房地產(chǎn)投資分析基礎(chǔ)

1、房地產(chǎn)投資分析基礎(chǔ)第五章 房地產(chǎn)投資分析基礎(chǔ) 本章要求本章要求l了解房地產(chǎn)投資的概念、進(jìn)行房了解房地產(chǎn)投資的概念、進(jìn)行房地產(chǎn)投資分析的原因；地產(chǎn)投資分析的原因；l熟悉房地產(chǎn)投資的利弊與風(fēng)險(xiǎn)、熟悉房地產(chǎn)投資的利弊與風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果的評(píng)價(jià)指標(biāo)房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果的評(píng)價(jià)指標(biāo)l掌握房地產(chǎn)投資現(xiàn)金流量構(gòu)成，掌握房地產(chǎn)投資現(xiàn)金流量構(gòu)成，投資、成本、經(jīng)營(yíng)收入和利潤(rùn)、投資、成本、經(jīng)營(yíng)收入和利潤(rùn)、資金時(shí)間價(jià)值與資金等效值計(jì)算。資金時(shí)間價(jià)值與資金等效值計(jì)算。2第五章 房地產(chǎn)投資分析基礎(chǔ)l第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資l第二節(jié)第二節(jié) 現(xiàn)金流量的構(gòu)成現(xiàn)金流量的構(gòu)成l第三節(jié)第三節(jié) 資金時(shí)間價(jià)值與資金等效值計(jì)算

2、資金時(shí)間價(jià)值與資金等效值計(jì)算l第四節(jié)第四節(jié) 房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)3第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資l一、房地產(chǎn)投資的概念和類(lèi)型一、房地產(chǎn)投資的概念和類(lèi)型l二、房地產(chǎn)投資的利弊二、房地產(chǎn)投資的利弊l三、房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)三、房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)4一、房地產(chǎn)投資的概念和類(lèi)型一、房地產(chǎn)投資的概念和類(lèi)型u房地產(chǎn)投資的概念房地產(chǎn)投資的概念 房地產(chǎn)投資就是將一定的資金投入到房房地產(chǎn)投資就是將一定的資金投入到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)等活動(dòng)中，以期望未來(lái)獲得更大地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)等活動(dòng)中，以期望未來(lái)獲得更大收益的投資行為。收益的投資行為。 房地產(chǎn)投資與其他投資方式相比既具有投房地產(chǎn)投資與其他投資方

3、式相比既具有投資的共性，也具有特有的個(gè)性，房地產(chǎn)投資兼資的共性，也具有特有的個(gè)性，房地產(chǎn)投資兼具消費(fèi)和投資兩種功能，房地產(chǎn)投資還具有較具消費(fèi)和投資兩種功能，房地產(chǎn)投資還具有較大的風(fēng)險(xiǎn)。大的風(fēng)險(xiǎn)。5為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)投資分析為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)投資分析l因?yàn)槎喾N投資機(jī)會(huì)往往同時(shí)存在，其中誘人的因?yàn)槎喾N投資機(jī)會(huì)往往同時(shí)存在，其中誘人的投資機(jī)會(huì)又往往不只一個(gè)，而投資者可以利用投資機(jī)會(huì)又往往不只一個(gè)，而投資者可以利用的資源卻是有限的，所以投資者必須在確定的的資源卻是有限的，所以投資者必須在確定的即期支出與不確定的未來(lái)收益之間做出慎重的即期支出與不確定的未來(lái)收益之間做出慎重的選擇。選擇。l這時(shí)，就需要有一

4、種方法能夠?qū)Ω鞣N投資方案這時(shí)，就需要有一種方法能夠?qū)Ω鞣N投資方案進(jìn)行評(píng)估，幫助投資者在各種限制條件下，如進(jìn)行評(píng)估，幫助投資者在各種限制條件下，如可承受的風(fēng)險(xiǎn)、所要求的投資收益率以及城市可承受的風(fēng)險(xiǎn)、所要求的投資收益率以及城市規(guī)劃的約束等，使投資獲得最大的效益。規(guī)劃的約束等，使投資獲得最大的效益。6l下列原因要求我們必須通過(guò)房地產(chǎn)投資分析下列原因要求我們必須通過(guò)房地產(chǎn)投資分析才能做出正確決策。才能做出正確決策。l投資的收益需要預(yù)測(cè)投資的收益需要預(yù)測(cè)l收益獲得的時(shí)間不同需要校正收益獲得的時(shí)間不同需要校正l收益的置信程度即風(fēng)險(xiǎn)需要考慮收益的置信程度即風(fēng)險(xiǎn)需要考慮l面臨多種投資機(jī)會(huì)但資源有限面臨多種投

