全區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作專(zhuān)題調(diào)研的報(bào)告

1、全區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作專(zhuān)題調(diào)研的報(bào)告 全區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作專(zhuān)題調(diào)研的報(bào)告 為了全面掌握我區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀，深入了解全區(qū)物業(yè)管理中的熱點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題，進(jìn)一步提高物業(yè)管理水平，提升城市品位，營(yíng)造良好的生活居住環(huán)境。按照區(qū)政協(xié)常委會(huì)2021年工作要點(diǎn)安排，9月26日，區(qū)政協(xié)副主席龐軍剛帶領(lǐng)部分政協(xié)委員對(duì)全區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作進(jìn)行專(zhuān)題調(diào)研，現(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下： 一、調(diào)研背景 住宅小區(qū)物業(yè)管理工作是改善城市形象，優(yōu)化人居環(huán)境，提高居民生活質(zhì)量，增強(qiáng)城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力的重要體現(xiàn)，是關(guān)系千家萬(wàn)戶(hù)的民生工程，也是建設(shè)宜居宜業(yè)宜游美麗新崆峒的重要內(nèi)容。今年，區(qū)政府提出，緊盯陜甘寧三省區(qū)域中心城市發(fā)展定位

2、，按照“六項(xiàng)原則”“四大轉(zhuǎn)變”的城市發(fā)展新要求，突出高點(diǎn)定位，多措并舉加快城市建設(shè)，在提升中心城市品質(zhì)上謀求更大突破。 住宅小區(qū)物業(yè)管理作為城市管理一項(xiàng)重要內(nèi)容，牽動(dòng)千家萬(wàn)戶(hù)，熱點(diǎn)、焦點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題集中?；诖?，區(qū)政協(xié)決定對(duì)全區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作進(jìn)行專(zhuān)題調(diào)研，為提高物業(yè)管理工作水平，助推城市品位提升建言獻(xiàn)策。 二、調(diào)研方式 調(diào)研采取現(xiàn)場(chǎng)看點(diǎn)、座談交流等方式進(jìn)行。 （一）現(xiàn)場(chǎng)看點(diǎn) 9月26日上午，調(diào)研組一行深入南湘園住宅小區(qū)、物資局家屬院、新城國(guó)際住宅小區(qū)、十里鋪安置樓小區(qū)、天門(mén)安置樓住宅小區(qū)和四十五研究所小區(qū)等6個(gè)物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)，實(shí)地查看了各小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生、安全衛(wèi)護(hù)、消防設(shè)施、文化建設(shè)等設(shè)施設(shè)備，聽(tīng)

3、取了各小區(qū)物業(yè)負(fù)責(zé)人情況介紹。 （二）座談交流 下午3時(shí)，調(diào)研組召開(kāi)調(diào)研座談會(huì)。會(huì)議聽(tīng)取了住建局負(fù)責(zé)人就崆峒區(qū)中心城區(qū)物業(yè)管理工作匯報(bào)，調(diào)研組成員通過(guò)實(shí)地查看，聽(tīng)取情況介紹，自己調(diào)查了解等方式掌握的情況進(jìn)行了座談交流發(fā)言，深有感觸地道出了作為住戶(hù)對(duì)物業(yè)管理的真實(shí)感受，客觀公正的指出來(lái)物業(yè)管理存在的困難和問(wèn)題，并提出了意見(jiàn)和建議。 三、住宅小區(qū)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀 （一）住宅小區(qū)。截止目前，我區(qū)中心城區(qū)現(xiàn)有居民住宅小區(qū)340個(gè)，總建筑面積970.35萬(wàn)平方米，住宅118794套，入住人口約23.8萬(wàn)人，主要呈現(xiàn)以下三個(gè)特點(diǎn)：一是住宅性質(zhì)多樣。經(jīng)統(tǒng)計(jì)，由企事業(yè)單位承建的職工住宅小區(qū)

