成都市別墅房地產(chǎn)市場研究報告

1、成都市別墅房地產(chǎn)市場研究分析報告 2014年1月（一）成都市房地產(chǎn)市場總體分析受熱銷項目價格上漲拉動，片區(qū)均價普遍上漲；城西、城東向3環(huán)外發(fā)展，城南站南、大源片區(qū)進(jìn)一步將支付力不足客戶向外擠壓一、成都市場總體特征表：2013年1-10月市區(qū)普通住宅總體特征（單位：萬、元/） 下表中新增面積、銷售面積為1-10月月均值（二）成都市房地產(chǎn)市場板塊分析二、分方位板塊片區(qū)特征 2013年1-10月在熱銷項目持續(xù)價格上漲疊加高價新項目入市影響下多數(shù)片區(qū)價格上漲，整體較2012年市區(qū)整體均價大幅上漲9.3%；城南仍為主力供銷市場，城東已超越城西，各板塊整體特征如下：表：2013年1-10月市區(qū)各板塊普通住

2、宅總體特征（單位：萬、元/） 下表中新增面積、銷售面積為1-10月月均值（二）成都市房地產(chǎn)市場板塊分析表：2013年1-10月成都市區(qū)各板塊月均銷售量分布圖（單位：萬）（二）成都市房地產(chǎn)市場板塊分析表：2013年1-10月成都市區(qū)各板塊成交均價分布圖（單位：萬）（二）成都市房地產(chǎn)市場板塊分析表：2013年1-10月成都市區(qū)各板塊總存量分布圖（單位：萬）（二）成都市房地產(chǎn)市場板塊分析成都板塊格局：南富、西貴、東貧、北雜城南-最熱、最強(qiáng)勁城西-生態(tài)環(huán)境好 布局中高端 高端 住宅物業(yè)看好城東-剛需為主城北-剛需為主 布局專業(yè)市場（二）成都市房地產(chǎn)市場板塊分析成都西部最好的、宜商宜居宜業(yè)的城市成都西

3、溫江-崇州氣候良好、物價不高交通發(fā)達(dá)、房價不高價格洼地、價格溫柔由于周邊城市發(fā)展的較好所以崇州的輻射力不高影響力不夠強(qiáng)勁發(fā)展的瓶頸-軌道交通地鐵交通、城際交通動作慢、起步晚因此有很大的增長前景（三）成都市別墅市場分析整體市場量漲價跌，集中度持續(xù)高位數(shù)據(jù)說明：1、統(tǒng)計項目為大成都內(nèi)所有包含別墅產(chǎn)品的在售項目，物業(yè)形態(tài)不含疊拼別墅，僅為獨棟、雙拼、聯(lián)排2、數(shù)據(jù)均為備案統(tǒng)計數(shù)據(jù)，來源于成都市房管局3、統(tǒng)計時間為2013年1-10月份1、供應(yīng)萎縮下量漲價跌，出清周期有所下降1） 備案數(shù)據(jù)顯示，2013年1-10月相比2012年月均供應(yīng)面積大幅下降34.3%，成交面積明顯上升，增幅達(dá)23.2%。2） 成

4、交均價為12361元/ ，相比2012年小幅下跌6%；均價降幅超過5%的板塊占比接近五成。表：2012、2013年1-10月大成都別墅（獨棟、雙拼、聯(lián)排）供銷量及市場份額（單位：萬、元/、年）（三）成都市別墅市場分析整體市場量漲價跌，集中度持續(xù)高位數(shù)據(jù)說明：1、統(tǒng)計項目為大成都內(nèi)所有包含別墅產(chǎn)品的在售項目，物業(yè)形態(tài)不含疊拼別墅，僅為獨棟、雙拼、聯(lián)排2、數(shù)據(jù)均為備案統(tǒng)計數(shù)據(jù)，來源于成都市房管局3、統(tǒng)計時間為2013年1-10月份4、市場集中度是用來衡量企業(yè)的數(shù)目和相對規(guī)模的差異，是市場勢力的重要量化指標(biāo)。5、銷售力=銷售面積或套數(shù)占比/可售面積或套數(shù)占比2、近郊表現(xiàn)最優(yōu)，成交量大幅上漲五成，為市

