云南農(nóng)業(yè)大學(xué)管理經(jīng)濟(jì)學(xué)案例分析從供求方面分析房價(jià)1

1、從供求方面分析房價(jià)依然飯?zhí)叵〗M 一. 房價(jià)的變化的情況介紹 自房產(chǎn)改革以來，我國房價(jià)幾乎是持續(xù)走高，直至去年才有小幅的下降，這關(guān)系民生的話題本就值得關(guān)心，更何況與我們息息相關(guān)，下面讓我們來看一些數(shù)據(jù)和圖表。 2000-2007年北京商品房均價(jià)走勢:2009年全國70城市房價(jià)走勢圖·2011年1月至2012年3月中國房地產(chǎn)百城均價(jià)曲線根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)對100個(gè)城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2012年3月，全國100 個(gè)城市住宅平均價(jià)格為8741元/平方米，環(huán)比2 月下跌 0.30% ，其中34個(gè)城市環(huán)比上漲，66個(gè)城市環(huán)比下跌。與上月相比，本月環(huán)比跌幅與上月持平，環(huán)

2、比下跌的城市個(gè)數(shù)較上月減少6個(gè)，跌幅在1%以上的有10個(gè)城市，較上月減少7 個(gè)。同比來看，全國 100個(gè)城市住宅均價(jià)漲幅自2011 看了這一系列的圖表數(shù)據(jù)，我們不難發(fā)現(xiàn)，中國的房價(jià)漲的居多，那我們就來分析一下房價(jià)上漲的原因吧. 供求理論是市場運(yùn)行的基礎(chǔ)理論,也是房地產(chǎn)市場運(yùn)行與價(jià)格變動的核心理論,供求規(guī)律是決定住房商品價(jià)格的主要規(guī)律,其他一切因素對住房價(jià)格的影響,要么是通過影響供給,要么是通過影響需求,要么是通過同時(shí)影響供給和需求來實(shí)現(xiàn)的。由于住房商品的供求與一般商品的供求有許多不同的特點(diǎn),特別是土地資源的稀缺性和開發(fā)周期的長期性特點(diǎn),因而導(dǎo)致住房供給呈現(xiàn)低彈性,住房商品的供求有自身的特殊規(guī)律

3、。目前看來,我國房地產(chǎn)市場運(yùn)行的特點(diǎn):1.房地產(chǎn)商品兼具消費(fèi)和投資雙重性。房地產(chǎn)商品既可以滿足購買者居住的需求,此時(shí)它是一種消費(fèi)品。同時(shí),購買者可以待價(jià)格上漲之后出售獲取利潤,所以房地產(chǎn)商品同時(shí)也屬于投資資產(chǎn)。2.市場具有很強(qiáng)的分割性,商品具有異質(zhì)性。房地產(chǎn)商品不可移動,不同的自然環(huán)境、氣候條件、入文氛圍等使得房地產(chǎn)市場具有很強(qiáng)的地域分割性。同時(shí),商品在戶型、面積、采光、建筑質(zhì)量、建筑材料等方面的差異,使得房地產(chǎn)商品具有很強(qiáng)的異質(zhì)性,幾乎不存在兩個(gè)完全相同的房地產(chǎn)商品。3.供給彈性很小。房地產(chǎn)商品的供給取決于土地的供給,土地資源的稀缺性,使得房地產(chǎn)商品的供給不能無限量。而且,只有具備一定實(shí)力的

