杭州班第二天課件-信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控實(shí)踐-1

1、 信貸擔(dān)保業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控實(shí)踐信貸擔(dān)保業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控實(shí)踐 u小微信貸五維度風(fēng)險(xiǎn)分析小微信貸五維度風(fēng)險(xiǎn)分析u當(dāng)前信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)高發(fā)情形盤點(diǎn)和對(duì)策當(dāng)前信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)高發(fā)情形盤點(diǎn)和對(duì)策u抵貸同體與分離分析抵貸同體與分離分析u民間借貸信息辨識(shí)民間借貸信息辨識(shí)u負(fù)債總控管理實(shí)踐負(fù)債總控管理實(shí)踐u盡職調(diào)查中的交叉驗(yàn)證盡職調(diào)查中的交叉驗(yàn)證u十五種常用風(fēng)險(xiǎn)控制和化解方法探析十五種常用風(fēng)險(xiǎn)控制和化解方法探析u影響信貸抵押優(yōu)先權(quán)實(shí)現(xiàn)的十九種情形與對(duì)策影響信貸抵押優(yōu)先權(quán)實(shí)現(xiàn)的十九種情形與對(duì)策 1050家小微個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款五維度營(yíng)銷與風(fēng)險(xiǎn)分析年齡性別行業(yè)貸款用途還款周期25歲-29歲的借款人嚴(yán)重逾期比例高達(dá)15.09%，40-

2、54歲的借款人的逾期比率也在10%以上，營(yíng)銷工作中要注意規(guī)避1. 30至39歲商戶相對(duì)逾期風(fēng)險(xiǎn)較低，是營(yíng)銷工作的重點(diǎn)目標(biāo)群體 不同性別借款人逾期率比較不同性別借款人逾期率比較 從上圖可以看出，男性借款人的逾期比率明顯高于女性。但針對(duì)35-39歲的借款人，女性的嚴(yán)重逾期比率大大高于男性，小微個(gè)人信貸要將營(yíng)銷目標(biāo)投向女性。 服裝加工、化妝品銷售、娛樂業(yè)及酒店業(yè)的相對(duì)逾期風(fēng)險(xiǎn)較高，在營(yíng)銷中應(yīng)規(guī)避。煙酒茶葉以及美容美發(fā)則保持了高成交量，低逾期率，是營(yíng)銷的重點(diǎn)。1. 擴(kuò)大進(jìn)貨量是最常見的貸款原因，但嚴(yán)重逾期率卻低于平均逾期率（7.2%）2. 以擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)和資金周轉(zhuǎn)為由貸款的商戶相對(duì)逾期風(fēng)險(xiǎn)較高3、要將營(yíng)銷

3、視線投向具有明確和具體用途的項(xiàng)目，比如代理新品牌、店鋪裝修、設(shè)備更新等。貸款用途分析貸款用途分析還款周期分析還款周期分析還款周期為90天的逾期風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)高于還款周期為180天的商戶當(dāng)前信貸項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)高發(fā)情形盤點(diǎn) 抵貸同體與抵貸分離孰優(yōu)孰劣？抵貸同體：抵貸同體：利：避免拼湊項(xiàng)目要素融資、借道融資、分用貸款等欺詐現(xiàn)象；利：避免拼湊項(xiàng)目要素融資、借道融資、分用貸款等欺詐現(xiàn)象； 避免擔(dān)保順位抗辯避免擔(dān)保順位抗辯弊：借款主體出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)（經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)）會(huì)波及抵押物、容易弊：借款主體出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)（經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)）會(huì)波及抵押物、容易被占用、二抵、查封；被占用、二抵、查封；抵貸分離：抵貸分離：利：有效隔離與借

4、款主體間的風(fēng)險(xiǎn)關(guān)聯(lián)和傳導(dǎo)，真正起到補(bǔ)充保障作用。利：有效隔離與借款主體間的風(fēng)險(xiǎn)關(guān)聯(lián)和傳導(dǎo)，真正起到補(bǔ)充保障作用。風(fēng)險(xiǎn)分散。風(fēng)險(xiǎn)分散。弊：容易發(fā)生拼湊項(xiàng)目要素融資、借道融資、分用貸款等欺詐現(xiàn)象；弊：容易發(fā)生拼湊項(xiàng)目要素融資、借道融資、分用貸款等欺詐現(xiàn)象； 存在擔(dān)保順位的抗辯存在擔(dān)保順位的抗辯NoImageNoImage中國面中國面臨的諸臨的諸多風(fēng)險(xiǎn)多風(fēng)險(xiǎn)農(nóng)業(yè)：農(nóng)業(yè)：糧食風(fēng)險(xiǎn)糧食風(fēng)險(xiǎn)查糧庫查糧庫儲(chǔ)備解釋儲(chǔ)備解釋金融：金融：不良資產(chǎn)不良資產(chǎn)上升上升發(fā)展：發(fā)展：經(jīng)濟(jì)增速下經(jīng)濟(jì)增速下滑滑工業(yè)：工業(yè)：產(chǎn)能過剩產(chǎn)能過剩財(cái)政：財(cái)政：地方債務(wù)地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)：房地產(chǎn)：泡沫破裂泡沫破裂 出險(xiǎn)項(xiàng)目反映出的工作

5、問題：出險(xiǎn)項(xiàng)目反映出的工作問題：1 1、評(píng)審工作粗放。、評(píng)審工作粗放。 對(duì)毫不相干的第三方提供的抵押物的動(dòng)機(jī)僅采信口頭解釋，一般對(duì)毫不相干的第三方提供的抵押物的動(dòng)機(jī)僅采信口頭解釋，一般為朋友幫忙，對(duì)其背后的真實(shí)動(dòng)機(jī)沒有用心了解，對(duì)拼湊貸款要素失為朋友幫忙，對(duì)其背后的真實(shí)動(dòng)機(jī)沒有用心了解，對(duì)拼湊貸款要素失察。察。2 2、信息偏、窄、少。、信息偏、窄、少。 局限于對(duì)貸款主體的分析，而對(duì)于實(shí)際控制人其他業(yè)務(wù)沒有關(guān)注局限于對(duì)貸款主體的分析，而對(duì)于實(shí)際控制人其他業(yè)務(wù)沒有關(guān)注和掌握。有的實(shí)際控制人因涉嫌職務(wù)侵占、行賄、偷逃關(guān)稅、詐騙等和掌握。有的實(shí)際控制人因涉嫌職務(wù)侵占、行賄、偷逃關(guān)稅、詐騙等各種罪名被羈

