第七章物業(yè)管理法規(guī)

1、第七章第七章物業(yè)管理法規(guī)物業(yè)管理法規(guī) 第一節(jié)第一節(jié) 物業(yè)管理的概念與性質(zhì)物業(yè)管理的概念與性質(zhì) 第二節(jié)第二節(jié) 物業(yè)管理的類型和內(nèi)容物業(yè)管理的類型和內(nèi)容 第三節(jié)第三節(jié) 物業(yè)管理的興起與發(fā)展物業(yè)管理的興起與發(fā)展第四節(jié)第四節(jié) 物業(yè)管理市場的培育物業(yè)管理市場的培育l一物業(yè)管理的概念一物業(yè)管理的概念（一）物業(yè)的含義（一）物業(yè)的含義 物業(yè)物業(yè): 單元性的房地產(chǎn)。單元性的房地產(chǎn)。l 具體是指已建成并投入使用的各類房屋建筑具體是指已建成并投入使用的各類房屋建筑及其附屬設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地。及其附屬設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地。l 物業(yè)三要素物業(yè)三要素:房屋建筑、設(shè)備、場地房屋建筑、設(shè)備、場地不動產(chǎn)、房地產(chǎn)、物業(yè)的聯(lián)系與

2、區(qū)別不動產(chǎn)、房地產(chǎn)、物業(yè)的聯(lián)系與區(qū)別 房地產(chǎn)房地產(chǎn)：房地產(chǎn)是指房屋、房基地以及：房地產(chǎn)是指房屋、房基地以及附屬土地，其中，包括土地和房屋作為附屬土地，其中，包括土地和房屋作為物質(zhì)形態(tài)的財產(chǎn)和由此形成的所有權(quán)、物質(zhì)形態(tài)的財產(chǎn)和由此形成的所有權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)等財產(chǎn)權(quán)益。使用權(quán)、抵押權(quán)等財產(chǎn)權(quán)益。 不動產(chǎn)不動產(chǎn)：指土地以及附著在土地上的人：指土地以及附著在土地上的人工構(gòu)筑物和房屋等位置固定，不可移動工構(gòu)筑物和房屋等位置固定，不可移動的財產(chǎn)。的財產(chǎn)。 物業(yè)物業(yè)：指土地和土地上的構(gòu)筑物、建筑：指土地和土地上的構(gòu)筑物、建筑物形式存在的不動產(chǎn)和相關(guān)財產(chǎn)。物形式存在的不動產(chǎn)和相關(guān)財產(chǎn)。 不動產(chǎn)、房地產(chǎn)、物業(yè)

3、的聯(lián)系與區(qū)別不動產(chǎn)、房地產(chǎn)、物業(yè)的聯(lián)系與區(qū)別 不動產(chǎn)（不動產(chǎn)（Real Estate）側(cè)重于指物質(zhì)形態(tài)）側(cè)重于指物質(zhì)形態(tài) 房地產(chǎn)（房地產(chǎn)（Real estate，Property）物質(zhì)形態(tài)和）物質(zhì)形態(tài)和權(quán)益并重權(quán)益并重 物業(yè)物業(yè) （Property）側(cè)重于指權(quán)益）側(cè)重于指權(quán)益 一般情況下三者可以通用，互為替代。一般情況下三者可以通用，互為替代。不動產(chǎn)、房地產(chǎn)、物業(yè)的聯(lián)系與區(qū)別不動產(chǎn)、房地產(chǎn)、物業(yè)的聯(lián)系與區(qū)別 適用范圍的區(qū)別適用范圍的區(qū)別：房地產(chǎn)一般在經(jīng)濟(jì)學(xué)：房地產(chǎn)一般在經(jīng)濟(jì)學(xué)范疇使用，用以研究房屋及其連帶的土范疇使用，用以研究房屋及其連帶的土地的生產(chǎn)、流通、消費和隨之產(chǎn)生的分地的生產(chǎn)、流通、消

4、費和隨之產(chǎn)生的分配關(guān)系；不動產(chǎn)一般在法律范疇使用用配關(guān)系；不動產(chǎn)一般在法律范疇使用用以研究該類型的權(quán)益特性和連帶的經(jīng)濟(jì)以研究該類型的權(quán)益特性和連帶的經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系；物業(yè)一般在房屋消費領(lǐng)域使法律關(guān)系；物業(yè)一般在房屋消費領(lǐng)域使用，而且特指在房地產(chǎn)交易、售后服務(wù)用，而且特指在房地產(chǎn)交易、售后服務(wù)這一階段的針對使用功能而言的房地產(chǎn)，這一階段的針對使用功能而言的房地產(chǎn)，一般是指具體的房地產(chǎn)。一般是指具體的房地產(chǎn)。 不動產(chǎn)、房地產(chǎn)、物業(yè)的聯(lián)系與區(qū)別不動產(chǎn)、房地產(chǎn)、物業(yè)的聯(lián)系與區(qū)別 稱謂領(lǐng)域上的區(qū)別稱謂領(lǐng)域上的區(qū)別：房地產(chǎn)一般是廣義：房地產(chǎn)一般是廣義上對房屋的開發(fā)、建設(shè)、銷售等方面的上對房屋的開發(fā)、建設(shè)、銷售

