最新全國土地估價師資格考試試題模擬試題估價實務(wù)2

1、2010年土地估價師資格考試考前輔導(dǎo)（精講班）學(xué)習(xí)（土地估價實務(wù)基礎(chǔ)）2010年模擬試題（二）一、單項選擇題(共30題，題號1-30，每題有A、B、C、D四個備選項，其中只有一個符合題意，請選擇并將答題卡相同題號對應(yīng)的字母涂黑。每題1分，共30分。選錯不得分，不倒扣分)1由于沒有遵循( )，對于在低級商業(yè)中心內(nèi)開設(shè)的高檔用品專業(yè)商店，因其定位不準(zhǔn)，很難獲得同類專業(yè)商店的收益。A替代原則 B變動原則 C協(xié)調(diào)原則 D收益原則答案：C解析：由于沒有遵循協(xié)調(diào)原則，對于在低級商業(yè)中心內(nèi)開設(shè)的高檔用品專業(yè)商店，因其定位不準(zhǔn)，很難獲得同類專業(yè)商店的收益。2在下列土地價格影響因素中，屬于一般因素的是( )。A

2、. 物價變動 B交通條件 C公用設(shè)施條件 D環(huán)境質(zhì)量答案：A解析：物價變動屬于影響土地價格的一般因素。3土地估價的最有效使用原則應(yīng)當(dāng)以預(yù)期收益原則和( )為基礎(chǔ)，就過去、現(xiàn)在以至將來作長遠(yuǎn)的考慮后予以確定。A替代原則 B合法原則 C貢獻原則 D變動原則答案：D解析：土地估價的最有效使用原則應(yīng)當(dāng)以預(yù)期收益原則和變動原則為基礎(chǔ)，就過去、現(xiàn)在以至將來作長遠(yuǎn)的考慮后予以確定。4預(yù)計某宗房地產(chǎn)未來第一年的純收益為18萬元，此后各年的凈收益將在前一年的基礎(chǔ)上增加1萬元，該類房地產(chǎn)的資本化率為8，該房地產(chǎn)的無限年期價格為( )萬元。A22500 B23750 C38125 D39583答案：C解析：18/8

3、%+1/8%2=225+156.25=381.25萬元5“同一供需圈”是指( )。A待估宗地所在區(qū)域B與待估宗地有替代關(guān)系，對待估宗地價格產(chǎn)生顯著影響的其他土地所在區(qū)域C待估宗地與比較宗地所處的同一區(qū)域D與待估宗地相鄰的區(qū)域答案：B解析：同一供需圈”是指與待估宗地有替代關(guān)系，對待估宗地價格產(chǎn)生顯著影響的其他土地所在區(qū)域。6根據(jù)目前的人工與材料價格，采用原建筑物的材料和標(biāo)準(zhǔn)，重新建造一幢相同的建筑物所需的成本是( )。A 重置成本 B 物理成本 C 重建成本 D 經(jīng)濟成本答案：C解析：重建成本：根據(jù)目前的人工與材料價格，采用原建筑物的材料和標(biāo)準(zhǔn)，重新建造一幢相同的建筑物所需的成本。7在城鎮(zhèn)住宅用

4、地定級中，公交便捷度作用分衰減屬于( )形式。A線狀因素線性衰減 B線狀因素非線性衰減C非線狀因素線性衰減 D非線狀因素非線性衰減答案：C解析：在城鎮(zhèn)住宅用地定級中，公交便捷度作用分衰減屬于非線狀因素線性衰減形式。8若開發(fā)費以當(dāng)?shù)厥杖〉幕A(chǔ)設(shè)施配套費標(biāo)準(zhǔn)計算，則開發(fā)費的計息期按照( )確定。A整個開發(fā)費為基數(shù)，計息期為開發(fā)周期的一半B以整個開發(fā)費為基數(shù)，計息期為整個開發(fā)周期C以開發(fā)費一半為基數(shù)，計息期為開發(fā)周期的一半D以開發(fā)費一半為基數(shù)，計息期為整個開發(fā)周期答案：B解析：若開發(fā)費以當(dāng)?shù)厥杖〉幕A(chǔ)設(shè)施配套費標(biāo)準(zhǔn)計算，則開發(fā)費的計息期按照以整個開發(fā)費為基數(shù)，計息期為整個開發(fā)周期。9某寫字樓可出租面