6、押，導(dǎo)致企業(yè)失去指揮陷于混亂和無序。各種罪名被羈押，導(dǎo)致企業(yè)失去指揮陷于混亂和無序。3 3、在保監(jiān)控薄弱。、在保監(jiān)控薄弱。 大部分出險(xiǎn)項(xiàng)目是在銀行出現(xiàn)本金和利息逾期后才發(fā)現(xiàn)異常，很少大部分出險(xiǎn)項(xiàng)目是在銀行出現(xiàn)本金和利息逾期后才發(fā)現(xiàn)異常，很少有貸后檢查工作中主動(dòng)排查出來。有貸后檢查工作中主動(dòng)排查出來。 為什么風(fēng)險(xiǎn)難以在貸后檢查中發(fā)現(xiàn)并被化解？為什么風(fēng)險(xiǎn)難以在貸后檢查中發(fā)現(xiàn)并被化解？ 形式主義，雨過地皮濕走過場(chǎng)形式主義，雨過地皮濕走過場(chǎng) 僥幸心理，報(bào)喜不報(bào)憂僥幸心理，報(bào)喜不報(bào)憂 客戶抵觸掩飾，無法獲知實(shí)情客戶抵觸掩飾，無法獲知實(shí)情 難以甄別，任何企業(yè)任何階段都存在各種困難，較難判斷這些困難以甄別，

7、任何企業(yè)任何階段都存在各種困難，較難判斷這些困難是否演化成危機(jī)難是否演化成危機(jī)4 4、捂問題、反饋滯后。、捂問題、反饋滯后。 項(xiàng)目在發(fā)生利息逾期、大額涉訴以及實(shí)際控制人失聯(lián)的情況下，項(xiàng)目在發(fā)生利息逾期、大額涉訴以及實(shí)際控制人失聯(lián)的情況下，項(xiàng)目經(jīng)理未及時(shí)向公司反饋，失去最佳催收時(shí)點(diǎn)。項(xiàng)目經(jīng)理未及時(shí)向公司反饋，失去最佳催收時(shí)點(diǎn)。 為什么不反饋為什么不反饋 ？ 5 5、漠視民間拆借。、漠視民間拆借。 項(xiàng)目出現(xiàn)大量的民間拆借是項(xiàng)目出險(xiǎn)的重要前兆，民間拆借既是項(xiàng)目出現(xiàn)大量的民間拆借是項(xiàng)目出險(xiǎn)的重要前兆，民間拆借既是企業(yè)力求自救的手段，也是其加速走向崩潰的原因，大量的民間拆借企業(yè)力求自救的手段，也是其加速

8、走向崩潰的原因，大量的民間拆借實(shí)際上是飲鴆止渴。實(shí)際上是飲鴆止渴。6 6、房產(chǎn)二抵失控。、房產(chǎn)二抵失控。 多個(gè)企業(yè)的抵押房產(chǎn)出現(xiàn)二抵情況或查封情況，沒有在第一時(shí)間多個(gè)企業(yè)的抵押房產(chǎn)出現(xiàn)二抵情況或查封情況，沒有在第一時(shí)間被項(xiàng)目經(jīng)理獲悉。被項(xiàng)目經(jīng)理獲悉。 二抵不必征得一抵同意，也不通知一抵，留置產(chǎn)權(quán)證成為預(yù)防的二抵不必征得一抵同意，也不通知一抵，留置產(chǎn)權(quán)證成為預(yù)防的選擇選擇7 7、項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任心欠缺。、項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任心欠缺。 個(gè)別項(xiàng)目經(jīng)理在對(duì)企業(yè)存在不安的情況下沒有和企業(yè)保持通暢、個(gè)別項(xiàng)目經(jīng)理在對(duì)企業(yè)存在不安的情況下沒有和企業(yè)保持通暢、及時(shí)地溝通，企業(yè)還款資金籌措歸集情況失察。及時(shí)地溝通，企業(yè)還款資

9、金籌措歸集情況失察。8 8、老經(jīng)驗(yàn)未顯效。、老經(jīng)驗(yàn)未顯效。 經(jīng)濟(jì)上升繁榮時(shí)期的評(píng)審和管控經(jīng)驗(yàn)難以應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)下行時(shí)期的項(xiàng)經(jīng)濟(jì)上升繁榮時(shí)期的評(píng)審和管控經(jīng)驗(yàn)難以應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)下行時(shí)期的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。目風(fēng)險(xiǎn)。 對(duì)策建議：對(duì)策建議：1 1、調(diào)整經(jīng)營(yíng)模式，提高工作質(zhì)量和監(jiān)管要求。公司要從數(shù)量模式向質(zhì)量、調(diào)整經(jīng)營(yíng)模式，提高工作質(zhì)量和監(jiān)管要求。公司要從數(shù)量模式向質(zhì)量模式轉(zhuǎn)變，給項(xiàng)目經(jīng)理安排合理的工作任務(wù)，留出足夠時(shí)間做好保前模式轉(zhuǎn)變，給項(xiàng)目經(jīng)理安排合理的工作任務(wù)，留出足夠時(shí)間做好保前盡職調(diào)查工作和貸后監(jiān)督檢查工作盡職調(diào)查工作和貸后監(jiān)督檢查工作2 2、建立與同業(yè)、銀行、擔(dān)保公司內(nèi)部溝通交流渠道與機(jī)制，及時(shí)把握當(dāng)、建立與同業(yè)

