第六章屋建筑維修理

1、第六章第六章屋建筑維修理屋建筑維修理 學習目標學習目標p1 1、了解了解房屋建筑維修管理的主要內(nèi)容房屋建筑維修管理的主要內(nèi)容. . p2 2、掌握掌握房屋建筑維修標準、操作規(guī)程、房房屋建筑維修標準、操作規(guī)程、房屋完損等級的評價標準和方法，以及維修工屋完損等級的評價標準和方法，以及維修工程質(zhì)量保障體系的組成程質(zhì)量保障體系的組成. . p3 3、重點掌握重點掌握房屋建筑維修施工管理的主要房屋建筑維修施工管理的主要內(nèi)容內(nèi)容, ,尤其是維修施工技術(shù)和工程質(zhì)量管理尤其是維修施工技術(shù)和工程質(zhì)量管理的主要內(nèi)容及解決問題的有效方法。的主要內(nèi)容及解決問題的有效方法。 6.1 6.1 房屋建筑維修管理概述房屋建筑

2、維修管理概述 6.1.1 6.1.1 房屋建筑維修管理的基本知識房屋建筑維修管理的基本知識6.1.1.1 6.1.1.1 房屋建筑維修的概念房屋建筑維修的概念 是指房屋建筑是指房屋建筑自建成到報廢的整個使用過程中自建成到報廢的整個使用過程中, ,為了維護和改善房屋的使用功能，保證和延長房屋的為了維護和改善房屋的使用功能，保證和延長房屋的使用年限，而進行的各種養(yǎng)護和修復的活動。使用年限，而進行的各種養(yǎng)護和修復的活動。（維修（維修活動本身）活動本身）6.1.1.2 6.1.1.2 房屋建筑維修管理的概念房屋建筑維修管理的概念 對房屋建筑維修的各項活動進行的計劃、組織、對房屋建筑維修的各項活動進行的

3、計劃、組織、協(xié)調(diào)、管理等工作。目的是節(jié)省費用、縮短工期、取協(xié)調(diào)、管理等工作。目的是節(jié)省費用、縮短工期、取得良好的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益。得良好的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益。（對維修活動的管（對維修活動的管理）理）6.1.2 6.1.2 房屋維修的特點房屋維修的特點1.1.是一項日常性工作是一項日常性工作（房屋建筑使用周期長，由于各方（房屋建筑使用周期長，由于各方原因較多，容易產(chǎn)生損毀或使其功能減弱，不及時維原因較多，容易產(chǎn)生損毀或使其功能減弱，不及時維修會影響業(yè)主或使用人的正常生產(chǎn)或生活）修會影響業(yè)主或使用人的正常生產(chǎn)或生活） 2.2.具有經(jīng)營和服務(wù)的雙重性具有經(jīng)營和服務(wù)的雙重性（由于改善或恢復功能關(guān)

4、系（由于改善或恢復功能關(guān)系到使用者的切身利益所以具有服務(wù)性，和物業(yè)管理一到使用者的切身利益所以具有服務(wù)性，和物業(yè)管理一樣也是一種有償服務(wù)。）樣也是一種有償服務(wù)。） 3.3.具有廣泛性和分散性具有廣泛性和分散性（廣泛性是涉及千家萬戶，分散（廣泛性是涉及千家萬戶，分散性是維修隊伍具有流動分散性）性是維修隊伍具有流動分散性）4.4.技術(shù)要求高技術(shù)要求高 （保持原有風格和滿足使用要求，依據(jù)（保持原有風格和滿足使用要求，依據(jù)不同等級標準的房屋采用不同的標準和維修工藝）不同等級標準的房屋采用不同的標準和維修工藝）6.1.3 6.1.3 房屋維修管理的原則房屋維修管理的原則-指導思想是指導思想是: :實行實

5、行“管養(yǎng)合一管養(yǎng)合一”（以小養(yǎng)護為主，實行綜合有償服（以小養(yǎng)護為主，實行綜合有償服務(wù)）務(wù)） 1.1.經(jīng)濟、合理和適用的原則：經(jīng)濟、合理和適用的原則：（保質(zhì)量的同時抓經(jīng)（保質(zhì)量的同時抓經(jīng)濟促高效）濟促高效） 2.2.維修與養(yǎng)護相結(jié)合的原則：維修與養(yǎng)護相結(jié)合的原則：（合理及時的養(yǎng)護時（合理及時的養(yǎng)護時減少維修的重要手段）減少維修的重要手段）3.3.區(qū)別對待原則區(qū)別對待原則：（對不同結(jié)構(gòu)、不同等級標準的：（對不同結(jié)構(gòu)、不同等級標準的建筑采用不同的維修方法和不同的維修標準）建筑采用不同的維修方法和不同的維修標準）6.2 6.2 房屋建筑維修管理的內(nèi)容房屋建筑維修管理的內(nèi)容 房屋建筑維修管理的內(nèi)容包括：

