區(qū)高檔公寓調(diào)研報告

1、1 / 15朝陽公園周邊及亮馬河、燕莎一帶高檔公寓調(diào)研報告第一部分 調(diào)研概況一、調(diào)查范圍此次調(diào)研的重點(diǎn)為朝陽公園周邊及亮馬河、 燕莎一帶的高檔公寓。 因?yàn)榇藚^(qū)域是北京最早一 批外銷房聚集之地， 之后相繼有不少新盤推出， 所以我們將調(diào)研的項(xiàng)目分為兩個部分， 一個 為 95-99 年推出的項(xiàng)目，我們稱為第一代公寓， 99 年以后推出的項(xiàng)目我們稱為第二代公寓， 這兩代公寓都極富特色， 在其銷售的時代里不乏在京城房地產(chǎn)市場領(lǐng)軍的項(xiàng)目， 但隨著市場 的發(fā)展，第二代公寓雖與第一代公寓一脈相承，卻也不斷適應(yīng)時代的發(fā)展具有了新的特色， 這些變化也代表了北京高檔公寓市場的發(fā)展特點(diǎn)。 我們將調(diào)研的重點(diǎn)放在新項(xiàng)目上

2、， 將老項(xiàng) 目的分析只是作為一個參照系，兩相比照，我們會更清晰地看出其發(fā)展的趨勢。二、調(diào)研目的因?yàn)槌柟珗@周邊為京城最有代表性的外銷項(xiàng)目聚集地，在人們的印象中這里一直是高檔公 寓的天下，我們想通過此次的調(diào)查探尋出北京高檔公寓發(fā)展的脈搏及趨勢， 從而給我們在以 后的項(xiàng)目開發(fā)中以啟示與參考，并吸取其中的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)，運(yùn)用到今后的項(xiàng)目操作之中。第二部分 區(qū)域狀況分析要對一個區(qū)域的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行研究， 首先必須對此區(qū)域的狀況進(jìn)行深入的了解， 所以在我 們開始調(diào)研之前，先對該區(qū)域作一個清晰的認(rèn)識與分析。朝陽公園地區(qū)作為一個新興的區(qū)域， 目前已集中了相當(dāng)數(shù)量的現(xiàn)代化綜合大廈、 寫字樓、 酒 店、外銷公寓以及

3、商業(yè)文化設(shè)施，既有居住區(qū)的生活便利性， 又有環(huán)境相對安靜、 交通方便 的辦公條件，已經(jīng)發(fā)展成為京城東北地區(qū)一個較為繁華的現(xiàn)代化商務(wù)活動區(qū)。隨著 CBD 高地價擠出效應(yīng)的影響，這一地區(qū)的規(guī)模效應(yīng)和聚集效應(yīng)必將與日俱增。一、文化亮馬橋北側(cè)正在興建中的第三使館區(qū)， 目前德、 日使館已經(jīng)入住， 未來美國使館和日本使館 也將興建于此， 這種使館區(qū)的密集也帶來了文化的聚集。 除此之外德國學(xué)校、法國學(xué)校、世 紀(jì)劇院、中日青年友好交流中心、東方歌舞團(tuán)使中外文化交流融合。2003 年底還將建成一所集幼兒園、小學(xué)合成的初級教育學(xué)校和擁有教學(xué)、研究、展示三位一體的高等藝術(shù)劇院。二、餐飲這里匯集了世界各地的餐飲， 各

4、種富有特色的主題餐廳與酒吧， 帶給人不同飲食文化的美麗 與享受，如普拉納啤酒坊純正的德國黑啤、“ Friday ”“ Hard rock ”等美式餐廳、 21 世紀(jì) 飯店旁邊的日式消費(fèi)區(qū)提供了享受不同風(fēng)格異國風(fēng)情的空間。三、商務(wù)這里有長城、昆侖、凱賓斯基、希爾頓、兆龍、 21 世紀(jì)飯店、亮馬、燕莎等大型高級飯店， 還有亮馬大廈、京城大廈、鵬潤大廈、現(xiàn)代盛世大廈、華鵬大廈、幸福大廈、發(fā)展大廈等高中檔寫字樓，為此區(qū)域營造了一種現(xiàn)代、高效的商務(wù)氛圍，吸引了科勒、韓國現(xiàn)代、LG 東洋株式會社、愛普生、豐田、西門子、夏普、日立、戴姆勒 . 克萊斯勒等跨國公司，使其更2 / 15具有國際商務(wù)吸引力。四、購

