東莞鳳崗某房地產(chǎn)項目前期評估報告

1、精品資料推薦鳳崗項目初步評估報告說明：本項目雖然行政區(qū)劃上屬東莞市鳳崗鎮(zhèn)，但項目更臨近龍崗區(qū)，客戶群主要來自龍崗，基本屬于龍崗片區(qū)的項目，所以對項目的相關(guān)也分析主要針對龍崗區(qū)。第一章龍崗區(qū)宏觀經(jīng)濟分析、概況龍崗區(qū)總面積844.07平方公里，占深圳市的41.8%,總?cè)丝?33萬人，其中常住人口27.2萬人，轄平湖、布吉、橫崗、龍崗、龍城、坪山、坪地、坑梓、葵涌、大鵬、南澳11個街道辦。2005年龍崗區(qū)實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值930.31億元，比上年增長18.5%,其中第一產(chǎn)業(yè)增加值4.05億元，同比減少20.1%;第二產(chǎn)業(yè)增加值616.86億元，比上年增長20.9%;第三產(chǎn)業(yè)增加值309.40億元，增長

2、14.1%,全區(qū)三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為0.43:66.31:33.26?！笆濉睍r期，生產(chǎn)總值年均增長19.6%。2005年，全區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入19328.28元，比上年增加1058.87元，增長5.8%。2004隼龍崗馬周邊地區(qū)搔方發(fā)展對此表報標(biāo)名利總班花閾定井融中山收總南前禺同區(qū)生產(chǎn)忌用MSI.so3埠11»»aicM如呻*T19一般電宜敷入321IE27.I32酊6264口33ISS90421.2出口若履IH,Z317131W.4T齦皿朝安費際利用孫交38a10.0130<3035252.205社會晌費品總牌血&桅jis.r11912D3SS.04ire

3、.£4moo182：51155.2注：出口忠和和笠花和國外責(zé)忘的眼便是之美元，其4削是仁元二、支柱產(chǎn)業(yè)分析龍崗是深圳市面積最大的一個行政區(qū)，總面積844平方公里，約占全市總面積的43。全區(qū)建設(shè)用地214平方公里，其中未開發(fā)的建設(shè)用地113平方公里。這片土地不僅是龍崗未來發(fā)展的最大資本，也是深圳未來發(fā)展的希望所在。目前，高新技術(shù)和先進制造業(yè)、現(xiàn)代物流、濱海旅游、文化產(chǎn)業(yè)構(gòu)成龍崗的四大支柱產(chǎn)業(yè)，這四大產(chǎn)業(yè)正驅(qū)動龍崗經(jīng)濟朝前快速發(fā)展。1、高新技術(shù)和先進制造業(yè)龍崗是深圳市舉足輕重的產(chǎn)業(yè)大區(qū)。目前，全區(qū)有大小工業(yè)企業(yè)5000多家，工業(yè)增加值占全市的23，初步形成了以電子信息、精密機械、新材料、

4、新能源、家具、皮革、玩具、眼鏡等行業(yè)為主導(dǎo)的工業(yè)經(jīng)濟體系，其中程控交換機產(chǎn)量約占全國的50，眼鏡出口量占?xì)W洲市場的70，充電電池生產(chǎn)規(guī)模為全國之最。區(qū)內(nèi)有華為、比亞迪、大亞灣核電、新天下、兄弟亞洲、歐姆龍等一批享譽國內(nèi)外的知名企業(yè)。龍崗是深圳市幾大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的重點發(fā)展區(qū)域，在全市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶“92”片區(qū)中，龍崗區(qū)域內(nèi)有深圳大工業(yè)區(qū)、坂雪崗、寶龍碧嶺、葵涌大鵬、東部海洋生物5大片區(qū)，規(guī)劃面積和新增產(chǎn)值分別占全市的64和54。近幾年，龍崗區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值以年均77的速度高速增長。2004年，高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值547.2億元，占全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值的比例達(dá)到45.3。2、物流產(chǎn)業(yè)物流業(yè)在龍崗區(qū)國民經(jīng)濟中占