5、場主力。3、從產(chǎn)品形態(tài)來看，聯(lián)排別墅仍為主力產(chǎn)品，供銷套數(shù)占比分別為45.4%、60%。4、市場集中度為3.76的高位水平，市場份額集中在牧馬山、麓湖新城等五個板塊， 同時受個案因素影響，麓湖新城、南延線雙流部分以及龍泉山銷售力均超過1.5。（四）成都市高層住宅市場分析各區(qū)域客戶來源成交占比整體穩(wěn)定，省內(nèi)外客戶穩(wěn)定于高位數(shù)據(jù)說明：1、統(tǒng)計項目為大成都內(nèi)所有包含高層產(chǎn)品的在售項目2、數(shù)據(jù)均為備案統(tǒng)計數(shù)據(jù)，來源于成都市房管局3、統(tǒng)計時間為2013年1-10月份表：2011-2013.1-10月市區(qū)商品住宅客戶來源成交套數(shù)占比情況（五）成都市房地產(chǎn)近年的主要特點和特征剛需主導(dǎo)下市區(qū)及近郊樓市整體回升

6、，近郊去庫存態(tài)勢更為明顯；同時，市區(qū)改善類物業(yè)成交持續(xù)回升數(shù)據(jù)說明：1、數(shù)據(jù)來源于成都市房管局2、統(tǒng)計時間為2013年1-10月份；成交結(jié)構(gòu)及熱銷項目內(nèi)容部分?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計截止到2013年10月份一、市場總況：市區(qū)及近郊住宅市場整體表現(xiàn)趨同，市場延續(xù)2012年底以來的回升 態(tài)勢；分郊縣市場供銷量價各項指標(biāo)整體表現(xiàn)上漲表：2013年1-10月市區(qū)及近郊樓市供應(yīng)、成交、存量以及成交均價（單位：萬、元/）表：2013年1-10月各郊縣樓市供應(yīng)、成交、存量以及成交均價（單位：萬、元/）（五）成都市房地產(chǎn)近年的主要特點和特征剛需主導(dǎo)下市區(qū)及近郊樓市整體回升，近郊去庫存態(tài)勢更為明顯；同時，市區(qū)改善類物業(yè)成交持續(xù)

7、回升數(shù)據(jù)說明：1、數(shù)據(jù)來源于成都市房管局2、統(tǒng)計時間為2013年1-10月份；成交結(jié)構(gòu)及熱銷項目內(nèi)容部分?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計截止到2013年10月份二、市場階段性特征：隨“國五條”出臺近郊市場率先出現(xiàn)恐慌性放量，市場調(diào)整 期下近郊樓市價格隨市區(qū)上漲表：2013年1-10月成都商品住宅市場價格變化階段劃分（五）成都市房地產(chǎn)近年的主要特點和特征剛需主導(dǎo)下市區(qū)及近郊樓市整體回升，近郊去庫存態(tài)勢更為明顯；同時，市區(qū)改善類物業(yè)成交持續(xù)回升數(shù)據(jù)說明：1、數(shù)據(jù)來源于成都市房管局2、統(tǒng)計時間為2013年1-10月份；成交結(jié)構(gòu)及熱銷項目內(nèi)容部分?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計截止到2013年10月份三、結(jié)構(gòu)特征：市場剛需主導(dǎo)下70-100平米主力

