物業(yè)管理概論第

1、會計學1物業(yè)管理概論第物業(yè)管理概論第3、新加坡物業(yè)管理的特點物業(yè)管理組織系統(tǒng)健全 法制建設與管理制度完善 堅持以人為本，重視鄰里和睦的差距有多遠的差距有多遠探索嘗試階段探索嘗試階段（20世紀世紀80年代年代1994年年3月）月）1981年年3月月10日我國第一家物業(yè)日我國第一家物業(yè)管理公司深圳市物業(yè)管理公司成立管理公司深圳市物業(yè)管理公司成立快速發(fā)展階段快速發(fā)展階段（1994年年3月月1999年年5月）月）市場化、規(guī)范化法制化階段市場化、規(guī)范化法制化階段（1999年年5月至今）月至今）1994年年3月建設部月建設部33號令號令城市新建住宅小區(qū)管理辦法城市新建住宅小區(qū)管理辦法2003年年6月月8日

2、國務院頒布日國務院頒布物業(yè)管理條理物業(yè)管理條理（同年（同年9月月1日實施）日實施）第二節(jié) 物業(yè)的概念各類建筑物住宅小區(qū)寫字樓商業(yè)大廈工業(yè)廠房體育場館機關、學校等附屬設備、設施附屬設備、設施市政設施文化娛樂設施交通設施相關場地相關場地庭院綠地道路物業(yè)的特點固定性耐久性多樣性高值性權益性受政策影響大居住物業(yè)辦公物業(yè)工業(yè)物業(yè)商業(yè)物業(yè)其他物業(yè)管理體制不同管理內(nèi)容不同所管房屋的產(chǎn)權結構不同所管房屋的產(chǎn)權結構不同管理機制不同1、常規(guī)性公共服務物業(yè)及其配套設施的維修和養(yǎng)護保安和消防管理物業(yè)及周圍環(huán)境的清潔物業(yè)管理區(qū)范圍內(nèi)的綠化建設與保養(yǎng)交通與車輛管理物業(yè)管理公司的財務管理工作物業(yè)保險工作公共市政的維護管理物

3、業(yè)檔案管理（一）物業(yè)管理的內(nèi)容2、非公共性延伸服務有針對性的專項服務委托性的特約服務如代聘保姆；代訂、代送報刊雜志；物業(yè)租售代理；代訂車船票；接送小孩等物業(yè)管理的策劃階段物業(yè)管理前期準備階段物業(yè)管理的啟動階段物業(yè)管理的日常運作物業(yè)管理的特性物業(yè)管理的特性物業(yè)管理的特性物業(yè)管理的特性物業(yè)管理的特性物業(yè)管理的特性社會化社會化專業(yè)化專業(yè)化市場化市場化企業(yè)化企業(yè)化物業(yè)管理的作用：物業(yè)管理的作用：第一節(jié)第一節(jié) 物業(yè)服務企業(yè)物業(yè)服務企業(yè)第二節(jié)第二節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的設立物業(yè)管理企業(yè)的設立一、物業(yè)管理企業(yè)設立的條件一、物業(yè)管理企業(yè)設立的條件（取得營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持有關資料到所在地政府物業(yè)行政主管部門備

4、案）可行性研究（供求情況調(diào)查、了解國家和政府有關法律和法規(guī)、編寫可行性報告）訂立發(fā)起人協(xié)議申請企業(yè)名稱預先核準出資驗資、確立公司的組織機構申請工商注冊登記申請稅務登記、印章刻制、相關帳戶設立申請資質(zhì)審核一、物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)等級管理一、物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)等級管理1999年年10月，國家建設部頒發(fā)了月，國家建設部頒發(fā)了物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法，將物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)分為一、二、三三個等級。將物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)分為一、二、三三個等級。一級資質(zhì)一級資質(zhì)二級資質(zhì)二級資質(zhì)三級資質(zhì)三級資質(zhì)新建立的物業(yè)管理企業(yè)應按有關規(guī)定到當?shù)乜h級以上人民政府物業(yè)新建立的物業(yè)管理企業(yè)應按有關規(guī)定到當?shù)?/p>

5、縣級以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門申請領取管理行政主管部門申請領取臨時資質(zhì)證書臨時資質(zhì)證書，物業(yè)管理企業(yè)在領，物業(yè)管理企業(yè)在領取取臨時資質(zhì)證書臨時資質(zhì)證書后，方可從事物業(yè)管理業(yè)務。后，方可從事物業(yè)管理業(yè)務。臨時資質(zhì)證書臨時資質(zhì)證書有效期為一年。有效期滿后，物業(yè)管理企業(yè)向物業(yè)管理行政主管有效期為一年。有效期滿后，物業(yè)管理企業(yè)向物業(yè)管理行政主管部門申請三級資質(zhì)的評定。未通過的，物業(yè)管理行政主管部門應當部門申請三級資質(zhì)的評定。未通過的，物業(yè)管理行政主管部門應當取消其從事物業(yè)管理業(yè)務的資格。取消其從事物業(yè)管理業(yè)務的資格。物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)的申報營業(yè)執(zhí)照企業(yè)資質(zhì)證書正、副本各類人員的資格證書和勞動合同物

6、業(yè)服務合同復印件物業(yè)管理業(yè)績材料.公司發(fā)起人或發(fā)起單位房地產(chǎn)主管部門工商行政管理部門30日內(nèi)申辦資質(zhì)備案和資質(zhì)等級證書三周內(nèi)核發(fā) 批準文件審批核發(fā)營業(yè)執(zhí)照注冊登記一、物業(yè)服務企業(yè)的組織形式一、物業(yè)服務企業(yè)的組織形式組織形式組織形式又稱組織結構形式，即組織結構設置的具體模式。典型的組織形式有：典型的組織形式有： 直線制組織結構 職能制組織結構 直線職能制組織結構 事業(yè)部制組織結構 矩陣制組織結構一、設置原則統(tǒng)一領導，分級管理精干、高效服從管理、服務、經(jīng)營需要的原則責權對應建立健全行政管理運作制度，并監(jiān)督企業(yè)各項規(guī)章制度的貫徹執(zhí)行負責企業(yè)的日常行政管理、檔案資料管理。組織編制辦公用品和勞保用品的計

7、劃。協(xié)調(diào)企業(yè)各部門之間的工作。負責組織社區(qū)文化活動的開展。后勤管理。接待來訪公共關系、招集會議等。依據(jù)國家的有關法規(guī)、政策、制度、文件，建立健全企業(yè)會計核算制度、財務管理制度。監(jiān)督企業(yè)資金運行狀況，定期做出財務分析報告，為總經(jīng)理決策提供財務依據(jù)。組織擬訂物業(yè)管理各項費用標準的預算方案。審核控制各項費用的指出，杜絕浪費。負責各類收費工作。負責與稅務、工商、銀行等部門的溝通聯(lián)絡。建立健全物業(yè)安全保衛(wèi)的組織機構。制定和完善各項安全保衛(wèi)崗位責任制。負責物業(yè)管理區(qū)域的安全保衛(wèi)、交通秩序。做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作、消防工作。做好保安人員的配備與培訓工作負責工程前期介入。負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋建筑