10、、銀行、擔(dān)保公司內(nèi)部溝通交流渠道與機(jī)制，及時(shí)把握當(dāng)下市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)熱點(diǎn)信息。下市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)熱點(diǎn)信息。3 3、對(duì)于一定額度的項(xiàng)目，將走訪客戶的上下游、同行作為評(píng)審工作的規(guī)、對(duì)于一定額度的項(xiàng)目，將走訪客戶的上下游、同行作為評(píng)審工作的規(guī)定動(dòng)作，將上下游、同行對(duì)客戶的評(píng)價(jià)納入評(píng)審報(bào)告的內(nèi)容。定動(dòng)作，將上下游、同行對(duì)客戶的評(píng)價(jià)納入評(píng)審報(bào)告的內(nèi)容。4 4、要對(duì)客戶的賬戶資金做持續(xù)的監(jiān)控，從企業(yè)異常的往來賬和現(xiàn)金流中、要對(duì)客戶的賬戶資金做持續(xù)的監(jiān)控，從企業(yè)異常的往來賬和現(xiàn)金流中發(fā)現(xiàn)民間借貸和多元化經(jīng)營(yíng)的端倪發(fā)現(xiàn)民間借貸和多元化經(jīng)營(yíng)的端倪 5 5、樹立控制負(fù)債總量的管理理念，將判斷企業(yè)合理的總資金需求作為評(píng)、樹立控制負(fù)

11、債總量的管理理念，將判斷企業(yè)合理的總資金需求作為評(píng)審評(píng)價(jià)和審批工作的重要結(jié)論之一，要梳理和歸攏客戶的多頭負(fù)債，審評(píng)價(jià)和審批工作的重要結(jié)論之一，要梳理和歸攏客戶的多頭負(fù)債，一旦確定了貸款已經(jīng)滿足了客戶的正常資金需求，則要求客戶承諾不一旦確定了貸款已經(jīng)滿足了客戶的正常資金需求，則要求客戶承諾不擅自增加負(fù)債途徑和數(shù)量，并依法將擅自向外增加負(fù)債作為提前實(shí)現(xiàn)擅自增加負(fù)債途徑和數(shù)量，并依法將擅自向外增加負(fù)債作為提前實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的情形寫入借款合同和抵質(zhì)押合同中，起到一定的威懾作用。擔(dān)保物權(quán)的情形寫入借款合同和抵質(zhì)押合同中，起到一定的威懾作用。負(fù)債總量的兩層含義：負(fù)債總量的兩層含義：一、本企業(yè)的表內(nèi)表外所有債

12、務(wù)，包括銀行貸款、其他金融機(jī)構(gòu)借款、一、本企業(yè)的表內(nèi)表外所有債務(wù)，包括銀行貸款、其他金融機(jī)構(gòu)借款、民間借款、應(yīng)付賬款等，嚴(yán)格意義上還應(yīng)包含或有負(fù)債。民間借款、應(yīng)付賬款等，嚴(yán)格意義上還應(yīng)包含或有負(fù)債。 二、實(shí)際控制人名下所有關(guān)聯(lián)企業(yè)的向外負(fù)債的總量，不包括關(guān)聯(lián)企業(yè)二、實(shí)際控制人名下所有關(guān)聯(lián)企業(yè)的向外負(fù)債的總量，不包括關(guān)聯(lián)企業(yè)之間互負(fù)債務(wù)。之間互負(fù)債務(wù)。 控制總負(fù)債，就是限制企業(yè)的融資杠桿，防止客戶過度融資威脅既控制總負(fù)債，就是限制企業(yè)的融資杠桿，防止客戶過度融資威脅既有債權(quán)的安全。有債權(quán)的安全。6 6、要主動(dòng)為長(zhǎng)期客戶解決信貸斷點(diǎn)問題，避免客戶為續(xù)作貸款，而依賴、要主動(dòng)為長(zhǎng)期客戶解決信貸斷點(diǎn)問題

13、，避免客戶為續(xù)作貸款，而依賴資金掮客，操作過橋融資而跌入民間借貸漩渦之中。資金掮客，操作過橋融資而跌入民間借貸漩渦之中。7 7、加強(qiáng)在保檢查工作的頻率和深度，對(duì)于出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)苗頭的企業(yè)要區(qū)別對(duì)、加強(qiáng)在保檢查工作的頻率和深度，對(duì)于出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)苗頭的企業(yè)要區(qū)別對(duì)待，要么全力扶持其渡過難關(guān)，要么果斷退出，而不心存僥幸。待，要么全力扶持其渡過難關(guān)，要么果斷退出，而不心存僥幸。8 8、學(xué)會(huì)用常識(shí)、細(xì)節(jié)第三方驗(yàn)證來衡量和判別企業(yè)提供的信息。、學(xué)會(huì)用常識(shí)、細(xì)節(jié)第三方驗(yàn)證來衡量和判別企業(yè)提供的信息。u面對(duì)面訪談（細(xì)節(jié)）面對(duì)面訪談（細(xì)節(jié)）方法方法技巧技巧u實(shí)地考察（細(xì)節(jié)）實(shí)地考察（細(xì)節(jié)）方法方法技巧技巧u資料核查資料核

14、查( (細(xì)節(jié)）細(xì)節(jié)）方法方法技巧技巧從細(xì)節(jié)識(shí)別造出來的現(xiàn)金流從細(xì)節(jié)識(shí)別造出來的現(xiàn)金流- -（案例）（案例） 細(xì)節(jié)觀察力測(cè)試細(xì)節(jié)觀察力測(cè)試第三方核實(shí)：納稅信息核實(shí)方法第三方核實(shí)：納稅信息核實(shí)方法納稅收入的核實(shí)是通過第三方來確認(rèn)客戶實(shí)際經(jīng)營(yíng)能力納稅收入的核實(shí)是通過第三方來確認(rèn)客戶實(shí)際經(jīng)營(yíng)能力的重要途徑，適用于所有大小項(xiàng)目。的重要途徑，適用于所有大小項(xiàng)目。背景：營(yíng)改增，到年底除了房地產(chǎn)、施工建筑、金融、背景：營(yíng)改增，到年底除了房地產(chǎn)、施工建筑、金融、生活服務(wù)外全部營(yíng)改增生活服務(wù)外全部營(yíng)改增客戶納稅收入核實(shí)方式客戶納稅收入核實(shí)方式一、開票系統(tǒng)一、開票系統(tǒng)二、納稅申報(bào)系統(tǒng)二、納稅申報(bào)系統(tǒng)三、網(wǎng)銀三、網(wǎng)銀

