第十章 土地金融

1、金融金融信用信用金融金融機(jī)構(gòu)機(jī)構(gòu)金融金融市場(chǎng)市場(chǎng)金融金融工具工具提供提供房地產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)real estate土地金融不動(dòng)產(chǎn)金融房地產(chǎn)金融（一）土地金融安全性高安全性高優(yōu)良的抵押物增值能力好保值能力好位置固定（二）土地的擔(dān)保以抵押權(quán)為基礎(chǔ)用土地作為擔(dān)保只需要設(shè)定抵押權(quán)就可以了，不需要轉(zhuǎn)移擔(dān)保物的使用權(quán)，所以在契約到期之前，都不會(huì)損害到債務(wù)人對(duì)土地的使用和收益。未能到期償還債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)具有優(yōu)先受償權(quán)。 可以抵押的房地產(chǎn) 依法獲得的出讓土地使用權(quán) 依法獲得的房屋所有權(quán)及其土地使用權(quán) 依法獲得的期房所有權(quán)依法可抵押的其他房地產(chǎn)。 不可以抵押的房地產(chǎn) 權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn) 用于教育、醫(yī)療、市政等

2、公共福利事業(yè)的房地產(chǎn) 列入文物保護(hù)范圍的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物 已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn) 被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn) 未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn) 未經(jīng)中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師確認(rèn)已繳足出資額的外商投資企業(yè)的房地產(chǎn) 行政機(jī)構(gòu)所有的房地產(chǎn),政府所有、代管的房地產(chǎn)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán),但法律允許抵押的除外。 土地在我國(guó)有著特殊重要性。在農(nóng)村，土地是“三農(nóng)”的基礎(chǔ)和核心；在城市，土地是房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)。土地有很強(qiáng)的公共性和外部性，因此，為了國(guó)家安定和國(guó)計(jì)民生的穩(wěn)定，政府對(duì)土地金融的干預(yù)比較強(qiáng)。同時(shí)，由于土地的特殊重要性，土地金融獲得國(guó)家的補(bǔ)

3、貼也相對(duì)比較多。在農(nóng)村，國(guó)家通過農(nóng)業(yè)政策和相關(guān)金融機(jī)構(gòu)以及非金融機(jī)構(gòu)的調(diào)整，影響土地金融；在城市，國(guó)家通過房地產(chǎn)金融部門實(shí)現(xiàn)對(duì)土地金融的干預(yù)。（三）土地金融有較強(qiáng)的政策性 土地金融涉及部門比較多，需要的相關(guān)專業(yè)人才也比較多。法律、會(huì)計(jì)、土地估價(jià)、農(nóng)業(yè)技術(shù)部門等都有涉及，需要的專業(yè)技能比較高，操作程序和過程比較復(fù)雜。因此，在土地金融發(fā)展過程中，促進(jìn)了相關(guān)部門就業(yè)崗位的增加，在活躍金融市場(chǎng)的同時(shí)對(duì)于促進(jìn)我國(guó)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也有著特殊的重要作用。（四）土地金融關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)的產(chǎn)業(yè)多土地土地金融金融農(nóng)地改農(nóng)地改良金融良金融農(nóng)地取農(nóng)地取得金融得金融農(nóng)地農(nóng)地金融金融市地市地金融金融房地產(chǎn)房地產(chǎn)取得金取得金融

4、融房地產(chǎn)房地產(chǎn)改良金改良金融融農(nóng)地經(jīng)農(nóng)地經(jīng)營(yíng)金融營(yíng)金融房地產(chǎn)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)金經(jīng)營(yíng)金融融（一）按照抵押物分類房地產(chǎn)房地產(chǎn)金融金融住宅房地住宅房地產(chǎn)產(chǎn)融資融資已建成房已建成房地產(chǎn)融資地產(chǎn)融資計(jì)劃項(xiàng)目計(jì)劃項(xiàng)目融資融資項(xiàng)目開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)融資融資收益房地收益房地產(chǎn)產(chǎn)融資融資土地開發(fā)土地開發(fā)融資融資（二）按照資金融通對(duì)象分類促進(jìn)農(nóng)業(yè)建設(shè)和發(fā)展國(guó)家實(shí)施土地政策的手段提高居民的購(gòu)房能力國(guó)家宏觀調(diào)控的工具拓寬金融渠道，改善資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中國(guó)第一家房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)是清朝末年，即1911年在天津成立的“殖產(chǎn)銀行”。1914年，北洋政府仿照當(dāng)時(shí)的日本，成立了勸業(yè)銀行，它是全國(guó)性的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)。之后工農(nóng)銀行和中國(guó)實(shí)業(yè)銀行都宣布可以

