房地產(chǎn)計劃運營管理培訓(xùn)

1、計劃運營管理培訓(xùn)目錄目錄一、項目計劃管理介紹一、項目計劃管理介紹二、二、KKKK地產(chǎn)計劃管理體系介紹地產(chǎn)計劃管理體系介紹三、計劃編制注意點三、計劃編制注意點四、項目運營管理四、項目運營管理計劃運營管理培訓(xùn)計劃實現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)轉(zhuǎn)化為可執(zhí)行的行動計劃實現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)轉(zhuǎn)化為可執(zhí)行的行動制定崗位業(yè)務(wù)操作說明書建立各專業(yè)典型工程問題處理案例庫每半年對工程管理類流程進行全面優(yōu)化。新開發(fā)組團從開工至竣工工期實現(xiàn)以下目標(biāo)：低、多層10個月，高層（18層以下）12個月，高層（30層以下）18個月“總體工程質(zhì)量滿意率”達93%，以后每年在此基礎(chǔ)上提高2個百分點。工程整改及時完成不小于75%，完成率不小于95%力爭獲取優(yōu)質(zhì)

2、工程結(jié)構(gòu)獎一項精品戰(zhàn)略精品戰(zhàn)略產(chǎn)品研發(fā)策略產(chǎn)品研發(fā)策略優(yōu)質(zhì)工程質(zhì)量及無優(yōu)質(zhì)工程質(zhì)量及無質(zhì)量缺陷文化策略質(zhì)量缺陷文化策略計劃運營管理培訓(xùn)計劃管理有利于提升企業(yè)運作的效果與效率，充分發(fā)揮各級人員的能力計劃管理有利于提升企業(yè)運作的效果與效率，充分發(fā)揮各級人員的能力業(yè)務(wù)計劃與控制體系的缺乏業(yè)務(wù)計劃與控制體系的缺乏會造成會造成業(yè)務(wù)計劃與控制體系的建立業(yè)務(wù)計劃與控制體系的建立將做到將做到 盲目而被動地適應(yīng)市場 被動地應(yīng)對競爭者挑戰(zhàn) 目標(biāo)與現(xiàn)實的脫離 事后控制 各部門各自為政，形成本位主義 各部門合作過程頻繁出現(xiàn)摩擦，運作不暢 缺乏目標(biāo)導(dǎo)向的運作，效率低下 主動地引導(dǎo)并控制市場 超越競爭，領(lǐng)先競爭對手 目標(biāo)

3、與現(xiàn)實的有效結(jié)合并持續(xù)成長 過程監(jiān)控，不時地調(diào)整計劃以應(yīng)對外部變化 各部門目標(biāo)統(tǒng)一，利益一致 各部門合作良好，公司整體運作有序 階段性目標(biāo)的持續(xù)引導(dǎo)，效率提升企業(yè)企業(yè)運作運作效果效果企業(yè)企業(yè)運作運作效率效率 高層管理人員忙于具體業(yè)務(wù)的決策，無法進行長遠思考 基層人員缺乏獨立性，被動接受指令 高層管理人員從具體事務(wù)中解脫出來，精力集中于企業(yè)戰(zhàn)略思考 基層人員主動參與市場競爭人員人員能力能力發(fā)揮發(fā)揮計劃運營管理培訓(xùn)計劃管理對房地產(chǎn)項目的特殊意義計劃管理對房地產(chǎn)項目的特殊意義收益類指標(biāo)：收益類指標(biāo)：銷售利潤/結(jié)轉(zhuǎn)收入/結(jié)轉(zhuǎn)成本效率類指標(biāo)：效率類指標(biāo)：銷售利潤率/投資回報率/IRR 資金類指標(biāo)：資金類

4、指標(biāo)：經(jīng)營性現(xiàn)金流/資金平衡時間資產(chǎn)類指標(biāo)：資產(chǎn)類指標(biāo)：NPV進度指標(biāo)進度指標(biāo)：關(guān)鍵節(jié)點的達成質(zhì)量目標(biāo)：質(zhì)量目標(biāo)：設(shè)計圖紙、工程質(zhì)量等專業(yè)管理目標(biāo)專業(yè)管理目標(biāo): 如目標(biāo)成本變動率標(biāo)準(zhǔn)部品應(yīng)用率戰(zhàn)略采購比例安全控制目標(biāo)安全控制目標(biāo)項目品牌：項目品牌：知名度/認知度/美譽度等客戶滿意度：客戶滿意度：滿意度（規(guī)劃設(shè)計/銷售服務(wù)/工程質(zhì)量/物業(yè)服務(wù)）人員培養(yǎng)人員培養(yǎng)知識管理知識管理在所有項目目標(biāo)中，“進度進度”是最基本的指標(biāo)之一，也常常被認為是最重要、最有管理難度的指標(biāo)之一。計劃運營管理培訓(xùn)P-策劃D-編制C-檢查A-評估項目計劃的分級管理基于管理需求的項目關(guān)鍵節(jié)點定義標(biāo)準(zhǔn)工作周期研究項目計劃策劃三位

5、一體的項目計劃分級管理、滾動編制項目計劃的檢查項目計劃的動態(tài)預(yù)警機制項目計劃考核項目計劃管理PCDA法則計劃運營管理培訓(xùn)P-計劃管理策劃計劃管理策劃策劃一：確定計劃管理的組織體系，解決誰來管的問題策劃一：確定計劃管理的組織體系，解決誰來管的問題策劃二：確定各級部門的計劃管理的內(nèi)容策劃二：確定各級部門的計劃管理的內(nèi)容策劃三：確定計劃的分級管理的職責(zé)策劃三：確定計劃的分級管理的職責(zé)策劃四：標(biāo)準(zhǔn)化的計劃管理模板策劃四：標(biāo)準(zhǔn)化的計劃管理模板標(biāo)桿示例計劃運營管理培訓(xùn)D-計劃編制計劃編制滾動編制，過程細化滾動編制，過程細化對于企業(yè)能力較弱或者產(chǎn)品方案會多變的情況，項對于企業(yè)能力較弱或者產(chǎn)品方案會多變的情況

6、，項目運營目標(biāo)書應(yīng)該根據(jù)產(chǎn)品方案深化及時調(diào)整目運營目標(biāo)書應(yīng)該根據(jù)產(chǎn)品方案深化及時調(diào)整房地產(chǎn)項目開發(fā)可以用典型的網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)項目開發(fā)可以用典型的網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)WBS表示表示通過標(biāo)準(zhǔn)工作周期的研究，規(guī)劃項目的整體進度，同時也可通過標(biāo)準(zhǔn)工作周期的研究，規(guī)劃項目的整體進度，同時也可以降低溝通成本以降低溝通成本序序號號工作內(nèi)容工作內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)時間標(biāo)準(zhǔn)時間1基礎(chǔ)施工淺基礎(chǔ)15天、人工挖孔樁0.8米/天*孔、錘擊預(yù)應(yīng)力管樁12根/天*臺、靜壓預(yù)應(yīng)力管樁30根/天*臺、沖孔樁不入巖7米/天*臺、沖孔樁入巖0.5米/天*臺2基礎(chǔ)檢測15天（靜載、動測）3半地下室（土方開挖、結(jié)構(gòu)、防水）40天4主體結(jié)構(gòu)每層各10天，斜屋