5、積為建筑面積的65，單位可出租面積的年租金1800元平方米，則該寫字樓單位建筑面積的年租金為( )元平方米。A2769 B2570 C1080 D1170答案：D解析：可出租面積建筑面積65；建筑面積可出租面積×651800×651170元平方米。10利用剩余法計算的待開發(fā)土地的價格是開發(fā)商取得土地所能支付的( )。A最低費用 B最高費用 C總費用 D合理費用答案：B解析：利用剩余法計算的待開發(fā)土地的價格是開發(fā)商取得土地所能支付的最高費用。11某商店占地面積35平方米，建筑物面積60平方米，年正常經(jīng)營性收入為45000元，年經(jīng)營總費用為5000元，建筑物年純收益為10000

6、元，若土地還原率取100，則該商店所占土地的總價格約為( )萬元。A20 B30 C40 D50答案：B解析：4500050001000030000元；300001030000030萬元。12某宗房地產(chǎn)，年凈收益50萬元，建筑物價值250萬元，建筑物還原率8，土地還原率6，則該宗房地產(chǎn)的總價值為( )萬元。A50000 B71429 C75000 D83333答案：C解析：建筑物收益250×8=20萬元；土地年收益=50-20=30萬元；土地價格=30/6=500萬元；房地產(chǎn)總價值=建筑物價值+土地價格=250+500=750萬元。13里地線將街區(qū)土地劃分為( )。A里地與袋地 B表

7、地與里地C臨街地與表地 D里地與騎樓地答案：B解析：里地線將街區(qū)土地劃分為表地與里地。14若選擇的比較交易案例成交地價為580元平方米，對應(yīng)土地使用權(quán)年期為25年，而待估宗地的出讓年期為37年，土地還原率取7，則待估宗地經(jīng)過年期修正后的價格為( )元平方米。A5153 B5326 C6354 D6528答案：D解析：待估宗地經(jīng)過年期修正后的價格=580×1-1/（1+7%）37/ 1-1/（1+7%）25= 6528元平方米15某房屋建筑面積40平方米，耐用年限50年，重置單價2000元平方米，殘值率為5，已使用5年，用直線法計算的總折舊額為( )。A 1520元 B 7600元 C

8、 8000元 D 8444元答案：B解析：年折舊額2000×（15）5038元平方米；38×40×57600元。16市場比較法中正確的估價程序是( )。A確定修正項目；評估比較案例價格；比較期日修正；評估待估宗地價格B確定比較案例；收集資料；評估待估宗地價格；價格修正C評估比較案例價格；收集資料；確定修正項目；評估待估宗地價格D搜集交易案例；選擇交易案例；比較期日修正；計算比準(zhǔn)價格答案：D解析：搜集交易案例；選擇交易案例；比較期日修正；計算比準(zhǔn)價格17在剩余法的基本公式“地價=不動產(chǎn)售價開發(fā)成本利潤利息稅金”中，利息是指( )。A開發(fā)費的利息 B各項預(yù)付資本的利息

9、C貸款資金的利息 D場地取得費及開發(fā)費用的利息答案：B解析：剩余法的利息是指各項預(yù)付資本的利息。18采用剩余法評估土地價格，其結(jié)果的可靠性取決于是否遵循了( )。A預(yù)測原則和替代原則 B供求原則和協(xié)調(diào)原則C預(yù)測原則和最有效使用原則 D競爭原則和貢獻原則答案：C解析：采用剩余法評估土地價格，其結(jié)果的可靠性取決于是否遵循了預(yù)測原則和最有效使用原則。19評估待開發(fā)生地價格，可以采用剩余法按下列計算公式求?。荷貎r格=( )土地開發(fā)費利息稅金利潤。A物業(yè)開發(fā)總價值 B房地價格C熟地價格 D房地總收益答案：C解析：生地價格=熟地價格土地開發(fā)費利息稅金利潤。20現(xiàn)用市場比較法評估某宗地H的價格，其容積率為

