小區(qū)車庫、會(huì)所等是共有面積還是專有面積？

1、小區(qū)車庫、會(huì)所等是共有面積還是專有面積?開發(fā)商狀告市政府案開庭2011年07月12日08:11南方都市報(bào)南都訊記者海鵬飛實(shí)習(xí)生劉曉照小區(qū)車庫、會(huì)所等是共有面積還是專有面積？這一問題直接影響到廣州東逸花園業(yè)委會(huì)能否成立，小區(qū)業(yè)主因此與開發(fā)商展開了一場(chǎng)拉鋸戰(zhàn)。近日，因?qū)V州市法制辦行政復(fù)議認(rèn)定不滿，新世界中國地產(chǎn)一紙?jiān)V狀將廣州市政府告上了法庭，昨日本案在廣州中院一審開庭。2009年12月26日，在街道辦和國土房管部門成立的聯(lián)合工作組監(jiān)督下，東逸花園召開了首次業(yè)主大會(huì)，對(duì)管理規(guī)約和議事規(guī)則進(jìn)行了投票表決，贊成票權(quán)面積達(dá)111417平方米，已經(jīng)超過了聯(lián)合工作組協(xié)調(diào)認(rèn)可的票權(quán)建筑總面積的一半，達(dá)到贊成戶

2、數(shù)和贊成票面積雙過半的要求。但廣州市國土資源和房屋管理局天河區(qū)分局，以及天園街道辦事處隨后聯(lián)合向籌備組發(fā)生2010第127號(hào)函，該函明確提由兩項(xiàng)投票“所得業(yè)主贊同票，總建筑面積均未達(dá)到東逸花園物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物總面積的一半”,判定該次投票未獲得通過，判定業(yè)主委員會(huì)還未成立。在業(yè)主王擁軍等人看來，由于車庫、會(huì)所等所有共有建設(shè)面積全部被計(jì)算在了專有面積之內(nèi)，原本認(rèn)定的業(yè)主專有面積之和183708平方米變成了224964.4552平方米，因此投票的業(yè)主們按照房產(chǎn)本上的有效票權(quán)面積之和以微小的差距未能達(dá)到50%o2010年5月21日，王擁軍等業(yè)主向廣州市政府法制辦提交了行政

3、復(fù)議申請(qǐng)，對(duì)廣州市房管局天河分局的2010第127號(hào)函提由抗議。據(jù)悉，接到業(yè)主們的行政復(fù)議申請(qǐng)后，廣州市法制辦召開了數(shù)次專家會(huì)進(jìn)行研討，并于2011年4月28日作由行政復(fù)議決定書，結(jié)合物權(quán)法物業(yè)管理?xiàng)l例等，最終認(rèn)定，東逸花園在統(tǒng)計(jì)面積時(shí)計(jì)算方法有誤，要求廣州市、天河區(qū)兩級(jí)房管局繼續(xù)以聯(lián)合成立工作組方式履行指導(dǎo)和協(xié)助的職責(zé)，直至東逸花園小區(qū)業(yè)主大會(huì)設(shè)立和業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生。行政復(fù)議書讓業(yè)主們感到興奮，但開發(fā)商卻很不滿意。2011年5月20日，新世界中國地產(chǎn)以其子公司廣州新華晨房地產(chǎn)有限公司的名義，將廣州市政府告上法庭，要求撤銷該行政復(fù)議。爭(zhēng)議焦點(diǎn)小區(qū)車庫、會(huì)所等是共有面積還是專有面積？昨日庭審中，原

4、被告雙方圍繞房屋專有面積的認(rèn)定方式展開激辯。據(jù)悉，之前新世界中國地產(chǎn)廣州公司有關(guān)負(fù)責(zé)人接受南都記者采訪時(shí)稱，行政復(fù)議決定書對(duì)專有面積的認(rèn)定打破了行業(yè)的通用規(guī)定，因此公司起訴僅為申請(qǐng)對(duì)這一專業(yè)問題的解釋。庭審中，原告廣州新華晨房地產(chǎn)有限公司稱，他們對(duì)市政府法制辦行使行政復(fù)議的權(quán)責(zé)沒有異議，但他們認(rèn)為，市政府法制辦對(duì)部分法律依據(jù)的適用是錯(cuò)誤的：“對(duì)專有面積的計(jì)算方式，適用法律錯(cuò)誤。”廣州市政府代理人則答辯稱，行政復(fù)議是根據(jù)中華人民共和國物權(quán)法及最高法院的相關(guān)司法解釋作曲的，認(rèn)定事實(shí)清楚。廣州市政府認(rèn)為，127號(hào)函在計(jì)算小區(qū)專有部分面積及建筑物總面積時(shí)，均將共有部分面積計(jì)算在