4、房地產(chǎn)商才能供給房地產(chǎn)商品。于是使得房地產(chǎn)商品市場供應(yīng)有限,供給價(jià)格彈性很小。二. 從供給方面分析房價(jià)上漲的原因房屋的供給是房價(jià)上漲的一個(gè)重要原因，那就讓我們先看看到底是什么影響了房子的供給？住房供給：住房供給是指在一定時(shí)期內(nèi)和一定的價(jià)格條件下房地產(chǎn)企業(yè)所愿意并能夠?yàn)樯鐣峁┑纳唐纷》繑?shù)量。房地產(chǎn)供給具有多樣性、周期長、短期價(jià)格彈性不充分的特性。作為市場上現(xiàn)實(shí)的住房供給要同時(shí)具備兩個(gè)條件:一是開發(fā)企業(yè)有出售商品住房的愿望:二是開發(fā)企業(yè)有提供商品住房的能力。住房供給的影響因素包括:商品價(jià)格;房地產(chǎn)投資來源和數(shù)量;開發(fā)商素質(zhì)及其對未來的預(yù)期;政府政策;市場交易條件;房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)能力;舊有房屋的數(shù)

5、量和質(zhì)量。從供給面上看，商品價(jià)格主要由成本和利潤構(gòu)成，在利潤大體不變或變化不大的情況下，價(jià)格的變動主要取決于成本。房地產(chǎn)的成本包括土地取得成本、土地開發(fā)成本、建筑物建造成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤等。其中，以土地成本和建材成本為主的直接成本的快速上升是我國城市住宅價(jià)格上漲的主要因素之一。其中也有工人勞動工資的提高也成為影響住房供給成本的一個(gè)重要因素。（一） 土地價(jià)格由于土地固有的稀缺性，其供給缺乏彈性，土地價(jià)格主要由土地需求一方?jīng)Q定。城市土地的需求其實(shí)是一種引致需求，是由于人們對房屋的需求而引起對其承載物土地的需求，因此可以說地價(jià)與房價(jià)具有極強(qiáng)的正相關(guān)關(guān)系。 政府的土

6、地政策是影響房地產(chǎn)土地價(jià)格的最主要方面2002年7月1日開始實(shí)行土地招拍掛制度，這一制度使得建筑用地價(jià)很大程度的上漲。首先，土地的強(qiáng)制性招拍掛制度使地方政府及有了土地壟斷的強(qiáng)大工具，也有了低價(jià)征用土地、高價(jià)招拍掛土地或取巨額土地差價(jià)的利益驅(qū)動，讓各級政府可以在土地交易過程中獲得巨額資本。在這個(gè)過程中可能存在難以監(jiān)管的灰色地帶，使掌握土地控制權(quán)的官員參與尋租活動，而巨額租金必然強(qiáng)化地方政府征地、拆遷的行為。因此，土地交易中的巨額租金是地方政府不惜冒著違規(guī)違法的風(fēng)險(xiǎn)而肆意的亂征亂用大量的土地，創(chuàng)造了大量的強(qiáng)制性消費(fèi)需求。據(jù)估計(jì)，由于政府投資沖動所帶動的需求約占房地產(chǎn)市場供給數(shù)量的30%50%。其次

7、，土地的強(qiáng)制招拍掛大大提高了土地的價(jià)格，不但使新推出的產(chǎn)品在這種高土地成本的基礎(chǔ)上上，追求高價(jià)位產(chǎn)品的供給以保證開發(fā)商的利潤空間，并在市場中創(chuàng)造了一個(gè)高房價(jià)的預(yù)期，讓原本出讓的低成本土地上的產(chǎn)品也在設(shè)計(jì)高價(jià)位的產(chǎn)品，提高了產(chǎn)品銷售價(jià)格的預(yù)期。（二）建材價(jià)格在當(dāng)前的建筑市場中，建材價(jià)格的變動不僅頻繁，而且幅度較大。在建材價(jià)格變動時(shí)期，受影響程度最大的無疑是承包商。由于大多數(shù)承包商的風(fēng)險(xiǎn)意識較為淡薄，在投標(biāo)時(shí)多采用閉口合同，同時(shí)沒有充分估計(jì)建材的價(jià)格走勢，尤其是主要建材的價(jià)格，因此在主要建材價(jià)格突然變化后，無法承受突如其來的損失，容易引發(fā)與發(fā)包商之間的糾紛，也就必然導(dǎo)致了房價(jià)的上漲。表1 主要建材