5、有十分重要的地位，2004年實現(xiàn)增加值約60億元。2004年，龍崗區(qū)社會消費品零售總額為120億元，現(xiàn)有萬佳、沃爾馬、天虹等大中型商場40多家，營業(yè)面積為50萬平方米左右。擁有平湖鐵路編組中心及建設(shè)面積16平方公里平湖物流基地（物流園區(qū)），以及眾多大型商場配送中心。龍崗區(qū)的物流業(yè)處于蓄勢待發(fā)的態(tài)勢，眼下有近百億元的資金欲投入平湖物流園區(qū)內(nèi)，物流業(yè)成了龍崗新的經(jīng)濟增長點。在深圳市規(guī)劃的6大物流園區(qū)中，龍崗區(qū)平湖物流基地是全市面積最大的綜合性物流園區(qū)，已引進了華南國際工業(yè)原料城等一批輻射海內(nèi)外的物流龍頭項目。3、旅游產(chǎn)業(yè)龍崗是深圳市生態(tài)資源環(huán)境最優(yōu)越的區(qū)域。全區(qū)依山傍海，山林面積4.3萬公頃，占全

6、市的57，森林覆蓋率53.9，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全市的43.4。區(qū)內(nèi)有馬巒山、七娘山、園山等方圓數(shù)十平方公里的郊野公園。全區(qū)海岸線長達(dá)130多公里，大小沙灘21個，其中待開發(fā)優(yōu)質(zhì)沙灘19個，素有“深圳后花園”和“東方夏威夷”之稱。在全市旅游發(fā)展布局中，龍崗區(qū)大鵬半島是深圳市今后高起點、高標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)建設(shè)的國際性海濱旅游勝地。4、文化產(chǎn)業(yè)以大芬油畫為代表的油畫業(yè)，經(jīng)過多年的發(fā)展，已經(jīng)形成了油畫生產(chǎn)、收購和集中外銷一條龍體系，大芬油畫村成為中國油畫第一村、國家文化產(chǎn)業(yè)示范基地，擁有個人油畫工作室700間、門店300家及畫工8000名，2004年出口交易額達(dá)1.4億多港元，產(chǎn)品暢銷全世界，成為國際知名的“油畫制造

7、工廠”。龍崗區(qū)還匯聚著500家印刷企業(yè)，擁有像當(dāng)納利、天時、力嘉國際、中華商務(wù)這樣的國際印刷業(yè)航空母艦，幾乎可以包括印刷業(yè)的所有門類，形成了具有特色的印刷產(chǎn)業(yè)園。小結(jié)：龍崗區(qū)經(jīng)濟較為發(fā)達(dá)，經(jīng)濟總量大、增長速度快，居民收入高，市場容量大。龍崗區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)突出，競爭力強，未來經(jīng)濟增長潛力較大。宏觀經(jīng)濟環(huán)境良好，適宜進行房地產(chǎn)項目開發(fā)。第二章龍崗區(qū)地產(chǎn)市場分析一、概況1 .銷售量2005年，深圳市商品房銷售面積累計993.20萬平方米，同比增長9.3%。其中，住宅銷售面積901.13萬平方米，同比增長12.28%。從2005年各月各行政區(qū)住宅銷售面積分布來看，特區(qū)外置業(yè)已成主流，寶安區(qū)已居首位，占全市

8、銷售面積的份額從2004年的21%上升到30%;龍崗區(qū)居其次，所占份額從2004年18%上升到20%銷售面積182萬平方米；福田區(qū)銷售量占全市的19%（2004年占16%）;南山區(qū)銷售量占全市的18%（2004年占33%）;羅湖區(qū)銷售量占全市的11%（2004年占10%）。特區(qū)外兩區(qū)合計占全市50%,特區(qū)外置業(yè)已居主要地位。2006年上半年，特區(qū)外銷售規(guī)模繼續(xù)上漲，共銷售商品住宅21525套，同比上漲6.88%,占總銷售套數(shù)的55.02%;銷售面積216.61萬平方米，同比上漲8.93%,占總銷售面積的58.43%。其中寶安區(qū)銷售住宅11105套，銷售面積110.32萬平方米；龍崗區(qū)銷售住宅1