4、共有183個(gè)，占小區(qū)總數(shù)的56.7%，住戶(hù)多數(shù)沒(méi)有取得產(chǎn)權(quán)證，目前多數(shù)已經(jīng)轉(zhuǎn)手，住戶(hù)人員結(jié)構(gòu)復(fù)雜；由開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的商品住宅小區(qū)共有139個(gè)，占總數(shù)的37.8%，住戶(hù)有完整的產(chǎn)權(quán)；由村集體在集體土地開(kāi)發(fā)（包括村民在自有宅基地建設(shè)）的住宅小區(qū)共有6個(gè)，占總數(shù)的1.8%，基本為小產(chǎn)權(quán)房；由政府承建的公租房、廉租房等各類(lèi)保障性住宅小區(qū)共有9個(gè)，占總數(shù)的2.8%，住戶(hù)無(wú)產(chǎn)權(quán)；由政府早期建設(shè)的舊城改造安居工程新涉及小區(qū)共有3個(gè)，占總數(shù)的0.9%，住戶(hù)有完整的產(chǎn)權(quán)。二是建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不一。從建筑結(jié)構(gòu)看，早期建成的蓋板房小區(qū)76個(gè)，磚混結(jié)構(gòu)小區(qū)96個(gè)，半框架結(jié)構(gòu)小區(qū)92個(gè)，框架結(jié)構(gòu)小區(qū)50個(gè)，剪力墻結(jié)構(gòu)小區(qū)26個(gè)。從

5、配套設(shè)施建設(shè)看，配套幼兒園的小區(qū)共有4個(gè)，配套公廁的小區(qū)共有2個(gè)，綠化未達(dá)35%的小區(qū)共有18個(gè)，無(wú)停車(chē)站、停車(chē)場(chǎng)的小區(qū)共有149個(gè)。三是規(guī)模差別較大。據(jù)統(tǒng)計(jì)，所有住宅小區(qū)中30戶(hù)以下的小區(qū)有53個(gè)，31-80戶(hù)的有68個(gè)，81-200戶(hù)的有164個(gè)，500戶(hù)以上的有55個(gè)。 （二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)。截至目前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)54家（市外11家），在市區(qū)工商注冊(cè)的物業(yè)管理公司共41家，從業(yè)人員2873人，服務(wù)小區(qū)151個(gè)，住宅75930套，分別占小區(qū)總數(shù)和住宅總數(shù)的41%和62%。主要有以下三種模式：一是以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為主體或另行成立物業(yè)公司承擔(dān)物業(yè)服務(wù)的有134個(gè)小區(qū)；二是社會(huì)資本投資成立的物業(yè)公

6、司承擔(dān)物業(yè)服務(wù)的有8個(gè)小區(qū)；三是由行政事業(yè)單位、國(guó)有企業(yè)、自營(yíng)或居民自治管理的有181個(gè)小區(qū)。 （三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，根據(jù)使用面積每月按0.2元/平方米收取物業(yè)費(fèi)的物業(yè)公司有8家，每月按1.2元/平方米收取物業(yè)費(fèi)的有2家，介于0.2-1.2元之間的31家。從業(yè)人員月工資低于1420元的83人，介于1420-3000元的2250人，高于3000元的533人。按照我省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法規(guī)定，我區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費(fèi)低于規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，加之業(yè)主欠費(fèi)，服務(wù)物業(yè)企業(yè)全部虧損經(jīng)營(yíng)，依靠房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司生存，直接造成物業(yè)服務(wù)企業(yè)市場(chǎng)化進(jìn)程緩慢，生存和發(fā)展的步履艱難。 四、我區(qū)物業(yè)管理主要做法 近