8、價(jià)格的變動對造價(jià)的影響價(jià)格變化建筑工程基期2001年1月砂子價(jià)格變動2001年3月（80.68 元/ t）水泥價(jià)格變動2003 年11 月( 442.43 元/ t)鋼材價(jià)格變動2004 年2 月( 4397.75 元/ t)造價(jià)指數(shù)多層住宅100102.29103.40110.39高層住宅100100.87 101.54 115.24多層辦公樓100101.05 101.21 112.47高層辦公樓100100.16 100.13 112.63表2 顯示，每一次主要建材價(jià)格發(fā)生變動，都不同程度地對造價(jià)產(chǎn)生影響，其中鋼材價(jià)格變動對造價(jià)的影響較大。而在高層住宅和高層辦公樓項(xiàng)目中由于較多應(yīng)用商品混

9、凝土，致使黃砂、水泥價(jià)格變動對其造價(jià)的影響較小。影響建材影響的因素1、 建材供給的影響因素1.1 政府部門相關(guān)政策 貿(mào)易保障措施2002 年5 月20 日，前外經(jīng)貿(mào)部發(fā)布第30 號公告，對我國部分鋼鐵產(chǎn)品采取臨時(shí)保障措施，國內(nèi)鋼材價(jià)格上漲了約2.04%；2002 年3 月20 日起美國對來自歐盟、中國、日本、韓國等地的鋼材征收高達(dá)30%的關(guān)稅，即“201 鋼鐵保護(hù)措施”，美國鋼材價(jià)格因之上漲了2.33%左右。同月，美國對加拿大進(jìn)口的木材征收稅收，使木材價(jià)格上漲了近4.33%。11.1.2 質(zhì)量安全監(jiān)督為確保長江主航道的航道暢通和堤壩安全，2001 年1月國土資源部發(fā)出緊急通知，長江中下游河道全

10、面禁止采砂活動，在過后的兩個(gè)月中，上海的黃砂價(jià)格在原有基礎(chǔ)上飛升了50%左右。由貨運(yùn)超載引起的安全問題一直是政府關(guān)注的熱點(diǎn)，例如：2003 年1 2 月1 日起華北五省市聯(lián)合整治公路運(yùn)輸超載；2004 年4 月1 日起華東地區(qū)聯(lián)手對長江武漢以下水域及其支流、京杭運(yùn)河和黃浦江水域的超載船舶進(jìn)行查處，上海的黃砂價(jià)格由此而上漲了約21 %。1.2 企業(yè)自身的行為生產(chǎn)企業(yè)自身調(diào)整產(chǎn)能，如：2003 年初板材的需求量很大，鋼廠將產(chǎn)能適當(dāng)調(diào)整增加其產(chǎn)量，而原材料資源是相對有限的，增加某種材料的產(chǎn)量就意味要減少其他材料的產(chǎn)量。2003 年下半年開始，建筑用鋼材價(jià)格一直處于上升階段，所有鋼廠幾乎都處于滿負(fù)荷運(yùn)

11、作狀態(tài)，盡管沒有鋼材需求的淡季出現(xiàn)，但是鋼廠的設(shè)備檢修工作還須進(jìn)行。1.3 氣候及季節(jié)變化每年的春季和冬季（1 月、2 月、3 月和1 2 月），由于降水量較少，因此主要河流一般會進(jìn)入枯水期，從而影響內(nèi)河航道的運(yùn)力。因?yàn)榭菟诘挠绊懚鴮?dǎo)致建材價(jià)格上漲的案例時(shí)有發(fā)生，其中次數(shù)最多、價(jià)格影響最大最明顯的是黃砂。一般情況下，枯水期黃砂的價(jià)格較平時(shí)要高出0.56% 5.34%左右。另一方面，梅雨季節(jié)因?yàn)闈穸容^大，不便于某些材料的倉儲，材料經(jīng)銷商因故會積極出貨，引起供應(yīng)量的增加。1.4 原材料、燃料價(jià)格變化由于原材料價(jià)格變化而導(dǎo)致建材價(jià)格變化的情況也不在少數(shù)，一定程度上也構(gòu)成了對供應(yīng)的影響。如：鋼材原材

