土地利用與運輸?shù)恼?mdash;—柏誠

1、 土地利用與運輸?shù)恼贤恋乩门c運輸?shù)恼宪壍酪龑С鞘邪l(fā)展的模式概念黎澄天副總裁 - 柏誠(亞洲)有限公司Janette Sadik-Khan高級副總裁 - 柏誠(亞洲)有限公司2007年3月1什么是什么是TOD? TOD 的發(fā)展承諾: 擴大出行、購物及房屋的選擇 財務回報和價值重現(xiàn) 非純粹為區(qū)域的一個地點:一個門戶入口 功能、非程式化美國丹佛聯(lián)合車站2軌道的發(fā)展機遇軌道的發(fā)展機遇分兩大類型:軌道引導的開發(fā) 可在5分鐘內(nèi)步行至車站之范圍 軌道鄉(xiāng)村 / 市中心 / 都市再發(fā)展 / 未開發(fā)區(qū)聯(lián)合開發(fā) 在公共擁有土地之上 以鐵路系統(tǒng)為主 Santa Ana Joint DevelopmentSant

2、a Ana TOD3TOD or TAD? 大部分的美國交通站點不是TOD 類型 TOD 在北美的發(fā)展仍然有難度 (不適應時代發(fā)展的過高的 郊區(qū)停車比例) 開發(fā)強度(密度)不高,建筑物離交通設施不夠貼近,需要結合交通設施及服務對其進行塑形(從松散到緊湊)。Cisco Systems TAD, San Jose, CAStreet Car TOD, Portland, ORLRT Station交通引導發(fā)展交通引導發(fā)展 還是還是 交通靠近發(fā)展交通靠近發(fā)展 ? 4有利有利TOD的因素的因素 汽車所產(chǎn)生的損害 污染和交通堵塞 道路建設不能趕上土地發(fā)展 “聰明增長”(smart growth)和“場所

3、營造”（place-making）概念的普及化 強調緊密及高密度的發(fā)展眾多可用的軌道交通眾多可用的軌道交通方式方式: :本地公交本地公交快客班車快客班車快速公交快速公交BRTBRT輕軌輕軌快軌快軌( (高速鐵路高速鐵路) )通勤鐵路通勤鐵路5各種趨勢：帶動對各種趨勢：帶動對TOD項目的需求和發(fā)展項目的需求和發(fā)展 公共交通迅猛發(fā)展 城區(qū)和郊區(qū)的投資量不斷上升 人口結構的改變,使更喜歡城市中心的生活方式的人更多了. 發(fā)展商、投資商與市政府日益意識到“場所營造”（place-making）能創(chuàng)造價值。波特蘭,俄立岡Portland, Oregon6到到2030年美國對年美國對TOD項目項目的需求會達

4、到的需求會達到2倍以上增長倍以上增長一個交通設施服務范圍內(nèi)的住宅到會現(xiàn)在的600萬增加到2025年的1650萬套。不斷擴展和增長的交通系統(tǒng)帶來最大化的TOD潛力。2010年前會有適度增長，隨后隨著交通設施的建設和延伸，其增長速度將會加快。Projected Demand for Housing in Transit Zones0246810121416200020052010201520202025Households (Millions)7TOD不同于地方及軌道類型不同于地方及軌道類型8TOD在在聯(lián)系緊密的軌道網(wǎng)絡上十分有效聯(lián)系緊密的軌道網(wǎng)絡上十分有效華盛頓 大 (163個站)紐約 延伸 (

5、962個站)丹佛 小 (30個站)克里夫蘭 中 (50個站)相同地理比例相同地理比例下顯示出的四下顯示出的四個軌道系個軌道系9TOD 項目成功的要素項目成功的要素 - 要有正確的規(guī)劃要有正確的規(guī)劃“建好了，自然就有” 不是一個正確的策略 區(qū)域視野 混合功能 人行優(yōu)先 停車便利 項目領導是關鍵 TOD 街區(qū)街區(qū):Pleasant Hill BART, Contra Costa, CA10TOD 項目成功的要素項目成功的要素 - 從宏觀策略推導具體目標從宏觀策略推導具體目標 TOD的最終目標是為了整個社區(qū)的完善發(fā)展； 是獲得更大支持和成功的基礎； 建造過程中的必要合作 與社區(qū)合作 與當?shù)卣献鱃