5、資機(jī)會(huì)但資源有限7（一）房地產(chǎn)直接投資（一）房地產(chǎn)直接投資 投資者直接參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)或購(gòu)買(mǎi)的過(guò)程投資者直接參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)或購(gòu)買(mǎi)的過(guò)程1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資2.房地產(chǎn)置業(yè)投資房地產(chǎn)置業(yè)投資（二）房地產(chǎn)間接投資（二）房地產(chǎn)間接投資 將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場(chǎng)的行為將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場(chǎng)的行為1.購(gòu)買(mǎi)住房抵押貸款證券購(gòu)買(mǎi)住房抵押貸款證券2.購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資企業(yè)的債券、股票購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資企業(yè)的債券、股票3.投資于房地產(chǎn)投資信托基金投資于房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)房地產(chǎn)投資的類(lèi)型房地產(chǎn)投資的類(lèi)型8（一）房地產(chǎn)投資之利（一）房地產(chǎn)投資之利1.相對(duì)較高的收益水平相對(duì)較高

6、的收益水平2.能夠得到稅收方面的好處能夠得到稅收方面的好處3.易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持4.能抵消通貨膨脹的影響能抵消通貨膨脹的影響5.能提高投資者的資信等級(jí)能提高投資者的資信等級(jí)二、房地產(chǎn)投資的利弊二、房地產(chǎn)投資的利弊9（二）房地產(chǎn)投資之弊（二）房地產(chǎn)投資之弊1.變現(xiàn)性差變現(xiàn)性差2.投資數(shù)額巨大投資數(shù)額巨大3.投資回收周期較長(zhǎng)投資回收周期較長(zhǎng)4.需要專(zhuān)門(mén)的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)需要專(zhuān)門(mén)的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)l上述房地產(chǎn)投資的優(yōu)缺點(diǎn)主要是針對(duì)直接投上述房地產(chǎn)投資的優(yōu)缺點(diǎn)主要是針對(duì)直接投資而言的。對(duì)于小額投資者來(lái)說(shuō)，他們可以資而言的。對(duì)于小額投資者來(lái)說(shuō)，他們可以通過(guò)購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)公司發(fā)行的股票、房地產(chǎn)投

7、通過(guò)購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)公司發(fā)行的股票、房地產(chǎn)投資信托公司的債券等間接地進(jìn)行房地產(chǎn)投資。資信托公司的債券等間接地進(jìn)行房地產(chǎn)投資。10（一）房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的含義（一）房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的含義l房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)是指由于不確定性因素的影房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)是指由于不確定性因素的影響所引起的房地產(chǎn)投資收益與預(yù)期收益之間的響所引起的房地產(chǎn)投資收益與預(yù)期收益之間的偏離程度。偏離程度。l房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：l投入資金的安全性；投入資金的安全性；l期望收益的可靠性；期望收益的可靠性；l投資項(xiàng)目的變現(xiàn)性；投資項(xiàng)目的變現(xiàn)性；l資產(chǎn)管理的復(fù)雜性。資產(chǎn)管理的復(fù)雜性。三、房地產(chǎn)投資的風(fēng)

8、險(xiǎn)三、房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)11l在房地產(chǎn)投資活動(dòng)中，風(fēng)險(xiǎn)的具體表現(xiàn)形式在房地產(chǎn)投資活動(dòng)中，風(fēng)險(xiǎn)的具體表現(xiàn)形式有：有：l高價(jià)買(mǎi)進(jìn)的房地產(chǎn)，最終以較低的價(jià)格賣(mài)出高價(jià)買(mǎi)進(jìn)的房地產(chǎn)，最終以較低的價(jià)格賣(mài)出l盡管賣(mài)出價(jià)高于買(mǎi)入價(jià)，但是仍低于預(yù)期價(jià)格盡管賣(mài)出價(jià)高于買(mǎi)入價(jià)，但是仍低于預(yù)期價(jià)格l投資于房地產(chǎn)商品的貨幣資金由于某種原因遭受各種投資于房地產(chǎn)商品的貨幣資金由于某種原因遭受各種損失，使得投資資金不能按期收回，或不能收回?fù)p失，使得投資資金不能按期收回，或不能收回l由于財(cái)務(wù)方面的原因，在違背自己意愿的情況下由于財(cái)務(wù)方面的原因，在違背自己意愿的情況下拋售房地產(chǎn)拋售房地產(chǎn)12（二）房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的分類(lèi)（二）房地產(chǎn)投