7、年來(lái)，我區(qū)物業(yè)管理始終堅(jiān)持“以管理促服務(wù)，以服務(wù)帶管理”的理念，積極培育物業(yè)管理市場(chǎng)，持續(xù)規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為，物業(yè)管理覆蓋面不斷擴(kuò)大，居民滿(mǎn)意度日益提升。 一是加強(qiáng)新建小區(qū)物業(yè)管理。按照新建小區(qū)物業(yè)管理一步到位的思路，對(duì)近年來(lái)新建的小區(qū)全部推行物業(yè)管理前期介入和承接驗(yàn)收制度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品房預(yù)售前制定物業(yè)管理方案，選聘物業(yè)管理企業(yè)，簽訂物業(yè)管理合同，并嚴(yán)格按照規(guī)定做好物業(yè)項(xiàng)目驗(yàn)收工作，對(duì)不符合條件的，一律不準(zhǔn)交付使用，杜絕了由于配套設(shè)施不規(guī)范，給后期物業(yè)管理帶來(lái)的矛盾與隱患。 二是加快老舊住宅樓改造。為了把老舊住宅樓改造為功能基本完善、配套基本齊全、綠化與物業(yè)管理達(dá)標(biāo)、生活秩序文明健康，面

8、貌煥然一新的宜居小區(qū)，市區(qū)住建局積極對(duì)接國(guó)家省市區(qū)政策，按照中央、省級(jí)補(bǔ)助一點(diǎn)、社會(huì)集資統(tǒng)籌一點(diǎn)的原則，主要實(shí)施了五大改造內(nèi)容:一是全面實(shí)施了廚房衛(wèi)生間、樓梯間、屋面防水、外墻面、采暖分戶(hù)改造，二是對(duì)供熱、供水、污水、雨水管網(wǎng)進(jìn)行了改造，三是煤炭房、儲(chǔ)物間實(shí)施了拆除改造，四是配套物管用房、改造公共照明設(shè)施，增設(shè)視頻監(jiān)控系統(tǒng)、防盜門(mén)等，五是實(shí)施外墻色彩改造、加裝輕鋼屋檐。項(xiàng)目計(jì)劃分三年實(shí)施，2021年實(shí)施了22個(gè)片區(qū)4845戶(hù); 2021年計(jì)劃實(shí)施21個(gè)片區(qū)18432戶(hù)，預(yù)計(jì)10月底前完成主要施工內(nèi)容;2021年將繼續(xù)加大改造力度，計(jì)劃實(shí)施120個(gè)小區(qū)12618戶(hù)。 三是加強(qiáng)小區(qū)監(jiān)督管理。區(qū)住建

9、局下發(fā)了2021年度物業(yè)管理工作實(shí)施意見(jiàn)，與各物業(yè)公司簽訂了物業(yè)管理責(zé)任書(shū)，采取干部包物業(yè)服務(wù)企業(yè)、包小區(qū)的辦法，定期對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)進(jìn)行檢查巡訪，重點(diǎn)對(duì)小區(qū)的衛(wèi)生、秩序、執(zhí)勤、安全等情況開(kāi)展經(jīng)常性檢查，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題限期整改，目前共下發(fā)整改通知書(shū)12份，整改到位12家，小區(qū)內(nèi)違法搭建、違規(guī)裝修、破壞公共綠地、無(wú)序停車(chē)等行為得到有效遏制，同時(shí)，督促各物管企業(yè)在住宅小區(qū)內(nèi)公示服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)依據(jù)，有效保障了廣大業(yè)主的知情權(quán)。 四是加強(qiáng)專(zhuān)項(xiàng)維修基金管理。2021年6月27日，市政府第21次常務(wù)會(huì)議審定了平?jīng)鍪凶≌瑢?zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法，為了盡快抓好新的管理辦法的實(shí)施，區(qū)住建局已起草