8、附屬設施、共用設施和設備維修、養(yǎng)護、管理工作。做好建筑物本身維修養(yǎng)護和管理工作。做好自用設施、設備的特約有償維修服務。負責監(jiān)督檢查房屋裝飾、裝修管理工作負責受理住戶咨詢、投訴、回訪及住戶需求信息傳達。負責管理區(qū)域內(nèi)衛(wèi)生保潔、環(huán)境美化，水、電、氣抄表，禮儀服務。負責提供住戶需求服務。負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)年度滿意率的調(diào)查。負責策劃和從事各種經(jīng)營服務項目利用管理區(qū)域內(nèi)設施、商業(yè)網(wǎng)點、會所等開展的便民服務。負責無業(yè)的租賃工作。負責商業(yè)信息的整理工作。負責市場拓展工作。一、權利與義務概述一、權利與義務概述權利與義務的概念權利權利從權力的法律功能和社會價值的角度來說，權力是規(guī)定和隱含在法律規(guī)范中、實現(xiàn)于法律

9、關系中的、主體以相對自由的作為或不作為的方式獲得利益的一種手段。義務義務是設定或隱含在法律規(guī)范中、實現(xiàn)于法律關系中的、主題以相對受動的作為或不作為的方式保障權利主題獲得利益的一種約束手段。結構上的相關的關系數(shù)量上的等值關系功能上的互補關系價值意義上的主次關系物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中，享有以下權利：1. 參與和資質(zhì)要求相對應的物業(yè)管理招投標的權利2. 承接物業(yè)時，對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗，并按規(guī)定接管相關資料的權利。3. 根據(jù)物業(yè)服務合同約定，對物業(yè)實施管理經(jīng)營服務的權利。4. 根據(jù)法規(guī)、規(guī)章、政策的規(guī)定和物業(yè)服務合同與委托合同的約定，收取物業(yè)服務等費用的權利。5. 可以將物業(yè)管

10、理區(qū)域內(nèi)的專項服務業(yè)務委托給專業(yè)性服務企業(yè)的權利。7、與相關委托人在合同中約定相關費用、報酬的權利。8、對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律潮重規(guī)定的行為，予以制止的權利。9、協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范工作的權利。10、向物業(yè)管理主管部門投訴物業(yè)管理活動中相關事項的權利。11、根據(jù)相關法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定、房屋裝飾裝修管理服務協(xié)議，監(jiān)督房屋裝飾裝修的權利。12、經(jīng)業(yè)主、業(yè)主大會同意，可以利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的權利。13、法律法規(guī)規(guī)定的或物業(yè)服務合同約定的其他權利。物業(yè)管理企業(yè)的權利應主要來源于法律法規(guī)規(guī)定及物業(yè)服務物業(yè)管理企業(yè)的權利應主要來源于法律

11、法規(guī)規(guī)定及物業(yè)服務合同的約定，物業(yè)管理企業(yè)的權利行使必須以物業(yè)服務合同合同的約定，物業(yè)管理企業(yè)的權利行使必須以物業(yè)服務合同的約定或業(yè)主大會的授權為依據(jù)。的約定或業(yè)主大會的授權為依據(jù)。按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應服務的義務。物業(yè)服務合同終止時，應將物業(yè)管理用房和承接物業(yè)時所接管的相關資料移交給業(yè)主委員會的義務。物業(yè)服務合同終止時，業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)的，物業(yè)管理企業(yè)之間做好交接工作的義務。不得隨意改變物業(yè)管理用房用途的義務。不得將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的義務。接受水、電、氣、視、訊等公用事業(yè)單位委托代收相關費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用的義務。在制止物業(yè)

12、管理區(qū)域內(nèi)違反有關治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為時，有及時向有關行政管理部門報告的義務。協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，在采取應急措施的同時，應及時向有關行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作的義務。確需改變公共建筑和共用設施用途的，有提請業(yè)主大會討論決定同意的義務。因維修物業(yè)或者公共利益，確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應征得業(yè)主委員會同意的義務。將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主的義務。法律法規(guī)規(guī)定的或物業(yè)服務合同約定的其他義務。1. 工作分析工作分析2. 員工招聘員工招聘3. 員工的培訓與開發(fā)員工的培訓與開發(fā)4. 績效考評績效考評5.

13、員工的獎勵與懲罰員工的獎勵與懲罰6. 員工的報酬與福利員工的報酬與福利7. 員工的職業(yè)生涯管理勞動關系與勞動合同員工的職業(yè)生涯管理勞動關系與勞動合同 案例案例11 甲物業(yè)管理公司系乙實業(yè)公司的分公司，于2004年6月8日與丙公司簽訂物業(yè)服務合同，為丙公司開發(fā)建設的xx小區(qū)提供物業(yè)管理服務，物業(yè)服務合同承諾確保機動車場停車安全。在履行物業(yè)服務合同過程中，由于甲物業(yè)管理公司的安全維護人員疏忽，加之小區(qū)的紅外報警系統(tǒng)失靈，致使停放在停車場內(nèi)的一輛高檔轎車被嚴重破壞，車主找物業(yè)公司索賠未果后，向法院提起了訴訟，法院在審理過程中，發(fā)現(xiàn)甲公司是乙公司的一個分支機構，且為了騙取資質(zhì)證書，借用了工程技術人員職

14、稱證書并偽簽了勞動合同。法院依法做出判決，有力地維護了業(yè)主的合法權益。討論： 1、在該案中，乙公司是否該承擔相應的責任? 2、甲公司的資質(zhì)證書是否該被吊銷? 3、甲公司對受損車輛應承擔什么樣的責任? 4、甲公司該承擔什么樣的法律后果?1、物業(yè)管理企業(yè)不同資質(zhì)等級的條件是什么、物業(yè)管理企業(yè)不同資質(zhì)等級的條件是什么?2、物業(yè)管理企業(yè)有哪些職能部門，其主要的職責是什么、物業(yè)管理企業(yè)有哪些職能部門，其主要的職責是什么?3、物業(yè)管理企業(yè)的權利是什么、物業(yè)管理企業(yè)的權利是什么?4、物業(yè)管理企業(yè)的義務是什么、物業(yè)管理企業(yè)的義務是什么?5、物業(yè)管理企業(yè)人員常見的招聘途徑有哪些、物業(yè)管理企業(yè)人員常見的招聘途徑有