6、alatyn Park, Richardson, Texas11TOD 項目成功的要素項目成功的要素 - 必要的引導性必要的引導性 TOD項目領導很重要； 政策支持很重要： 引導資源合理分配 建立聯(lián)合 消除分歧Englewood City Center, Englewood, CO12軌道引導規(guī)劃的基礎原則軌道引導規(guī)劃的基礎原則 車站與目的地的步行連系水平定義出軌道和用地的關系 在車站的可步行距離內(nèi), 其設計和混合使用必須鼓勵步行 行人的重點不僅著眼于提升軌道的可達性和客運量 ，還需促進創(chuàng)造都市區(qū)的吸引力 適當?shù)鼗旌细鞣N都市活動以補足車站，與一個良好的形體設計比起來同樣重要波特蘭, 奧勒崗州奧

7、克蘭, 加利福尼亞州13圍繞軌道發(fā)展的成功原則圍繞軌道發(fā)展的成功原則開始時作出正確的規(guī)劃和采取長遠的策略創(chuàng)造出一個靈活和實際的視野，但需著眼于可操作性建立公共/私人合作伙伴，擬定發(fā)展策略和變更的實施14圍繞軌道發(fā)展的成功原則圍繞軌道發(fā)展的成功原則將車站范圍轉變成一個完整、步行可及和18個小時作業(yè)的地方建立一個小區(qū), 并非一個項目為行人和軌道乘客而設計15圍繞軌道發(fā)展的成功原則圍繞軌道發(fā)展的成功原則取得正確的混合發(fā)展，包括住宅和商業(yè)的建立提供良好的內(nèi)在和外在交通組織包括停車具靈活性16TOD原則原則 土地的混合使用 中心定位 步行可及之范圍 18個小時的活動 完整小區(qū)17軌道友好區(qū)軌道友好區(qū)的七

8、個關鍵規(guī)劃元素的七個關鍵規(guī)劃元素 混合土地使用 行人優(yōu)先的設計 密度(開發(fā)強度) 連通性 城市設計 軌道可達性 停車18土地利用土地利用 強健的地區(qū)經(jīng)濟 交通網(wǎng)絡不斷擴展 采用TOD設計 交通的聚集/密切 土地價值優(yōu)先土地價值優(yōu)先以下可帶來更大的利潤:Arlington Heights, IL19混合混合土地使用土地使用混合使用辦公室、零售及娛樂 住宅及零售垂直及/或橫向的混合TOD 有莫大的好處 ：較高的載客量降低機動車的使用20 從家到月臺； 可步行的 TOD 場地設計； 從TOD項目到鄰近的各個目的地。行人優(yōu)先的設計行人優(yōu)先的設計21密度密度( (開發(fā)強度開發(fā)強度) ) 大眾對于運具的選

9、擇，受就業(yè)密度影響比住宅密度影響更多 各種運具最少密度為： 中等程度的公交服務 (20 雇員/*凈就業(yè)英畝) 頻密的公交服務 (50-75雇員/凈就業(yè)英畝) 輕軌 (125雇員/凈就業(yè)英畝) 重軌(主要市中心)*(凈就業(yè)英畝指:可提供就業(yè)機會的地區(qū)面積,單位為英畝)22連通性連通性 使行人、自行車和軌道的連通性和流動性最大化 加上人性化的地標以引導行人 步行路線應是直接的，沿線并需設有充分的休息區(qū)和遮風擋雨設施 較小地塊運作更好，一般少于500 英尺長 ， 總面積少于3 英畝最為理想(400 英尺 x 300 英尺 或121米x91米)23城市設計城市設計 TOD核心區(qū)內(nèi)的樓宇 ： 門窗與樓宇

10、正面總面積的比例不少于40% 多些較小的開孔比一個大的開孔為佳 正門應對著街道 樓宇離建筑線之距離不應超過10 英尺 規(guī)劃集合住宅于TOD核心區(qū)旁丹佛, 加利福尼亞州24公交可達性公交可達性 必須滿足公共交通乘客到達/離開車站時的需求，如步行、自行車、汽車和其它公交的連接 乘客：必須提供足夠和安全的轉乘功能 行人：車站應提供直接和有清晰地標的路徑，以連通所有目的地25 TOD項目包含各種用地,包括停車用地 基本原則 住宅車位減少20% 辦公車位減少15% 混合用途項目的車位減少最多25% 允許共享使用停車設施 降低停車配套標準Orenco 停車場停車場: 建成效果建成效果/規(guī)劃圖規(guī)劃圖停車停車