7、面30天5磚砌體砌筑完成封頂后25天標(biāo)桿示例計劃運營管理培訓(xùn)C-計劃跟蹤體系計劃跟蹤體系面對面對“計劃不如變化快！計劃不如變化快！”，怎么辦？建立配套明確的回顧及調(diào)整流程！，怎么辦？建立配套明確的回顧及調(diào)整流程！項目基本信息項目團隊信息計劃編制及審批計劃執(zhí)行（重點）計劃完成情況反饋（主要責(zé)任人）項目負責(zé)人評價項目周例會月度運營會公司月度關(guān)鍵節(jié)點按時完成率項目關(guān)鍵節(jié)點按時完成率公司月度計劃按時完成率部門月度計劃按時完成率項目月度計劃按時完成率個人計劃按時完成率個人月度計劃編制個人月度計劃總結(jié)個人月度總結(jié)點評地區(qū)公司運營簡報集團運營簡報計劃調(diào)整部門月度報告項目周報及項目月報回顧頻次及方式回顧頻次及

8、方式回顧結(jié)果回顧結(jié)果調(diào)整批準(zhǔn)調(diào)整批準(zhǔn)完成完成時間時間完成完成定義定義頻次方式檢查人上報前提上報人批準(zhǔn)送達1、集團按如下方式抽查：每月一次（C類）每二月一次（B類）每三月一次（A類）1、抽查1、集團計劃運營專員1、集團關(guān)鍵節(jié)點完成情況，將在集團運營簡報上做統(tǒng)計分析，其中不能完成的將進行通報。（基準(zhǔn)以年初和半年審批后計劃為基準(zhǔn)，如已進行調(diào)整，則以最新調(diào)整后版本為基準(zhǔn)）1、集團計劃運營專員集團運營負責(zé)人（批準(zhǔn)）OA集團公告PMO（會議）集團計劃運營專員（OA）集團運營負責(zé)人（OA）集團總經(jīng)理（OA）集團投融資中心負責(zé)人集團財務(wù)總監(jiān)集團副董事長 每月頭3個工作日前統(tǒng)計報表和分析簡報通過網(wǎng)上提交標(biāo)桿示例

9、計劃運營管理培訓(xùn)A-以項目計劃為主要依據(jù)的績效考核以項目計劃為主要依據(jù)的績效考核考核分值的計算考核分值的計算/應(yīng)用：應(yīng)用：考核節(jié)點：落在本季度內(nèi)的所有節(jié)點節(jié)點考核得分=100*（考核節(jié)點分值總合-扣分總和）/考核節(jié)點分值總和90分以上的考核為1.2，40分以下的為0.9，其余按線性分布計算序號序號類別類別分值分值扣分原則扣分原則1A類節(jié)點：規(guī)劃方案通過審批、開工、銷售開放、銷售開盤、竣工備案、開始交付5一旦延誤，扣5分2B類節(jié)點：直接影響下個專業(yè)的關(guān)鍵節(jié)點3延誤7d，扣1分30d延誤7d，扣2分延誤30d，扣3分3C類節(jié)點：除A、B類之外的其它節(jié)點1一旦延誤，扣1分標(biāo)桿示例計劃運營管理培訓(xùn)計劃

10、管理總結(jié)計劃管理總結(jié)管控思路決定了目計劃管理的職能劃分和管理深度管控思路決定了目計劃管理的職能劃分和管理深度 對計劃管理部門的認識對計劃管理部門的認識 不是一個負責(zé)某一方面專職業(yè)務(wù)的職能部門（不是第二個工程管理部或第二個總經(jīng)理辦公室），它是公司決策層的參謀和智囊 總是站在公司層面、戰(zhàn)略的高度，從全面經(jīng)營管理的角度來發(fā)現(xiàn)問題、分析問題并協(xié)調(diào)相關(guān)職能部門或片區(qū)公司提出解決問題的建議 是一個定規(guī)則、搭平臺、管計劃、促糾偏的工作團隊 是銜接宏觀戰(zhàn)略目標(biāo)和微觀項目實施的紐帶 對計劃實施的認識對計劃實施的認識 計劃管理的根本不是計劃制訂本身而是有效的管理 分級管理，逐級細分，并且隨著時間的順延，逐步清晰和

11、明確 節(jié)點計劃為主線控制點，明確節(jié)點成果標(biāo)準(zhǔn)（同樣適應(yīng)于職能計劃） 過程預(yù)警和監(jiān)控 基于結(jié)果導(dǎo)向的節(jié)點考核驅(qū)動計劃運營管理培訓(xùn)目錄目錄一、項目計劃管理介紹一、項目計劃管理介紹二、二、KKKK地產(chǎn)計劃管理體系介紹地產(chǎn)計劃管理體系介紹三、計劃編制注意點三、計劃編制注意點四、項目運營管理四、項目運營管理項目計劃管理項目計劃管理年度經(jīng)營計劃管理計劃運營管理培訓(xùn)KK地產(chǎn)項目管理計劃體系地產(chǎn)項目管理計劃體系項目關(guān)鍵節(jié)點計劃項目關(guān)鍵節(jié)點計劃項目主項計劃項目主項計劃各專業(yè)控制性計劃各專業(yè)控制性計劃管理公司管理公司各部門作業(yè)計劃各部門作業(yè)計劃企業(yè)管理部企業(yè)管理部企業(yè)管理部企業(yè)管理部管理公司各專業(yè)部門管理公司各專

12、業(yè)部門計劃計劃管理公司各專業(yè)部管理公司各專業(yè)部門計劃門計劃計劃管理部門計劃管理部門計劃主辦部門計劃主辦部門企業(yè)管理部企業(yè)管理部企業(yè)管理部企業(yè)管理部各專業(yè)部門各專業(yè)部門管理公司各專業(yè)部管理公司各專業(yè)部門計劃門計劃計劃運營管理培訓(xùn)KK地產(chǎn)項目管理計劃體系地產(chǎn)項目管理計劃體系項目關(guān)鍵節(jié)點計劃項目現(xiàn)金流計劃項目主項計劃工程實施控制計劃營銷進度控制計劃供方、材料進場作業(yè)計劃出圖與部品、部件確認計劃招標(biāo)作業(yè)計劃開盤前營銷作業(yè)計劃樣板段作業(yè)計劃設(shè)計成果控制計劃報批報建及驗收計劃成本采購控制計劃管經(jīng)營管經(jīng)營主項計劃主項計劃管成果管成果控制計劃控制計劃管過程管過程作業(yè)計劃作業(yè)計劃人力資源配置管策略管策略節(jié)點計劃

13、節(jié)點計劃銷售控制計劃綜合計劃綜合計劃專項計劃專項計劃專業(yè)計劃專業(yè)計劃綜合計劃綜合計劃計劃運營管理培訓(xùn)項目關(guān)鍵節(jié)點策劃項目關(guān)鍵節(jié)點策劃龍湖：集團關(guān)注龍湖：集團關(guān)注1414個關(guān)鍵節(jié)點：個關(guān)鍵節(jié)點：（1 1）取得國土使用權(quán)證）取得國土使用權(quán)證（2 2）交地（）交地（3 3）完成方案設(shè)計）完成方案設(shè)計 （4 4）完成初步設(shè)計（）完成初步設(shè)計（5 5）完成施工圖設(shè)計（）完成施工圖設(shè)計（6 6）取得施工許可證）取得施工許可證（7 7）項目開工）項目開工（8 8）售樓）售樓處、樣板區(qū)開放（處、樣板區(qū)開放（9 9）取得預(yù)售許可證）取得預(yù)售許可證（1010）開盤）開盤（1111）景觀施工進場）景觀施工進場（12