5、物娛樂燕莎購物中心、萊太花卉市場等購物場所，堪稱京城最有潛力的黃金消費(fèi)區(qū)。滾石、三里屯、 朝陽公園及大大小小富有特色的名店構(gòu)成了此區(qū)域富有特色的娛樂氛圍。五、自然環(huán)境此區(qū)域以自然環(huán)境優(yōu)越而著稱。朝陽公園是北京規(guī)劃面積最大的城市公園，面積320 公頃，有 2100 畝的廣闊湖面。市區(qū)內(nèi)唯一的高爾夫球場朝陽國際高爾夫俱樂部，占地300 余畝，郁郁蔥蔥。亮馬河蜿蜒而過，平添幾許浪漫與寧靜。從2001 年底，四環(huán)路兩側(cè)將建成各 100 米寬的景觀綠化帶，東四環(huán)段以秋色為特點(diǎn)，又為朝陽公園地區(qū)平添了幾分自然的情趣。六、交通便捷朝陽公園地區(qū)擁有發(fā)達(dá)的交通運(yùn)動線，東三環(huán)、東四環(huán)貫穿其中，路網(wǎng)方便快捷，建設(shè)中

6、的東直門立體交通樞紐和與之毗鄰的機(jī)場高速路使國際大都市空港效應(yīng)發(fā)揮得淋漓盡致，快捷的交通是此區(qū)域發(fā)展真正的原動力。由三四環(huán)共同組合解決交通問題，不會形成困擾其他區(qū)域的交通擁堵的狀況。而離首都機(jī)場20 分鐘的距離，更提升了這一區(qū)域的交通便利性。擁有多條放射性道路與之相連接，道路交通網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)比較好，與市中心區(qū)聯(lián)系也很方便，已成為市區(qū)東部地區(qū)發(fā)展的區(qū)位節(jié)點(diǎn)。第三部分調(diào)研分析一、價格分析朝陽公園地區(qū)給人的感覺是一個高檔的、 神秘的地方，但這具體到這一地區(qū)卻也象其他地方 一樣房價有高有低， 它們之間既相互依存，又相互競爭。 通過對各項(xiàng)目價格的分析，可以得 出此區(qū)域項(xiàng)目的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。1、第一代公寓物業(yè)名稱物

7、業(yè)地址售價(USD/m2)外銷證號入住時間碧湖居農(nóng)展館南路1338 起，1850 均外 9895.12景園大廈農(nóng)展館南路2800外 03196.51龍寶花園麥子店小區(qū)2200外 04296.1京達(dá)花園農(nóng)展館南路1800外 06596.10伯寧花園朝陽區(qū)麥子店1800外 12396.3清靜明湖農(nóng)展館路南1860 起外 15497.11三全公寓朝陽區(qū)麥子店北街只租不售外 16097.8上表所列是各項(xiàng)目當(dāng)時最早推出市場時的價格。景園大廈在95 年推出時價格達(dá)到 2800USD/m2 這在當(dāng)時整個北京市場中都是比較高的價位。而僅一墻之隔的京達(dá)花園、碧湖居單價格卻相差近 USD1000 這兩個項(xiàng)目均采取

8、了低價策略來爭奪客戶。在這三個項(xiàng)目中，景園 大廈雖然售價最高，銷售業(yè)績卻最好，所以可以看出在此區(qū)域購房的客戶都非常有實(shí)力，不很在意價格而注重物業(yè)內(nèi)在的品質(zhì)。我們從當(dāng)時的付款方式也可以證實(shí)這一點(diǎn)。以當(dāng)年的房價如此之高，購買者的付款方式選擇卻非常有限，或者采取一次性付款，或者采取銀行按揭， 而3 / 15當(dāng)時的銀行按揭只有 5 成 5 年，最高的也只有 6 成 7 年，當(dāng)時 8 成 30 年的銀行按揭形式 還未推出，所以可以說最初的這一批購房者屬于高端客戶。2、第二代公寓物業(yè)名稱物業(yè)地址售價(USD/m2)性質(zhì)入住時間福景苑朝陽區(qū)亮馬橋路USD2400外銷2001.7京達(dá)國際公寓農(nóng)展館南路1300

