財(cái)產(chǎn)稅制 房產(chǎn)稅

1、 會計(jì)x班 成員： 指導(dǎo)老師：第九章 財(cái)產(chǎn)稅制9.1.1 財(cái)產(chǎn)稅制的概念9.1.2 財(cái)產(chǎn)稅制的特點(diǎn)9.1.3 財(cái)產(chǎn)稅制的意義9.2.1 房產(chǎn)稅概述9.2.2 房產(chǎn)稅制度目錄9.1.1 財(cái)產(chǎn)稅制的概念1.概念 財(cái)產(chǎn)稅制是指對不動產(chǎn)的擁有、使用、收益、贈送以及轉(zhuǎn)移為征收對象的一類稅的總稱。2.財(cái)產(chǎn)稅類的稅種：房產(chǎn)稅、契稅、車船稅3.財(cái)產(chǎn)稅與所得稅的區(qū)別： 區(qū)別財(cái)產(chǎn)稅所得稅課稅對象收入的存量收入的流量納稅人財(cái)產(chǎn)稅的所有者、使用者、繼承者等各項(xiàng)所得的所得者計(jì)稅依據(jù)財(cái)產(chǎn)的本身或價(jià)值征稅財(cái)產(chǎn)產(chǎn)生的收益征稅4.財(cái)產(chǎn)稅類按財(cái)產(chǎn)稅的課征特征特點(diǎn)分類方法 財(cái)產(chǎn)價(jià)值稅 :計(jì)稅依據(jù) 財(cái)產(chǎn)收益稅: 靜態(tài)財(cái)產(chǎn)稅課稅對象

2、動態(tài)財(cái)產(chǎn)稅: 一般財(cái)產(chǎn)稅:課稅財(cái)產(chǎn)范圍 特別財(cái)產(chǎn)稅：對納稅人所擁有的財(cái)產(chǎn)價(jià)值征收的一種稅，計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)有財(cái)產(chǎn)的總價(jià)值、凈價(jià)值、實(shí)際價(jià)值是以財(cái)產(chǎn)的收益額或增值額為計(jì)稅依據(jù)，通常劃歸到所得稅類納稅人在一定時(shí)點(diǎn)所擁有或支配的財(cái)產(chǎn)占用額為課稅對象的稅收應(yīng)稅財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)或使用權(quán)等其他權(quán)益發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，以財(cái)產(chǎn)或財(cái)產(chǎn)權(quán)益的轉(zhuǎn)移價(jià)值或增值額為課稅對象的征收。以納稅人擁有的全部或多種財(cái)產(chǎn)的價(jià)值為課稅對象綜合征收的稅收以納稅人擁有的某些特定財(cái)產(chǎn)（如土地房屋等）分別課征稅收9.1.2 財(cái)產(chǎn)稅制的特點(diǎn)一 稅源廣泛二 課稅較為公平三 征收管理較為復(fù)雜四 稅收收入彈性小五 是地方政府的收入來源詳細(xì)請見P2569.1.3 財(cái)產(chǎn)稅

3、制的意義財(cái)產(chǎn)稅制的意義1.有利于增強(qiáng)稅收的宏觀調(diào)控作用2.有利于穩(wěn)定取得財(cái)政收入3. 符合公平原則9.2.1 房產(chǎn)稅概述 9.2.1.1房產(chǎn)稅的概念 概念 房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為課稅對象，依據(jù)房產(chǎn)余值或房產(chǎn)的租金收入向房產(chǎn)的所有人或經(jīng)營人征收的一種稅。特點(diǎn)特點(diǎn) 1.房產(chǎn)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅中的個(gè)別財(cái)產(chǎn)稅。其征稅對象只是房屋。 2.征稅范圍限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營性房屋。 3.區(qū)別房屋的經(jīng)營使用方式規(guī)定征稅辦法。對于自用的按房產(chǎn)計(jì)稅余值征稅，對于出租，出典的房屋按租金收入征稅。解析解析 房產(chǎn)余值房產(chǎn)余值 房產(chǎn)余值是指從房產(chǎn)原值中一次減除10%30%后的余值。 房產(chǎn)余值計(jì)算： 1.對經(jīng)營自用的房屋，以房產(chǎn)的計(jì)稅余值作為計(jì)

4、稅依據(jù)。計(jì)稅余值，指依照稅法規(guī)定按房產(chǎn)原值一次減除1030的損耗價(jià)值以后的余額。 2.對于出租的房屋，以租金收入為計(jì)稅依據(jù)。房產(chǎn)的租金收入，是房屋產(chǎn)權(quán)所有人出租房產(chǎn)使用權(quán)所取得的報(bào)酬，包括貨幣收入和實(shí)物收入。對以勞務(wù)或其他形式作為報(bào)酬抵付房租收入的，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赝惙慨a(chǎn)的租金水平，確定一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)租金額，依率計(jì)征。 9.2.1.1房產(chǎn)稅的意義（書本258） 外商投資企業(yè)，外國企業(yè)和組織以及外籍個(gè)人，繳納房產(chǎn)稅。 財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于對外資企業(yè)及外籍個(gè)人征收房產(chǎn)稅有關(guān)問題的通知（財(cái)稅20093號）規(guī)定，根據(jù)2008年12月31日國務(wù)院發(fā)布的第546號令，自2009年1月1日起，廢止城市房地產(chǎn)稅暫行

