房地產(chǎn)工程管理培訓ppt課件

1、房地產(chǎn)公司工程管理1房地產(chǎn)工程管理簡介 工程管理是房地產(chǎn)開發(fā)的中心環(huán)節(jié)，在房地產(chǎn)行業(yè)，跟工程對應的項目管理正逐漸成為企業(yè)保障產(chǎn)品品質(zhì)、取得經(jīng)濟效益的重要手段。 建筑產(chǎn)品作為特殊的商品，一次性投資大、建設周期長、使用壽命長，全生命期均需維護，購房者可以說是花費了巨資，因此房產(chǎn)的品質(zhì)可謂“至高無上”。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想持續(xù)、長久、健康發(fā)展，必須重視建設項目整個生命周期的工程管理 ,以保證產(chǎn)品的品質(zhì)，時刻維護自身的聲譽。 2提綱 房地產(chǎn)工程管理“三要素” 探討房地產(chǎn)企業(yè)工程管理模式 暨從我國建筑總承包施工的裂變看房地產(chǎn)工程管理發(fā)展方向 房地產(chǎn)工程管理方法即六大體系六個流程四個延伸 各管理體系的操作理

2、念 如何理順房地產(chǎn)工程管理流程 案例分析3房地產(chǎn)工程管理“三要素” 公司的工程管理資源環(huán)境 房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部工程管理思路是否統(tǒng)一 房地產(chǎn)工程管理方法 4探討房地產(chǎn)企業(yè)工程管理模式 暨從我國建筑總承包施工的裂變看房地產(chǎn)工程管理發(fā)展方向 探討房地產(chǎn)工程管理模式的背景 國際工程總承包管理模式及其特點（簡單介紹） 我國工程總承包管理的發(fā)展情況（重點介紹工程總承包的基本情況及優(yōu)點） 工程總承包這么好，為什么在我國推行得很慢？ 建筑施工總承包裂變分析 近期我國房地產(chǎn)工程管理的發(fā)展方向 影響房地產(chǎn)工程管理模式改變的幾種可能 5房地產(chǎn)工程管理方法 房地產(chǎn)工程管理六大體系：工程計劃管理體系、工程技術管理體系、工程

3、成本管理體系、工程質(zhì)量與安全管理體系、工程風險管理體系、現(xiàn)場管理標準化 。 房地產(chǎn)工程管理六個流程：計劃管理流程、現(xiàn)場工程技術管理流程、工程質(zhì)量控制流程、合同管理與現(xiàn)場簽證管理流程、甲供材料管理流程、文件管理流程。 房地產(chǎn)工程管理四個延伸：建筑產(chǎn)品人性化功能開發(fā) 、建筑產(chǎn)品高新技術應用 、建筑產(chǎn)品質(zhì)量缺陷維修 、員工與供應商培訓 。6房地產(chǎn)工程管理方法工程計劃管理體系工程計劃管理是我們房地產(chǎn)工程管理最重要的部分 。工程計劃管理體系主要是通過一系列的預控計劃，使得參與工程管理的主要管理人員先在自己的腦子里把樓蓋起來，做到心中有數(shù)，同時把各部門的工作有機地銜接起來，保證公司的工作步調(diào)協(xié)調(diào) 。工程計

4、劃管理體系的主要內(nèi)容： 工程范圍劃分及相互搭接關系分析；（重點） 工程實施過程中組織架構及人員的安排； 工程時間計劃管理，包括：房地產(chǎn)項目開發(fā)的發(fā)展控制計劃、工程實施控制計劃、施工圖出圖計劃、承建商分判計劃、甲供材料進場計劃、樣板確認計劃；（重點） 工程質(zhì)量規(guī)劃； 工程投資（成本）規(guī)劃； 信息溝通與傳遞規(guī)劃； 工程風險的應對措施； 產(chǎn)品交接及運行規(guī)劃。 7房地產(chǎn)工程管理方法工程技術管理體系工程技術管理體系是房地產(chǎn)工程管理的基礎和底盤。沒有技術底盤，工程成本控制不住或者說控制得不科學（舉門窗配件的例子）；沒有技術底盤，工程質(zhì)量控制將是隨機，設計圖紙好一點、施工單位強一點、地盤經(jīng)理敬業(yè)一點，質(zhì)量就