9、資風(fēng)險(xiǎn)的分類(lèi)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)系系統(tǒng)統(tǒng)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)非非系系統(tǒng)統(tǒng)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)周期風(fēng)險(xiǎn)周期風(fēng)險(xiǎn)變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)政策性風(fēng)險(xiǎn)政策性風(fēng)險(xiǎn)利率風(fēng)險(xiǎn)利率風(fēng)險(xiǎn)政治風(fēng)險(xiǎn)政治風(fēng)險(xiǎn)或然損失風(fēng)險(xiǎn)或然損失風(fēng)險(xiǎn)收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)未來(lái)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)未來(lái)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)比較風(fēng)險(xiǎn)比較風(fēng)險(xiǎn)時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)持有期風(fēng)險(xiǎn)持有期風(fēng)險(xiǎn)圖圖5-113第二節(jié)第二節(jié) 現(xiàn)金流量的構(gòu)成現(xiàn)金流量的構(gòu)成一、現(xiàn)金流量一、現(xiàn)金流量二、投資與成本二、投資與成本三、經(jīng)營(yíng)收入、利潤(rùn)和稅金三、經(jīng)營(yíng)收入、利潤(rùn)和稅金14一、現(xiàn)金流量一、現(xiàn)金流量l房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)可以從物質(zhì)形態(tài)與貨幣形態(tài)兩個(gè)方面

10、進(jìn)行考查。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)可以從物質(zhì)形態(tài)與貨幣形態(tài)兩個(gè)方面進(jìn)行考查。l在房地產(chǎn)投資分析中，把某一項(xiàng)投資活動(dòng)作為一個(gè)獨(dú)立的系在房地產(chǎn)投資分析中，把某一項(xiàng)投資活動(dòng)作為一個(gè)獨(dú)立的系統(tǒng)，把一定時(shí)期各個(gè)時(shí)間點(diǎn)上實(shí)際發(fā)生的資金流出或流入叫統(tǒng)，把一定時(shí)期各個(gè)時(shí)間點(diǎn)上實(shí)際發(fā)生的資金流出或流入叫做現(xiàn)金流量。做現(xiàn)金流量。l流出系統(tǒng)的資金叫現(xiàn)金流出，流入系統(tǒng)的資金叫現(xiàn)金流入，現(xiàn)金流出系統(tǒng)的資金叫現(xiàn)金流出，流入系統(tǒng)的資金叫現(xiàn)金流入，現(xiàn)金流出與流入之差稱(chēng)為凈現(xiàn)金流量。流出與流入之差稱(chēng)為凈現(xiàn)金流量。l現(xiàn)金流入主要包括：銷(xiāo)售收入、出租收入、利息收入、貸款本金收現(xiàn)金流入主要包括：銷(xiāo)售收入、出租收入、利息收入、貸款本金收入等入等

11、l現(xiàn)金流出主要包括：土地費(fèi)用、建造費(fèi)用、還本付息、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、現(xiàn)金流出主要包括：土地費(fèi)用、建造費(fèi)用、還本付息、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、稅金等稅金等15l投資投資l廣義投資是指人們一種有目的的經(jīng)濟(jì)行為，即以一廣義投資是指人們一種有目的的經(jīng)濟(jì)行為，即以一定的資源投入某項(xiàng)計(jì)劃，以獲取所期望的報(bào)酬。定的資源投入某項(xiàng)計(jì)劃，以獲取所期望的報(bào)酬。l投資可分為生產(chǎn)性投資和非生產(chǎn)性投資。所投入的投資可分為生產(chǎn)性投資和非生產(chǎn)性投資。所投入的資源可以是資金，也可以是土地、人力、技術(shù)、管資源可以是資金，也可以是土地、人力、技術(shù)、管理經(jīng)驗(yàn)或其他資源。理經(jīng)驗(yàn)或其他資源。l狹義的投資是指人們?cè)诜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資活動(dòng)中，為實(shí)現(xiàn)某狹義的投資是指人

