XX項(xiàng)目土地增值稅清算審核工作底稿

1、XX項(xiàng)目土地增值稅清算審核工作底稿一、公司及項(xiàng)目基本情況：該房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)企業(yè) XXXXX ,成立于XX年XX月XX日，經(jīng) 營范圍XXX,注冊資本XXX（公司概況）。該公司于XX 時間取得XX 地塊的土地使用權(quán)，并與深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局簽訂深圳市土地使用權(quán)出讓合同書及X X宗地土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同書， XX 開工， XX 取得 建設(shè)用地規(guī)劃許可證、預(yù)售許可證等（項(xiàng)目情況，含是否有本次清算之外項(xiàng)目等與本次 清算項(xiàng)目清算相關(guān)的情況）。根據(jù)企業(yè)提供的預(yù)售許可證、竣工測量報(bào)告及銷售明細(xì)表，該項(xiàng)目土地面積XX平方米，建筑面積XX平方米，其中住宅XX,會所 XX,商鋪XX,幼兒園XX?？墒劭偯娣eXX,

2、已銷售XX平方米， 其中2005年11月1日之后銷售面積XX（項(xiàng)目情況之一，項(xiàng)目面積及銷售情況）。二、銷售收入審核：銷售收入包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。根據(jù)該納稅人提供的鑒證報(bào)告所示：該項(xiàng)目截止XX時間共銷售面積，取得土地增值稅應(yīng)稅收入XX 元，其中包含。 。經(jīng)審核，暫未發(fā)現(xiàn)問題（或須調(diào)增減 XX 元，經(jīng)調(diào)整后土地增值稅應(yīng)稅收入為XX 元） ，具體情況見附表1 。三、扣除項(xiàng)目審核：（一 ）取得土地使用權(quán)所支付的金額取得土地使用權(quán)所支付的金額是指納稅人為取得地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。根據(jù)該納稅人提供的鑒證報(bào)告所示，該項(xiàng)目取得土地使用權(quán)所支付的金額XX 元

3、。經(jīng)審核暫未發(fā)現(xiàn)問題（或須調(diào)增減 XX 元， 經(jīng)調(diào)整后，該項(xiàng)目取得土地使用權(quán)所支付的金額為XX 元） ，具體審核情況見附表2。（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本審核房地產(chǎn)開發(fā)成本包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)用。1. 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觥仓脛舆w用房支出等。根據(jù)該納稅人提供的鑒證報(bào)告所示，該項(xiàng)目有關(guān)的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)XX 元。經(jīng)審核暫未發(fā)現(xiàn)問題（或須調(diào)增減 XX 元，經(jīng)調(diào)整后，該項(xiàng)目有關(guān)的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)XX 元） ，具體審核情況見附表3。2. 前期工程費(fèi)，

4、包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、 項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、 測繪、 “三通一平”等支出。 根據(jù)該納稅人提供的鑒證報(bào)告所示，該項(xiàng)目的前期工程費(fèi)XX 元。經(jīng)審核暫未發(fā)現(xiàn)問題（或須調(diào)增減 XX元， 經(jīng)調(diào)整后，該項(xiàng)目的前期工程費(fèi)XX 元） ， 具體審核情況見附表4。3. 建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。根據(jù)該納稅人提供的鑒證報(bào)告所示，該項(xiàng)目的建筑安裝工程費(fèi)XX 元。經(jīng)審核暫未發(fā)現(xiàn)問具體審核情況見附表5。4. 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、 供電、 供氣、 排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。根據(jù)該納稅人提供的鑒證報(bào)告所示，

5、該項(xiàng)目的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)XX 元。經(jīng)審核暫未發(fā)現(xiàn)問題（或須調(diào)增減 XX 元，經(jīng)調(diào)整后，該項(xiàng)目的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)XX 元） ，具體審核情況見附表6。5. 公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。根據(jù)該納稅人提供的鑒證報(bào)告所示，該項(xiàng)目的公共配套設(shè)施費(fèi)XX 元。經(jīng)審核暫未發(fā)現(xiàn)問題（或須調(diào)增減 XX 元，經(jīng)調(diào)整后，該項(xiàng)目的公共配套設(shè)施費(fèi)XX 元） ，具體審核情況見附表7。6. 開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。根據(jù)該納稅人提供的鑒證報(bào)告所示，該項(xiàng)目的開發(fā)間接費(fèi)用XX 元。經(jīng)審核暫未發(fā)現(xiàn)問題