12、料鋼坯、鐵礦石、廢鋼價(jià)格上漲，焦煤價(jià)格上漲和生產(chǎn)水泥的熟料價(jià)格上漲，都不同程度的造成鋼材和水泥的成本上升，其最終產(chǎn)品的價(jià)格也會隨之上升。1.5 基礎(chǔ)設(shè)施的瓶頸制約隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)相對落后的困境也逐漸顯露出來，并逐漸成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的束縛。其一，電力供應(yīng)不足。部分地區(qū)為避免用電高峰，對一些用電大戶實(shí)行拉限電措施，而這些“大戶”很多是建材生產(chǎn)商，拉限電措施影響了廠家的正常生產(chǎn)，同時(shí)也制約了建材的正常供應(yīng)。其二，交通運(yùn)輸緊張。運(yùn)力嚴(yán)重不足，缺口較大，致使有資源的地區(qū)無法及時(shí)將貨物運(yùn)輸出去，缺貨的地區(qū)只能干著急，地區(qū)之間的價(jià)格差異較大。2、 材料需求的影響因素2.1 不可抗力因素調(diào)控疾

13、病流行，如“非典”、禽流感等，還有戰(zhàn)爭爆發(fā)如伊拉克戰(zhàn)爭，也有諸如近年來的洪水災(zāi)害，經(jīng)融風(fēng)暴等，都會引起材料價(jià)格的波動。2.2 國家宏觀政策調(diào)控國家采取積極的貨幣政策或防止經(jīng)濟(jì)過熱措施，同樣也制約材料價(jià)格走勢。2.3 其他因素( 見表2)表2 其它影響材料需求的因素房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的狀況氣候因素中國特有國情材料經(jīng)銷商的行為據(jù)2003 年上海市統(tǒng)計(jì)局對房地產(chǎn)業(yè)的統(tǒng)計(jì)資料顯示, 全年實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)增加值為461.88 億元, 比上年增長13.7%, 保持持續(xù)快速發(fā)展。由于房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展, 拉動建材需求量持續(xù)上升。暖冬天氣會使理應(yīng)成為施工淡季的冬天不影響正常施工,從而使需求情況發(fā)生變化。高溫多雨的天氣則會

14、影響施工的正常開展, 從而也導(dǎo)致需求發(fā)生變化。春節(jié)、"五一"、國慶長假對需求的影響。因?yàn)殚L假, 某些工程會出現(xiàn)停工, 對建材的需求會因之而減小市場是由無數(shù)經(jīng)銷商組成的, 每一位經(jīng)銷商都是市場的一分子, 所以經(jīng)銷商的行為無疑會對需求構(gòu)成影響。"牛市"中,經(jīng)銷商會積極進(jìn)貨、囤貨, 伺機(jī)出貨。"熊市" 中, 經(jīng)銷商則會觀望在先, 萬事謹(jǐn)慎。（三）建筑工人工資要求提高 建筑業(yè)農(nóng)民工平均工資呈現(xiàn)逐年上漲態(tài)勢。以全年工作10個(gè)月，月均工作30天計(jì)算：北京市建筑業(yè)農(nóng)民工2005年的年均、月均工資分別為15000元、1500元；2008年的年均、月均

15、工資分別為18000元、1800元；2009年的年均、月均工資分別為21000元、2100元；2010年的年均、月均工資分別為25000元、2500元。由此可見，近5年北京建筑業(yè)農(nóng)民工工資增長比較明顯，平均增速在15%25%。目前，其平均工資水平已達(dá)到大學(xué)畢業(yè)生工資水平。建筑業(yè)技術(shù)工人工資大幅上漲。從2010年部分外省市進(jìn)京建筑業(yè)木工、瓦工、鋼筋工等技工的平均日工資來看，河北省為150元160元；重慶市為150元160元；四川省為160元180元；安徽省為160元180元；湖北省為200元左右。根據(jù)北京建筑業(yè)人力資源協(xié)會對各大建筑總承包企業(yè)和勞務(wù)企業(yè)的調(diào)研統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，2009年技工日工單價(jià)大

