上海市黃浦區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況調(diào)研及其給我市的啟示與思考

1、上海市黃浦區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況調(diào)研及其給我市的啟示與思考為貫徹落實(shí)市委、市政府關(guān)于促進(jìn)樓宇經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的總體部署和要求，加快推動(dòng)我市樓宇經(jīng)濟(jì)及其招商引資工作，今年3 月 3 日，市商務(wù)局組織市本級(jí)有關(guān)街道赴 上海 市學(xué)習(xí)考察發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)工作，與上海市黃浦區(qū)商務(wù)委員會(huì)、金融服務(wù)辦公室和打浦橋街道辦事處進(jìn)行了座談交流，考察了服務(wù)業(yè)集聚區(qū)域和重點(diǎn)樓宇?，F(xiàn)將學(xué)習(xí)調(diào)研情況報(bào)告如下：一、上海市黃浦區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況及主要特點(diǎn)黃浦區(qū)是上海市中心城區(qū)，全區(qū)面積20.52 平方公里，2014 年社會(huì)商品零售總額 5145 億元， 社會(huì)消費(fèi)品零售總額705 億元， 完成全口徑稅收收入431.1億元， 其中區(qū)級(jí)可支

2、配收入163.5 億元。 該區(qū)是我國(guó)著名的商貿(mào)集聚區(qū)，擁有南京路商貿(mào)商務(wù)圈、淮海路商貿(mào)商務(wù)圈、外灘金融集聚區(qū)，是上海市商務(wù)樓宇最為集中的區(qū)域，已開發(fā)形成商業(yè)商務(wù)樓宇面積1300 多萬(wàn)平方米。其樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況及特點(diǎn)主要表現(xiàn)為：（一）樓宇經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量好、貢獻(xiàn)作用大。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前黃浦區(qū)共有2 萬(wàn)平方米以上的重點(diǎn)商務(wù)樓宇165 幢，面積600 萬(wàn)平方米。2014 年， 165 幢樓宇實(shí)現(xiàn)稅收257.7 億元，同比增長(zhǎng)7.5%，占黃浦區(qū)稅收總收入的59.8% 。 165 幢樓宇中億元樓宇58 幢，其中單幢樓宇最高稅收達(dá)19.4 億元，平均落稅率為46.9%（2） 業(yè)態(tài)功能定位水準(zhǔn)高、帶動(dòng)效應(yīng)強(qiáng)。黃浦區(qū)

3、持續(xù)聚焦發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，重點(diǎn)打造金融服務(wù)業(yè)、商貿(mào)流通業(yè)、專業(yè)服務(wù)業(yè)、文化創(chuàng)意業(yè)、休閑旅游 業(yè)、航運(yùn)物流業(yè)等六大業(yè)態(tài)，形成了外灘金融集聚帶、新天地國(guó)際高端商務(wù)區(qū)、打浦橋綜合商務(wù)區(qū)、人民廣場(chǎng)公共文化商務(wù)區(qū)、豫園商業(yè)文化旅游區(qū)等五大功能區(qū)，形成了鮮明的特色，對(duì)上海市其它城區(qū)商務(wù)發(fā)展和商貿(mào)繁榮起到了較強(qiáng)的輻射帶動(dòng)作用。（3） 市場(chǎng)運(yùn)作租售效率高、流轉(zhuǎn)速度快。黃浦區(qū)下轄南京東路、淮海中路、外灘、豫園等重點(diǎn)商貿(mào)商務(wù)區(qū)域，地段、市口優(yōu)勢(shì)明顯，引領(lǐng)上海市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展。該區(qū)樓宇需求十分旺盛，年平均出租率達(dá)到95% 以上，租金價(jià)格一直保持穩(wěn)定，平均租金每天每平方米達(dá)7.5 元左右， 而且租期期滿后不斷有企業(yè)愿

4、意加價(jià)承租，十分搶手。（4） 入駐企業(yè)品牌影響大、跨國(guó)業(yè)務(wù)多。由于地域優(yōu)勢(shì)和一流的人文環(huán)境，黃浦區(qū)集聚了大批高端商業(yè)商務(wù)業(yè)態(tài)和品牌龍頭企業(yè)，外灘國(guó)際金融服務(wù)中心、金外灘國(guó)際廣場(chǎng)、SOHO 復(fù)興等重點(diǎn)項(xiàng)目成為外商首選的樓宇，上海清算所等重要功能性機(jī)構(gòu)和一大批新型金融企業(yè)陸續(xù)落戶。截止 2014 年，全區(qū)引進(jìn)跨國(guó)公司達(dá) 40 家，涉及各行業(yè)的總部型和龍頭型企業(yè)，有效地拓展了資產(chǎn)管理、資本運(yùn)作、離岸服務(wù)外包、人力資源管理、文化創(chuàng)意等一批新業(yè)態(tài)、新模式、新領(lǐng)域高端現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展。二、上海市黃浦區(qū)發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的主要經(jīng)驗(yàn)和做法黃浦區(qū)處于上海中心城區(qū)的核心區(qū)域，區(qū)域面積較小、土地資源有限，但黃浦區(qū)經(jīng)濟(jì)總量

