商品房買賣合同釋義

1、 商品房買賣合同商品房買賣合同釋義釋義 商品房買賣合同商品房買賣合同釋義釋義 v一、總則一、總則v風(fēng)險種類、宗旨、原則v最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋 v浙江省高級人民法院民一庭關(guān)于審理受房地產(chǎn)市場調(diào)控政策影響的房屋買賣合同糾紛案件的若干意見（試行）（2011年4月22日） v杭州市中級人民法院出臺了杭州市中級人民法院民一庭關(guān)于審理建設(shè)工程及房屋相關(guān)糾紛案件若干實務(wù)問題的解答（2010年11月1日） v二、分則二、分則v預(yù)約階段v締約階段v履約階段 一、總則v房地產(chǎn)企業(yè)在房屋銷售過程中，主要面臨的風(fēng)險有兩類：v第一，經(jīng)營風(fēng)險，因銷售行為不當(dāng)或管理不善而致公司的

2、經(jīng)營風(fēng)險；v 第二，責(zé)任風(fēng)險，締約過失責(zé)任風(fēng)險、違約責(zé)任風(fēng)險、行政處罰風(fēng)險、刑事責(zé)任風(fēng)險。 v 近年來，房地產(chǎn)企業(yè)迅速發(fā)展的同時，也發(fā)生了很多足以讓房地產(chǎn)企業(yè)引以為戒的事件 。v鄭州某房地產(chǎn)開發(fā)公司因?qū)彶椴粐?yán)形成虛假廣告被處罰款150萬元致公司損失案v重慶某地產(chǎn)開發(fā)商未取得房屋預(yù)售許可證違規(guī)銷售被處巨額罰款并被勒令停業(yè)整頓6個月v四川某置業(yè)集團(tuán)一樓盤因一房多賣以涉嫌詐騙被訴同時公司資質(zhì)被降v上海某開發(fā)商因公開散發(fā)的彩印宣傳資料與實際交付房屋不一致引發(fā)被群訴敗訴案同時被定性為群體事件遭政府查處v深圳某開發(fā)公司置業(yè)顧問誤將定金寫作訂金在房價下跌時引發(fā)群體退房事件致公司嚴(yán)重?fù)p失v房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)防范預(yù)

3、約、締約、履約風(fēng)險三個階段的風(fēng)險。預(yù)約階段，主要對于認(rèn)購書的認(rèn)識、銷售過程中的廣告、宣傳等；締約階段，主要是指合同條款的設(shè)立、對于合同簽訂過程中的諸如主體資格審查等；履約階段，主要是指房屋交付、前期物業(yè)管理，尤其是房產(chǎn)新政頻出背景下的應(yīng)對。 v基本宗旨：“持續(xù)良性推進(jìn)房屋銷售，遠(yuǎn)離爭議風(fēng)險邊緣，免涉煩涉訴，從容面對無理纏訟”v2003年實施的最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋（以下簡稱“最高院司法解釋”） v2011年4月22日浙江省高級人民法院出臺的浙江省高級人民法院民一庭關(guān)于審理受房地產(chǎn)市場調(diào)控政策影響的房屋買賣合同糾紛案件的若干意見（試行（以下簡稱“省高院意

4、見”）v2010年11月1日杭州市中級人民法院出臺的杭州市中級人民法院民一庭關(guān)于審理建設(shè)工程及房屋相關(guān)糾紛案件若干實務(wù)問題的解答（以下簡稱“市中院解答”） 如何正確理解與適用上述司法解釋及規(guī)定，并進(jìn)一步正確貫徹在合同訂立、履行過程中，坦白說，是具有專業(yè)性和挑戰(zhàn)性的，需要大家足夠的重視。二、分則v預(yù)約階段預(yù)約階段v關(guān)于廣告、宣傳資料關(guān)于廣告、宣傳資料v認(rèn)購、訂購協(xié)議認(rèn)購、訂購協(xié)議 v締約階段締約階段v履約階段履約階段 v關(guān)于商品房交付、質(zhì)量瑕疵關(guān)于商品房交付、質(zhì)量瑕疵v辦理商品房權(quán)屬轉(zhuǎn)移手續(xù)的義務(wù)主體究竟是出賣人還是買受人辦理商品房權(quán)屬轉(zhuǎn)移手續(xù)的義務(wù)主體究竟是出賣人還是買受人v建筑物區(qū)分所有權(quán)建