12、們?cè)诜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資活動(dòng)中，為實(shí)現(xiàn)某種預(yù)定的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)而預(yù)先墊支的資金。種預(yù)定的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)而預(yù)先墊支的資金。l房地產(chǎn)投資分析中所討論的投資是狹義的房地產(chǎn)投資分析中所討論的投資是狹義的二、投資與成本二、投資與成本16l成本成本l成本是指人們?yōu)檫_(dá)成一事或取得一物所必須付出或已成本是指人們?yōu)檫_(dá)成一事或取得一物所必須付出或已經(jīng)付出的代價(jià)。經(jīng)付出的代價(jià)。 l投資分析中使用的成本概念與企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)中投資分析中使用的成本概念與企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)中使用的成本概念不完全相同。使用的成本概念不完全相同。財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)中的成本是對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中實(shí)際發(fā)生費(fèi)用的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)中的成本是對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中實(shí)際發(fā)生費(fèi)用的記錄；記錄；投資

13、分析中使用的成本有許多是對(duì)擬實(shí)施項(xiàng)目未來(lái)將要發(fā)投資分析中使用的成本有許多是對(duì)擬實(shí)施項(xiàng)目未來(lái)將要發(fā)生的費(fèi)用的預(yù)測(cè)和估算生的費(fèi)用的預(yù)測(cè)和估算17l房地產(chǎn)投資分析中的投資與成本房地產(chǎn)投資分析中的投資與成本l開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資：開(kāi)發(fā)建設(shè)投資、經(jīng)營(yíng)資金開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資：開(kāi)發(fā)建設(shè)投資、經(jīng)營(yíng)資金l開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本l經(jīng)營(yíng)成本經(jīng)營(yíng)成本l期間費(fèi)用：經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用期間費(fèi)用：經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用18l經(jīng)營(yíng)收入經(jīng)營(yíng)收入l經(jīng)營(yíng)收入是指向社會(huì)出售、出租房地產(chǎn)商品或自營(yíng)時(shí)經(jīng)營(yíng)收入是指向社會(huì)出售、出租房地產(chǎn)商品或自營(yíng)時(shí)的貨幣收入。的貨幣收入。 l經(jīng)營(yíng)收入經(jīng)營(yíng)收入=銷(xiāo)售收入銷(xiāo)售收入+出租收入出租收入+自營(yíng)

14、收入自營(yíng)收入三、經(jīng)營(yíng)收入、利潤(rùn)和稅金三、經(jīng)營(yíng)收入、利潤(rùn)和稅金19l利潤(rùn)利潤(rùn)l企業(yè)利潤(rùn)可分為企業(yè)利潤(rùn)可分為4個(gè)層次：經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)、利潤(rùn)總個(gè)層次：經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)、利潤(rùn)總額、稅后利潤(rùn)和可分配利潤(rùn)額、稅后利潤(rùn)和可分配利潤(rùn)l經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)=經(jīng)營(yíng)收入經(jīng)營(yíng)收入-經(jīng)營(yíng)成本經(jīng)營(yíng)成本-期間費(fèi)用期間費(fèi)用-經(jīng)營(yíng)稅經(jīng)營(yíng)稅金及附加金及附加-土地增值稅土地增值稅l利潤(rùn)總額利潤(rùn)總額=經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)+營(yíng)業(yè)外收支凈額營(yíng)業(yè)外收支凈額l稅后利潤(rùn)稅后利潤(rùn)=利潤(rùn)總額利潤(rùn)總額-所得稅所得稅l可供分配利潤(rùn)可供分配利潤(rùn)=稅后利潤(rùn)稅后利潤(rùn)-（法定盈余公積金（法定盈余公積金+法定法定公益金公益金+未分配利潤(rùn)）未分配利潤(rùn)）20l稅金稅金l稅金是國(guó)家或地方

