公園對地價和環(huán)境的影響

1、一、公園對地產(chǎn)的影響1.1 概念公園地產(chǎn)，一般是指開發(fā)商依托市政公共公園或自主開發(fā)公園，給居民營造稀缺的景觀和生態(tài)環(huán)境的項目。該物業(yè)類型具有供應(yīng)稀缺性、需求廣泛性等特征。此外，湖水、樹木、花草等公園元素，從心理上利于緩解居住者的疲勞和緊張，充分體現(xiàn)了項目的人性化。1.2 實例分析公園經(jīng)濟將對半徑3公里內(nèi)的地價產(chǎn)生長遠影響。這種規(guī)律已經(jīng)在世界很多城市得到了驗證，如美國的中央公園區(qū)，規(guī)劃建成后周邊的地價就增長了9倍，而且公園區(qū)周圍也因環(huán)境的影響衍生出成片的高檔居住區(qū)，從而實現(xiàn)公園區(qū)的經(jīng)濟增值。1）金橋公園，占地面積：11公頃，是一座集休閑，娛樂、游覽，健身為一體的公共綠地，于2000年12月正式對

2、外開放。1999年周邊房產(chǎn)均價3500元/m2,2012年2月均價24000元/褶。2）世紀公園，占地面積：140公頃，是上海內(nèi)環(huán)線中心區(qū)域內(nèi)最大的富有自然特征的生態(tài)型城市公園，1997年正式對外開放。1996年周邊房產(chǎn)均價2800元/%2012年2月均價33000元/褶3）1、曲江池遺址公園曲江池遺址公園，位于西安市曲江新區(qū)，該遺址公園與周邊的曲江寒窯遺址公園、秦二世陵遺址公園、唐城墻遺址公園等，形成1500畝的城市生態(tài)景觀帶，共同構(gòu)成人文西安的新標(biāo)志，成為西安實現(xiàn)城市現(xiàn)代化和歷史文化遺產(chǎn)保護和諧共生的成功典范。公園總投資約20億元，總建筑面積26000平方米，于2007年開工建設(shè)。公園的開

3、工建設(shè)對地價的影響非常明顯，資料顯示，曲江新區(qū)地價2003年是30-50萬元/畝，至IJ2009年最低出讓價達300萬元/畝，最高達600萬元/畝，年均增幅達160流右。2、成都金沙遺址公園成都金沙遺址于2001年2月發(fā)現(xiàn)于成都市區(qū)西北部金沙村，是中國進入二十一世紀后的第一個最為重大的考古發(fā)現(xiàn)。經(jīng)考古勘探和發(fā)掘確認金沙遺址分布面積在5平方公里以上，是一處大型的商周時期蜀文化中心遺址。金沙遺址發(fā)現(xiàn)后，隨著遺址公園的興建，公園周圍的地價一路飆升，從2003年的50-60萬元/畝增長到2009年的600萬元/畝左右，年均增幅達150犯上。3、大明宮遺址公園大明宮遺址保護及周邊城市改造項目總占地19.

4、16平方公里，其中，大明宮國家遺址公園是其核心區(qū)，占地3.5平方公里，與美國紐約中央公園大小相當(dāng)，約為北京明清故宮的5倍，是一座具備大遺址保護展示、唐文化交流推廣、旅游、娛樂、休閑多功能的國家級大遺址保護示范區(qū)。2007年10月，西安市委、市政府決定成立西安市大明宮遺址保護改造領(lǐng)導(dǎo)小組，委托中國首個國家級文化產(chǎn)業(yè)示范區(qū)西安曲江新區(qū)全面實施大明宮遺址區(qū)保護改造工程。大明宮地區(qū)改造基礎(chǔ)設(shè)施投入約400億元，投資強度較大。之前，該地區(qū)平均土地價格是130萬-180萬元/畝，房產(chǎn)價格3500元/平方米。2010年，保護項目剛剛開始，地價已超過200萬元/畝，房價已經(jīng)達到4000-5200元/平方米，年