8、產(chǎn)品成交占比略有下降，同時，市 區(qū)改善類成交量持續(xù)回升1、市區(qū)成交結(jié)構(gòu)整體特征：各面積段產(chǎn)品供銷表現(xiàn)整體平穩(wěn)，受110-150平米面積段產(chǎn)品拉動，市區(qū)改善類產(chǎn)品成交占比持續(xù)大幅回升，100-160平米面積段產(chǎn)品成交占比從2011年的22.5%回升至目前的25.4%表：2010-2013年1-10月市區(qū)商品住宅100-160平米面積段產(chǎn)品月均成交套數(shù)變化情況（單位：套）2、近郊成交結(jié)構(gòu)特征：各面積段產(chǎn)品供銷表現(xiàn)整體平穩(wěn)，70-100平米面積段仍是主力產(chǎn)品，成交占比為57%；分郊縣各面積段產(chǎn)品供銷走勢與2012趨同（五）成都市房地產(chǎn)近年的主要特點和特征剛需主導(dǎo)下市區(qū)及近郊樓市整體回升，近郊去庫存態(tài)

9、勢更為明顯；同時，市區(qū)改善類物業(yè)成交持續(xù)回升數(shù)據(jù)說明：1、數(shù)據(jù)來源于成都市房管局2、統(tǒng)計時間為2013年1-10月份；成交結(jié)構(gòu)及熱銷項目內(nèi)容部分?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計截止到2013年10月份四、市場集中度/熱銷項目特征：市區(qū)市場集中度高于近郊，熱銷項目對市區(qū)/近郊 片區(qū)均價拉動 明顯，同期選擇近郊置業(yè)的成都客戶存在價格擠壓1、熱銷項目市場集中度比較：1-10月市區(qū)住宅市場集中度高于近郊2、市區(qū)熱銷項目特征：熱銷項目成交主力產(chǎn)品集中于70-100平米，站南及大源組 團(tuán)隊改善性需求客戶吸附力較強(qiáng)（130-160平米產(chǎn)品成交占比為46%);從熱銷 項目價格情況看，熱銷項目以低價為主逐步向性價比為主轉(zhuǎn)化，同期，近郊

10、熱銷 項目價格表現(xiàn)與市區(qū)趨同3、近郊熱銷片區(qū)與其臨近市區(qū)片區(qū)對比情況：選擇近郊置業(yè)的成都客戶存在價格擠 壓特征，現(xiàn)階段更關(guān)注產(chǎn)品功能性，70-90平米仍主導(dǎo)市場三、成都市溫江區(qū)發(fā)展趨勢分析研判（一）成都市溫江區(qū)交通分析溫江構(gòu)建立體式綜合交通體系光華大道、成溫邛高速路、芙蓉大道、光華8線、地鐵4號線、成溫邛快速路、成蒲鐵路讓溫江增加更多進(jìn)入主城區(qū)的通道，學(xué)府路延伸到雙流連接天府新區(qū)，光九路成為西部新城連接機(jī)場環(huán)線的專用快速通道，環(huán)都市快速路使溫江南北向的外向交通更加暢通這就是未來溫江區(qū)計劃的全面加快構(gòu)建以軌道交通、高速路、快速路和主干道為支撐，全面對接“雙極核”的現(xiàn)代成都西向立體式綜合交通體系。

11、地鐵交通 城際交通 軌道交通（二）成都市溫江區(qū)城市規(guī)劃分析圍繞構(gòu)建以服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)體系，溫江建立了“6+2”產(chǎn)城融合模式，其中“6個功能片區(qū)”指成都國際醫(yī)學(xué)城、成都國際體育城、光華現(xiàn)代服務(wù)業(yè)功能片區(qū)、成都國際鄉(xiāng)村度假片區(qū)、成都國際科教藝術(shù)城片區(qū)、成都海峽兩岸科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)園，“2個重大項目區(qū)”即四川文化產(chǎn)業(yè)園重大項目區(qū)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)重大項目區(qū)。便捷溫江 產(chǎn)業(yè)溫江 生態(tài)溫江 品質(zhì)溫江金溫江 綠溫江（三）成都市溫江區(qū)發(fā)展趨勢研判有房子、有環(huán)境、沒商業(yè)、沒產(chǎn)業(yè)好房子、美環(huán)境、大商業(yè)、優(yōu)產(chǎn)業(yè)生態(tài)宜人和完善配套在溫江逐漸走向融合。臺灣商業(yè)巨頭新光三越落戶溫江區(qū)光華新城，家樂福在該地正式營運；上市商貿(mào)企業(yè)

