工程經(jīng)濟(jì)學(xué)課程設(shè)計(jì)房地產(chǎn)項(xiàng)目

1、工程經(jīng)濟(jì)課程設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)題目：某房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)姓 名：溫曉專(zhuān) 業(yè)：建筑經(jīng)濟(jì)管理學(xué) 號(hào)： 42指導(dǎo)教師：金瑋佳2020年5月14日目錄1 .課程設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)12 .建小高層商品房住宅樓財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)62.1 項(xiàng)目概況62.2 投資估算62.3 資金籌措計(jì)劃72.4 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)92.5 不確定性分析123 .建高層商業(yè)寫(xiě)字樓財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)133.1 項(xiàng)目概況133.2 投資估算133.3 資金籌措計(jì)劃143.4 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)163.5 不確定性分析21224 . 方案比選結(jié)論1設(shè)計(jì)題目（ 自選其一 ）1.1 工程項(xiàng)目資金籌措計(jì)劃1.2 工程項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)（財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)）1.3 工程項(xiàng)目多方案比選1.4 工程

2、項(xiàng)目不確定性分析及風(fēng)險(xiǎn)分析1.5 工程項(xiàng)目設(shè)備更新方案的經(jīng)濟(jì)分析1.6 工程項(xiàng)目國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)1.7 工程項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)2設(shè)計(jì)目的課程設(shè)計(jì)是驗(yàn)證課堂理論、鞏固和深化課堂所學(xué)知識(shí)的重要環(huán)節(jié)。本課程設(shè)計(jì)的目的是使學(xué)生了解工程技術(shù)與經(jīng)濟(jì)效果之間的關(guān)系，熟悉工程技術(shù)方案選優(yōu)的基本過(guò)程，全面掌握工程經(jīng)濟(jì)的基本原理和方法，具備進(jìn)行工程經(jīng)濟(jì)分析的基本能力。3任務(wù)3.1 任務(wù)要求：充分利用所學(xué)知識(shí)獨(dú)立完成項(xiàng)目，內(nèi)容全面合理。每個(gè)同學(xué)根據(jù)相關(guān)設(shè)計(jì)資料及相關(guān)數(shù)據(jù)做適量調(diào)整，做到一人一題。3.2 設(shè)計(jì)資料及相應(yīng)數(shù)據(jù)本課程設(shè)計(jì)是考慮在某大中城市中的某一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或工業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。建筑物地點(diǎn)：浙江省范圍內(nèi)

3、；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可以是：商品房住宅樓、商業(yè)寫(xiě)字樓、商業(yè)綜合樓、工業(yè)廠房 等，規(guī)?？梢允牵憾鄬?、小高層或高層；4時(shí)間安排本次課程設(shè)計(jì)安排在18 周 進(jìn)行。5設(shè)計(jì)內(nèi)容本課程設(shè)計(jì)是考慮在某大中城市中的某一個(gè)工程項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。根據(jù)給定的資料數(shù)據(jù)（數(shù)據(jù)不足可自行設(shè)定，但要予以說(shuō)明）設(shè)計(jì)若干種開(kāi)發(fā)方案，綜合運(yùn)用“工程經(jīng)濟(jì)”所學(xué)的各種知識(shí)和方法，對(duì)多種方案進(jìn)行比較和選擇，最終確定最佳方案。如果方案比選，至少設(shè)計(jì)2種開(kāi)發(fā)方案進(jìn)行比選；各種方案應(yīng)包括以下內(nèi)容：投資概算（包括前期費(fèi)用和建設(shè)費(fèi)用，可考慮建成后的使用費(fèi)用）；資金籌措計(jì)劃；項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)（必須含有全部資金財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量（圖）表和資本金財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量（圖

4、）表，資金來(lái)源與運(yùn)用表，貸款還本付息估算表等內(nèi)容）；不確定性分析（包括盈虧平衡分析，敏感性分析）；結(jié)論：在方案的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算和分析中，至少要有：靜態(tài)投資回收期、動(dòng)態(tài)投 資回收期、內(nèi)部收益率、方案凈現(xiàn)值等指標(biāo)。不同方案之間的比選方法自行選擇并說(shuō)明理由及其方法優(yōu)劣。文字內(nèi)容應(yīng)分為投資方案估算、多方案間比選和結(jié)論三部分。6設(shè)計(jì)工作要求課程設(shè)計(jì)作息時(shí)間同上課期間。課程設(shè)計(jì)要求獨(dú)立完成，不得抄襲。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)取消成績(jī)。所交課程設(shè)計(jì)統(tǒng)一為 A4頁(yè)面大小裝訂上交，封面參照首頁(yè)。課程設(shè)計(jì)裝訂成冊(cè)，并要求有封面和目錄；并附有課程設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)。7成績(jī)?cè)u(píng)定標(biāo)準(zhǔn)不遲于18 周星期五下午2 點(diǎn)提交全部課程設(shè)計(jì)成果，遲交