5、絕大部分來(lái)源于樓宇經(jīng)濟(jì)。他們的實(shí)踐證明，樓宇經(jīng)濟(jì)對(duì)于集約利用資源、拓展發(fā)展空間、集聚要素資源、提高業(yè)態(tài)檔次、提升發(fā)展內(nèi)涵、擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)總量等方面，都有著重要的作用。（一）堅(jiān)持規(guī)劃先導(dǎo)，明確樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展布局。2011 年，上海市實(shí)行行政區(qū)劃調(diào)整，原黃浦區(qū)、盧灣區(qū)實(shí)施“撤二并一”，設(shè)立新的黃浦區(qū)，之后該區(qū)根據(jù)區(qū)域功能定位和產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，在認(rèn)真梳理樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)際的基礎(chǔ)上，制定了樓宇經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃，包括空間布局規(guī)劃和業(yè)態(tài)分布規(guī)劃，圍繞“一帶”、“兩街”和“五個(gè)功能區(qū)”，打造符合區(qū)域?qū)嶋H，具有高能級(jí)、高產(chǎn)出的新型產(chǎn)業(yè)群。同時(shí)，對(duì)樓宇、交通、生態(tài)、環(huán)境等各類資源的許可利用作出統(tǒng)籌安排，提高各類樓宇的集約化

6、水平。（二）強(qiáng)化招商引資，引進(jìn)高端高級(jí)品牌企業(yè)。一是高標(biāo)準(zhǔn)引進(jìn)開發(fā)商和建筑商。通過(guò)選擇財(cái)力雄厚、經(jīng)驗(yàn)豐富、運(yùn)作規(guī)范的投資方，確保樓宇的高品質(zhì)，外灘國(guó)際金融中心（BFC）、SOHO 外灘、企業(yè)天地等就是標(biāo)志性和品牌型的項(xiàng)目。 二是高標(biāo)準(zhǔn)選擇入駐企業(yè)和物業(yè)管理公司。通過(guò)筑巢引鳳，吸引優(yōu)勢(shì)企業(yè)入駐，提升樓宇經(jīng)濟(jì)的品質(zhì)和水平，推動(dòng)形成具有中心城區(qū)特點(diǎn)、功能完善（三）著眼轉(zhuǎn)型升級(jí)，滾動(dòng)儲(chǔ)備樓宇招商項(xiàng)目。面對(duì)因快速發(fā)展而不斷出現(xiàn)的樓宇供應(yīng)跟不上業(yè)態(tài)發(fā)展壯大和企業(yè)發(fā)展需求的階段性矛盾，該區(qū)努力在增加優(yōu)質(zhì)樓宇供應(yīng)上下功夫。一是在建樓宇抓增量。積極配合和支持項(xiàng)目加快建設(shè)進(jìn)度，促進(jìn)項(xiàng)目早出功能、早出效益。二是調(diào)整

7、存量拓展增量。對(duì)商務(wù)樓宇實(shí)行分級(jí)分類管理與服務(wù)，支持樓宇企業(yè)的轉(zhuǎn)化和調(diào)整，提高樓宇的入駐率。三是儲(chǔ)備樓宇經(jīng)濟(jì)招商項(xiàng)目。著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)，聚力推進(jìn)一批重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，確保樓宇經(jīng)濟(jì)有足夠的高端樓宇支撐和源源不斷的后續(xù)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備。（四）突出政策扶持，助推樓宇經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展。2013 年，黃浦區(qū)政府出臺(tái)了促進(jìn)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)施意見，設(shè)立了樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展專項(xiàng)資金。以提高企業(yè)落地率、樓宇經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)度和樓宇業(yè)主積極性為目標(biāo)，對(duì)具有一定體量規(guī)模、產(chǎn)業(yè)服務(wù)功能和經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)度的商務(wù)樓宇給予政策傾斜，具體推行“四個(gè)鼓勵(lì)”，即鼓勵(lì)提高樓內(nèi)企業(yè)落地率和經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)度、鼓勵(lì)樓宇產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、鼓勵(lì)提高二次招商轉(zhuǎn)化率、鼓勵(lì)完善樓宇設(shè)施配套。通過(guò)政策

8、扶持，有力地推動(dòng)了該區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)的調(diào)整優(yōu)化和樓宇品質(zhì)的提升。（五）健全工作機(jī)制，規(guī)范樓宇經(jīng)濟(jì)管理服務(wù)。一是建立黃浦區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)工作聯(lián)席會(huì)議制度，負(fù)責(zé)對(duì)全區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)工作實(shí)施全面領(lǐng)導(dǎo)，研究重大決策，制定重要政策，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)樓宇及入駐企業(yè)經(jīng)營(yíng)中碰到的重大問(wèn)題；二是建立重點(diǎn)商務(wù)樓宇聯(lián)絡(luò)聯(lián)系制度，在每個(gè)樓宇設(shè)立首席聯(lián)絡(luò)員及其工作團(tuán)隊(duì)，以樓宇所在街道為主，工商、稅務(wù) 派員參加，實(shí)行全區(qū)重點(diǎn)樓宇聯(lián)絡(luò)工作全覆蓋；三是發(fā)揮基層主體主要作用，以街道為發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的主體，充分發(fā)揮其工作主動(dòng)性和積極性，利用街道與樓宇企業(yè)聯(lián)系緊密、情況清晰、感情融合的優(yōu)勢(shì)，切實(shí)優(yōu)化投資環(huán)境、整合服務(wù)資源、健全服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，做好引商、安商