16、概在110元120元，2010年木工、瓦工、鋼筋工等技工平均日工單價(jià)達(dá)到160元180元，最高達(dá)到200元/日。其中，個(gè)別搶工項(xiàng)目甚至達(dá)到300元400元/日，而且是日清日結(jié)。據(jù)此初步調(diào)查，北京市2010年建筑業(yè)技術(shù)工人工資同比上漲約35%45%，比上一年度有較大幅度提高，技工工資增速明顯超過農(nóng)民工平均水平。 建筑工人工資上漲的原因有三：1. 建筑市場的勞動力供需關(guān)系發(fā)生了明顯變化。在需求方面，在國家擴(kuò)大內(nèi)需、刺激經(jīng)濟(jì)、固定資產(chǎn)投資快速增長下，各省市施工量增長明顯，建筑業(yè)用工量逐年上升(如天津市建筑業(yè)用工從50萬人增長到80萬人)，勞動力需求明顯增加。在勞動力供給方面，近年來進(jìn)入建筑業(yè)的農(nóng)民工

17、數(shù)量卻呈現(xiàn)下降趨勢。首先是國家近年來富農(nóng)、惠農(nóng)政策使農(nóng)民生活好轉(zhuǎn)，農(nóng)民不用外出謀生，有一部分人留在家鄉(xiāng)發(fā)展；其次是學(xué)校擴(kuò)招政策使部分農(nóng)村子弟進(jìn)入高校深造；再次是越來越多的新一代農(nóng)民工進(jìn)入工作環(huán)境相對好的制造業(yè)和服務(wù)業(yè)。據(jù)全國總工會統(tǒng)計(jì)，最近5年進(jìn)入建筑業(yè)的工人數(shù)量下降了約6%。此外，近期不斷出現(xiàn)的建筑公司相互抬價(jià)、搶奪熟練技術(shù)工人的現(xiàn)象不但印證了供需矛盾的不斷升級，也直接推動了建筑業(yè)農(nóng)民工工資的快速上升。2. 目前，農(nóng)民工的年齡結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生很大變化?，F(xiàn)在建筑施工的主力軍多為70后和80后的工人。一方面，與前輩相比，他們最主要的特點(diǎn)是以在城市務(wù)工為主，很少回鄉(xiāng)務(wù)農(nóng)。因此他們與城市工人同工同酬的維

18、權(quán)意識不斷加強(qiáng)，加之對生活水平的要求不斷提高，不會再滿足于每天幾十元的工資。另一方面，建筑業(yè)工作環(huán)境惡劣，流動性、危險(xiǎn)性的客觀存在，以及用工策略和福利待遇較差，對70后、80后農(nóng)民工缺乏吸引力。新一代農(nóng)民工擁有更多工作選擇和更高的物質(zhì)精神追求，這使得建筑業(yè)必須通過提高工資和福利待遇吸引和留住他們。隨著90后農(nóng)民工的加入，他們對待遇的期望值可能會更高。農(nóng)民工年齡結(jié)構(gòu)的變化、整體價(jià)值觀的改變，也是農(nóng)民工工資上漲的重要推動力。3. 2010年全國各種物價(jià)普遍上漲，通貨膨脹壓力明顯增大，各行業(yè)紛紛上調(diào)工資水平，以使工資收入與消費(fèi)的升幅相匹配。在這樣的大背景下，建筑業(yè)工人原本就不高的工資必然會隨之上漲，