5、不予評(píng)定成績(jī)。有申請(qǐng)優(yōu)秀者若認(rèn)為有必要，可以對(duì)部分同學(xué)進(jìn)行口頭答辯后再給予成績(jī)。8主要參考資料1 付曉靈主編，工程經(jīng)濟(jì)學(xué). 中國(guó)計(jì)劃出版社，20072 劉曉君主編，工程經(jīng)濟(jì)學(xué). 第二版 . 中國(guó)建筑工業(yè)出版社，20083 葉曉甦主編，工程財(cái)務(wù)與風(fēng)險(xiǎn)管理. 中國(guó)建筑工業(yè)出版社，20074 建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)定額研究所編，建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)案例. 中國(guó)計(jì)劃出版社，20065 國(guó)家發(fā)改委，建設(shè)部發(fā)布，建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù). 第三版，中國(guó)計(jì)劃出版社， 2006某房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)（舉例）（ 標(biāo)題宋體四號(hào)加粗）方案I建小高層商品房住宅樓項(xiàng)目概況此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于 XX市中心地帶，占地面積50000褶（75

6、畝），建筑容積率 4: 1,建筑面積為：200000 m2,建設(shè)期為3年，銷(xiāo)售期3年。（正文宋體小四，單倍行 距）投資估算1、前期費(fèi)用土地費(fèi)用：800萬(wàn)元/畝X 75=60000萬(wàn)元可行性研究費(fèi)：100 萬(wàn)元城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)：80元nf X 200000=1600萬(wàn)元消防設(shè)施配套費(fèi)：5元/ nf x 200000=100萬(wàn)元生活垃圾服務(wù)費(fèi)：12元/ nf x 200000=240萬(wàn)元白蟻防治費(fèi)：1.3元/ nf x 200000=26萬(wàn)元勘察設(shè)計(jì)費(fèi)：30000萬(wàn)元X 2%=600J元規(guī)劃管理費(fèi)：1.8元X 200000=36萬(wàn)元2、建設(shè)期間費(fèi)用建筑安裝費(fèi)用：1500元/ m2X 200000

7、=30000萬(wàn)元電梯：240萬(wàn)元供水電工程：30000X 2 % =600萬(wàn)元3、管理費(fèi)用:1200萬(wàn)元基本預(yù)備費(fèi)：93542 X 5%=4677.1萬(wàn)元4、其他費(fèi)用：200萬(wàn)元1+2+3+4=99619.1 萬(wàn)元5、建設(shè)期利息估算預(yù)估項(xiàng)目貸款60000萬(wàn)元，年利率7%貸款在每年年中付，并分三年投入，第一年 20000萬(wàn)元，第二年投 20000萬(wàn)元，第三年投 20000萬(wàn)元。表1建設(shè)期利息估算（萬(wàn)元）項(xiàng)目1234利息累計(jì)年初累計(jì)欠款0.00207004284966548.43當(dāng)年借款200002000020000當(dāng)年應(yīng)計(jì)利息70021493699.436548.43年末欠款累計(jì)20700428

8、4966548.43工程總造價(jià)99619.1+6548.43=106167.53萬(wàn)元，自有資金46167.53萬(wàn)元，占工程總造價(jià)的43.49%。資金籌措計(jì)劃1、自有資金為46167.53萬(wàn)元，建設(shè)期為三年，貸款第一年投入20000萬(wàn)元，第二年投入20000萬(wàn)元，第三年投入 20000萬(wàn)元。表2長(zhǎng)期借款還款計(jì)劃表（萬(wàn)元）項(xiàng)目456期初累計(jì)欠款66548.4344365.6222182.81當(dāng)期償還本金22182.8122182.8122182.81當(dāng)期償還利息4658.393105.591552.80期末欠款累計(jì)44365.6222182.810表3項(xiàng)目總投資使用計(jì)劃與資金籌措表（萬(wàn)元）廳P項(xiàng)目