14、12）竣工備案）竣工備案 （1313）交房）交房（1414）交房完成率）交房完成率9595；不影響集團管控的14個關(guān)鍵節(jié)點，地區(qū)公司可自行調(diào)整計劃，只需將結(jié)果抄送集團運營中心；影響上述14個節(jié)點中紅色的5個節(jié)點，地區(qū)總經(jīng)理應(yīng)進行書面解釋，并經(jīng)集團總裁審批，以引起關(guān)注；剩余9個關(guān)鍵節(jié)點的變化由集團運營中心審批；集團只考核項目關(guān)鍵節(jié)點的按時達成率。房地產(chǎn)項目關(guān)鍵節(jié)點計劃有營銷導(dǎo)向型、法務(wù)導(dǎo)向型、承建導(dǎo)向型等，各企業(yè)也難以統(tǒng)一，因為項目關(guān)鍵節(jié)點計劃體現(xiàn)的是一個企業(yè)的經(jīng)營思想。計劃運營管理培訓(xùn)項目關(guān)鍵節(jié)點的設(shè)置體現(xiàn)了項目管理的思想項目關(guān)鍵節(jié)點的設(shè)置體現(xiàn)了項目管理的思想進度的過程控制點,項目難點/進度瓶

15、頸景觀：景觀：1.完成景觀概念方案設(shè)計2.景觀施工進場精裝修項目精裝修項目: :1.精裝修施工圖2.裝修樣板房施工3.裝修樣板房樣板驗收4.土建單位與裝修單位工作面移交5.裝修大面積施工6.裝修樣板房內(nèi)部客戶體驗7.工地開放日（第一次）8.內(nèi)部驗收（預(yù)驗收）資金影響：資金影響：1.開工2.正負03.結(jié)構(gòu)4.竣工促進銷售：促進銷售：1.接受認購2.銷售展示區(qū)開發(fā)方案3.銷售展示區(qū)開放4.外腳手架拆除5.銷售進度-40%70%95%(龍湖) 報批報建類：報批報建類：1.五證（尤其是規(guī)證，萬科節(jié)能審查）前期前期/ /設(shè)計：設(shè)計：1.景觀施工圖2.樁基施工圖（萬科，基礎(chǔ)提前施工圖）3.施工報建圖（用于

16、加快報建工作-規(guī)證、開工證）4.精裝修施工圖工程施工類：工程施工類：1.基礎(chǔ)施工（提前開工）2.正負03.室外配套、園建完成1.項目運營策劃2.目標(biāo)成本3.采購策劃4.部品決策5.營銷策劃總案6.首次開盤全套資料7.項目工程策劃8.報建策劃9.室外綜合管網(wǎng)10. 交地11. 項目后評估12. 關(guān)鍵綜合會議（多活動的綜合確認）關(guān)注客戶：關(guān)注客戶：1.物業(yè)方案策劃2.物業(yè)公司選定3.銷售代理公司選定4.銷售風(fēng)險檢查5.交付風(fēng)險檢查完成6.模擬驗收7.工地開放日8.物業(yè)移交客戶導(dǎo)向產(chǎn)品品質(zhì)管理精細化財務(wù)現(xiàn)金流影響計劃運營管理培訓(xùn)關(guān)鍵節(jié)點示例說明關(guān)鍵節(jié)點示例說明1. 土地確權(quán)（項目第一筆付款） 完善法

17、律手續(xù)、重大費用節(jié)點2. 場地拆遷完畢 完善法律手續(xù)3. 項目經(jīng)營實施策劃報告 經(jīng)營監(jiān)控、專業(yè)監(jiān)控與公司授權(quán)4. 概念性方案設(shè)計任務(wù)書 專業(yè)節(jié)點5. 概念性方案設(shè)計任務(wù)書集團確認 專業(yè)監(jiān)控與公司授權(quán)6. 營銷方案專業(yè)節(jié)點7. 營銷方案集團確認專業(yè)監(jiān)控與公司授權(quán)8. 項目投資分析模型（概念版） 項目專業(yè)風(fēng)險控制、專業(yè)監(jiān)控與公司授權(quán)9. 規(guī)劃及建筑方案集團確認 專業(yè)監(jiān)控與公司授權(quán)10. 詳規(guī)批復(fù)完善法律手續(xù)11. 建筑用地規(guī)劃許可證 完善法律手續(xù)12. 土地證 完善法律手續(xù)13. 建筑方案征詢及批復(fù) 完善法律手續(xù)14. 園林景觀方案設(shè)計集團確認專業(yè)監(jiān)控與公司授權(quán)15. 擴初征詢及批復(fù) 完善法律手續(xù)

18、16. “示范區(qū) ”策劃方案集團確認專業(yè)監(jiān)控與公司授權(quán)17. 施工圖報建、會審專業(yè)節(jié)點18. 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 完善法律手續(xù)19. 簽訂總承包合同 專業(yè)監(jiān)控與公司授權(quán)20. 建筑工程施工許可證 專業(yè)節(jié)點21. 四證取得融資節(jié)點22. 基礎(chǔ)工程開工 專業(yè)節(jié)點23. “示范區(qū) ”完工開放專業(yè)節(jié)點24. 預(yù)售許可證辦理 完善法律手續(xù)25. 開盤 公司經(jīng)營資金關(guān)鍵節(jié)點26. 完成銷售額30 公司經(jīng)營資金關(guān)鍵節(jié)點27. 完成銷售額45 公司經(jīng)營資金關(guān)鍵節(jié)點28. 完成銷售額70 公司經(jīng)營資金關(guān)鍵節(jié)點29. 完成銷售額85 公司經(jīng)營資金關(guān)鍵節(jié)點30. 主體工程結(jié)構(gòu)完工重大費用節(jié)點31. 外立面落架 重大

19、費用節(jié)點32. 市政配套工程及室外工程 重大費用節(jié)點33. 竣工備案完善法律手續(xù)34. 交樓入伙專業(yè)節(jié)點35. 辦理房產(chǎn)證 完善法律手續(xù)計劃運營管理培訓(xùn)項目關(guān)鍵節(jié)點計劃（示例）項目關(guān)鍵節(jié)點計劃（示例）項目關(guān)鍵節(jié)點計劃（模板）項目關(guān)鍵節(jié)點計劃（模板）序號工作節(jié)點參考基準(zhǔn)工期計劃工期完成日期時段天數(shù)天數(shù)計劃實際1召開項目啟動預(yù)備會2取得土地權(quán)證3完成項目定位報告4完成項目概念規(guī)劃設(shè)計5召開項目啟動會6取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證7取得方案設(shè)計批文8目標(biāo)成本確定9取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證10取得建設(shè)工程施工許可證11取得項目開發(fā)貸款12樁基（土方）工程開工13樣板區(qū)工程完工，開放14取得預(yù)售許可證（首批）1