10、了具體的實(shí)施方案，待匯報(bào)區(qū)政府同意后實(shí)施，方案提出將對(duì)2021年以前專(zhuān)項(xiàng)維修資金進(jìn)行全面審計(jì)，(2021年前50家開(kāi)發(fā)公司涉及住宅小區(qū)共69個(gè)，繳存住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金7100萬(wàn)元)，對(duì)挪用、尾欠的資金做到應(yīng)收盡收，不留死角。 五是積極組建業(yè)主委員會(huì)。規(guī)范了業(yè)主委員會(huì)備案證制度，對(duì)已成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)，督促和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行合同和約定，協(xié)調(diào)處理業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾糾紛，不斷提高業(yè)主委員會(huì)自我管理和自治能力。截至目前，全區(qū)已組建業(yè)主委員會(huì)26個(gè)。 六是加強(qiáng)從業(yè)人員學(xué)習(xí)培訓(xùn)。建立物業(yè)管理從業(yè)人員定期培訓(xùn)學(xué)習(xí)制度，督促各物業(yè)服務(wù)企業(yè)積板開(kāi)展從業(yè)人員教育培訓(xùn)，注重強(qiáng)化專(zhuān)業(yè)崗位技術(shù)人員的專(zhuān)業(yè)技

11、能和職業(yè)道德建設(shè)，全面提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員管理和服務(wù)水平以及綜合素質(zhì)。 七是加強(qiáng)矛盾糾紛調(diào)處。嚴(yán)格落實(shí)舉報(bào)、投訴登記制定，建立提速辦理機(jī)制，對(duì)上級(jí)轉(zhuǎn)辦或群眾反映的各類(lèi)信訪件、電話投訴和網(wǎng)絡(luò)留言，堅(jiān)持在第一時(shí)間受理、第一時(shí)間交辦、第一時(shí)間反饋，今年以來(lái)，區(qū)住建局物業(yè)辦先后辦理門(mén)戶(hù)網(wǎng)站投訴160條，便民服務(wù)熱線投訴270條接待上訪群眾20余起，辦結(jié)率100%。 五、物業(yè)管理存在主要問(wèn)題 一是物業(yè)服務(wù)企業(yè)亂。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，中心城區(qū)現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)54家。從資質(zhì)和備案情況來(lái)看，具有資質(zhì)且在工商局注冊(cè)的41家，沒(méi)有備案的13家。從服務(wù)情況來(lái)看，物業(yè)服務(wù)水平參差不齊，服務(wù)行為不規(guī)范，呈現(xiàn)兩級(jí)分化局面，

12、好的比較好，差的太差，好的小區(qū)配套完善、環(huán)境優(yōu)美、管理規(guī)范，業(yè)主與物業(yè)關(guān)系融洽。差的小區(qū)因服務(wù)質(zhì)量不高，物業(yè)企業(yè)“只收費(fèi)不服務(wù)”成“收費(fèi)與服務(wù)不相稱(chēng)”,小區(qū)環(huán)境差，公用設(shè)施和綠化不能及時(shí)維護(hù),甚至出現(xiàn)真空無(wú)人管理的區(qū)域，最終業(yè)主不愿繳費(fèi)，業(yè)主與物業(yè)之間沖突不斷，矛盾激化。 二是小區(qū)建設(shè)遺留問(wèn)題眾多。部分開(kāi)發(fā)商在住宅小區(qū)建設(shè)過(guò)程中，未考慮房屋交付后的小區(qū)管理問(wèn)題，后期物管往往不兌現(xiàn)，經(jīng)統(tǒng)計(jì)，目前區(qū)內(nèi)共有3個(gè)住宅小區(qū)建設(shè)手續(xù)不完善，住戶(hù)入住后長(zhǎng)期不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證;5個(gè)小區(qū)在建設(shè)過(guò)程中質(zhì)量監(jiān)管不夠嚴(yán)格，偶爾出現(xiàn)屋頂漏水、地基裂縫等糾紛;189個(gè)小區(qū)內(nèi)的綠地、停車(chē)位等公共設(shè)施配套不到位。特別是90年

