某住宅小區(qū)地下停車位收費(fèi)爭(zhēng)議案

1、某住宅小區(qū)地下停車位某住宅小區(qū)地下停車位收費(fèi)爭(zhēng)議案收費(fèi)爭(zhēng)議案黃山市價(jià)格監(jiān)督檢查分局 二一一年八月 全省第二屆價(jià)格違法案例研討會(huì)全省第二屆價(jià)格違法案例研討會(huì) 內(nèi)容索引內(nèi)容索引黃山市價(jià)格監(jiān)督檢查分局案案 情情 評(píng)評(píng) 析析2案案 情情 簡(jiǎn)簡(jiǎn) 介介1思思 考考 啟啟 示示3參參 考考 文文 獻(xiàn)獻(xiàn)4黃山市價(jià)格監(jiān)督檢查分局案情簡(jiǎn)介 2010年4月1日，市價(jià)格舉報(bào)中心接某住宅小區(qū)業(yè)主反映：該小區(qū)物業(yè)管理公司貼出通告，從4月1日起地下停車位按180元/個(gè).月收取停車費(fèi)。黃山市價(jià)格監(jiān)督檢查分局 有車業(yè)主對(duì)此深感氣憤,不愿交費(fèi)，于是紛紛向相關(guān)部門投訴，要求維護(hù)自己的合法權(quán)益，并自發(fā)地用車輛將小區(qū)大門堵得水泄不通，

2、抗議物業(yè)管理公司侵權(quán)行為。 此事引起了市政府領(lǐng)導(dǎo)的重視和新聞媒體的關(guān)注，市領(lǐng)導(dǎo)指示相關(guān)部門抓緊妥善處理。黃山市價(jià)格監(jiān)督檢查分局 由市政法委牽頭召集物價(jià)、房管、信訪、開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理公司等單位負(fù)責(zé)人和業(yè)主代表參加的協(xié)調(diào)會(huì)，就小區(qū)的地下停車位收費(fèi)問(wèn)題進(jìn)行調(diào)解。 我局立即派人進(jìn)行了調(diào)查，經(jīng)查，該小區(qū)物業(yè)管理公司已向4位業(yè)主收取一個(gè)季度的停車費(fèi)共計(jì)2160元。黃山市價(jià)格監(jiān)督檢查分局 一是一是物業(yè)管理公司按程序向規(guī)劃部物業(yè)管理公司按程序向規(guī)劃部門報(bào)批，劃定露天停車泊位，滿足業(yè)主門報(bào)批，劃定露天停車泊位，滿足業(yè)主需要；需要； 二是二是由車位產(chǎn)權(quán)人向物價(jià)、房管部由車位產(chǎn)權(quán)人向物價(jià)、房管部門履行申報(bào)，核定地

3、下車位占用費(fèi)（租門履行申報(bào)，核定地下車位占用費(fèi)（租賃費(fèi)）標(biāo)準(zhǔn)；賃費(fèi)）標(biāo)準(zhǔn)； 三是三是在新政策尚未出臺(tái)之前，地下在新政策尚未出臺(tái)之前，地下車位占用費(fèi)（租賃費(fèi)）收費(fèi)參照中心城車位占用費(fèi)（租賃費(fèi)）收費(fèi)參照中心城區(qū)機(jī)動(dòng)車室內(nèi)停放標(biāo)準(zhǔn)，最高不得突破區(qū)機(jī)動(dòng)車室內(nèi)停放標(biāo)準(zhǔn)，最高不得突破7575元元/ /月月. .輛輛； 四是四是責(zé)令物業(yè)管理公司進(jìn)行整改，責(zé)令物業(yè)管理公司進(jìn)行整改，將多收款將多收款12601260元作為延后月份的停車費(fèi)元作為延后月份的停車費(fèi)用用。達(dá)成四條處理意見：達(dá)成四條處理意見：黃山市價(jià)格監(jiān)督檢查分局案情評(píng)析案情評(píng)析 當(dāng)前，隨著私家車保有量的增加，停車位的輔助功能越來(lái)越重要，住宅小區(qū)的停車位