5、條例，外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和組織以及外籍個(gè)人（包括港澳臺資企業(yè)和組織以及華僑、港澳臺同胞，以下統(tǒng)稱外資企業(yè)及外籍個(gè)人）依照房產(chǎn)稅暫行條例（國發(fā)198690號）繳納房產(chǎn)稅。也就是說，自2009年1月1日起，外資企業(yè)及外籍個(gè)人的房產(chǎn)不僅要繳納房產(chǎn)稅，而且在征收范圍、計(jì)稅依據(jù)、稅率、稅收優(yōu)惠、征收管理等方面均按照房產(chǎn)稅暫行條例及有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。9.2.2 房產(chǎn)稅制度9.2.2.1 征稅對象 ：房產(chǎn)稅的征稅對象是房產(chǎn)。注意l 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產(chǎn)稅，但對出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租，出借的商品房應(yīng)該按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。l 房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收

6、入為計(jì)稅依據(jù)，向房屋產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。商鋪屬于征稅范圍。商鋪房產(chǎn)稅的征收以房屋產(chǎn)權(quán)所有人為對象。也就是如果商鋪是租來的，租戶就不用繳納房產(chǎn)稅。征稅范圍 城市，縣城，建制鎮(zhèn)和工礦區(qū) 注意 房產(chǎn)稅的征稅范圍不包括農(nóng)村 免稅對象具體在P262 9.2.2.6減免稅有提到9.2.2.2 納稅人 房產(chǎn)稅以在征收范圍內(nèi)的房屋的產(chǎn)權(quán)所有人為納稅人。具體內(nèi)容 1.產(chǎn)權(quán)屬于國家所有的，由經(jīng)營管理單位繳納；產(chǎn)權(quán)屬于集體，個(gè)人所有的，由集體單位，個(gè)人繳納。 注意 繳納房產(chǎn)稅只跟房產(chǎn)性質(zhì)有關(guān) 跟公司性質(zhì)無關(guān) 。因?yàn)榉慨a(chǎn)稅是財(cái)產(chǎn)稅，所以，除非企業(yè)停產(chǎn)、撤銷，否則，都要繳房產(chǎn)稅，而不論是否季節(jié)性閑置。 （季節(jié)性

7、生產(chǎn)企業(yè)如何繳納房產(chǎn)稅）季節(jié)性生產(chǎn)企業(yè)如何繳納房產(chǎn)稅） 2.產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納。 注意 1.注意房屋出典不同于出租，出典人收取的典價(jià)也不同于租金。因此，不應(yīng)將其確定為出租行為從租計(jì)征，而應(yīng)按房產(chǎn)余值計(jì)算繳納。 2. 產(chǎn)權(quán)出典的房產(chǎn)，由承典人依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅，稅率為1.2%.3. 出租與出讓的區(qū)別出租與出讓的區(qū)別出讓是一級市場行為，出租是二三級市場行為。 出讓的主體是國家，具有壟斷性特點(diǎn)，而出租的主體是通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的使用權(quán)人出租與轉(zhuǎn)讓的區(qū)別出租與轉(zhuǎn)讓的區(qū)別轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)人改變，出租不改變原土地使用權(quán)人轉(zhuǎn)讓時(shí)，房隨地走，房的所有權(quán)隨地的使用權(quán)轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移，而出租時(shí)

8、，房的所有權(quán)不發(fā)生變化轉(zhuǎn)讓可以有償也可以無償，而出租必須是有償?shù)某鲎馀c抵押的區(qū)別出租與抵押的區(qū)別抵押是不轉(zhuǎn)移占有，而出租是轉(zhuǎn)移占有出租是獨(dú)立的主合同行為，而抵押是擔(dān)保從合同行為抵押后是否返還土地取決于債務(wù)是否償還，而出租結(jié)束后，土地必須返還房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。 3.產(chǎn)權(quán)所有人,承典人不在房產(chǎn)所在地的，由房產(chǎn)代管人或使用人繳納。 4.產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或使用人繳納。 5.納稅單位和個(gè)人無租使用房產(chǎn)管理部門，免稅單位及納稅單位的房產(chǎn)，應(yīng)由使用人代為繳納房產(chǎn)稅。 注意：外商投資企業(yè)，外國企業(yè)和組織以及外

9、籍個(gè)人，繳納房產(chǎn)稅。例題：下列單位和個(gè)人中，不需要繳納房產(chǎn)稅的是（）？A、國營企業(yè) B、國內(nèi)公民 C、城鎮(zhèn)集體企業(yè) D、 外合資經(jīng)營企業(yè) 答案：B 房產(chǎn)稅納稅人具體包括產(chǎn)權(quán)所有人，經(jīng)營管理單位，承典人，房產(chǎn)代管人或者使用人 。1986年公布實(shí)施的中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例第五條規(guī)定，個(gè)人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅。 B不一定定擁有房產(chǎn)9.2.2.3 稅率我國現(xiàn)行的房采用比例稅率的方式。1按房產(chǎn)余值計(jì)征的，年稅率為1.2%；2按房產(chǎn)出租的租金收入計(jì)征的，稅率為12%。 P259 稅率有錯(cuò)房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革：在上海提交的房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案中，稅率初定在0.5%0.8%，略低