10、15。經(jīng)調(diào)查某一比較案例G的地價為3500元平方米，容積率為13。據(jù)統(tǒng)計分析，該城市此類地塊的土地，當(dāng)容積率每增加01，宗地單位地價比容積率為1時地價增加5，則比較案例G經(jīng)容積率修正后的地價為( )元平方米。A3804 B3850 C3858 D4038答案：A解析：3500×125/115=3804元；21某宗土地用假設(shè)開發(fā)法評估其價格，在商業(yè)用途下的評估結(jié)果為900萬元，在居住用途下的評估結(jié)果為1100萬元。城市規(guī)劃規(guī)定該宗土地既可作商業(yè)用途，也可作居住用途，則該宗土地的評估價格應(yīng)為( )萬元。A900 B1000 C1100 D2000答案：C解析：根據(jù)最有效使用原則，應(yīng)當(dāng)選擇

11、居住用途。22剩余法估價時，在調(diào)查清楚待估宗地的基本情況后，其首要步驟是( )。A估算開發(fā)后的售價 B估算開發(fā)的總費用C確定最佳開發(fā)利用方式 D估算開發(fā)周期答案：C解析：剩余法估價時，在調(diào)查清楚待估宗地的基本情況后，其首要步驟是確定最佳開發(fā)利用方式。23剩余法估價中所采用的所有不動產(chǎn)總價、租金和成本數(shù)據(jù)都是( )。A根據(jù)過去的數(shù)據(jù)水平確定現(xiàn)在的數(shù)據(jù)B根據(jù)實際發(fā)生的數(shù)據(jù)水平確定C根據(jù)統(tǒng)計的數(shù)據(jù)水平確定D根據(jù)當(dāng)前的數(shù)據(jù)水平確定未來的數(shù)據(jù)答案：D解析：剩余法估價中所采用的所有不動產(chǎn)總價、租金和成本數(shù)據(jù)都是根據(jù)當(dāng)前的數(shù)據(jù)水平確定未來的數(shù)據(jù)。24采用成本逼近法評估地價時，可以列入土地取得費的是( )。A

12、耕地補償費、青苗補償費、土地平整費B耕地補償費、拆遷費、土地平整費C耕地補償費、青苗補償費、拆遷費D青苗補償費、拆遷費、土地平整費答案：C解析：采用成本逼近法評估地價時，可以列入土地取得費的是耕地補償費、青苗補償費、拆遷費。25路線價估價法的精度與( )密切相關(guān)。A路線價修正體系與深度指數(shù) B路線價修正體系與標(biāo)準(zhǔn)宗地C路線價與路線價修正體系 D路線價與標(biāo)準(zhǔn)宗地答案：C解析：路線價估價法的精度與路線價與路線價修正體系密切相關(guān)。26成本逼近法評估土地價格的公式應(yīng)該為( )。A土地價格=土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤+土地所有權(quán)收益B土地價格=土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤+新增

13、建設(shè)用地有償使用費十土地增值C土地價格=土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤+新增建設(shè)用地有償使用費+土地所有權(quán)收益D土地價格=土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤+土地增值答案：D解析：土地價格=土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤+土地增值27在路線價估價法中，標(biāo)準(zhǔn)深度是指( )。A標(biāo)準(zhǔn)宗地的深度 B道路對土地利用價值影響為零的深度C各宗地臨街深度平均值 D城市規(guī)劃確定的道路紅線深度答案：B解析：標(biāo)準(zhǔn)深度是指道路對土地利用價值影響為零的深度28采用成本逼近法評估某工業(yè)區(qū)內(nèi)的一宗土地價格，計算土地開發(fā)費應(yīng)按( )求取。A宗地內(nèi)外開發(fā)投入的費用總和 B宗地外開發(fā)投入的費用總和C宗地

14、內(nèi)開發(fā)投入的費用之總和 D宗地內(nèi)外受益分?jǐn)偟拈_發(fā)費用總和答案：D解析：土地開發(fā)費應(yīng)按宗地內(nèi)外受益分?jǐn)偟拈_發(fā)費用總和。29剩余法估價中計算利息的基礎(chǔ)是( )。A地價款、開發(fā)建筑費B地價款、開發(fā)建筑費、不可預(yù)見費C開發(fā)建筑費、專業(yè)費D地價款、開發(fā)建筑費、專業(yè)費、不可預(yù)見費答案：D解析：剩余法估價中計算利息的基礎(chǔ)是地價款、開發(fā)建筑費、專業(yè)費、不可預(yù)見費。30土地的開發(fā)周期一般根據(jù)開發(fā)土地的面積規(guī)模和( )確定。A投資數(shù)額 B開發(fā)的難易程度C資金來源 D規(guī)劃要求答案：B解析：土地的開發(fā)周期一般根據(jù)開發(fā)土地的面積規(guī)模和開發(fā)的難易程度確定。二、多項選擇題(共20題，題號3150，每題有A、B、C、D、E五

