房地產(chǎn)基礎知識

1、房地產(chǎn)基礎知識房地產(chǎn)基礎學問 一、住房種類 【商品房】是指由房地產(chǎn)開辟企業(yè)開辟建設并出售、出租的房屋。 【經(jīng)濟適用住房】是指按照國家經(jīng)濟適用住房建設規(guī)劃安頓建設的住所。由國家統(tǒng)一下達規(guī)劃，用地一般采取行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對各種經(jīng)批準的收費采取減半征收，出售價格采取政府指導價，按保本微利的原則決定。 【住所】是指專供居住的房屋，包括別墅、公寓、職工家屬宿舍和集體宿舍（包括職工單身宿舍和同學宿舍）等。但不包括住所樓中作為人防用、不住人的地下室等，也不包括托兒所、病房、休養(yǎng)院、旅館等具有特地用途的房屋。 【成套住所】是指由若干臥房、起居室、廚房、衛(wèi)生間、室內(nèi)走道或客廳等組成的供一戶使用的

2、房屋。住所按套統(tǒng)計。兩戶合用一套的住所，按一套統(tǒng)計；一戶用兩套或兩套以上的應按實際套數(shù)統(tǒng)計。 【非成套住所】 是指供人們生活居住的但不成套的房屋。 二、建造結(jié)構(gòu) 【鋼結(jié)構(gòu)】 是指承重的主要構(gòu)件是用鋼材料建筑的，包括懸索結(jié)構(gòu)。 【鋼、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)】 是指承重的主要構(gòu)件是用鋼、鋼筋混凝土建筑的。 【鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)】是指承重的主要構(gòu)件是用鋼筋混凝土建筑的。包括薄殼結(jié)構(gòu)、大模板現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)及使用滑模、升板等建筑的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的建造物。 【混合結(jié)構(gòu)】是指承重的主要構(gòu)件是用鋼筋混凝土和磚木建筑的。如一幢房屋的梁是用鋼筋混凝土制成，以磚墻為承重墻，或者梁是用木材建筑，柱是用鋼筋混凝土建筑。 【磚木結(jié)構(gòu)】是指

3、承重的主要構(gòu)件是用磚、木材建筑的。如一幢房屋是木制房架、磚墻、木柱建筑的。 【其他結(jié)構(gòu)】是指凡不屬于上述結(jié)構(gòu)的房屋都歸此類。如竹結(jié)構(gòu)、磚拱結(jié)構(gòu)、窯洞等。 三、住所層數(shù) 【房屋層數(shù)】房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪0以上計算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內(nèi)層高在2.20m以上（不含2.20m）的，計算自然層數(shù)。房屋總層數(shù)為房屋地上層數(shù)與地下層數(shù)之和。 假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝點性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計層數(shù)。 【地下室】是指房屋所有或部分在室外地坪以下的部分（包括層高在2.2m以下的半地下室）。 【假層】是指建房時建筑的，一般比較低矮的樓層。其前

4、后沿的高度大于1.7m，面積不足底層的二分之一的部分。附層（夾層）是房屋內(nèi)部空間的局部層次。 【閣樓（暗樓）】一般是房屋建成后，因各種需要，利用房間內(nèi)部空間上部搭建的樓層。 【低層住所】 指一層至三層的住所。 【多層住所】 指四層至六層的住所。 【中高層住所】 指七層至九層的住所。 【高層住所】 指十層及十層以上的住所。 四、住所面積 【房屋建造面積】是指含自有（私有）房屋在內(nèi)的各類房屋建造面積之和。指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)結(jié)實，層高2.20m以上（含2.20m）的永遠性建造。 【住所建造面積】是指供人居住使用的房屋

5、建造面積，包括企事業(yè)、機關、團體等的集體宿舍和家屬宿舍。 【成套住所建造面積】 是指成套住所的建造面積總和。 【房屋使用面積】是指房屋戶內(nèi)所有可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影計算。 【住所使用面積】是指住所中以戶（套）為單位的分戶（套）門內(nèi)所有可供使用的空間面積。包括日常生活起居使用的臥房、起居室和客廳（堂屋）、亭子間、廚房、衛(wèi)生間、室內(nèi)走道、樓梯、壁櫥、陽臺、地下室、假層、附層（夾層）、閣樓、（暗樓）等面積。住所使用面積按住所的內(nèi)墻線計算。 【土地使用權(quán)劃撥】是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使