9、、留商等綜合服務(wù)工作。從調(diào)研情況看，黃浦區(qū)在樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展中也存在著一些問(wèn)題和制約因素，主要有樓宇總量供應(yīng)不足、階段性短缺矛盾突出，部分樓宇企業(yè)落稅率不高，樓宇內(nèi)外配套設(shè)施跟不上企業(yè)發(fā)展和白領(lǐng)階層的需求，周邊環(huán)境及交通有待完善，等等。三、對(duì)我市發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的啟示及建議（一）要從長(zhǎng)計(jì)議，統(tǒng)籌謀劃，高起點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)樓宇，高標(biāo)準(zhǔn)定位發(fā)展業(yè)態(tài)。 在經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)、新階段后，我市要把發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)作為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升 級(jí)、完善城市建設(shè)和提升城市綜合功能的重要抓手。要從我市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展實(shí)際 出發(fā)，高起點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)一批適合不同商務(wù)商貿(mào)功能的標(biāo)準(zhǔn)樓宇；同時(shí)要結(jié)合制訂國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十三五”規(guī)劃及服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，

10、高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定一批重點(diǎn)培 育發(fā)展的服務(wù)業(yè)業(yè)態(tài)，形成具有嘉興特色的、與滬杭互補(bǔ)互促的發(fā)展業(yè)態(tài)，打造 具有可持續(xù)發(fā)展的服務(wù)業(yè)區(qū)域品牌； 同時(shí)還要強(qiáng)化規(guī)劃，形成本市域內(nèi)“業(yè)態(tài)集 中、特色鮮明、差異布局”的樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局，推動(dòng)全市樓宇經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)非同質(zhì) 的有序發(fā)展。（二）要內(nèi)外并舉，著眼轉(zhuǎn)型，深入開展接軌上海，積極開展招商引資。要 堅(jiān)持“內(nèi)資外資并舉、線上線下并重、在岸離岸并進(jìn)”的項(xiàng)目引進(jìn)、業(yè)態(tài)培育、 市場(chǎng)拓展的思路，著力于從做大規(guī)模向提高質(zhì)量轉(zhuǎn)變、從本土企業(yè)先行發(fā)展向外 來(lái)品牌企業(yè)集聚發(fā)展轉(zhuǎn)型，以接軌上海和實(shí)施滬杭同城戰(zhàn)略為手段， 以“立足長(zhǎng) 三角、面向全中國(guó)、走向全世界”為目標(biāo)，組織開展主題專注、業(yè)態(tài)專

11、一、手段 專業(yè)的招商引資活動(dòng)，在 北京、上海、廣州、深圳等地和國(guó)（境）外舉辦系列活動(dòng)。通過(guò)招商引資和推動(dòng)本土企業(yè)發(fā)展，加快做大我市樓宇經(jīng)濟(jì)規(guī)模，同時(shí)逐步提升業(yè)態(tài)和功能水平，引進(jìn)品牌企業(yè)，加快形成我市在長(zhǎng)三角發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的區(qū) 域 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) ，提升我市中心城區(qū)的國(guó)際化水平。（三）要出臺(tái)政策，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，制定支持重點(diǎn)明確的政策體系，發(fā)揮政策措施的導(dǎo)向引領(lǐng)作用。要按照行政推動(dòng)與市場(chǎng)主導(dǎo)相結(jié)合的原則，摒棄普惠思路，聚財(cái)聚力，聚焦支持總部型、品牌型項(xiàng)目以及服務(wù)外包、電子商務(wù)、科技研發(fā)、工業(yè)設(shè)計(jì)等高端業(yè)態(tài)和具有較大建筑體量規(guī)模、經(jīng)濟(jì)總量規(guī)模的重點(diǎn)特色樓宇。按照“兩級(jí)財(cái)政、統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、分級(jí)實(shí)施”的思路，規(guī)范市和縣（市、區(qū)）兩級(jí)財(cái)政扶持政策，市級(jí)財(cái)政側(cè)重于扶持規(guī)模較大的特色樓宇、樓宇公共配套設(shè)施及周邊環(huán)境建設(shè); 縣（市、區(qū)）財(cái)政側(cè)重于扶持樓宇物業(yè)管理和樓宇業(yè)態(tài)培育發(fā)展及入駐企業(yè)租賃等方面。（四）要加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，建立機(jī)制，夯實(shí)發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)工作，形成持續(xù)健康發(fā)展良好局面。要加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，在市和縣（市、區(qū)）兩級(jí)建立領(lǐng)導(dǎo)小組和四套班子領(lǐng)導(dǎo)對(duì)口聯(lián)系重點(diǎn)街道及重點(diǎn)樓宇制度；要整合資