5、筑物區(qū)分所有權(quán)v房產(chǎn)新政的法律定性房產(chǎn)新政的法律定性預(yù)約階段預(yù)約階段v 預(yù)約階段，是房地產(chǎn)企業(yè)銷售房屋的開始，預(yù)約階段，是房地產(chǎn)企業(yè)銷售房屋的開始，我國大部分房屋銷售均以我國大部分房屋銷售均以“預(yù)售預(yù)售”的形式，的形式，開展的，在銷售過程中房屋都處于建造階段，開展的，在銷售過程中房屋都處于建造階段，因此，該階段可以說是后期糾紛產(chǎn)生主要的因此，該階段可以說是后期糾紛產(chǎn)生主要的根源，如何保證廣告及宣傳資料的合法性、根源，如何保證廣告及宣傳資料的合法性、闡述物業(yè)用語的恰當(dāng)性和意向合同或定（認(rèn)）闡述物業(yè)用語的恰當(dāng)性和意向合同或定（認(rèn)）購協(xié)議的規(guī)范準(zhǔn)確填寫，是房地產(chǎn)企業(yè)在該購協(xié)議的規(guī)范準(zhǔn)確填寫，是房地產(chǎn)

6、企業(yè)在該階段需要著重重視的階段需要著重重視的。 關(guān)于廣告、宣傳資料等關(guān)于廣告、宣傳資料等v案例1：新昌案例、v案例2：朗詩案例v商品房銷售廣告的糾紛其實是大量的，并不是單純的就一個廣告糾紛來起訴的，但是幾乎所有的商品房買賣合同多多少少都涉及到廣告。大家知道，商品房的預(yù)售因為沒有一個現(xiàn)房，大多數(shù)時候僅提供一個樣板房，房屋的樣式、結(jié)構(gòu)、建材等等都無法現(xiàn)場檢視。購房者又處于最低端，他的資訊比銀行還差，銀行可能獲得很多資訊，但購房者不一定獲得，所以購房者有賴于開發(fā)商的說明。目前我們國家的商品房90%以上是通過廣告來促銷的，開發(fā)商通過廣告來宣傳，不僅僅是建筑物本身、小區(qū)本身，它可能還涉及到周邊的情況，比

7、如說公交系統(tǒng)、學(xué)區(qū)問題、其他的配套設(shè)施等問題。事實上，這些周邊情況也是相當(dāng)重要的信息，并內(nèi)化為商品房的價格。所以，開發(fā)商容易做出一些真實性不足的夸大宣傳，與日后建成的房屋有落差。v通常情況下，合同文本即全部合同內(nèi)容的體現(xiàn)，對買賣合同雙方當(dāng)事人具有約束力的全部條款均應(yīng)體現(xiàn)在合同文本中，但在商品房買賣合同關(guān)系中，銷售合同、宣傳資料中的內(nèi)容往往未體現(xiàn)在合同文本中。依照依照商品房買商品房買賣司法解釋賣司法解釋第三條規(guī)定：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但第三條規(guī)定：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍

8、內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。雖然該司法解釋將適用的范圍限定了“商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)、具體規(guī)定、對商品房買賣合同的訂立商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)、具體規(guī)定、對商品房買賣合同的訂立及房屋價格的確定有重大影響及房屋價格的確定有重大影響”三個條件中，但是具體到司法實踐中，作為開發(fā)商，不容樂觀。關(guān)于廣告、宣傳資料等關(guān)于廣告、宣傳資料等關(guān)于廣告、宣傳資料等關(guān)于廣

