房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)與管理

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)1、總體開(kāi)發(fā)設(shè)想 房地產(chǎn)商在拿到項(xiàng)目用地后，結(jié)合政府對(duì)于項(xiàng)目用地的控制性詳 細(xì)規(guī)劃，地塊未來(lái)的發(fā)展方向，周邊配套設(shè)施、其他項(xiàng)目的定位、物 業(yè)種類(lèi)等等因素。 在結(jié)合自身企業(yè)的發(fā)展規(guī)劃來(lái)制定本地塊的項(xiàng)目定 位。而在實(shí)際操作中主要從以下幾個(gè)重要環(huán)節(jié)著手：（1）、企業(yè)現(xiàn)金流測(cè)算與把握；（2）、政府的控制規(guī)劃；（3）、項(xiàng)目的土地條件；（4）、銷(xiāo)售的速度；（5）、客戶(hù)的群體的調(diào)查；（6）、房屋的單價(jià)、總價(jià)構(gòu)成；（7）、開(kāi)發(fā)商擅長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)類(lèi)型；（8）、開(kāi)發(fā)商要求的利潤(rùn)和品牌，結(jié)合以上七點(diǎn)，基本能把項(xiàng)目定位 問(wèn)題解決。而后在根據(jù)政府要求的建設(shè)周期、 項(xiàng)目所在地的市場(chǎng)行情、 公司的現(xiàn)金流等等

2、指標(biāo)，制定合理的開(kāi)發(fā)周期。2、總體規(guī)劃構(gòu)思項(xiàng)目的總體規(guī)劃理念是房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)是重要的控制要點(diǎn)之一。 規(guī)劃理念直接決定一個(gè)項(xiàng)目的優(yōu)劣和后期銷(xiāo)售速度等等諸多事項(xiàng)， 房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商邀請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)師結(jié)合項(xiàng)目地塊的項(xiàng)目定位和開(kāi)發(fā)計(jì)劃， 提出符 合項(xiàng)目定位的設(shè)計(jì)理念， 通過(guò)多輪的比較與研討， 最終確定項(xiàng)目的總 體規(guī)劃設(shè)計(jì)理念。而如今隨著社會(huì)的發(fā)展，信息化時(shí)代帶來(lái)的便捷， 設(shè)計(jì)師對(duì)于項(xiàng)目的規(guī)劃研究是更時(shí)尚、 更人性化， 項(xiàng)目的設(shè)計(jì)之初都 是緊緊圍繞著“以人為本，服務(wù)于人”的中心設(shè)計(jì)思想出發(fā)，隨著項(xiàng) 目的不斷深入， 設(shè)計(jì)理念也在不斷的完善和升華， 如今比較流行的規(guī) 劃設(shè)計(jì)理念有“ BLOC社區(qū)、新都市注意等等。總之

3、，項(xiàng)目的總體規(guī) 劃理念是一個(gè)項(xiàng)目的總體綱領(lǐng)，是項(xiàng)目后期各項(xiàng)工作的根本依據(jù)。3、道路系統(tǒng)規(guī)劃路網(wǎng)是一個(gè)城市發(fā)展的骨架，只有便捷合理的路網(wǎng)設(shè)計(jì)才能提升 整個(gè)城市的通暢感和品質(zhì)感， 居住小區(qū)或是城市綜合體也同樣遵循這 一理論。設(shè)計(jì)合理使用便捷的路網(wǎng)系統(tǒng)設(shè)計(jì)是項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的要點(diǎn)之 一。目前，國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好，人們生活水平普遍提高，私家車(chē)增長(zhǎng) 較快，一家一部車(chē)，甚至一家?guī)撞寇?chē)，車(chē)輛的增加不僅僅給城市道路 帶來(lái)較大的壓力， 同時(shí)也對(duì)居住小區(qū)提出了較高的要求。 為了使小區(qū) 內(nèi)行人安全，行車(chē)對(duì)人無(wú)干擾，路網(wǎng)規(guī)劃時(shí)設(shè)計(jì)人車(chē)分流道路系統(tǒng)， 即車(chē)行道路系統(tǒng)和人行道路系統(tǒng)分開(kāi)， 汽車(chē)入小區(qū)后直接下地下車(chē)庫(kù) 或是地上停