19、而且由于起點(diǎn)低，漲幅也就更明顯。物價(jià)上漲，勞動力價(jià)格也隨之上漲，這是農(nóng)民工工資上漲中重要的短期動力。三、從需求方面分析房價(jià)上漲 住房需求：是指在一定條件下消費(fèi)者愿意而且能夠購買的房屋數(shù)量。顯然，只有有效的需求與商品房價(jià)格有關(guān)，也就是說，特定的商品房不僅要有潛在的使用者，而且購買者必須要有獲得所需的商品房的購買能力，這是任何商品的需求相共性的東西。商品房需求的復(fù)雜還在于它既是消費(fèi)品又具備可投資性，這種雙重屬性將由商品房所處的位置、市場消費(fèi)、投資群體的不同而不同。住房的需求可以分為三類:居住消費(fèi)性購房需求、投資性購房需求和投機(jī)性購房需求。居住消費(fèi)性需求即購房者購買住房純粹是為了滿足生活居住;投資性

20、購房是為了取得合理的預(yù)期收入或以長期增值的方式獲利;投機(jī)性需求是指為了從住房價(jià)格的變動中獲利,進(jìn)而在短時(shí)間內(nèi)買進(jìn)和賣出商品住房,并不關(guān)注住宅本身的使用價(jià)值或盈利能力。影響住房需求的主要因素：（一）購買力增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康的發(fā)展和人民收入水平的提高，更多的人有能力購置房產(chǎn)，這使中國居民的住房需求成了真正的有效需求。王金明和高鐵梅運(yùn)用可變參數(shù)模型對我國房地產(chǎn)市場需求、供給進(jìn)行的動態(tài)定量分析表明在影響房屋需求的諸因素中，收入彈性最大，在1.58至1.66之間，從而說明在我國現(xiàn)階段收入是影響房屋需求的決定性因素。（二）需求人口增加加快城市化進(jìn)程是我國進(jìn)入21世紀(jì)后的重要任務(wù)，2000年我國城市化水平

21、達(dá)到36%，已經(jīng)進(jìn)入城市化加速時(shí)期，最近四、五年來沿海城市的城市化率年均提高近2個(gè)百分點(diǎn)，由此帶來的主動型需求量相當(dāng)可觀。1978年至2004年，我國城鎮(zhèn)化水平由17.9%提高到41.8%，城鎮(zhèn)人口從1.7億增加到5.4億，年均增長速度達(dá)4.6%。全國城市總數(shù)也由193個(gè)增加到661個(gè)。在城市數(shù)量增加的同時(shí)，城市規(guī)模也在不斷擴(kuò)大。在經(jīng)營城市理念的指導(dǎo)下，全國城市特別是東部地區(qū)城市加快了城市建設(shè)步伐，拆遷規(guī)模量在短期內(nèi)增長很快，拆遷戶用拆遷費(fèi)加銀行按揭購買商品房，由此導(dǎo)致的被動型需求急速增長。可見，城市建設(shè)速度加快制造了大量的拆遷被動型住房需求。（三）投資投機(jī)的需求投機(jī)就是為了從資產(chǎn)價(jià)格的變動中

22、獲利而買進(jìn)或賣出資產(chǎn)，并不對資產(chǎn)本身的使用或盈利能力感興趣。近年來，與房市的火爆形成鮮明對比的是股市的跌跌不休，直到去年才開始好轉(zhuǎn)。加之隨著中國經(jīng)濟(jì)體系的不斷完善，投資方式日趨多樣化，為尋求財(cái)富的增值，投資者普遍將目光放在了房地產(chǎn)投資上。值得注意的是，來自區(qū)域外的富余資金對本區(qū)域房價(jià)的上漲起到了推波助瀾的作用。例如所謂的“溫州炒房團(tuán)”。投機(jī)因素作為一種人為因素，使商品房價(jià)格脫離了市場規(guī)律的正常作用。這種現(xiàn)象在一些城市是非常突出的，有的達(dá)到商品房交易的40%以上。（四）中國傳統(tǒng)觀念對住房的需求“居者有其屋”是多數(shù)國人的愿望和夢想，中國人過了許多的苦日子，不愿意消費(fèi)，更愿意投資。在大多數(shù)中國人的思