20、5銷售開盤（本期首次開盤）16本期工程完成銷售率70%17取得工程竣工備案證明18開始辦理集中交房（入伙）計劃運營管理培訓(xùn)項目主項計劃（示例）項目主項計劃（示例）項目主項計劃項目主項計劃節(jié)點節(jié)點編號編號關(guān)鍵關(guān)鍵節(jié)點節(jié)點工作任務(wù)工作任務(wù)開始開始時間時間完工完工時間時間節(jié)點節(jié)點編號編號關(guān)鍵關(guān)鍵節(jié)點節(jié)點工作任務(wù)工作任務(wù)開始開始時間時間完工完工時間時間節(jié)點節(jié)點編號編號關(guān)鍵關(guān)鍵節(jié)點節(jié)點工作任務(wù)工作任務(wù)開始開始時間時間完工完工時間時間1 召開項目啟動預(yù)備會20 目標(biāo)成本確定39 取得項目開發(fā)貸款2確定項目負責(zé)人21示范區(qū)方案設(shè)計確認40評審施工組織設(shè)計方案3簽訂土地出讓合同22示范區(qū)工程開工41 樁基（土

21、方）工程開工4 取得土地權(quán)證23完成配套專業(yè)征詢42確定景觀施工單位5簽訂營銷策劃合同24完成景觀方案設(shè)計43 示范區(qū)工程完工，開放6 完成項目產(chǎn)品定位報告25完成精裝修（含公共部位）方案設(shè)計44確定精裝修施工單位7簽訂概念、方案設(shè)計合同26完成樣板房裝修方案設(shè)計45首批主體施工達到預(yù)售條件8 完成項目概念規(guī)劃設(shè)計27完成結(jié)構(gòu)形式選型46 取得預(yù)售許可證（首批）9 召開項目啟動會28完成擴初設(shè)計47 銷售開盤（本期首次開盤） 10取得項目立項批文29完成主要材料選型定板48本期工程完成銷售率30%11 取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證30完成施工圖設(shè)計49 本期工程完成銷售率70%12完成景觀概念設(shè)計3

22、1完成施工圖預(yù)算50全部主體結(jié)構(gòu)封頂13 取得方案設(shè)計批文32完成采購策劃51全部單體達竣工條件14確定項目營銷推廣方案33確定總包單位52室外景觀、綠化完工15確定前期物業(yè)管理公司34確定監(jiān)理單位 53 取得工程竣工備案證明16完成地質(zhì)勘探35完成施工圖內(nèi)審54完成交房方案17簽訂施工圖設(shè)計合同36取得施工圖審圖證55完成初始產(chǎn)權(quán)登記18完成人防方案設(shè)計37 取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證56 開始辦理集中交房（入伙）19完成深化方案設(shè)計38 取得建設(shè)工程施工許可證計劃運營管理培訓(xùn)項目控制性計劃項目控制性計劃項目主項計劃項目主項計劃工程實施工程實施控制計劃控制計劃營銷進度營銷進度控制計劃控制計劃設(shè)計

23、成果設(shè)計成果控制計劃控制計劃成本采購成本采購控制計劃控制計劃銷售進度銷售進度控制計劃控制計劃KK地產(chǎn)項目計劃管理體系地產(chǎn)項目計劃管理體系計劃運營管理培訓(xùn)各類作業(yè)計劃各類作業(yè)計劃供方、材料進場作業(yè)計劃出圖與部品、部件確認計劃招標(biāo)作業(yè)計劃開盤前營銷作業(yè)計劃樣板段作業(yè)計劃報批報建及驗收計劃項目作業(yè)計劃項目作業(yè)計劃項目作業(yè)計劃計劃運營管理培訓(xùn)KK地產(chǎn)關(guān)鍵節(jié)點計劃、主項計劃和專項計劃編寫程序地產(chǎn)關(guān)鍵節(jié)點計劃、主項計劃和專項計劃編寫程序計劃運營管理培訓(xùn)KK地產(chǎn)關(guān)鍵節(jié)點計劃的跟蹤和調(diào)整程序地產(chǎn)關(guān)鍵節(jié)點計劃的跟蹤和調(diào)整程序計劃運營管理培訓(xùn)KK地產(chǎn)主項計劃跟蹤與調(diào)整程序地產(chǎn)主項計劃跟蹤與調(diào)整程序計劃運營管理培訓(xùn)

24、目錄目錄一、項目計劃管理介紹一、項目計劃管理介紹二、二、KKKK地產(chǎn)計劃管理體系介紹地產(chǎn)計劃管理體系介紹三、計劃編制注意點三、計劃編制注意點四、項目運營管理四、項目運營管理項目計劃管理項目計劃管理年度經(jīng)營計劃管理年度經(jīng)營計劃管理計劃運營管理培訓(xùn)KK地產(chǎn)年度計劃編制程序（一）：年度經(jīng)營計劃編制地產(chǎn)年度計劃編制程序（一）：年度經(jīng)營計劃編制公司戰(zhàn)略主題及戰(zhàn)略舉措計劃前資源盤點公司年度經(jīng)營管理目標(biāo)績效管理體系項目開發(fā)計劃與資金計劃（企業(yè)管理部、財務(wù)管理部負責(zé)）專項職能計劃（各職能部門負責(zé)）項目拓展及土地儲備計劃資本運作計劃人力資源計劃合作伙伴管理計劃客戶滿意度提升計劃品牌價值提升計劃項目開發(fā)計劃（調(diào)整

25、，明確）項目資金計劃項目開發(fā)計劃各業(yè)務(wù)單元年度計劃戰(zhàn)略規(guī)劃及中期滾動經(jīng)營計劃計劃運營管理培訓(xùn)KK地產(chǎn)年度計劃編制程序（二）：各職能部門年度經(jīng)營計劃編制地產(chǎn)年度計劃編制程序（二）：各職能部門年度經(jīng)營計劃編制各職能部門年度計劃項目開發(fā)計劃與資金計劃專項職能計劃專項控制計劃編制與滾動修訂各類作業(yè)計劃編制（管理公司主辦事項）各職能部門季度計劃各職能部門月度計劃公司公司業(yè)務(wù)計劃分解業(yè)務(wù)計劃分解年度經(jīng)營計劃分解年度經(jīng)營計劃分解計劃運營管理培訓(xùn)確定公司戰(zhàn)略主題及戰(zhàn)略舉措確定公司戰(zhàn)略主題及戰(zhàn)略舉措目的:明確公司年度戰(zhàn)略主題、實施策略、平衡計分卡BSC四維度的重要行動計劃基于BSC框架的公司“關(guān)鍵戰(zhàn)略舉措”一、

26、財務(wù)維度：持續(xù)規(guī)?；l(fā)展、加快資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率一、財務(wù)維度：持續(xù)規(guī)?；l(fā)展、加快資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、穩(wěn)健的資金運作策略、穩(wěn)健的資金運作策略與公司發(fā)展規(guī)模相匹配的項目獲取能力穩(wěn)健和長期目標(biāo)的融資渠道合理適度控制經(jīng)營性資金財務(wù)費用和管理費用合理控制稅務(wù)籌劃能力非主營業(yè)務(wù)獲利能力合理規(guī)劃資產(chǎn)組合（尤其是長期投資性業(yè)務(wù)）合理適度控制資產(chǎn)負債率二、客戶維度二、客戶維度:實現(xiàn)品牌溢價最大化實現(xiàn)品牌溢價最大化提升公司品牌價值（與規(guī)模有關(guān)聯(lián)關(guān)系）優(yōu)秀的市場敏銳度和前瞻性（主要指價格管理）提升產(chǎn)品品質(zhì)/服務(wù)品質(zhì)（客戶評價）開展客戶忠誠度培養(yǎng)活動三、內(nèi)部運營維度三、內(nèi)部運營維度:提升項目經(jīng)營開發(fā)能力提升項目經(jīng)營開發(fā)能力產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)