13、代初建造的住宅樓，在規(guī)劃、建設(shè)、用地等方面不夠規(guī)范，存在小區(qū)配套不齊全、綠地面積小、停車(chē)位不足、環(huán)境臟亂差、房屋立面破損嚴(yán)重等問(wèn)題，“三不管”小區(qū)已達(dá)到132個(gè)，這些問(wèn)題，已經(jīng)成為物業(yè)管理的難點(diǎn)和群眾反映的熱點(diǎn)。 三是維修資金管理混亂。從收繳情況來(lái)看，政策執(zhí)行不到位。部分小區(qū)已上交但繳存標(biāo)準(zhǔn)不夠，部分小區(qū)維修資金還在開(kāi)發(fā)商手里，部分小區(qū)至今未收繳；從資金使用情況來(lái)看，維修資金從申請(qǐng)到辦理程序多，手續(xù)多，時(shí)間長(zhǎng)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)怨氣大。 四是物業(yè)企業(yè)發(fā)展緩慢。物業(yè)服務(wù)行業(yè)的條件不寬松，經(jīng)營(yíng)困難與服務(wù)不到位形成惡性循環(huán)，一方面物業(yè)收費(fèi)與周邊市州相比普遍偏低，大部分物業(yè)企業(yè)長(zhǎng)期虧損經(jīng)營(yíng)，或者通過(guò)降低服務(wù)

14、質(zhì)量和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)核減經(jīng)營(yíng)成本，或依靠開(kāi)發(fā)公司的補(bǔ)貼維持生存，物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量難以保證，另一方面，一些老舊小區(qū)物業(yè)管理的歷史遺留問(wèn)題較多，部分破產(chǎn)改制企業(yè)和機(jī)關(guān)單位家屬院、房改房，設(shè)施老化，年久失修，沒(méi)有繳納住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金，也沒(méi)有正規(guī)的物業(yè)企業(yè)托管。大多數(shù)物業(yè)服務(wù)人員素質(zhì)偏低、年齡偏高，缺乏正規(guī)的培訓(xùn)，管理人員持證上崗率只有15%左右，管理人員具有大專(zhuān)以上文化程度的只有6%。 五是業(yè)主委員會(huì)運(yùn)行滯后。業(yè)主委員會(huì)及相關(guān)政策宣傳不夠廣泛，絕大數(shù)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理認(rèn)識(shí)模糊，60%以上的業(yè)主對(duì)物業(yè)管理?xiàng)l例不了解，業(yè)主參與物業(yè)管理的意識(shí)和能力較弱，業(yè)主大會(huì)難以召集，盡管通知到了住戶(hù)，但多數(shù)業(yè)主不參加會(huì)議，

15、目前通過(guò)逐戶(hù)上門(mén)簽字、打電話征求意見(jiàn)等形式產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)26個(gè)，均沒(méi)有召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，工作都還沒(méi)有步入正軌。 六是對(duì)物業(yè)管理的監(jiān)管不到位。物業(yè)管理的行業(yè)監(jiān)管部門(mén)是區(qū)住建局物業(yè)辦，物業(yè)辦擔(dān)負(fù)著物業(yè)法律法規(guī)宣傳、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理，矛盾糾紛的協(xié)調(diào)處理，維修資金管理等大量工作，物業(yè)辦公室目前只有3名工作人員，日常工作開(kāi)展困難。 七是物業(yè)服務(wù)收費(fèi)低，差距大，服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不清，嚴(yán)重制約物業(yè)服務(wù)企業(yè)市場(chǎng)化進(jìn)程。據(jù)了解，我區(qū)物業(yè)費(fèi)在0.2-1.2元/平方米之間，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)低于周邊的定西、天水、張掖等市，且價(jià)格審批部門(mén)在審批過(guò)程中只批復(fù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，未明確具體的服務(wù)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)，使物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主責(zé)權(quán)不清，物