6、對房屋建筑的維房屋建筑維修管理的內(nèi)容包括：對房屋建筑的維修計劃、維修施工、維修技術(shù)和施工質(zhì)量等的管理。修計劃、維修施工、維修技術(shù)和施工質(zhì)量等的管理。6.2.1 6.2.1 房屋維修計劃管理房屋維修計劃管理 1.1.房屋維修計劃：房屋維修計劃：是指在一定的時期內(nèi)，對房屋建筑維是指在一定的時期內(nèi)，對房屋建筑維修的目的、要求、內(nèi)容和步驟以及所需經(jīng)費等一系列修的目的、要求、內(nèi)容和步驟以及所需經(jīng)費等一系列問題作出安排，并以文字的形式形成對房屋建筑維修問題作出安排，并以文字的形式形成對房屋建筑維修工作具有規(guī)范作用的指導性文件。工作具有規(guī)范作用的指導性文件。（計劃本身）（計劃本身）2.2.房屋維修計劃管理：

7、房屋維修計劃管理：對房屋建筑維修計劃中確定的內(nèi)對房屋建筑維修計劃中確定的內(nèi)容、步驟、以及人、財、物等方面，進行具體的組織、容、步驟、以及人、財、物等方面，進行具體的組織、安排、落實和控制的一系列活動。安排、落實和控制的一系列活動。（管理本身）（管理本身） 3.3.房屋維修計劃管理的目的房屋維修計劃管理的目的 1.1.有計劃的進行養(yǎng)護和維修，可以避免盲目性，有計劃的進行養(yǎng)護和維修，可以避免盲目性，確保房屋安全和正常使用。確保房屋安全和正常使用。 2.2.保證維修資金的合理使用，使其發(fā)揮最大的經(jīng)保證維修資金的合理使用，使其發(fā)揮最大的經(jīng)濟效益和社會效益。濟效益和社會效益。 3.3.提高物業(yè)管理企業(yè)的

8、維修管理水平，實現(xiàn)維修提高物業(yè)管理企業(yè)的維修管理水平，實現(xiàn)維修養(yǎng)護目的。養(yǎng)護目的。4.4.房屋建筑維修計劃的編制房屋建筑維修計劃的編制 從實際情況出發(fā)，依據(jù)法律法規(guī)和從實際情況出發(fā)，依據(jù)法律法規(guī)和物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)服務(wù)合同編制房屋建筑維修計劃。編制房屋建筑維修計劃。 1.1.年度計劃：與工程量、工期、成本、安全等有關(guān)。年度計劃：與工程量、工期、成本、安全等有關(guān)。 2.2.季度計劃：在年度基礎(chǔ)之上按照均衡生產(chǎn)原則和季季度計劃：在年度基礎(chǔ)之上按照均衡生產(chǎn)原則和季節(jié)特點編制，要確保年度計劃的順利完成。節(jié)特點編制，要確保年度計劃的順利完成。 3.3.月度計劃：依據(jù)季度維修計劃、區(qū)分房屋建筑損毀月度計劃：

9、依據(jù)季度維修計劃、區(qū)分房屋建筑損毀情況，按照輕重緩急原則編制。要確保季度計劃順利情況，按照輕重緩急原則編制。要確保季度計劃順利完成。完成。 總之：逐步細化、層層明確、區(qū)分緩急、確保總目標總之：逐步細化、層層明確、區(qū)分緩急、確保總目標順利完成。順利完成。5.5.房屋建筑維修計劃的執(zhí)行和控制房屋建筑維修計劃的執(zhí)行和控制 房屋建筑維修計劃的執(zhí)行和控制主要是指對維修工房屋建筑維修計劃的執(zhí)行和控制主要是指對維修工程的進度、數(shù)量、質(zhì)量程的進度、數(shù)量、質(zhì)量成本和安全等方面的控制成本和安全等方面的控制管理。管理。 在計劃執(zhí)行過程中要進行經(jīng)常性的監(jiān)督檢查和考核在計劃執(zhí)行過程中要進行經(jīng)常性的監(jiān)督檢查和考核工作，及

10、時發(fā)現(xiàn)并解決執(zhí)行中出現(xiàn)的問題。工作，及時發(fā)現(xiàn)并解決執(zhí)行中出現(xiàn)的問題。6.2.2 6.2.2 房屋建筑維修施工管理房屋建筑維修施工管理 所謂所謂房屋建筑維修施工管理房屋建筑維修施工管理是對維修施工過程所是對維修施工過程所進行的組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督等各項活動。進行的組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督等各項活動。 所謂所謂房屋建筑維修施工工程是指從接受維修任務(wù)房屋建筑維修施工工程是指從接受維修任務(wù)到維修工程竣工驗收的全過程。到維修工程竣工驗收的全過程。（簽合同、組織實施、（簽合同、組織實施、工程監(jiān)理、安全管理和竣工驗收等）工程監(jiān)理、安全管理和竣工驗收等）6.2.2.1 6.2.2.1 房屋建筑維修施工管理的基本內(nèi)容房屋建