9、告、宣傳資料等v目前開發(fā)商主要的的應(yīng)對措施:v1.宣傳資料、沙盤、樣板房等明確書面告知的免責(zé)條款或僅作參考的提示；v2.商品房買賣合同的補(bǔ)充協(xié)議中的條款設(shè)立關(guān)于廣告、宣傳資料等關(guān)于廣告、宣傳資料等v1.開發(fā)商往往會在可能構(gòu)成合同組成部分的銷售廣告或者宣傳資料中某一個不起眼的角落注明“所示圖片與文字均為示意性質(zhì)僅為參考，不構(gòu)成合同附件，具體內(nèi)容均以政府有關(guān)部門審批為準(zhǔn)，最終解釋權(quán)歸開發(fā)商所有”之類的文字。開發(fā)商可否據(jù)此免責(zé)？ 。v主流趨勢：認(rèn)為對于普遍不具備專業(yè)知識的購房人而言，其對于小區(qū)的居住環(huán)境、配套設(shè)施等的了解，多是基于開發(fā)商的銷售廣告和宣傳資料。如果庭審中查明的房屋實際狀況與其銷售廣告和

10、宣傳資料所做的說明和允諾存在相當(dāng)?shù)牟町?，足以推定該銷售廣告與宣傳資料對原被告之間商品房銷售合同的訂立及房屋價格的確定有重大影響，該宣傳內(nèi)容應(yīng)當(dāng)視為合同的組成部分。v2.在商品房買賣合同中的補(bǔ)充協(xié)議中，寫明免責(zé)條款，比如：銷售過程中的樣板房、宣傳材料、銷售人員的承諾僅作參考之用，最終以商品房買賣合同確認(rèn)的內(nèi)容為準(zhǔn)。能否完全規(guī)避風(fēng)險？v主流趨勢：一般來說，商品房買賣合同均為示范文本，故主流司法實踐一般拒絕將示范文本的內(nèi)容定義為格式條款，但是需要注意的是，對于合同文本后的補(bǔ)充協(xié)議中的諸如此類條例，司法實踐中已經(jīng)有認(rèn)定其為格式條款而被認(rèn)定無效的情形了（沈陽某投資職業(yè)有限公司與韓某商品房買賣合同糾紛案、

11、載民商事應(yīng)按案件裁判標(biāo)準(zhǔn)與法律適用-房地產(chǎn)卷）。關(guān)于廣告、宣傳資料等關(guān)于廣告、宣傳資料等v首先，是在整一個銷售過程中，任何可以被業(yè)主留存的文本我們應(yīng)當(dāng)特別注意，在合理范圍內(nèi)規(guī)避風(fēng)險，做到至少在文本上無瑕疵嚴(yán)格審查廣告內(nèi)容，避免出現(xiàn)可能認(rèn)定為要約的表述。對于比較明確的表述應(yīng)當(dāng)盡量以口頭方式傳達(dá)給買受人，在商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議中明確約定關(guān)于房屋的一切宣傳對雙方?jīng)]有約束力，以商品房買賣合同為準(zhǔn)，在宣傳廣告中明確該宣傳內(nèi)容不能作為履行商品房買賣合同的依據(jù)，不具備要約性質(zhì) 。v其次，由于銷售房屋涉及的渠道是多方面的，牽涉到的人員也是多樣的，我們應(yīng)當(dāng)規(guī)范銷售人員在銷售過程中一些不規(guī)范的行為“虛假稱述、夸

12、張承諾、超越職權(quán)的范圍內(nèi)的許諾”等等。 v最后，在此需要提醒各位的是，企業(yè)在文本、銷售人員等環(huán)節(jié)上做到完全符合法律規(guī)范、規(guī)避風(fēng)險，那么企業(yè)是否可以高枕無憂，面對業(yè)主的刁難，是否可以表現(xiàn)出強(qiáng)硬的態(tài)度。這個是要區(qū)別對待的，因為房地產(chǎn)現(xiàn)在是一個較為敏感的話題，作為房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)注意社會影響，稍有處理不慎，極有可能演變?yōu)闃I(yè)主的群體事件，即便開發(fā)商通過訴訟的形式解決了問題，那么其背后所需付出的人力、物力是巨大的，在該區(qū)域內(nèi)的法院系統(tǒng)以及社會評價會產(chǎn)生消極的影響，不利于企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。 認(rèn)購、訂購協(xié)議認(rèn)購、訂購協(xié)議v在商品房買賣的過程中，買賣雙方往往會在簽訂正式商品房買賣合同簽訂簽訂諸如認(rèn)購書、預(yù)定書、