15、 如何辨識(shí)民間借貸信息如何辨識(shí)民間借貸信息 民間借貸的“好”與“壞” 觸發(fā)民間借貸的情形 觸發(fā)民間借貸的情形 識(shí)別民間借貸信息 1、訪談的內(nèi)容和策略2、重點(diǎn)行業(yè)重點(diǎn)關(guān)注3、高速、超速擴(kuò)張階段重點(diǎn)關(guān)注4、反常行為重點(diǎn)關(guān)注5、可疑資金流重點(diǎn)關(guān)注6、大量賬外資產(chǎn)重點(diǎn)關(guān)注7、異常財(cái)務(wù)信息重點(diǎn)關(guān)注8、外圍信息收集常用風(fēng)險(xiǎn)控制和化解方法探析常用風(fēng)險(xiǎn)控制和化解方法探析篩選剔出法篩選剔出法分散法分散法縮小法縮小法鎖定法鎖定法轉(zhuǎn)嫁法轉(zhuǎn)嫁法轉(zhuǎn)移法轉(zhuǎn)移法捆綁分擔(dān)法捆綁分擔(dān)法威懾法威懾法延后法延后法抬高成本法抬高成本法增利法增利法創(chuàng)新法創(chuàng)新法自愈法自愈法風(fēng)險(xiǎn)對(duì)沖法風(fēng)險(xiǎn)對(duì)沖法博弈法博弈法u篩選剔除法：篩選剔除法： 篩選

16、剔除法也可稱作風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避法，在信貸和篩選剔除法也可稱作風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避法，在信貸和擔(dān)保實(shí)務(wù)中主要應(yīng)用在業(yè)務(wù)最初始的營(yíng)銷和受理擔(dān)保實(shí)務(wù)中主要應(yīng)用在業(yè)務(wù)最初始的營(yíng)銷和受理階段階段不宜受理的項(xiàng)目 嚴(yán)重（或多次）不良信用記錄 提供虛假信息、虛假資料 融資資金用于放貸 融資用于歸還問題貸款 違法經(jīng)營(yíng) 涉訴、涉案中 負(fù)債畸高，明顯無還款能力 經(jīng)營(yíng)狀況弱化、惡化趨勢(shì)明顯 人為拼湊貸款要素 借殼融資u分散法：分散法： 分散法是信貸工作最重要的風(fēng)險(xiǎn)控制和管理的思想和方分散法是信貸工作最重要的風(fēng)險(xiǎn)控制和管理的思想和方法，信貸業(yè)務(wù)各方面各階段都用得上分散法降低風(fēng)險(xiǎn)。法，信貸業(yè)務(wù)各方面各階段都用得上分散法降低風(fēng)險(xiǎn)?！安荒馨央u蛋

17、放在一個(gè)籃子里不能把雞蛋放在一個(gè)籃子里”道出了風(fēng)險(xiǎn)分散法的哲理。道出了風(fēng)險(xiǎn)分散法的哲理。 風(fēng)險(xiǎn)分散：是指增加承受風(fēng)險(xiǎn)的單位以減輕總體風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)分散：是指增加承受風(fēng)險(xiǎn)的單位以減輕總體風(fēng)險(xiǎn)的壓力，從而使項(xiàng)目管理者減少風(fēng)險(xiǎn)損失。的壓力，從而使項(xiàng)目管理者減少風(fēng)險(xiǎn)損失。 分散法對(duì)風(fēng)險(xiǎn)控制的作用在分期還款方式上得到充分分散法對(duì)風(fēng)險(xiǎn)控制的作用在分期還款方式上得到充分的展示，分期還款，就是要求客戶的還款方式不是一次性的展示，分期還款，就是要求客戶的還款方式不是一次性歸還，而是在貸款期間分若干次歸還，比如按季度、按月歸還，而是在貸款期間分若干次歸還，比如按季度、按月度或按其他約定的方式分散還款，優(yōu)點(diǎn)是客戶每次還款

18、壓度或按其他約定的方式分散還款，優(yōu)點(diǎn)是客戶每次還款壓力小。其實(shí)背后暗含力小。其實(shí)背后暗含“違約收益率違約收益率”的大道理，這也是眾的大道理，這也是眾多信貸機(jī)構(gòu)可以為接受分期還款的客戶提供免抵押的信用多信貸機(jī)構(gòu)可以為接受分期還款的客戶提供免抵押的信用貸款的主要原因貸款的主要原因 違約收益率違約收益率= =違約帶來的收益違約帶來的收益/ /違約成本違約成本 當(dāng)違約成本固定時(shí)，違約帶來的收益越小，違約收益當(dāng)違約成本固定時(shí)，違約帶來的收益越小，違約收益率就越低，就越能抑制人的違約沖動(dòng)（意愿），反之亦然。率就越低，就越能抑制人的違約沖動(dòng)（意愿），反之亦然。 一次性還款和分期還款違約成本相同，但違約收益不

19、同，一次性還款和分期還款違約成本相同，但違約收益不同，分期還款違約收益很小。分期還款違約收益很小。 其功效在于：其功效在于：1、放大借款人的借貸能力（如果某企業(yè)一年的還款能力是、放大借款人的借貸能力（如果某企業(yè)一年的還款能力是10萬元，萬元，那么通過分期還款，每年還那么通過分期還款，每年還10萬，可以為其提供萬，可以為其提供30萬元的借萬元的借款，一年期項(xiàng)目通過分期還款也可以適當(dāng)放大借款額度）款，一年期項(xiàng)目通過分期還款也可以適當(dāng)放大借款額度）2、滿足借款人偶發(fā)的一次性大額投資需求（一般、滿足借款人偶發(fā)的一次性大額投資需求（一般5年以上，擔(dān)保年以上，擔(dān)保實(shí)踐中不低于一年也可視為偶發(fā)性）實(shí)踐中不低

20、于一年也可視為偶發(fā)性）3、加快還款頻率以分散還款壓力（有錢就還，不論錢的出處，避、加快還款頻率以分散還款壓力（有錢就還，不論錢的出處，避免集中還貸的缺點(diǎn)）免集中還貸的缺點(diǎn)）4、強(qiáng)化借款人的還款意識(shí)，使借款人時(shí)刻處于欠債還錢的思維狀、強(qiáng)化借款人的還款意識(shí)，使借款人時(shí)刻處于欠債還錢的思維狀態(tài)中，遏制借款人的其他消費(fèi)（投資）支出，專注還款。態(tài)中，遏制借款人的其他消費(fèi)（投資）支出，專注還款。舉例（常見心理狀態(tài)）舉例（常見心理狀態(tài)） u縮小法縮小法 縮小法簡(jiǎn)單粗放，卻便捷有效，是最常用的方法?？s小法簡(jiǎn)單粗放，卻便捷有效，是最常用的方法。 對(duì)于整體把握性和控制力不強(qiáng)、又不愿放棄的項(xiàng)目可對(duì)于整體把握性和控制