11、筑維修施工管理的基本內(nèi)容1.1.落實維修任務(wù)、簽定維修工程專業(yè)分合同落實維修任務(wù)、簽定維修工程專業(yè)分合同2.2.在開工前，解決住戶遷移，安置臨時住房及其他準備在開工前，解決住戶遷移，安置臨時住房及其他準備3.3.組織均衡流水作業(yè)和協(xié)調(diào)，對施工進度和質(zhì)量監(jiān)控組織均衡流水作業(yè)和協(xié)調(diào)，對施工進度和質(zhì)量監(jiān)控4.4.加強現(xiàn)場管理，檢查是否按施工程序、操作規(guī)范和技加強現(xiàn)場管理，檢查是否按施工程序、操作規(guī)范和技術(shù)要求進行以及安全管理術(shù)要求進行以及安全管理6.2.2.2 6.2.2.2 房屋建筑維修施工準備工作房屋建筑維修施工準備工作1.摸清施工現(xiàn)場情況及水、電、氣、暖等地下管線及摸清施工現(xiàn)場情況及水、電、氣

12、、暖等地下管線及 其走向其走向2.繪制、備齊維修工程設(shè)計圖紙繪制、備齊維修工程設(shè)計圖紙3.編制施工組織設(shè)計、施工方案獲批準并申領(lǐng)建筑施工編制施工組織設(shè)計、施工方案獲批準并申領(lǐng)建筑施工許可證許可證4.保證施工所需建材能及時進場保證施工所需建材能及時進場,以確保施工的連續(xù)性以確保施工的連續(xù)性5.安置好需暫時搬遷住戶，切斷（拆遷時）或接通（維安置好需暫時搬遷住戶，切斷（拆遷時）或接通（維修施工前）水、電等修施工前）水、電等6.落實資金和勞動力計劃等落實資金和勞動力計劃等 6.2.2.3 6.2.2.3 房屋建筑維修工程施工組織設(shè)計房屋建筑維修工程施工組織設(shè)計 1.1.大型維修施工工程組織設(shè)計內(nèi)容大型

13、維修施工工程組織設(shè)計內(nèi)容2.2.一般維修工程施工方案內(nèi)容一般維修工程施工方案內(nèi)容3.3.小型維修工程施工說明的內(nèi)容小型維修工程施工說明的內(nèi)容6.2.2.4 6.2.2.4 房屋建筑維修工程施工階段管理房屋建筑維修工程施工階段管理1.施工調(diào)度：以施工進度計劃為依據(jù)，在整個施工過程中不斷求得勞動力、材料、機械等與施工進度和施工任務(wù)要求之間的平衡過程。2.施工現(xiàn)場管理：以施工組織設(shè)計、施工方案為依據(jù)，在施工現(xiàn)場進行的管理工作。包括：修建臨時設(shè)施、安排好施工銜接、排除障礙物和清運渣土等。目的是優(yōu)質(zhì)低耗、均衡快速完成維修任務(wù)3.施工安全管理：建立、健全安全生產(chǎn)管理制度，嚴格執(zhí)行安全操作規(guī)程確保施工安全。

14、6.2.3 6.2.3 房屋維修技術(shù)管理房屋維修技術(shù)管理 房屋維修技術(shù)管理房屋維修技術(shù)管理是對房屋建筑的查勘、鑒定、維修、使是對房屋建筑的查勘、鑒定、維修、使用等各技術(shù)環(huán)節(jié)和技術(shù)工作的各種要素進行科學管理的總稱。用等各技術(shù)環(huán)節(jié)和技術(shù)工作的各種要素進行科學管理的總稱。6.2.3.1 6.2.3.1 房屋建筑維修技術(shù)管理任務(wù)房屋建筑維修技術(shù)管理任務(wù)1.1.防止房屋建筑，設(shè)備過多過早損壞、維護完整性、提防止房屋建筑，設(shè)備過多過早損壞、維護完整性、提高完好率高完好率2.2.對房屋勘察鑒定后，對房屋勘察鑒定后， 確定維修項目確定維修項目3.3.建立技術(shù)檔案，掌握完損狀況建立技術(shù)檔案，掌握完損狀況4.4.

15、貫徹技術(shù)責任制，明確技術(shù)職責貫徹技術(shù)責任制，明確技術(shù)職責6.2.3.2 6.2.3.2 房屋建筑維修技術(shù)管理的基本職能房屋建筑維修技術(shù)管理的基本職能 1.1.參與制定房屋建筑維修設(shè)計方案參與制定房屋建筑維修設(shè)計方案 2.2.負責房屋鑒定和接管工作負責房屋鑒定和接管工作 3.3.掌握房屋結(jié)構(gòu)完損情況掌握房屋結(jié)構(gòu)完損情況 4.4.制定和監(jiān)督執(zhí)行房屋建筑維修范圍、維修原則和技制定和監(jiān)督執(zhí)行房屋建筑維修范圍、維修原則和技術(shù)標準等。術(shù)標準等。 5.5.監(jiān)督檢查維修工程并負責維修工程驗收和技術(shù)鑒定監(jiān)督檢查維修工程并負責維修工程驗收和技術(shù)鑒定 6.6.審核住戶申請增搭建工程和改造工程審核住戶申請增搭建工程和