15、個備選項，其中至少有兩個符合題意，請選擇并將答題卡相同題號對應(yīng)的字母涂黑。每題2分，共40分。選錯、多選不得分，不倒扣分；少選但選擇正確的每選項得05分)31供需原則應(yīng)該以( )等原則為基礎(chǔ)。A預(yù)期收益原則 B變動原則 C競爭原則 D貢獻原則答案：ABC解析：供需原則應(yīng)該以預(yù)期收益原則、變動原則、競爭原則等原則為基礎(chǔ)。32個別因素是決定同一均質(zhì)地域內(nèi)地塊差異性的重要因素，是同一區(qū)域內(nèi)地價差異的重要原因。個別因素包括：面積、形狀、坡度、宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件、城市規(guī)劃限制和( ) 。A 區(qū)域樓層限制 B 深度 C 路網(wǎng)狀況 D 土地使用權(quán)年限答案：B D解析：區(qū)域樓層限制、路網(wǎng)狀況應(yīng)當(dāng)屬于區(qū)域因素。3

16、3替代原則可以在( )估價方法中得以應(yīng)用。A路線價法 B市場比較法C基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法 D收益還原法答案：ABCD解析：路線價法 、市場比較法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法、收益還原法都應(yīng)用了市場比較法。34按照城市房屋拆遷管理條例的規(guī)定，下列房屋拆遷不需要進行補償?shù)挠?BCD)。A尚有半年到期的臨時用地上的簡易房屋B平房屋頂搭建的屋頂棚屋C占用公共設(shè)施用地建造的商業(yè)店鋪D住宅小區(qū)建設(shè)的車棚E沒有取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證而建成的房屋35下面有關(guān)土地定級單元的敘述中正確的是( )。A定級單元是評定和劃分土地級的基本空間單位B劃定的土地定級單元是一均質(zhì)地域C土地定級單元是一個能完整反映自身特性的最基本地塊D定

17、級單元應(yīng)盡量的小，以區(qū)分不同的土地差異性答案：ABC解析：定級單元是評定和劃分土地級的基本空間單位; 劃定的土地定級單元是一均質(zhì)地域; 土地定級單元是一個能完整反映自身特性的最基本地塊。36在土地價格的影響因素中，屬于一般因素的有( )。A行政因素 B社會因素 C經(jīng)濟因素 D交通條件答案：A B C解析：行政因素、社會因素、經(jīng)濟因素屬于一般因素。37在收益還原法中確定客觀收益需要考慮以下條件( )。A確定客觀收益要包括特殊的、偶然的要素所帶來的收益B土地的總收益是由具備良好素質(zhì)及正常經(jīng)營管理能力者使用而產(chǎn)生的收益C必須是持續(xù)且具有規(guī)律產(chǎn)生的收益D是安全可靠的收益答案：BCD解析：特殊的、偶然的

18、要素所帶來的收益不是客觀收益。38試算價格調(diào)整是估價程序的重要一環(huán)，對估價師的專業(yè)知識、經(jīng)驗與判斷要求很高。估價師必須衡量各試算價格的(ABC)，進而確定最后的估價額。A相對重要性 B可用程度 C可靠性D合理性 E一般性39利用樣點地價評估基準(zhǔn)地價時，樣本數(shù)據(jù)檢驗應(yīng)注意(A B E )。A同一土地級別中，同一交易方式計算的樣本地價要通過樣本總體同一性檢驗B同一土地級別中，不同交易方式計算的樣本地價，也要通過樣本總體同一性檢驗C用卡方檢驗法對未知數(shù)據(jù)分布類型的樣本進行總體一致性檢驗D用均值一方差法對樣本總體為正態(tài)分布的進行異常值剔除E用檢驗法對樣本總體為正態(tài)分布的進行異常值剔除40根據(jù)城鎮(zhèn)土地定