5、好一點，而不能保證公司所開發(fā)樓盤質(zhì)量的穩(wěn)定性 。工程技術管理體系的主要內(nèi)容： 工程技術管理平臺的搭接與跟蹤完善；（重點） 工程選材用料標準的制訂 ；（重點） 各項分部工程技術標準的制定 ； 招標技術標的評審與確定； 重要分項分部工程施工技術標準的制訂或確定； 工程技術交底與培訓； 現(xiàn)場技術管理工作的指導與監(jiān)督。 8房地產(chǎn)工程管理方法工程成本管理體系工程成本管理體系是公司經(jīng)營最關心的，也是公司老板所關心的。成本管理體系主要是通過項目定位、工程成本測算、控制設計階段、工程招標動態(tài)控制、現(xiàn)場簽證等一系列的環(huán)節(jié)進行控制 。工程成本管理體系的主要內(nèi)容： 項目工程成本測算與現(xiàn)金流安排，確定付款原則 ；（重

6、點） 工程成本數(shù)據(jù)庫的建立與跟蹤完善 ； 工程供方資源管理 ； 項目工程成本目標的制定 ； （重點） 工程招標管理（包括采購） ； 工程合同交底與工程合同管理； 工程成本動態(tài)評估與管理；（重點） 預付款與進度款支付管理； 工程竣工結算管理； 保固金支付管理。9房地產(chǎn)工程管理方法工程質(zhì)量與安全管理體系質(zhì)量是企業(yè)的生命。雖然現(xiàn)在社會上，特別是房地產(chǎn)行業(yè)中，非常注重營銷，編制各種各樣的營銷概念，但是我相信房地產(chǎn)的競爭最終是產(chǎn)品的競爭，是產(chǎn)品技術與質(zhì)量的營銷，而工程質(zhì)量是建筑產(chǎn)品質(zhì)量的重要的、核心的組成部分。在房地產(chǎn)市場上，對于工程質(zhì)量，很大一部分公司平時不是很關心的，認為那是施工單位的事情，但是一旦

7、出了問題，面對業(yè)主的維權，面對輿論的壓力，下至普通工程師，上至公司老板，都很緊張，所以，防微杜漸，未雨綢繆，建立工程質(zhì)量保證體系是非常有必要的 。工程質(zhì)量管理體系的主要內(nèi)容： 工程質(zhì)量標準的定位分析；（重點） 重要分項分部工程施工質(zhì)量標準的制定或確認； 承建單位和監(jiān)理機構工程質(zhì)量與安全體系的檢查與監(jiān)督；（重點） 工程實體質(zhì)量與現(xiàn)場安全系統(tǒng)性偏差的控制； 重大工程質(zhì)量與安全處理的應急措施。10房地產(chǎn)工程管理方法工程風險管理體系 工程風險管理。做任何工作都存在風險，工程管理同樣存在風險，所以我們那要對工程風險進行識別、預警和采取應急措施 。 工程風險管理體系的主要內(nèi)容： 工程風險識別一覽表； 工程

8、風險可能出現(xiàn)的概率和損失估算； 工程風險管理重點； 工程風險防范對策； 工程風險管理責任劃分。 11房地產(chǎn)工程管理方法現(xiàn)場管理標準化 有了嚴謹?shù)挠媱澒芾眢w系，有了工程技術底盤，有了工程成本動態(tài)控制的套路，有了完善的工程質(zhì)量監(jiān)控系統(tǒng)，有了工程風險的防范措施，現(xiàn)場管理就會變得很輕松，現(xiàn)場管理就可以做“麥當勞”，做現(xiàn)場管理標準化，這樣就可以降低我們對現(xiàn)場管理人員的要求，避免房地產(chǎn)工程管理對項目部的依賴?，F(xiàn)場管理標準化通過6個流程來實現(xiàn) 。 現(xiàn)場管理標準化的主要內(nèi)容： 計劃管理流程；（重點） 現(xiàn)場工程技術管理流程； 工程質(zhì)量控制流程； 合同管理與現(xiàn)場簽證管理流程； 甲供材料管理流程； 文件管理流程。1