4、和車庫(kù)已成為一種稀缺的資源。 一些開發(fā)企業(yè)為了促銷樓盤，紛紛拿出小區(qū)各種優(yōu)惠條件和優(yōu)質(zhì)規(guī)劃吸引購(gòu)房者，然而業(yè)主入住后就發(fā)現(xiàn)當(dāng)初所謂的地下停車位等承諾都無(wú)法落實(shí)，造成開發(fā)企業(yè)或物業(yè)管理公司與業(yè)主因停車位產(chǎn)權(quán)和價(jià)格發(fā)生糾紛。 黃山市價(jià)格監(jiān)督檢查分局黃山市價(jià)格監(jiān)督檢查分局 本案雖經(jīng)調(diào)解得到了妥善處理，但通過(guò)剖析，我們認(rèn)為本案有三個(gè)爭(zhēng)議問(wèn)題值得深思和探討。三個(gè)爭(zhēng)議問(wèn)題產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議問(wèn)題產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議問(wèn)題價(jià)格爭(zhēng)議問(wèn)題價(jià)格爭(zhēng)議問(wèn)題收費(fèi)歸屬問(wèn)題收費(fèi)歸屬問(wèn)題黃山市價(jià)格監(jiān)督檢查分局業(yè)主們認(rèn)為業(yè)主們認(rèn)為小區(qū)地下停車位應(yīng)是業(yè)主已購(gòu)小區(qū)地下停車位應(yīng)是業(yè)主已購(gòu)房產(chǎn)的配套設(shè)施，就像綠地等房產(chǎn)的配套設(shè)施，就像綠地等配套設(shè)施一樣，怎么能

5、隨便買配套設(shè)施一樣，怎么能隨便買賣。況且開發(fā)商早已將其建設(shè)賣。況且開發(fā)商早已將其建設(shè)成本計(jì)入房?jī)r(jià)之中，而土地使成本計(jì)入房?jī)r(jià)之中，而土地使用費(fèi)更是理所當(dāng)然在房?jī)r(jià)中，用費(fèi)更是理所當(dāng)然在房?jī)r(jià)中，產(chǎn)權(quán)應(yīng)當(dāng)歸全體業(yè)主所有，否產(chǎn)權(quán)應(yīng)當(dāng)歸全體業(yè)主所有，否則這不成了拿了業(yè)主的東西再則這不成了拿了業(yè)主的東西再賣給業(yè)主嗎賣給業(yè)主嗎？一、產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議問(wèn)題一、產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議問(wèn)題開發(fā)企業(yè)認(rèn)為開發(fā)企業(yè)認(rèn)為該小區(qū)地下停車場(chǎng)停車位已出售了一部分，未售出的車位只是暫時(shí)未出售，我們有相關(guān)的證明，產(chǎn)權(quán)是屬于開發(fā)企業(yè)。黃山市價(jià)格監(jiān)督檢查分局 據(jù)調(diào)查，由開發(fā)企業(yè)舉證，提供房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)房屋權(quán)屬證書、車庫(kù)銷售許可證和土地管理部門頒發(fā)土地使用權(quán)

6、證書以及規(guī)劃圖紙等材料。1 1 開發(fā)商觀點(diǎn)A A 依據(jù)物權(quán)法第一百三十五條、第一百三十六條、第一百四十一條等規(guī)定 我們可以認(rèn)定地下車位作為住宅小區(qū)開發(fā)商合法建造的“建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施”，其所有權(quán)應(yīng)當(dāng)屬于開發(fā)商。 黃山市價(jià)格監(jiān)督檢查分局 依據(jù)物權(quán)法第七十三條、第七十四條規(guī)定，我們認(rèn)為，如果有以下四點(diǎn)情況之一，地下停車位產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有，開發(fā)企業(yè)就無(wú)權(quán)出售。 1 1 業(yè)主們的觀點(diǎn)B B黃山市價(jià)格監(jiān)督檢查分局 四是四是商品房買賣合同中已明確約定小區(qū)地下車位的歸屬商品房買賣合同中已明確約定小區(qū)地下車位的歸屬全體業(yè)主。全體業(yè)主。 一是一是開發(fā)企業(yè)在計(jì)算公攤面積時(shí)，已把地下車庫(kù)的建筑開發(fā)企業(yè)在計(jì)

7、算公攤面積時(shí)，已把地下車庫(kù)的建筑面積計(jì)算在內(nèi)；面積計(jì)算在內(nèi)； 二是二是開發(fā)企業(yè)把建造地下車庫(kù)的成本核算在住宅開發(fā)成開發(fā)企業(yè)把建造地下車庫(kù)的成本核算在住宅開發(fā)成本之內(nèi)；本之內(nèi)； 三是三是小區(qū)在規(guī)劃時(shí)已經(jīng)明確了地下車庫(kù)作為公共配套設(shè)小區(qū)在規(guī)劃時(shí)已經(jīng)明確了地下車庫(kù)作為公共配套設(shè)施的功能，將建車庫(kù)作為開發(fā)商的法定義務(wù)；施的功能，將建車庫(kù)作為開發(fā)商的法定義務(wù)； 如果沒(méi)有上述情況，那么投資興建該類地下車庫(kù)的開發(fā)企業(yè)對(duì)此享有所有權(quán)和使用權(quán)，有權(quán)出售該地下車庫(kù)和租賃車位。黃山市價(jià)格監(jiān)督檢查分局二、價(jià)格爭(zhēng)議問(wèn)題二、價(jià)格爭(zhēng)議問(wèn)題開發(fā)企業(yè)認(rèn)為開發(fā)企業(yè)認(rèn)為業(yè)主們認(rèn)為業(yè)主們認(rèn)為黃山市價(jià)格監(jiān)督檢查分局黃山市價(jià)格監(jiān)督檢查分