9、0外銷2003.3亮馬名居亮馬橋路11000內(nèi)銷2002.8博雅園農(nóng)展館南路10000內(nèi)銷2002.5棕櫚泉朝陽公園南側(cè)11000外銷2003.12瑞城中心小亮馬橋路 48 號USD2800外銷2002.6富麗華園朝陽區(qū)農(nóng)展南路 3 號9000 均價內(nèi)銷2001.3由上表可以看出朝陽公園區(qū)域的外銷房市場已經(jīng)被打破。在新推出的項(xiàng)目中，內(nèi)銷房的比例大幅度提高，占到總數(shù)的 43%這個區(qū)域不再由外銷房獨(dú)步天下，內(nèi)銷項(xiàng)目的入市使該區(qū)域 的物業(yè)檔次有所降低。隨著內(nèi)銷房的入市，房價的降低也在必然，11000 元/m2 左右的價格已成為這個區(qū)域的主流。博雅園在 2000 年 9 月份推出市場時，起價只有 7

10、千多，而只有到 2002 年 5 月入住時價格才 升到了10000，少數(shù)的板樓單元單價可達(dá) 12000，均價為 8800，這樣的價格可以說是顛覆了 此區(qū)域的高價傳統(tǒng)。由于幾個內(nèi)銷房都申請了外租權(quán)，所以客戶定位仍然為周邊外企的白領(lǐng)，但客戶的檔次相應(yīng)也稍微有所下降。福景苑和瑞城中心雖仍采取高價路線，堅守這塊陣營，但瑞城中心的銷售情況并不樂觀， 如此高價的項(xiàng)目風(fēng)光不再，與幾年前不可同日可語。當(dāng)然瑞城中心的滯銷一個方面有其銷售策 略不當(dāng)?shù)脑?，但也客觀地反映出了此區(qū)域的需求也在發(fā)生著變化。二、物業(yè)管理費(fèi)分析一個項(xiàng)目的檔次除了應(yīng)考慮其硬件配套以外，另一個最重要的方面應(yīng)該是物業(yè)管理的水平， 其直觀的反映就

11、是物業(yè)管理費(fèi)的高低。1、第一代公寓物業(yè)名稱管理費(fèi)（USD/m2.月）物業(yè)管理公司碧湖居0.7怡高物業(yè)管理公司景園大廈2.04怡高物業(yè)服務(wù)有限公司龍寶花園1.1r 成基房地產(chǎn)物業(yè)管理部京達(dá)花園1.32/伯寧花園1.3成基房地產(chǎn)物業(yè)管理部三全公寓4.2 （含會所費(fèi)、空調(diào)費(fèi)）仲量聯(lián)行作為京城外銷公寓的發(fā)軔之地，當(dāng)然會吸取國外物業(yè)管理的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)與觀念，不會忽略物業(yè)管理在項(xiàng)目中的重要作用，所以當(dāng)時此區(qū)域的外銷公寓的物業(yè)管理費(fèi)都采取了高路線，均在USD1/m2 月以上，低于 USD1/m2 月的項(xiàng)目占總項(xiàng)目數(shù)的 17%這在當(dāng)時還沒有物業(yè)管理概念 的內(nèi)地，可以算是開風(fēng)氣之先。 而當(dāng)時的碧湖居因?yàn)椴扇〉牡蛢r策

12、略，所以物業(yè)管理費(fèi)也定在一個較低的水平。 但通過 5-6 年的運(yùn)營可以看出物業(yè)管理費(fèi)高的項(xiàng)目因?yàn)榫S護(hù)得當(dāng)，所以4 / 15物業(yè)各方面狀況良好，所以租售情況也較好。例如三全公寓，無論是硬件的保養(yǎng)和維護(hù)還是 軟件的服務(wù)都使其處在一個較高的檔次，所以租金幾年來一直保持在同一水平，沒有大的起伏。而一些物業(yè)管理費(fèi)低的項(xiàng)目租金卻出現(xiàn)了明顯的下滑。2、第二代公寓物業(yè)名稱管理費(fèi)（USD/m2.月）物業(yè)管理公司福景苑USD2新加坡穎士格京達(dá)國際公 寓USD1美國物業(yè)管理公司亮馬名居3.8中海物業(yè)管理公司博雅園3.5開發(fā)商組建的物業(yè)公司棕櫚泉5香港物業(yè)管理公司在第二代公寓中，除了較早入市的福景苑物業(yè)管理費(fèi)為USD