5、等方面的統(tǒng)稱，是對房屋建筑物進(jìn)行描述時最常統(tǒng)稱，是對房屋建筑物進(jìn)行描述時最常使用的概念；不動產(chǎn)一般在界定法律財使用的概念；不動產(chǎn)一般在界定法律財產(chǎn)關(guān)系時使用，其著眼點是該項財產(chǎn)實產(chǎn)關(guān)系時使用，其著眼點是該項財產(chǎn)實物形態(tài)的不可移動性；物業(yè)一般在描述物形態(tài)的不可移動性；物業(yè)一般在描述房地產(chǎn)項目時使用，是針對具體房屋建房地產(chǎn)項目時使用，是針對具體房屋建筑物及其附著物的使用、管理、服務(wù)而筑物及其附著物的使用、管理、服務(wù)而言的概念。言的概念。 (二二)物業(yè)管理的概念物業(yè)管理的概念l1 1 、物業(yè)管理的涵義、物業(yè)管理的涵義: :物業(yè)管理是指業(yè)物業(yè)管理是指業(yè)主組成業(yè)主委員會對其物業(yè)的共有部主組成業(yè)主委員會對

6、其物業(yè)的共有部分和共同事務(wù)委托物業(yè)管理公司進(jìn)行分和共同事務(wù)委托物業(yè)管理公司進(jìn)行管理的活動管理的活動. .l2 2 、物業(yè)管理是一種集、物業(yè)管理是一種集管理、經(jīng)營、管理、經(jīng)營、服務(wù)服務(wù)為一體的有償服務(wù)為一體的有償服務(wù), ,是實行是實行社會化、社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營型專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營型的社會服務(wù)的社會服務(wù)行業(yè)行業(yè). .物業(yè)管理與傳統(tǒng)房產(chǎn)管理的區(qū)別：物業(yè)管理與傳統(tǒng)房產(chǎn)管理的區(qū)別： 傳統(tǒng)的房產(chǎn)管理是計劃經(jīng)濟(jì)管理模式下傳統(tǒng)的房產(chǎn)管理是計劃經(jīng)濟(jì)管理模式下的行政型福利性的管理。的行政型福利性的管理。 物業(yè)管理是市場經(jīng)濟(jì)管理模式下的開放物業(yè)管理是市場經(jīng)濟(jì)管理模式下的開放的經(jīng)營服務(wù)型的管理，即企業(yè)化、

7、專業(yè)的經(jīng)營服務(wù)型的管理，即企業(yè)化、專業(yè)化、社會化的管理。化、社會化的管理。物業(yè)管理與傳統(tǒng)房產(chǎn)管理的比較物業(yè)管理與傳統(tǒng)房產(chǎn)管理的比較二物業(yè)管理的性質(zhì)二物業(yè)管理的性質(zhì) （一）物業(yè)管理的性質(zhì)（一）物業(yè)管理的性質(zhì) 1服務(wù)性 提供勞務(wù)服務(wù) 2經(jīng)營性 提供有償服務(wù) 3專業(yè)性 物業(yè)管理本身是社會分工的產(chǎn)物 有專門的組織機(jī)構(gòu) 專業(yè)人員配備 專業(yè)工具和設(shè)備 專業(yè)公司分包工作 4受聘、受托性 物業(yè)的管理權(quán)來自于物業(yè)的所有權(quán) 兩權(quán)分離導(dǎo)致 5. 規(guī)范性 成立、接管、管理的規(guī)范性6. 統(tǒng)一性和綜合性 7中介性（二）優(yōu)質(zhì)服務(wù)的關(guān)鍵因素 1強(qiáng)調(diào)以業(yè)主（使用人）為中心（觀念上）強(qiáng)調(diào)以業(yè)主（使用人）為中心（觀念上） 2建立基

