淺析商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理模式

1、淺析商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理模式目 錄一、 商業(yè)地產(chǎn)的定義二、 中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景三、 商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式四、 當(dāng)下商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的現(xiàn)狀，及中商的全程運(yùn)營(yíng)模式一、什么是商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)，既是用于商業(yè)用途的房地產(chǎn)，是指商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商作為投資主體直接參與的、為生產(chǎn)和消費(fèi)提供交易平臺(tái)而進(jìn)行商業(yè)活動(dòng)的載體。商業(yè)地產(chǎn)包括批發(fā)零售市場(chǎng)、娛樂休閑消費(fèi)市場(chǎng)、社區(qū)服務(wù)市場(chǎng)等相關(guān)的商業(yè)運(yùn)作，并為地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，投資商帶來的未來不確定收益。廣義商業(yè)地產(chǎn)，是指除居住地產(chǎn)以外的功能建筑集合，比如百貨、廠房、寫字樓、公寓酒店等具有盈利性質(zhì)的商業(yè)建筑；而狹義上的商業(yè)地產(chǎn)，指以零售業(yè)為中心表現(xiàn)的各種商業(yè)形態(tài)，如商業(yè)街、便利店、百貨

2、、連鎖店、shopping mall等。由此可見，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的真正價(jià)值就是為開發(fā)商、投資商、運(yùn)營(yíng)管理帶來利潤(rùn)，比如：長(zhǎng)期源源不斷的現(xiàn)金流。其價(jià)值構(gòu)成，包括兩部分：第一、房產(chǎn)有形的建筑價(jià)值；第二、通過商業(yè)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的無(wú)形價(jià)值，這才是商業(yè)地產(chǎn)的根本價(jià)值所在。二、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景目前就國(guó)內(nèi)來看，在過去一直燦爛發(fā)展的住宅地產(chǎn)身邊，商業(yè)地產(chǎn)依然是小角色，2007年才開始全國(guó)性活躍。據(jù)統(tǒng)計(jì)，從2003年到2009年的7年中，全國(guó)購(gòu)物中心商業(yè)建筑面積對(duì)社會(huì)消費(fèi)品零售總額的貢獻(xiàn)占比已從最早的0.3%上升到超過1%，增幅超過了3倍，顯現(xiàn)了出商業(yè)地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到的巨大拉動(dòng)作用。因此商業(yè)地產(chǎn)成為拉

3、動(dòng)內(nèi)需，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要增長(zhǎng)點(diǎn)之一。從2015年結(jié)束不久的第二季度，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)指數(shù)（CCI）：141.2比第一季度137.6增加了3.6點(diǎn)，環(huán)比上漲2.6%，同比上漲8.6%，整體保持穩(wěn)定上升態(tài)勢(shì)。如下圖所示：從經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)刊登的數(shù)據(jù)分析，我國(guó)的房地產(chǎn)投資收益率高達(dá)30%左右，而發(fā)達(dá)國(guó)家一般在8%以下，美國(guó)是7%，日本是4%。商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展形式和階段也體現(xiàn)了整體社會(huì)市場(chǎng)活躍性，對(duì)社會(huì)的進(jìn)步、財(cái)富的增加起著重要的作用。隨著國(guó)家宏觀發(fā)展，城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，給商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)帶來了千載難逢的好機(jī)遇。2009年，中國(guó)城市化率是46.%，城鎮(zhèn)人口達(dá)到6.22億，即使到了2020年城市化率達(dá)到60%也還不是

4、一個(gè)峰值，今天發(fā)達(dá)國(guó)家城市化率美國(guó)達(dá)到了85%，歐洲90%，澳大利亞70%，到了60%就是一個(gè)快速增長(zhǎng)期結(jié)束，今后是一個(gè)可繼續(xù)增加的過程。在城市率40%70%期間，是進(jìn)入了城市快速的增長(zhǎng)期和城市功能的升級(jí)期。大型建筑綜合體在這樣的城市功能升級(jí)當(dāng)中起著核心的作用。三、商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略模式在今天的商業(yè)背景下，商業(yè)運(yùn)作模式起著決定性的作用，這就像戰(zhàn)役中的戰(zhàn)略策略，方向，還包含一系列的操作方法。目前，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作，可以主要?dú)w結(jié)為三大模式：（1） “短、平、快”的甩手模式；就是“分割銷售”。開發(fā)商從而收取房地產(chǎn)的開發(fā)收益，這樣導(dǎo)致商鋪的產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)三權(quán)分離，缺乏對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開業(yè)后的經(jīng)營(yíng)管理。