4、車(chē)位， 減少車(chē)輛在小區(qū)內(nèi)道路上行駛。 隨著汽車(chē)數(shù)量的日 益增長(zhǎng)，不僅對(duì)小區(qū)的道路系統(tǒng)要求設(shè)計(jì)合理， 同時(shí)對(duì)小區(qū)的停車(chē)車(chē) 位數(shù)量要求滿(mǎn)足汽車(chē)的增長(zhǎng)。 為此，政府相關(guān)部門(mén)也在居住區(qū)開(kāi)發(fā)設(shè) 計(jì)時(shí)對(duì)小區(qū)車(chē)位數(shù)量的設(shè)置做了明確規(guī)定，基本上是每 120m 要配置 一個(gè)車(chē)位。 居住區(qū)道路系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計(jì)除了人車(chē)分流設(shè)計(jì)外， 還應(yīng)對(duì)步 行系統(tǒng)的無(wú)障礙設(shè)計(jì)、系統(tǒng)的可達(dá)性等等做詳細(xì)合理的系統(tǒng)設(shè)計(jì)。4、配套公共服務(wù)設(shè)施系統(tǒng)規(guī)劃為提高項(xiàng)目的附加值，增加銷(xiāo)售賣(mài)點(diǎn)，為后期客戶(hù)帶來(lái)便捷、舒 適的生活氛圍， 項(xiàng)目配套公共服務(wù)系統(tǒng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)顯得尤為重要。 人 們的生活不僅僅只是買(mǎi)個(gè)房子睡個(gè)覺(jué)，還需要買(mǎi)菜，購(gòu)物，娛樂(lè)等等 一系列的其

5、他活動(dòng)。 而項(xiàng)目的公共配套正是為了解決這一系列需求而 設(shè)置，因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在項(xiàng)目前期規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目地塊居住 人口的數(shù)量， 合理設(shè)置公共配套服務(wù)設(shè)施， 要求數(shù)量合適， 分布合理， 以便方便每位小區(qū)居民， 同時(shí)在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮后期管理和經(jīng)營(yíng)的 相關(guān)問(wèn)題。5、豎向規(guī)劃項(xiàng)目的場(chǎng)地豎向規(guī)劃看似簡(jiǎn)單，其實(shí)是一項(xiàng)十分重要的工作，它 關(guān)系到項(xiàng)目土方成本以及項(xiàng)目地形的塑造。 優(yōu)秀的場(chǎng)地豎向設(shè)計(jì)不但 能豐富小區(qū)的地形地貌， 使小區(qū)的空間錯(cuò)落有致， 同時(shí)還能為開(kāi)發(fā)商 節(jié)省土方開(kāi)挖與回填的費(fèi)用。6、綜合管網(wǎng)的規(guī)劃 綜合管線(xiàn)的規(guī)劃是將小區(qū)的各種管線(xiàn)進(jìn)行綜合，如果規(guī)劃出現(xiàn)問(wèn) 題，小區(qū)將停水、停電甚至無(wú)法居住，由