11、 -對停車需求的管理26停車停車 短期與長期停車均是設計的主要考慮 有足夠的路邊停車位是非常重要的- 提供方便的短期停車以服務零售業(yè) 創(chuàng)造停車逛街購物以減少停車需求 街道前停車位應保持至最小數(shù)27采用非傳統(tǒng)的、靈活的方式采用非傳統(tǒng)的、靈活的方式 土地使用 定位 規(guī)模 可達性28改變規(guī)則改變規(guī)則 土地使用土地使用29后退距離后退距離改變規(guī)則改變規(guī)則 布局布局30高度高度改變規(guī)則改變規(guī)則 規(guī)模規(guī)模31街道街道大馬路大馬路主要街道主要街道大街大街小路小路改變規(guī)則改變規(guī)則 可達性可達性32圣何塞住宅區(qū)首圣何塞住宅區(qū)首期在交通便利的期在交通便利的地方吸引了超過地方吸引了超過2萬個居住單元萬個居住單元的建

12、設的建設增長中的增長中的TOD項目項目 居住類TOD項目的增長 混合功能的TOD項目在2005年房地產(chǎn)業(yè)中表現(xiàn)出最好的發(fā)展前景33TOD提高公共投資的價值提高公共投資的價值 為公交創(chuàng)造低廉的出行 為公交部門、城市和市民創(chuàng)造價值 吸引發(fā)展商興趣 能幫助提供經(jīng)費使TOD可行奧克蘭, 加利福尼亞州34凸顯價值凸顯價值: 交通可吸引投資交通可吸引投資 達拉斯達拉斯: $8億美元的發(fā)展投資，帶動$37億美元的經(jīng)濟活動，3.2萬個就業(yè)機會。 (Source: University of North Texas) 波特蘭波特蘭:高達24億美元的新發(fā)展效益。市區(qū)車輛：16億美元。 (Source: Tri-M

13、et, Portland, OR) 圣大克萊拉圣大克萊拉: 居住類TOD項目帶來45%的額外收益，商業(yè)類TOD項目帶來23%的額外收益。 (Source: Cervero, 2002) 匹茲堡公交線匹茲堡公交線:價值3.02以美元的54個發(fā)展項目。 (Source: Port Authority of Allegheny County)35柏誠經(jīng)驗柏誠經(jīng)驗36亦莊新城規(guī)劃與亦莊新城規(guī)劃與TOD37 美國最好的實例美國最好的實例零售零售 - 24,000平方米平方米 辦公辦公 - 10,000平方米平方米 商品房商品房 - 300個個 多棟聯(lián)建住宅多棟聯(lián)建住宅 - 87棟棟 2001年年11月開

14、放月開放 100%租賃租賃 共同市場共同市場Clarendon,維吉尼亞州維吉尼亞州38 軌道的出現(xiàn)與密度增加軌道的出現(xiàn)與密度增加有直接關系有直接關系 90個地塊個地塊 自自1997年有超過年有超過900萬萬美元的發(fā)展美元的發(fā)展 建造超過建造超過2700個單位個單位 波特蘭最值得向往的地波特蘭最值得向往的地點點PEARL區(qū)區(qū)波特蘭波特蘭39 廣場將車站與廣場將車站與TOD連接起來連接起來 城市集合城市集合2公頃地及發(fā)出注公頃地及發(fā)出注冊財務策冊財務策 小區(qū)增加至小區(qū)增加至40DU公頃及公頃及234個單位個單位 5層停車庫層停車庫 17.7百萬美元的項目百萬美元的項目 2百萬美元的公共投資百萬美