13、訂購書等各種形式的協(xié)議。一般認(rèn)為，認(rèn)購協(xié)議是當(dāng)事人雙方對將來訂立正式商品房買賣合同達(dá)成的合意，其內(nèi)容相對簡單，一般是對雙方將要交易房屋的基本情況及何時訂立正式的房屋買賣合同等有關(guān)事項做出的約定，包括：1、雙方當(dāng)事人的基本情況；2.房屋基本情況；3房屋單價；4，簽約及交付購房款的時間；5.定金及罰則。v在司法實務(wù)中，大家認(rèn)為認(rèn)購書金額不大，從而不予以重視，但是商品房買賣涉及數(shù)量巨大，決定了它的特點，如果出現(xiàn)問題，那么這個問題將會無限的放大，甚至是產(chǎn)生巨大的社會負(fù)面影響。預(yù)約與本約的區(qū)分及能否強(qiáng)制違約方履行合同未明確約定為定金的，能否適用定金罰則認(rèn)購、訂購協(xié)議認(rèn)購、訂購協(xié)議v案例2：陳女士認(rèn)購了四

14、套店面房，房子建好后開發(fā)商通知她來，告訴她必須按照現(xiàn)在的市場價來買，給她打95折。因為差價太大，陳女士當(dāng)然不同意。后來起訴到法院，訴請：請求被告繼續(xù)履行預(yù)約合同。一審法院認(rèn)為，預(yù)約不符合商品房買賣合同司法解釋第五條的規(guī)定，即“商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備商品房銷售管理辦法第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同?！备鶕?jù)該規(guī)定，預(yù)約有時候可以變?yōu)楸炯s，但是你要交付了部分或全部房款。陳女士前期就交付了定金，交得不多，所以法院認(rèn)為你這個還是預(yù)約，不可以直接認(rèn)定為本約，你現(xiàn)在請求履行預(yù)約合同，預(yù)約合同的標(biāo)的是訂立本約，本約要你們雙

15、方談，法院不能直接判決，所以駁回了陳女士的訴訟請求。v預(yù)約與本約的區(qū)分及能否強(qiáng)制違約方履行合同預(yù)約與本約的區(qū)分及能否強(qiáng)制違約方履行合同v商品房“認(rèn)購書”、“定購書”是確認(rèn)準(zhǔn)買受人在將來某個時間與開發(fā)商洽談購房合同的“預(yù)約（預(yù)備合同）”。它確定的是雙方將來洽談合同的權(quán)利和義務(wù)，而不是作為“本約“的商品房買賣合同本身，也不是購房合同的從合同，也不同于附期限和附條件的法律行為，應(yīng)屬于商品房買賣合同的預(yù)約合同，即認(rèn)購書與商品房買賣合同是預(yù)約與本約的關(guān)系。但是最高院司法解釋最高院司法解釋第五條規(guī)定了商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備第五條規(guī)定了商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備商品房銷售管理辦法商品房銷

16、售管理辦法第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。v 現(xiàn)有趨勢：在現(xiàn)實中的認(rèn)購協(xié)議內(nèi)容呈現(xiàn)出越來越全面化、細(xì)致化的趨勢，本應(yīng)屬于商品房買賣合同主要內(nèi)容諸如房屋的基本情況、價款金額、價款支付甚至是按揭貸款的辦理、交付期限、違約責(zé)任均被納入了認(rèn)購協(xié)議中，這就面臨了認(rèn)購協(xié)議中的承諾極有可能日后被購房者作為主張開發(fā)商違約的依據(jù)之一。v 因此，在司法實踐中，我們可以對于上述事項僅作一個概念性的約定，或者在合同中根據(jù)情況對于部分事項

17、聲明未來合同不受該條款的約束或者提出需要進(jìn)一步協(xié)商后方可最終確認(rèn)，從而達(dá)到預(yù)約的性質(zhì)。v注：目前在杭州該問題不大，根據(jù)市中院的解答第二部分第三條規(guī)定，根據(jù)本地區(qū)的房產(chǎn)交易實際情況及相關(guān)規(guī)定，房屋交易必須簽訂相應(yīng)的正式房屋轉(zhuǎn)讓合同方可實施，因此，上述意向書的內(nèi)容約定即便完備，但也只能認(rèn)定正式房屋交易行為實施前的預(yù)約?！眝未明確約定為定金的，能否適用定金罰則未明確約定為定金的，能否適用定金罰則v最高院司法解釋第四條規(guī)定：出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事