9、1231總投資35389.1835389.1835389.171.1建設(shè)投資33206.3733206.3733206.361.2建設(shè)期利息70021493699.432資金籌措35389.1835389.1835389.172.1項(xiàng)目資本金13206.3713206.3713206.362.2債務(wù)資金207002214923699.43廳P工程或費(fèi)用名 稱(chēng)建筑 工程設(shè)備費(fèi)用工程建設(shè) 其他費(fèi)合計(jì)比例1工程費(fèi)用合計(jì)306003060028.82 %1.1建筑安裝費(fèi)300001.2供水電費(fèi)6001.3電梯費(fèi)用2402400.23 %2工程建設(shè)其他 費(fèi)合計(jì)6270259.06 %表4建設(shè)投資估算表（

10、萬(wàn)元）2.1土地使用費(fèi)600002.2城市基礎(chǔ)工程設(shè)施配套費(fèi)16002.3消防設(shè)施配套費(fèi)1002.4生活垃圾服務(wù)費(fèi)2402.5白蟻防治費(fèi)262.6勘察設(shè)抽6002.7規(guī)劃管理費(fèi)362.8可行性研究費(fèi)1003預(yù)備費(fèi)合計(jì)4677.14677.14.4%3.1基本預(yù)備費(fèi)4677.14其他費(fèi)用+管理費(fèi)用14001.32%5建設(shè)期利息6548.436548.436.17%合計(jì)3060024075327.53106167.53100%2、各項(xiàng)資本金估算工資及福利費(fèi)估算：宣傳及銷(xiāo)售人員，管理人員，每年工資及福利1000萬(wàn);財(cái)務(wù)費(fèi)用：每年償還當(dāng)年利息；營(yíng)業(yè)費(fèi)用：經(jīng)預(yù)測(cè)每年?duì)I業(yè)費(fèi) 300萬(wàn)，用于宣傳、推銷(xiāo)廣告等

11、；修理費(fèi)：（設(shè)備+水電）X 10%=84萬(wàn);建設(shè)費(fèi)用：總投資額分三年回收，分別為 35389.17萬(wàn)元、35389.17萬(wàn)元、35389.19 萬(wàn)元；總成本估算：本項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)期內(nèi)沒(méi)有新的貸款和新的利息，因此固定成本包括工資及福利費(fèi)，可變成本包括財(cái)務(wù)費(fèi)用及營(yíng)業(yè)費(fèi)。表5總成本費(fèi)用（萬(wàn)元）廳P項(xiàng)目4561r工資及福利1000100010002財(cái)務(wù)費(fèi)用4658.393105.591552.803r營(yíng)業(yè)費(fèi)用3003003004修理費(fèi)8484845:建設(shè)費(fèi)用P 35389.17P 35389.17135389.19 16總成本費(fèi)用41431.5639878.7638325.99項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)1、銷(xiāo)售收入

12、估算通過(guò)2012年7月城市住宅房?jī)r(jià)調(diào)查顯示，按北京市平均房?jī)r(jià)計(jì)算，將該項(xiàng)目房?jī)r(jià)定 為平均26652元/褶。在3年經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，第一年售出 40%第二年售出30%第三年售出30%第一年的銷(xiāo)售收入：200000X 40%X 26652= 213216 （萬(wàn)元）第二年的銷(xiāo)售收入：200000X 30%< 26652= 159912 （萬(wàn)元）第三年的銷(xiāo)售收入：200000X 30%< 26652= 159912 （萬(wàn)元）總銷(xiāo)售收入為533040萬(wàn)元。2、增值稅的估算（增值稅稅率為 20%:第一年應(yīng)納增值稅：213216X 20%= 42633.2 （萬(wàn)元）第二年應(yīng)納增值稅：159912X 20

13、%= 31982.4 （萬(wàn)元）第三年應(yīng)納增值稅：159912X 20%= 31982.4 （萬(wàn)元）3、營(yíng)業(yè)稅及附加估算根據(jù)北京市政府規(guī)定，該項(xiàng)目房產(chǎn)稅依照原值扣除30%+稅，稅率為1.2%,城鎮(zhèn)土地使用稅稅率為每平米3元，城市維護(hù)稅按增值稅的7%+算，教育費(fèi)及附加按增值稅3% 計(jì)算。城鎮(zhèn)土地使用稅:城市維護(hù)建設(shè)稅:200000X 3=60 （萬(wàn)元）教育費(fèi)及附加:42633.2 X 7%=2984.324 （萬(wàn)元）31982.4 X 7%=2238.768 （萬(wàn)元）31982.4 X 7%=2238.768 （萬(wàn)元）42633.2 X 3%=1278.996 （萬(wàn)元）31982.4 X 3%=9