5、均增幅達55%分析小結(jié)案例表明，公園對于周邊房價和地價的影響都是很明顯的，而且影響的幅度相當(dāng)大，據(jù)此我們認為，在不考慮其它重大因素的影響下，濱江片區(qū)的北津古城遺址公園、洋湖垸的濕地公園的建設(shè)將同樣會帶動周邊地價上升幅度年均達150%左右0二、公園對生活品質(zhì)的影響1、公園已成為市民游憩方式的首選由于生活節(jié)奏的加快，工作壓力加大，人們需要多樣化的休閑游憩方式來緩解工作與生活壓力。調(diào)查結(jié)果顯示，人們?nèi)粘Ｐ蓍e活動方式主要有公園游憩、超市購物、外出旅游、在家休息等，而公園游憩已成為日常休閑方式首選之一（占29.7O）國aE貝在公園中胞卻顯方式市民參與公園游憩活動方式主要有鍛煉身體、散步、帶小孩、溜狗、唱

6、歌跳舞、打牌、喝茶、與朋友聊天、讀書看報等。“散步”和“與朋友聊天”在所調(diào)查的三個公園中都分居第一、二位（圖2）。城市公園正成為滿足人們?nèi)粘Ｓ雾亩鄻有孕枨蟮闹匾獔鏊?、公園游憩的社會功能日益明顯1）緩解壓力方面在緩解壓力方面，有48.38的被調(diào)查者將公園綠地游玩作為緩解與放松的主要方式（圖3）其主要原因在于居民對于自然環(huán)境的渴望與向往。鋼筋水泥墻的城市冷漠了人情味，封閉了人們的感情，而公園可以充當(dāng)人們感情宣泄與精神放松的平臺，人們在公園里能重拾自我，重新認識到人與自然的和諧統(tǒng)一。這同時也說明公園在緩解壓力方面的功能重要性。2）消除疲勞方面調(diào)查統(tǒng)計可看出，對公園消除疲勞效果，有60.47以認

7、為效果較好（圖4）公園以其多功能性與良好的自然環(huán)境，滿足了人們的休閑、游玩的需求。效果較差效果一般效果較好效果很好。一00%10.00%20,0ft%30.00馳40.00%50.00%圖4消除疲勞情況調(diào)查統(tǒng)計圖3）獨自思考問題方面公園同時也為人們提供了良好的靜思空間，是人們展現(xiàn)自我才華的重要場所。調(diào)查結(jié)果顯示，有10.37%的人認為非常適合思考問題，有41.68%的人認為比較適合思考問題，有41.9的人認為效果一般，只有6.05的人認為不適合。雖然從某種程度上看，公園是很好的供個人學(xué)習(xí)、思考問題的場所，但從上述調(diào)查結(jié)果可以看出其作用的優(yōu)勢度還不明顯。這說明所調(diào)查的公園在此方面所做的工作還不夠

8、，同時也是今后公園規(guī)劃建設(shè)中所需考慮的問題之一。分析小結(jié)城市公園綠地效益的度量應(yīng)是生態(tài)、社會及經(jīng)濟效益的有機統(tǒng)一。按照美國心理學(xué)家馬斯洛的需求層次理論，隨著社會經(jīng)濟的日趨繁榮與生活水平的提高，人們對于城市公園綠地社會功能的需求提出了更高的要求，同時也是社會發(fā)展和時代進步的必然結(jié)果。相反，當(dāng)人們精神文化需求不能得到滿足，將大大地制約社會經(jīng)濟的發(fā)展。圖6城南公屁嫌地助鍍汕標(biāo)度三、公園地產(chǎn)需求分析1、需求特征消費者選擇公園地產(chǎn)的首要特征是舒緩身心。喧囂的都市中心，往往是大多數(shù)城市群體奮斗的戰(zhàn)場，其中的人們，穿梭在鋼筋混凝土的森林中，人與人之間的交往多為出于職業(yè)上的需求，奮斗的疲憊使得他們向往工作之余