15、哪些?6、物業(yè)管理企業(yè)人力資源管理主要包括哪幾個方面、物業(yè)管理企業(yè)人力資源管理主要包括哪幾個方面?物物業(yè)管理人員考核主要包括哪些方面業(yè)管理人員考核主要包括哪些方面?（3）以公益利益為目的的原則（4）服務性、無償性原則（5）機構設置權責明確原則（6）業(yè)主地位平等原則共有共有是一種常見的財產(chǎn)法律關系，是指2個或2個以上的人（公民或法人）對同以項財產(chǎn)享有所有權。具有以下特征：共有的客體是一項統(tǒng)一的財產(chǎn)共有的客體是一項統(tǒng)一的財產(chǎn)共有的內(nèi)容是各共有人對共有物共享權利、共負義務共有的內(nèi)容是各共有人對共有物共享權利、共負義務共有是所有權的聯(lián)合共有是所有權的聯(lián)合共有的分類共有的分類按份共有按份共有共同共有共同

16、共有準共有準共有變價分割變價分割作價補償作價補償變價分割變價分割作價補償作價補償建筑物區(qū)分所有權建筑物區(qū)分所有權是指由區(qū)分所有建筑物專有部分所有權、共用部分持分權以及因共同關系所產(chǎn)生的成員權所構成。其特征：建筑物區(qū)分建筑物區(qū)分所有權的特征所有權的特征權利主體身份權利主體身份的多重性的多重性一體性一體性專有部分所有權專有部分所有權為主導為主導復合性復合性共用部分持分權共用部分持分權是指建筑物區(qū)分所有權人（業(yè)主）依照法律的規(guī)定和合同的約定，對區(qū)分所有建筑物的共用部分所享有的權利。成員權成員權是指建筑物區(qū)分所有權人（業(yè)主）基于專有部分所有權和共用部分持分權而具有的作為建筑物物業(yè)自治管理組織成員的權利

17、。建筑物區(qū)分所有權與土地使用權：建筑物區(qū)分所有權與土地使用權：建筑物區(qū)分所有權包含土地使用權，建筑物區(qū)分所有權人對土地使用權享有共有權1、遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)程；2、遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；3、執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定；4、按照國家有關規(guī)定交納專項維修基金；5、按時交納物業(yè)服務費；6、法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。一、業(yè)主大會的宗旨和組成一、業(yè)主大會的宗旨和組成業(yè)主大會業(yè)主大會是由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，對物業(yè)管理重大事項作出決定，代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主合法權益的自治性組織。1、

18、宗旨代表和維護全體業(yè)主的共同利益。2、組成物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。二、業(yè)主大會的職責二、業(yè)主大會的職責（1）制定、修改管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)程；（2）選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；（3）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)（4）決定專項維修基金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施；（5）制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；（6）對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪音、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占道路等損害他人合法權益的行為，有權依照法律等作出決定處罰。（7）法律、法規(guī)或業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關物業(yè)管理的職責。三、業(yè)主大會會議

19、三、業(yè)主大會會議1、業(yè)主大會會議召開的形式、業(yè)主大會會議召開的形式：集體討論和書面征求意見2、召開業(yè)主大會的法定人數(shù)、召開業(yè)主大會的法定人數(shù)：應有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主參加3、業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議、業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議4、業(yè)主人數(shù)較多時可以推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議、業(yè)主人數(shù)較多時可以推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議5、業(yè)主做出決定的法定人數(shù)：、業(yè)主做出決定的法定人數(shù)：普通事項決定：普通事項決定：應經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。用于決定物業(yè)管理條例第十一條規(guī)定的除第五項和第

20、六項外的其他事項時。特別重大事項決定：特別重大事項決定：應經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數(shù)2/3以上的業(yè)主同意用于決定物業(yè)管理條例第十一條第五項和第六項規(guī)定的事項時。四、業(yè)主大會的決定方式：四、業(yè)主大會的決定方式：五、業(yè)主大會、業(yè)主委員會決定的效力五、業(yè)主大會、業(yè)主委員會決定的效力一、業(yè)主委員會一、業(yè)主委員會是按照法定程序由業(yè)主大會從全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的合法權益。二、性質(zhì)與地位二、性質(zhì)與地位 性質(zhì)：性質(zhì)：體現(xiàn)全體業(yè)主共同意志和利益，代表全體業(yè)主實施自治管理的社團組織。（無法人資格、無民事權利主體資格） 地位

21、：地位：是業(yè)主大會的執(zhí)行機構；是實現(xiàn)業(yè)主自治管理的重要形式。三、業(yè)主委員會職責：三、業(yè)主委員會職責：業(yè)主委員會是業(yè)主大會地執(zhí)行機構，履業(yè)主委員會是業(yè)主大會地執(zhí)行機構，履行下列職責：行下列職責：1、召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況。、召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況。2、代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽定物業(yè)服務合同。、代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽定物業(yè)服務合同。3、及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理、及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)旅行物業(yè)服務合同。企業(yè)旅行物業(yè)服務合同。4、監(jiān)督管理規(guī)約的實施。、監(jiān)督管理規(guī)約的實

22、施。6、業(yè)主大會賦予的其他職責。、業(yè)主大會賦予的其他職責。5、對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪音、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪音、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權益的行為、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消，有權依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。除危險、排除妨害、賠償損失。 四、業(yè)主委員會的選舉產(chǎn)生四、業(yè)主委員會的選舉產(chǎn)生（一）業(yè)主委員會的選舉產(chǎn)生原則（二）（二）業(yè)主委員會的選舉產(chǎn)生（三）業(yè)主委員會會議（四）業(yè)主委員會換屆（

23、五）業(yè)主大會及其業(yè)主委員會的解散、經(jīng)費、印章、違法決定的處理方式（六）業(yè)主大會及其業(yè)主委員會的相關工作關系第六節(jié)第六節(jié) 管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則 一、管理規(guī)約一、管理規(guī)約管理規(guī)約的特征：管理規(guī)約的制定主體是全體業(yè)主 管理規(guī)約的主要內(nèi)容是業(yè)主在建筑區(qū)劃內(nèi)的權利和義務 管理規(guī)約的生效需具備法定的條件 二、業(yè)主大會議事規(guī)則二、業(yè)主大會議事規(guī)則業(yè)主大會議事規(guī)則是業(yè)主大會組織、運作的規(guī)程，是對業(yè)主大會宗旨、組織體制、活動方式、成員的權利義務等內(nèi)容進行記載的業(yè)主自律性文件。 業(yè)主大會議事規(guī)則基本特征業(yè)主大會議事規(guī)則基本特征 ：業(yè)主大會設立的最基本條件和最重要的法律文件 是確定業(yè)

24、主大會權利、義務關系的基本法律文件 是業(yè)主大會實行內(nèi)部管理和對外進行交往的基本法律依據(jù) 某住宅小區(qū)于某住宅小區(qū)于2002年年3月開始預售，月開始預售，2003年年6月竣工交付使用時出售的房屋建月竣工交付使用時出售的房屋建筑面積占該小區(qū)總建筑面積的筑面積占該小區(qū)總建筑面積的68%，2004年年7月該小區(qū)有部分業(yè)主自發(fā)召開業(yè)月該小區(qū)有部分業(yè)主自發(fā)召開業(yè)主大會會議并選舉產(chǎn)生了業(yè)主委員會，業(yè)主委員會在向公安機關申請刻制印章主大會會議并選舉產(chǎn)生了業(yè)主委員會，業(yè)主委員會在向公安機關申請刻制印章未果，便私自刻制了印章，并將原物業(yè)管理公司解聘，新選聘了一家物業(yè)管理未果，便私自刻制了印章，并將原物業(yè)管理公司解聘