15、元的公共投資Eastside Village普萊諾普萊諾, 得克薩斯州得克薩斯州40 行人區(qū)創(chuàng)新設計行人區(qū)創(chuàng)新設計, 強化睦強化睦鄰聯(lián)系鄰聯(lián)系 2公頃地公頃地, 319個單位個單位 不同收入不同收入 46%上班出行使用軌道上班出行使用軌道 42%家庭沒有車輛家庭沒有車輛 Center Commons波特蘭波特蘭, 俄勒岡州俄勒岡州41 步行至輕鐵步行至輕鐵 將大型購物中心重建將大型購物中心重建成都市村成都市村 雜貨店雜貨店 餐廳餐廳 14個電影院個電影院 387個商品房個商品房 58,700平方米零售平方米零售Paso Colorado帕薩迪納帕薩迪納, 加利福尼亞州加利福尼亞州42 TOD走

16、廊走廊 PacBell 公園車站公園車站 - 舊舊金山巨人棒球隊金山巨人棒球隊 高密度房屋高密度房屋 混合使用混合使用 重建重建 Mission Bay 新建大學校園新建大學校園Embarcadero LRT舊金山舊金山43 小區(qū)為主小區(qū)為主 重建或替代重建或替代BART停車停車 超過超過20個資金來源個資金來源 房屋、小區(qū)及長者中房屋、小區(qū)及長者中心、圖書館、心、圖書館、1,700個個BART停車位停車位 攪活地區(qū)攪活地區(qū)Fruitvale Transit Village奧克蘭奧克蘭, 加利福尼亞州加利福尼亞州44羅斯林羅斯林.巴斯頓巴斯頓 走廊地區(qū)走廊地區(qū) 1974年采用TOD規(guī)劃概念 1

17、979車站投入使用 1980 以來的投資： 2500萬辦公室； 14,400 個居住單元。 車站區(qū)域： 增加25 % 縣域內(nèi)的住宅 增加37% 的縣域內(nèi)就業(yè)機會。 Clarendon Station Area Plan45 增加33% 縣級房地產(chǎn)稅收 從 7.6% 的土地面積 超過90億美元的通道價值 到達地鐵的方式：73%步行, 13% 駕車 郊區(qū): 15% 步行 58% 駕車土地功能和土地功能和土地利用性質土地利用性質可改變交通習慣可改變交通習慣羅斯林羅斯林.巴斯頓巴斯頓 走廊地區(qū)走廊地區(qū)46小結小結TOD項目有持續(xù)增長的市場的支持項目有持續(xù)增長的市場的支持從社區(qū)需求確定發(fā)展目標從社區(qū)需求

18、確定發(fā)展目標目光長遠，規(guī)劃先行目光長遠，規(guī)劃先行TOD 項目審批程序流線化項目審批程序流線化 建立建立“社區(qū)社區(qū)”,而不是而不是“項目項目” 理解市場需求理解市場需求客觀理解財務狀況客觀理解財務狀況與領導溝通、教育開發(fā)商和從業(yè)人員與領導溝通、教育開發(fā)商和從業(yè)人員 47 東莞市火車東站地區(qū)概念規(guī)劃東莞市火車東站地區(qū)概念規(guī)劃Conceptual Planning for Dongguan East Railway Station Area 柏誠(亞洲)有限公司柏誠工程技術（北京）有限公司廣州分公司2007年1月16日規(guī)劃哲學規(guī)劃哲學主要目標高效交通高效交通貫穿理念以人為本以人為本最終愿景和諧發(fā)展和

19、諧發(fā)展 柏誠100多年來立足科技，以服務市民和城市為己任，以我們對技術的專業(yè)掌握，對人本理念的始終尊重，以及對社會發(fā)展的深刻理解，為“東莞市火車東站地區(qū)概念規(guī)劃”項目提供了一套全面的解決方案，從宏觀結構優(yōu)化到中微觀設計和導控，都融入了我們對上述規(guī)劃精神的理解。 規(guī)劃目標和原則規(guī)劃目標和原則建立多模式交通網(wǎng)絡建立多模式交通網(wǎng)絡 整合交通和土地利用整合交通和土地利用 提升東站地區(qū)城市形象提升東站地區(qū)城市形象 以“多模式交通樞紐多模式交通樞紐”整合東站的交通和綜合服務設施 混合混合土地使用土地使用混合使用辦公零售娛樂 住宅 物流 商業(yè) 展覽 倉儲核心區(qū)核心區(qū)城市設計城市設計a.火車站b.客運站c.公交站1.職業(yè)培訓中心2.