18、由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。 現(xiàn)實現(xiàn)狀： 定金被表述為留置金、擔(dān)保金、訂約金、押金、訂金等以規(guī)避定金罰則的適用，也未對該款項在當(dāng)事人違反商品房認(rèn)購書時作何種處理作出明確約定 我國擔(dān)保法及其司法解釋是具有明確的規(guī)定 現(xiàn)實操作： 應(yīng)當(dāng)在認(rèn)購書上載明：雙方未簽訂正式的商品房買賣合同，買受人違約訂金、押金等不退還，出賣人違約雙倍返還訂金、押金，則此時訂金和押金可能會被法院或仲裁機(jī)構(gòu)認(rèn)定具有定金的性質(zhì)等類似條款，明確定金性質(zhì)。二、分則v預(yù)約階段預(yù)約階段v關(guān)于廣告、宣傳資料關(guān)于廣告、宣傳資料v認(rèn)購、訂購協(xié)議認(rèn)購、訂購協(xié)議 v締約階段締約階段v履約階段履約階段 v關(guān)于商品房

19、交付、質(zhì)量瑕疵關(guān)于商品房交付、質(zhì)量瑕疵v辦理商品房權(quán)屬轉(zhuǎn)移手續(xù)的義務(wù)主體究竟是出賣人還是買辦理商品房權(quán)屬轉(zhuǎn)移手續(xù)的義務(wù)主體究竟是出賣人還是買受人受人v建筑物區(qū)分所有權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)v房產(chǎn)新政的法律定性房產(chǎn)新政的法律定性締約階段締約階段預(yù)售資格 應(yīng)當(dāng)在取得預(yù)售許可證后，才與買受人簽訂合同。如果沒有取得預(yù)售許可證，簽訂了商品房買賣合同，則應(yīng)當(dāng)在簽訂后盡快辦理。否則，不但可能承擔(dān)行政責(zé)任，受到較重的行政處罰；而且據(jù)解釋第2條的規(guī)定，一旦發(fā)生糾紛，在買受人起訴前仍沒有取得預(yù)售許可證的，合同將被認(rèn)定為無效，且開發(fā)企業(yè)可能為此承擔(dān)較重的民事賠償責(zé)任。 締約階段締約階段v簽訂合同時的形式審查v1、主體審查

20、：單位購買主體時的審查：審查執(zhí)照。如不是獨立法人（法人的分支機(jī)構(gòu)），需審查是否超過其經(jīng)營范圍和職權(quán)范圍；法人的職能部門對外簽訂的合同未經(jīng)法人授權(quán)或認(rèn)可，對該法人無效；自然人購買主體的審查：審查身份證是否真實；審查是否成年。v2、必須有印章或簽字，且名稱、姓名必須與印章、身份證相符。v3、如由代理人以被代理人名義所簽訂合同的情形，要注意審查代理人的資格。v4、注意寫上訂約時間，很多合同都約定從簽約時生效，也有約定義務(wù)在簽約或合同生效后一定時間內(nèi)履行。v5、填上雙方真實的通訊地址、郵政編碼和聯(lián)系電話。締約階段締約階段v合同主要條款的設(shè)立：v1、付款方式表達(dá)的準(zhǔn)確性；v2、按揭購房不能達(dá)成或不能如期

21、達(dá)成的責(zé)任歸屬；v3、產(chǎn)權(quán)證辦理交付時間與不能達(dá)成的責(zé)任歸屬；v4、房屋交付時間的原則性確定；v5、前文所提到的，關(guān)于銷售過程中有關(guān)宣傳資料、沙盤模型效力的問題；v6、建筑物區(qū)分所有權(quán)v7.關(guān)于房屋交付的特別約定及交房通知的證據(jù)保留二、分則v預(yù)約階段預(yù)約階段v關(guān)于廣告、宣傳資料關(guān)于廣告、宣傳資料v認(rèn)購、訂購協(xié)議認(rèn)購、訂購協(xié)議 v締約階段締約階段v履約階段履約階段 v關(guān)于商品房交付、質(zhì)量瑕疵關(guān)于商品房交付、質(zhì)量瑕疵v辦理商品房權(quán)屬轉(zhuǎn)移手續(xù)的義務(wù)主體究竟是出賣人還是買辦理商品房權(quán)屬轉(zhuǎn)移手續(xù)的義務(wù)主體究竟是出賣人還是買受人受人v建筑物區(qū)分所有權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)v房產(chǎn)新政的法律定性房產(chǎn)新政的法律定性履

