰島1) 項目概況 鳳凰島位于三亞市三亞灣“陽光海岸”的核心，是在大海礁盤之中吹填出的人工島。該島四面臨海，由一座394米、寬17米的的跨海觀光大橋與市區(qū)濱海大道光明路相連，距三亞市繁華商業(yè)主路解放路垂直距離小于1000米，南側(cè)臨鹿回頭風(fēng)景區(qū)，東南側(cè)臨三亞河入海

56、口，西側(cè)為東、西瑁島，北側(cè)瀕臨優(yōu)美的17公里長三亞灣海灘。概要土地性質(zhì)旅游用地，50年產(chǎn)權(quán)物業(yè)類別公寓、別墅建筑形式酒店公寓、獨棟別墅投資商開發(fā)商三亞鳳凰島發(fā)展有限公司開盤時間2010年1月11日入住時間2011年12月（暫定）產(chǎn)品與價格占地面積36.5萬總建筑面積48萬分期情況項目共分二期開發(fā)，目前面市為一期產(chǎn)權(quán)酒店容積率1.10綠化率37%均價項目開盤三號樓在售時，均價90000元/。二期開盤時間目前待定。目前均價：10萬元/精裝修標(biāo)準(zhǔn)15000元/梯戶比海景公寓二梯四戶物業(yè)管理物業(yè)公司世邦魏理仕物業(yè)費(fèi)7元/月2) 項目銷售情況A. 項目整體分二期開發(fā)，一期酒店公寓區(qū)，二期獨棟別墅區(qū)。目前一期工程全部封頂。3、4、5號樓售罄。2010年供應(yīng)戶數(shù)1200戶，戶型面積區(qū)間60