27、化體系完善專業(yè)規(guī)范建設(shè)及知識積累（含流程管理）卓越的管控和業(yè)務(wù)運營模式及風(fēng)險控制體系信息化體系健全外部資源拓展與維護加強計劃管理能力（包含財務(wù)指標(biāo)，編制/執(zhí)行/監(jiān)控）產(chǎn)品相關(guān)的品質(zhì)控制體系四、學(xué)習(xí)成長維度四、學(xué)習(xí)成長維度:提升人力資本管理提升人力資本管理與公司發(fā)展規(guī)模相匹配的人力資本總量人力資本存量的價值保有和價值提升人力資本效能發(fā)揮企業(yè)觀念宣導(dǎo)計劃運營管理培訓(xùn)確定公司年度經(jīng)營管理目標(biāo)確定公司年度經(jīng)營管理目標(biāo)層次層次類型類型子目標(biāo)特性子目標(biāo)特性目標(biāo)名稱目標(biāo)名稱主要內(nèi)容主要內(nèi)容子目標(biāo)的編制目的子目標(biāo)的編制目的公司層面經(jīng)營目標(biāo)類公司年度經(jīng)營目標(biāo) （基于年度戰(zhàn)略主題的）銷售和結(jié)算目標(biāo)（面積、金額）、

28、毛利潤、凈利潤、土地儲備量、銷售計劃、施工計劃、資金計劃、項目資源等 確定來年的經(jīng)營目標(biāo)以及與之匹配的資金、項目資源需求和分配職能工作類公司年度職能工作目標(biāo) 公司年度戰(zhàn)略主題、實施策略、平衡計分卡四維度的重要行動計劃 確定來年公司工作重點和具體舉措計劃運營管理培訓(xùn)公司年度經(jīng)營管理目標(biāo)公司年度經(jīng)營管理目標(biāo)財務(wù)指標(biāo)分解財務(wù)指標(biāo)分解度量度量 指標(biāo)指標(biāo)指標(biāo)項指標(biāo)項20122012年年凈利潤（億元）銷售面積（萬平米）銷售合同額（億元）銷售回款額（億元） 銷售結(jié)算額（億元）土地儲備面積增量（萬平米） 土地儲備面積總量（萬平米）期間費用占銷售金額率具體具體舉措舉措項目項目舉措主題舉措主題行動計劃與成效衡量行

29、動計劃與成效衡量銷售面銷售面積積M2M2銷售銷售金額金額 萬元萬元 結(jié)算結(jié)算面積面積M2M2結(jié)算結(jié)算金額金額 萬元萬元 項目項目利潤利潤 萬元萬元 基礎(chǔ)開基礎(chǔ)開工時間工時間 年月年月 開盤開盤時間時間 年月年月 竣工備竣工備案時間案時間 年月年月 入住入住時間時間 年月年月 12012年結(jié)算項目項目1項目2項目3項目項目舉措主題舉措主題責(zé)任部門責(zé)任部門 （對應(yīng)（對應(yīng)的部門行動計劃）的部門行動計劃）行動計劃與成效衡量行動計劃與成效衡量2積極接觸融資渠道，加深了解金融市場，擴大融資規(guī)模，保證現(xiàn)金流安全。財務(wù)管理部擴大融資規(guī)模，積極嘗試其它融資手段（如委托貸款），滿足公司年度資金計劃的安排。示例計劃

30、運營管理培訓(xùn)公司年度經(jīng)營管理目標(biāo)公司年度經(jīng)營管理目標(biāo)客戶維度客戶維度實施策略實施策略1) 積極開展客戶關(guān)系管理，對外建立客戶服務(wù)形象，對內(nèi)樹立全員客服意識。2) 強化客戶會建設(shè)。3) 開展客戶研究，指導(dǎo)項目定位。度量指標(biāo)度量指標(biāo)指標(biāo)項2012年客戶滿意度客戶忠誠度業(yè)主集體投訴或媒體曝光事件規(guī)劃設(shè)計（客戶）滿意度工程質(zhì)量（客戶）滿意度銷售服務(wù)專業(yè)工作（客戶）滿意度客戶服務(wù)專業(yè)工作（客戶）滿意度物業(yè)服務(wù)專業(yè)工作（客戶）滿意度季度客戶投訴關(guān)閉率具體舉措具體舉措舉措主題責(zé)任部門（對應(yīng)的部門行動計劃）行動計劃與成效衡量1 1對外品牌宣傳突出客戶服務(wù)，對內(nèi)樹立全員的客服意識策劃營銷部 第一季度制定“以客戶

31、服務(wù)為品牌定位傳播基調(diào)的品牌”推廣方案，在年度品牌宣傳中中結(jié)合“加深消費者印象”的品牌訴求，融合各項目增強品牌傳播力。 根據(jù)銷售情況對進入銷售期的項目每季度編制一期產(chǎn)品設(shè)計的反饋總結(jié)與建議?？蛻舴?wù)中心根據(jù)客戶滿意度調(diào)查報告，2月底制定2011年客戶滿意度提升計劃，并負責(zé)跟進和監(jiān)督客戶滿意度提升計劃的實施。 對業(yè)主入伙、質(zhì)量返修、客戶服務(wù)等工作及時準(zhǔn)確向公司匯報，記錄、整理、分析客戶投訴處理狀況，提出相關(guān)改進建議，以每月客戶服務(wù)工作報告的形式反饋到相關(guān)部門（次月7日前完成，每月至少一份，全季至少三份）。 每季度末編制2011年度產(chǎn)品缺陷與預(yù)防手冊，向相關(guān)部門通報，促進公司開發(fā)環(huán)節(jié)的專業(yè)能力。

32、在項目施工階段，客服中心積極參與相關(guān)檢查工作，并提出合理建議，代表客戶對工程質(zhì)量進行檢查。示例計劃運營管理培訓(xùn)調(diào)整與編制項目開發(fā)計劃與資金計劃調(diào)整與編制項目開發(fā)計劃與資金計劃項目開發(fā)計劃（調(diào)整、明確）項目資金計劃 經(jīng)營性流入 經(jīng)營性輸出 融資計劃 公司年度經(jīng)營管理目標(biāo)項目開發(fā)計劃調(diào)整項目控制計劃編制項目作業(yè)計劃計劃運營管理培訓(xùn)確定各業(yè)務(wù)單元年度計劃確定各業(yè)務(wù)單元年度計劃各職能部門年度計劃專項職能計劃項目控制計劃示例計劃運營管理培訓(xùn)編制部門季度工作計劃、崗位工作計劃編制部門季度工作計劃、崗位工作計劃季度計劃根據(jù)年度計劃而制定，在年度計劃的基礎(chǔ)上進行細化而來2011年度目標(biāo)計劃(營銷策劃部)201