16、業(yè)費(fèi)拖欠嚴(yán)重，糾紛不斷。 八是物業(yè)服務(wù)人員收入偏低，從業(yè)人員專(zhuān)業(yè)水平和綜合素質(zhì)有待提高。物業(yè)服務(wù)工作環(huán)境艱苦、時(shí)間長(zhǎng)、收入低，服務(wù)維修、安全保障、保安、保潔只能從進(jìn)城務(wù)工、下崗職工和年齡偏大的群體中聘用，多數(shù)文化程度低，無(wú)專(zhuān)業(yè)技術(shù)培訓(xùn)證和崗位技能培訓(xùn)證。服務(wù)水平和綜合素質(zhì)提升難度大，管理難。 六、今后物業(yè)管理幾點(diǎn)思考和建議 （一）完善物業(yè)源頭監(jiān)管，加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)督，不斷規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為。 1.針對(duì)我區(qū)住宅小區(qū)多，從業(yè)人員多，監(jiān)管不到位的現(xiàn)狀，建議適當(dāng)增加住建局物業(yè)辦編制，使物業(yè)行業(yè)從有人管向管的住管的好轉(zhuǎn)變。 2.建立物業(yè)企業(yè)信用檔案。住建局物業(yè)辦要建立和完善物業(yè)企業(yè)信用檔案，設(shè)立物業(yè)服務(wù)信用等級(jí)

17、，對(duì)服務(wù)質(zhì)量和水平較高的，給予相應(yīng)的加分，對(duì)物業(yè)服務(wù)不規(guī)范，亂收費(fèi)，群眾投訴反映問(wèn)題突出的企業(yè)，要計(jì)入不良信息，降低信用等級(jí)。建立年終考核制度，把企業(yè)信用的年終考核制度相對(duì)照，獎(jiǎng)優(yōu)罰劣，推動(dòng)物業(yè)行業(yè)誠(chéng)信建設(shè)。 3.建立物業(yè)市場(chǎng)準(zhǔn)入退出機(jī)制。一是要嚴(yán)把物業(yè)資質(zhì)審查審批關(guān)口，提高物業(yè)企業(yè)準(zhǔn)入門(mén)檻，堅(jiān)決杜絕實(shí)力不強(qiáng)，信用度低，服務(wù)能力不足、經(jīng)營(yíng)管理不規(guī)范的企業(yè)進(jìn)入物業(yè)管理市場(chǎng)。二是要加強(qiáng)物業(yè)企業(yè)的督查檢查，督促指導(dǎo)物業(yè)企業(yè)規(guī)范經(jīng)營(yíng)，提高服務(wù)水平，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和查處違法違規(guī)經(jīng)營(yíng)行為，對(duì)整體素質(zhì)低下、惡意違規(guī)、拒不整改、嚴(yán)重?fù)p害群眾利益的企業(yè)要堅(jiān)決清理出物業(yè)市場(chǎng)。三是要優(yōu)化整合現(xiàn)有資源。一方面要積極協(xié)調(diào)規(guī)模

18、較小，經(jīng)營(yíng)虧損的物業(yè)公司承接管理的小區(qū)向資信良好的企業(yè)轉(zhuǎn)移；另一方面是逐步引導(dǎo)中小型企業(yè)或沒(méi)有物業(yè)服務(wù)資質(zhì)的小區(qū)物管站進(jìn)行合并重組，規(guī)范管理經(jīng)營(yíng)，提高企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。 （二）盡快出臺(tái)適合我區(qū)區(qū)情的物業(yè)管理服務(wù)、收費(fèi)等相關(guān)辦法和標(biāo)準(zhǔn)，使我區(qū)物業(yè)管理向“精細(xì)化、規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、品牌化”邁進(jìn)。 目前我區(qū)未出臺(tái)物業(yè)管理相適應(yīng)法規(guī)和指導(dǎo)性文件，物業(yè)管理部門(mén)無(wú)法可依，借鑒外省市的條例辦法操作性不強(qiáng)，或與我區(qū)情況不符不能作為處理依據(jù)，致使物業(yè)服務(wù)無(wú)標(biāo)可依，服務(wù)質(zhì)量無(wú)章可參，收費(fèi)高低不一，專(zhuān)項(xiàng)維修資金歸集難等，因此，出臺(tái)物業(yè)管理相關(guān)政策刻不容緩。 （三）齊抓共管，全面履職，形成合力，切實(shí)把物業(yè)管理各項(xiàng)工作落到