9、0420套，銷售面積106.29萬平方米。而同期特區(qū)內(nèi)共銷售商品住宅17598套，同比下降34.46%,銷售面積154.11萬平方米，同比下降32.53%o其中，羅湖區(qū)銷售套數(shù)4935套，銷售面積36.05萬平方米；福田區(qū)銷售套數(shù)5500套銷售面積41.23萬平方米；南山區(qū)銷售6485套，銷售面積71.53萬平方米；鹽田區(qū)銷售678套，銷售面積5.30萬平方米。2 .價格2004年龍崗區(qū)均價為4,172元/平方米，較2003年上漲20%2005年，均價上漲至5287元/平方米，漲幅達(dá)27%。而06年上半年已經(jīng)比上年上漲16%,漲勢明顯。2005年全市及各區(qū)住宅平均銷售價格指標(biāo)單位2005年20

10、04年同比全巾商品住宅均價元7040.15997.5217.38其中：羅湖區(qū)元8310.067998.083.9福田區(qū)元9091.757801.1416.54南山區(qū)元8699.966413.5335.65鹽田區(qū)元7806.488942.16-12.7寶安區(qū)元5386.24190.2828.54龍崗區(qū)元5287.984153.3827.322006年1-6月深圳各區(qū)住宅銷售統(tǒng)計行政區(qū)套數(shù)建筑面積金額均價（建筑面積）平均面積寶安111051103170.177654898817039.249799.339946福田5500412266.45514740488212485.62674.957536龍

11、崗10420106288364977346266113.311102.00413羅湖4935360543.5334892589839677.774573.058466南山6485715345.11875723707212241.975110.30765鹽田67852965.013671561866932.051778.119483二、板塊分析1、龍崗中心城2004年，和興花園四期、煦苑、天健郡城、花半里和東方沁園等相繼入市，市場需求得到了集中爆發(fā)，幾個樓盤都受到了市場的追捧。2005年，錦繡東方、東方御花園、羅馬公園、儷景中心又陸續(xù)推出。從新推樓盤看來，產(chǎn)品素質(zhì)和產(chǎn)品創(chuàng)新都較過去有了新的突破，

12、如花半里的建筑設(shè)計是獨特的復(fù)式板樓設(shè)計，家家贈送超大露臺，一梯兩戶、南北通透，這樣的產(chǎn)品目前在市區(qū)內(nèi)都尚未出現(xiàn)。與此同時，中心城市場已呈現(xiàn)出片區(qū)特征，目前較為明顯的是規(guī)劃中的中心城中心區(qū)和清林中路以北片區(qū)。中心城中心區(qū)是中心城規(guī)劃優(yōu)勢最強、發(fā)展最成熟的區(qū)域，片區(qū)過去已有紫薇苑、儷景鴻都等高尚住宅，未來九州新都市等大型項目的面世將把片區(qū)的居住價值發(fā)揮得更高，該片區(qū)將逐漸發(fā)展成為中心城的中央生活區(qū)。而清林中路以北的片區(qū)以教育為核心優(yōu)勢，逐漸發(fā)展成為成熟的居住片區(qū)。兩個片區(qū)各具優(yōu)勢和特色，形成了中心城住宅市場的熱點。在一級市場方面，中心城土地市場也呈現(xiàn)出眾兵密布的情況。中心區(qū)附近，九州地產(chǎn)、鴻榮源、

13、鴻基地產(chǎn)擁有100多萬平米的土地儲備；西北面，招商地產(chǎn)、融發(fā)、天健擁有近50萬平米的土地；東南面，星河地產(chǎn)、名居地產(chǎn)擁有近50萬平方米的土地。目前中心城至少有200多萬平方米建面的土地掌握在各大發(fā)展冏手中，其中有不少是市內(nèi)的品牌發(fā)展冏。2、布吉布吉向來以大盤引領(lǐng)市場，市場新推項目包括大世紀(jì)水山緣、翠楓豪園湖光山舍、華浩源綠谷、承翰慢城、英郡年華、桂芳園7、8期、可因，此外，左庭右院、怡康家園、泰雅園、知春里、美杜蘭華庭等項目也投放市場。在布吉新推的項目中，引入注目的有翠楓豪園湖光山舍、桂芳園7、8期、可園，它們不僅都是大盤，而且在園林規(guī)劃、戶型設(shè)計、生態(tài)環(huán)境建設(shè)等方面都開創(chuàng)了布吉樓市先河。石呀