19、級規(guī)程的規(guī)定，城鎮(zhèn)土地定級分為(AB)。A綜合定級 B分類定級 C單項定級D多項定級 E多用途定級41根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程的規(guī)定，我國城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價評估的任務(wù)有(ABC)。A評估出不同區(qū)域不同用地類型的基準(zhǔn)地價B分用途、分區(qū)域分析地價影響因素與地價的關(guān)系C建立在基準(zhǔn)地價基礎(chǔ)上評估宗地地價的修正體系D建立城市地價動態(tài)監(jiān)測體系E建立城市地價分析體系42下列關(guān)于基準(zhǔn)地價評估原理的描述正確的有(CDE)。A各行業(yè)對土地地質(zhì)狀況要求不同是評估基準(zhǔn)地價的依據(jù)B土地形狀、大小差異給不同行業(yè)、使用者帶來不同的土地收益是形成不同行業(yè)用地基準(zhǔn)地價的基礎(chǔ)C任何行業(yè)在城鎮(zhèn)中都應(yīng)有其最佳位置，使不同用地基準(zhǔn)地價具有不同的

20、空間分布規(guī)律D城鎮(zhèn)中土地利用的相對合理性和變化性是基準(zhǔn)地價相對穩(wěn)定和不斷演化的前提E土地收益高低直接決定了地價的高低，是基準(zhǔn)地價評估的基礎(chǔ)，而市場交易價格是土地收益在土地市場中的直接反映43.成本法投資回報率考慮因素為（ABD）A開發(fā)土地的類型B開發(fā)周期的長短C土地的面積D開發(fā)土地所處的政治經(jīng)濟環(huán)境44土地估價報告審核的主要內(nèi)容有(ABCD )。A估價假定前提和限制條件B市場分析過程C估價技術(shù)路線、方法選擇及運用D估價結(jié)果E參加現(xiàn)場踏勘的人員45.剩余法中估算開發(fā)商的合理利潤的計算基數(shù)一般為（A B）A不動產(chǎn)的總價B預(yù)付總資本C建筑費專業(yè)費D房地產(chǎn)售價46.市場比較法的適用條件為（A BCD）

21、A要有足夠的比較案例B交易案例要與待評估宗地具有相關(guān)性和替代性C交易資料可靠性D合法性47.基準(zhǔn)地價的特點為（BCD）A全局性B分用途C平均性D有限性和實效性48.城鎮(zhèn)土地分等定級中，土地收益測算的原則為（ABCD）A測算以貨幣形態(tài)的土地收益為主B測算必須從企業(yè)利潤入手C測算統(tǒng)一以商服業(yè)利潤為計算的標(biāo)準(zhǔn)D宗地地價作為測算級別差異時，能較好反映土地的經(jīng)濟特性49.為保證估價結(jié)果的科學(xué)、客觀、公正，接受委托估價必須遵循以下原則（ABCD）A簽訂估價合同B爭取服務(wù)，爭取時效C提高估價質(zhì)量D適應(yīng)國際化要求50.農(nóng)用地價格影響因素為（BCD）A種植作物種類B自然因素C社會經(jīng)濟因素D特殊因素三、情景分析題

22、(2題，內(nèi)含10小題，題號51-60，共10分。每小題有A、B、C、D四個備選項，其中至少有一個符合題意，請選擇并將答題卡相同題號對應(yīng)的字母涂黑。評分說明：每小題1分，多選、有錯誤選項的不得分、不倒扣分；少選但均為正確選項的每項得025分)(一)A城市有一宗國有建設(shè)用地，占地面積為1000平方米，土地使用者于2001年以行政劃撥方式取得，后于2004年8月1日通過補辦出讓手續(xù)取得該宗地50年期的土地使用權(quán)，同時建成一棟總建筑面積為2500平方米的力、公樓，現(xiàn)全部用于出租。A城市房地產(chǎn)市場比較發(fā)育，擬以2009年8月1日為估價期日進行評估，開展的有關(guān)市場調(diào)查情況如下：(1)該宗地同一區(qū)域、規(guī)模檔