33、1年二季度工作計劃(營銷策劃部) 2011年二季度目標(biāo)計劃(市場研究員)示例計劃運營管理培訓(xùn)年度計劃與項目計劃的關(guān)系年度計劃與項目計劃的關(guān)系項目開發(fā)計劃主項控制計劃項目年度計劃季度、月度計劃各職能部門年度、季度、月度計劃公司公司總（協(xié)調(diào)）總（協(xié)調(diào)）總（協(xié)調(diào)）總（協(xié)調(diào)）分（執(zhí)行）分（執(zhí)行）關(guān)鍵節(jié)點計劃各類作業(yè)計劃計劃運營管理培訓(xùn)實現(xiàn)項目計劃分解與年度計劃分解的對接關(guān)系，才能保證計劃實施的可行性實現(xiàn)項目計劃分解與年度計劃分解的對接關(guān)系，才能保證計劃實施的可行性完成項目概念規(guī)劃設(shè)計完成擴初設(shè)計項目關(guān)鍵節(jié)點計劃項目關(guān)鍵節(jié)點計劃完成項目概念規(guī)劃設(shè)計完成項目概念規(guī)劃設(shè)計完成建筑方案設(shè)計示范區(qū)域確定及方案設(shè)

34、計確認完成景觀施工圖完成樣板房裝修設(shè)計完成擴初設(shè)計完成擴初設(shè)計概念性規(guī)劃設(shè)計概念性規(guī)劃設(shè)計方案設(shè)計方案設(shè)計示范區(qū)方案確定示范區(qū)方案確定景觀總體設(shè)計景觀方案設(shè)計景觀擴初設(shè)計景觀施工圖設(shè)計景觀施工圖設(shè)計樣板段景觀設(shè)計樣板房裝修設(shè)計樣板房裝修設(shè)計擴初設(shè)計擴初設(shè)計概念性規(guī)劃設(shè)計概念性規(guī)劃設(shè)計編制設(shè)計任務(wù)書審核審批發(fā)標(biāo)編制設(shè)計文件評標(biāo)定標(biāo)設(shè)計調(diào)整審批定稿簽訂設(shè)計委托合同強排與指標(biāo)測算項目開發(fā)計劃項目開發(fā)計劃設(shè)計成果控制計劃設(shè)計成果控制計劃出圖與部品、部件確認計劃出圖與部品、部件確認計劃計劃運營管理培訓(xùn)示例：年度計劃的編制示例：年度計劃的編制設(shè)計成果控制計劃設(shè)計成果控制計劃概念性規(guī)劃設(shè)計概念性規(guī)劃設(shè)計方案

35、設(shè)計方案設(shè)計示范區(qū)方案確定示范區(qū)方案確定景觀總體設(shè)計景觀方案設(shè)計景觀擴初設(shè)計景觀施工圖設(shè)計景觀施工圖設(shè)計樣板段景觀設(shè)計樣板房裝修設(shè)計樣板房裝修設(shè)計擴初設(shè)計擴初設(shè)計概念性規(guī)劃設(shè)計概念性規(guī)劃設(shè)計方案設(shè)計方案設(shè)計示范區(qū)方案確定示范區(qū)方案確定景觀總體設(shè)計景觀方案設(shè)計景觀施工圖設(shè)計景觀施工圖設(shè)計樣板段景觀設(shè)計樣板房裝修設(shè)計樣板房裝修設(shè)計擴初設(shè)計擴初設(shè)計公司公司業(yè)務(wù)業(yè)務(wù)部門部門年度年度計劃計劃項目項目年度年度計劃計劃提取更關(guān)提取更關(guān)鍵事項鍵事項概念性規(guī)劃設(shè)計概念性規(guī)劃設(shè)計方案設(shè)計方案設(shè)計示范區(qū)方案確定示范區(qū)方案確定景觀總體設(shè)計景觀方案設(shè)計景觀擴初設(shè)計景觀施工圖設(shè)計景觀施工圖設(shè)計樣板段景觀設(shè)計樣板房裝修設(shè)計

36、樣板房裝修設(shè)計擴初設(shè)計擴初設(shè)計計劃運營管理培訓(xùn)KK地產(chǎn)年經(jīng)營目標(biāo)與重點工作計劃確定程序地產(chǎn)年經(jīng)營目標(biāo)與重點工作計劃確定程序計劃運營管理培訓(xùn)KK地產(chǎn)月度工作計劃分解程序地產(chǎn)月度工作計劃分解程序計劃運營管理培訓(xùn)KK地產(chǎn)計劃實施監(jiān)督、評估與調(diào)整程序地產(chǎn)計劃實施監(jiān)督、評估與調(diào)整程序計劃運營管理培訓(xùn)目錄目錄一、項目計劃管理介紹一、項目計劃管理介紹二、二、KKKK地產(chǎn)計劃管理體系介紹地產(chǎn)計劃管理體系介紹三、計劃編制注意點三、計劃編制注意點四、項目運營管理四、項目運營管理計劃運營管理培訓(xùn)計劃重在編寫的過程，需要與計劃執(zhí)行人達成一致計劃重在編寫的過程，需要與計劃執(zhí)行人達成一致確定目標(biāo)制定措施制定個別計劃步驟描

37、述舉例 通過與部下討論，將目標(biāo)分解給部下 確定目標(biāo)完成的階段性標(biāo)準(zhǔn) 指導(dǎo)部下制定完成目標(biāo)的措施 指導(dǎo)部下制定實施過程中的詳細計劃 三季度目標(biāo)銷售收入1.5億元 分解到A部下三季度完成銷售收入1500萬 接待新顧客150組 利用活動邀請30組老顧客回訪 研究競爭樓盤情況，熟悉區(qū)域配套（7月1日-15日） 跟蹤同事一起談客4組，總結(jié)逼定技巧目標(biāo)管理是：深入到措施、手段、個別計劃及結(jié)果的管理目標(biāo)管理不是：“辦到”、“沒辦到”二選其一的管理示意計劃運營管理培訓(xùn)計劃的計劃的SMART原則原則 S Specific具體的具體的績效考核要切中特定的工作指標(biāo)，不能籠統(tǒng)實現(xiàn)該目標(biāo)后有何預(yù)期結(jié)果？可觀察到的結(jié)果具

38、體的成果 M Measurable可度量的可度量的指績效指標(biāo)是數(shù)量化或者行為化的，驗證這些績效指標(biāo)的數(shù)據(jù)或者信息是可以獲得的可以從數(shù)量或質(zhì)量方面來衡量依靠量化或質(zhì)化的衡量標(biāo)準(zhǔn)可以觀察到的具體成果或與上司達成共識的其他標(biāo)準(zhǔn) A Attainable可實現(xiàn)的可實現(xiàn)的績效指標(biāo)在付出努力的情況下可以實現(xiàn)目標(biāo)是否具有挑戰(zhàn)性，需要付出努力才能實現(xiàn)？是否在員工的控制或影響范圍之內(nèi)的？是否會得到相關(guān)的資源和支持的？ R Relative相關(guān)的相關(guān)的與公司/系統(tǒng)/部門的目標(biāo)和工作重點一致是否是最重要的目標(biāo)？該目標(biāo)是否與崗位職責(zé)相關(guān)？該目標(biāo)是否可以滿足員工發(fā)展需求？ T Time bound有時限性的有時限性的注