5、這是一種以住宅方式運(yùn)作商業(yè)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)資金快速回籠模式，這也是今天為什么有那么多的爛尾樓，空置率的原因，只是實(shí)現(xiàn)了短期效益，沒有發(fā)揮商業(yè)地產(chǎn)的根本價(jià)值。這也是最初期的一種地產(chǎn)模式。據(jù)了解，萬(wàn)達(dá)前期就是使用類似于這樣的模式，后來發(fā)生了很多商業(yè)糾紛事件也是難免的。（2） “均衡價(jià)值”宏模式；就是“租售結(jié)合”。開發(fā)商把項(xiàng)目分割開，一部分出售迅速回籠資金，一部分出租或自營(yíng)，保障項(xiàng)目的可持續(xù)性。這是比“甩手模式”更大發(fā)揮商業(yè)地產(chǎn)根本價(jià)值的模式，是一種進(jìn)步，也是今天國(guó)內(nèi)最多的一種商業(yè)地產(chǎn)模式?，F(xiàn)在萬(wàn)達(dá)也升級(jí)到了這種模式，不過在全國(guó)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)運(yùn)作并不是太成功哦。（3） “價(jià)值最大化”質(zhì)模式；就是“只租不售”。

6、開發(fā)商擁有整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)，通過統(tǒng)一招商把所有商鋪面積出租給各種業(yè)態(tài)的企業(yè)經(jīng)營(yíng)，同時(shí)和專業(yè)的運(yùn)營(yíng)公司對(duì)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)一的運(yùn)營(yíng)和物業(yè)管理。這是可以最有效的發(fā)揮商業(yè)地產(chǎn)的根本價(jià)值的模式，當(dāng)然了也是需要開發(fā)商具有很雄厚的資金實(shí)力才可以做到。前不久，萬(wàn)達(dá)王健林和萬(wàn)科王石也公開達(dá)成合作，運(yùn)作輕資產(chǎn)，運(yùn)用這種只租不售的模式。另外再增加一種，在這里列為：（4） “長(zhǎng)期價(jià)值最大化”理想模式。雖然我才是剛剛進(jìn)入到商業(yè)地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)，通過董教授一下午的培訓(xùn)，我對(duì)此行業(yè)有非常大的興趣，非?？春梦磥淼那熬?。結(jié)合今天移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的商業(yè)特點(diǎn)，提出了這種理想模式：開發(fā)商只負(fù)責(zé)有質(zhì)量建設(shè)，開發(fā)，就像一般商品的制

7、造商一樣，然后把商業(yè)地產(chǎn)的其他價(jià)值鏈，甚至到終端消費(fèi)者的引導(dǎo)，培養(yǎng)，分享，都是和一家有整體運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的公司合作，免費(fèi)篩選優(yōu)質(zhì)終端產(chǎn)品零售商，最終實(shí)現(xiàn)與終端零售商，按照一定的比率共享利潤(rùn)，是按照零售商的利潤(rùn)來分配，這樣就永遠(yuǎn)是合作關(guān)系，就會(huì)很大程度使得終端店鋪投資人和開發(fā)商能夠站在統(tǒng)一戰(zhàn)線上了，這樣不僅可以發(fā)揮商業(yè)地產(chǎn)的最根本價(jià)值，而且可以長(zhǎng)期帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流。這樣有一個(gè)很重要的環(huán)節(jié)，就是對(duì)運(yùn)營(yíng)管理公司的要求是非常高的，需要全程整體的實(shí)現(xiàn)整個(gè)商業(yè)中心的運(yùn)營(yíng)，能夠最大化的開發(fā)視覺化，體驗(yàn)式的生活中心。 生活中心這一點(diǎn)，董教授在培訓(xùn)時(shí)也著重講解了到了，當(dāng)時(shí)聽到這點(diǎn)，內(nèi)心有些小激動(dòng)。不過，或許我想到的這

8、種免費(fèi)模式，還需要很長(zhǎng)的時(shí)間以后才能實(shí)現(xiàn)。目前商業(yè)地產(chǎn)資金鏈模型也可以大致分為如下圖所示A、B、C模式：四、當(dāng)下商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)現(xiàn)狀，及中商的全程運(yùn)營(yíng)模式商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)、投資熱潮是社會(huì)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的產(chǎn)物，也是我國(guó)城市化進(jìn)程的必然趨勢(shì)。目前，受到利益和市場(chǎng)機(jī)制的驅(qū)使，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、投資正迅速由大中城市向小城市蔓延 在宏觀布局和結(jié)構(gòu)上，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目扎堆、盲目上馬、重復(fù)建設(shè)的案例愈演愈烈，嚴(yán)重耗費(fèi)著社會(huì)資源，制約著商業(yè)地產(chǎn)前進(jìn)的步伐。而在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的微觀層面，由于企業(yè)不熟悉、不尊重商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的客觀規(guī)律，單純追逐短期利潤(rùn)，不僅嚴(yán)重影響了商業(yè)地產(chǎn)的科學(xué)運(yùn)營(yíng)和健康發(fā)展，而且給企業(yè)帶來了巨大