6、此可見(jiàn)此項(xiàng)工作的重要性。 小區(qū)的管線(xiàn)涉及到雨水、 污水、強(qiáng)電、弱電、燃?xì)?、供熱、智能等等?而各種管線(xiàn)的進(jìn)口、 接口的位置規(guī)劃以及與市政綜合管網(wǎng)的連接都是 擺在設(shè)計(jì)師面前的問(wèn)題。 良好的規(guī)劃設(shè)計(jì)， 不僅為房地產(chǎn)商降低開(kāi)發(fā) 成本，還為后期的各種管線(xiàn)的驗(yàn)收，小區(qū)的順利交房打下基礎(chǔ)。7、綠化與景觀系統(tǒng)規(guī)劃如今社會(huì)人們?cè)诮鉀Q溫飽問(wèn)題之后，對(duì)于居住環(huán)境要求在不斷的 提高。具有優(yōu)美宜人的園林景觀幾乎成了人們?cè)u(píng)判居住小區(qū)是否高檔 的重要標(biāo)準(zhǔn)。為此，在居住區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)要有 所取舍，可適當(dāng)增加建造成本，降低建筑密度，盡最大可能增加項(xiàng)目 綠地的面積。 我們知道，小區(qū)的建筑密度高， 意味著建筑占

7、地面積大， 綠地面積就要減少。 其實(shí)在同一地塊容積率一樣的情況下， 可以通過(guò) 增加建筑物的高度來(lái)減少建物物的占地面積，以增大小區(qū)綠地面 積，提高了小區(qū)景觀品質(zhì)， 同時(shí)在建筑單體布置時(shí)要多結(jié)合景觀設(shè)計(jì) 師的想法，盡力為后期景觀設(shè)計(jì)多留發(fā)揮的空間。8、生態(tài)與節(jié)能規(guī)劃鑒于響應(yīng)國(guó)家節(jié)能減排政策，為居住居民后期生活質(zhì)量著想，生 態(tài)節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)劃也是當(dāng)前房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)的要點(diǎn)之一。 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì) 時(shí)適當(dāng)從現(xiàn)代、科技、生態(tài)等方面考慮，嘗試使用新能源、新型科技 技術(shù)增加居住的舒適度、降低開(kāi)發(fā)成本等等。9、建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃建筑單體的規(guī)劃設(shè)計(jì)可以說(shuō)是房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)重要要點(diǎn)之一，建 筑單體是項(xiàng)目總體規(guī)劃理念的展示體， 建筑

8、立面風(fēng)格、 外墻顏色是該 項(xiàng)目的規(guī)劃理念、產(chǎn)品定位、公司實(shí)力的展現(xiàn)。建筑戶(hù)型設(shè)計(jì)的優(yōu)劣 直接關(guān)系到項(xiàng)目的銷(xiāo)售，資金的回籠，企業(yè)的發(fā)展。 （1）、建筑立面、色彩的規(guī)劃設(shè)計(jì)。建筑單體的立面造型變化多樣， 色彩可以豐富多變。 而在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)， 房地產(chǎn)更多應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注外立面 的造型、色彩是否符合項(xiàng)目的總體定位和總的規(guī)劃理念。 （2）、建筑戶(hù)型規(guī)劃。建筑戶(hù)型的設(shè)計(jì)相對(duì)立面和顏色顯得更為重要， 因?yàn)樗蔷用衩刻於际褂玫膶?duì)象， 它的舒適與否直接影響到居民的生 活質(zhì)量。因此在房地規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)就建筑單體戶(hù)型設(shè)計(jì)應(yīng)注意以下幾 點(diǎn)：八、 、面積恰當(dāng)、尺度適宜。人們較理想的臥室面積應(yīng)在1215m之間，較理想的客廳面積在2

9、130m之間，客廳的開(kāi)間不應(yīng)小于3.9m , 否則會(huì)影響看電視的效果，衛(wèi)生間、廚房、健身房、儲(chǔ)藏室各占 4 5m ，陽(yáng)臺(tái)占 56m 。每套住宅的臥室和使用面積在 10m 以上的起 居室（廳）均應(yīng)直接采光， 且至少應(yīng)有一間臥室或起居室 （廳） 具有良好 的朝向，能直接獲得日照，一般為南向， 南偏東或者南偏西不可大 于 45 度。住宅應(yīng)有良好的自然通風(fēng)，即應(yīng)有在相對(duì)外墻上開(kāi)窗所形 成的穿堂風(fēng)或相鄰?fù)鈮ι祥_(kāi)窗所形成的轉(zhuǎn)角通風(fēng)， 對(duì)于單朝向的套型 必 須有通風(fēng)措施。 、空間有效分離。一個(gè)好的戶(hù)型設(shè)計(jì)通常應(yīng)包括6種分離：生理分居、功能分區(qū)、動(dòng)靜分開(kāi)、公私分開(kāi)、主次分開(kāi)、干濕分開(kāi)。生理 分居是指 8 歲以