23、想觀念里，有一幢房子既是固定資產(chǎn)，同時(shí)也為自己提供了安身立命之所，因此，在一定程度上也促進(jìn)了住房需求的增加。（五）其它因素影響房價(jià)的因素非常的多，在此，我們只對其主要方面進(jìn)行簡單描述，例如，人口結(jié)構(gòu)的改變，城市發(fā)展、城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)變化，人們對房價(jià)的預(yù)測與期望等等均會影響住房的需求。四、其它因素影響住房價(jià)格（一）經(jīng)融因素房地產(chǎn)金融對房價(jià)的影響是間接的，它主要通過四個(gè)途徑發(fā)生作用。1. 通過對開發(fā)商的提供融資影響房地產(chǎn)開發(fā)投資的規(guī)模，即影響房地產(chǎn)供給量，從而間接對房價(jià)產(chǎn)生影響；2. 通過發(fā)放住房貸款提高居民的支付能力，將潛在的需要轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)的購買需求，從而增加房地產(chǎn)有效需求，推動房價(jià)上漲；3. 通過影響

24、人民幣匯率，從而對城鎮(zhèn)居民房地產(chǎn)需求產(chǎn)生推動作用；4. 通過股市行情的變化來影響，即股價(jià)的變化影響對房地產(chǎn)的消費(fèi)支出進(jìn)而影響房價(jià)。（二）宏觀調(diào)控對房價(jià)的影響當(dāng)市場勢力、不完全信息、外部性、公共產(chǎn)品等因素存在的情況下，市場配置資源不再是有效率的，此時(shí)一定程度的政府干預(yù)是必要的。由于房地產(chǎn)投機(jī)需求的介入掩蓋了因房價(jià)上漲而減少的真實(shí)需求，商品住宅價(jià)格在土地成本的推動和投機(jī)需求的拉動下持續(xù)走高，如果沒有外來力量的干涉，房價(jià)將一直上漲下去。專家學(xué)者們常把中國當(dāng)前的情況與日本房地產(chǎn)泡沫破滅之前的情況進(jìn)行比較，以給予我國如此快速增價(jià)的房產(chǎn)市場以警示。五、從分析所得到的啟示和降低房價(jià)的相應(yīng)措施（一）啟示 其實(shí)

25、影響房價(jià)的因素多種多樣，但就供求方面而言不外乎房子的建造成本，人們的剛性需求。影響房子成本的因其主要方面又不外乎土地價(jià)格、建材成本、工人工資折幾大方面；需求方面主要是購買力、人口增長、投資與投機(jī)影響由為突出。我國當(dāng)前持續(xù)攀升的高房價(jià)現(xiàn)象,是由于商品房本身的特殊性及其供、求的特殊性引起的。土地供應(yīng)剛性和居民收入持續(xù)高速增長誘發(fā)的住房需求不斷增長的矛盾,而加劇這一矛盾的則是房價(jià)持續(xù)上漲這一趨勢本身。高房價(jià)不僅沒有抑制對住房的需求,反而刺激了高收入階層對住房的投資和投機(jī)需求,而其中投機(jī)性需求的存在,是導(dǎo)致現(xiàn)今房價(jià)高漲的最為根本的原因。由這部分投機(jī)性需求所導(dǎo)致的虛高房價(jià),已經(jīng)大大高出了一般居民收入增長