22、約階段履約階段v關(guān)于商品房交付、質(zhì)量瑕疵關(guān)于商品房交付、質(zhì)量瑕疵v辦理商品房權(quán)屬轉(zhuǎn)移手續(xù)的義務(wù)主體究竟辦理商品房權(quán)屬轉(zhuǎn)移手續(xù)的義務(wù)主體究竟是出賣人還是買受人是出賣人還是買受人v建筑物區(qū)分所有權(quán)（以配套公建為例）建筑物區(qū)分所有權(quán)（以配套公建為例）v房產(chǎn)新政的法律定性房產(chǎn)新政的法律定性關(guān)于商品房交付、質(zhì)量瑕疵關(guān)于商品房交付、質(zhì)量瑕疵v最高院司法解釋第13條規(guī)定：“因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?！备鶕?jù)該規(guī)定，嚴(yán)重影響正常居住使用的是可以解除合同。v1.一般法官認(rèn)定過程中會結(jié)合是否對買受人的生命和財產(chǎn)安全、身體健康造成重大影響、是否嚴(yán)重干擾和影響了買受人

23、的正常生活、可否修復(fù)等因素，由法官根據(jù)生活常識和經(jīng)驗予以綜合判斷，必要時可依通過委托質(zhì)量鑒定的方式予以確定。 v2.實踐操作v案例3：v原告所購房屋系甲公司開發(fā)的梁山小區(qū)，該小區(qū)的物業(yè)管理由被告乙物業(yè)公司負(fù)責(zé)。2008年5月9日,原告與被告公司簽訂商品房買賣合同。合同約定,原告購買甲公司開發(fā)的商品房，合計房款為1363570元。房屋交付期限為2008年7月31日。交付條件為經(jīng)過工程質(zhì)量檢督部門驗收合格。逾期交房,可終止合同,甲公司按已付房款的2%向乙方支付違約金并于15日內(nèi)退還房款和違約金。合同簽定后,原告按約定交付了全部購房款,其中950000元是原告向銀行申請貸款交付的。2008年被告甲公

24、司按期交付了房屋，范某辦理了入住手續(xù)。并交納了2008年至2010年的物業(yè)費、有線電視安裝費、垃圾清運費、預(yù)交水電費，同時交納了契稅和維修基金。當(dāng)原告領(lǐng)取鑰匙，察看房屋時，發(fā)現(xiàn)房屋存在多處質(zhì)量問題，其中包括：一、主體墻滲水五處。二、南陽臺樓頂墻陰陽角防水層有1米長空鼓現(xiàn)象。三、地面裂縫比較明顯。四、墻體裂紋。五、墻面大白起泡。上述問題已經(jīng)被告乙物業(yè)公司人員確認(rèn)。嗣后，原告多次找到二被告解決,幾方當(dāng)事人雖多次出具維修方案和多次進(jìn)行維修,但房屋所存在的問題至今未能修復(fù)。后原告訴至法院，訴訟請求為：1.甲公司承擔(dān)維修責(zé)任，交付符合標(biāo)準(zhǔn)的房屋。2.賠償原告的損失，具體組成如下：房屋交付日至修繕合格后，

25、購房總支出的同期建設(shè)銀行貸款利息；房屋交付日至修繕合格期間房屋采暖費、雙倍物業(yè)費、租房費及該款項同期銀行利息、誤工費、午餐費、取證時產(chǎn)生的膠卷、沖印、錄制、刻盤、交通等合理費用，有限電視費、首次還貸起至修繕達(dá)成所還貸款利息，返還開發(fā)建設(shè)過程中偷工減料、降低工程造價的差額款等。v后，法院判決主要內(nèi)容：一、甲于本判決生效后20日內(nèi)對原告所購房屋存在屋頂防水及室內(nèi)滲水部位予以維修、塑鋼窗封閉不嚴(yán)滲水問題予以維修，維修后恢復(fù)原狀,達(dá)到房屋交付標(biāo)準(zhǔn)；二、甲公司于本判決生效后10日內(nèi)賠償范某采暖費、物業(yè)費、垃圾清運費及有線電視收視費；三、甲公司賠償范某未能居住該房屋的實際損失，即房屋租金；四、駁回原告其他