16、改造工程 7.7.建立和管理房屋建筑技術(shù)檔案建立和管理房屋建筑技術(shù)檔案 8.8.積極參與維修工作的政策、制度研究，負責制定各積極參與維修工作的政策、制度研究，負責制定各類房屋建筑技術(shù)管理規(guī)定。類房屋建筑技術(shù)管理規(guī)定。6.2.3.3 6.2.3.3 房屋建筑維修技術(shù)管理內(nèi)容房屋建筑維修技術(shù)管理內(nèi)容1.1.房屋建筑的查勘鑒定房屋建筑的查勘鑒定2.2.房屋建筑維護房屋建筑維護3.3.維修設(shè)計和維修方案的制定維修設(shè)計和維修方案的制定4.4.維修工程的監(jiān)督維修工程的監(jiān)督5.5.維修工程的驗收維修工程的驗收6.6.房屋建筑技術(shù)檔案的建立和管理房屋建筑技術(shù)檔案的建立和管理7.7.技術(shù)責任制的制定、執(zhí)行和檢查

17、技術(shù)責任制的制定、執(zhí)行和檢查6.2.4 6.2.4 房屋建筑維修質(zhì)量管理房屋建筑維修質(zhì)量管理6.2.4.1 6.2.4.1 房屋建筑維修質(zhì)量管理的主要內(nèi)容房屋建筑維修質(zhì)量管理的主要內(nèi)容 1.1.建立、健全質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)，配備人員。建立、健全質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)，配備人員。 2.2.規(guī)范質(zhì)量檢查機構(gòu)和質(zhì)檢人員的工作規(guī)范質(zhì)量檢查機構(gòu)和質(zhì)檢人員的工作 3.3.實行單位內(nèi)部自檢、互檢和交接檢查制度實行單位內(nèi)部自檢、互檢和交接檢查制度 4.4.施工準備階段充分做好準備工作施工準備階段充分做好準備工作 5.5.施工階段加強質(zhì)量檢查與技術(shù)復核施工階段加強質(zhì)量檢查與技術(shù)復核 6.6.做好施工質(zhì)量的檢查驗收工作做好施工質(zhì)

18、量的檢查驗收工作 7.7.加強現(xiàn)場建筑構(gòu)配件和成品等的質(zhì)量檢查加強現(xiàn)場建筑構(gòu)配件和成品等的質(zhì)量檢查 8.8.對建筑材料的品種、規(guī)格和質(zhì)量進行檢查對建筑材料的品種、規(guī)格和質(zhì)量進行檢查 9.9.如有質(zhì)量事故發(fā)生，及時處理并查清事故原因如有質(zhì)量事故發(fā)生，及時處理并查清事故原因 10.10.對已交付使用的維修工程要進行質(zhì)量跟蹤和回訪對已交付使用的維修工程要進行質(zhì)量跟蹤和回訪6.2.4.2 6.2.4.2 房屋建筑維修工程質(zhì)量保障體系房屋建筑維修工程質(zhì)量保障體系其組成包括三個方面的內(nèi)容 1.1.思想教育、宣傳和培訓體系思想教育、宣傳和培訓體系2.2.質(zhì)量控制體系質(zhì)量控制體系3.3.組織保障體系組織保障體

19、系 補充：補充： 房屋日常維修項目：房屋日常維修項目： 1.1.急修項目：急修項目： 房屋結(jié)構(gòu)性損壞而發(fā)生危險的排險解危房屋結(jié)構(gòu)性損壞而發(fā)生危險的排險解危 因室內(nèi)線路故障而引起的停電和漏電因室內(nèi)線路故障而引起的停電和漏電 因水箱水泵故障和進水表以內(nèi)的水管爆裂造成的因水箱水泵故障和進水表以內(nèi)的水管爆裂造成的停水和水龍頭嚴重漏水停水和水龍頭嚴重漏水 水泥樓板、扶梯踏步板斷裂和陽臺、曬臺扶梯等水泥樓板、扶梯踏步板斷裂和陽臺、曬臺扶梯等各種扶手欄桿松動、損壞各種扶手欄桿松動、損壞 其他屬于急修的項目其他屬于急修的項目 2.2.一般維修項目一般維修項目 各類鋼、木門窗損壞各類鋼、木門窗損壞 水、電設(shè)備零

20、件損壞水、電設(shè)備零件損壞 屋面滲漏水屋面滲漏水 污水管、落水管堵塞污水管、落水管堵塞 其他屬于小修的項目其他屬于小修的項目 房屋維修的基本操作房屋維修的基本操作 1.1.房屋維修項目的收集房屋維修項目的收集 2.2.房屋維修任務(wù)的落實房屋維修任務(wù)的落實 3.3.房屋維修管理的實施房屋維修管理的實施 1 1）. .自用部位和自用設(shè)備的損壞，由業(yè)主自行報自用部位和自用設(shè)備的損壞，由業(yè)主自行報修；共用部位和共用設(shè)備設(shè)施的損壞，由業(yè)主或修；共用部位和共用設(shè)備設(shè)施的損壞，由業(yè)主或業(yè)主委員會成員報修業(yè)主委員會成員報修 2 2）. .業(yè)主報修可以采用電話報修和直接報修的方業(yè)主報修可以采用電話報修和直接報修的