25、，新選聘了一家物業(yè)管理企業(yè)為該小區(qū)提供物業(yè)管理服務，原物業(yè)管理公司因此狀告該業(yè)主委員會非法企業(yè)為該小區(qū)提供物業(yè)管理服務，原物業(yè)管理公司因此狀告該業(yè)主委員會非法設立，違法運作。設立，違法運作。經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)業(yè)主大會在成立業(yè)主大會籌備過程中，既未告知當?shù)胤康亟?jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)業(yè)主大會在成立業(yè)主大會籌備過程中，既未告知當?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門、街道辦事處、也未告知小區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)管理公司產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處、也未告知小區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)管理公司，既未起草，既未起草業(yè)主公約業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則業(yè)主大會議事規(guī)則，也未確定業(yè)主在首次業(yè)主，也未確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權，

26、也未將業(yè)主委員會候選人情況公示；在首次召開業(yè)主大大會會議上的投票權，也未將業(yè)主委員會候選人情況公示；在首次召開業(yè)主大會會議時也未向全體業(yè)主發(fā)出會議通知，包括擁有會會議時也未向全體業(yè)主發(fā)出會議通知，包括擁有1000房屋建筑面積的小區(qū)房屋建筑面積的小區(qū)開發(fā)商，到會的業(yè)主持有建筑面積僅占開發(fā)商，到會的業(yè)主持有建筑面積僅占40%；選出的業(yè)主委員會委員中，有一；選出的業(yè)主委員會委員中，有一人是某業(yè)主的父親，有一人是業(yè)主的親戚。業(yè)主大會成立后，也未與小區(qū)開發(fā)人是某業(yè)主的父親，有一人是業(yè)主的親戚。業(yè)主大會成立后，也未與小區(qū)開發(fā)建設單位辦理移交手續(xù)。討論：建設單位辦理移交手續(xù)。討論：1、該小區(qū)業(yè)主大會成立的條

27、件具備嗎？、該小區(qū)業(yè)主大會成立的條件具備嗎？2、該小區(qū)業(yè)主大會成立合法嗎？、該小區(qū)業(yè)主大會成立合法嗎？3、該小區(qū)業(yè)主委員會的設立是否有效？、該小區(qū)業(yè)主委員會的設立是否有效？4、該小區(qū)業(yè)主委員會新選聘物業(yè)管理公司、該小區(qū)業(yè)主委員會新選聘物業(yè)管理公司的決定是否有效的決定是否有效5、該小區(qū)業(yè)主委員會與新的物業(yè)管理公司、該小區(qū)業(yè)主委員會與新的物業(yè)管理公司簽定的物業(yè)服務合同能履行嗎？簽定的物業(yè)服務合同能履行嗎？一、物業(yè)管理的行政管理部門一、物業(yè)管理的行政管理部門國家一級的物業(yè)管理主管機構國家一級的物業(yè)管理主管機構省市一級的物業(yè)管理主管機構省市一級的物業(yè)管理主管機構基層一級的物業(yè)管理主管機構基層一級的物業(yè)

28、管理主管機構 基層政府機構基層政府機構 相關部門和單位相關部門和單位 房地產(chǎn)行政主管部門房地產(chǎn)行政主管部門工商行政管理部門工商行政管理部門基層政府機構基層政府機構稅務行政管理部門稅務行政管理部門物價行政主管部門物價行政主管部門房地產(chǎn)行政主管部門房地產(chǎn)行政主管部門公安機關公安機關消防機關消防機關物價行政管理機關物價行政管理機關環(huán)境衛(wèi)生管理機關環(huán)境衛(wèi)生管理機關一、物業(yè)管理的行政管理方式一、物業(yè)管理的行政管理方式依法處罰備案登記口頭或文件方式告誡準入制度 日常工作的審查、指引投訴的處理 培訓 考評活動教育手段教育手段 教育手段主要包括教導、規(guī)勸、告誡、警告、表彰和推廣經(jīng)驗。經(jīng)濟手段經(jīng)濟手段 經(jīng)濟手段

29、主要包括獎勵、罰款、沒收財產(chǎn)和沒收非法所得。限制手段限制手段 限制手段主要有吊銷資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照和降低資質(zhì)等級。一、物業(yè)服務企業(yè)與相關行政管理部門一、物業(yè)服務企業(yè)與相關行政管理部門的關系的關系 物業(yè)服務企業(yè)與相關行政職能部門的關系 物業(yè)服務企業(yè)與基層政府機構的關系 房地產(chǎn)行政主管部門與物業(yè)管理的法律關系 公安機關與物業(yè)管理的法律關系 消防機關與物業(yè)管理的法律關系一、物業(yè)管理的行政管理糾紛及其法律一、物業(yè)管理的行政管理糾紛及其法律解決方式解決方式 行政復議 行政訴訟二、行政機關在行政管理中的違法行為二、行政機關在行政管理中的違法行為 作為 不作為 三、行政管理部門在物業(yè)管理活動中的三、行政管理

30、部門在物業(yè)管理活動中的法律責任法律責任 民事法律責任 行政法律責任 刑事法律責任 案例：案例： 某物業(yè)服務企業(yè)在實施物業(yè)管理服務過程中，對住戶拆改房屋室內(nèi)管線、結構等行為，既不制止，也未向有關部門及時報告，在出現(xiàn)裝修中的建筑垃圾將樓下行人砸傷事故后，保安人員在處理事故中將裝修工人打傷了，當公安管理部門和街道辦事處、居委會人員到現(xiàn)場處理時，保安人員拒絕協(xié)助處理。討論：1、該物業(yè)服務企業(yè)是否履行了相應的職責和接受行政管理的義務？2、該物業(yè)服務企業(yè)的保安人員行為，是否違法？復習思考題復習思考題1、物業(yè)管理的行政管理涵義及特點？2、物業(yè)管理的行政管理的必要性？3、物業(yè)管理的行政管理內(nèi)容？4、物業(yè)管理的

31、行政管理部門及其職責？5、物業(yè)管理的行政管理糾紛及其法律解決方式？ 第一節(jié)第一節(jié) 物業(yè)服務用房物業(yè)服務用房 物業(yè)服務用房一般包括：物業(yè)辦公用房、物業(yè)清潔用房、物業(yè)儲藏用房、業(yè)主委員會活動用房等。 一、物業(yè)服務用房的必要性一、物業(yè)服務用房的必要性 物業(yè)服務用房作為建筑區(qū)劃內(nèi)的配套設施，是物業(yè)服務企業(yè)為業(yè)主提供物業(yè)服務必不可少的場所 是物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理活動最基本的保證和最重要的條件之一 是全體業(yè)主參與自治管理的重要場所。 二、物業(yè)服務用房的用途及其不可更改性二、物業(yè)服務用房的用途及其不可更改性 物業(yè)服務企業(yè)不得自行改變物業(yè)服務用房用途； 物業(yè)服務用房用途在符合特定條件時可以改變。 三、三、