19、實(shí)處。 一是充分發(fā)揮住建部門(mén)在物業(yè)管理中的主導(dǎo)作用，探索建立行政主管部門(mén)、街道社區(qū)、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主共同參與，相互監(jiān)督的管理機(jī)制，切實(shí)加強(qiáng)物業(yè)企業(yè)日常監(jiān)督，指導(dǎo)和服務(wù)。二是按照“條塊結(jié)合，屬地管理”原則，將管理重心下移，健全和完善鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道辦、社區(qū)，物業(yè)企業(yè)和業(yè)主共同管理物業(yè)的行政管理體系，充分發(fā)揮街道、社區(qū)兩級(jí)聯(lián)絡(luò)員，網(wǎng)格員對(duì)轄區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)監(jiān)管的主力軍作用，努力形成科學(xué)有效的物業(yè)管理機(jī)制。 （四）引導(dǎo)老舊小區(qū)合理并重組，組成新的物業(yè)服務(wù)團(tuán)隊(duì)。 對(duì)現(xiàn)有的老舊小區(qū)和行政事業(yè)單位，國(guó)有企業(yè)的家屬區(qū)有條件的，要進(jìn)行資源整合，變零散小區(qū)為大的組團(tuán),針對(duì)各小區(qū)存在的不同問(wèn)題，采取不同的對(duì)策和政策。對(duì)有物

20、業(yè)的小區(qū)，重點(diǎn)規(guī)范提高上服務(wù)水平,特別是納入改造的老舊住宅小區(qū)，住建局、街道辦、社區(qū)要主動(dòng)介入，不僅要監(jiān)督改造工程質(zhì)量，而且要指導(dǎo)選出業(yè)主委員或業(yè)主大會(huì)，引進(jìn)服務(wù)質(zhì)量好的物業(yè)企業(yè)進(jìn)駐，化解或消除歷史遺留問(wèn)題，制定和完善物業(yè)管理活動(dòng)的相關(guān)制度或公約，使這些小區(qū)物業(yè)管理不斷向好。對(duì)問(wèn)題較多的小區(qū)，要以清理亂搭亂建，亂停亂放為重點(diǎn)，搞好秩序整頓，以環(huán)境設(shè)施，物業(yè)管理用房和綠化、美化、亮化為重點(diǎn)搞好設(shè)施配套，以地下管網(wǎng)更新和小區(qū)封閉改造為重點(diǎn)搞好功能完善。對(duì)達(dá)不到規(guī)模效益的小區(qū)，重點(diǎn)要打破單位界限搞好規(guī)模改造，統(tǒng)一小區(qū)出入口，集中利用公共設(shè)施設(shè)備等優(yōu)勢(shì)資源，實(shí)現(xiàn)資源共享，從而減少服務(wù)人員，降低服務(wù)成本，形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)。 （五）指導(dǎo)成立業(yè)主大會(huì)和委員會(huì)，推進(jìn)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)化進(jìn)程。 根據(jù)國(guó)家物業(yè)管理?xiàng)l例，住建部業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則，業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主權(quán)益的代表，由小區(qū)業(yè)主共同參與選舉產(chǎn)生，代表業(yè)主通過(guò)招標(biāo)等方式，公開(kāi)、公平、公正選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，負(fù)責(zé)和選解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂服務(wù)合同，并幫助和監(jiān)督合同的執(zhí)行。加強(qiáng)業(yè)主與開(kāi)發(fā)商，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)話和溝通，明確業(yè)主享有的權(quán)利