6、（或須調(diào)增減 XX 元，經(jīng)調(diào)整后，該項(xiàng)目的開發(fā)間接費(fèi)用XX 元） ，具體審核情況見附表8。綜上所述，該納稅人提供的鑒證報(bào)告所示該項(xiàng)目的該項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)成本XX 元。經(jīng)審核，調(diào)整（調(diào)增或調(diào)減）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) XX 元、前期工程費(fèi)XX 元、建筑安裝工程費(fèi)XX 元、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)XX 元、公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)用XX 元，合計(jì)調(diào)增（或調(diào)減）開發(fā)成本XX 元，經(jīng)調(diào)整后，該項(xiàng)目的開發(fā)成本XX 元。（三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用審核房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。該公司提供了（或不能提供）財(cái)務(wù)費(fèi)用中有關(guān)該項(xiàng)目的利息支出的金融機(jī)構(gòu)證明等憑證，符合（或不符合）據(jù)實(shí)扣除的規(guī)定。

7、根據(jù)該納稅人提供的鑒證報(bào)告所示，該項(xiàng)目有關(guān)的的利息費(fèi)用XX 元。經(jīng)審核暫未發(fā)現(xiàn)問題（或須調(diào)增減 XX 元，經(jīng)調(diào)整后，與該項(xiàng)目有關(guān)的利息費(fèi)用XX 元） ， 具體審核情況見附表9； 其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用， 按本條取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本規(guī)定計(jì)算的金額之和的5計(jì)算扣除，根據(jù)該納稅人提供的鑒證報(bào)告所示，該項(xiàng)目的除利息費(fèi)用外的其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用XX 元，經(jīng)審核暫未發(fā)現(xiàn)問題（或須調(diào)增減 XX 元， 經(jīng)調(diào)整后，該項(xiàng)目有關(guān)的除利息費(fèi)用外的其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用XX 元。綜上所述，根據(jù)該納稅人提供的鑒證報(bào)告所示，與該項(xiàng)目有關(guān)的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用XX 元。經(jīng)審核暫未發(fā)現(xiàn)問題（或須調(diào)增減 XX 元，經(jīng)調(diào)整后

8、，該項(xiàng)目有關(guān)的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用XX 元） 。（對利息支出不能據(jù)實(shí)扣除項(xiàng)目：根據(jù)鑒證報(bào)告所示，該項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用XX 元。經(jīng)審核，暫未發(fā)現(xiàn)問題（或須調(diào)增減 XX 元，經(jīng)調(diào)整后，該項(xiàng)目有關(guān)的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用XX 元） 。（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。根據(jù)該納稅人提供的鑒證報(bào)告所示，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金XX 元。經(jīng)審核暫未發(fā)現(xiàn)問題（或須調(diào)增減 XX 元，經(jīng)調(diào)整后，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為XX 元） ，具體審核情況見附表10。（五）其他扣除項(xiàng)目對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按扣

9、除項(xiàng)目第（一）、 （二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)20% 的扣除。根據(jù)該納稅人提供的鑒證報(bào)告所示，該項(xiàng)目的其他扣除項(xiàng)目XX 元。經(jīng)審核暫未發(fā)現(xiàn)問題（或須調(diào)增 減 XX 元，經(jīng)調(diào)整后，該項(xiàng)目的其他扣除項(xiàng)目為XX 元） 。四、應(yīng)納土地增值稅的計(jì)算增值額=增值率=應(yīng)納土地增值稅稅額=綜上所述，根據(jù)該納稅人提供的鑒證報(bào)告所示，該項(xiàng)目總建筑面積XX平方米，其中住宅XX,會所XX,商鋪XX,幼兒園XX。 可售總面積XX,已銷售XX平方米，其中2005年11月1日之后銷 售面積XX,應(yīng)納土地增值稅XX元，已預(yù)繳土地增值稅 XX元，清 算應(yīng)補(bǔ)（或應(yīng)退）土地增值稅XX 元。經(jīng)審核，該項(xiàng)目總建筑面積XX平方米，其中住宅XX,會所XX,商鋪XX,