8、局室內(nèi)（含雨棚）：室內(nèi)（含雨棚）：6575元元/月月.輛；輛；露天：露天：45一一55元元/月月.輛；輛；停車場(chǎng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)停車場(chǎng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) （屯溪中心城區(qū)）（屯溪中心城區(qū)）臨時(shí)停放按小時(shí)計(jì)費(fèi)臨時(shí)停放按小時(shí)計(jì)費(fèi)NOTICE!黃山市價(jià)格監(jiān)督檢查分局 因此，無(wú)論是產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有，物業(yè)管理公司收取小區(qū)車輛停放管理費(fèi)，還是產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)企業(yè)所有，委托物業(yè)公司收取車位占用費(fèi)（租賃費(fèi)），都應(yīng)執(zhí)行物價(jià)部門規(guī)定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，無(wú)法執(zhí)行也應(yīng)向物價(jià)、房管部門履行申報(bào)手續(xù)，要求核定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。黃山市價(jià)格監(jiān)督檢查分局三、收費(fèi)歸屬問(wèn)題三、收費(fèi)歸屬問(wèn)題黃山市價(jià)格監(jiān)督檢查分局 但對(duì)地下停車位，就要具體問(wèn)題具體分析，目前大多數(shù)的樓

9、房地下停車位的建筑面積不計(jì)算建筑容積率的，因此這類停車位的產(chǎn)權(quán)和收費(fèi)應(yīng)歸屬于這幢樓房全體業(yè)主。黃山市價(jià)格監(jiān)督檢查分局 有些地下停車位的建筑面積有些地下停車位的建筑面積計(jì)算建筑容積率的，該類停車計(jì)算建筑容積率的，該類停車位當(dāng)然是可以擁有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)，位當(dāng)然是可以擁有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)，根據(jù)根據(jù)物權(quán)法物權(quán)法的規(guī)定，的規(guī)定，由開由開發(fā)企業(yè)通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出發(fā)企業(yè)通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定，獲得的收益歸租等方式約定，獲得的收益歸產(chǎn)權(quán)者所有，但車位占有費(fèi)產(chǎn)權(quán)者所有，但車位占有費(fèi)（租賃費(fèi)）的收取必須經(jīng)物價(jià)（租賃費(fèi)）的收取必須經(jīng)物價(jià)部門批準(zhǔn)。部門批準(zhǔn)。思考啟示思考啟示黃山市價(jià)格監(jiān)督檢查分局 同時(shí)要加強(qiáng)物業(yè)收費(fèi)

10、監(jiān)管，會(huì)同房管部門對(duì)物業(yè)管理公司的收費(fèi)情況、收費(fèi)等級(jí)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)合同的履行情況進(jìn)行檢查，切實(shí)將有關(guān)價(jià)格政策落實(shí)到位。 啟示一：?jiǎn)⑹疽唬何飪r(jià)部門應(yīng)按照物價(jià)部門應(yīng)按照“合理補(bǔ)償，保本微利合理補(bǔ)償，保本微利”的原的原則制定停車服務(wù)收費(fèi)，停放服務(wù)收費(fèi)要有室內(nèi)（含地下）則制定停車服務(wù)收費(fèi)，停放服務(wù)收費(fèi)要有室內(nèi)（含地下）停車泊位產(chǎn)權(quán)不屬于業(yè)主的和產(chǎn)權(quán)屬于業(yè)主的二個(gè)不同停車泊位產(chǎn)權(quán)不屬于業(yè)主的和產(chǎn)權(quán)屬于業(yè)主的二個(gè)不同標(biāo)準(zhǔn)。標(biāo)準(zhǔn)。 住宅小區(qū)內(nèi)，符合規(guī)劃配置要求，利用小區(qū)公共場(chǎng)地、道路、地下車庫(kù)停放機(jī)動(dòng)車是否收費(fèi)，在小區(qū)業(yè)主大會(huì)成立前由開發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理公司進(jìn)行合同約定； 業(yè)主大會(huì)成立后，由業(yè)主大會(huì)（業(yè)主委