9、的損失甚至是毀滅性的打擊。綜合來看，商業(yè)地產(chǎn)在運(yùn)營(yíng)管理上主要存在以下10個(gè)方面的問題：（1） 資金問題，絕大部分開發(fā)商都是從銀行貸款，進(jìn)行建筑，無(wú)法有充足的資金保證整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的優(yōu)質(zhì)，一體的建設(shè)，由于高額的貸款利息，開發(fā)商總是想著如何省錢多干活，賺到錢來還債務(wù)。（2） 由于前面的資金問題，于是就導(dǎo)致了銷售模式的選擇上，很多都會(huì)選擇甩手模式，好些的選擇宏模式，這樣就會(huì)出現(xiàn)后續(xù)一系列的無(wú)法有效運(yùn)營(yíng)，管理的問題，形成惡性循環(huán)。（3） 工程設(shè)計(jì)問題，由于商業(yè)地產(chǎn)還處于初級(jí)發(fā)展階段，所以大部分設(shè)計(jì)公司或團(tuán)隊(duì)并不具備商業(yè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)能力和經(jīng)驗(yàn)，還是沿襲住宅設(shè)計(jì)，這就很難達(dá)到商業(yè)地產(chǎn)的多功能需求和視覺需求。（

10、4） 同樣的，大部分建筑團(tuán)隊(duì)，并沒有相應(yīng)的商業(yè)項(xiàng)目的建筑經(jīng)驗(yàn)，難以保質(zhì)保量的進(jìn)行建筑。（5） 銷售招商運(yùn)營(yíng)問題，大部分開發(fā)商都是運(yùn)用先前的住宅項(xiàng)目的銷售，運(yùn)營(yíng)模式，從一開始出發(fā)點(diǎn)上就沒有和商業(yè)項(xiàng)目相匹配，難以達(dá)到招商，運(yùn)營(yíng)的效果，很多都是銷售，招商和運(yùn)營(yíng)是不同的公司在操作，這樣很難達(dá)到對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的配合，了解。（6） 銷售問題（7） 招商問題（8） 運(yùn)營(yíng)問題（6）（7）（8）這三方面的問題，都是因?yàn)椴粔驅(qū)I(yè)，難以做到解決真實(shí)的問題，而且相應(yīng)的合作公司往往也不長(zhǎng)久，所有很難保證高效的質(zhì)量。還有很多在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)過程當(dāng)中過度依賴主力店，盲目迷信其積聚客流、人氣的能力。要注重對(duì)有利于形成特色差異的

11、商戶進(jìn)行培養(yǎng)和關(guān)注。（9） 專業(yè)化專業(yè)化的操作，往往需要專業(yè)的理論作為指導(dǎo)，再加上豐富的經(jīng)驗(yàn)，這一點(diǎn)，大部分開發(fā)商公司并不具備。只有從開始就以全程運(yùn)營(yíng)的視角進(jìn)行規(guī)劃、定位、建筑、招商以及后期的管理運(yùn)營(yíng)才能夠確保項(xiàng)目能夠?qū)崿F(xiàn)其最初預(yù)期，達(dá)到正常的運(yùn)作水平。（10） 品牌化在營(yíng)銷中，大部分銷售都只是就產(chǎn)品，及產(chǎn)品的功能來向消費(fèi)者進(jìn)行銷售，這樣往往達(dá)不到很好的銷售，除非是非常剛性的需求產(chǎn)品，然而，現(xiàn)在產(chǎn)品的同質(zhì)化尤為常見。對(duì)于以上10個(gè)主要問題，中商機(jī)構(gòu)是否能解決呢？中商機(jī)構(gòu)有運(yùn)營(yíng)非常優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，有專業(yè)知名，經(jīng)驗(yàn)豐富的主體設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，有國(guó)內(nèi)經(jīng)驗(yàn)最豐富，最優(yōu)秀的燈光設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，有經(jīng)驗(yàn)豐富，最優(yōu)秀的園林設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，還有經(jīng)驗(yàn)豐富的商