21、方式式 3 3）. .物業(yè)管理企業(yè)接待人員對業(yè)主的保修應予登物業(yè)管理企業(yè)接待人員對業(yè)主的保修應予登記，報修接待應為一年全天接待記，報修接待應為一年全天接待 4 4）. .節(jié)假日和夜間實行水電急修值班制度節(jié)假日和夜間實行水電急修值班制度 5 5）. .物業(yè)管理單位接到報修后，應在規(guī)定時間內(nèi)物業(yè)管理單位接到報修后，應在規(guī)定時間內(nèi)派人上門查勘或修理派人上門查勘或修理 6 6）. .報修項目修理完工后，由報修人驗收，并在報修項目修理完工后，由報修人驗收，并在保修單上簽字保修單上簽字 7 7）. .維修工作結(jié)束后，物業(yè)管理公司應及時做好維修工作結(jié)束后，物業(yè)管理公司應及時做好回訪工作，查驗修理質(zhì)量和效果回

22、訪工作，查驗修理質(zhì)量和效果 8 8）. .業(yè)主報修項目分為急修項目和一般項目，對業(yè)主報修項目分為急修項目和一般項目，對于急修項目，在接到報修后于急修項目，在接到報修后2424小時內(nèi)修理，一般小時內(nèi)修理，一般項目，在接到報修后項目，在接到報修后7272小時之內(nèi)修理。小時之內(nèi)修理。 房屋維修責任的劃分房屋維修責任的劃分 1 1）. . 自用部位、自用設(shè)備修繕、更新責任由單元房自用部位、自用設(shè)備修繕、更新責任由單元房屋住戶承擔，費用由單元房屋住戶自理屋住戶承擔，費用由單元房屋住戶自理 2 2）. .房屋承重結(jié)構(gòu)、共用部位及共用設(shè)備的修繕、更房屋承重結(jié)構(gòu)、共用部位及共用設(shè)備的修繕、更新責任由整幢房屋住

23、戶按各單元房屋建筑面積比例共新責任由整幢房屋住戶按各單元房屋建筑面積比例共同承擔，費用在公共維修資金中列支同承擔，費用在公共維修資金中列支 3 3）. .公共設(shè)施的修繕、更新費用在公共維修資金中列公共設(shè)施的修繕、更新費用在公共維修資金中列支支 4 4）. .社區(qū)服務(wù)配套設(shè)施的修繕、更新、改造責任由該社區(qū)服務(wù)配套設(shè)施的修繕、更新、改造責任由該設(shè)施的所有人承擔，費用在經(jīng)營管理收入中列支設(shè)施的所有人承擔，費用在經(jīng)營管理收入中列支 5 5）. .共用部位、共用設(shè)備以及公共設(shè)施，凡屬人為損共用部位、共用設(shè)備以及公共設(shè)施，凡屬人為損壞的，由行為人負責修復或賠償，費用由行為人承擔壞的，由行為人負責修復或賠償

24、，費用由行為人承擔6.3 6.3 房屋建筑維修的分類與考核房屋建筑維修的分類與考核6.3.1 6.3.1 房屋建筑類型房屋建筑類型 6.3.1.1 6.3.1.1 按房屋建筑使用性質(zhì)分類按房屋建筑使用性質(zhì)分類 工業(yè)建筑（廠房、倉庫等）工業(yè)建筑（廠房、倉庫等） 民用建筑：居住性：住宅小區(qū)、別墅民用建筑：居住性：住宅小區(qū)、別墅 公共建筑：賓館、商場、學校、車站公共建筑：賓館、商場、學校、車站6.3.1.2 6.3.1.2 按房屋的層數(shù)分類按房屋的層數(shù)分類住宅建筑中：低層為住宅建筑中：低層為1 13 3層；多層為層；多層為4 4層；中高層；中高層為層；高層為層為層；高層為1010層及以上；超高層建筑

25、：為層及以上；超高層建筑：為4040層以上，高于層以上，高于100m100m 。19721972年國際高層建筑會議將高層建筑分為年國際高層建筑會議將高層建筑分為4 4類：類：低高層建筑：為低高層建筑：為915915層，最高層，最高50m50m中高層建筑：為中高層建筑：為17251725層，最高層，最高75m75m高高層建筑：為高高層建筑：為26402640層，最高層，最高100m100m超高層建筑：為超高層建筑：為4040層以上，高于層以上，高于100m100m公共建筑及綜合性建筑：建筑物總高度大于公共建筑及綜合性建筑：建筑物總高度大于24m24m者為者為高層建筑（不包括高度超過高層建筑（不包

26、括高度超過24m24m的單層主體建筑）。的單層主體建筑）。建筑物高度超過建筑物高度超過100m100m時，不論住宅或公共建筑均為時，不論住宅或公共建筑均為超高層建筑。超高層建筑。工業(yè)建筑（廠房）：單層廠房、多層廠房、混合層工業(yè)建筑（廠房）：單層廠房、多層廠房、混合層數(shù)的廠房。數(shù)的廠房。 6.3.2 6.3.2 房屋建筑日常養(yǎng)護的考核指標房屋建筑日常養(yǎng)護的考核指標1.1. 定額指標定額指標( (定額是在合理的勞動組織和合理地使用材定額是在合理的勞動組織和合理地使用材料和機械的條件下，預先規(guī)定完成單位合格產(chǎn)品消料和機械的條件下，預先規(guī)定完成單位合格產(chǎn)品消耗的資源數(shù)量之標準，它反映一定時期的社會生產(chǎn)