12、永輝超市開業(yè)，伊藤洋華堂、珠江Shoppingmall、豐隆國際購物城落戶以珠江新城為核心已聚集了15個高、中、大眾百貨賣場和專業(yè)賣場，體量達(dá)120萬平米，其中5萬平米特大綜合型賣場7個。商圈的建立，不僅是解決居住配套的問題，更是為區(qū)域人口提供就業(yè)機(jī)會，從而形成強(qiáng)大的區(qū)域吸引力。隨著片區(qū)高端、國際化的商業(yè)和酒店的逐漸入住，帶來較多高收入人群常住。從售樓處置業(yè)顧問調(diào)查中得知，外來人口的比例在逐漸增加。隨著溫江產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，第三產(chǎn)業(yè)鏈逐漸升級和完善，產(chǎn)業(yè)園將增強(qiáng)區(qū)域凝聚力。溫江目前商業(yè)、教育、醫(yī)療配套已區(qū)域完善，將來地鐵4號線的貫通勢必帶來新一波的增長潮。四、成都市崇州發(fā)展趨勢分析研判（一）成都市崇州

13、交通分析崇州實現(xiàn)由軌道交通、高速路、快速路、主干道、應(yīng)急通道共同組成的路網(wǎng)體系交通，形成以“六縱六橫兩軌兩站”為骨干的交通新格局。六縱即省道S106川西旅游環(huán)線、重慶路、街安路和安仁連接線、環(huán)成都經(jīng)濟(jì)高速公路、華懷路、三沿路；六橫則是北部旅游通道九茍路和雞冠山公路、元和路、成溫邛高速公路、光華大道、成溫邛快速通道、九龍溝旅游線；兩軌即城際地方鐵路成大線、城際地方鐵路成灌線延伸線；兩站指的是崇州市新建的綜合客運中心站以及工業(yè)園區(qū)物流配送中心。（二）成都崇州市城市發(fā)展片區(qū)分析業(yè)態(tài)崇州 生態(tài)崇州 文態(tài)崇州 形態(tài)崇州四態(tài)融合、產(chǎn)城一體（三）成都市崇州發(fā)展趨勢研判崇州城市發(fā)展規(guī)劃確立崇州未來經(jīng)濟(jì)按照“一

14、點突破、兩翼齊飛、整體推進(jìn)”的構(gòu)架發(fā)展，轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，創(chuàng)新體制機(jī)制和方法手段，推動工業(yè)發(fā)展率先突破，以工業(yè)發(fā)展突破推進(jìn)工業(yè)化城鎮(zhèn)化聯(lián)動發(fā)展，帶動全市一二三產(chǎn)業(yè)快速協(xié)調(diào)發(fā)展。五、成都市別墅市場分析（一）項目別墅市場主要競爭片區(qū)和板塊分析成都青城山青城后山繞城高速成雅高速成灌高速蒲江石象湖大件路成樂高速華陽198-五龍山公園牧馬后山牧馬山成溫邛高速溫江-崇州1、成都郊區(qū)別墅：未來可能向一居轉(zhuǎn)換：城東、南、西、北，羊馬屬于大城住區(qū)之類；2、成都度假休閑別墅區(qū)：青城山、蒲江：風(fēng)景好的度假投資盤數(shù)據(jù)說明：1、數(shù)據(jù)來源于踩盤、策劃報告、項目中高層訪談2、除了鉑雅苑以外，成都范圍內(nèi)別墅客群占比基本上約為80