21、力不強(qiáng)、又不愿放棄的項(xiàng)目可以暫時(shí)做一部分，或減少額度，將整體風(fēng)險(xiǎn)縮小到自己明以暫時(shí)做一部分，或減少額度，將整體風(fēng)險(xiǎn)縮小到自己明確可以承受的范圍。確可以承受的范圍。u鎖定法鎖定法 鎖定法就是將信貸項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)通過一定的手段固化綁鎖定法就是將信貸項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)通過一定的手段固化綁定到風(fēng)險(xiǎn)償補(bǔ)物上，放貸期間不管發(fā)生任何狀況，都不會(huì)定到風(fēng)險(xiǎn)償補(bǔ)物上，放貸期間不管發(fā)生任何狀況，都不會(huì)改變風(fēng)險(xiǎn)償補(bǔ)物對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的償補(bǔ)作用。改變風(fēng)險(xiǎn)償補(bǔ)物對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的償補(bǔ)作用。 抵押：定義、特點(diǎn)、應(yīng)用方式，抵押物優(yōu)先受償權(quán)會(huì)抵押：定義、特點(diǎn)、應(yīng)用方式，抵押物優(yōu)先受償權(quán)會(huì)收到哪些因素的約束？收到哪些因素的約束？ 質(zhì)押、保證金：質(zhì)押、保

22、證金： 留置：留置： 定金：定金： 保險(xiǎn)：把自然災(zāi)害、意外事故等風(fēng)險(xiǎn)鎖定到保險(xiǎn)賠付保險(xiǎn)：把自然災(zāi)害、意外事故等風(fēng)險(xiǎn)鎖定到保險(xiǎn)賠付金上（貸款保證保險(xiǎn)）金上（貸款保證保險(xiǎn)） u轉(zhuǎn)嫁法轉(zhuǎn)嫁法 轉(zhuǎn)嫁法就是將信貸項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)通過一定的措施轉(zhuǎn)嫁到轉(zhuǎn)嫁法就是將信貸項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)通過一定的措施轉(zhuǎn)嫁到其他有能力全部或部分承擔(dān)的主體上。轉(zhuǎn)嫁法的典型方式其他有能力全部或部分承擔(dān)的主體上。轉(zhuǎn)嫁法的典型方式是擔(dān)保中的保證方式。是擔(dān)保中的保證方式。 第三方信用保證第三方信用保證 包括專業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)擔(dān)保（國有、民營(yíng)各有優(yōu)勢(shì)和短板）包括專業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)擔(dān)保（國有、民營(yíng)各有優(yōu)勢(shì)和短板） 也包括個(gè)人（家庭）無限連帶責(zé)任保證也包括個(gè)人（家庭）

23、無限連帶責(zé)任保證 什么是保證？保證有什么特點(diǎn)？一般保證和連帶保證什么是保證？保證有什么特點(diǎn)？一般保證和連帶保證有何異同？如何正確應(yīng)用保證措施？有何異同？如何正確應(yīng)用保證措施？u轉(zhuǎn)移法轉(zhuǎn)移法 轉(zhuǎn)移法是將信貸項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)通過到達(dá)設(shè)定的一定條件轉(zhuǎn)移法是將信貸項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)通過到達(dá)設(shè)定的一定條件部分或全部轉(zhuǎn)由政府部門和專項(xiàng)基金承接的方法。部分或全部轉(zhuǎn)由政府部門和專項(xiàng)基金承接的方法。比如：比如： 爭(zhēng)取專項(xiàng)基金的資助和補(bǔ)償（世界銀行設(shè)立的節(jié)能減爭(zhēng)取專項(xiàng)基金的資助和補(bǔ)償（世界銀行設(shè)立的節(jié)能減排基金對(duì)節(jié)能減排項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償、扶貧基金會(huì)農(nóng)村創(chuàng)業(yè)排基金對(duì)節(jié)能減排項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償、扶貧基金會(huì)農(nóng)村創(chuàng)業(yè)貸款扶持基金對(duì)農(nóng)民創(chuàng)業(yè)貸

24、款的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償、科技創(chuàng)新基金貸款扶持基金對(duì)農(nóng)民創(chuàng)業(yè)貸款的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償、科技創(chuàng)新基金對(duì)科技類貸款項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償）對(duì)科技類貸款項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償） 爭(zhēng)取政府部門補(bǔ)償政策（通過政策性擔(dān)保公司合作間爭(zhēng)取政府部門補(bǔ)償政策（通過政策性擔(dān)保公司合作間接獲取，比如北京再擔(dān)保、首創(chuàng)擔(dān)保、北京市農(nóng)擔(dān)的財(cái)政接獲取，比如北京再擔(dān)保、首創(chuàng)擔(dān)保、北京市農(nóng)擔(dān)的財(cái)政限率補(bǔ)償政策）限率補(bǔ)償政策） u捆綁分擔(dān)法捆綁分擔(dān)法 與相關(guān)機(jī)構(gòu)實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)的合作方式。該方法能夠?qū)嵟c相關(guān)機(jī)構(gòu)實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)的合作方式。該方法能夠?qū)崿F(xiàn)各分擔(dān)合作機(jī)構(gòu)的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，提高放貸能力，擴(kuò)大市場(chǎng)現(xiàn)各分擔(dān)合作機(jī)構(gòu)的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，提高放貸能力，擴(kuò)大市場(chǎng)份額。份額。比如：比如： 銀