14、59.472 （萬(wàn)元）第三年 31982.4 X3%=959.472 （萬(wàn)元）表6營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)稅金及附加估算（萬(wàn)元）廳P項(xiàng)目合計(jì)4561營(yíng)業(yè)收入533040 1213216 1159912P 159912 12增值稅10659842633.231982.431982.43營(yíng)業(yè)稅金及附加10839.814323.3213258.24P 3258.2413.1城鎮(zhèn)土地使用稅1806060603.2城市維護(hù)建設(shè)稅7461.86 12984.324 12238.768:2238.768 13.3教育費(fèi)附加3197.941278.996959.472959.4724 、利潤(rùn)與利潤(rùn)分配估算表7利潤(rùn)與利潤(rùn)

15、分配表（萬(wàn)元）（所得稅率為25%序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)4561營(yíng)業(yè)收入5330402132161599121599122營(yíng)業(yè)稅金及附加10839.8 14323.32 13258.243258.24 13總成本費(fèi)用119636.3141431.5639878.7638325.994利潤(rùn)總額402563.89167461.12116775118327.775所得稅100640.97 141865.28 129193.7529581.946凈利潤(rùn)301922.92125595.8487581.2588745.83表8項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表（萬(wàn)元）序號(hào)項(xiàng)目123456現(xiàn)159912金1213216159912流入

16、1.營(yíng)1599122132161599121業(yè)收入現(xiàn)4642.242金流35389.1835389.1835389.175707.324642.24出建35389.172.1設(shè)投35389.1835389.18資經(jīng)13842.2營(yíng)成13841384本營(yíng)業(yè)2.3稅金及4323.323258.243258.24附加3凈現(xiàn)金流量-35389.18-35389.18-35389.17207508.68155269.76155269.764累 計(jì) 凈 現(xiàn)金 流 量-35389.18-70778.36-106167.53101341.15256610.91411880.675凈現(xiàn)值流量現(xiàn)值-35389.1

17、8-30749.66-26757.75136436.9688783.2577200.126累計(jì)-35389.18-66138.84-92896.5943540.37132323.62209523.74凈現(xiàn)值流量現(xiàn)值所29193.757得41865.2829581.94稅稅后凈-35389.1-35389.1126076.0125687.88現(xiàn)88-35389.17165643.412金流量稅后-35389.1-70778.3-106167.5185551.89累86359475.878311239.7計(jì)凈現(xiàn)金流量10稅后凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值-35389.18-30774.43-26757.75108

18、910.5472090.2662491.9811累 計(jì) 稅后 凈 現(xiàn) 金流-35389.18-66163.61-92921.3615989.1828079.4490571.42量現(xiàn)值該項(xiàng)目稅后靜態(tài)投資回收期：Pt = 4-1+106167.53/165643.4=3.64 （年）該項(xiàng)目稅后動(dòng)態(tài)投資回收期：Pt* =4-1+92921.36/108910.54=3.85 （年）項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅前） 項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅后） 項(xiàng)目投資內(nèi)部收益率（稅前） 項(xiàng)目投資內(nèi)部收益率（稅后）NPW209523.74 （萬(wàn)元）NPV90571.42 （萬(wàn)元）IRR=73.08%IRR=60.30%表9項(xiàng)

19、目資本金現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng)目1234561現(xiàn)金流入2132161599121599121.1營(yíng)業(yè)收入2132161599121599122現(xiàn)金流出13206.3713206.3713206.3674413.859124.3957959.792.1建設(shè)投資13206.3713206.3713206.362.2經(jīng)營(yíng)成本1384138413842.3借款22182.8122182.8122182.81本金償還2.4借款利息償還4658.393105.591552.802.5營(yíng)業(yè)稅金及附加4323.323258.243258.242.6所得稅41865.2829193.7529581.943凈現(xiàn)金流量-