23、次相同的辦公樓月租金收入一般為30 77元，月平均費用15 萬元，可收取押金60 萬元；(2)該辦公樓耐用年限為60年，殘值率為0，建筑物重置價為4000元平方米；(3) 當(dāng)?shù)赝恋剡€原率為6，建筑物還原率為8，銀行一年期存款利率為5。請根據(jù)上述內(nèi)容，回答51-55小題的問題。51評估該宗地價格時，土地估價人員不宜選擇的估價方法有(D )。A收益還原法 B剩余法C市場比較法 D成本逼近法52從該辦公樓的耐用年限和殘值率看，其建筑結(jié)構(gòu)為(D )。A磚木結(jié)構(gòu) B磚混結(jié)構(gòu)一等C磚混結(jié)構(gòu)二等 D鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)53該辦公樓客觀年純收益為( C )萬元。A180 B181 C183 D18554評估中，該辦

24、公樓的年折舊額為(B )萬元。A167 B182 C200 D22255若A城市土地市場上的交易案例較租賃案例多，采用市場比較法求取的價格比收益還原法低一成，那么最終確定土地價格將采用何種方法(B )。A市場比較法B采用權(quán)重法加和，且市場比較法權(quán)重較大C收益還原法D采用權(quán)重法加和，且收益還原法權(quán)重較大(二)某城市有一座兩面臨街的商業(yè)不動產(chǎn)，經(jīng)土地估價師收集資料、實地踏勘，得到該宗地的以下資料和信息：(1)宗地現(xiàn)場調(diào)查草圖，如圖所示；(2)與該宗地類似的房地產(chǎn)年出租凈收入一般為400元平方米；(3)該宗地的使用年限為40年，現(xiàn)已使用了10年；(4)該宗地的容積率為1，建筑密度為50，建筑靠近甲街

25、道；(5)該類不動產(chǎn)綜合還原率為10，土地還原率為8；(6)該城市路線價深度修正系數(shù)如下表。并依規(guī)定，兩面臨街且宗地深度在里地線深度兩倍值以下時，應(yīng)以中間線分前后兩部分計算其臨街單價。請就上述內(nèi)容，回答5660小題的問題。56從宗地現(xiàn)場調(diào)查草圖上可以獲得待估宗地的個別條件信息有(A C )。A宗地兩面臨街 B土地開發(fā)程度為“七通一平”C宗地為長方形 D地質(zhì)狀況較好57假定未來年收益不變，該不動產(chǎn)當(dāng)前的評估價格為( D )元平方米。A47698 B45031 C39116 D3770858該宗地當(dāng)前的評估價格為( B )元平方米。A1000 B2500 C2945 D312059若不動產(chǎn)的估價為

26、76萬元，土地估價為52萬元，該城市銀行的不動產(chǎn)或土地抵押貸款率為60，則委托方下列貸款期望數(shù)額中，(A B C )萬元銀行可以接受。A25 B37 C45 D5060委托方貸款額為不動產(chǎn)總值的60，土地估價機構(gòu)仍然不得接受抵押委托評估的情形有(A C )。A委托方與另一公司共用該宗地使用權(quán)，未經(jīng)對方同意B委托方擬將該不動產(chǎn)出售但未發(fā)生C委托方已經(jīng)抵押了部分國有土地使用權(quán)，現(xiàn)未解除抵押合同D委托方將該不動產(chǎn)出租四、計算題(2題，共45分，其中第一題25分，第二題20分。答案要求：分別列出解題思路、基本方法、分步計算公式、代入數(shù)據(jù)計算式、計算結(jié)果及單位；計算中間結(jié)果均保留兩位小數(shù)，單價為元平方米

27、，總價為元；計算最終結(jié)果均保留整數(shù)，單價為元平方米，總價為萬元。評分說明：分項分步記分；計算式(包括代入數(shù)據(jù)計算式)和計算結(jié)果分別計分；只有計算結(jié)果的不得分)(一)某企業(yè)于2006年10月30日以掛牌出讓的方式，取得一宗面積為10000平方米的綜合用途土地，土地出讓年限為50年，批準(zhǔn)的規(guī)劃容積率為25。由于市政建設(shè)條件等原因，未能及時開工，后經(jīng)有關(guān)部門的批準(zhǔn)，項目于2008年7月開始動工，預(yù)計2010年7月竣工。項目其他有關(guān)資料如下：(1)該不動產(chǎn)為商場、寫字樓用途，總建筑面積25000平方米。其中，14層為商場，建筑面積10000平方米；8層為設(shè)備層，建筑面積為1000平方米；其余層為寫字樓