10、于經(jīng)營性物業(yè)的稅率 9.2.2.4 稅基房產(chǎn)稅征收標(biāo)準(zhǔn)從價(jià)或從租兩種情況：（1）從價(jià)計(jì)征的，其計(jì)稅依據(jù)為房產(chǎn)原值一次減去10%-30%后的余值；（2）從租計(jì)征的（即房產(chǎn)出租的），以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)。從價(jià)計(jì)征10%-30%的具體減除幅度由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。如浙江省規(guī)定具體減除幅度為30%。9.2.2.5 應(yīng)納稅額的計(jì)算1.從價(jià)計(jì)征 從價(jià)計(jì)征是按房產(chǎn)的原值減除一定比例后的余值計(jì)征，其計(jì)算公式為： 應(yīng)納稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值（1-扣除比例）年稅率1.2%房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額的計(jì)算分為以下兩種情況，其計(jì)算公式為： 2.從租計(jì)征 從租計(jì)征是按房產(chǎn)的租金收入計(jì)征，其公式為：應(yīng)納稅額=租金收入12

11、% 沒有從價(jià)計(jì)征的換算問題納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間：將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營，從生產(chǎn)經(jīng)營之月起，繳納房產(chǎn)稅。其余均從次月起繳納。 個(gè)人出租住房的租金收入計(jì)征，其公式為：應(yīng)納稅額=房產(chǎn)租金收入4% 舉例說明： 1、某企業(yè)2012年固定資產(chǎn)帳簿上記載房屋原值為500萬元，請計(jì)算該企業(yè)2012年應(yīng)交多少房產(chǎn)稅？答：該企業(yè)2012年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅500萬元(1-30%)1.2%=4.2萬元2、某企業(yè)2012年7月份購入一房屋用于辦公，價(jià)值為100萬元。請計(jì)算此房屋2012年應(yīng)交納的房產(chǎn)稅是多少？答:2012年該企業(yè)購入房屋應(yīng)納的房產(chǎn)稅100(1-30%)1.2%5/12=0.35萬元 3、甲企業(yè)一辦公樓的房屋原值

12、為500萬元，建筑面積為3000。2006年1月1日，甲企業(yè)將辦公樓的一部分出租給乙企業(yè)，出租面積為600，租金為20萬元，租賃期限為一年，該企業(yè)于6月1日一次性取得全部租金，則甲企業(yè)2006年全年應(yīng)納的房產(chǎn)稅為多少萬元？答：出租部分房產(chǎn)稅20萬元122.4萬元自用部分房產(chǎn)稅500萬元（1-30）1.2（3000-600）/30003.36萬元。2006年全年應(yīng)納房產(chǎn)稅2.4萬元+3.36萬元5.76萬元 房產(chǎn)稅的減免稅優(yōu)惠是根據(jù)國家政策需要和納稅人的負(fù)擔(dān)能力制定的 。下房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅：國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的房產(chǎn)國家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的房產(chǎn)宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)

13、個(gè)人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)經(jīng)財(cái)政部批準(zhǔn)免稅的其他房產(chǎn)9.2.2.6 減免稅這類免稅房產(chǎn)，情況特殊，范圍較小，是根據(jù)實(shí)際情況確定的。主要有：1 損壞不堪使用的房屋和危險(xiǎn)房屋2 納稅人因房屋大修導(dǎo)致連續(xù)停用半年以上的，在大修期間免征房產(chǎn)稅3 從1988年1月1日起，對房管部門經(jīng)租的居民住房，在房租改革之前收取租金偏低的4 高校后勤實(shí)體5 非營利性醫(yī)療機(jī)構(gòu)等衛(wèi)生機(jī)構(gòu)的自用房產(chǎn)6 老年服務(wù)機(jī)構(gòu)自用房產(chǎn)7對按政府規(guī)定價(jià)格出租的公有住房和廉租住房，包括企業(yè)和自收自支事業(yè)單位向職工出租的單位自有住房；房管部門向居民出租的公有住房；落實(shí)私房政策中帶戶發(fā)還產(chǎn)權(quán)并以政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)向居民出租的私有住房等，暫免征收房產(chǎn)稅。 8為高校學(xué)生提供住宿服務(wù)并按照高教系統(tǒng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取租金的學(xué)生公寓 9 向居民供熱并向居民收取采暖費(fèi)的供熱企業(yè)暫免征收房產(chǎn)稅9.2.2.7征收管理1.納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間（1）納稅人將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營，從生產(chǎn)經(jīng)營之月起繳納房產(chǎn)稅（2）納稅人自行新建房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營，從建成之次月起繳納房產(chǎn)稅（3）納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋，從辦理驗(yàn)收手續(xù)之次月起繳納房產(chǎn)稅（4）納稅人購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起繳納房產(chǎn)稅（5）納稅人購置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地