32、 物業(yè)服務用房的條件、配置標準和能耗物業(yè)服務用房的條件、配置標準和能耗 條件：條件：地面以上具備水、電等基本使用功能的獨立或成套房屋，產(chǎn)權歸建筑區(qū)劃全體業(yè)主所有，不得抵押、交換、買賣，不得改作他用。 配置標準：配置標準： 新建建筑區(qū)劃內(nèi)，開發(fā)建設單位應當按照不低于建設工程規(guī)劃許可證載明的地面房屋總建筑面積2的標準配置包括物業(yè)服務企業(yè)用房和業(yè)主委員會議事活動用房在內(nèi)的物業(yè)服務用房； 建筑區(qū)劃房屋總建筑面積不足5萬平方米的，物業(yè)服務用房建筑面積不應低于100平方米。其中，業(yè)主委員會議事活動用房建筑面積不低于30平方米。 能耗能耗 ： 1）屬業(yè)主專有部分的，由業(yè)主自行承擔并向水、電、氣等專業(yè)單位按時

33、足額交清使用費； 2）屬共有部分的能耗，由用戶共同分擔； 3）屬物業(yè)服務、清潔、倉儲等用房的，由物業(yè)服務企業(yè)自行承擔。 4）用戶共同分擔部分和物業(yè)服務企業(yè)使用部分的能耗費用，由物業(yè)服務企業(yè)向水、電、氣等專業(yè)單位按時足額交清。 第二節(jié)第二節(jié) 建筑物及其附屬設施的維修資金建筑物及其附屬設施的維修資金 一、保修期限內(nèi)的維修保修期限內(nèi)的維修 （一）維修責任人： 開發(fā)建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修 范圍，承擔物業(yè)的保修責任。（二）（二）維修范圍（對象）及維修期限 根據(jù)建設部房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法（建設部令第80號）的規(guī)定，在正常使用條件下，房屋建筑工程的最低保修期限為：（1）地基基礎工程和主

34、體結構工程，為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；（2）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；（3）供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；（4）電氣管線、給排水管道、設備安裝為2年；（5）裝修工程為2年。（6）其他項目的保修期限由建設單位和施工單位約定。（三）（三）房屋建筑工程保修期從工程竣工驗收合格之日起計算。二、保修期滿后的維修二、保修期滿后的維修（一）維修責任（一）維修責任 專有部分保修期滿后的維修，由業(yè)主自行負責并承擔費用。 除專有部分以外的共有部分，則需建立相應的專項維修資金。 專項維修資金專項維修資金是指專項用于物業(yè)保修期滿后簡直區(qū)劃內(nèi)共有部分（含建筑物共

35、有部分）的維修、更新、改造資金。（二）（二）專項維修資金建立的必要性專項維修資金建立的必要性 （三）專項維修資金的籌集專項維修資金的籌集（四）專項維修資金的監(jiān)管體制（四）專項維修資金的監(jiān)管體制（五）專項維修資金的權屬及其查詢、轉（五）專項維修資金的權屬及其查詢、轉 讓、提取讓、提取（六）專項維修資金的使用（六）專項維修資金的使用（七）專項維修資金的相關制度（七）專項維修資金的相關制度第三節(jié)第三節(jié) 白蟻防治白蟻防治一、白蟻預防工程技術一、白蟻預防工程技術 生態(tài)防治法生物防治法物理機械防治法化學滯溜防治法檢疫防治法二、白蟻防治單位二、白蟻防治單位 設立白蟻防治單位具備的條件：（1）有自己的名稱和組

36、織機構；（2）有固定的辦公地點及場所；（3）有30萬元以上的注冊資本；（4）有生物、藥物檢測和建筑工程等專業(yè)的專職技術人員。 三、白蟻預防內(nèi)容三、白蟻預防內(nèi)容 （一）新建物業(yè)項目新建物業(yè)項目（二）原有房屋和超過白蟻預防包治期限的房（二）原有房屋和超過白蟻預防包治期限的房屋屋四、白蟻防治的監(jiān)管四、白蟻防治的監(jiān)管 根據(jù)建設部城市房屋白蟻防治管理規(guī)定的規(guī)定：國務院建設行政主管部門負責全國城市房屋白蟻防治的監(jiān)督管理工作；省、自治區(qū)人民政府建設行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)城市房屋白蟻防治的監(jiān)督管理工作；直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)城市房屋白蟻防治的監(jiān)督第五節(jié)第五節(jié) 房屋安全管

37、理房屋安全管理一、房屋裝修結構安全管理一、房屋裝修結構安全管理 房屋裝修結構安全管理房屋裝修結構安全管理-指因裝修拆改房屋的指因裝修拆改房屋的墻、梁、墻、梁、 板、柱、基礎、屋蓋等建筑主體和承重板、柱、基礎、屋蓋等建筑主體和承重結構（以下簡稱房屋結構）的安全管理。結構（以下簡稱房屋結構）的安全管理。 主管部門：房地產(chǎn)行政管理部門主管部門：房地產(chǎn)行政管理部門二、二、 房屋裝修結構安全義務人房屋裝修結構安全義務人 （一）業(yè)主裝修房屋前對物業(yè)服務企業(yè)的告知義務。 （二）物業(yè)服務企業(yè)在知道業(yè)主裝修后應當將房屋裝飾 裝 修 中 的 禁 止 行 為 和 注 意 事 項 告 知 業(yè) 主 三、房屋裝飾裝修安全

38、程序三、房屋裝飾裝修安全程序 1）業(yè)主、使用人裝修房屋確需拆改房屋結構的，必須依照有關法律、法規(guī)， 提出書面申請2）主管部門應自收到房屋裝修申請之日起，一定工作日內(nèi)作出是否批準的決定3）從事房屋裝修的設計、施工單位和個人必須具有相應資質(zhì)等級和上崗證，方可承接裝修工作4）業(yè)主、使用人應在房屋結構拆改完畢采取加固措施后一定工作日內(nèi)，向主管部門申請房屋裝修結構安全驗收。主管部門應自接到申請后一定工作日內(nèi)組織驗收。驗收合格的方可繼續(xù)裝修或投入使用。 復習思考題：復習思考題：1什么是物業(yè)服務用房？2物業(yè)服務企業(yè)有權改變物業(yè)服務用房的用途嗎？3簡述物業(yè)服務用房的配置標準。4簡述專項維修資金首次繳存的主體、