10、上子女應(yīng)該和父母分室居住， 15 歲以上異性子女應(yīng) 該分室居??；功能分區(qū)是指不同的生活功能就要有不同的活動(dòng)空間， 會(huì)客要有客廳，烹飪要有廚房，存物要有儲(chǔ)藏室等；動(dòng)靜分開(kāi)是指活 動(dòng)空間跟休息空間要嚴(yán)格區(qū)分開(kāi)來(lái)，客廳、餐廳、廚房等人來(lái)人往， 活動(dòng)頻繁，應(yīng)靠近入戶(hù)門(mén)設(shè)置。而臥室顯然需要最大程度的靜謐，應(yīng) 比較深入；公私分開(kāi)是指家庭生活的私密性必須得到充分的尊重與保 護(hù)，不能讓訪(fǎng)客在進(jìn)門(mén)后將業(yè)主家庭生活一覽無(wú)余； 主次分開(kāi)是指主 人房要與其他成員房間有所區(qū)別；干濕分開(kāi)是指廚房、衛(wèi)生間等 帶 水、帶臟的房間應(yīng)與精心裝修怕水怕臟的臥室分開(kāi)。 、廚衛(wèi)要通風(fēng)、位置合理。住宅內(nèi)有些房間如廚房、衛(wèi)生間等在使 用過(guò)

11、程中，會(huì)產(chǎn)生一定的垃圾、油煙和氣味等，而客廳、臥室則需要 清潔衛(wèi)生的環(huán)境。一般說(shuō)來(lái)，廚、衛(wèi)的設(shè)計(jì)應(yīng)做到：廚房應(yīng)靠近入口 布置，避免買(mǎi)了蔬菜穿過(guò)客廳的不方便，并與餐廳應(yīng)有便捷的聯(lián)系， 并且有良好通風(fēng)的位置， 避免與其他行為空間交叉。 衛(wèi)生間則應(yīng)該接 近臥室以方便晚間使用， 大面積衛(wèi)生間應(yīng)獨(dú)立分設(shè)廁所， 洗衣機(jī)位置 盡可能設(shè)在衛(wèi)生間內(nèi)，衛(wèi)生間的門(mén)則應(yīng)避免直接面向起居室。 臥室要保持獨(dú)立性。跟起居室、廚房、餐廳的開(kāi)放性不同臥室、書(shū) 房和衛(wèi)生間都有較強(qiáng)的隱秘性。 這三者當(dāng)中， 臥室的獨(dú)立性體現(xiàn)得尤 為明顯。為保證起居室和臥室的獨(dú)立性，面向起居室的臥室數(shù)，以不 多于私室總數(shù)的 1/2 為宜。也可設(shè)置玄關(guān)，即從室外到室內(nèi)有一個(gè) 過(guò)渡空間。規(guī)劃設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中的重要方面之一，真正得到市場(chǎng)追捧的 項(xiàng)目一定是在規(guī)劃設(shè)計(jì)方面有所建樹(shù)， 而一個(gè)好的房地產(chǎn)企業(yè)一定是 很講究規(guī)劃設(shè)計(jì)，規(guī)劃設(shè)計(jì)的成功是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵甚至是半壁江 山。但因房地項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)是一項(xiàng)涉及范圍廣， 專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)的管理和 技術(shù)工作，需要緊抓房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)，依照國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)， 結(jié)合各地方特點(diǎn)為廣大人民