5、用田契或者不動(dòng)產(chǎn)為抵押，獲得貸款。（一）民族資本銀行投資房地產(chǎn)“南三行”浙江興業(yè)銀行上海銀行浙江實(shí)業(yè)銀行“北四行”金城銀行鹽業(yè)銀行大陸銀行中南銀行四行儲(chǔ)蓄會(huì)（二）外資銀行積極發(fā)展房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù) 匯豐銀行（三）國(guó)民政府的壟斷金融機(jī)構(gòu)和土地金融政策 1935年4月1日，建立中國(guó)農(nóng)民銀行 1940年，“籌建中國(guó)土地銀行辦法綱要” 1941年4月1日，中國(guó)農(nóng)民銀行設(shè)立土地金融處 1942年3月頒布中國(guó)農(nóng)民銀行土地債券法，發(fā)行了1億元的土地債券。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)階段（19491978年）房改金融階段（19781994年）房地產(chǎn)金融階段（1994年現(xiàn)在）（一）計(jì)劃經(jīng)濟(jì)階段（19491978）（二）房改金融階段（1

6、9781994） 20世紀(jì)80年代初，“三三三”售房原則 1984年，建立房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司 1988年，增設(shè)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)、官方開展信貸業(yè)務(wù)、發(fā)展房地產(chǎn)保險(xiǎn)代理中介 1991年，試行住房公積金制度 1994年7月，國(guó)務(wù)院提出“全面推行住房公積金制度” 1997年，住房公積金制度作為房改政策的重中之重（三）房地產(chǎn)金融階段（1994現(xiàn)在） 房地產(chǎn)金融框架形成的標(biāo)志：政策性住房信貸業(yè)務(wù)管理暫行規(guī)定和商業(yè)銀行自營(yíng)性住房貸款管理暫行規(guī)定的出臺(tái) 房地產(chǎn)金融邁開極其重要一步的標(biāo)志：1992年中國(guó)人民銀行上海分行頒布房地產(chǎn)抵押貸款暫行辦法和中國(guó)建設(shè)銀行總行頒布職工住房抵押貸款暫行辦法c. 1997年中國(guó)人民

7、銀行頒布的個(gè)人住房擔(dān)保貸款管理試行辦法是新中國(guó)成立以后第一個(gè)全國(guó)適用的房地產(chǎn)金融方面的部門規(guī)章d. 1998年頒布的個(gè)人住房貸款管理辦法是對(duì)它的補(bǔ)充，對(duì)擔(dān)保形式作了更加詳細(xì)的規(guī)定e. 1998年7月，國(guó)務(wù)院頒布關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知，該方案提出要停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化，建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系，發(fā)展住房金融和規(guī)范住房交易市場(chǎng)。該方案的出臺(tái)標(biāo)志著我國(guó)住房制度改革進(jìn)入全面啟動(dòng)階段。住房信貸結(jié)構(gòu)發(fā)生很大變化，重點(diǎn)向住房消費(fèi)貸款傾斜住房金融市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，經(jīng)營(yíng)開始規(guī)范住房金融發(fā)展迅速，有地區(qū)差異房地產(chǎn)金融市場(chǎng)資金來源單一。其主要來源