11、員會(huì)）按照業(yè)主管理規(guī)約的約定來(lái)確定，物業(yè)管理公司必須按照物價(jià)部門規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。黃山市價(jià)格監(jiān)督檢查分局 對(duì)一些政策上難以界定、性質(zhì)上難以確定、處理上難以認(rèn)定的案件，物價(jià)部門可在職權(quán)管轄范圍內(nèi)，依據(jù)價(jià)格法律法規(guī)和政策規(guī)定，通過(guò)耐心的說(shuō)服教育，使糾紛雙方當(dāng)事人互相諒解，在平等協(xié)商的基礎(chǔ)上達(dá)成一致協(xié)議，從而合理地、徹底地解決價(jià)格糾紛矛盾。 啟示二：價(jià)格行政調(diào)解將作為今后解決價(jià)格爭(zhēng)議或處價(jià)格行政調(diào)解將作為今后解決價(jià)格爭(zhēng)議或處理復(fù)雜疑難案件的主要方法。理復(fù)雜疑難案件的主要方法。黃山市價(jià)格監(jiān)督檢查分局 鑒于目前停車位的類型的多樣性，只有通過(guò)法律規(guī)定、合同約定等形式明確產(chǎn)權(quán)歸屬，進(jìn)行物權(quán)登記，擁有所有權(quán)的權(quán)

12、屬證書，才能解決價(jià)格爭(zhēng)議和收費(fèi)問(wèn)題，才能息爭(zhēng)止訴，確保社會(huì)穩(wěn)定。 啟示三：房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對(duì)房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對(duì)房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。黃山市價(jià)格監(jiān)督檢查分局 但物業(yè)管理公司的收費(fèi)行為應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)產(chǎn)權(quán)人（包括共有權(quán)人）的許可或授權(quán)，不得擅自收費(fèi)或提高標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。 啟示四：加強(qiáng)車輛管理，規(guī)范小區(qū)正常秩序，物業(yè)管理公加強(qiáng)車輛管理，規(guī)范小區(qū)正常秩序，物業(yè)管理公司向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)收費(fèi)是必要的，也是無(wú)可厚非。司向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)收費(fèi)是必要的，也是無(wú)可厚非。 物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或全

13、體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況，并在小區(qū)醒目位置將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況進(jìn)行公示。 小區(qū)應(yīng)當(dāng)盡快成立業(yè)主委員會(huì)，停車收費(fèi)應(yīng)與物業(yè)管理公司進(jìn)行商議，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。黃山市價(jià)格監(jiān)督檢查分局 向有關(guān)部門反映問(wèn)題是公民的合法權(quán)益，維護(hù)正常的信訪秩序也是公民的應(yīng)盡義務(wù)，業(yè)主上訪訴求行為要在法律規(guī)定的范圍內(nèi)活動(dòng)，不得采取過(guò)激行動(dòng)，開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理公司也應(yīng)誠(chéng)實(shí)守信，規(guī)范經(jīng)營(yíng)。只要大家共同努力，才能營(yíng)造一個(gè)和諧、溫馨、幸福的住宅小區(qū)。 啟示五：本案價(jià)格爭(zhēng)議再次提醒業(yè)主和開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理本案價(jià)格爭(zhēng)議再次提醒業(yè)主和開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理公司都應(yīng)增強(qiáng)法律意

14、識(shí)，拿起公司都應(yīng)增強(qiáng)法律意識(shí)，拿起物權(quán)法物權(quán)法這部法律武器，維這部法律武器，維護(hù)自己的財(cái)產(chǎn)權(quán)益。護(hù)自己的財(cái)產(chǎn)權(quán)益。黃山市價(jià)格監(jiān)督檢查分局2 2、物業(yè)管理?xiàng)l例物業(yè)管理?xiàng)l例（國(guó)務(wù)院第（國(guó)務(wù)院第379379號(hào)號(hào)令）令）3 3、安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例（省人大（省人大第十一屆第十四次會(huì)議修訂）第十一屆第十四次會(huì)議修訂）4 4、最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋題的解釋（法釋（法釋200920097 7號(hào)）號(hào)）5 5、最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若

15、干問(wèn)題的解釋糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋（法釋（法釋200920098 8號(hào)）號(hào)）6 6、省和市物價(jià)部門有關(guān)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、省和市物價(jià)部門有關(guān)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)文件。文件。 1 1、中華人民共和國(guó)物權(quán)法中華人民共和國(guó)物權(quán)法有關(guān)條款：有關(guān)條款： 第七十三條建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共第七十三條建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物

16、業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。 第七十四條建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車第七十四條建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。位，屬于業(yè)主共有。 第一百三十五條建設(shè)用地使用權(quán)人依法對(duì)國(guó)第一百三十五條建設(shè)用地使用權(quán)人依法對(duì)國(guó)家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土