13、2/m2 月，由新加坡物管公司管理，京達(dá)國際公寓為 USD1/m2 月，由美國物業(yè)管理公司管理之外，其他三個項(xiàng)目的物業(yè)管 理費(fèi)都大大低于 USD1/m2 月，占到總項(xiàng)目數(shù)量的 60%而且這些項(xiàng)目均啟用國內(nèi)的物業(yè)管理 公司。除了亮馬名居和博雅園為內(nèi)銷相應(yīng)采取低物業(yè)管理費(fèi)外，外銷的棕櫚泉的物業(yè)管理費(fèi)也只有 5 元/m2.月。所以此區(qū)域新推出項(xiàng)目除了價位下降外，物業(yè)管理費(fèi)水平也有向下的趨勢。三、租金分析一個項(xiàng)目的市場情況從其價格可以反映出來，也可以由其入市以后的租金水平反映出來，所以分析一個項(xiàng)目的租金情況，也可以得出其投資的價值是否體現(xiàn)出來。1、第一代公寓物業(yè)名稱最初租金（建筑面積）（USD/m2.

14、月）目前租金（建筑面積）（USD/m2.月）碧湖居246-8景園大廈龍寶花園3311-15276-7京達(dá)花園2710伯寧花園276-7清靜明湖2110三全公寓21-30以上各項(xiàng)目在京城都是非常有名氣的高檔公寓，具有廣泛的影響力， 租務(wù)市場相當(dāng)活躍。 以景園大廈為例，164 平米的 2 居租金達(dá)到 USD5000/月，毛收益率高達(dá) 21%造就這一現(xiàn)象的 原因是當(dāng)時外資在華投資逐年上漲，外籍人士在北京的數(shù)量越來越多，而適合這些人士居住的公寓卻有限，所以市場需求與供應(yīng)之間出現(xiàn)矛盾，造成這些公寓供不應(yīng)求。如此誘人的回報率吸引了越來越多的人購置外銷公寓作為投資。而當(dāng)時的供應(yīng)量不能滿足需要量，所以價格高也

15、在所難免。但是到了現(xiàn)在除了三全公寓還保持著當(dāng)年的水平外，景園大廈勉強(qiáng)維持在 USD 10 /m2.月以上外，其他項(xiàng)目都跌到了USD 10 /m2.月以下。這其中的一5 / 15個重要原因在于由于供應(yīng)量增大，新項(xiàng)目越來越多，客戶可選擇的余地大， 所以整體租金下滑。再加之這些項(xiàng)目推出時間較早，各方面的功能出現(xiàn)老化，已越來越無法與新項(xiàng)目競爭， 只得降低租金。2、第二代公寓物業(yè)名稱目前租金（USD/m2.月）福景苑24京達(dá)國際公寓未入住亮馬名居未入住博雅園12棕櫚泉未入住瑞城中心/富麗華園/第二代公寓較多的還未入住，但它們的投資概念與第一代公寓相比有所減弱，而自住的概念加強(qiáng)，棕櫚泉就是這方面的代表。兩個入住的項(xiàng)目是福景苑和博雅園，按目前的租金計算，福景苑的毛收益在12%左右；而博雅園的毛收益在 14%左右，從這兩個例子可以看出內(nèi)銷房的收益略高于外銷房。五、戶型分析1、第一代公寓項(xiàng)目名稱標(biāo)準(zhǔn)層1 居(m2)2 居(m2)3 居(m2)4 居(m2)備注碧湖居/67/101-142161-17724214 種戶型景園大廈2 梯 4/201/193/龍寶花園/104/119109/168162/154/241296/236/京達(dá)花園/98/124156/伯寧花園/79.8/97.5