28、，建筑面積14000平方米。寫字樓中兩層自用，建筑面積2000平方米。(2)該不動產(chǎn)預(yù)算投資2400元平方米，開發(fā)建設(shè)周期預(yù)計2年，第一年投入60，第二年投入40，資金在投資期間為均勻投入。該不動產(chǎn)建成時即以出租的方式經(jīng)營，現(xiàn)已計劃出租定價，商場為每平方米建筑面積55元，寫字樓為每平方米建筑面積35元：估價師對市場進行調(diào)查獲得一些資料：(3)同類建筑物耐用年限為50年，估價期間，市場建安綜合造價為2500元平方米，經(jīng)估算，本項目投資總量為6250萬元。(4)估價期間，同一區(qū)域內(nèi)類似物業(yè)的租金水平比較穩(wěn)定，按可出租建筑面積計，商場市場日租金為50元平方米，寫字樓市場日租金略低，考慮市場平均可出租

29、率、空置期，以及承租方一般需繳納相當(dāng)于3個月租金數(shù)額的押金等因素，經(jīng)測算，本物業(yè)建好后的年總收益為3000萬元。(5)估價期間，同一區(qū)域內(nèi)類似物業(yè)出租經(jīng)營中，市場管理費、維修費、稅金分別為年租金的10、8和12，按此標(biāo)準(zhǔn)測算，本物業(yè)經(jīng)營中管理費、維修費、稅命共計800萬元。由于綜合還原率中已考慮建筑物每年的折舊損失因素，所以經(jīng)營費用不再考慮。保險費為建安綜合造價的02。(6)當(dāng)?shù)赝恋剡€原率為8，綜合還原率為10 (已考慮建筑物每年的折舊失因素)；同類不動產(chǎn)銷售時，銷售稅費相當(dāng)于售價的10，投資利潤相當(dāng)于土地取得費用和建造成本之和的30。此外，假設(shè)土地取得費中包含的稅費相當(dāng)于地價款的1，有關(guān)的銀

30、行存款年利率為65，貸款年利率為10。請從上述信息中選擇最恰當(dāng)?shù)臄?shù)據(jù)和參數(shù)，測算本物業(yè)所占土地在2008年7月30日的市場價值(一)答題要點及參考答案1解題思路根據(jù)所給資料，首先采用收益還原法評估不動產(chǎn)總價，然后采用剩余法評估該宗地于評估期日的價格。2計算步驟1)計算房地產(chǎn)總價(1)該建筑物房地產(chǎn)年總收益為30000000元。(2)求取該建筑房地產(chǎn)總費用管理費、維修費、稅金為8000000元保險費=建安造價X02=62500000X02=125000(元)總費用=管理費+維修費+保險費+稅金=8000000十125000=8125000(元)(3)房地產(chǎn)總純收益=300000008125000

31、=21875000(元)2)計算土地價格(1)總建筑成本：建筑總面積X建安造價：62500000(元)(2)估算房地產(chǎn)開發(fā)利息房地產(chǎn)于開發(fā)利息=土地取得費用X(1+10)21)+60X6250X(1+10)l·51+40X6250X(1+10)0.51=021土地取得費用+698358619元(3)估算房地產(chǎn)開發(fā)利潤投資回報率=(土地取得費用+開發(fā)成本)X30=(土地取得費用+62500000)X30=03X土地取得費用+18750000元(4)估算房地產(chǎn)銷售稅費銷售稅費=售價X10=216085625 X10=216085625(元)(5)估算待估宗地價格土地取得費用=房地產(chǎn)總價開

32、發(fā)成本利息利潤稅費=21608562562500000(021土地取得費用+698358619)(03土地取得費用+18750000)216085625=10624347630051 X土地取得費用則：土地取得費用=10624347630051 X土地取得費用土地取得費用=7035991809元地價=土地取得費用÷(1+購地稅費)=7035991809÷(1+1)=6966(萬元)2、某開發(fā)區(qū)土地開發(fā)完成后，需評估出讓土地的底價。該開發(fā)區(qū)土地開發(fā)程度達(dá)到“七通一平”，可供出讓的土地面積占開發(fā)區(qū)總土地面積的80。出讓土地使用年限為50年。開發(fā)區(qū)所在地的土地取得費(含稅費)為1