25、團(tuán)貸款銀團(tuán)貸款 與放貸銀行實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)比例承擔(dān)的銀擔(dān)合作模式（本金擔(dān)與放貸銀行實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)比例承擔(dān)的銀擔(dān)合作模式（本金擔(dān)保、本金的比例擔(dān)保）；保、本金的比例擔(dān)保）； 與兄弟擔(dān)保機(jī)構(gòu)聯(lián)合擔(dān)保；與兄弟擔(dān)保機(jī)構(gòu)聯(lián)合擔(dān)保； 再擔(dān)保機(jī)構(gòu)提供再擔(dān)保。再擔(dān)保機(jī)構(gòu)提供再擔(dān)保。u威懾法威懾法 威懾法就是多方營(yíng)造威服之“勢(shì)”，以無型的心理制勝力量促成債務(wù)人履約或保證人代償?shù)姆椒ā?威懾法是一種不使用就可以戰(zhàn)勝對(duì)方的武器！ 空城計(jì)，堪稱威懾法心理戰(zhàn)之經(jīng)典。是什么嚇退了司馬懿？是諸葛亮營(yíng)造了“勢(shì)”，方使空城退兵十五萬。這個(gè)“勢(shì)”就是威懾力 國慶方隊(duì)中的核導(dǎo)彈方陣、某國核試驗(yàn)的核威懾。 孫子兵法：不戰(zhàn)而屈人之兵，善之善者也！

26、擔(dān)保實(shí)踐中的造“勢(shì)”威懾法 擔(dān)保巧用“勢(shì)”P79 u延后法延后法 當(dāng)下沒有恰當(dāng)?shù)姆椒◤氐捉鉀Q問題，暫時(shí)擱置或延續(xù)當(dāng)下沒有恰當(dāng)?shù)姆椒◤氐捉鉀Q問題，暫時(shí)擱置或延續(xù)現(xiàn)狀不會(huì)帶來重大損失時(shí)，可以采用延后法，以時(shí)間換空現(xiàn)狀不會(huì)帶來重大損失時(shí)，可以采用延后法，以時(shí)間換空間，在未來能起到水到渠成的功效。間，在未來能起到水到渠成的功效。 國家在處理外部爭(zhēng)端時(shí)往往采用延后法國家在處理外部爭(zhēng)端時(shí)往往采用延后法 在信貸實(shí)踐中貸款展期、借新還舊就是典型的延后法。在信貸實(shí)踐中貸款展期、借新還舊就是典型的延后法。u抬高成本法抬高成本法 并不以對(duì)信貸和擔(dān)保機(jī)構(gòu)自身權(quán)益的保障為直接目的，并不以對(duì)信貸和擔(dān)保機(jī)構(gòu)自身權(quán)益的保障為

27、直接目的，而是通過提高客戶的違約成本，根據(jù)兩害相權(quán)取其輕原理，而是通過提高客戶的違約成本，根據(jù)兩害相權(quán)取其輕原理，讓客戶對(duì)違約后果可能對(duì)其本身造成損害的嚴(yán)重性有明確讓客戶對(duì)違約后果可能對(duì)其本身造成損害的嚴(yán)重性有明確的認(rèn)識(shí)，從而客觀上促使客戶履約，間接地降低了項(xiàng)目風(fēng)的認(rèn)識(shí)，從而客觀上促使客戶履約，間接地降低了項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。險(xiǎn)。 股權(quán)質(zhì)押股權(quán)質(zhì)押 國有劃撥土地的抵押國有劃撥土地的抵押 集體土地的抵押集體土地的抵押 涉及到公益類資產(chǎn)的抵押涉及到公益類資產(chǎn)的抵押 資產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)權(quán)證留置等擔(dān)保方法并不能直接保障擔(dān)保資產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)權(quán)證留置等擔(dān)保方法并不能直接保障擔(dān)保人的權(quán)益，而是通過抬高客戶的違約成本達(dá)到約束其履約人

28、的權(quán)益，而是通過抬高客戶的違約成本達(dá)到約束其履約之目的。之目的。 u增利法增利法 增利法就是提高信貸業(yè)務(wù)收益，以增量的收益去覆蓋增利法就是提高信貸業(yè)務(wù)收益，以增量的收益去覆蓋或彌補(bǔ)風(fēng)險(xiǎn)損失的方法?；驈浹a(bǔ)風(fēng)險(xiǎn)損失的方法。 比如擔(dān)保機(jī)構(gòu)，當(dāng)市場(chǎng)平均擔(dān)保費(fèi)率在比如擔(dān)保機(jī)構(gòu)，當(dāng)市場(chǎng)平均擔(dān)保費(fèi)率在2%2%時(shí)，你操作時(shí)，你操作的項(xiàng)目保費(fèi)收入能達(dá)到的項(xiàng)目保費(fèi)收入能達(dá)到3%3%，不要小覷這多出的，不要小覷這多出的1%1%的收入，的收入，它可讓你承保的項(xiàng)目比同類擔(dān)保公司多出它可讓你承保的項(xiàng)目比同類擔(dān)保公司多出50%50%的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償能力。所以任何提高業(yè)務(wù)收入的方法，都是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)最有力能力。所以任何提高業(yè)務(wù)

29、收入的方法，都是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)最有力的支撐和化解。的支撐和化解。 最直接的方式就是提高費(fèi)率，但簡(jiǎn)單提高擔(dān)保費(fèi)率，最直接的方式就是提高費(fèi)率，但簡(jiǎn)單提高擔(dān)保費(fèi)率，會(huì)帶來許多負(fù)面作用，比如市場(chǎng)萎縮、客戶轉(zhuǎn)向、形象受會(huì)帶來許多負(fù)面作用，比如市場(chǎng)萎縮、客戶轉(zhuǎn)向、形象受損。所以增利法需要擴(kuò)大視野，需要智慧和策略。損。所以增利法需要擴(kuò)大視野，需要智慧和策略。 u創(chuàng)新法創(chuàng)新法用創(chuàng)新的方式方法控制信貸項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)：用創(chuàng)新的方式方法控制信貸項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)：1 1、經(jīng)營(yíng)托管法、經(jīng)營(yíng)托管法2 2、租賃法、租賃法u自愈法自愈法 以提高人體自身免疫力入手來抵御和治療疾病是最高以提高人體自身免疫力入手來抵御和治療疾病是最高明的治病救人辦