26、訴訟請求。上述這個案子可以說是比較普遍的，下面我就根據(jù)這個案子，簡單做一下擴(kuò)展： v.業(yè)主因房屋質(zhì)量糾紛向開發(fā)商請求賠償損失的范圍v最高院司法解釋第13條規(guī)定:修復(fù)費用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。 以本案為例，原告可以說是提出了一串賠償，初眼一看，似乎很有道理，作為開發(fā)商的相關(guān)人員，如果第一次遇到，在本身存在過錯的情況下，慌了，覺得上述的請求都應(yīng)該支持，但是事實上，法院并未全部支持訴訟請求。范某的主要請求有兩個方面：一、房屋交付日至修繕合格后，購房總支出的同期建設(shè)銀行貸款利息；二是返還所涉小區(qū)開發(fā)建設(shè)中偷工減料、降低工程造價的差額款。v第一項，范某主張購房總支出銀行利息，以及其他的維

27、修基金、拆改保證金等主張 。v最高院司法解釋第25條第二款對此作了明確的約定：商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人。 v 因此，在房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題的情況下，無論購房支出利息還是按揭產(chǎn)生的利息，都不影響業(yè)主主張房屋權(quán)利，故業(yè)主均不能主張。v 第二項，開發(fā)商在開發(fā)過程中偷工減料、降低工程造價的差額款，業(yè)主能否主張。 v.業(yè)主因房屋質(zhì)量糾紛向開發(fā)商請求賠償損失的范圍.房屋質(zhì)量問題能否作為拒收房屋的理由 v業(yè)主能否以房屋存在質(zhì)量問題向開發(fā)商主張拒收所購房屋，從而要求開放商承擔(dān)違約責(zé)任。實踐中，有

28、一個業(yè)主，以房屋大門鎖壞、電燈未安裝為由拒收房屋，從而提起訴訟，但是一審、二審法院均不予支持。v除非合同有專項約定，業(yè)主依據(jù)合同法第148條規(guī)定主張，該條規(guī)定：因標(biāo)的物質(zhì)量不符合質(zhì)量要求，致使不能實現(xiàn)合同目的的，買受人可以拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同。因大門鎖壞以及電燈未安裝不能致使合同目的不能實現(xiàn)，故不能拒絕并主張違約責(zé)任。v另外，需要簡單說明的是，最高院司法解釋第11條規(guī)定：對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風(fēng)險，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險自書面交房通

29、知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。辦理商品房權(quán)屬轉(zhuǎn)移手續(xù)的義務(wù)主體究竟是出賣人辦理商品房權(quán)屬轉(zhuǎn)移手續(xù)的義務(wù)主體究竟是出賣人還是買受人還是買受人v按照最高院司法解釋第1條和第18條，均明確了出賣人有義務(wù)轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)于買受人。但是實踐中，對于合同條款以及在對業(yè)主的承諾過程中，作為開發(fā)商應(yīng)當(dāng)注意承諾的范圍，對于條款的設(shè)立，我們應(yīng)盡量避免將出賣人辦證義務(wù)不合理的擴(kuò)大化。實踐操作:1.出賣人的辦證義務(wù)限定在“辦理初始登記產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)”和“及時通知買受人申請登記并提供協(xié)助義務(wù)”兩個方面；2.對于自身交房能力做一個準(zhǔn)確地判斷，并做好及時通知工作、保修相關(guān)的通知書