33、5萬元畝；土地開發(fā)費為10萬元畝，在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，土地開發(fā)周期20個月，貸款月利率為1，按月計算復(fù)利；土地開發(fā)的投資回報率要求達(dá)到20，土地增值收益率要求達(dá)到10，土地還原率取8。請根據(jù)以上資料評估出該開發(fā)區(qū)出讓土地的底價。(一)審題(1)明確估價對象，考慮方法選用。本試題中的估價對象為開發(fā)區(qū)新開發(fā)完成的可供出讓的土地，適合采用成本逼近法。(2)明確估價時點。題中沒有具體要求估價期日，相當(dāng)于開發(fā)完成后直接出讓，不需要另外的時間修正。(3)明確價格類型。要求評估出讓土地使用權(quán)年限為50年的開發(fā)區(qū)出讓土地的底價，通常情況下應(yīng)計算單位面積的價格，價格單位表述為元平方米。(4)了解資料內(nèi)容。題中給

34、出的都是有關(guān)土地開發(fā)過程中的土地取得費、開發(fā)費用及利息、利潤、土地增值收益率、出讓年限、土地還原率等資料和數(shù)據(jù)，可直接滿足成本逼近法計算的需要。(二)解題思路與方法選擇1方法選擇開發(fā)區(qū)新開發(fā)完成的土地估價(特別是針對出讓底價評估)多采用成本逼近法。根據(jù)題意，這是一道典型的采用成本逼近法來評估成片開發(fā)、分塊出讓的地價的計算題。2解題思路(1)理清成本逼近法應(yīng)用時涉及的各項估算內(nèi)容，包括土地取得費、土地開發(fā)費用、利息、利潤、土地增值收益等，根據(jù)計算單位面積地價的需要，統(tǒng)一各項將涉及到的計量單位，并且明確各項內(nèi)容的計算方法，按相應(yīng)方法分別計算，進而將各項結(jié)果累加。(2)考慮成本逼近法各項累加結(jié)果往往

35、是無限年期的土地價格，解題時應(yīng)考慮到是否存在年期修正的因素；同時，應(yīng)注意將全部累加結(jié)果分?jǐn)偟娇晒┏鲎尣糠滞恋厣希M而計算可供出讓部分的土地價格。(三)公式與計算步驟1新開發(fā)區(qū)成片開發(fā)分塊出讓的土地價格公式出讓土地價格=（土地取得費用+土地開發(fā)費用+利息+利潤+土地增值收益）/可出讓土地面積比率×年期修正系數(shù)2計算步驟(1)計算土地取得費(含稅費)15×10000÷66667=225(元平方米)(2)計算土地開發(fā)費用10×10000÷66667=150(元平方米)(3)計算利息土地取得費用的計息期為整個開發(fā)周期，即20個月；開發(fā)費用的計息期為半個

36、開發(fā)周期，即10個月；以復(fù)利計息。利息=土地取得費利息+土地開發(fā)費利息=225× (1+1)20-1 +150× (1+1)10-1=65.24(元平方米)(4)計算利潤利潤=(土地取得費+土地開發(fā)費) ×投資回報率=(225+150) ×20=75(元平方米)(5)計算土地增值收益土地增值收益=(土地取得費+土地開發(fā)費+利息+利潤) ×土地增值收益率=(225+150+6524+75) ×10=5152(元平方米)(6)計算無限年期全開發(fā)區(qū)土地的單位地價無限年期全開發(fā)區(qū)土地單價=土地取得費+土地開發(fā)費+利息+利潤+土地增值收益=22

37、5+150+6524+75+5152=56676(元平方米)(7)計算無限年期可出讓土地平均單位地價無限年期可出讓土地平均單價=無限年期全開發(fā)區(qū)土地單價/可出讓土地面積比率=56676÷80=70845(元平方米)(8)進行使用年期修正，計算50年期可出讓土地平均單位地價50年期可出讓土地平均單價：無限年期可出讓土地平均單價×年期修正系數(shù)=70845×1-1/(1+8%)50=6933(元平方米)(四)難點與常見錯誤分析1難點本試題的考點重在對地價含義和類型的理解。(1)是有限年期價格還是無限年期價格?題中土地取得費、開發(fā)費用及利息、利潤、土地增值收益率等都不是在有限年使用前提下的數(shù)據(jù)，因此通過成本累加計算得到的價格結(jié)果是無限年期的土地價格，在出讓地價估算時要進行使用年期修正。(2)是針對部分用地可出讓還是全部