15、政府依據(jù)法律對(duì)有納稅義務(wù)的單稅金是國(guó)家或地方政府依據(jù)法律對(duì)有納稅義務(wù)的單位或個(gè)人征收的財(cái)政資金。位或個(gè)人征收的財(cái)政資金。l稅收是國(guó)家憑借政治權(quán)利參與國(guó)民收入分配和再分稅收是國(guó)家憑借政治權(quán)利參與國(guó)民收入分配和再分配的一種方式，具有強(qiáng)制性、無(wú)償性和固定性的特配的一種方式，具有強(qiáng)制性、無(wú)償性和固定性的特點(diǎn)。點(diǎn)。21第三節(jié)第三節(jié) 資金時(shí)間價(jià)值與資金等效值計(jì)算資金時(shí)間價(jià)值與資金等效值計(jì)算l一、資金時(shí)間價(jià)值的概念一、資金時(shí)間價(jià)值的概念l二、利息與利率二、利息與利率l三、單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息三、單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息l四、名義利率與實(shí)際利率四、名義利率與實(shí)際利率l五、資金等效值與現(xiàn)金流量圖五、資金等效值與現(xiàn)金流量

16、圖l六、復(fù)利計(jì)算公式六、復(fù)利計(jì)算公式22一、資金時(shí)間價(jià)值的概念一、資金時(shí)間價(jià)值的概念l從投資者的角度來(lái)說(shuō)，資金的運(yùn)動(dòng)伴隨著生產(chǎn)與從投資者的角度來(lái)說(shuō)，資金的運(yùn)動(dòng)伴隨著生產(chǎn)與交換的進(jìn)行。生產(chǎn)與交換活動(dòng)會(huì)給投資者帶來(lái)利交換的進(jìn)行。生產(chǎn)與交換活動(dòng)會(huì)給投資者帶來(lái)利潤(rùn)，表現(xiàn)為資金的增值。潤(rùn)，表現(xiàn)為資金的增值。 l從消費(fèi)者的角度來(lái)看，資金的時(shí)間價(jià)值體現(xiàn)為從消費(fèi)者的角度來(lái)看，資金的時(shí)間價(jià)值體現(xiàn)為放棄即期消費(fèi)的損失所應(yīng)作的必要補(bǔ)償。放棄即期消費(fèi)的損失所應(yīng)作的必要補(bǔ)償。l銀行利息也是一種資金時(shí)間價(jià)值的表現(xiàn)方式銀行利息也是一種資金時(shí)間價(jià)值的表現(xiàn)方式23二、利息與利率二、利息與利率l利息是占用資金所付出的代價(jià)或放棄資

17、金使用權(quán)利息是占用資金所付出的代價(jià)或放棄資金使用權(quán)所得到的補(bǔ)償所得到的補(bǔ)償l利率是在單位時(shí)間利率是在單位時(shí)間(一個(gè)計(jì)息周期一個(gè)計(jì)息周期)內(nèi)所得的利內(nèi)所得的利息額與借貸金額息額與借貸金額(即本金即本金)之比之比 %1001pIi24l影響利率的因素影響利率的因素l社會(huì)平均利潤(rùn)率社會(huì)平均利潤(rùn)率l資本供求狀況資本供求狀況l通貨膨脹率水平通貨膨脹率水平l政策性因素政策性因素l國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境等國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境等25（一）單利計(jì)息（一）單利計(jì)息l單利計(jì)息是僅按本金計(jì)算利息，利息不再生息單利計(jì)息是僅按本金計(jì)算利息，利息不再生息l我國(guó)個(gè)人儲(chǔ)蓄存款和國(guó)庫(kù)券的利息是以單利計(jì)算，計(jì)我國(guó)個(gè)人儲(chǔ)蓄存款和國(guó)庫(kù)券的利息是以單利計(jì)

18、算，計(jì)息周期為息周期為“年年”。三、單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息)1 (niPFn26（二）復(fù)利計(jì)息（二）復(fù)利計(jì)息l復(fù)利計(jì)息方式對(duì)于某一計(jì)息周期來(lái)說(shuō)，是按本金復(fù)利計(jì)息方式對(duì)于某一計(jì)息周期來(lái)說(shuō)，是按本金加上先前計(jì)息周期所累計(jì)的利息進(jìn)行計(jì)息，即加上先前計(jì)息周期所累計(jì)的利息進(jìn)行計(jì)息，即“利息再生利息利息再生利息”。l 我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和住房抵押貸款等都是按我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和住房抵押貸款等都是按復(fù)利計(jì)息的復(fù)利計(jì)息的nniPF)1 ( 27l復(fù)利計(jì)息還有間斷復(fù)利和連續(xù)復(fù)利之分復(fù)利計(jì)息還有間斷復(fù)利和連續(xù)復(fù)利之分l如果計(jì)息周期為一定的時(shí)間區(qū)間如果計(jì)息周期為一定的時(shí)間區(qū)間(如年、季、月如年、季、月等等)，并按復(fù)利計(jì)