26、和承受能力,使得想買房而又買不起房的居民群體變得越來越龐大,因?yàn)槎鄶?shù)的住房都被投機(jī)者買去囤積起來了,這部分住房往往空著沒人居住,這便產(chǎn)生了人們常說的“泡沫”現(xiàn)象。如果放任這種“泡沫”現(xiàn)象持續(xù)變大,那么必然就會有一天出現(xiàn)破滅的結(jié)局。而一旦泡沫破滅,勢必將會對整個(gè)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生巨大的連鎖反應(yīng),甚至?xí)|發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)。因此治理持續(xù)攀升的、異常的高房價(jià),刻不容緩。（二）降低房價(jià)的措施在市場經(jīng)濟(jì)條件下,市場價(jià)格是由供給和需求共同決定的。當(dāng)供不應(yīng)求時(shí),市場價(jià)格會上升,從而導(dǎo)致供給量增加,需求量減少;當(dāng)供過于求時(shí),市場價(jià)格下降,從而導(dǎo)致供給量減少而需求量增加,市場價(jià)格最終是由需求和供給兩種相反的力量共同作用的結(jié)果,住

27、房價(jià)格同樣適用于經(jīng)濟(jì)學(xué)的供求分析。但住房價(jià)格既有一般商品特點(diǎn),即價(jià)格隨著供求關(guān)系的變化,由市場競爭形成,又有特殊性。而要想壓縮房地產(chǎn)市場的價(jià)格泡沫,還得從商品房供、需的兩個(gè)方面來考慮。1.從供給方面1.1強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控,改善商品房結(jié)構(gòu),適當(dāng)增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)用地供應(yīng)量;1.2加大土地供應(yīng)調(diào)控力度,嚴(yán)格土地管理。對土地買賣進(jìn)行公開的招投標(biāo),對于經(jīng)濟(jì)適用房用地,將保證土地供應(yīng);1.3完善城鎮(zhèn)廉租住房制度,保障最低收入家庭基本住房需求。2.從需求方面1.1從消費(fèi)終端抑制,實(shí)施物業(yè)稅可以在不同程度上抑制對多套住房或者大面積住房的需求,進(jìn)而增加普通住房的供給;1.2抓住源頭,降低稅費(fèi)

28、,規(guī)范政府行為。這里所說的稅費(fèi),是指那些以“搭車收費(fèi)”為目的無端抬高和打入房價(jià)的稅費(fèi)。另外要減少辦事環(huán)節(jié),公開辦事程序,提高辦事效率,公布稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),允許產(chǎn)權(quán)、規(guī)則、市政、交易等資料、信息公開查詢等,這些措施都可以大大提高開發(fā)商對開發(fā)項(xiàng)目的可控性,減少交易費(fèi)用,為降低開發(fā)成本,進(jìn)而降低房價(jià)提供廣闊的空間。但在土地供應(yīng)高度剛性,人口和收入高速增長,城市中住房價(jià)格主要取決于需求情況下,采取的一些降低與土地開發(fā)有關(guān)的稅費(fèi)的措施,不能真正的降低住房的價(jià)格,而只會增加開發(fā)商的超額利潤。1.3 應(yīng)該采取措施禁止房地產(chǎn)投機(jī)炒作從前面的分析可以看出，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場高速增長的一個(gè)和重要的原因是投資性買房行為的大量存在。在上海、杭州、北京等中心城市，投資性買房已經(jīng)占到相當(dāng)比例，上海政府公布的數(shù)據(jù)是16%，但很多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為實(shí)際比例已經(jīng)超過50%，大量的商品房囤積在投資者手中，遲遲不能進(jìn)入最終消費(fèi)市場。如果政府出臺政策抑制這些非正常的房地產(chǎn)需求，就可以緩解房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系。禁止房地產(chǎn)炒作是有充分理由的。有人認(rèn)為，禁止炒作是違背市場經(jīng)濟(jì)原則的。其實(shí)這種觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的，國外的理論和實(shí)踐已經(jīng)表明：一般商品市場可以在完全競爭的條件下實(shí)現(xiàn)資源的最優(yōu)配置，實(shí)現(xiàn)帕累托最優(yōu)，但房地產(chǎn)市場是個(gè)特殊的市場很容易產(chǎn)生市場失靈，完全依靠市場競爭解決不了問題，需要一個(gè)公平公正的政府對他實(shí)行強(qiáng)制的外部監(jiān)管。和股票市