30、面憑證。建筑物區(qū)分所有權(quán)（以配套公建為例）建筑物區(qū)分所有權(quán)（以配套公建為例） v案例4：2010年，甲開發(fā)公司開發(fā)建設(shè)某小區(qū)，其中規(guī)劃有一幢二層小區(qū)配套公建樓，該配套公建樓規(guī)劃核定的一層小吃店、基層服務(wù)店，二層老年人活動室、居委會、衛(wèi)生站、值班室改建為一層停車場、管理室，二層為辦公室。v 2010年4月，甲開發(fā)公司向乙房屋登記機(jī)構(gòu)申請辦理某小區(qū)配套公建樓的所有權(quán)初始登記。乙房屋登記機(jī)構(gòu)審核上述資料后，認(rèn)為權(quán)利來源清楚，符合登記條件，為甲開發(fā)公司辦理了配套公建樓的所有權(quán)初始登記并頒發(fā)房產(chǎn)證，證載用途為“配套公建”。 v 2012年5月，某小區(qū)業(yè)主委員會以配套公建樓的規(guī)劃核定用途為小吃店、基層服務(wù)

31、店、老年人活動室、居委會、衛(wèi)生站、值班室，表明配套公建樓的性質(zhì)和用途只能是物業(yè)管理用房。根據(jù)物業(yè)管理條例有關(guān)規(guī)定，配套公建樓應(yīng)屬全體業(yè)主共有，乙房屋登記機(jī)構(gòu)將該房屋登記在甲開發(fā)公司名下的具體行政行為侵害了全體業(yè)主的合法權(quán)益，訴至人民法院，請求確認(rèn)該具體行政行為無效。v乙房屋登記機(jī)構(gòu)答辯認(rèn)為，某小區(qū)配套公建樓的土地、規(guī)劃、竣工等相關(guān)手續(xù)皆為甲開發(fā)公司所有，權(quán)利來源清楚；該登記行為合法。v第三人甲開發(fā)公司答辯認(rèn)為，某小區(qū)配套公建樓并非物業(yè)用房，應(yīng)按照“誰投資，誰受益”的原則進(jìn)行處理。v本案由于是業(yè)委會起訴的，由于業(yè)主委員會是合法成立并經(jīng)政府部門備案的，對內(nèi)執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項、對外維護(hù)全體業(yè)主合

32、法權(quán)益的，有一定財產(chǎn)的機(jī)構(gòu)，具備“其他組織”的構(gòu)成要件。因此，可以成為訴訟主體。但是，業(yè)主委員會也并非在所有的案件中都可以成為訴訟主體，因為根據(jù)物業(yè)管理條例第 19條規(guī)定，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。所以，除非有全體業(yè)主的授權(quán)，業(yè)主委員會只有在與物業(yè)管理有關(guān)的活動中才能成為適格的訴訟主體。v本案中，訟爭的焦點是登記機(jī)構(gòu)將公建樓的所有權(quán)登記到甲開發(fā)公司名下的行為是否侵犯了全體業(yè)主的合法權(quán)益，該問題并不屬于物業(yè)管理活動的范疇。因此，本案中業(yè)主委員會在未獲得全體業(yè)主授權(quán)的情況下不是適格的訴訟主體。因此敗訴。 思考：若經(jīng)業(yè)主授權(quán)的業(yè)

33、主委員會提起訴訟，那么結(jié)果又會怎么思考：若經(jīng)業(yè)主授權(quán)的業(yè)主委員會提起訴訟，那么結(jié)果又會怎么樣。？樣。？v最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋第二條規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分：v（一）具有構(gòu)造上的獨立性，能夠明確區(qū)分；（二）具有利用上的獨立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。因此，對于公共配套公建設(shè)施一般來說： v1.國家及地方規(guī)定開發(fā)商應(yīng)配套建設(shè)并明確其產(chǎn)權(quán)歸屬的 v3.可獨立登記的會所、商鋪用房，除非開發(fā)商通過合同的形式將會所作為小區(qū)的共有部分，否則會所屬于開發(fā)商所有v4.小區(qū)的網(wǎng)球場、游泳池等公共設(shè)施，按其位置判斷 v6.物業(yè)服務(wù)用房 v2.國有土地使用權(quán)出讓合同、商品房買賣合同有具體約定的，按約定執(zhí)行v5.建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分 房產(chǎn)新政的法律定性房產(chǎn)新政的法律定性v關(guān)于房產(chǎn)新政，在最高院司法解釋中第23條規(guī)定：商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款，因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同