5、內(nèi)，廣州市國土資源和房屋管理局天河區(qū)分局和天園街道辦事處未按規(guī)定履行職責(zé)。對(duì)于打這場(chǎng)官司，作為被告第三人的業(yè)主王擁軍似乎看得更透徹，“新世界中國打這場(chǎng)官司的原因應(yīng)該不在于輸贏，而是拖延我們業(yè)委會(huì)成立的時(shí)間，因?yàn)榘讣M(jìn)入司法程序后，業(yè)委會(huì)的籌辦工作就得停下來；同時(shí)，東逸花園第五期項(xiàng)目正在建設(shè)，屆時(shí)整個(gè)小區(qū)的總建筑面積又將增加，這又是業(yè)委會(huì)成立的一個(gè)不確定性風(fēng)險(xiǎn)。”但針對(duì)此案，新世界中國地產(chǎn)在給時(shí)代周報(bào)的采訪回復(fù)中明確表示，此舉目的并不是針對(duì)政府，只是對(duì)行政復(fù)議決定書中的解釋存有疑義，其對(duì)專有面積的認(rèn)定與建筑行業(yè)及建筑企業(yè)一直以來遵循和執(zhí)行的規(guī)則有一定偏差，因此本著負(fù)責(zé)任的

6、態(tài)度，通過司法途徑尋求對(duì)“面積計(jì)算”問題的權(quán)威解釋，以保證行業(yè)規(guī)則的嚴(yán)肅性和可持續(xù)性。新世界東逸花園業(yè)委會(huì)的籌備是一場(chǎng)業(yè)主與開發(fā)商之間的漫長(zhǎng)糾紛，而政府最終被拉入這場(chǎng)官司當(dāng)中，則起源于廣州市法制辦于2011年4月28日作曲的一份行政復(fù)議決定書。在記者獲得的這份行政復(fù)議決定書中，廣州市法制辦認(rèn)定，“決定制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約等事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。專有部分與共有部分在面積上是各自獨(dú)立、互不包容的。建筑物的通道、樓梯、大堂等部分屬于共有部分，即使在房產(chǎn)測(cè)繪時(shí)按相關(guān)房屋建筑面積按比例進(jìn)行面積分?jǐn)偅诓?/p>

7、動(dòng)產(chǎn)登記簿上與專有部分建筑面積一并記載，仍不改變其共有屬性。建筑物總面積應(yīng)當(dāng)按照專有部分統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。”同時(shí)法制辦還認(rèn)定，在東逸花園業(yè)委會(huì)被認(rèn)定尚未成立，業(yè)主委員亦未被選舉產(chǎn)生的情況下，房管部門和天園街道辦事處終止對(duì)東逸花園工作組的指導(dǎo)和協(xié)助工作構(gòu)成了不履行職責(zé)。此前，廣州市國土資源和房屋管理局天河區(qū)分局曾在2010年5月10日下發(fā)過兩份認(rèn)定函件。該兩份函件認(rèn)為，在東逸花園業(yè)委會(huì)籌建過程中，“所得業(yè)主贊同票總建筑面積未達(dá)到東逸花園物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物總面積的一半”,因此判定該次投票未獲通過，業(yè)主委員會(huì)還未成立。“當(dāng)時(shí),收到國土部門的這兩份函之后

8、，我們感到十分的不解，房屋專有面積具體是怎樣劃分的？廣州國土局似乎并未有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。”王擁軍對(duì)時(shí)代周報(bào)記者稱。王擁軍介紹，同樣在天河區(qū)房管部門指導(dǎo)下建立起業(yè)委會(huì)的翠湖山莊小區(qū)，具業(yè)委會(huì)的選舉投票卻是按照業(yè)主的專有面積總和計(jì)算，公建配套設(shè)施等共有面積并未計(jì)算在內(nèi)。“同樣的案例卻是兩種不同的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，國土部門該如何解釋？”就此問題,記者赴廣州國土局物業(yè)管理處采訪時(shí)卻被拒之門外，隨后記者撥打廣州房管局分管物業(yè)的劉仲國副局長(zhǎng)的電話，也處于無人接聽的狀態(tài)。事實(shí)上，關(guān)于房屋專有面積的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)內(nèi)似乎也爭(zhēng)議頗多。廣州業(yè)內(nèi)人士韓世同向時(shí)代周報(bào)記者表示，類似于車庫、會(huì)所等公