19、息，稱(chēng)為，并按復(fù)利計(jì)息，稱(chēng)為間斷復(fù)利間斷復(fù)利；l如果計(jì)息周期無(wú)限期縮短，稱(chēng)為連續(xù)復(fù)利。如果計(jì)息周期無(wú)限期縮短，稱(chēng)為連續(xù)復(fù)利。l從理論上講，資金在不停地運(yùn)動(dòng)，每時(shí)每刻都在從理論上講，資金在不停地運(yùn)動(dòng)，每時(shí)每刻都在通過(guò)生產(chǎn)和流通領(lǐng)域增值，因而應(yīng)該采用連續(xù)復(fù)通過(guò)生產(chǎn)和流通領(lǐng)域增值，因而應(yīng)該采用連續(xù)復(fù)利計(jì)息，但是在實(shí)際使用中都采用較為簡(jiǎn)便的間利計(jì)息，但是在實(shí)際使用中都采用較為簡(jiǎn)便的間斷復(fù)利計(jì)息方式計(jì)算。斷復(fù)利計(jì)息方式計(jì)算。28l當(dāng)利率標(biāo)明的時(shí)間單位與計(jì)息周期不一致時(shí)，就出現(xiàn)當(dāng)利率標(biāo)明的時(shí)間單位與計(jì)息周期不一致時(shí)，就出現(xiàn)了名義利率和實(shí)際利率的區(qū)別。了名義利率和實(shí)際利率的區(qū)別。l例如，年利率為例如，年利率

20、為12，存款額為，存款額為1 000元，期限元，期限為為1年，分別以年，分別以1年年1次復(fù)利計(jì)息、次復(fù)利計(jì)息、1年年4次按季利次按季利率計(jì)息、率計(jì)息、1年年12次按月利率計(jì)息次按月利率計(jì)息(P153)l12%是名義利率是名義利率l1年計(jì)息年計(jì)息1次次 實(shí)際利率實(shí)際利率=12%l1年計(jì)息年計(jì)息4次次 實(shí)際利率實(shí)際利率=(1+3%)4-1=12.55%l1年計(jì)息年計(jì)息12次次 實(shí)際利率實(shí)際利率=(1+1%)12-1=12.68%四、名義利率與實(shí)際利率29l名義利率是指名義利率是指1年內(nèi)多次復(fù)利時(shí)給出的年利率年內(nèi)多次復(fù)利時(shí)給出的年利率l實(shí)際利率是指實(shí)際利率是指1年內(nèi)多次復(fù)利時(shí)年實(shí)際增長(zhǎng)率年內(nèi)多次復(fù)利

21、時(shí)年實(shí)際增長(zhǎng)率l二者關(guān)系：二者關(guān)系：l實(shí)際利率比名義利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值實(shí)際利率比名義利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值l名義利率越大，計(jì)息周期越短，實(shí)際利率與名義利率名義利率越大，計(jì)息周期越短，實(shí)際利率與名義利率的差異越大的差異越大l每年計(jì)息周期數(shù)每年計(jì)息周期數(shù)m1時(shí)，名義利率等于實(shí)際利率時(shí)，名義利率等于實(shí)際利率l當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m1時(shí)，實(shí)際利率大于名義利率時(shí)，實(shí)際利率大于名義利率l當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m 時(shí)，時(shí)，1)1 (mmri1rei30l資金等值是指在考慮時(shí)間因素的情況下，不同時(shí)點(diǎn)資金等值是指在考慮時(shí)間因素的情況下，不同時(shí)點(diǎn)發(fā)生的絕對(duì)值不等的資金可能具有相同