8、于兩方面：住房公積金，金融機(jī)構(gòu)利用儲(chǔ)蓄籌集的資金。住房貸款的額度低、期限短，不利于居民貸款房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不完善相關(guān)法律環(huán)境不夠健全（一）建立和完善集體建設(shè)用地使用權(quán)及其流轉(zhuǎn)制度（二）建立和完善集體建設(shè)用地使用權(quán)市場(chǎng)（三）完善金融支撐體系完善相關(guān)金融法律法規(guī)完善土地金融機(jī)構(gòu)體系健全集體土地使用權(quán)融資配套機(jī)制1.完善金融征信制度建設(shè)（一）美國(guó)房地產(chǎn)金融的特點(diǎn)個(gè)人和企業(yè)房地產(chǎn)抵押一級(jí)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)全社會(huì)兩級(jí)市場(chǎng)運(yùn)行完整。金融機(jī)構(gòu)吸納居民儲(chǔ)蓄提供房地產(chǎn)貸款，新的房地產(chǎn)金融工具不斷出現(xiàn)。多種信用交織成網(wǎng)絡(luò)，促進(jìn)房地產(chǎn)金融迅速發(fā)展。政府干預(yù)和市場(chǎng)運(yùn)作比較完美地結(jié)合。比較健全的法律體系。（二）英國(guó) 20世紀(jì)8

9、0年代以前，英國(guó)施行的是公房制度政府建造大量的公房,以低價(jià)租賃給居民。 進(jìn)入80年代以后,英國(guó)開始鼓勵(lì)住房私有化。作為改革的一個(gè)重要環(huán)節(jié),大力扶持民間的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)。英國(guó)建筑協(xié)會(huì)在此期間得到了很大的發(fā)展。同時(shí),政府也為房地產(chǎn)金融提供寬松的環(huán)境,如稅收減免、貸款利率優(yōu)惠等。在鼓勵(lì)房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展的同時(shí),著手解決房地產(chǎn)金融可能遇到的問題。在這樣的環(huán)境下,英國(guó)的房地產(chǎn)金融得到了長(zhǎng)足的發(fā)展。（三）德國(guó)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)包括：商業(yè)銀行、抵押銀行、信用合作銀行、儲(chǔ)蓄銀行、住房貸款協(xié)會(huì)，此外，保險(xiǎn)公司和養(yǎng)老保險(xiǎn)組織也提供房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)金融系統(tǒng)的構(gòu)成：契約儲(chǔ)蓄系統(tǒng)、存款儲(chǔ)蓄系統(tǒng)、抵押銀行系統(tǒng)德國(guó)獨(dú)特的合

10、作金融模式（四）法國(guó)金融機(jī)構(gòu)銀行儲(chǔ)蓄與信托機(jī)構(gòu)（CDC）Credit Foncier金融公司貸款種類資助貸款其他貸款協(xié)議貸款住宅儲(chǔ)蓄貸款（五）日本房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)：日本住房金融公庫(kù)，日本住房公團(tuán)，信托銀行，長(zhǎng)期信用銀行，住房金融公司，日本住房貸款專門會(huì)社，商業(yè)銀行，郵電局，勞動(dòng)金庫(kù)等房地產(chǎn)金融特點(diǎn)：私人金融機(jī)構(gòu)和官方金融機(jī)構(gòu)的活動(dòng)并存，住宅信貸資金來源多樣化（六）新加坡房地產(chǎn)金融的支柱建屋發(fā)展局郵政儲(chǔ)蓄銀行中央公積金局中央公積金制度新加坡的房地產(chǎn)金融是隨著新加坡政府推行的住房計(jì)劃一起成長(zhǎng)起來的，在住宅金融市場(chǎng)上，政府發(fā)揮了主導(dǎo)型的作用。新加坡房地產(chǎn)金融的特點(diǎn)是以公積金為后盾，公積金制度和住宅發(fā)展計(jì)劃聯(lián)系，解決了住房建設(shè)投資和住宅信貸來源。（一）機(jī)構(gòu)類型國(guó)外土地金融機(jī)關(guān)主要包括：公營(yíng)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)，互助合作組織，私營(yíng)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)。（二）國(guó)外房地產(chǎn)金融市場(chǎng)特點(diǎn)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)以住房貸款市場(chǎng)為主金融市場(chǎng)完善（發(fā)達(dá)的一級(jí)市場(chǎng)+規(guī)范活躍的二級(jí)市場(chǎng)）健全的法律體系給了房地產(chǎn)金融市場(chǎng)充分的保障房地產(chǎn)金融經(jīng)營(yíng)管理的現(xiàn)代化（三）按融資類型劃分房地產(chǎn)金融市場(chǎng)房地產(chǎn)金融直接融資存款融資證券融資契約融資（一）一級(jí)市場(chǎng)