39、基數(shù)、比例。5專項維修資金的監(jiān)管原則是什么？6簡述白蟻防治的監(jiān)管體制？7簡述房屋裝修結構安全管理。 （一）招標（一）招標是指招標人根據(jù)自己的需要，提出一定的標準或條件向社會或幾個特定的供應商發(fā)出投標邀請的行為。投標投標是指投標人在接到招標通知后，根據(jù)招標通知的要求編制投標文件，并將其遞交給招標人的行為。招投標的特點：招投標的特點：標價的保密性報價一次性法律約束性第六章第六章 物業(yè)管理的策劃物業(yè)管理的策劃 一、 物業(yè)管理招標投標物業(yè)管理招標投標是指開發(fā)商或業(yè)主委員會為即將竣是指開發(fā)商或業(yè)主委員會為即將竣工使用或正在使用的物業(yè)尋找物業(yè)管理企業(yè)而制定出符合其管工使用或正在使用的物業(yè)尋找物業(yè)管理企業(yè)而

40、制定出符合其管理服務要求和標準的招標文件，向社會公開招聘，并采用科學理服務要求和標準的招標文件，向社會公開招聘，并采用科學方法進行分析和判斷，最終確定物業(yè)管理企業(yè)的全過程。方法進行分析和判斷，最終確定物業(yè)管理企業(yè)的全過程。物業(yè)管理招標投標的意義物業(yè)管理招標投標的意義是市場發(fā)展的需要是市場發(fā)展的需要是房地產(chǎn)管理體制改革的需要是房地產(chǎn)管理體制改革的需要是促進物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的需要是促進物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的需要（二）物業(yè)管理招投標 基本概念二、物業(yè)管理招標二、物業(yè)管理招標（一）物業(yè)管理招標的（一）物業(yè)管理招標的特點特點：超前性超前性長期性和階段性長期性和階段性（二）物業(yè)管理招標的（二）物業(yè)管理招標的方

41、式方式公開招標公開招標邀請招標邀請招標協(xié)議招標協(xié)議招標（三）物業(yè)管理招標的（三）物業(yè)管理招標的原則原則公平原則公平原則公正原則公正原則合理原則合理原則（四）物業(yè)管理招標的程序（四）物業(yè)管理招標的程序準備階段準備階段成立招標機構成立招標機構編制招標文件編制招標文件制定招標標底制定招標標底招標實施階段招標實施階段招標公告或邀請招標公告或邀請資格預審資格預審召開標前會議召開標前會議開標、評標、定標開標、評標、定標招標結束階段招標結束階段資料的整理與歸檔資料的整理與歸檔合同的簽定與履行合同的簽定與履行三、三、 物業(yè)管理投標程序與方法物業(yè)管理投標程序與方法投標程序分三個階段投標程序分三個階段：投標的前期

42、階段投標的前期階段投標的實施階段投標的實施階段投標的結束階段投標的結束階段投標的前期階段投標的前期階段取得投標資格取得投標資格籌措資金籌措資金收集物業(yè)相關資料收集物業(yè)相關資料進行投標可行性分析進行投標可行性分析申請資格預審申請資格預審從事國際投標的資格要求從事國際投標的資格要求從事國內(nèi)投標的資格要求從事國內(nèi)投標的資格要求招標物業(yè)條件分析招標物業(yè)條件分析公司投標條件分析公司投標條件分析競爭者分析競爭者分析風險分析風險分析投標的實施階段投標的實施階段取得并熟悉招標文件取得并熟悉招標文件考察物業(yè)現(xiàn)場并參加標前會議考察物業(yè)現(xiàn)場并參加標前會議制定物業(yè)管理服務方案制定物業(yè)管理服務方案制定資金計劃制定資金計

43、劃標價試算標價試算標價評估與調(diào)整標價評估與調(diào)整辦理投標保函辦理投標保函編制標書編制標書封送標書與保函封送標書與保函現(xiàn)場答辯現(xiàn)場答辯投標的結束階段投標的結束階段中標后合同簽定與履行中標后合同簽定與履行未未 中中 標標 的的 總總 結結資資 料料 整整 理理 與與 歸歸 檔檔第二節(jié)第二節(jié) 物業(yè)管理服務方案策劃物業(yè)管理服務方案策劃一一 概述概述（一）物業(yè)管理方案的種類（一）物業(yè)管理方案的種類營銷用項目管理服務方案營銷用項目管理服務方案項目管理服務實施方案項目管理服務實施方案按專業(yè)類別的分類方案按專業(yè)類別的分類方案按管理性質(zhì)的分類方案按管理性質(zhì)的分類方案按時期階段的分類方案按時期階段的分類方案按物業(yè)用

44、途的分類方案按物業(yè)用途的分類方案（二）方案策劃的作用（二）方案策劃的作用（1 1）合理定位）合理定位（2 2）收支有數(shù)）收支有數(shù)（3 3）規(guī)范服務）規(guī)范服務（4 4）確保質(zhì)量）確保質(zhì)量二、物業(yè)管理服務方案的內(nèi)容二、物業(yè)管理服務方案的內(nèi)容1、物業(yè)概況基本概況設備設施概況業(yè)主構成概況2、管理服務事項3、管理目標4、管理標準5、機構設置與人員配備6、管理服務辦法7、質(zhì)量控制辦法8、延伸服務辦法9、物業(yè)服務收支預算10、公共能源收支預算三、物業(yè)項目管理服務方案的編制與評審三、物業(yè)項目管理服務方案的編制與評審（一）項目管理服務方案的編制可分為五個步驟（一）項目管理服務方案的編制可分為五個步驟進行：進行：

45、項目調(diào)查項目調(diào)查方案構思方案構思方案編寫方案編寫方案討論方案討論形成初稿形成初稿（二）管理服務方案的評審（二）管理服務方案的評審1 1）方案是否符合企業(yè)理念、企業(yè)目標和企業(yè)管理模式）方案是否符合企業(yè)理念、企業(yè)目標和企業(yè)管理模式2 2）方案是否符合現(xiàn)行物業(yè)管理的法律法規(guī)）方案是否符合現(xiàn)行物業(yè)管理的法律法規(guī)3 3）方案是否能保障物業(yè)服務合同的管理目標、管理標準）方案是否能保障物業(yè)服務合同的管理目標、管理標準的實現(xiàn)的實現(xiàn)4 4）各項管理服務費用的設立、預算是否合理）各項管理服務費用的設立、預算是否合理5 5）方案有無創(chuàng)新）方案有無創(chuàng)新6 6）方案是否可操作）方案是否可操作四、物業(yè)項目管理服務方案的實

46、施四、物業(yè)項目管理服務方案的實施選擇方案實施的負責人選擇方案實施的負責人組織方案實施的工作班子組織方案實施的工作班子做好方案實施的充分準備做好方案實施的充分準備案例分析案例分析某市某項住宅小區(qū)招標，在開標時，出現(xiàn)了4種情況: 1、招標者發(fā)現(xiàn)A投標公司在遞送投標書時未附投標保函，便拒絕該公司標書，并將其標書退還。 2、B投標公司與C投標公司同時委托甲公司代理遞交標書并參加開標會議，但招標者通知甲公司代表只能代理投遞一份標書，請其撤回另一份標書。 3、開標結束后，招標者認為各投標人的投標報價都高于標底價，不符合自己的預期，就當場宣布本次投標作廢。 4、在宣布本次投標作廢后，招標者說明，應邀參加二次