8、本的服務(wù)行為標(biāo)準(zhǔn)建立基本的服務(wù)行為標(biāo)準(zhǔn) 對每個員工負(fù)責(zé)的具體領(lǐng)域有一份簡明扼要的書面工作描述（做什么） 有一份針對以員工為基礎(chǔ)的行為準(zhǔn)則（怎么做）3認(rèn)同并嘉獎優(yōu)秀員工（激勵機(jī)制上）認(rèn)同并嘉獎優(yōu)秀員工（激勵機(jī)制上） 4制定不斷提高服務(wù)質(zhì)量的策略（策略及創(chuàng)新方面）制定不斷提高服務(wù)質(zhì)量的策略（策略及創(chuàng)新方面） 物業(yè)管理是以服務(wù)為宗旨、以經(jīng)營為手段、以效益為目的的服務(wù)性行業(yè). 第二節(jié)第二節(jié) 物業(yè)管理的類型和內(nèi)容物業(yè)管理的類型和內(nèi)容 一類型（一）按管理性質(zhì)分（一）按管理性質(zhì)分 1行政性管理 指公有房屋的管理由政府設(shè)立的管理機(jī)構(gòu)或單位指派部門統(tǒng)一管理，政事企合一。2企業(yè)化管理 產(chǎn)權(quán)人聘用物業(yè)管理專業(yè)企業(yè)管

9、理物業(yè)（二）按產(chǎn)權(quán)性質(zhì)劃分l1 1聘用（委托）服務(wù)型物業(yè)管理（聘用（委托）服務(wù)型物業(yè)管理（A A）l第一次委托：開發(fā)商 管理企業(yè) 第二次委托：業(yè)主委員會物管企業(yè)l 開發(fā)商委托物業(yè)管理企業(yè)的兩種方式:l 自己組建管理公司 招聘專業(yè)物業(yè)公司 2 2自主經(jīng)營自主經(jīng)營型物業(yè)管理（型物業(yè)管理（B B） 物業(yè)業(yè)主將物業(yè)的經(jīng)營與管理同時交由下屬公司去做。 管理企業(yè)肩負(fù)經(jīng)營、管理雙重重任，水平高低對物業(yè)經(jīng)營效益影響大。二者差別: 產(chǎn)權(quán)上 ： A分散 ，B集中 管理上 ： A側(cè)重售后服務(wù) B經(jīng)營與管理并重 管理對象方面： A居住物業(yè)為主 B商業(yè)物業(yè)為主 服務(wù)對象方面 ： A居民為主 B職業(yè)人群為主 二物業(yè)管理的

10、內(nèi)容二物業(yè)管理的內(nèi)容 （一）基本業(yè)務(wù)（一）基本業(yè)務(wù) 1房屋管理 2設(shè)施、設(shè)備管理 3相關(guān)場地的維護(hù)與管理 （二）專項業(yè)務(wù)（二）專項業(yè)務(wù) 1安全管理（包括消防管理） 2清潔衛(wèi)生管理 3綠化管理4車輛管理5能源管理 （一）、（二）業(yè)務(wù)屬于公共性、常規(guī)性服務(wù)項目。 收費原則：保本微利。 （三）特色業(yè)務(wù)（三）特色業(yè)務(wù) 指各種代辦代做業(yè)務(wù)指各種代辦代做業(yè)務(wù)旨在方便住、旨在方便住、用戶，受其委托而提供，如：用戶，受其委托而提供，如： 代聘代做家政服務(wù)代聘代做家政服務(wù) 代定代送牛奶、報紙代定代送牛奶、報紙 代送兒童入園上學(xué)代送兒童入園上學(xué) 代定代購車船票代定代購車船票 （四）經(jīng)營業(yè)務(wù)（四）經(jīng)營業(yè)務(wù) 為業(yè)主及

11、其他客戶提供的經(jīng)營性服務(wù)，如：室內(nèi)裝潢；家電維修； 咨詢；代租代售； 開小商場及其他經(jīng)營實體。 開展的目的： 謀求企業(yè)良好的經(jīng)濟(jì)效益第三節(jié)第三節(jié) 物業(yè)管理的興起與發(fā)展物業(yè)管理的興起與發(fā)展一物業(yè)管理的起源一物業(yè)管理的起源 物業(yè)管理作為一種不動產(chǎn)管理的模式物業(yè)管理作為一種不動產(chǎn)管理的模式起源于起源于19世紀(jì)世紀(jì)60年代的英國。年代的英國。 真正現(xiàn)代意義上的物業(yè)管理起源形真正現(xiàn)代意義上的物業(yè)管理起源形成于成于19世紀(jì)末世紀(jì)末20世紀(jì)初的美國。世紀(jì)初的美國。 1908年，由芝加哥摩天大樓的所有者年，由芝加哥摩天大樓的所有者 喬治喬治A霍爾特發(fā)起霍爾特發(fā)起成立了世界上第一個物業(yè)管理組織成立了世界上第一個