30、法，同理，幫助企業(yè)解決實(shí)際困難、度過明的治病救人辦法，同理，幫助企業(yè)解決實(shí)際困難、度過經(jīng)營(yíng)難關(guān)，經(jīng)營(yíng)難關(guān)，維護(hù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)安全是化解貸款風(fēng)險(xiǎn)的根本原維護(hù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)安全是化解貸款風(fēng)險(xiǎn)的根本原則。則。 案例：地板企業(yè)案例：地板企業(yè)u風(fēng)險(xiǎn)對(duì)沖抵銷法風(fēng)險(xiǎn)對(duì)沖抵銷法 為企業(yè)提供對(duì)內(nèi)對(duì)外的兩種擔(dān)保，兩種擔(dān)保的承保風(fēng)為企業(yè)提供對(duì)內(nèi)對(duì)外的兩種擔(dān)保，兩種擔(dān)保的承保風(fēng)險(xiǎn)可以得到部分的對(duì)沖抵銷，從而達(dá)到控制風(fēng)險(xiǎn)的目的。險(xiǎn)可以得到部分的對(duì)沖抵銷，從而達(dá)到控制風(fēng)險(xiǎn)的目的。1 1、為小額貸款公司提供融入和融出資金的擔(dān)保、為小額貸款公司提供融入和融出資金的擔(dān)保融入融出的擔(dān)保責(zé)任并不累加，而是有所對(duì)沖抵銷。融入融出的擔(dān)保責(zé)任并

31、不累加，而是有所對(duì)沖抵銷。2 2、為經(jīng)營(yíng)企業(yè)提供融資擔(dān)保和履約擔(dān)保、為經(jīng)營(yíng)企業(yè)提供融資擔(dān)保和履約擔(dān)保融資擔(dān)保和履約擔(dān)保的承保責(zé)任并不累加，而是有所對(duì)沖抵融資擔(dān)保和履約擔(dān)保的承保責(zé)任并不累加，而是有所對(duì)沖抵銷銷放款放款銀行銀行小額貸款小額貸款公司公司個(gè)體工商個(gè)體工商戶戶農(nóng)戶農(nóng)戶農(nóng)合組織農(nóng)合組織中小企業(yè)中小企業(yè)銀銀行行資資金金小小額額信信貸貸資資金金 擔(dān)保公司擔(dān)保公司全額擔(dān)全額擔(dān)保保授信擔(dān)保授信擔(dān)保環(huán)節(jié)環(huán)節(jié)一般保一般保證責(zé)任證責(zé)任比例擔(dān)比例擔(dān)保保放貸擔(dān)保放貸擔(dān)保環(huán)節(jié)環(huán)節(jié) 擔(dān)保鏈條前端小貸公司融出資金的安全，實(shí)質(zhì)性保擔(dān)保鏈條前端小貸公司融出資金的安全，實(shí)質(zhì)性保障了后端小貸公司融入資金擔(dān)保的安全，這就

32、是風(fēng)險(xiǎn)對(duì)沖抵障了后端小貸公司融入資金擔(dān)保的安全，這就是風(fēng)險(xiǎn)對(duì)沖抵銷的功效。銷的功效。 博弈法：博弈法：博弈：原意為下棋、賭博。博弈論就是二人或多人在平等的對(duì)局中各自利用對(duì)方的策略變換自己的對(duì)抗策略，達(dá)到取勝目標(biāo)的理論，簡(jiǎn)而言之就是策略論。博弈論研究互動(dòng)決策、研究競(jìng)爭(zhēng)與合作，需要考慮他人對(duì)自己決策的反應(yīng)，以及自己對(duì)他人決策的正確反應(yīng)。博弈論認(rèn)為，博弈分零合博弈、正和博弈和負(fù)和博弈。一般認(rèn)為博弈比如賭博和下棋，共同點(diǎn)是爭(zhēng)輸贏，其結(jié)果是利益雙方對(duì)立。廣義的博弈還包含為了共贏的合作。對(duì)我們擔(dān)保實(shí)踐具有廣泛而實(shí)際的使用價(jià)值。 抵押擔(dān)保影響追償?shù)膽?yīng)用要點(diǎn)之抵押擔(dān)保影響追償?shù)膽?yīng)用要點(diǎn)之 抵押優(yōu)先權(quán)受到威脅和

33、侵害以及無法設(shè)定抵抵押優(yōu)先權(quán)受到威脅和侵害以及無法設(shè)定抵押權(quán)的若干情形：押權(quán)的若干情形：一、土地使用權(quán)出讓金一、土地使用權(quán)出讓金 以未繳清土地出讓金的土地使用權(quán)做抵押物的，處置價(jià)以未繳清土地出讓金的土地使用權(quán)做抵押物的，處置價(jià)款應(yīng)先補(bǔ)繳土地出讓金，剩余部分才有優(yōu)先受償權(quán)?？顟?yīng)先補(bǔ)繳土地出讓金，剩余部分才有優(yōu)先受償權(quán)。 對(duì)策：審查土地出讓金繳納憑證。對(duì)策：審查土地出讓金繳納憑證。 二、稅款二、稅款 稅收征管法45條：納稅人欠繳的稅款發(fā)生在納稅人以其財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押、質(zhì)押、留置之前的，納稅應(yīng)當(dāng)先于抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)執(zhí)行。 如果有證據(jù)證明企業(yè)在提供抵押之前就已拖欠稅款，稅務(wù)機(jī)關(guān)就有權(quán)先于抵押權(quán)人處置抵

34、押物，并就處置價(jià)款優(yōu)先受償，即使抵押權(quán)人已經(jīng)處置抵押物受償，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)在抵押物價(jià)值范圍內(nèi)向抵押權(quán)人追償欠稅款。 對(duì)策：掌握客戶納稅情況。三、建設(shè)工程款三、建設(shè)工程款 合同法286條直接規(guī)定，建設(shè)工程價(jià)款就該工程折價(jià)或拍賣款優(yōu)先受償，抵押權(quán)對(duì)工程款沒有優(yōu)先權(quán)。最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)，認(rèn)定建筑工程承包人工程價(jià)款的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)，行使優(yōu)先權(quán)的期限為六個(gè)月，自建設(shè)工程竣工之日起或建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計(jì)算。 當(dāng)消費(fèi)者交付了購買商品房的全部或大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的建設(shè)工程價(jià)款的優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗支付全部或大部分房款買受人。 三、建設(shè)工程款三、建設(shè)工程