20、13206.37-13206.37-13206.36138802.2100787.61101952.214累計(jì)凈現(xiàn)金流量-13206.37-26412.74-39619.199183.1199970.71301922.925凈現(xiàn)金流量現(xiàn)-13206.37-11484.26-9985.3391262.4557630.3550690.63值6累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值-13206.37-24690.63-34675.9656586.49114216.84164907.47該項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期：Pt = 4-1+39619.1/138802.2=3.29 （年）該項(xiàng)目動(dòng)態(tài)投資回收期：Pt* =4-1+346

21、75.96/91262.45=3.38 （年）項(xiàng)目資本金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 NPV=164907.47 （萬(wàn)元）項(xiàng)目資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率IRR=94.10%不確定性分析1、盈虧平衡分析表10盈虧平衡點(diǎn)分析表廳P年份項(xiàng)目4561固定成本 36473.1736473.1736473.192營(yíng)業(yè)收入2132161599121599123營(yíng)業(yè)稅金及附加4323.323258.243258.244r 增值稅42633.231982.431982.45BEP (%21.94%29.26%29.26%從盈虧平衡分析表中可知，只要第一年的銷(xiāo)售額達(dá)到設(shè)計(jì)綱領(lǐng)的21.94%,以后兩年平均銷(xiāo)售額達(dá)到設(shè)計(jì)綱領(lǐng)的29.26%,

22、項(xiàng)目就可以保本。因此，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能 力。2、敏感性分析表11敏感性分析表J丁 P123因素 指標(biāo)稅后內(nèi)部收益率靜態(tài)投資回收期 （年）稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 （萬(wàn)元）基本方案60.30%3.6490571.42宮業(yè)收入-10%53.24%3.74119457.87-5%36.31%3.69135014.655%64.09%3.60166128.1910%67.35%3.57181684.96經(jīng)營(yíng)成本-10%60.36%3.06150810.37-5%60.33%3.63150690.895%60.27%3.64150451.9510%60.24%3.65150332.47方案n高層商業(yè)寫(xiě)字樓項(xiàng)

23、目概況建高層商業(yè)寫(xiě)字樓高30層，建設(shè)用地50000裙（75畝），容積率為5:1,建筑面積250000 m2, 土地使用費(fèi)為1200萬(wàn)元/畝，建設(shè)期3年，貸款年中支付，按照北京市通泰大廈 寫(xiě)字樓出租10元/褶/天計(jì)算，建設(shè)期投資分別為 40% 30% 30%運(yùn)營(yíng)期10年，10 年后殘值為40%且銀彳T貸款10年內(nèi)還清。投資估算2.1建設(shè)投資估算1、前期費(fèi)用土地費(fèi)用：1200X 75=90000萬(wàn)元可行性研究：37500X 0.5 % =187.5萬(wàn)元城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)：80 X 250000=2000萬(wàn)元消防設(shè)施配套費(fèi)：5 X 250000=125萬(wàn)元生活垃圾服務(wù)費(fèi)：12 X 250000=30

24、0萬(wàn)元白蟻防治費(fèi)：1.3 X 250000=32.5萬(wàn)元勘察設(shè)計(jì)費(fèi)：37500X 2 % =750萬(wàn)元規(guī)劃管理費(fèi)：1.8 X 250000=45萬(wàn)元2、建設(shè)期間費(fèi)用建筑安裝費(fèi)：1500X 250000=37500萬(wàn)元設(shè)備：電梯費(fèi)用：600萬(wàn)元中央空調(diào)：1000萬(wàn)元供水電工程：20X 250000=500萬(wàn)元3、管理費(fèi)：300萬(wàn)元預(yù)備費(fèi)：152915X 3%=4587.45萬(wàn)元4、其他費(fèi)用：80萬(wàn)元1+2+3+4=139882.45 萬(wàn)元5、建設(shè)期利息估算預(yù)估項(xiàng)目貸款90000萬(wàn)，年利率7嗾用年中支付，貸款分3年投入，第一年30000萬(wàn), 第二年30000萬(wàn)，第三年30000萬(wàn)。建設(shè)期利息估算（