14、嶺片區(qū)的中海怡翠山居、華浩源綠谷、承翰慢城、錦繡河山相繼推出，瞬間使石岈嶺成為深圳樓市一大熱點。而老牌國企東部集團入駐布吉開發(fā)大盤英郡年華也頗為引人注目。3、橫崗中海怡美山莊推出之后，2004年振業(yè)集團開發(fā)的振業(yè)城在橫崗橫空出世，這個以Townhouse為主的樓盤開盤價達(dá)到了9000元，轟動了鵬城。橫崗的豪宅開發(fā)由此掀起了新的一頁。4、坂雪崗及周邊區(qū)域以萬科四季花城、萬科城、萬科第五園組成的萬科族三大盤在板雪崗站創(chuàng)造了奇跡，它們不僅使板雪崗由滄海變?yōu)樯Ｌ?，而且也?chuàng)造了樓市升值的奇跡，中國建筑的奇跡，四季花城從一期的均價2800元升值到現(xiàn)在的6000元，而第五園均價已在10000以上，第五園還成

15、了中國建筑精神的寫照，業(yè)主好評如潮，趨之如鶩。區(qū)域內(nèi)中海地產(chǎn)推出的中海月朗苑、中海日輝臺也受到關(guān)內(nèi)人士的好評，均價在6000元左右。第三章龍崗中心城片區(qū)分析龍崗中心城概況龍崗中心城是龍崗政治、經(jīng)濟、文化中心，屬于深圳八大衛(wèi)星城之一，而且是龍崗邁向城市化的先行城區(qū)，中心城已成為龍崗國際化中心城區(qū)的重要標(biāo)志之一。1998年，15萬平方米龍城廣場面世，龍崗中心城成為萬眾矚目的焦點。龍崗區(qū)政府在中心城投入了10多個億進行市政設(shè)施配套建設(shè)。以居住為核心的中心城的規(guī)劃建設(shè)，有著國際先進的規(guī)劃理念，體現(xiàn)在環(huán)境、道路、商業(yè)、金融、教育、醫(yī)療、文化等各項公共設(shè)施的規(guī)劃布局上。龍崗中心城的配套設(shè)施起點高，具有高效

16、率的交通系統(tǒng)、高層次的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，龍崗區(qū)政府及各職能部門大都位于中心城內(nèi)，郵電、銀行、商場、綜合市場、醫(yī)院、學(xué)校、娛樂康體等設(shè)施完備，深惠、深汕一級公路和深惠、深汕、機荷高速公路貫穿而過，交通非常方便。深圳市新城市規(guī)劃建筑設(shè)計有限公司與深圳市城市規(guī)劃設(shè)計研究院經(jīng)過一年的努力完成了龍崗中心組團規(guī)劃。按該規(guī)劃，龍崗中心組團的功能定位：深圳市次中心，龍崗區(qū)行政、文化、商業(yè)中心，東部發(fā)展軸的綜合服務(wù)中心，強化行政辦公、金融商貿(mào)、文教體衛(wèi)的城市功能，構(gòu)建集約化的生態(tài)城區(qū)。人口規(guī)模2020年控制規(guī)模77萬人。用地規(guī)模為2020年規(guī)劃90.5平方公里，人均城市建設(shè)用地117.5平方米。龍崗區(qū)已形成海陸空立體交