47、招標的本次投標公司所交納的保證金一律不子退還，待二次招標結束再根據(jù)中標情況予以退還。討論: 在以上4種情況中，招標者的處理是否得當，并說明理由。1物業(yè)管理招標方式有哪幾種?2物業(yè)管理招標的原則有哪些?3簡述物業(yè)管理投標的程序與方法。4物業(yè)管理服務方案策劃的內(nèi)容有哪些?第一節(jié)第一節(jié) 物業(yè)管理的前期介入物業(yè)管理的前期介入一、物業(yè)管理前期介入一、物業(yè)管理前期介入是指物業(yè)管理企業(yè)在接管是指物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)之前就介入，參與物業(yè)的規(guī)劃、設計和建設階段，從物業(yè)之前就介入，參與物業(yè)的規(guī)劃、設計和建設階段，從物業(yè)管理的角度提出意見和建議，以便建成后的物業(yè)能滿物業(yè)管理的角度提出意見和建議，以便建成后的物業(yè)能

48、滿足業(yè)主和使用人的要求，并且有利于后期管理工作的進行足業(yè)主和使用人的要求，并且有利于后期管理工作的進行。一般說來，前期介入，越早越好。物業(yè)管理是一種對物一般說來，前期介入，越早越好。物業(yè)管理是一種對物業(yè)全過程的管理，其首要環(huán)節(jié)就是物業(yè)管理的前期介入業(yè)全過程的管理，其首要環(huán)節(jié)就是物業(yè)管理的前期介入。（一）有利于促進那些物業(yè)竣工后返工無望的工程質(zhì)量難點提前得到妥善解決。（二）有利于對所管物業(yè)的全面了解（三）有利于為后期管理做好準備二、物業(yè)管理前期介入的作用：二、物業(yè)管理前期介入的作用：三、物業(yè)管理前期介入的工作內(nèi)容與實施三、物業(yè)管理前期介入的工作內(nèi)容與實施立項決策階段規(guī)劃設計階段施工安裝階段預銷售

49、階段解決開發(fā)什么？能否開解決開發(fā)什么？能否開發(fā)的問題發(fā)的問題。配套設施；水電氣等的配套設施；水電氣等的供應容量；安保系統(tǒng)；供應容量；安保系統(tǒng)；垃圾處理，建材選擇等垃圾處理，建材選擇等。解決常見的質(zhì)量問題；解決常見的質(zhì)量問題；熟悉各種設備和路線熟悉各種設備和路線公示、管理咨詢、簽定公示、管理咨詢、簽定合同。合同。一、前期物業(yè)管理一、前期物業(yè)管理是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實施的物業(yè)管理。企業(yè)之前，由建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實施的物業(yè)管理。國家提倡按照建管分離的原則，通過招投標方式選聘前期物業(yè)管理公國家提倡按照建管分離的原則，

50、通過招投標方式選聘前期物業(yè)管理公司。司。新建商品住宅出售單位應當在出售住宅前指定業(yè)主臨時公約，向新建商品住宅出售單位應當在出售住宅前指定業(yè)主臨時公約，向物業(yè)買受人明示并說明。物業(yè)買受人明示并說明。自前期物業(yè)服務合同簽定之日至新建商品住宅交付使用之日發(fā)生自前期物業(yè)服務合同簽定之日至新建商品住宅交付使用之日發(fā)生的前期物業(yè)管理費用由出售單位承擔；自新建商品住宅交付使用的前期物業(yè)管理費用由出售單位承擔；自新建商品住宅交付使用之日至前期物業(yè)服務合同終止之日發(fā)生的前期物業(yè)服務費用，按之日至前期物業(yè)服務合同終止之日發(fā)生的前期物業(yè)服務費用，按照合同約定承擔。照合同約定承擔。二、前期物業(yè)管理與物業(yè)管理前期介入的

51、二、前期物業(yè)管理與物業(yè)管理前期介入的區(qū)別區(qū)別參與管理的身份不同參與管理的身份不同作用不同作用不同參與人員不同參與人員不同第三節(jié)第三節(jié) 制定建筑區(qū)劃的規(guī)章制度制定建筑區(qū)劃的規(guī)章制度一、物業(yè)區(qū)域的規(guī)章制度 是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各種行為規(guī)范。物業(yè)區(qū)域的規(guī)章制度的作用物業(yè)區(qū)域的規(guī)章制度的作用：明確管理主體的權利和責任，規(guī)范管理主體行明確管理主體的權利和責任，規(guī)范管理主體行為為。規(guī)范管理主體及參與者的行為。理順他們之間規(guī)范管理主體及參與者的行為。理順他們之間的關系的關系。規(guī)范管理物業(yè)管理公司內(nèi)部行為。規(guī)范管理物業(yè)管理公司內(nèi)部行為。二、物業(yè)服務企業(yè)的內(nèi)部管理制度二、物業(yè)服務企業(yè)的內(nèi)部管理制度員工管理條例員

52、工管理條例各部門職責各部門職責員工崗位職責員工崗位職責企業(yè)領導制度企業(yè)領導制度管理程序制度管理程序制度三物業(yè)管理的契約三物業(yè)管理的契約物業(yè)管理規(guī)約物業(yè)服務合同四建筑區(qū)劃管理規(guī)定四建筑區(qū)劃管理規(guī)定綜合性管理規(guī)定專向性管理規(guī)定住戶手冊 李先生要買房，在與家人商量時，在深圳工作的兒子告訴他一些選房的經(jīng)驗，其中一條就是要選那些物業(yè)管理前期介入的房產(chǎn)，特別是前期介入較早的房子。李先生不以為然，他說物業(yè)管理是業(yè)主住進去后，物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主提供的管理和服務。前期介入為誰服務？由誰來出錢？這項費用要是加到房價中，房子不是更貴嗎？ 試分析李先生的觀點。并討論前期介入對業(yè)主來說，究竟有什么好處？復習思考題復習思

53、考題1、什么是物業(yè)管理的前期介入？前期介入的必要性體現(xiàn)在哪些方面？2、物業(yè)管理公司在前期介入時可以參與哪些工作？3、什么時前期物業(yè)管理？它的主要內(nèi)容是什么？4、前期物業(yè)管理與物業(yè)管理前期介入有何不同？5、物業(yè)管理的內(nèi)部制度與外部制度的內(nèi)容有哪些？第一節(jié)第一節(jié) 物業(yè)的承接驗收物業(yè)的承接驗收一、一、承接驗收及其與竣工驗收的區(qū)別承接驗收及其與竣工驗收的區(qū)別物業(yè)承接驗收物業(yè)承接驗收物業(yè)服務企業(yè)代表未來業(yè)主對將要承物業(yè)服務企業(yè)代表未來業(yè)主對將要承接的物業(yè)進行承接驗收的過程接的物業(yè)進行承接驗收的過程 。竣工驗收竣工驗收竣工驗收是指工程項目竣工后，由開發(fā)商提竣工驗收是指工程項目竣工后，由開發(fā)商提出，由建設行