25、萬(wàn)元）項(xiàng)目1234利息累計(jì)年初累計(jì)欠款0,003105064273.599822.65當(dāng)年借款300003000030000當(dāng)年應(yīng)計(jì)利息10503223.55549.159822.65年末欠款累計(jì)3105064273.599822.65工程總造價(jià)139882.45+9822.65=149705.1萬(wàn)元，自有資金59705.1萬(wàn)元，占工程總造價(jià)的 42.68%。資金籌措計(jì)劃1、自有資金為59705.1萬(wàn)元，建設(shè)期為兩年，貸款第一年投入 30000萬(wàn)元，第 年投入30000萬(wàn)元，第三年投入 30000萬(wàn)元。（2）建設(shè)投資估算表（萬(wàn)元）廳P工程或費(fèi)用名稱(chēng)建筑工 程設(shè)備費(fèi) 用工程建設(shè)其 他費(fèi)合計(jì)比例1

26、工程費(fèi)用合計(jì)3800016003960026.80 %1.1建筑安裝費(fèi)37500375001.2電梯費(fèi)用6006001.3中央空調(diào)費(fèi)用100010001.4供水電工程5005002工程建設(shè)其他費(fèi)合計(jì)937409374063.45 %2.1土地使用費(fèi)90000900002.2城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)200020002.3消防設(shè)施配套費(fèi)1251252.4生活垃圾服務(wù)費(fèi)3003002.5白蟻防治費(fèi)32.532.52.6可行性研究費(fèi)187.5187.52.7規(guī)劃管理費(fèi)45452.8勘察設(shè)抽7507502.9管理費(fèi)3003003預(yù)備費(fèi)4587.454587.453.10 %4建設(shè)期利息9822.659822.

27、656.65 %合計(jì)380001600108150.1147750.1100%(3)建設(shè)投資估算表(萬(wàn)元)形成資產(chǎn)表廳P工程或費(fèi) 用名稱(chēng)建筑工程設(shè)備費(fèi)用工程建設(shè) 其他費(fèi)用合計(jì)比例1固定資產(chǎn) 費(fèi)38000160013562.6553162.6535.98 %1.1工程費(fèi)用380001600396001.2固定資產(chǎn) 其他費(fèi)374037401.3建設(shè)利息9822.659822.652費(fèi)用900009000060.91 %3預(yù)備費(fèi)4587.454587.453.11 %4合計(jì)380001600108150.1147750.1100%項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)該項(xiàng)目經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)查研究與預(yù)測(cè)， 考慮風(fēng)險(xiǎn)后，計(jì)算期取1

28、3年，預(yù)測(cè)房子每年租出80 % .固定資產(chǎn)折舊費(fèi)估算，固定資產(chǎn)采用直線折舊法、殘值回收為(4587.45+3740)X 40% =3330.98 萬(wàn)元折舊費(fèi)為(4587.45+3740) X 60% + 10=199.86 萬(wàn)元(1)工資及福利估算，寫(xiě)字樓管理人員 20,年薪10萬(wàn)，寫(xiě)字樓保潔及看守人員50,年薪2萬(wàn)，合計(jì)為300萬(wàn)每年。(2)營(yíng)業(yè)費(fèi)估算 經(jīng)預(yù)測(cè)每年?duì)I業(yè)費(fèi)150萬(wàn)元，用于宣傳、推銷(xiāo)廣告等；(3)修理費(fèi)估算50萬(wàn)每年；(4)總成本估算，本項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)期間內(nèi)沒(méi)有新的貸款和新的利息，因此固定成本 包括工資及福利費(fèi)，可變成本包括財(cái)務(wù)費(fèi)用及營(yíng)業(yè)費(fèi)；(5)無(wú)形資產(chǎn)攤銷(xiāo) 90000+ 10=9

29、000萬(wàn)元；鋪地流動(dòng)資金150 X 35% =52.5萬(wàn)元；投資總額 147750.1+52.5=147802.6 萬(wàn)元根據(jù)北京市政府規(guī)定，營(yíng)業(yè)稅 3%城市建設(shè)維護(hù)稅3%*7%教育費(fèi)及附加3%*3%項(xiàng)目總投資使用計(jì)劃與資金籌措廳P項(xiàng)目1231總投資59100.0444325.0344325.031.1建設(shè)投資58050.0441101.5338775.881.2建設(shè)期利息10503223.55549.152資金籌措59100.0444325.0344325.032.1項(xiàng)目資本金28050.0411101.538775.882.2債務(wù)資金3105033223.535549.15固定資產(chǎn)還本付息表

30、項(xiàng)目45678910111213年初累計(jì) 貸款99822.6589840.2579857.8569875.4559893.0549910.6539928.2529945.8519963.459981 .05本年應(yīng)計(jì) 利息6987 .596288 .825590 .054891 .284192 .513493 .752794 .982096 .211397 .44698.67本年應(yīng)還 本金9982 .49982 .49982 .49982 .49982 .49982 .49982 .49982 .49982 .49981 .05還本付息 和16969.9916271.2215572.451487