17、通運輸網(wǎng)絡(luò)。區(qū)內(nèi)公路四通八達(dá)，高等級公路已形成網(wǎng)絡(luò)，村村通公路。區(qū)內(nèi)有一級公路7條，機荷（深圳機場-橫崗荷坳）、深汕（深圳-汕頭）、惠鹽（惠州-鹽田港）、鹽壩（鹽田港-葵涌壩光）等4條高速公路跨區(qū)而過。沿機荷高速公路，龍崗區(qū)中心城至深圳機場的車程僅20-30分鐘。沿新建成的龍崗第二通道，龍崗區(qū)中心城至市中心車程僅需20分鐘。鐵路方面，廣深鐵路、平南（平湖鎮(zhèn)-深圳市南山區(qū)）鐵路、平鹽（平湖鎮(zhèn)-鹽田港）疏港鐵路貫穿龍崗區(qū)，在其交匯處建有大型的平湖鐵路編組站。龍崗區(qū)南面緊鄰國際大港鹽田港，西距蛇口港約35公里，區(qū)內(nèi)還建有沙漁涌等多個港口碼頭，可泊5000噸級的輪船。二、龍崗中心城區(qū)域房地產(chǎn)市場分析1

18、、市場特征一般項目規(guī)模較大，為多期開發(fā)的大社區(qū)產(chǎn)品品質(zhì)不斷提升，戶型創(chuàng)新以9-12小高層為主，2005年以來1830層高層亦逐漸增多戶型以三房、四房為主本地客戶占絕大比例，自住居多，投資者較少一般均價約5,500-6500元/平方米，個別優(yōu)質(zhì)樓盤價格已經(jīng)過7000元/平方米關(guān)內(nèi)部分大品牌開發(fā)商開始扎根2、典型樓盤分析招商依山郡位置龍平西路與黃閣北路交匯處東北側(cè)發(fā)展商招向地廣占地面積150442.6m2建筑面積289913.5m2戶型1252501tf花園洋房車位數(shù)1800總戶數(shù)1500物業(yè)管理招商物營銷售年份2006年5月27日銷售均價7500元/平方米點評?由品牌發(fā)展商開發(fā)；?背靠山林，環(huán)境

19、優(yōu)美；?大規(guī)模社區(qū)，具備升值潛力;?低容積率，產(chǎn)品類型豐富；?距離龍崗中心成較近。?已售60%水岸新都位置龍崗區(qū)新城路與坪西路交匯處發(fā)展商佳兆業(yè)地產(chǎn)占地面積211762.51m2建筑面積74300.01m2(一期)戶型2房、3房、4房(80140m2)聯(lián)排別墅(200250m2)庭院house(108-200m2)車位數(shù)2347總戶數(shù)2583物業(yè)管理+士不止銷售年份2006年3月銷售均價小高層：5800元/平米高層：6600元/平米別墅：800c元/平米點評?由品牌發(fā)展商開發(fā)；?大規(guī)模社區(qū)，具備升值潛力；?容積率低，產(chǎn)品類型豐富；?距離龍崗繁華區(qū)域較遠(yuǎn)；?周邊有工廠、農(nóng)民自建房影響;?銷售超過

20、70%東方御花園位置龍崗中心城龍福西路發(fā)展商中圳、建業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司占地面積33092.9m2建筑面積66625m2戶型6棟1118層總戶數(shù)496物業(yè)管理中海物業(yè)管理公司銷售年份2005年10月銷售均價5600元/m2點評?社區(qū)規(guī)模較大，具備升值潛力?規(guī)劃設(shè)計不錯，戶型設(shè)計較好?近龍崗中心城繁華地段，生活便利?品牌開發(fā)商開發(fā)。?已售95%中央悅城位置龍崗中心城龍平西路與長興路交匯處北側(cè)發(fā)展商大綜藝地產(chǎn)占地面積97000m2建筑面積260000m2戶型一期戶型面積：140-255m2總戶數(shù)2034,一期254套house產(chǎn)品銷售年份2006年7月9日銷售均價1100012000元/m2點評?社區(qū)

21、規(guī)模大?位處中心城邊緣地帶，片區(qū)目前正在開發(fā)，具升值潛力?2.8的容積率規(guī)劃的別墅數(shù)量過多，導(dǎo)致密度過高，樓棟對視嚴(yán)重?銷售情況較差，30流右花半里位置龍崗龍崗中心城清林中路北側(cè)（天虹商場旁）發(fā)展商深圳恒祥基房地產(chǎn)開發(fā)公司占地面積30000m2建筑面積82523.51m2戶型2棟2934曾高層6棟69層多層總戶數(shù)529物業(yè)管理戴德梁行物業(yè)管理公司銷售年份2005年5月銷售均價5500元/m2點評：?戶型設(shè)計新穎，獨有前廳后院設(shè)計?位于龍崗中心城繁華地段，配套完善3、客戶群分析?以本區(qū)域客戶為主，客戶層面相對集中且單一，區(qū)域外客戶少?以自用為主，投資比例較低?未來隨著交通日益完善及地鐵3號線將帶