22、的價(jià)值發(fā)生的絕對(duì)值不等的資金可能具有相同的價(jià)值l在資金等效值計(jì)算的過(guò)程中，人們把資金運(yùn)動(dòng)在資金等效值計(jì)算的過(guò)程中，人們把資金運(yùn)動(dòng)起點(diǎn)時(shí)的金額稱(chēng)為現(xiàn)值，把資金運(yùn)動(dòng)結(jié)束時(shí)與起點(diǎn)時(shí)的金額稱(chēng)為現(xiàn)值，把資金運(yùn)動(dòng)結(jié)束時(shí)與現(xiàn)值等值的金額稱(chēng)為終值現(xiàn)值等值的金額稱(chēng)為終值五、資金等效值與現(xiàn)金流量圖31l現(xiàn)金流量圖是用以反映投資項(xiàng)目在一定時(shí)期內(nèi)資金運(yùn)現(xiàn)金流量圖是用以反映投資項(xiàng)目在一定時(shí)期內(nèi)資金運(yùn)動(dòng)狀態(tài)的簡(jiǎn)化圖，即把經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的現(xiàn)金流量繪入一個(gè)動(dòng)狀態(tài)的簡(jiǎn)化圖，即把經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的現(xiàn)金流量繪入一個(gè)時(shí)間坐標(biāo)圖中，表示出各現(xiàn)金流入、流出與相應(yīng)時(shí)間時(shí)間坐標(biāo)圖中，表示出各現(xiàn)金流入、流出與相應(yīng)時(shí)間的對(duì)應(yīng)關(guān)系。的對(duì)應(yīng)關(guān)系。32l現(xiàn)金流量圖

23、畫(huà)圖規(guī)則現(xiàn)金流量圖畫(huà)圖規(guī)則l以橫軸為時(shí)間軸，從以橫軸為時(shí)間軸，從“0”點(diǎn)開(kāi)始。點(diǎn)開(kāi)始?！?”點(diǎn)表示當(dāng)前時(shí)點(diǎn)，點(diǎn)表示當(dāng)前時(shí)點(diǎn)，初投資一般在初投資一般在“0”點(diǎn)發(fā)生點(diǎn)發(fā)生l“1”時(shí)點(diǎn)表示第時(shí)點(diǎn)表示第1個(gè)計(jì)息周期的期末，也表示第個(gè)計(jì)息周期的期末，也表示第2個(gè)計(jì)息周個(gè)計(jì)息周期的開(kāi)始，以此類(lèi)推。期的開(kāi)始，以此類(lèi)推。l正現(xiàn)金流量通常表示收入，負(fù)現(xiàn)金流量通常表示支正現(xiàn)金流量通常表示收入，負(fù)現(xiàn)金流量通常表示支出。箭頭的長(zhǎng)短表示現(xiàn)金流量絕對(duì)值的大小。出。箭頭的長(zhǎng)短表示現(xiàn)金流量絕對(duì)值的大小。 l如果現(xiàn)金流出或流入不是發(fā)生在計(jì)息周期的期初或如果現(xiàn)金流出或流入不是發(fā)生在計(jì)息周期的期初或期末，而是發(fā)生在計(jì)息周期的期間，

24、公認(rèn)的習(xí)慣方期末，而是發(fā)生在計(jì)息周期的期間，公認(rèn)的習(xí)慣方法是將其代數(shù)和看成是在計(jì)算周期末發(fā)生，稱(chēng)為期法是將其代數(shù)和看成是在計(jì)算周期末發(fā)生，稱(chēng)為期末慣例法。末慣例法。33l P現(xiàn)值；現(xiàn)值；l F終值終值(未來(lái)值未來(lái)值)；l A連續(xù)出現(xiàn)在各計(jì)息周期期末的等額支付金額，簡(jiǎn)稱(chēng)年值；連續(xù)出現(xiàn)在各計(jì)息周期期末的等額支付金額，簡(jiǎn)稱(chēng)年值；l N計(jì)息周期數(shù)；計(jì)息周期數(shù)；l i每個(gè)計(jì)息周期的利率。每個(gè)計(jì)息周期的利率。 六、復(fù)利計(jì)算公式34l一次支付的終值系數(shù)一次支付的終值系數(shù)l一次支付的現(xiàn)值系數(shù)一次支付的現(xiàn)值系數(shù)35l等額序列支付的現(xiàn)值系數(shù)等額序列支付的現(xiàn)值系數(shù)l等額序列支付的資金回收系數(shù)等額序列支付的資金回收系