9、2房地產(chǎn)工程管理建筑產(chǎn)品人性化功能開發(fā) 建筑產(chǎn)品與其它工業(yè)產(chǎn)品，比如冰箱、彩電，都是為消費者生產(chǎn)的消費品，都是一種產(chǎn)品，從這個意義上講，建筑產(chǎn)品與其它工業(yè)產(chǎn)品來說，沒有什么區(qū)別。 建筑產(chǎn)品人性化的考慮或者精致程度，就遠遠不如工業(yè)產(chǎn)品 。著名的房地產(chǎn)公司，萬科、中海等品牌公司，已經(jīng)開始致力于建筑產(chǎn)品人性化功能研究，2003年是萬科的建筑無限生活空間年，就是深化建筑產(chǎn)品的細部推敲。建筑設計市場目前的實際現(xiàn)狀，要求房地產(chǎn)企業(yè)自己要研究建筑產(chǎn)品的人性化功能。舉例說明建筑產(chǎn)品人性化功能開發(fā)。建筑篇。園林篇。13房地產(chǎn)工程管理建筑產(chǎn)品高新技術應用 蓋房子，秦磚漢瓦幾千年，行外人士總覺得我們這些蓋房子的是“

10、老土”，在目前高新技術發(fā)展迅猛的時期，我們有必要引進成熟的高新技術，提升產(chǎn)品的方便性和舒適度。 在建筑高新技術方面，是技術領先了，應用落后了，我們這些房地產(chǎn)專業(yè)人士沒有真正起到溝通高新技術與客戶之間橋梁的作用。 那些能夠給客戶帶來安全、生活便利方面的高新技術，我們非常有必要盡快推薦給客戶，遠程控制空調(diào)、洗衣機等。14房地產(chǎn)工程管理建筑產(chǎn)品質(zhì)量缺陷的維修 建筑市場的客觀情況，建筑產(chǎn)品質(zhì)量缺陷在所難免，這是一個客觀的事實。 業(yè)主的維權意識越來越強，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著較大的維修壓力。 建筑產(chǎn)品質(zhì)量缺陷維修是我們服務的一個延伸，在建筑產(chǎn)品后期服務方面，應該說，房地產(chǎn)企業(yè)落后于部分工業(yè)產(chǎn)品企業(yè)，象海爾、美

11、的等等。搞好產(chǎn)品的后期服務，是提升企業(yè)品牌、培養(yǎng)回頭客的重要環(huán)節(jié)。這也是我所提倡的真正做好客戶服務的意圖。 一個優(yōu)秀的工程師，不一定是一個優(yōu)秀的維修工程師，建筑產(chǎn)品質(zhì)量缺陷維修對維修人員除了專業(yè)知識要求外還有特殊的要求，比如：善于與業(yè)主溝通、有耐心，所以專業(yè)維修隊伍將會應運而生。 在深圳，地產(chǎn)公司有專門的客戶服務部負責維修，維修工作有了一定的深度。舉例：中海地產(chǎn)的維修簡報、維修總結。15房地產(chǎn)工程管理員工與供應商培訓 員工培訓。一個團隊能否形成，單兵優(yōu)勢能否轉(zhuǎn)化成集團軍的優(yōu)勢，關鍵是理念是否統(tǒng)一，也包括技術、成本、質(zhì)量、進度方面的理念，所以通過培訓統(tǒng)一理念是有必要的。這也是前面我在房地產(chǎn)工程管