27、耗的資源數(shù)量之標準，它反映一定時期的社會生產(chǎn)力水平的高低。力水平的高低。) )（1 1）小修養(yǎng)護工人的勞動效率要達到）小修養(yǎng)護工人的勞動效率要達到100%100%或超過定額或超過定額（2 2）材料消耗不低于材料消耗定額）材料消耗不低于材料消耗定額 勞動效率（勞動效率（efficiency of labourefficiency of labour）單位勞動投入的產(chǎn)出水）單位勞動投入的產(chǎn)出水平。它反映一定量勞動投入所得的有效成果數(shù)量。平。它反映一定量勞動投入所得的有效成果數(shù)量。 勞動效率勞動效率 = =產(chǎn)出成果數(shù)量產(chǎn)出成果數(shù)量/ /活勞動投入數(shù)量活勞動投入數(shù)量 公式中的活勞動投入數(shù)量，可以分別以

28、勞動者人數(shù)（生產(chǎn)人公式中的活勞動投入數(shù)量，可以分別以勞動者人數(shù)（生產(chǎn)人員或全部人員），勞動時間為單位。員或全部人員），勞動時間為單位。公式中的產(chǎn)出成果數(shù)量根據(jù)不同的計算目的可以采用價值指公式中的產(chǎn)出成果數(shù)量根據(jù)不同的計算目的可以采用價值指標（總生產(chǎn)值或凈產(chǎn)值指標）也可以采用數(shù)量指標（訂單數(shù)標（總生產(chǎn)值或凈產(chǎn)值指標）也可以采用數(shù)量指標（訂單數(shù)量或產(chǎn)品數(shù)量）。量或產(chǎn)品數(shù)量）。 2.2.經(jīng)費指標經(jīng)費指標（實行包干為好）（實行包干為好）3.3.服務(wù)指標服務(wù)指標 (1)(1)走訪查房率走訪查房率: :按月按月( (或季或季) )走訪查房走訪查房(50(50) ) (2)(2)養(yǎng)護計劃率養(yǎng)護計劃率: :當

29、月完成計劃內(nèi)項目戶次數(shù)與當月當月完成計劃內(nèi)項目戶次數(shù)與當月養(yǎng)護計劃安排的戶次數(shù)之比養(yǎng)護計劃安排的戶次數(shù)之比( 80( 80) ) (3)(3)養(yǎng)護及時率養(yǎng)護及時率: :是指當月完成的小修養(yǎng)護次數(shù)與當是指當月完成的小修養(yǎng)護次數(shù)與當月全部報修中應修的戶次數(shù)之比月全部報修中應修的戶次數(shù)之比( 99( 99) )4.4.安全指標安全指標:年內(nèi)職工負傷事故率必須小于年內(nèi)職工負傷事故率必須小于(3 )3 )6.3.3 6.3.3 房屋建筑維修分類與標準房屋建筑維修分類與標準 6.3.3.1 6.3.3.1 房屋結(jié)構(gòu)的分類房屋結(jié)構(gòu)的分類（混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚（混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、簡易結(jié)構(gòu)）木

30、結(jié)構(gòu)、簡易結(jié)構(gòu)）6.3.3.2 6.3.3.2 房屋完損等級的分類房屋完損等級的分類（完好房（完好房 、基本完好房、基本完好房、一般損壞房、嚴重損壞房、危險房）一般損壞房、嚴重損壞房、危險房）6.3.3.3 6.3.3.3 房屋建筑維修標準房屋建筑維修標準修繕標準修繕標準: :1.1.主體工程主體工程 2.2.樓地面工程樓地面工程 3.3.屋面工程屋面工程 4.4.抹灰工程抹灰工程 5.5.油漆粉飾工程油漆粉飾工程 6.6.木門窗及裝修工程木門窗及裝修工程 7.7.水、電、衛(wèi)、暖等設(shè)備工程水、電、衛(wèi)、暖等設(shè)備工程 8.8.金屬構(gòu)金屬構(gòu) 9.9.其他等其他等. .6.3.3.4 6.3.3.4

31、房屋完損等級評定方法房屋完損等級評定方法房屋完損標準的項目劃分：房屋完損標準的項目劃分： 房屋的結(jié)構(gòu)組成部分房屋的結(jié)構(gòu)組成部分分為五個分項：基礎(chǔ)、承分為五個分項：基礎(chǔ)、承構(gòu)件、非承重構(gòu)件、屋面和樓地面；構(gòu)件、非承重構(gòu)件、屋面和樓地面； 房屋的裝修組成部分房屋的裝修組成部分分為五個分項：門窗、外分為五個分項：門窗、外抹灰、內(nèi)抹灰、頂棚和細木裝修；抹灰、內(nèi)抹灰、頂棚和細木裝修； 房屋的設(shè)備組成部分房屋的設(shè)備組成部分分為四個分項：水衛(wèi)、電分為四個分項：水衛(wèi)、電照、暖氣及特種設(shè)備（消防栓、避雷針、電梯等）照、暖氣及特種設(shè)備（消防栓、避雷針、電梯等）1.1.鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)等鋼筋混凝土