22、來更多市內(nèi)及外圍地區(qū)置業(yè)者?客戶消費動機見下表客戶類型購買動機關(guān)注點龍崗原住民與原生活相聯(lián)系追求豐富生活，體現(xiàn)身份與普通階層形成跑離感私營企業(yè)主私有空間追求品質(zhì)生活生活環(huán)境安靜、舒適個體經(jīng)營者與親朋交往靠近生意場注重實用性公務(wù)員首次置業(yè)、家庭生活擁有自己物業(yè)，脫離原生活空間與單位跑離近企業(yè)管理者社區(qū)生活改善生活環(huán)境，下一代成長生活配套齊全投資者多次置業(yè)，投資意在升值而非出租尋找投資機會價格便宜4、未來供應(yīng)量分析龍崗中心城大盤林立，將成為未來市場的焦點。據(jù)統(tǒng)計，未來2-3年龍崗中心城及龍崗鎮(zhèn)的總供應(yīng)面積近400萬nf；眾多品牌地產(chǎn)商投入角逐（萬科、中海、招商、振業(yè)、星河、鴻榮源等）；中心城片區(qū)的

23、成熟度對周邊其它龍崗區(qū)域客戶有較大的吸引力，將爭奪其它區(qū)域的客源。近年來龍崗房價漲勢明顯，平均在15%以上，隨著龍崗的環(huán)境及配套的不斷完善，與特區(qū)內(nèi)交通的提升，龍崗房價依然有一定的上漲空間。新政對90平米以上戶型的限制，對一直以3房為暢銷產(chǎn)品的龍崗的影響會較大，眾多發(fā)展商觀望態(tài)度濃郁。5、近期土地出讓價格本地編PG01024-0005土地位置龍崗區(qū)龍城北區(qū)荔枝園地段145466.61m2容積率<1.4建筑面積203653m2拍賣時間2006年2月28日成交儕格77000萬元競得企業(yè)深業(yè)集團（深圳）有限公司樓面地價3780.9元/m2不地編PG10205-0243土地位置龍崗坪地38830

24、.04m2建筑面積85426m2容積率<2.2拍賣時間2006年3月29日成交儕格18800萬元競得企業(yè)深圳市南光房地產(chǎn)發(fā)展有限公司樓面地價2200元/m2三、鳳崗片區(qū)市場分析1.概況鳳崗地處東莞最南端，東接深圳龍崗，全鎮(zhèn)占地面積82平方公里，土地資源和景觀資源豐富，在售樓盤質(zhì)素不低，水岸山城、臥龍山別墅等多個項目在營銷策略上直指深圳客戶，對龍崗房地產(chǎn)造成的壓力不容忽視。鳳崗雖然住宅項目不多，但性價比較高，憑借片區(qū)內(nèi)豐富的景觀資源和相對低廉的價格，吸引了較多深圳關(guān)外（廠商、私企老板、外商等）客戶前往置業(yè)尤其今年7月開盤的水岸山城，更是有70%的客戶來自深圳關(guān)外，可見鳳崗的住宅供應(yīng)對龍崗房

25、地產(chǎn)市場的影響同樣不可忽視。2、典型樓盤水岸山城位置鳳崗鎮(zhèn)東深大道盤發(fā)展商東莞佳兆業(yè)占地面積70395m2建筑面積112451m2規(guī)模別墅類產(chǎn)品35套（雙拼、TH疊拼）、6棟小局層及8棟局層戶型別墅類產(chǎn)品：220-300m2洋房：81-160m2物業(yè)管理佳兆業(yè)物管銷售年份2006年7月21日銷售均價洋房4500元/m2另1墅8800元/m2點評地處鳳崗現(xiàn)代化城市中心，位置優(yōu)越緊鄰東深公路，交通便利品牌發(fā)展商物業(yè)山體建筑、產(chǎn)品特色鮮明性價比高，接受人群廣現(xiàn)場包裝到位，展示性強臥龍山別墅花園位置鳳崗鎮(zhèn)中心區(qū)臥龍山發(fā)展商東莞三正房地產(chǎn)占地面積400000m2建筑面積200000m2規(guī)模500棟別墅戶