35、款對(duì)策：掌握工程款結(jié)算情況； 簽訂三方協(xié)議，將擔(dān)保貸款設(shè)定為高級(jí)債權(quán)，建設(shè)工程價(jià)款設(shè)定為次級(jí)債權(quán)，在擔(dān)保貸款受償之前，不得對(duì)抵押物行使建設(shè)工程款優(yōu)先權(quán)，或者建筑商出具放棄優(yōu)先權(quán)承諾，但是僅對(duì)建筑商墊資部分有效，對(duì)工人工資無效。 “買房人買房人 工程款工程款 抵押權(quán)抵押權(quán)”四、動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)四、動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán) 同一動(dòng)產(chǎn)的抵押權(quán)與質(zhì)權(quán)并存時(shí)，動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)。 對(duì)策：種類物動(dòng)產(chǎn)不適宜設(shè)置抵押權(quán)五、動(dòng)產(chǎn)留置權(quán)五、動(dòng)產(chǎn)留置權(quán) 同一動(dòng)產(chǎn)的抵押權(quán)與留置權(quán)并存時(shí)，動(dòng)產(chǎn)留置權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)。 對(duì)策：種類物動(dòng)產(chǎn)不適宜設(shè)置抵押權(quán)六、抵押前已設(shè)置的租賃權(quán)六、抵押前已設(shè)置的租賃權(quán) 尤其是簽訂了長(zhǎng)期租賃合同，一次性收取了多尤其是

36、簽訂了長(zhǎng)期租賃合同，一次性收取了多年租金的土地和房產(chǎn)：年租金的土地和房產(chǎn)： 租賃在前，抵押在后，抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)不能影響租賃合同的履行。防止接受設(shè)置了租賃保護(hù)措施的土地和房產(chǎn)進(jìn)行抵押，避免抵押權(quán)形式存在事實(shí)落空。 對(duì)策：實(shí)地探訪，識(shí)別是否已設(shè)租賃權(quán)，掌握租金和租期是否正常約定。買賣（抵押）不破租賃的含義買賣（抵押）不破租賃的含義1、租賃在前，抵押在后，要告知承租人，且不影響租賃合同履行，租賃期內(nèi)租賃不受影響，即使實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，對(duì)抵押物的受讓人繼續(xù)有效。2、抵押在前，租賃在后，租賃合同對(duì)抵押物受讓人無效。（未辦理抵押登記則不能對(duì)抗租賃）對(duì)已租賃房產(chǎn)設(shè)定為抵押物的必須查驗(yàn)租賃合同： 若抵押房產(chǎn)與其他房產(chǎn)

37、一并出租，在租賃合同中沒有清晰界定抵押房產(chǎn)的租金，只明確了總租金，那么，在租賃期內(nèi)一旦其他房產(chǎn)的抵押權(quán)人查封房產(chǎn)并率先主張租金權(quán)利時(shí)，就會(huì)導(dǎo)致抵押房產(chǎn)租金的旁落，更嚴(yán)重的是若抵押人與承租人不配合理清各房產(chǎn)的租金，會(huì)造成抵押房產(chǎn)無法直接拍賣的后果，故只要擬設(shè)定的抵押房產(chǎn)已經(jīng)出租，則必須查驗(yàn)租賃合同，發(fā)現(xiàn)擬抵押房產(chǎn)的租金表述不清，必須糾正。 案例：兵器大廈房產(chǎn)一層和六層房產(chǎn)被銀行租用，只簽訂一個(gè)租賃合同，僅明確總租金，而一層房產(chǎn)公司抵押給擔(dān)保公司，六層抵押給小貸公司，客戶違約后，小貸公司率先查封六層房產(chǎn)和租金結(jié)算賬戶，擔(dān)保公司面臨租金旁落且無法拍賣抵押物的囧境。 注意新規(guī)： 主張租賃權(quán)須在查封前入

38、?。▽?duì)融資方或擔(dān)保方有利） 新發(fā)布的異議復(fù)議規(guī)定第三十一條： 承租人請(qǐng)求在租賃期內(nèi)阻止向受讓人移交占有被執(zhí)行的不動(dòng)產(chǎn)，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同并占有使用該不動(dòng)產(chǎn)的，人民法院應(yīng)予支持。但同時(shí)，如果案外人與被執(zhí)行人惡意串通，以明顯不合理的低價(jià)承租被執(zhí)行的不動(dòng)產(chǎn)或者偽造交付租金證據(jù)的，對(duì)其提出的阻止移交占有的請(qǐng)求，人民法院不予支持。七、正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中已支付合理價(jià)款并已占有動(dòng)產(chǎn)七、正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中已支付合理價(jià)款并已占有動(dòng)產(chǎn)浮動(dòng)抵押財(cái)產(chǎn)的買受人浮動(dòng)抵押財(cái)產(chǎn)的買受人 物權(quán)法189條規(guī)定：以現(xiàn)有的以及將有的生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品抵押的，不得對(duì)抗正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中已經(jīng)支付合理價(jià)款并取得

39、抵押財(cái)產(chǎn)的買受人。 根據(jù)此規(guī)定，動(dòng)產(chǎn)設(shè)置浮動(dòng)抵押權(quán)后，抵押人在正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中將該動(dòng)產(chǎn)出售轉(zhuǎn)讓，若買受人支付了合理價(jià)款，并且已經(jīng)取走該動(dòng)產(chǎn)，則買受人對(duì)該財(cái)產(chǎn)享有的權(quán)利優(yōu)于動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)。 對(duì)策：只對(duì)實(shí)力雄厚的客戶設(shè)置浮動(dòng)資產(chǎn)抵押措施八、司法費(fèi)用八、司法費(fèi)用 訴訟和司法執(zhí)行過程中發(fā)生的有關(guān)司法費(fèi)用的支付優(yōu)先于抵押權(quán)的受償權(quán)。 九、抵押財(cái)產(chǎn)被第三方先行查封九、抵押財(cái)產(chǎn)被第三方先行查封 抵押財(cái)產(chǎn)被第三方先行通過司法機(jī)關(guān)查封，雖然抵押權(quán)人依然享有該財(cái)產(chǎn)的優(yōu)先受償權(quán)，但失去了優(yōu)先處置權(quán)。使受償前景變得不確定。 對(duì)策：出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)后務(wù)必盡速對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)實(shí)施首輪司法查封。 十、集體用地集體用地集體土地不能抵押，也有例外，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、村企業(yè)的房產(chǎn)抵押，其所占用的集體用地一并抵押。但較少碰到，一般也不采用，由于不能改變土地的性質(zhì)和用途，處置受眾狹窄，變現(xiàn)困難。 對(duì)策：在不考慮保障性，只考慮約束性的前提下可以選用 例：集體土地證樣式 十一、學(xué)