9、的生活能夠輕松、自如、貼近自然，這也是人類向往自然的本性使然。居住在公園周邊，則可以滿足人們對于景觀和自然的需求，而這種需求是公園地產(chǎn)存在的根本基礎(chǔ)。1.1 最喜歡公園地產(chǎn)的原因分析數(shù)據(jù)顯示，79.83%的受訪樣本選擇了視野開闊、空氣質(zhì)量好及方便逛公園等直接或間接體現(xiàn)公園功能及價值的選答?？梢钥闯觯瑯颖鞠矚g公園地產(chǎn)的最主要原因為：視野開闊和景觀好空氣質(zhì)量好兩方面；其次比較重要的原因包括方便逛公園和稀缺性、升值潛力大；相比之下，有人文歷史價值和彰顯身份的對購房選擇的重要性相對較小。1.2 已購公園地產(chǎn)群體的需求層次貨幣支付能力越強，對公園地產(chǎn)的需求層次越高。通過對東一時區(qū)已購房樣本的分析顯示，以

10、建筑面積80m2為消費能力界限，在15項購買因素的選項中，每人選擇6項購買因素，個別只選答了3、4項因素，居住面積在80m2±下的兩部分消費群體對公園地產(chǎn)需求愿望存在較大的差別。樣本2的分析顯示，50位居住面積在80m2以上的受訪消費群體中，將公園作為購房因素之一的有45人，高達受訪樣本總量的90%,而50位居住面積在80m2以下的消費群體只有54%的樣本將公園作為影響其購買的因素。美國管理學(xué)家馬斯洛將人的需求分為五個層面-生存需求、安全需求、交際需求、受人尊重的需求和自我實現(xiàn)的需求。據(jù)此分析，小戶型群體更注重生理生存的需求，大戶型的群體更注重精神方面的需求。從而也從側(cè)面印證了公園地

11、產(chǎn)存在的基礎(chǔ)。1.3 購買公園地產(chǎn)的主要目的大多數(shù)樣本購買公園地產(chǎn)用于自住，另有近30%勺樣本用于自住兼投資，二者累計占樣本總量的94%只有6%勺樣本購買公園地產(chǎn)的目的是單純用于投資。從樣板項目東一時區(qū)的調(diào)查可以看出，目前東一時區(qū)項目自住的比例明顯高于投資的樣本比例，其中戶型面積在120平米以上的樣本，自住的比例高達95%Z上，隨著戶型面積的增加，投資的比例呈減少趨勢，自住的比例逐漸增加。其中用于自住的購房者主要看中房屋的高品質(zhì)、低價位，多為三口之家、五口之家；而相比之下，面積較小的一居、二居更容易出租，所以項目80平米以下的戶型用于投資的比例達到25%是比較高的，也說明了項目在各方面不僅適合

12、自住，同時也適合作為投資之用。1.4 公園地產(chǎn)升值潛力分析樣本對公園地產(chǎn)是否具有升值潛力的看法在被調(diào)查樣本中，超過七成的樣本認為公園地產(chǎn)是具有升值潛力的，其次有17%勺樣本認為公園地產(chǎn)有一點升值潛力；認為是否具有升值潛力不確定和完全沒有升值潛力的樣本總量不到10%在需求特征分析部分，不難看到，在最喜歡公園地產(chǎn)的原因分析中，升值潛力因素并不是最突出的因素，主要是由于自住型客戶是公園地產(chǎn)的主要消費群體，雖然此類群體比例偏高，但在針對公園地產(chǎn)項目能否升值的問題上，仍然給予了充分的肯定。另外，作為公園地產(chǎn)的一個典型項目，東一時區(qū)的調(diào)查顯示，在一年半的時間里平均銷售價格由開盤前的4200元/平米上升至目前的5300元/平方米。項目的升值速度已經(jīng)明顯，并且可預(yù)見，未來仍有很大升值空間。1.5 影響樣本選擇公園地產(chǎn)的原因分析絕大多數(shù)樣本認為價格太高是影響其選擇公園地產(chǎn)的最主要原因，其次的