12、理“三要素”中強調(diào)的第二個要素。 供應商培訓。工程項目，一塊磚一片瓦，都是施工單位拿上去的，地產(chǎn)公司的思路統(tǒng)一了，施工單位不能理解無法執(zhí)行，工程管理的良好愿望也無法實現(xiàn)。 16房地產(chǎn)工程管理六大體系與承建單位、監(jiān)理機構工作的關系（1） 根據(jù)建設工程項目管理規(guī)范（GB/T503262001）的要求，施工單位工程管理工作可以歸納為“四控四管一協(xié)調(diào)”，即進度控制、質(zhì)量控制、安全控制、成本控制、現(xiàn)場管理、合同管理、信息管理、生產(chǎn)要素管理、組織協(xié)調(diào)。 監(jiān)理單位工程管理工作可以歸納為“三控二管一協(xié)調(diào)”，即進度控制、質(zhì)量控制、成本控制、合同管理、信息管理、組織協(xié)調(diào)。 房地產(chǎn)工程管理六大體系，即計劃管理體系、

13、工程成本管理體系、工程技術管理體系、工程質(zhì)量與安全管理體系、工程風險管理體系、現(xiàn)場管理標準化。 17房地產(chǎn)工程管理六大體系與承建單位、監(jiān)理機構工作的關系（2） 因工程管理行為主體的不同，房地產(chǎn)工程管理與施工單位、監(jiān)理機構的工程管理肯定存在差異，關注的角度不同，采取的方式不同，主要表現(xiàn)在以下幾個方面： 工程進度控制方面：房地產(chǎn)企業(yè)的計劃安排是施工單位、監(jiān)理單位計劃安排的依據(jù)，房地產(chǎn)企業(yè)的計劃管理從業(yè)主宏觀控制的角度，對整個項目的實施進行全面布置，而施工單位僅僅局限于工程本身，相對更微觀一些。 工程技術管理方面：施工單位和監(jiān)理單位關注的是施工方案、施工構造以及施工工法，而房地產(chǎn)工程技術管理的任務則

14、是將營銷理念轉(zhuǎn)化為工程技術標準（技術參數(shù)），然后按照確定的技術參數(shù)進行招標，定標后確定的產(chǎn)品部品或者施工出來的產(chǎn)品，符合營銷意圖。 工程成本控制方面：施工單位和監(jiān)理單位關注的是對工程合同成本的控制，房地產(chǎn)企業(yè)關注是項目的投資回報成本。18房地產(chǎn)工程管理六大體系與承建單位、監(jiān)理機構工作的關系（3） 因工程管理行為主體的不同，房地產(chǎn)工程管理與施工單位、監(jiān)理機構的工程管理肯定存在差異，關注的角度不同，采取的方式不同，主要表現(xiàn)在以下幾個方面： 工程質(zhì)量控制方面：施工單位和監(jiān)理單位關心的是按圖施工、符合國家或地方的施工質(zhì)量驗收標準，房地產(chǎn)企業(yè)則關心的是客戶產(chǎn)品質(zhì)量標準；施工單位考慮如何保證把工程質(zhì)量做好

15、，房地產(chǎn)企業(yè)關心是施工單位和監(jiān)理單位是否健全了保證工程質(zhì)量的管理體系。 工程現(xiàn)場管理方面：施工單位考慮如何組織施工，房地產(chǎn)企業(yè)檢查施工單位和監(jiān)理單位是否有完善的現(xiàn)場管理體系。19回顧房地產(chǎn)工程管理方法 房地產(chǎn)工程管理六大體系：工程計劃管理體系、工程技術管理體系、工程成本管理體系、工程質(zhì)量與安全管理體系、工程風險管理體系、現(xiàn)場管理標準化 。 房地產(chǎn)工程管理六個流程：計劃管理流程、現(xiàn)場工程技術管理流程、工程質(zhì)量控制流程、合同管理與現(xiàn)場簽證管理流程、甲供材料管理流程、文件管理流程。 房地產(chǎn)工程管理四個延伸：建筑產(chǎn)品人性化功能開發(fā) 、建筑產(chǎn)品高新技術應用 、建筑產(chǎn)品質(zhì)量缺陷維修 、員工與供應商培訓 。20探討房地產(chǎn)工程管理模式的背景 我國工程管理現(xiàn)狀 我國理論界情況，理論層次 國際工程管理的趨勢：Design-Building 一體化。 21房地產(chǎn)工程管理研究的理論層次 PM（Project management )項目管理OPM（Owner