32、結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)等2.2.其他結(jié)構(gòu)房屋完損等級評定方法其他結(jié)構(gòu)房屋完損等級評定方法 6.3.3.5 6.3.3.5 房屋維修工程的分類房屋維修工程的分類包括包括: :小修工程、中修工程、大修工程、翻修小修工程、中修工程、大修工程、翻修工程、綜合維修工程五大類。工程、綜合維修工程五大類。 小修工程的范圍主要包括：小修工程的范圍主要包括： 1.1.房屋筑漏房屋筑漏( (補漏補漏) )、修補屋面、屋脊等、修補屋面、屋脊等 2.2.鋼、木門窗的整修，拆換五金件，配玻璃，換紗鋼、木門窗的整修，拆換五金件，配玻璃，換紗窗，刷油漆等窗，刷油漆等 3.3.修補樓地面面層，抽換個別楞木等修補樓地面面層，

33、抽換個別楞木等 4.4.修補內(nèi)外墻、窗臺、腰線和抹灰等修補內(nèi)外墻、窗臺、腰線和抹灰等 5.5.拆砌挖補局部墻體、個別拱圈，拆換個別過梁等拆砌挖補局部墻體、個別拱圈，拆換個別過梁等 6.6.抽換個別檁條，接換個別木梁、屋架、木柱，抽換個別檁條，接換個別木梁、屋架、木柱，修補木樓梯等修補木樓梯等 7.7.水衛(wèi)電、暖氣等設(shè)備的故障排除及零部件的修水衛(wèi)電、暖氣等設(shè)備的故障排除及零部件的修換等換等 8.8.下水管道的疏通，修補明溝、散水、落水管等下水管道的疏通，修補明溝、散水、落水管等 9.9.房屋檢查發(fā)現(xiàn)的危險構(gòu)件的臨時加固、維修等。房屋檢查發(fā)現(xiàn)的危險構(gòu)件的臨時加固、維修等。 中修工程范圍主要包括：中

34、修工程范圍主要包括： 1.1.少量結(jié)構(gòu)構(gòu)件形成危險點的房屋維修少量結(jié)構(gòu)構(gòu)件形成危險點的房屋維修 2.2.一般損壞房屋的維修，如整幢房屋的門一般損壞房屋的維修，如整幢房屋的門窗整修、樓地面、樓梯的維修，抹灰修補，窗整修、樓地面、樓梯的維修，抹灰修補，油漆保養(yǎng)，設(shè)備管線的維修和零配件的更油漆保養(yǎng)，設(shè)備管線的維修和零配件的更換等換等 3.3.整幢房屋的公用生活設(shè)備的局部更換、整幢房屋的公用生活設(shè)備的局部更換、改善和改裝、新裝工程以及單項目的維修，改善和改裝、新裝工程以及單項目的維修，如下水道重做，整幢房屋門窗的油漆，整如下水道重做，整幢房屋門窗的油漆，整幢房屋圍墻拆砌等幢房屋圍墻拆砌等 大修工程范圍

35、一般包括：大修工程范圍一般包括： 1.1.修復嚴重損壞的房屋主體結(jié)構(gòu)的維修工程修復嚴重損壞的房屋主體結(jié)構(gòu)的維修工程 2.2.對整幢房屋的公用生活設(shè)備進行管線更換、對整幢房屋的公用生活設(shè)備進行管線更換、改善或新裝的工程改善或新裝的工程 3.3.對房屋進行局部改建的工程對房屋進行局部改建的工程 4.4.對房屋主體結(jié)構(gòu)進行專項抗震加固的工程對房屋主體結(jié)構(gòu)進行專項抗震加固的工程 翻修工程適用范圍主要包括：翻修工程適用范圍主要包括： 1.1.房屋主體結(jié)構(gòu)全部或大部分損壞，有倒塌危房屋主體結(jié)構(gòu)全部或大部分損壞，有倒塌危險險 2.2.因自然災害破壞不能再使用的房屋因自然災害破壞不能再使用的房屋 3.3.地處

36、陡峭易滑坡地區(qū)的房屋或地勢低洼長期地處陡峭易滑坡地區(qū)的房屋或地勢低洼長期積水無法排出地區(qū)的房屋積水無法排出地區(qū)的房屋 4.4.主體結(jié)構(gòu)、圍護結(jié)構(gòu)簡陋無修繕價值的房屋主體結(jié)構(gòu)、圍護結(jié)構(gòu)簡陋無修繕價值的房屋 5.5.國家基本建設(shè)規(guī)劃范圍內(nèi)需要拆遷恢復的房國家基本建設(shè)規(guī)劃范圍內(nèi)需要拆遷恢復的房屋屋6.3.3.6 6.3.3.6 房屋維修工程經(jīng)濟技術(shù)指標房屋維修工程經(jīng)濟技術(shù)指標 1 1房屋完好率房屋完好率= =完好房屋和基本完好房屋總量完好房屋和基本完好房屋總量/ /總管總管房屋總量房屋總量* *100%100%（要求是（要求是50%-70%50%-70%）2 2年房屋完好增長（下降）率年房屋完好增長

37、（下降）率= =新增完好房屋和基本完好房屋總量新增完好房屋和基本完好房屋總量/ /總管房屋總量總管房屋總量* *100%100%= =原完好和基本完好房降為損壞房總量原完好和基本完好房降為損壞房總量/ /總管房屋總量總管房屋總量* *100%100%年房屋完好增長率要求年房屋完好增長率要求2%-5%2%-5%，年房屋完好下降率不超過，年房屋完好下降率不超過2%2%3 3房屋維修工程量（人房屋維修工程量（人年）年）=(=(年綜合維修數(shù)年綜合維修數(shù)+ +年大、中、小修房屋數(shù)量年大、中、小修房屋數(shù)量)/)/年全部維修人年全部維修人員平均數(shù)員平均數(shù) 大約為大約為100-150 100-150 人人年年