54、政主管部門負責對竣工項目進行查驗，在確出，由建設行政主管部門負責對竣工項目進行查驗，在確認工程是否合格的法定程序。認工程是否合格的法定程序。 物業(yè)的接管驗收與竣工驗收的區(qū)別物業(yè)的接管驗收與竣工驗收的區(qū)別、驗收的目的不同驗收的目的不同 、驗收條件不同驗收條件不同 、交接對象不同交接對象不同 4、性質(zhì)不同性質(zhì)不同 5、物業(yè)服務企業(yè)在二者中的職責不同物業(yè)服務企業(yè)在二者中的職責不同 二、二、物業(yè)承接驗收應具備的條件與資料物業(yè)承接驗收應具備的條件與資料 （一）新建房屋的承接驗收（一）新建房屋的承接驗收、承接驗收的條件、承接驗收的條件 （1）建設工程全部施工完畢，并經(jīng)竣工驗收合格； （2）供電、采暖、給排

55、水、衛(wèi)生、道路等設備和設施能正常使用； （3）房屋幢、戶編號經(jīng)有關部門確認。 、承接驗收應提供的資料、承接驗收應提供的資料 （1） 技術資料 （2） 產(chǎn)權資料：（二）（二）原有房屋的承接驗收原有房屋的承接驗收 1、承接驗收的條件、承接驗收的條件房屋所有權、使用權清楚；土地使用范圍明確。原管理單位關系已解除。 2、承接驗收應提供的資料、承接驗收應提供的資料 產(chǎn)權資料 技術資料三、三、物業(yè)承接驗收的具體實施物業(yè)承接驗收的具體實施（一）物業(yè)承接驗收程序（一）物業(yè)承接驗收程序（二）新建房屋承接驗收的內(nèi)容及標準（二）新建房屋承接驗收的內(nèi)容及標準（三）原有房屋的承接驗收內(nèi)容及標準（三）原有房屋的承接驗收內(nèi)

56、容及標準 （四）承接驗收中應注意的事項承接驗收中應注意的事項 （1）物業(yè)服務企業(yè)應選派素質(zhì)好、業(yè)務精、對工作認真負責的 管理人員及技術人員參加驗收工作。 （2）物業(yè)服務企業(yè)既應從今后物業(yè)維護保養(yǎng)管理的角度進行驗收，也應站在業(yè)主的立場，對物業(yè)進行嚴格的驗收，以維護業(yè)主的合法權益。 （3）承接驗收中若發(fā)現(xiàn)問題，應明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)商對存在的問題加固補強、整修，直至完全合格。 （4）落實物業(yè)的保修事宜。根據(jù)建筑工程保修的有關規(guī)定，由開發(fā)商負責保修，向物業(yè)服務企業(yè)交付保修保證金，或由物業(yè)服務企業(yè)負責保修，開發(fā)商一次性撥付保修費用。 （5）開發(fā)商應向物業(yè)服務企業(yè)移交整套圖紙資料，包括產(chǎn)權資料

57、和技術資料。 （6）物業(yè)服務企業(yè)接受的只是對物業(yè)的經(jīng)營管理權以及政府賦予的有關權利。 （五）（五）承接驗收的原則承接驗收的原則1）原則性與靈活性相結合）原則性與靈活性相結合2）細致入微與整體把握相結合）細致入微與整體把握相結合四、物業(yè)交接雙方的責任四、物業(yè)交接雙方的責任一、交房一、交房房地產(chǎn)開發(fā)公司會同物業(yè)服務企業(yè)在完成承接驗收之后，將實物交付給購房者的過程。也稱也稱“入伙入伙”。二、交房手續(xù)的辦理二、交房手續(xù)的辦理交房準備（開荒）交房準備（開荒）向業(yè)主寄發(fā)入伙手續(xù)文件向業(yè)主寄發(fā)入伙手續(xù)文件入伙通知書入伙通知書收樓須知收樓須知入伙手續(xù)書入伙手續(xù)書繳款通知書繳款通知書物業(yè)的移交物業(yè)的移交簽驗樓情

58、況表簽驗樓情況表簽樓宇交接書簽樓宇交接書交鑰匙交鑰匙三、三、 裝修管理裝修管理1、業(yè)主裝修申請、業(yè)主裝修申請2、業(yè)主裝修報批、業(yè)主裝修報批4、押金及保證金、押金及保證金3、裝修管理要求、裝修管理要求5、違規(guī)責任、違規(guī)責任6、管理權限、管理權限第三節(jié)第三節(jié) 文書檔案的管理文書檔案的管理文書檔案管理是物業(yè)管理一項重要的工作內(nèi)容。文書檔案管理是物業(yè)管理一項重要的工作內(nèi)容。1、常見的文書有通知、告示、申請、請示、報告、常見的文書有通知、告示、申請、請示、報告、文件等。它們都有特殊的格式和要求。、文件等。它們都有特殊的格式和要求。2、物業(yè)檔案的管理物業(yè)設計、施工圖產(chǎn)權、產(chǎn)籍資料產(chǎn)權資料產(chǎn)籍資料圖、檔、卡

59、、冊案例分析：案例分析：某女士購買了一套期房，在辦理入住手續(xù)時，對房屋內(nèi)部提出了某女士購買了一套期房，在辦理入住手續(xù)時，對房屋內(nèi)部提出了不少細部質(zhì)量問題，認為該房沒有達到入住條件。但因要舉家出不少細部質(zhì)量問題，認為該房沒有達到入住條件。但因要舉家出國，就在入住交接單上提出了自己的意見，并收了房門鑰匙。半國，就在入住交接單上提出了自己的意見，并收了房門鑰匙。半年后，該女士回國發(fā)現(xiàn)，有關的細部質(zhì)量問題仍未解決，而物業(yè)年后，該女士回國發(fā)現(xiàn)，有關的細部質(zhì)量問題仍未解決，而物業(yè)管理公司卻發(fā)出了多份催交物業(yè)費的通知。該女士覺得很冤，當管理公司卻發(fā)出了多份催交物業(yè)費的通知。該女士覺得很冤，當初收方時對房子不

60、滿意，這半年自己也沒有住，怎么還要交這么初收方時對房子不滿意，這半年自己也沒有住，怎么還要交這么多物業(yè)管理費？討論：多物業(yè)管理費？討論： 1 1、認為房屋細部有問題，并提出了自己的意見，但又收取了、認為房屋細部有問題，并提出了自己的意見，但又收取了房屋鑰匙，該女士的這種做法是否意味著房屋已交付使用了。房屋鑰匙，該女士的這種做法是否意味著房屋已交付使用了。 2 2、該女士沒有搬進新房，物業(yè)管理公司仍向其收取物業(yè)管理、該女士沒有搬進新房，物業(yè)管理公司仍向其收取物業(yè)管理費是否合理？費是否合理？復習思考題：復習思考題：什么是竣工驗收？什么是承接驗收？二者有何區(qū)別什么是竣工驗收？什么是承接驗收？二者有何