39、重完成績效指標(biāo)的特定期限該目標(biāo)實現(xiàn)的時限是什么？是否有重大的里程碑來進行管理？實現(xiàn)該目標(biāo)過程中如何對其進展進行跟蹤？計劃運營管理培訓(xùn)保證房地產(chǎn)工程進度的正確途徑保證房地產(chǎn)工程進度的正確途徑 計劃能否對行動起到有效的指導(dǎo)，依賴于對不確定性的正確評估和預(yù)測。在不增加工程成本、保證工程質(zhì)量正常的情況下，保證工程進度的方法有三種：一、提前安排工作；一、提前安排工作；二、搶工序搭接的時間；二、搶工序搭接的時間；三、選用新材料新設(shè)備。三、選用新材料新設(shè)備。計劃運營管理培訓(xùn)編制工程進度計劃的需注意專業(yè)間的配合編制工程進度計劃的需注意專業(yè)間的配合在編制房地產(chǎn)工程時間進度控制之前，必須徹底理解營銷意圖，特別是營

40、銷對售樓準(zhǔn)備工程的要求。編制工程實施控制計劃，必須了解當(dāng)?shù)毓こ踢M度控制的水平，只有這樣才能保證編制出來的計劃具有操作性。特別關(guān)注那些壟斷性工程的進度，比如：電力、供水等。編制工程實施控制計劃，還必須了解各分部工程之間的工序搭接關(guān)系。舉例說明：人防工程與主包，因人防預(yù)埋是非常專業(yè)的工序必須由人防單位預(yù)埋，所以在主包單位澆注地下室底板之前，就必須確定人防單位。如果營銷想在售樓準(zhǔn)備工程就開通背景音樂，那么智能化單位就必須在售樓準(zhǔn)備工程園林綠化施工時，就進場預(yù)埋管線。如果我們想在售樓準(zhǔn)備工程開始時就啟用正式電梯，那么我們就要考慮總包什么時間給電梯單位移交工作面、電梯工程安裝需要多少時間、電梯訂貨需要多

41、少時間、電梯提前安裝給現(xiàn)場帶來的問題等等。如果希望主包的砌筑工程提前穿插，那么相應(yīng)的門窗何時進場，就必須加以考慮。計劃運營管理培訓(xùn)正確處理工作間的關(guān)聯(lián)正確處理工作間的關(guān)聯(lián)SS模式內(nèi)墻抹灰外墻抹灰 FF模式考察確定投標(biāo)人 審批招標(biāo)文件FS模式提供施工圖 審查施工圖SF模式評標(biāo) 編制標(biāo)底如:FS+7室內(nèi)抹灰貼墻紙計劃運營管理培訓(xùn)龍湖某項目計劃示例龍湖某項目計劃示例計劃運營管理培訓(xùn)目錄目錄一、項目計劃管理介紹一、項目計劃管理介紹二、二、KKKK地產(chǎn)計劃管理體系介紹地產(chǎn)計劃管理體系介紹三、計劃編制注意點三、計劃編制注意點四、項目運營管理四、項目運營管理計劃運營管理培訓(xùn)房地產(chǎn)印象一：隨著業(yè)務(wù)規(guī)模的擴展，

42、房地產(chǎn)企業(yè)的管理能力得到大幅度的提升房地產(chǎn)印象一：隨著業(yè)務(wù)規(guī)模的擴展，房地產(chǎn)企業(yè)的管理能力得到大幅度的提升計劃運營管理培訓(xùn)房地產(chǎn)印象二：業(yè)務(wù)流程復(fù)雜、協(xié)調(diào)難度大，導(dǎo)致全公司都很忙，會議很多，計劃確不斷房地產(chǎn)印象二：業(yè)務(wù)流程復(fù)雜、協(xié)調(diào)難度大，導(dǎo)致全公司都很忙，會議很多，計劃確不斷延期延期周期：運作時間長周期：運作時間長構(gòu)成構(gòu)成房地產(chǎn)流程特點房地產(chǎn)流程特點復(fù)雜性：外部接口多復(fù)雜性：外部接口多對象：以人為主對象：以人為主結(jié)果：一次性結(jié)果：一次性方式：并行運作多方式：并行運作多143251.運作周期長：監(jiān)控成本和監(jiān)控難度2.內(nèi)外部接口多：協(xié)調(diào)和可控性難度3.以人為主：標(biāo)準(zhǔn)化程度低 一致性難度4.并行運

43、作多：協(xié)調(diào)和計劃控制難度5.一次性：糾錯的成本高難度大計劃運營管理培訓(xùn)計劃管理不能解決從戰(zhàn)略到執(zhí)行的問題，為了適應(yīng)環(huán)境、公司業(yè)務(wù)規(guī)模的變化，計劃管理不能解決從戰(zhàn)略到執(zhí)行的問題，為了適應(yīng)環(huán)境、公司業(yè)務(wù)規(guī)模的變化，實現(xiàn)對房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)流的有效管理，運營管理得到越來越多企業(yè)的關(guān)注實現(xiàn)對房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)流的有效管理，運營管理得到越來越多企業(yè)的關(guān)注跨區(qū)域、多項目運作的房地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨的問題跨區(qū)域、多項目運作的房地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨的問題項目公司受項目經(jīng)理的“人治” 影響較大，或者過于依賴公司，或者不愿服從公司管理，各個項目的操作水平差異很大、完全依賴于項目經(jīng)理的能力；項目公司的執(zhí)行力較差，計劃、方案、指令等

44、的執(zhí)行結(jié)果往往有較大偏差；失敗的教訓(xùn)在多個項目同時出現(xiàn)人力資源、資金供應(yīng)緊張，既有資源又不能實現(xiàn)共享；對企業(yè)品牌建設(shè)貢獻不大，等等。原因原因從戰(zhàn)略到執(zhí)行本身就存在戰(zhàn)略與目標(biāo)之間的脫節(jié)問題計劃本身不能解決業(yè)務(wù)模式和流程的問題影響進度計劃的原因中，相當(dāng)一部分是因為工作的成果質(zhì)量原因計劃解決不了激勵的問題。計劃運營管理培訓(xùn)運營管理，通過管理的標(biāo)準(zhǔn)化體系建立，提高企業(yè)業(yè)務(wù)控制能力運營管理，通過管理的標(biāo)準(zhǔn)化體系建立，提高企業(yè)業(yè)務(wù)控制能力影響房地產(chǎn)開發(fā)進度最關(guān)鍵的五大因素影響房地產(chǎn)開發(fā)進度最關(guān)鍵的五大因素1.管理管理： 管理標(biāo)準(zhǔn)化、授權(quán)體系、運營管理體系 2.產(chǎn)品產(chǎn)品：標(biāo)準(zhǔn)化程度3.文化文化：協(xié)同與執(zhí)行力