15、%左右，其余為四川省內(nèi)及國內(nèi)。（二）項目別墅市場主要競爭片區(qū)的顧客來源分析【項目周邊低密大盤產(chǎn)品形態(tài)對比】創(chuàng)造最高性價比創(chuàng)造購買理由打造四川罕見吸引眾人追捧（四）項目區(qū)域競爭對手解讀分析【中鐵月映長灘-棲湖產(chǎn)品詳解】項目情況介紹（總占地627畝，共分9個地塊開發(fā)，產(chǎn)品類別包括：疊拼面積區(qū)間132-170平米，約占已開發(fā)總產(chǎn)品形態(tài)的40%；聯(lián)排面積區(qū)間170-400多平米，約占已開發(fā)總產(chǎn)品形態(tài)的40%；獨棟面積區(qū)間450平米左右，約占已開發(fā)總產(chǎn)品形態(tài)的20%）。綜合分析：該項目為金馬片區(qū)的先驅(qū)項目，也是標(biāo)桿項目。中鐵二局為該區(qū)域的一級市場運營商，和政府合作項目多，產(chǎn)品預(yù)期能得到消費者的充分認(rèn)可，

16、故而成為該區(qū)域唯一暢銷的項目。2013年4月25日開盤。（四）項目區(qū)域競爭對手解讀分析【中鐵月映長灘-棲湖產(chǎn)品詳解】金馬標(biāo)桿銷量穩(wěn)定湖居英倫風(fēng)城市小聯(lián)排（四）項目區(qū)域競爭對手解讀分析【中鐵月映長灘-棲湖產(chǎn)品詳解】161贈送約50非主力戶型（四）項目區(qū)域競爭對手解讀分析【中鐵月映長灘-棲湖產(chǎn)品詳解】179贈送58-88非主力戶型（四）項目區(qū)域競爭對手解讀分析【中鐵月映長灘-棲湖產(chǎn)品詳解】建筑形態(tài)：五聯(lián)排-六聯(lián)排建筑面積223贈送面積47-57主力戶型（四）項目區(qū)域競爭對手解讀分析【中鐵月映長灘-棲湖產(chǎn)品詳解】建筑形態(tài)：五聯(lián)排-六聯(lián)排建筑面積261贈送面積60-180主力戶型（四）項目區(qū)域競爭對手

17、解讀分析【中鐵月映長灘-棲湖產(chǎn)品詳解】建筑形態(tài)：五聯(lián)排-六聯(lián)排建筑面積265贈送面積47-72主力戶型（四）項目區(qū)域競爭對手解讀分析【中鐵月映長灘-棲湖產(chǎn)品詳解】建筑形態(tài)：五聯(lián)排-六聯(lián)排建筑面積296贈送面積55-115主力戶型（四）項目區(qū)域競爭對手解讀分析【中鐵月映長灘-棲湖產(chǎn)品詳解】建筑形態(tài)：四聯(lián)排建筑面積321贈送面積93非主力戶型（四）項目區(qū)域競爭對手解讀分析【中鐵月映長灘-棲湖產(chǎn)品詳解】建筑形態(tài)：四聯(lián)排建筑面積338贈送面積96非主力戶型（四）項目區(qū)域競爭對手解讀分析【重慶東原金馬湖壹號產(chǎn)品詳解】純別墅攬雙河擁兩湖藏十二溪城市伴湖別墅（四）項目區(qū)域競爭對手解讀分析【重慶東原金馬湖壹號產(chǎn)品詳解】項目情況介紹（總占地109625平方米，分四批次開發(fā)，產(chǎn)品類別包括：一二三批次以聯(lián)排為主，面積區(qū)間240-570平米，約占已開發(fā)總產(chǎn)品形態(tài)的46%；四批次以疊拼為主，面積區(qū)間140-170平米，約占已開發(fā)總產(chǎn)品形態(tài)的54%）綜合分析：該項目以400萬方的金馬湖為中心，以25平方公里的金馬國際體育城為全配套打造的地中海式城市湖岸別墅，將大朗河天然水系引入