9、有建設(shè)面積在專有面積的計(jì)算方法上，要看產(chǎn)權(quán)的最終歸屬。如果產(chǎn)權(quán)歸屬于開發(fā)商，則業(yè)主專有的面積不應(yīng)該包括公有建設(shè)面積在內(nèi)；如果屬于業(yè)主，則應(yīng)該包括在房屋專有面積內(nèi)。而根據(jù)王擁軍的介紹，東逸花園小區(qū)的車庫、會(huì)所本來是屬于業(yè)主共有的，但新世界中國地產(chǎn)擅改規(guī)劃，目前會(huì)所改建成了俱樂部，產(chǎn)權(quán)也屬于新世界中國地產(chǎn)。就此問題，時(shí)代周報(bào)記者曾向新世界中國地產(chǎn)發(fā)生采訪要求，新世界地產(chǎn)方面回復(fù)稱，由于目前該事件已進(jìn)入司法程序，不方便給予評(píng)論。東逸花園是新世界中國地產(chǎn)1997年開發(fā)的一個(gè)大型居住區(qū)，項(xiàng)目位于廣州天河中心區(qū)，毗鄰天河公園。2001年項(xiàng)目開始進(jìn)入交付后，新世界中國地產(chǎn)本來是以自己的物管公司管理整個(gè)小區(qū)。

10、但2003年6月之后，新世界中國地產(chǎn)的物管公司宣布撤由小區(qū)，而由廣州宜家創(chuàng)生物業(yè)管理有限公司接替小區(qū)的物業(yè)管理。資料顯示，宜家創(chuàng)生創(chuàng)立于2000年，但在短短的幾年內(nèi)，宜家創(chuàng)生已經(jīng)收購了多家物業(yè)管理公司，成為廣州地區(qū)頗有實(shí)力的一家物管公司。根據(jù)王擁軍的介紹，宜家創(chuàng)生接手東逸花園物業(yè)管理后，曾以上門征求意見的形式，計(jì)劃代小區(qū)業(yè)主成立業(yè)委會(huì)。但是部分業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司不宜代業(yè)主包辦業(yè)委會(huì)，要求以民主選舉的方式自發(fā)成立業(yè)委會(huì)，但該計(jì)劃因?yàn)榉N種原因而擱置。而后的2005年7月和2006年4月，東逸花園業(yè)主都曾希望以自發(fā)的方式建立自己的業(yè)委會(huì)，但也以失敗告終。“當(dāng)時(shí)，房管部門以這個(gè)小區(qū)是分期開發(fā)

11、為理由，而拒絕了業(yè)主的要求。”王擁軍對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示。為此，在2006年至2007年這段時(shí)間里，部分東逸花園的業(yè)主不停向廣東省人大、政協(xié)等部門提生意見，認(rèn)為“分期開發(fā)”不能成立業(yè)委會(huì)是不合理的，要求以街道辦事處來指導(dǎo)成立業(yè)委會(huì)。根據(jù)廣東第H一屆人大常委會(huì)2008年11月28日修訂的廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例提由的，只要已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積50%的，就可以成立業(yè)主大會(huì)；而街道辦事處須會(huì)同房產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)、協(xié)助籌備業(yè)主大會(huì)；在有了明確的法律依據(jù)之后，王擁軍等業(yè)主又一次開始為業(yè)委會(huì)的籌備而爭(zhēng)相奔走。2009年6月，以邱健和、王擁軍、王小櫻

12、、杜官新為代表的業(yè)主向東逸花園業(yè)主發(fā)生倡議書，開始整個(gè)小區(qū)的第四次業(yè)委會(huì)籌建工作。然而這一次籌建的過程顯得更為艱難。“在這一次籌建過程中，我們幾個(gè)籌備組的成員都收到了來源不明的恐嚇電話，家里的門鎖被堵，但這并不能阻擾我們籌建業(yè)委會(huì)的信心。”王擁軍表示。根據(jù)王擁軍給記者提供的材料，在2010年12月25日舉行的投票中，關(guān)于新世界東逸花園物業(yè)管理規(guī)約、新世界東逸花園業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的兩項(xiàng)投票贊成票都超過了50%,前者贊成票900張，贊成戶數(shù)占總戶數(shù)的59.02%,后者贊成票906張，贊成戶數(shù)占總戶數(shù)59.41%o然而，就在籌備組向國土部門多次提由上述規(guī)約和規(guī)則依法獲得通過的備案申請(qǐng)時(shí)，卻未獲得上級(jí)部門的回應(yīng)。最后，廣州市國土資源和房屋管理局天河區(qū)分局在2010年5月10日發(fā)生了判定業(yè)委會(huì)還未成立的函件，并最終引發(fā)了廣州法制辦行政復(fù)議決定的結(jié)果并導(dǎo)致了官司的產(chǎn)生。“開發(fā)商因?yàn)槲飿I(yè)管理的爭(zhēng)議狀告政府在廣州還未有先例，事實(shí)上，我傾向于協(xié)調(diào)解決這樣的爭(zhēng)議，不應(yīng)該激化矛盾，更應(yīng)該在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上作曲決定。”韓世同對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示。韓世同同時(shí)還稱，業(yè)主與物業(yè)管理公司這樣的糾紛并不少見，然而最終往往是一個(gè)兩敗俱傷的結(jié)果。&