12、物業(yè)管理組織芝加哥建筑物管理芝加哥建筑物管理人員組織（人員組織（Chicago Building Managers Oganization，CMBO） 隨后，成立全美第一個業(yè)主組織隨后，成立全美第一個業(yè)主組織“建筑物業(yè)主組建筑物業(yè)主組織織”（Building Owers Organization ，BOO）。）。 最后又成立了最后又成立了“建筑物業(yè)主與管理人員協(xié)會建筑物業(yè)主與管理人員協(xié)會”（Building Owers and Managers Association， BOMA） 經(jīng)過上百倍年的發(fā)展，物業(yè)管理的內(nèi)容也從傳統(tǒng)意義上的經(jīng)過上百倍年的發(fā)展，物業(yè)管理的內(nèi)容也從傳統(tǒng)意義上的樓宇維修、養(yǎng)

13、護(hù)、清潔、保安延伸至：樓宇維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、保安延伸至： 工程咨詢監(jiān)理工程咨詢監(jiān)理 物業(yè)功能布局與劃分物業(yè)功能布局與劃分 物業(yè)市場行情調(diào)研預(yù)測物業(yè)市場行情調(diào)研預(yù)測 目標(biāo)客戶群認(rèn)定目標(biāo)客戶群認(rèn)定 物業(yè)保險、物業(yè)租售推廣代理物業(yè)保險、物業(yè)租售推廣代理 通訊及旅行安排通訊及旅行安排 智能系統(tǒng)化服務(wù)智能系統(tǒng)化服務(wù) 專門性社會保障服務(wù)等方面。專門性社會保障服務(wù)等方面。第四節(jié)第四節(jié) 物業(yè)管理市場的培育物業(yè)管理市場的培育一物業(yè)管理市場的概念 （一）市場客體 物業(yè)管理勞務(wù)服務(wù)物業(yè)管理勞務(wù)服務(wù) 包括：包括：一般性服務(wù)一般性服務(wù) 特約服務(wù)特約服務(wù) 經(jīng)營性服務(wù)經(jīng)營性服務(wù)（二）市場主體 l需求主體：業(yè)主、使用人需求主

14、體：業(yè)主、使用人 供給主體：物業(yè)管理服務(wù)經(jīng)營人供給主體：物業(yè)管理服務(wù)經(jīng)營人 協(xié)調(diào)主體：政府和行業(yè)組織協(xié)調(diào)主體：政府和行業(yè)組織（三）市場環(huán)境l 專業(yè)法規(guī)政策專業(yè)法規(guī)政策l 相關(guān)的專門性法律相關(guān)的專門性法律l 管理契約或合同管理契約或合同 基本的社會經(jīng)濟(jì)制度基本的社會經(jīng)濟(jì)制度 人們對物業(yè)管理的認(rèn)識認(rèn)可程度人們對物業(yè)管理的認(rèn)識認(rèn)可程度 態(tài)度、行業(yè)風(fēng)氣等態(tài)度、行業(yè)風(fēng)氣等二物業(yè)管理市場的形成 （一）對物業(yè)管理服務(wù)需求的日益增加 *政府從社會管理、社會效益角度 *開發(fā)企業(yè)從經(jīng)濟(jì)效益、企業(yè)長期生存發(fā)展角度開發(fā)企業(yè)從經(jīng)濟(jì)效益、企業(yè)長期生存發(fā)展角度 *業(yè)主從投資保值、增值角度 *使用者從安全、方便、生活、工作、經(jīng)營等角度使用者從安全、方便、生活、工作、經(jīng)營等角度 （二）物業(yè)管理的收益性、專業(yè)性、綜合性、事務(wù)性等使物業(yè)管理的供給成為可能 有需、有供，二者廣泛存在有需、有供，二者廣泛存在 形成物業(yè)管理市場形成物業(yè)管理市場三物業(yè)管理市場的管理體制 政府對物業(yè)管理市場的管理宏觀管理 包括：行政管理 法規(guī)管理1 1制定物業(yè)管理政策法規(guī)制定物業(yè)管理政策法規(guī) 明確管理范圍、內(nèi)涵明確管理范圍、內(nèi)涵 明確雙方權(quán)力、義務(wù)、職責(zé)明確雙方權(quán)力、義務(wù)、職責(zé) 規(guī)范合同條款、內(nèi)容，防止欺詐行為規(guī)范合同條款、