25、數(shù)),/(1)1 ()1 (niPAPiiiPAnn36l等額序列支付的終值系數(shù)等額序列支付的終值系數(shù)l等額序列支付的儲(chǔ)存基金系數(shù)等額序列支付的儲(chǔ)存基金系數(shù) ),/(1)1 (niFAFiiFAn37例例 某家庭預(yù)計(jì)今后20年內(nèi)的月收入為8000元，如月收入的30可以用于支付住房抵押貸款的月還款額，在年貸款利率為6的情況下，該家庭有償還能力的最大抵押貸款額是多少？如市場(chǎng)平均房?jī)r(jià)為5000元m2，住房首期30自己支付，問(wèn)該家庭有償付能力的住房面積為多少？解：解： 月還款額8000302400元 貸款月利率 6120.5 貸款計(jì)息周期數(shù) 201224038有償還能力的最大抵押貸款額 PA（1 i）

26、n1 i（1 i）n 2400（10.5）24010.5（10.5）240 339029.93元考慮自己支付的30%首付款,該家庭籌備的購(gòu)房款為 339029.93 (130)484328.47元有購(gòu)買(mǎi)能力的住房面積 484328.47 500096.87 m239第四節(jié)第四節(jié) 房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)l一、房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式一、房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式l二、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系二、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系l三、盈利能力指標(biāo)的計(jì)算方法三、盈利能力指標(biāo)的計(jì)算方法l四、清償能力指標(biāo)的計(jì)算方法四、清償能力指標(biāo)的計(jì)算方法40l對(duì)于置業(yè)投資來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表對(duì)

27、于置業(yè)投資來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)在租金、物業(yè)增值、減少稅收、股權(quán)增加等現(xiàn)在租金、物業(yè)增值、減少稅收、股權(quán)增加等4個(gè)個(gè)方面。方面。l對(duì)于開(kāi)發(fā)投資來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效果主對(duì)于開(kāi)發(fā)投資來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)為銷(xiāo)售收入。要表現(xiàn)為銷(xiāo)售收入。一、房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式一、房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式41二、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系二、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)評(píng)價(jià)指標(biāo)指標(biāo)體系體系盈利能力盈利能力清償能力清償能力動(dòng)態(tài)指標(biāo)動(dòng)態(tài)指標(biāo)靜態(tài)指標(biāo)靜態(tài)指標(biāo)42（一）動(dòng)態(tài)指標(biāo)（一）動(dòng)態(tài)指標(biāo)l財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（NPV）l指項(xiàng)目按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率指項(xiàng)目按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)

28、定的目標(biāo)收益率ic，將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到開(kāi)發(fā)活動(dòng)起將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到開(kāi)發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn)的現(xiàn)值之和。始點(diǎn)的現(xiàn)值之和。l如果如果NPV大于等于大于等于0，說(shuō)明項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行。，說(shuō)明項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行。三、盈利能力指標(biāo)的計(jì)算方法nttctiCOCINPV0)1 ()(43l財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（IRR）l指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，各年的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)各年的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。等于零時(shí)的折現(xiàn)率。l如果如果IRR大于等于行業(yè)基準(zhǔn)收益率或目標(biāo)收益率大于等于行業(yè)基準(zhǔn)收益率或目標(biāo)收益率ic ，說(shuō)，說(shuō)明項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。明項(xiàng)目在財(cái)

29、務(wù)上是可行的。ntttIRRCOCI00)1 ()(44l財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（IRR）凈現(xiàn)值與折現(xiàn)率的關(guān)系凈現(xiàn)值與折現(xiàn)率的關(guān)系211211)(NPVNPViiNPViIRRIRRNPV1NPV2i1i2NPVi45l動(dòng)態(tài)投資回收期（動(dòng)態(tài)投資回收期（Pb）l是指當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以?xún)羰找娴謨斎客妒侵府?dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以?xún)羰找娴謨斎客顿Y所需的時(shí)間，即累計(jì)凈現(xiàn)值等于零或出現(xiàn)正值的年資所需的時(shí)間，即累計(jì)凈現(xiàn)值等于零或出現(xiàn)正值的年份。份。l如果如果Pb小于等于基準(zhǔn)投資回收期小于等于基準(zhǔn)投資回收期Pc，則項(xiàng)目可行，則項(xiàng)目可行bPttctiCOCI00)1()( 1始出現(xiàn)正值年份累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開(kāi)bP當(dāng)期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值值的絕對(duì)值上期