38、4 4維修人員勞動生產(chǎn)率維修人員勞動生產(chǎn)率5 5大、中修工程質(zhì)量合格品率大、中修工程質(zhì)量合格品率4 4維修人員勞動生產(chǎn)率（維修人員勞動生產(chǎn)率（% %）= =（年綜合維修工程量（年綜合維修工程量+ +年大、中、小工程量）年大、中、小工程量）/ /（年全部維修人員（年全部維修人員平均人數(shù)平均人數(shù)+ +年參加本企業(yè)生產(chǎn)的非本企業(yè)人員平均人數(shù)）年參加本企業(yè)生產(chǎn)的非本企業(yè)人員平均人數(shù)）5 5大、中修工程質(zhì)量合格品率（大、中修工程質(zhì)量合格品率（% %）合格率應為合格率應為100%100%，其中優(yōu)良率為，其中優(yōu)良率為30%-50%30%-50%= =報告期評定為合格品的單位工程數(shù)量之和報告期評定為合格品的單

39、位工程數(shù)量之和* *100%100% 報告期驗收鑒定的單位工程數(shù)量之和報告期驗收鑒定的單位工程數(shù)量之和6 6維修工程成本降低率維修工程成本降低率（一般為（一般為5%-8%5%-8%）= =維修工程成本降低額維修工程成本降低額/ /維修工程概預算成本維修工程概預算成本* *100%100%7 7年職工負傷事故頻率年職工負傷事故頻率（一般小于（一般小于33）= =全年發(fā)生負傷事故人數(shù)全年發(fā)生負傷事故人數(shù)/ /全年全部職工平均人數(shù)全年全部職工平均人數(shù)* *100%100%8 8小修養(yǎng)護及時率小修養(yǎng)護及時率（一般為（一般為99%99%）= =月（季）度全部管區(qū)實際小修養(yǎng)護戶次數(shù)月（季）度全部管區(qū)實際小

40、修養(yǎng)護戶次數(shù)* *100%100% 月（季）度全部管區(qū)實際檢修、報修戶次數(shù)月（季）度全部管區(qū)實際檢修、報修戶次數(shù)9 9物業(yè)服務(wù)費收繳率物業(yè)服務(wù)費收繳率（98%98%以上）以上）= =當年實收物業(yè)服務(wù)費金額當年實收物業(yè)服務(wù)費金額/ /當年應收物業(yè)服務(wù)費金額當年應收物業(yè)服務(wù)費金額* *100%100%1010流動資金占用率流動資金占用率（一般（一般30%30%）= =流動資金年平均余額流動資金年平均余額/ /年完成維修工作量年完成維修工作量* *100%100%1111機械設(shè)備完好率機械設(shè)備完好率（一般為（一般為85%85%）= =報告期制度臺日數(shù)內(nèi)完好臺日數(shù)報告期制度臺日數(shù)內(nèi)完好臺日數(shù)/ /報告

41、期制度臺日數(shù)報告期制度臺日數(shù)* *100%100%【案例【案例1 1】 業(yè)主不愿配合公共部位維修怎辦？業(yè)主不愿配合公共部位維修怎辦？【案例基本情況【案例基本情況】 某大廈雨水干管垂直貫穿于某大廈雨水干管垂直貫穿于3232層至層至5 5層住戶陽臺板層住戶陽臺板后后, ,從從4 4層陽臺頂部彎出墻外連通污水干線層陽臺頂部彎出墻外連通污水干線, ,唯一的唯一的檢修疏通孔就在彎部。要實施檢修疏通檢修疏通孔就在彎部。要實施檢修疏通, ,必須穿行必須穿行于于4 4層的居室層的居室, ,這就會給該居室業(yè)主帶來不便。因而這就會給該居室業(yè)主帶來不便。因而, ,大多該類業(yè)主不愿配合。某日大多該類業(yè)主不愿配合。某日

42、, ,物業(yè)管理處準備對物業(yè)管理處準備對某條雨水干管進行清淤。維修人員兩次上門聯(lián)系某條雨水干管進行清淤。維修人員兩次上門聯(lián)系, ,都被該都被該4 4樓業(yè)主拒之門外。物業(yè)主管又第三次登門樓業(yè)主拒之門外。物業(yè)主管又第三次登門做工作做工作, ,還是沒有做通。業(yè)主認為管道清淤總是折還是沒有做通。業(yè)主認為管道清淤總是折騰她家騰她家, ,強調(diào)管理處應當拿出一勞永逸的方案強調(diào)管理處應當拿出一勞永逸的方案, ,并要并要求與經(jīng)理會面。求與經(jīng)理會面?！景咐治霭咐治觥勘景咐禽^典型的因本案例是較典型的因( (公共部位公共部位) )雨雨水干管設(shè)計不當而因檢修疏通給住戶帶來諸多不水干管設(shè)計不當而因檢修疏通給住戶帶來諸多