26、型別墅：200-1000m2物業(yè)管理三正物業(yè)銷售年份06年下半年銷售均價預(yù)計8000兀/值左右點評?地處鳳崗現(xiàn)代化城市中心，位置優(yōu)越?緊鄰東深公路，交通便利?規(guī)模大，產(chǎn)品純粹?部分坡地建筑、產(chǎn)品特色鮮明?景觀資源豐富翡翠山湖位置鳳崗鎮(zhèn)竹塘風(fēng)清路發(fā)展商永江集團占地面積380000m2建筑面積192202m2規(guī)模80棟別墅、12棟小高層洋房戶型3房(110140M2)；4房(152-164M2);別墅(360-370M2)物業(yè)管理長城物業(yè)銷售年份2003年11月銷售均價洋房3600元/另1墅6800元/m2點評:近風(fēng)清公路、交通便利依山傍水，景觀資源優(yōu)質(zhì)品牌物業(yè)管理公司售樓處包裝完善，裝修氣派價格

27、相對便宜，性價比高別墅已經(jīng)賣完，剩余少量3房和4房，面積在145-160平方米藍(lán)山錦灣位置鳳崗鎮(zhèn)雁田村新世紀(jì)英才學(xué)校南發(fā)展商東莞富麟實業(yè)占地面積272896m2建筑面積203306m2規(guī)模239套（別墅及洋房）戶型別墅類產(chǎn)品：270-350m2洋房：80-125m2物業(yè)管理中海物業(yè)管理公司銷售年份1期05年10月推出、二期06年10月銷售均價二期洋房預(yù)計4500元/平米左右點評:靠近深圳龍崗和平湖，客戶源廣建筑密度較大；自身配套完善現(xiàn)場包裝到位，豪華氣派品牌物業(yè)管理公司一期已售完。第四章項目分析、項目概況位置：項目位于東莞鳳崗鎮(zhèn)*處。東距離招商依山郡約2公里。目前南坪快速路東段已全線貫通，直接

28、與水官高速公路相連，深圳市區(qū)往龍崗的交通變得非常順暢。項目距離水榭花都約40公里，車程約40分鐘，其中水官高速路段收費10元。占地面積：（未扣除道路用地）容積率：建筑面積：現(xiàn)狀：項目現(xiàn)狀為農(nóng)田及山林，地塊上有大型高壓線通過。地塊北側(cè)為官井頭水庫。二、SWO分析優(yōu)勢：位置較好，靠近龍崗中心城，未來發(fā)展?jié)摿^大規(guī)模大，開發(fā)空間大，具增值潛力項目周邊為山地，靠近官井頭水庫，有一定景觀資源行政區(qū)屬東莞，地價不高劣勢：周邊配套較缺乏靠近龍平路，有一定的噪音污染扣除道路后，實際容積率可能較高目前道路尚未開通高壓線遷移成本較高機會：特區(qū)內(nèi)用地日漸匱乏，深圳購房向關(guān)外轉(zhuǎn)移的趨勢日益明顯，將為關(guān)外帶來新的客源。龍崗中心城和奧體中心的建設(shè)將提升整個片區(qū)的居住環(huán)境地鐵建設(shè)、深惠路改造交通更加便利。威脅：70小戶型政策，影響項目售價提升。第五章項目經(jīng)濟測算一、地價：按樓面地價1800元/平米。二、售價：目前龍崗中心城區(qū)域樓盤售價55007000元/平米鳳崗區(qū)域樓盤售價：4000-4500元/平米本項目位于龍崗中心城與鳳崗之間，更靠近龍崗中心城，估計現(xiàn)階段可實現(xiàn)的售價為5500-6000元/平米。如果2年后項