45、4.人員人員：專業(yè)及管理能力5.激勵激勵：有效的高激勵機制計劃運營管理培訓(xùn)但是運營管理并不能解決企業(yè)的所有問題，為了打造有責(zé)、有序、有效、高效的但是運營管理并不能解決企業(yè)的所有問題，為了打造有責(zé)、有序、有效、高效的管理體系，需系統(tǒng)地優(yōu)化設(shè)計組織管控體系管理體系，需系統(tǒng)地優(yōu)化設(shè)計組織管控體系HR管理體系績效管理體系戰(zhàn)略戰(zhàn)略組織管理權(quán)責(zé)體系運作程序操作指引表格模板組織管控體系組織管控體系流程管理體系流程管理體系薪酬管理體系管理支持體系管理支持體系目標(biāo)與價值目標(biāo)與價值戰(zhàn)略設(shè)計：戰(zhàn)略設(shè)計：戰(zhàn)略規(guī)劃與設(shè)計戰(zhàn)略梳理：戰(zhàn)略梳理：明晰戰(zhàn)略方向，完善戰(zhàn)略管理體系房地產(chǎn)企業(yè)管理范圍房地產(chǎn)企業(yè)管理范圍組織管理：組織

46、管理：建立有效的管控模式及管控邊界權(quán)責(zé)體系：權(quán)責(zé)體系：清晰的權(quán)責(zé)體系運作程序：運作程序：提升業(yè)務(wù)流程效率 操作指引：操作指引：實現(xiàn)管理精細化表格模板：表格模板：實現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化管理HRHR管理體系：管理體系：完善HR的戰(zhàn)略性管理作用績效管理體系：績效管理體系：建立績效衡量體系薪酬體系：薪酬體系：完善的激勵機制支支持持指指導(dǎo)導(dǎo)梳理設(shè)計有責(zé)有責(zé)有序有序有效有效 知識管理知識管理 協(xié)同信息平臺協(xié)同信息平臺 高效高效計劃運營管理培訓(xùn)房地產(chǎn)企業(yè)管理的三個平臺房地產(chǎn)企業(yè)管理的三個平臺資源管理平臺資源管理平臺專業(yè)管理平臺專業(yè)管理平臺項目運營管理平臺項目運營管理平臺 資金資源 人力資源 品牌資源 信息資源 供應(yīng)商資

47、源 公共關(guān)系資源 產(chǎn)品及設(shè)計管理 技術(shù)管理 成本管理 采購管理 營銷管理 客戶服務(wù)管理 流程管理體系 計劃管理體系 成果管理體系 決策會議體系 項目評價體系 信息管理體系項目取得項目策劃施工圖設(shè)計項目實施營銷管理產(chǎn)品交付為達成項目開發(fā)所必須完成的：成本/采購/外部程序方案設(shè)計獲取并整合核心資源，為項目開發(fā)提供最基本的資源保障基于戰(zhàn)略，規(guī)劃核心競爭力，設(shè)計項目開發(fā)模式，研究并提供方法、標(biāo)準(zhǔn)、支持為保證項目目標(biāo)所進行的監(jiān)督、控制、評估活動（而非開發(fā)環(huán)節(jié)的操作性活動）人力/資金/土地開發(fā)經(jīng)營權(quán)輸入住宅/寫字樓/商鋪/酒店物業(yè)服務(wù)/管理服務(wù)/生活服務(wù)輸出計劃運營管理培訓(xùn)計劃運營管理通過目標(biāo)規(guī)劃、過程監(jiān)

48、控、結(jié)果評價緊密整合，形成一套全面科學(xué)計劃運營管理通過目標(biāo)規(guī)劃、過程監(jiān)控、結(jié)果評價緊密整合，形成一套全面科學(xué)的管控體系的管控體系運營目標(biāo)運營目標(biāo)設(shè)定設(shè)定計劃管理計劃管理成果管理成果管理決策管理決策管理目標(biāo)規(guī)劃目標(biāo)規(guī)劃過程監(jiān)控過程監(jiān)控結(jié)果評價結(jié)果評價項目項目評估評估信息管理信息管理計劃運營管理培訓(xùn)成果管理的重要作用成果管理的重要作用成果標(biāo)準(zhǔn)成果標(biāo)準(zhǔn)即對開發(fā)各個環(huán)節(jié)所產(chǎn)生的成果，尤其是文件，在結(jié)構(gòu)的完善與合理、內(nèi)容的全面深入與有效、形式的規(guī)范與統(tǒng)一等方面所作出的統(tǒng)一的規(guī)范要求或指導(dǎo)性綱領(lǐng)。其表現(xiàn)形式往往為階段成果文件的綱領(lǐng)目錄、涵蓋要點規(guī)定、表現(xiàn)形式限制等。非標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品,對人的依賴性比較高企業(yè)差異

49、大，管理要求各異基礎(chǔ)教育不足,內(nèi)部培養(yǎng)決策所需信息多樣復(fù)雜一次性，風(fēng)險高成果成果標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)管理管理體系體系計劃運營管理培訓(xùn)項目成果管理（龍湖）項目成果管理（龍湖）“來龍湖工作的人，必須要有一顆平常心。我們的一個定義是，成功=寧靜的心靈+健康的身體+人生的目標(biāo)+金錢的自由”為提高項目運作效率，降低項目管理風(fēng)險，集團制定了項目從拿地開始到項目結(jié)束全過程，各關(guān)鍵節(jié)點的項目控制標(biāo)準(zhǔn)和重要輸出成果，形成了38個項目階段性成果，和6個例外性階段性成果。開發(fā)開發(fā)階段階段相關(guān)部門相關(guān)部門1、土地投資分、土地投資分析階段析階段2、項目啟動階段、項目啟動階段3、方案設(shè)計成果驗算與初、方案設(shè)計成果驗算與初設(shè)指導(dǎo)設(shè)指導(dǎo)

50、4、初步設(shè)計成果驗、初步設(shè)計成果驗算與實施指導(dǎo)算與實施指導(dǎo)5、施工準(zhǔn)備階段、施工準(zhǔn)備階段6、營銷階段、營銷階段7、交房階段、交房階段8、后續(xù)階段、后續(xù)階段PMO召集人計劃部3、投資分析報告（土地）8、投資分析報告（啟動）16、投資驗算及分析報告23、投資驗算及分析報告（初設(shè)）24、項目目標(biāo)成本25、項目銷售指標(biāo)項目月度投資收益分析簡報項目負責(zé)人7、項目以二級進度計劃項目月度計劃運營簡報38、項目后評估報告研發(fā)2、項目預(yù)案9、方案計劃任務(wù)書10、景觀方案設(shè)計任務(wù)書11、精裝房定位、限價以及建設(shè)實施方案12、方案設(shè)計 17、初步設(shè)計任務(wù)書20、初步設(shè)計成果21景觀初步設(shè)計成果22、精裝房方案設(shè)計任務(wù)書施工圖設(shè)計成果30、精裝房方案設(shè)計成果過程設(shè)計變更、現(xiàn)場指導(dǎo)、材料選樣等精裝房初步設(shè)計及施工圖設(shè)計成果13、景觀方案設(shè)計18、景觀初步設(shè)計任務(wù)書14、精裝房設(shè)計是參與戶型研討及其他專業(yè)指導(dǎo)性意見營銷1、項目戰(zhàn)略定位、市場假設(shè)及客戶定位報告6、售樓處、樣板房計劃及預(yù)算4、項目定位、客戶定位、市場預(yù)測及銷售假設(shè)市場調(diào)研及分析報告、對研發(fā)、工程的修正、反饋、設(shè)計會審及交底紀(jì)要銷售指標(biāo)分解31、項目營銷策略方案32、售房