31、3.6814174.9113476.1512777.3812078.6111379.8410679.72總成本費(fèi)用表（萬(wàn)元）序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)456789101112131經(jīng)營(yíng)成本5005005005005005005005005005002折舊費(fèi)199.86199.86199.86199.86199.86199.86199.86199.86199.86199.863攤銷(xiāo)費(fèi)90009000900090009000900090009000900090004財(cái)務(wù)6987 .596288 .825590 .054891 .284192 .513493 .752794 .982096 .211397 .44

32、698.67費(fèi)5總成1668159815281459138913191249117911091039本費(fèi)7.458.689.911.142.373.614.846.077.38.53用利潤(rùn)及利潤(rùn)分配表序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)456789101112131營(yíng)業(yè)收7300730073007300730730730730730730入00000000000000002營(yíng)業(yè)稅2190219021902190219219219219219219金及附000000加3總成本1668159815281459138131124117110103費(fèi)用7.458.689.911.1492.93.94.96.97.98.376

33、184073534利潤(rùn)總額56312.5557011.3257710.0958408.8659107.6359806.3960505.1661203.9361902.762601.475所得稅16891710173117521771791811831851873.773.403.032.6632.41.51.61.70.80.2992551881446凈利潤(rùn)39413990403940884134184234284334388.787.927.066.2075.64.53.42.31.21.5344761758903項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表（萬(wàn)元）序一1Q4乂 J城4 O4 O1現(xiàn)金流入123473

34、0005730006-1173000.12730001376330.981.1營(yíng)業(yè)收入73000730007300073000730001.2回收固定資產(chǎn)余值3330.982現(xiàn)金流5805041101 .5338775 .8841504150415041504150出.042.建設(shè)投58050 .0441101 .5338775 .881資2.經(jīng)營(yíng)成5005005005005002本3營(yíng)業(yè)稅36503650365036503650金及附加4凈現(xiàn)金-5805-4110-38776885068850688506885072180流量0.041.535.38.985累計(jì)凈-5805-9915-137

35、9-6907-227.686224817255390現(xiàn)金流0.041.5727.457.4545.552.553.53量6凈現(xiàn)值-5805-3574-29314526839368342321479513490流量現(xiàn)0.041.898.443.875.43.22.87.63值7累計(jì)凈現(xiàn)值流量現(xiàn)值-59050.04-93791.93-123110.37-77841.50-38473.07-4240.85125300.43138791.058所得稅1689317103173131857018780.77.40.03.81.449稅后凈-5805-4110-3877519565174651536502

36、7953400現(xiàn)金流0.041.535.88.23.6.97.19.54量10稅后累-5854-9964-1384-8646-3471168223216437504計(jì)凈現(xiàn)0.041.5717.451.224.62.35.942.48金流量11稅后凈-5805-3574-2931341612958825624108059980.現(xiàn)金流0.041.898.44.22.71.18.0056量現(xiàn)值12累計(jì)稅-5805-9379-1231-8894-5936-33736200871989后凈現(xiàn)0.041.9310.379.150.456.26.95.5金流量現(xiàn)值該項(xiàng)目稅后靜態(tài)投資回收期：Pt = 6-1

37、+34714.62/51536.97=6.67 （年）該項(xiàng)目稅后動(dòng)態(tài)投資回收期：Pt* =8-1+11547.46/19215.15=7.60 （年）項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅前）NPW 138791.05 （萬(wàn)元）項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅后）NPW71989.5 （萬(wàn)元）項(xiàng)目投資內(nèi)部收益率（稅前）IRR=33.76%項(xiàng)目投資內(nèi)部收益率（稅后）IRR=26.24%項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表（萬(wàn)元）1卡甘日序】乂）俎4q123456-11.12131現(xiàn)金流73000730007300073000 76330入.981.營(yíng)業(yè)收73000730007300073000 730001入1.回收固3330.2定資產(chǎn)98余值2現(xiàn)金流28050 11101 8775.380133752437035 34100.33610出.04.5388.69.62.4865.162.項(xiàng)目資28050 11101 8775.1本金.04.53882.2借顓本金償還9982.49982.49982.49982.49981.052.借款利6987.6288.5590.1397.46