6、用的行為。 【土地使用權(quán)出讓】是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 【房屋用地】是指房屋以及根據(jù)計劃要求的配套設施所占用的土地，包括房屋占用的土地和根據(jù)計劃要求的配套設施占用的土地。 【房屋施工面積】是指報告期內(nèi)施工的房屋建造面積，包括本期新開工面積和上年開辟跨入本期連續(xù)施工的房屋面積，以及上期已停建在本期復工的房屋面積。本期竣工和本期施工后又停建緩建的房屋面積仍包括在施工面積中，多層建造應填各層建造面積之和。 【房屋新開工面積】是指在報告期內(nèi)新開工建設的房屋建造面積，不包括上期跨入報告期連續(xù)施工的房屋面積和上期停緩建而在本期恢復

7、施工房屋面積。房屋的開工應以房屋正式開頭破土創(chuàng)槽（地基處理或打永遠樁）的日期為準。 【房屋竣工面積】是指房屋根據(jù)設計要求已所有完工，達到入住和使用條件，閱歷收鑒定合格（或達到竣工驗收標準），可正式移交使用的房屋建造面積總和。 【人均住所建造面積】（新增指標）是指按居住人口計算的平均每人擁有的住所建造面積。計算公式：人均住所建造面積（平方米/人）=住所建造面積居住人口 【人均住所使用面積】是指按居住人口計算的平均每人擁有的住所使用面積。計算公式：人均住所使用面積（平方米/人）=住所使用面積居住人口 【建造面積】住所的建造面積是指建造物外墻外圍所圍成空間的水平面積，倘若計算多、高層住所的建造面積，

8、則是各層建造面積之和。建造面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。 【使用面積】住所的使用面積，指住所各層平面中直接供住戶生活使用的凈面積之和。計算住所使用面積，可以比較直觀地反應住所的使用情況，但在住所買賣中一般不采用使用面積來計算價格。 計算使用面積時有一些特別規(guī)定：躍層式住所中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積；不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風道、管道井均計入使用面積；內(nèi)墻面裝修厚度計入使用面積。計算住所租金，都是按使用面積計算。 【公用面積】住所的公用面積是指住所樓內(nèi)為住戶出入便利、正常交往、保障生活所設置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所

9、占面積的總和。開辟商在出售商品房時計算的建造面積存在公共面積的分攤問題。 【公攤面積】商品房分攤的公用建造面積主要由兩部分組成： 1.電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建造服務的公共用房和管理用房的建造面積； 2.各單元與樓宇公共建造空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50%。 【共有建造面積分攤系數(shù)】整幢建造物的共有建造面積與整幢建造物的各套套內(nèi)建造面積之和的比值，即為共有建造面積分攤系數(shù)。 【有用面積】它是建造面積扣除公共分攤面積后的余額。 【居住面積】住所的居住面積是指住所建造各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。所謂凈面積就是要

10、除去墻、柱等建造構(gòu)件所占有的水平面積（即結(jié)構(gòu)面積）。一般作為衡量居住水平的面積指標。 【計租面積】作為計算房租的面積。在住房制度改革中，作出統(tǒng)一規(guī)定，住所用房按使用面積計算，包括居室，客廳，衛(wèi)生間，廚房，過道，樓梯，陽臺（閉合式按一半計算），壁櫥等。非住所用房按建造面積計算。 【銷售面積】銷售面積是指商品房按套或單元出售，其銷售面積為購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建造面積（以下簡稱套內(nèi)建造面積）與應分攤的共有建造面積之和。 【公用建造面積分攤系數(shù)】將建造物整棟的公用建造面積除以整棟樓各套套內(nèi)建造面積之和，得到建造物的公用建造面積分攤系數(shù)。即公用建造面積分攤系數(shù)公用建造面積套內(nèi)建造面積之和。 五、住所建設計算比例 【得房